1、營(yíng)銷(xiāo)事務(wù)流程房地產(chǎn)E網(wǎng) 目 錄(一) 接待客戶(hù)、接聽(tīng)電話(huà)等流程認(rèn)購(gòu)流程倍訊易 http:/ 簽約流程(四) 合同審核流程(五) 鑒證辦理流程(六) 按揭貸款流程(七) 更名審批流程(八) 換房審批流程(九) 退房審批流程自管產(chǎn)銷(xiāo)售流程養(yǎng)殖之家 (十)(十一) 折盤(pán)審批流程(十二) 一手交房、一手交（產(chǎn)權(quán)）證流程（交房流程、辦理產(chǎn)權(quán)證流程）(十三) 戶(hù)口問(wèn)題(十四) 網(wǎng)上打印認(rèn)購(gòu)流程(十五) 網(wǎng)上打印合同流程及現(xiàn)房合同打印流程(十六) 網(wǎng)上合同確認(rèn)流程(十七) 其它注意事項(xiàng)（換手率、收據(jù)遺失、合同條款解釋?zhuān)┙哟蛻?hù)、接聽(tīng)電話(huà)等流程 流程名稱(chēng)相關(guān)流程商品房銷(xiāo)售流程電話(huà)接聽(tīng)流程新客戶(hù)接待流程老客戶(hù)接

2、待流程工地看房流程樣版房參觀流程客戶(hù)跟蹤回訪(fǎng)流程客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查流程認(rèn)購(gòu)流程勸導(dǎo)客戶(hù)一次性付款銷(xiāo)售顧問(wèn)填寫(xiě)認(rèn)購(gòu)確認(rèn)單、繳款通知單、購(gòu)房須知，并復(fù)印主產(chǎn)權(quán)人的身份證陪同客戶(hù)至財(cái)務(wù)前臺(tái)繳納定金，開(kāi)據(jù)定金收據(jù)，同時(shí)置業(yè)顧問(wèn)銷(xiāo)控貼點(diǎn)解釋認(rèn)購(gòu)協(xié)議，雙方蓋章、簽字確認(rèn)置業(yè)顧問(wèn)與銀行確定首付金額并按購(gòu)房須知明確告知客戶(hù)簽約所需資料現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控憑商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議及時(shí)將客戶(hù)認(rèn)購(gòu)信息錄入明源系統(tǒng)銷(xiāo)控審核簽字憑認(rèn)購(gòu)確認(rèn)單、主產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件及銷(xiāo)控簽字，到打印區(qū)打印網(wǎng)上商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議繳款通知單營(yíng)銷(xiāo)聯(lián)、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議2份、認(rèn)購(gòu)確認(rèn)單1份及相關(guān)復(fù)印件交由銷(xiāo)控歸檔一次性 按揭意向客戶(hù)填寫(xiě)銀行預(yù)審表傳真給相關(guān)銀行核實(shí)客戶(hù)的資信狀況

3、，并告之認(rèn)購(gòu)、簽約相關(guān)注意事項(xiàng)(包括認(rèn)購(gòu)協(xié)議及預(yù)售合同公示)帶領(lǐng)客戶(hù)選房并確定房源至控臺(tái)處領(lǐng)取認(rèn)購(gòu)確認(rèn)單、購(gòu)房須知財(cái)務(wù)前臺(tái)憑審核后的房屋繳款單收款登陸南京市房地產(chǎn)網(wǎng)，錄入客戶(hù)資料，填寫(xiě)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議并提交保存打印備注：客戶(hù)手上持有認(rèn)購(gòu)協(xié)議、購(gòu)房須知、客戶(hù)收據(jù)原件各1份。認(rèn)購(gòu)時(shí)要準(zhǔn)備的材料：1. 銀行預(yù)審表2. 認(rèn)購(gòu)確認(rèn)單3. 房屋繳款單4. 購(gòu)房須知5. 商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議注意事項(xiàng)：1. 認(rèn)購(gòu)協(xié)議上只要寫(xiě)一個(gè)人的名字，名字一旦打印就不能更改。2. 簽完認(rèn)購(gòu)協(xié)議送走客戶(hù)，務(wù)必告之客戶(hù)下次來(lái)簽約時(shí)要帶的資料（帶領(lǐng)客戶(hù)了解購(gòu)房須知，和客戶(hù)商定來(lái)簽約的時(shí)間）。3. 認(rèn)購(gòu)時(shí)請(qǐng)務(wù)必確定客戶(hù)的付款方式：一次性、

4、按揭。若按揭，要告之客戶(hù)首付金額。4認(rèn)購(gòu)前須進(jìn)行銀行預(yù)審，避免發(fā)生簽約后辦按揭時(shí)發(fā)現(xiàn)資信問(wèn)題退房。簽約流程特例優(yōu)惠一次性付款按揭如按揭，與銀行簽訂個(gè)人住房抵押貸款合同財(cái)務(wù)前臺(tái)憑審核后的房屋繳款單收款銷(xiāo)售顧問(wèn)登陸南京市房地產(chǎn)網(wǎng)，調(diào)出對(duì)應(yīng)房號(hào)的客戶(hù)資料。填寫(xiě)南京市商品房預(yù)售合同并提交保存打印打印完畢由置業(yè)顧問(wèn)貼圖，并由現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控復(fù)核與客戶(hù)確認(rèn)相關(guān)信息，由置業(yè)顧問(wèn)指導(dǎo)客戶(hù)簽字蓋章。現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控貼點(diǎn)后，置業(yè)顧問(wèn)復(fù)印相關(guān)材料交由專(zhuān)人將客戶(hù)簽約信息錄入明源系統(tǒng)房屋繳款單交由置業(yè)顧問(wèn)帶領(lǐng)客戶(hù)繳款，簽約確認(rèn)單交由打印員打印上網(wǎng)錄入合同。置業(yè)顧問(wèn)簽約完畢，裝袋交由專(zhuān)人整理、分類(lèi)、審核、蓋章、鑒證歸檔到控臺(tái)領(lǐng)取房屋繳款

5、單、簽約確認(rèn)單與客戶(hù)電話(huà)確認(rèn)簽約時(shí)間不確認(rèn)不給予特例優(yōu)惠，普通折扣簽約確認(rèn)給予特例優(yōu)惠并簽約，同時(shí)填寫(xiě)優(yōu)惠申請(qǐng)單去案場(chǎng)經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)理處確認(rèn)(電話(huà)或郵件)銷(xiāo)售顧問(wèn)填寫(xiě)簽約確認(rèn)單及房屋繳款單并由現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控審核確認(rèn)（簽約確認(rèn)單要給業(yè)主及銀行簽字）簽約時(shí)準(zhǔn)備的材料：1. 簽約確認(rèn)單2. 房屋繳款單3. 物業(yè)合同一式二本4. 總平圖一式三張（根據(jù)合同份數(shù)而定）5. 毛坯承重、分戶(hù)平面圖一式五張（毛坯房，根據(jù)合同份數(shù)而定）6. 裝修分戶(hù)平面圖一式三張（裝修房，根據(jù)裝修合同份數(shù)而定）7. 裝修協(xié)議一式二份（裝修房）8. 商品房預(yù)售合同一式三份（正本壹本，副本貳本）9. 如有開(kāi)發(fā)商額外折扣，須填寫(xiě)優(yōu)惠申請(qǐng)單 簽

6、訂預(yù)售合同注意事項(xiàng)：1. 打印合同時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)須提交：簽約確認(rèn)單、所有產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件及戶(hù)口本，若有特例折扣需有開(kāi)發(fā)商簽字或郵件確認(rèn)，并由案場(chǎng)經(jīng)理（項(xiàng)目經(jīng)理）審核折扣是否正確并簽字后，交由現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控復(fù)審并分配打印。房屋繳款單交由置業(yè)顧問(wèn)帶客戶(hù)交錢(qián)，簽約確認(rèn)單及所有產(chǎn)權(quán)人身復(fù)給打印員打印合同（案場(chǎng)沒(méi)有客服的，由置業(yè)顧問(wèn)自己打印）。2. 合同打印完畢后，置業(yè)顧問(wèn)務(wù)必再次核對(duì)合同封面合同號(hào)及1-3頁(yè)打印員錄入部分有無(wú)打錯(cuò)；整本合同有無(wú)打印搓位或打印不完整的現(xiàn)象；貼圖是否貼錯(cuò)位置，粘貼處有無(wú)擋住正文，總平圖是否標(biāo)注該棟樓；檢查無(wú)誤后再帶客戶(hù)簽約，簽約時(shí)應(yīng)告知客戶(hù)合同不能涂改。3. 簽約結(jié)束置業(yè)顧問(wèn)收回

7、客戶(hù)手上持有的一份認(rèn)購(gòu)協(xié)議。4. 合同最后頁(yè)客戶(hù)簽字，除未成年人外，合同上寫(xiě)幾個(gè)人名字就應(yīng)填寫(xiě)幾個(gè)人身份證號(hào)碼。5. 合同最后頁(yè)的銷(xiāo)售員上崗證號(hào)和姓名一定要填寫(xiě)，銷(xiāo)售員姓名： 上崗證號(hào):（甲方日期一定要填寫(xiě)，和乙方簽字日期一樣南京市房管局要求，其它區(qū)根據(jù)各區(qū)房管局要求而定）。6. 若另有補(bǔ)充協(xié)議等須讓客戶(hù)簽字，一般與合同簽名一致。7若代理簽字必須要有經(jīng)過(guò)公證的業(yè)主授權(quán)委托書(shū)，如二個(gè)人以上其中一人代簽可以（直系親屬除外）。簽訂裝修協(xié)議注意事項(xiàng)：（以下以萬(wàn)科裝修合同為例，實(shí)際情況根據(jù)各開(kāi)發(fā)商要求而定）1. 裝修協(xié)議打印完畢交給置業(yè)顧問(wèn)后，置業(yè)顧問(wèn)需核對(duì)第一頁(yè)上房號(hào)、合同號(hào)、金額有無(wú)打錯(cuò)，裝修圖有無(wú)

8、貼錯(cuò)，確認(rèn)無(wú)誤后指導(dǎo)客戶(hù)簽字。2. 裝修協(xié)議上客戶(hù)簽字部分應(yīng)與預(yù)售合同上的一致（客戶(hù)姓名、地址、電話(huà)、身份證號(hào)、日期等）。 3. 甲方要蓋章，整份裝修協(xié)議要蓋齊縫章。簽訂前期物業(yè)合同、業(yè)主臨時(shí)公約注意事項(xiàng)：（以下以萬(wàn)科合同為例，實(shí)際情況根據(jù)各開(kāi)發(fā)商要求而定）1. 檢查封面上的合同號(hào)是否打印或填寫(xiě)正確；2. 檢查業(yè)前期物業(yè)合同、業(yè)主臨時(shí)公約的物業(yè)公章是否都蓋到位，并要客戶(hù)簽字，合同上有幾個(gè)人名字就簽幾個(gè)人名字。備注：1. 未成年子女戶(hù)口本復(fù)印的問(wèn)題：（1） 正常情況下，也就是說(shuō)一家三口在同一個(gè)戶(hù)口本上，只需要復(fù)印戶(hù)口本的首頁(yè)和小孩那頁(yè)。（2） 如小孩的戶(hù)口和父母戶(hù)口不在一起或戶(hù)口在一起父母不是戶(hù)

9、主時(shí)，須提供獨(dú)生子女證或出生證明。（3） 如果戶(hù)口本上戶(hù)主是爸爸，而合同上產(chǎn)權(quán)人是孩子和媽媽?zhuān)敲闯藨?hù)口本首頁(yè)和孩子那頁(yè)要復(fù)印，媽媽那一頁(yè)也要復(fù)印。2. 外籍客戶(hù)辦理簽約(1)純外國(guó)人：去涉外公證處注冊(cè)一個(gè)中文名，并作譯名公證，公證后來(lái)售樓處辦理簽約手續(xù)。（南京市公證處；地址：長(zhǎng)江路99號(hào)長(zhǎng)江貿(mào)易大廈7樓；電話(huà)：84796666）(2)外籍中國(guó)人：去公證處公證中文名與護(hù)照上的英文名是同一個(gè)人，憑公證書(shū)來(lái)售樓處辦理簽約手續(xù)。(3)如外籍客戶(hù)不在國(guó)內(nèi)，且需委托辦理簽約手續(xù)，則要將委托辦理證明及中文名公證在當(dāng)?shù)氐闹袊?guó)大使館進(jìn)行公證，方可鑒證；合同鑒證時(shí)，受委托人必須到房地產(chǎn)交易中心簽字。3. 外籍

10、客戶(hù)外幣結(jié)匯的問(wèn)題： (1)港澳臺(tái)：預(yù)售許可證復(fù)印件（證明這筆錢(qián)的用途）、港澳臺(tái)通行證、港澳臺(tái)身份證、內(nèi)地的居民身份證（證明收款人的身份）、外匯匯入國(guó)內(nèi)的帳戶(hù)及證明材料（證明外匯的來(lái)源）、已鑒證合同（證明收款式人的確買(mǎi)房）(2)純外籍客戶(hù):預(yù)售許可證復(fù)印件、護(hù)照、內(nèi)地的居民身份證、外匯匯入國(guó)內(nèi)的帳戶(hù)及證明材料、已鑒證合同。合同審核流程置業(yè)顧問(wèn)帶領(lǐng)客戶(hù)簽字完畢整套簽約材料必須審核無(wú)誤后才能送鑒證檢查裝修協(xié)議及物業(yè)合同1裝修協(xié)議打印員錄入部分有無(wú)打錯(cuò)；2裝修協(xié)議客戶(hù)簽字部分有無(wú)簽錯(cuò)；3物業(yè)合同齊縫章是否蓋到位；4物業(yè)合同簽字部分有無(wú)簽錯(cuò)，合同號(hào)有無(wú)填寫(xiě)。檢查歸檔備案的材料1 按照歸檔分類(lèi)明細(xì)分類(lèi)，

11、是否缺資料；2 查看各表單是否按照規(guī)定格式填寫(xiě),有無(wú)漏填；3 該復(fù)印的材料有無(wú)復(fù)印，并裝訂。檢查商品房預(yù)售合同1封面及1-3頁(yè)打印員錄入部分有無(wú)打錯(cuò)；21-27頁(yè)有無(wú)打印錯(cuò)位或打印不完整的現(xiàn)象；3貼圖是否貼錯(cuò)位置，粘貼處有無(wú)檔住正文，總平圖是否標(biāo)注該棟樓；4客戶(hù)簽字，有無(wú)錯(cuò)簽少簽。審核完畢，按規(guī)定蓋章，并按規(guī)定整理袋入合同袋中遞交打印專(zhuān)員錄入臺(tái)帳，進(jìn)行合同確認(rèn),送鑒送房管局鑒證后，分類(lèi)（開(kāi)發(fā)商、銀行、客戶(hù)）歸檔注意事項(xiàng)： 1、簽后追加首付的，繳款通知單及收據(jù)復(fù)印件及時(shí)放入歸檔袋中； 2、毛坯房合同只須審核商品房預(yù)售合同、物業(yè)合同及業(yè)主臨時(shí)公約（根據(jù)各開(kāi)發(fā)商要求而定）；3、具體注意事項(xiàng)詳見(jiàn)認(rèn)購(gòu)簽

12、約注意事項(xiàng)。鑒證辦理流程已簽約合同的蓋開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售合同章及銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)章攜預(yù)售合同、客戶(hù)身份證明復(fù)印件到房管局辦理手續(xù)返回銷(xiāo)售中心合同分類(lèi)房管局審核并登記備案合同審核完畢，移交開(kāi)發(fā)商或案場(chǎng)專(zhuān)人鑒證移交鑒證所須：合同一式三份（正本一份，副本二份）、所有產(chǎn)權(quán)人的身份證復(fù)印件或戶(hù)口本（出生證明）復(fù)印件接收、整理、核實(shí)鑒證客戶(hù)資料購(gòu)房客戶(hù)攜本人身份證來(lái)案場(chǎng)領(lǐng)已鑒證合同，并在合同銀行及客戶(hù)簽收表上簽收開(kāi) 發(fā) 商歸檔備案銷(xiāo)售公司歸檔備案按照歸檔分類(lèi)明細(xì)分類(lèi)，并裝訂。根據(jù)各案場(chǎng)需要按樓棟或時(shí)間分類(lèi)裝袋。一般開(kāi)發(fā)商只留存合同副本（裝修合同）及物業(yè)合同各壹本，根據(jù)開(kāi)發(fā)商要求而定錄入明源并打印已鑒證明細(xì)，交由置業(yè)顧

13、問(wèn)通知客戶(hù)領(lǐng)合同。 注意事項(xiàng)：合同鑒證及領(lǐng)取問(wèn)題：1. 合同簽約完畢后交由行政助理或案場(chǎng)經(jīng)理審核，無(wú)誤后簽約流程才算結(jié)束，之后由專(zhuān)人（根據(jù)開(kāi)發(fā)商要求）送交房管局鑒證。2. 按公司規(guī)定貸款資料不齊或一次性付清尾款不清者將暫不予以送鑒，待交齊后再送。3. 在南京市房產(chǎn)局鑒證合同時(shí)，身份證必須是復(fù)印件，傳真件不予鑒證（其它區(qū)根據(jù)各區(qū)房管局要求而定）。4. 一次性付款領(lǐng)取合同正副各壹本，按揭付款領(lǐng)取副本壹本；物業(yè)合同及裝修合同根據(jù)開(kāi)發(fā)商要求領(lǐng)取。5. 若銀行沒(méi)有放款給開(kāi)發(fā)商，客戶(hù)不予領(lǐng)取合同；領(lǐng)取合同由專(zhuān)人負(fù)責(zé)（根據(jù)各案場(chǎng)規(guī)定）。6. 客戶(hù)領(lǐng)取合同簽字，必須簽清楚（自領(lǐng)或代領(lǐng)寫(xiě)清楚，代領(lǐng)須提供購(gòu)房人和

14、代領(lǐng)人的身份證原件）；按揭貸款流程根據(jù)銀行預(yù)審表查詢(xún)客戶(hù)資信情況并確認(rèn)能否接單收集客戶(hù)貸款資料及費(fèi)用、簽訂貸款合同及時(shí)領(lǐng)取已鑒證契約，貸款銀行合同銀行及客戶(hù)簽收表簽收放款至指定帳戶(hù)至房管局認(rèn)可的擔(dān)保公司蓋擔(dān)保章至開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)部（或相關(guān)部門(mén)）做蓋章登記至公積金管理中心審批房產(chǎn)抵押后至貸款行審批至公司總辦蓋擔(dān)保章銷(xiāo)售顧問(wèn)根據(jù)客戶(hù)資信情況告知客戶(hù)簽約時(shí)須提供哪些資料和費(fèi)用貸款客戶(hù)在簽約時(shí)提供齊全的貸款資料（資料不齊全，原則上不給予鑒證），交接并簽字普通直客式商業(yè)公積金放款注：按揭相關(guān)費(fèi)用：房產(chǎn)局抵押費(fèi)為80元，公證費(fèi)根據(jù)銀行不同收取高低不等（有的免、100元或者200元）。簽約前或鑒證前更名更名審批流

15、程簽約前鑒證前辦理簽約手續(xù)，更名申請(qǐng)備案報(bào)備案場(chǎng)經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)理處同意按認(rèn)購(gòu)名字簽約或送鑒證不同意由于需重新打印合同，因此根據(jù)各開(kāi)發(fā)商要求收取相應(yīng)合同工本費(fèi)帶領(lǐng)客戶(hù)填寫(xiě)更名申請(qǐng)并簽字確認(rèn)詢(xún)問(wèn)客戶(hù)是否符合變更條件轍銷(xiāo)原合同，重新辦理簽約手續(xù)，更名申請(qǐng)備案鑒證后更名的注意事項(xiàng)：1、 重新鑒證必備條件（房產(chǎn)部門(mén)硬性規(guī)定）：必須是直系親屬；房子沒(méi)有抵押；在期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售之前；加名字必須是直系親屬之間。 2、 銷(xiāo)售人員在簽署商品房預(yù)售合同時(shí)應(yīng)明確告知客戶(hù)，已備案狀態(tài)下的合同原則上不允許更名，讓客戶(hù)在簽約前考慮清楚合同上的名字。3、 如果是加名字，合同第一頁(yè)預(yù)購(gòu)人去房管局簽字；如果是去名字，被去名字的人去房

16、管局簽字，去房管局簽字必須攜帶身份證、戶(hù)口本、結(jié)婚證原件。（注：加名字的話(huà)戶(hù)口必須在一起，減名字必須由開(kāi)發(fā)商同意蓋章）4、 遞交的證明材料：合同第一頁(yè)預(yù)購(gòu)人（乙方）身份證復(fù)印件、增加人的身份證復(fù)印件及親屬證明（一般指戶(hù)口本復(fù)印件，夫妻雙方變更產(chǎn)權(quán)人姓名要提供結(jié)婚證）。 鑒證后更名預(yù)約客戶(hù)來(lái)銷(xiāo)售中心，并告之客戶(hù)需遞交的證明材料帶領(lǐng)客戶(hù)填寫(xiě)契約變更申請(qǐng)表并由客戶(hù)簽字確認(rèn)，收齊客戶(hù)提供的關(guān)系證明材料復(fù)印件，讓客戶(hù)等通知打印期房證明，契約變更申請(qǐng)表及關(guān)系證明復(fù)印件交由銷(xiāo)售主管審核蓋章合同遺失后補(bǔ)辦變更材料準(zhǔn)備齊全后，預(yù)約客戶(hù)一同前往房管局簽字去南京日?qǐng)?bào)掛失（掛失整頁(yè)的報(bào)紙要保管好），要等一個(gè)月（掛失生

17、效期為一個(gè)月）房管局收件后，經(jīng)銷(xiāo)售員查證網(wǎng)上該套房撤消后，預(yù)約客戶(hù)來(lái)銷(xiāo)售中心重新辦理簽約手續(xù)按正常的手續(xù)鑒證解壓后去房產(chǎn)局辦理注銷(xiāo)抵押的手續(xù)一次性和按揭未抵押的按揭，已下款有能力還款的，自行解壓沒(méi)有能力解壓的填寫(xiě)抵押變更轉(zhuǎn)移聯(lián)系單去辦理貸款的銀行蓋章合同鑒證之后更名報(bào)備案場(chǎng)經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)理，案場(chǎng)經(jīng)理提報(bào)開(kāi)發(fā)商是否同意變更同意送客戶(hù)出門(mén)不同意詢(xún)問(wèn)客戶(hù)是否符合變更條件換房審批流程換房的相關(guān)流程基本等同于退房流程。詳見(jiàn)退房流程。以下是換房的注意事項(xiàng)：1 房屋備案前換房時(shí)，經(jīng)開(kāi)發(fā)商總經(jīng)理同意后，直接在房地產(chǎn)網(wǎng)上撤銷(xiāo)原房認(rèn)購(gòu)協(xié)議或預(yù)售合同，打印新房號(hào)的認(rèn)購(gòu)協(xié)議及預(yù)售合同。重新認(rèn)購(gòu)或簽約后，由財(cái)務(wù)收款員直接

18、把原房源上的定金或房款轉(zhuǎn)入新認(rèn)購(gòu)或簽約的房源。2 房屋備案后或交付后換房流程為：先退房再換房，先走退房流程，再重新認(rèn)購(gòu)簽約。3 換房需要填寫(xiě)換房申請(qǐng)表 。退房審批流程未簽約客戶(hù)退房認(rèn)購(gòu)階段退房流程:問(wèn)明原因，勸說(shuō)其不退，告之退房扣除定金陪同客戶(hù)到財(cái)務(wù)辦理退款手續(xù)，送客戶(hù)出門(mén)報(bào)備案場(chǎng)經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)理處勸告成功口頭報(bào)備開(kāi)發(fā)商，根據(jù)開(kāi)發(fā)商處理意見(jiàn)執(zhí)行勸告失敗通知客戶(hù)可以退房，收集退房資料 ）帶領(lǐng)客戶(hù)填寫(xiě)退房申請(qǐng)表同意不同意告之客戶(hù)定金不予返還，勸說(shuō)其不退項(xiàng)目經(jīng)理簽字確認(rèn)送走客戶(hù)并約定簽約時(shí)間及告之相關(guān)事宜勸告失敗沒(méi)收定金，房屋另賣(mài)開(kāi)發(fā)商部門(mén)財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)主管、總經(jīng)理逐級(jí)簽字確認(rèn)勸告成功填寫(xiě)退款申請(qǐng)表營(yíng)銷(xiāo)公

19、司、開(kāi)發(fā)商逐級(jí)簽字確認(rèn)。預(yù)約客戶(hù)告之退款時(shí)間行政助理客戶(hù)退房信息錄入明源，退房材料歸檔未鑒證或已鑒證（已交房）客戶(hù)退房簽約階段退房流程：?jiǎn)柮髟颍瑒裾f(shuō)其不退，告之退房扣除定金填寫(xiě)退款申請(qǐng)表營(yíng)銷(xiāo)公司、開(kāi)發(fā)商逐級(jí)簽字確認(rèn)。預(yù)約客戶(hù)告之退款時(shí)間經(jīng)開(kāi)發(fā)商總經(jīng)理同意確認(rèn)后，蓋開(kāi)發(fā)商公章配合開(kāi)發(fā)商去房產(chǎn)局辦理合同注銷(xiāo)手續(xù)（與合同備案狀態(tài)下更名必備條件一致）不同意勸告成功送走客戶(hù)，告之相關(guān)事宜同意通知客戶(hù)可以退房，收集退房資料）帶領(lǐng)客戶(hù)填寫(xiě)退房申請(qǐng)表，逐級(jí)簽字確認(rèn)勸告失敗，根據(jù)開(kāi)發(fā)商處理意見(jiàn)處理合同注銷(xiāo)手續(xù)辦理完成后，財(cái)務(wù)方可退款；行政助理客戶(hù)退房信息錄入明源，退房材料歸一次性按揭沒(méi)有能力解壓了解解押金額，

20、填寫(xiě)退款申請(qǐng)表，相關(guān)票據(jù)申領(lǐng)單（根據(jù)開(kāi)發(fā)商要求）退款申請(qǐng)表逐級(jí)簽字，到開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)收款員處開(kāi)余款收據(jù)復(fù)印有能力自行解壓，解壓并取得解押審批表至開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)支票管理員處開(kāi)支票，通知客戶(hù)帶身份證領(lǐng)取支票填寫(xiě)收條陪同客戶(hù)至指開(kāi)發(fā)商銀行領(lǐng)取退還房款之后，至貸款銀行辦理解押手續(xù)，取得解押審批表將解押審批表、抵押合同連同其它材料交給開(kāi)發(fā)商備注：1.指：商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議、退房申請(qǐng)表、身份證或戶(hù)口本復(fù)印件、定金收據(jù)。指：商品房預(yù)合同、退房申請(qǐng)表、身份證或戶(hù)口本復(fù)印件、預(yù)售合同、定金及首付款收據(jù)（已交房客戶(hù)：鑰匙、兩書(shū)、貓眼等）。2退房客戶(hù)若收房時(shí)已領(lǐng)違約金，退款時(shí)需扣除違約金；若開(kāi)發(fā)商退款幫其解壓的客戶(hù)，退款時(shí)注意

21、扣除解壓款。 3.自管產(chǎn)問(wèn)題：（1）房屋在期房銷(xiāo)售期間，購(gòu)房人因種種原因提出退房的。所購(gòu)房屋：.按原銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行上網(wǎng)公示、競(jìng)賣(mài)。若有兩人以上競(jìng)買(mǎi)的，采取搖號(hào)方式，經(jīng)公證后確認(rèn)購(gòu)房人。.如果開(kāi)發(fā)商不愿讓房子在網(wǎng)上公示，也可以辦理“自管產(chǎn)”，但“自管產(chǎn)”必須等到房屋辦理了產(chǎn)權(quán)證之后才可以銷(xiāo)售。 （2）房屋為現(xiàn)房，購(gòu)房人在未申辦房屋所有權(quán)登記的，因房屋質(zhì)量、面積等原因，提出退房的。必須在“南京網(wǎng)上房地產(chǎn)”上公示，其再銷(xiāo)售價(jià)格為原合同登記的價(jià)格，經(jīng)三次公開(kāi)搖號(hào)后無(wú)人認(rèn)購(gòu)的可由開(kāi)發(fā)單位辦理自管產(chǎn)。自管產(chǎn)銷(xiāo)售流程繳納定金、簽定商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議意向客戶(hù)填寫(xiě)銀行預(yù)審表傳真給相關(guān)銀行核實(shí)客戶(hù)的資信狀況 一次性付款

22、 按揭付款交納房屋全款，完成簽約繳納首付款、簽訂商品現(xiàn)預(yù)售合同并與銀行簽訂個(gè)人住房抵押貸款合同約定客戶(hù)去房地產(chǎn)交易中心，繳納物業(yè)維修基金和契稅等手續(xù)客戶(hù)備齊辦理產(chǎn)權(quán)所需的個(gè)人資料至房產(chǎn)局辦理客戶(hù)抵押及產(chǎn)權(quán)證（買(mǎi)賣(mài)雙方必須到場(chǎng),客戶(hù)不能到場(chǎng)需提供身份證和公證過(guò)的委托書(shū)）銀行返還辦理好的客戶(hù)相關(guān)抵押資料（借款、抵押合同等）辦理時(shí)需攜帶自管產(chǎn)資料（公司提供），銀行抵押資料、客戶(hù)個(gè)人資料銀行憑收件單放款 繳納物業(yè)維修基金（憑合同正本、自管產(chǎn)證、分室分戶(hù)圖繳納），當(dāng)日拿客戶(hù)收件單。10個(gè)工作日內(nèi)，憑收件單，繳納契稅，當(dāng)日拿取產(chǎn)權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)證 客戶(hù)從銀行拿取按揭資料，開(kāi)取發(fā)票辦理入住手續(xù)開(kāi)取發(fā)票自管產(chǎn)交易

23、注意事項(xiàng)：1、 所需的材料：（1） 大產(chǎn)權(quán)證(開(kāi)發(fā)商辦理)（2） 商品房現(xiàn)售合同（3） 身份證原件或戶(hù)口本（出生證明）及復(fù)印件（4） 登記申請(qǐng)表（開(kāi)發(fā)商提供）（5） 發(fā)票原件及復(fù)印件（全款）（6） 若共有權(quán)人不能到場(chǎng)需提供委托書(shū)。2、 華僑路房地產(chǎn)交易大樓交易流程：（1） 配圖（一樓窗口，配圖費(fèi)）（2） 交維修基金（三樓，商品房多層75元/平方米，高層（含帶電梯的多層）120元/平方米；經(jīng)適房多層50元/平方米，高層（含帶電梯的多層）90元/平方米）（3） 交件（二樓）（4） 交易結(jié)束，客戶(hù)取收件單10日后來(lái)華僑交易大樓交契稅拿房產(chǎn)證。折盤(pán)審批流程 流程說(shuō)明：1 客戶(hù)在商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定時(shí)間內(nèi)

24、未能及時(shí)簽約，經(jīng)銷(xiāo)售人員多次催告無(wú)效的，銷(xiāo)售人員需根據(jù)客戶(hù)不同情況申請(qǐng)折盤(pán)。2 客戶(hù)簽約后，未能按規(guī)定時(shí)間交齊按揭資料，經(jīng)銷(xiāo)售人員多次催告無(wú)效的，銷(xiāo)售人員需根據(jù)客戶(hù)不同情況申請(qǐng)折盤(pán)。 折盤(pán)再售審批由案場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)理、開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人、分管副總審批。審批結(jié)束后，該套房屋即可出售。一手交房、一手交（產(chǎn)權(quán)）證流程書(shū)面通知客戶(hù)來(lái)案場(chǎng)交房、面積補(bǔ)差、換發(fā)票及領(lǐng)辦“兩證”的材料；(通知書(shū)上告之客戶(hù)要帶的材料)客戶(hù)來(lái)案場(chǎng)辦理憑交房通知書(shū)及商品房預(yù)售合同辦理交房手續(xù)，10個(gè)工作日后領(lǐng)取代辦客戶(hù)產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)取辦“兩證”的材料（詳見(jiàn)“辦證須知”），至財(cái)務(wù)補(bǔ)差價(jià)、換發(fā)票至房地產(chǎn)交易大樓繳納稅費(fèi)并提交產(chǎn)權(quán)資料房

25、屋交付前1個(gè)月領(lǐng)取房屋測(cè)繪成果 產(chǎn)權(quán)證辦理工作需在房屋交付前一周完成，以便確保業(yè)主“一手交房，一手交證”。交房流程有質(zhì)量問(wèn)題簽署房屋交接單將房屋質(zhì)量問(wèn)題反饋給物業(yè)人員將客戶(hù)反饋問(wèn)題報(bào)工程部處理按入伙通知書(shū)的要求準(zhǔn)備預(yù)售合同、購(gòu)房收據(jù)、面積補(bǔ)差款及需繳納的物業(yè)費(fèi)用客戶(hù)收房資格確（是否是客戶(hù)本人且房款付清）發(fā)放收房確認(rèn)書(shū)修復(fù)完好后通知客戶(hù)再次驗(yàn)房，直到滿(mǎn)意為止簽署交房確認(rèn)，到物業(yè)部辦理手續(xù)無(wú)質(zhì)量問(wèn)題準(zhǔn)備交房統(tǒng)一說(shuō)辭填寫(xiě)入伙通知書(shū)(電話(huà)確認(rèn)郵寄地址)郵寄入伙知道書(shū)給客戶(hù)整理收集客戶(hù)針對(duì)交房提出的問(wèn)題與客戶(hù)簽取物業(yè)協(xié)議收取相關(guān)費(fèi)用并發(fā)放鑰匙驗(yàn)房（物業(yè)人員陪同）收房并填房屋交接單接收客戶(hù)填寫(xiě)的房屋確認(rèn)書(shū)

26、接收房屋交接單并送別客戶(hù)完成開(kāi)始辦理產(chǎn)權(quán)證流程攜帶購(gòu)房契約正本及購(gòu)房發(fā)票原件去房地產(chǎn)交易中心繳納公共維修基金收繳公共維修基金，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證送件憑收件單及繳領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證按規(guī)定時(shí)間攜帶全額發(fā)票到房管局繳納契稅攜帶“辦理土地證所需資料”（詳見(jiàn)辦證須知）辦理土地證郵寄“兩證”辦理通知書(shū)及辦理流程根據(jù)通知書(shū)先到開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)取相關(guān)資料 （詳見(jiàn)辦證須知）并辦理面積補(bǔ)差手續(xù)，房款多退少補(bǔ)根據(jù)實(shí)測(cè)面積的房?jī)r(jià)開(kāi)具全額正式發(fā)票辦理土地所有權(quán)證按規(guī)定時(shí)間到土地局領(lǐng)取土地證開(kāi)始戶(hù)口問(wèn)題在我市市區(qū)購(gòu)買(mǎi)成套商品住宅房（含二手房）60平方米以上，并實(shí)際居住生活，允許其本人、配偶和未成年或未婚子女共3人在我市落戶(hù)，購(gòu)房面積每

27、遞增20平方米可增辦直系親屬1人落戶(hù)；每套商品住宅房（含二手房）五年內(nèi)只能享受一次購(gòu)房落戶(hù)政策。購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，業(yè)主應(yīng)在原戶(hù)主戶(hù)口遷出其住房后，方可辦理交易和戶(hù)口落戶(hù)申請(qǐng)手續(xù)，否則，公安機(jī)關(guān)不予受理購(gòu)房入戶(hù)申請(qǐng)；還要根據(jù)南京當(dāng)?shù)氐膽?hù)籍政策，同原戶(hù)口的直系親屬可以帶過(guò)來(lái)。外地人+本地人為共同產(chǎn)權(quán)人時(shí)只能遷本地人戶(hù)口;兩個(gè)外地人為共同產(chǎn)權(quán)人時(shí)只能遷其中一人戶(hù)口。網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)協(xié)議打印流程登陸南京房地產(chǎn)綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)：打開(kāi)南京市房地產(chǎn)綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)（ 收藏夾內(nèi)找），彈出的安全警告界面點(diǎn)擊“是”選擇數(shù)字證書(shū)點(diǎn)擊“確定” 用戶(hù)PIN碼驗(yàn)證輸入“1234并點(diǎn)擊確定”至系統(tǒng)登陸界面，輸入賬號(hào)密碼，賬號(hào)：*；密碼：*；點(diǎn)擊登

28、陸。1、 點(diǎn)擊客戶(hù)管理，進(jìn)入界面后點(diǎn)擊新增客戶(hù)，錄入客戶(hù)姓名、證件類(lèi)別、證件號(hào)碼、聯(lián)系電話(huà)（紅底部分）保存。2、 點(diǎn)擊合同登記，會(huì)顯示出項(xiàng)目的所有銷(xiāo)售許可證號(hào)，如圖所示，找到要打印棟號(hào)所對(duì)應(yīng)的許可證號(hào)。3、點(diǎn)擊選中的銷(xiāo)售許可證號(hào)會(huì)出現(xiàn)合同管理，如下圖所示：4、點(diǎn)擊合同管理出現(xiàn)下圖頁(yè)面：5、在最下面一排點(diǎn)擊新增合同，出現(xiàn)該頁(yè)面，通常新輸入的客戶(hù)在末頁(yè)最后一個(gè)，選中客戶(hù)編號(hào)，點(diǎn)擊提交，即出現(xiàn)如圖2所示：6、在業(yè)務(wù)類(lèi)別選擇商品房認(rèn)購(gòu)，輸入正確的樓棟號(hào)及室號(hào)提交，出現(xiàn)界面如圖2所示，在方框打鉤提交。6、 提交后轉(zhuǎn)到該頁(yè)面，選擇該套房屋所對(duì)應(yīng)的合同范本 提交后會(huì)回到該頁(yè)面，找到輸入的客戶(hù)姓名或房號(hào)（如在

29、第一頁(yè)沒(méi)有，篩選即可），點(diǎn)擊會(huì)出現(xiàn)四個(gè)選擇（編輯、買(mǎi)賣(mài)雙方、合同確認(rèn)、撤銷(xiāo)），點(diǎn)擊編輯 第1頁(yè)要輸入單價(jià)、總價(jià)、付款方式、定金及約定日期（紅底部分）提交第2頁(yè)輸入補(bǔ)充約定提交合同打印流程1、打印合同時(shí)，篩選到該套房屋，點(diǎn)擊客戶(hù)姓名，如下圖所示，點(diǎn)擊轉(zhuǎn)契約2、在1頁(yè)輸入合同編號(hào)，保存當(dāng)前頁(yè)（200700877銷(xiāo)證號(hào)用200700877*合同號(hào)，200700839銷(xiāo)證號(hào)用200700839*合同號(hào)）。第1頁(yè)，對(duì)照身份證錄入客戶(hù)姓名（合同確認(rèn)單上有幾個(gè)姓名就要輸入幾個(gè)姓名）、地塊號(hào)、三個(gè)紅框都要在第一個(gè)打鉤、層高、保存當(dāng)前頁(yè)。第2頁(yè)，錄入形象進(jìn)度、定金日期、定金小寫(xiě)價(jià)格、幣種為人民幣、定金處理方式的

30、第一條打鉤，并且保存第3頁(yè)，要輸入單價(jià)、總價(jià)（打鉤的房?jī)r(jià)款，單價(jià)、總價(jià)同上），如果是一次性付款就把交首付款日期、首付款價(jià)格大小寫(xiě)按要求輸入，并且把按揭的鉤去掉內(nèi)容刪掉，如果是按揭就把交首付款日期、首付款價(jià)格、貸款額大小寫(xiě)按要求輸入，并且把一次性的鉤去掉內(nèi)容刪掉，保存3、如遇到當(dāng)天認(rèn)購(gòu)簽約的客戶(hù)，如不需要打印認(rèn)購(gòu)協(xié)議，可直接跳過(guò)認(rèn)購(gòu)流程，在房屋查詢(xún)業(yè)務(wù)類(lèi)別里不需要再選擇商品房認(rèn)購(gòu)，直接選擇預(yù)售合同管理，進(jìn)行編輯。備注： 1、前三頁(yè)輸好后即可打印，打印之前點(diǎn)擊正式打印，否則為非正式合同。2、打印正本合同要點(diǎn)擊專(zhuān)用合同，正本-1頁(yè)和0頁(yè)不需要打印3、打印合同及認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)注意放紙的方向，以免批量打印錯(cuò)誤

31、。合同確認(rèn)書(shū)打印流程將合同送房產(chǎn)局送鑒之前，要先確認(rèn)上傳，流程如下： 查找到要送鑒合同的房號(hào)，如圖1所示，點(diǎn)擊合同確認(rèn)，如圖2所示 ，按要求輸入合同確認(rèn)號(hào)，密碼為該套房屋產(chǎn)權(quán)人的身份證號(hào)碼最后六位，提交打印即確認(rèn)完畢！注：1、打印合同確認(rèn)書(shū)時(shí)注意放紙的方向，以免批量打印錯(cuò)誤。 2、確認(rèn)密碼一般為購(gòu)房客戶(hù)身份證號(hào)的最后六位。其它注意事項(xiàng)一、 換手率問(wèn)題：（1） 調(diào)整相關(guān)的程序使換手率只在認(rèn)購(gòu)協(xié)議撤銷(xiāo)、買(mǎi)賣(mài)契約撤銷(xiāo)中購(gòu)房人姓名發(fā)生變更和認(rèn)購(gòu)協(xié)議到期自動(dòng)撤銷(xiāo)，也就是真正的產(chǎn)生了換手才計(jì)算換手次數(shù)，從而更科學(xué)和準(zhǔn)確的界定換手率。 （2） 調(diào)整換手率的計(jì)算公式，將所有房屋納入計(jì)算，避免因?yàn)楸Ａ艉偷盅籂顟B(tài)

32、的變更而使得換手率產(chǎn)生大幅的波動(dòng)。換手率計(jì)算公式改為以下計(jì)算公式：(認(rèn)購(gòu)協(xié)議撤銷(xiāo)和買(mǎi)賣(mài)契約撤銷(xiāo)中購(gòu)房人姓名變更次數(shù)+認(rèn)購(gòu)協(xié)議到期自動(dòng)撤銷(xiāo)次數(shù)) 項(xiàng)目總套數(shù)。 （3） 正式合同打印后回退，原購(gòu)房人有增減的，只要其中一人姓名無(wú)變化就不計(jì)入換手。二、 收據(jù)遺失客戶(hù)告之收據(jù)遺失，口頭匯報(bào)案場(chǎng)經(jīng)理?yè)?jù)遺失核實(shí)無(wú)誤后安排置業(yè)顧問(wèn)通知客戶(hù)提交書(shū)面申請(qǐng)案場(chǎng)經(jīng)理簽字確認(rèn)陪同客戶(hù)到開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)辦理手續(xù)財(cái)務(wù)補(bǔ)開(kāi)收據(jù)并核收補(bǔ)辦申請(qǐng)簽字送客戶(hù)出門(mén)明源上備注收據(jù)補(bǔ)辦相關(guān)短信息備注：收據(jù)補(bǔ)辦手續(xù)一般都會(huì)放在交房后，支付面積補(bǔ)差款時(shí)一并辦理（核實(shí)客戶(hù)繳款記錄無(wú)誤后，提交書(shū)面申請(qǐng)，直接開(kāi)具全款發(fā)票，根據(jù)開(kāi)發(fā)商要求而定）三、 200

33、7版南京市商品房預(yù)售合同條款詳解編者按：2007版南京市商品房預(yù)售合同已于本月1日起正式啟用。自本月1日起新批，除了溧水、高淳兩個(gè)郊縣以外的本市各區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)，初次取得商品房預(yù)售許可證的商品房都必須使用該示范文本。合同內(nèi)容甲方已領(lǐng)取號(hào)國(guó)有土地使用證，依法享有南京市區(qū) 地塊的國(guó)有土地使用權(quán)；該宗地塊地號(hào)為。甲方獲準(zhǔn)在上述地塊上開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房【 】地名核準(zhǔn)名稱(chēng)【 】暫定名稱(chēng)為。甲方已領(lǐng)取寧房銷(xiāo)第號(hào)南京市商品房預(yù)售許可證，依法可以預(yù)售相應(yīng)商品房。根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法以及建設(shè)部城市商品房預(yù)售管理辦法、商品房銷(xiāo)售管理辦法等規(guī)定，甲、乙雙方就商品房預(yù)售事宜，經(jīng)協(xié)商

34、一致，訂立合同如下。【注解】合同前言部分包括預(yù)售人的宗地使用權(quán)、商品房項(xiàng)目名稱(chēng)、商品房預(yù)售許可和訂立合同的法律依據(jù)等四個(gè)方面內(nèi)容，概要說(shuō)明了開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房的合法性。前言第一款為填空式，內(nèi)容為開(kāi)發(fā)企業(yè)國(guó)有土地使用證的相關(guān)證載內(nèi)容。開(kāi)發(fā)企業(yè)享有合法的開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)條件，也是預(yù)購(gòu)人最終繼受取得房屋所有權(quán)和相應(yīng)土地使用權(quán)的前提，是商品房物權(quán)的淵源。前言第二款為單選加填空式，內(nèi)容為商品房項(xiàng)目名稱(chēng)。我市地名管理實(shí)行地名核準(zhǔn)制，只有經(jīng)地名管理辦公室核準(zhǔn)的地名方能作為法定地名使用。在商品房預(yù)售階段，開(kāi)發(fā)企業(yè)通常會(huì)在地名核準(zhǔn)前為商品房項(xiàng)目選取項(xiàng)目推廣名稱(chēng)，故合同中的項(xiàng)目名稱(chēng)存在兩種可

35、能性。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)訂立合同時(shí)的實(shí)際情況予以選擇填寫(xiě)。前言第三款為填空式，內(nèi)容為商品房預(yù)售許可。商品房預(yù)售許可證是開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房最關(guān)鍵的合法性依據(jù)，直接決定商品房預(yù)售合同的效力。因同一商品房項(xiàng)目可能領(lǐng)取多個(gè)預(yù)售許可證，所以本款填寫(xiě)的預(yù)售許可證的許可范圍應(yīng)當(dāng)包括本合同所預(yù)售的商品房。預(yù)購(gòu)人可通過(guò)我市網(wǎng)上房地產(chǎn)公示系統(tǒng)查詢(xún)相關(guān)信息。商品房預(yù)售合同是專(zhuān)業(yè)合同，除需受我國(guó)合同法調(diào)整外，還需受到與商品房預(yù)售制度配套的相關(guān)法律法規(guī)調(diào)整。前言第四款列舉了兩個(gè)國(guó)家法律和兩個(gè)建設(shè)部規(guī)章，本合同正文部分的許多條款與這些法律法規(guī)的規(guī)定都有直接或間接的關(guān)系。第一條 合同標(biāo)的基本情況 一、甲方預(yù)售給乙方的商品房

36、（下稱(chēng)該商品房）為上述南京市商品房預(yù)售許可證證載范圍中的號(hào)，該房號(hào)為【 】公安審定編號(hào)【 】工程暫定編號(hào)。該商品房所在樓幢的總平面位置見(jiàn)附件1總平面圖，套型及分層平面位置圖見(jiàn)附件2。二、該商品房所在樓幢的主體建筑結(jié)構(gòu)為，主體建筑層數(shù)為層，其中0.00米以下層，0.00米以上層，該商品房位于【 】+0.00米以上【 】0.00米以下第層。三、該商品房設(shè)計(jì)用途為，層高米（與本層高不一致的部位另見(jiàn)附件2中的層高標(biāo)注）。四、該商品房的建筑面積平方米，其中套內(nèi)建筑面積平方米，共有共用分?jǐn)偨ㄖ娣e平方米。計(jì)入上述共有共用分?jǐn)偯娣e的建筑部位見(jiàn)附件3。五、該商品房的裝修裝飾材料及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件4。六、該商品房

37、占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)面積在乙方辦理國(guó)有土地使用權(quán)登記時(shí)，由政府主管部門(mén)核定。該商品房的土地用途為，土地使用年限自年月日起至年月日止。七、該商品房所在樓幢當(dāng)前的工程建設(shè)形象進(jìn)度為。【注解】本條的內(nèi)容是合同的標(biāo)的條款，主要反映合同標(biāo)的的自然狀況。為更準(zhǔn)確描述合同標(biāo)的，本條配合文字還附加了必要的圖形。第一款為填空加單選式，并引見(jiàn)兩份附圖。填空部分用文字描述合同標(biāo)的的詳細(xì)坐落。因我市房屋的門(mén)牌編號(hào)與戶(hù)籍坐落一致，應(yīng)由公安機(jī)關(guān)統(tǒng)一編排，所以在商品房預(yù)售階段存在開(kāi)發(fā)企業(yè)自編和公安機(jī)關(guān)審定兩種可能性，雙方當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)訂立合同時(shí)的實(shí)際情況選擇。總平面圖反映經(jīng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)的商品房項(xiàng)目總平

38、布局，反映合同標(biāo)的在商品房項(xiàng)目中的平面位置，以及合同標(biāo)的所在樓幢的整體朝向、及其與道路、相鄰樓幢的平面關(guān)系等要素。套型及分層平面圖應(yīng)當(dāng)是標(biāo)準(zhǔn)各邊長(zhǎng)尺寸的圖形，反映合同標(biāo)的在樓層中的平面位置，各功能區(qū)的尺寸和相互銜接關(guān)系等要素。本款附圖可打印，也可粘貼，但粘貼需加騎縫章。第二款為填空加選擇式，內(nèi)容為合同標(biāo)的所在樓幢的結(jié)構(gòu)狀況。本合同填寫(xiě)的結(jié)構(gòu)是設(shè)計(jì)文件注明的結(jié)構(gòu)，因概念體系與產(chǎn)權(quán)登記的結(jié)構(gòu)不同，所以本合同注明的結(jié)構(gòu)可能與預(yù)購(gòu)人產(chǎn)權(quán)登記的結(jié)構(gòu)表述不同。標(biāo)的主體建筑的層數(shù)是指樓幢的自然層。有的復(fù)雜建筑，部分樓層可能不應(yīng)記入樓幢自然層，雙方在簽訂合同時(shí)需注意有關(guān)國(guó)家規(guī)范的規(guī)定。這里的+0.00米是指設(shè)

39、計(jì)標(biāo)高，可能與室外地坪并不平齊。標(biāo)的所在樓層應(yīng)與自然層對(duì)應(yīng)，有的標(biāo)的是躍層布局，分居多個(gè)樓層，雙方應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況明確約定。第三款為填空式，內(nèi)容為標(biāo)的用途和層高。本合同中的用途指設(shè)計(jì)文件注明的用途，與標(biāo)的的實(shí)際使用無(wú)關(guān)。層高是指標(biāo)的的地面到上級(jí)樓面或下級(jí)樓面到上級(jí)樓面之間的高差。標(biāo)的層高表述標(biāo)的的豎向尺寸，與標(biāo)的室內(nèi)凈高不同，因橫梁等結(jié)構(gòu)影響，同樣的層高下可以有不同的凈高。同時(shí)，因房屋結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性，同一標(biāo)的內(nèi)可能存在部分功能區(qū)層高與標(biāo)準(zhǔn)層高不一致，比如錯(cuò)層結(jié)構(gòu)、斜屋頂結(jié)構(gòu)等，雙方當(dāng)事人需在分層平面圖中的相應(yīng)部位予以明確。第四款為填空式，內(nèi)容為標(biāo)的的數(shù)量，也是合同價(jià)格的主要計(jì)算依據(jù)，本合同以建筑面

40、積表示。其中套內(nèi)建筑面積加上共有共用分?jǐn)偨ㄖ娣e等于商品房的建筑面積。套內(nèi)建筑面積部分由本合同預(yù)購(gòu)人獨(dú)占享有所有權(quán)，共有共用分?jǐn)偨ㄖ娣e部分由標(biāo)的所在樓幢全體業(yè)主共同享有所有權(quán)。參與共有共用建筑面積分?jǐn)偟牟课辉谏唐贩款A(yù)售前開(kāi)發(fā)企業(yè)已在我市網(wǎng)上房地產(chǎn)公示系統(tǒng)公示，本款引見(jiàn)的附件3 內(nèi)容一般應(yīng)與公示內(nèi)容一致。標(biāo)的所在樓幢的共有共用面積分?jǐn)偵婕安煌謹(jǐn)偣δ軈^(qū)的，公示系統(tǒng)目前尚未予以區(qū)分，預(yù)購(gòu)人需加合理注意。第五款內(nèi)容是標(biāo)的的裝飾裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，其引見(jiàn)的附件4為選擇填空式，被鉛印選定的為必選必填項(xiàng)，填寫(xiě)內(nèi)容可以是材料或設(shè)備的品種、規(guī)格、品牌、質(zhì)量等。附件4在格式設(shè)計(jì)上僅適用于記錄毛坯標(biāo)準(zhǔn)或簡(jiǎn)單裝修標(biāo)準(zhǔn)

41、，對(duì)裝修一次到位的商品房，雙方當(dāng)事人需另行簽訂協(xié)議。第六款為填空式，內(nèi)容為商品房對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)。與開(kāi)發(fā)商的宗地使用權(quán)不同，預(yù)購(gòu)人取得的往往是共有土地使用權(quán)，因土地分割轉(zhuǎn)讓手續(xù)滯后，其具體面積在預(yù)售階段一般不能確定。我市開(kāi)發(fā)用地均是出讓取得的有使用期限的土地，預(yù)購(gòu)人取得的是剩余年限土地使用權(quán)。宗地可以并存多種用途，本合同注明的用途和使用期限應(yīng)于標(biāo)的嚴(yán)格對(duì)應(yīng)。第七款為填空式，內(nèi)容為簽訂本合同時(shí)標(biāo)的的直觀自然形態(tài)。本款要求雙方當(dāng)事人簡(jiǎn)明扼要地確認(rèn)工程實(shí)際達(dá)到的形象部位，一般可按基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修、竣工等結(jié)合實(shí)際分層次、分階段表述。在商品房項(xiàng)目的整個(gè)預(yù)售過(guò)程，工程形象進(jìn)度一直處于動(dòng)態(tài)變化之中，雙

42、方當(dāng)事人在本合同中對(duì)當(dāng)前進(jìn)度予以確認(rèn)固定，是預(yù)售合同的特有需要。第二條 該商品房的權(quán)利瑕疵一、甲方告知乙方，該商品房存在下列權(quán)利瑕疵：【 】其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為，抵押登記部門(mén)為，抵押登記日期為 。【 】已設(shè)定在建工程抵押，抵押權(quán)人為，抵押登記部門(mén)為，抵押登記日期為。【 】二、甲方已通知抵押權(quán)人預(yù)售該商品房的證明和甲方處理上述權(quán)利瑕疵的承諾見(jiàn)附件5。附件5甲方已通知抵押權(quán)人預(yù)售該商品房的證明（如粘貼需加蓋騎縫章）甲方處理權(quán)利瑕疵的承諾【 】本合同簽訂后天內(nèi)注銷(xiāo)該商品房的抵押登記。【 】辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)前注銷(xiāo)抵押登記。【 】該商品房交付前注銷(xiāo)抵押登記。【 】

43、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記前注銷(xiāo)抵押登記。【 】因甲方原因?qū)е律鲜鲎N(xiāo)抵押登記手續(xù)遲延辦理，經(jīng)乙方催告后天內(nèi)仍未辦理，或甲方提供虛假“甲方已通知抵押權(quán)人預(yù)售該商品房的證明”的，乙方有權(quán)解除本合同，并按下列方式清理和結(jié)算：【 】甲方應(yīng)在本合同解除后天內(nèi)將已付價(jià)款以及按利率計(jì)算的利息返還乙方，并另按已付價(jià)款金額的一倍向乙方承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。【 】【注解】本條的內(nèi)容是商品房的權(quán)利狀況，與第一條描述的自然狀況一起共同構(gòu)成合同標(biāo)的的基本情況。本條也是預(yù)售人權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的專(zhuān)用條款，其效果是保證本合同標(biāo)的交付時(shí)，沒(méi)有其他第三人享有對(duì)標(biāo)的物的合法追索權(quán)。第一款為選擇填空式，內(nèi)容為開(kāi)發(fā)企業(yè)向預(yù)購(gòu)人披露標(biāo)的物在

44、簽訂本合同時(shí)已經(jīng)存在的權(quán)利瑕疵。商品房預(yù)售中的常見(jiàn)權(quán)利瑕疵有在建工程抵押和國(guó)有土地使用權(quán)抵押。在建工程抵押的特點(diǎn)是可以按銷(xiāo)售單元分步解押，國(guó)有土地使用權(quán)抵押的特點(diǎn)是宗地抵押，暫無(wú)途徑分步解押。目前我市兩種抵押不能共存，因此簽訂本合同時(shí)不可能復(fù)選。本款還另立空白選項(xiàng)方便雙方當(dāng)事人確認(rèn)其它權(quán)利瑕疵。預(yù)售商品房的抵押設(shè)定情況，可以通過(guò)我市網(wǎng)上房地產(chǎn)公示系統(tǒng)查詢(xún)，預(yù)購(gòu)人宜事前注意。第二款引見(jiàn)附件5,內(nèi)容為權(quán)利瑕疵的處理。附件5分兩部分，一是通知抵押權(quán)人的證明。通知抵押權(quán)人是抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)的法定義務(wù)之一，因該證明原件往往只有一份，且每份證明可以包含多套商品房，所以合同中粘貼的可能是復(fù)印件，預(yù)購(gòu)人需注

45、意察看原件，并督促開(kāi)發(fā)企業(yè)在粘貼的復(fù)印件上加章確認(rèn)。二是開(kāi)發(fā)企業(yè)的承諾。預(yù)購(gòu)人的權(quán)利要得到完全保護(hù)，需以抵押登記被注銷(xiāo)為準(zhǔn)。附件5為此以時(shí)間先后為序列舉了四個(gè)注銷(xiāo)抵押登記的時(shí)間點(diǎn)供雙方當(dāng)事人選用，從邏輯上講，當(dāng)事人在這里只能單選，不能復(fù)選。值得注意的是，按我市現(xiàn)行登記管理制度，商品房的在建工程抵押登記未予注銷(xiāo)的，雙方當(dāng)事人訂立本合同后的系列登記手續(xù)都不能辦理，所以當(dāng)事人需注意合同條款與行政管理制度之間的協(xié)調(diào)。附件5還規(guī)定了預(yù)購(gòu)人在預(yù)售人處理權(quán)利瑕疵不當(dāng)時(shí)的合同解除權(quán)。本合同給出的提示性選項(xiàng)中的利率部分，可以填寫(xiě)固定數(shù)值的利率，也可以緣引既存的標(biāo)準(zhǔn)利率。該選項(xiàng)讓開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任，在利益平

46、衡上可以認(rèn)為是向預(yù)購(gòu)人的傾斜。第三條 定金及其處理辦法一、乙方應(yīng)于前向甲方支付定金（大寫(xiě)元）（小寫(xiě)元），幣種。二、甲、乙雙方履行本契約時(shí)，定金按下列方式處理：【 】在乙方最后一次付款時(shí)充抵合同價(jià)款。【 】在時(shí)，甲方一次性返還乙方。【 】【注解】第一款為填空式，內(nèi)容為定金的支付時(shí)間和金額。因?yàn)槎ń饤l款不是商品房預(yù)售合同的必備條款，所以合同當(dāng)事人可以約定定金，也可以不約定定金。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，定金金額不能超過(guò)合同標(biāo)的金額（總房?jī)r(jià)）的20%，當(dāng)事人在訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意定金金額的法定上限。第二款為單選加填空式，內(nèi)容為定金在合同履行過(guò)程中發(fā)生性質(zhì)轉(zhuǎn)化的時(shí)間和形式，其中第三個(gè)選項(xiàng)由買(mǎi)賣(mài)雙方自由約定，比如

47、可以制定成“在乙方第一次支付合同價(jià)款時(shí)充抵價(jià)款”、“甲方交付該商品房時(shí)一次性返還乙方”等等。第四條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款乙方預(yù)購(gòu)該商品房以建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)為元/平方米，總價(jià)款合計(jì)(大寫(xiě)) ，(小寫(xiě)) ，幣種為 該總價(jià)款由下列款項(xiàng)構(gòu)成：【】房?jī)r(jià)款：元/平方米，合計(jì)元。【 】房屋套內(nèi)的裝飾裝修款： 元/平方米，合計(jì) 元。【 】【注解】本條為填空加選擇加填空式，內(nèi)容為本合同的價(jià)格條款。本合同采用按房屋建筑面積計(jì)價(jià)的方式計(jì)算合同標(biāo)的的價(jià)格，本條包括單價(jià)、總價(jià)、幣種和總價(jià)構(gòu)成四個(gè)方面的內(nèi)容。其中，“單價(jià)”乘以第一條第四款的“建筑面積”等于“總價(jià)款”。若雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，決定不采用建筑面積計(jì)價(jià)方式，而采用按

48、套、按幢或按套內(nèi)建筑面積等其它計(jì)價(jià)方式的，當(dāng)事人仍然應(yīng)當(dāng)按照本條的設(shè)計(jì)完整填寫(xiě)，其實(shí)際采用的計(jì)價(jià)方式由當(dāng)事人在“其它約定”或“補(bǔ)充協(xié)議”中另行明確。這時(shí)，本合同的部分其它條款將與當(dāng)事人另行選定的計(jì)價(jià)方式不配套（比如第十一條第一款），當(dāng)事人應(yīng)另行制定補(bǔ)充條款予以必要的協(xié)調(diào)。針對(duì)裝修一次到位的商品房，本合同允許對(duì)總價(jià)款進(jìn)行大類(lèi)拆分，本條給出“房?jī)r(jià)款”和“套內(nèi)裝飾裝修款”的兩項(xiàng)構(gòu)成，其中“房?jī)r(jià)款”被鉛印選定，為必然項(xiàng)目。“房?jī)r(jià)款”是指房屋建筑工程和安裝工程設(shè)計(jì)文件標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的售價(jià)，俗稱(chēng)“毛坯價(jià)”或“簡(jiǎn)裝價(jià)”。“套內(nèi)裝飾裝修款”是指“精裝修商品房”內(nèi)部“精裝修”工程的售價(jià)。雙方當(dāng)事人尤其是甲方當(dāng)事人應(yīng)實(shí)事

49、求是，合理分割裝修一次到位商品房的總價(jià)款，不然容易引發(fā)不必要的糾紛。當(dāng)然，經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致，雙方也可以對(duì)總價(jià)款的構(gòu)成不作區(qū)分，全部作為房?jī)r(jià)款處理。對(duì)所謂“拎包入住”的商品房，因“總價(jià)款”中還另含有家俬、家電等售價(jià)，當(dāng)事人可以在本條最后的空白選項(xiàng)中按實(shí)際情況給出相應(yīng)約定，但在這里不適合用建筑面積計(jì)算單價(jià)，雙方當(dāng)事人宜商定其它合理方式。第五條 付款方式、時(shí)間和遲延付款的責(zé)任一、乙方應(yīng)按下列方式和時(shí)間向甲方支付合同價(jià)款：【 】一次性付款：【 】分期付款： 【 】預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款：【 】按本款約定，乙方應(yīng)向貸款銀行提交完備貸款申請(qǐng)資料的日期，視為乙方應(yīng)當(dāng)付款的日期。貸款銀行按約發(fā)放貸款的，乙方實(shí)際向

50、貸款銀行提交完備貸款申請(qǐng)資料的日期，視為乙方實(shí)際付款的日期。二、乙方遲延支付合同價(jià)款的，應(yīng)向甲方承擔(dān)下列違約責(zé)任，但甲方依法解除本合同的除外：【 】按照未付到期價(jià)款的中國(guó)人民銀行同期商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的遲延期間的利息，向甲方支付違約金。【 】按照未付到期價(jià)款的萬(wàn)分之/天計(jì)算，向甲方支付遲延期間的違約金。【 】三、乙方遲延支付合同價(jià)款，經(jīng)甲方催告后 日后仍未支付到期價(jià)款，且未付到期價(jià)款的金額達(dá)到總價(jià)款%的，甲方有權(quán)解除本合同，并按下列約定清理和結(jié)算：【 】按中國(guó)人民銀行同期商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，甲方可要求乙方按照總價(jià)款在本合同簽訂之日起至本合同解除之日止同期利息的倍賠償損失。甲方應(yīng)在解除本合同

51、日內(nèi)，將已收價(jià)款扣除乙方應(yīng)當(dāng)賠償?shù)慕痤~后退還乙方。乙方尚有預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款未歸還的，甲方可用應(yīng)當(dāng)退還乙方的款項(xiàng)代乙方歸還已到期的貸款并提前歸還尚未到期的貸款。本合同解除時(shí)另有定金的，定金也不予返還。【 】乙方應(yīng)在甲方解除本合同日內(nèi)，協(xié)助甲方到登記機(jī)關(guān)注銷(xiāo)本合同解除前辦理的各項(xiàng)登記手續(xù)。因乙方原因?qū)е卤竞贤獬稗k理的登記手續(xù)遲延注銷(xiāo)的，乙方承擔(dān)下列違約責(zé)任：【 】按照總價(jià)款的萬(wàn)分之/天計(jì)算，向甲方支付遲延期間的違約金。【 】【注解】本條為選擇加填空格式，共分三款。第一款內(nèi)容為付款方式和付款時(shí)間，第二款內(nèi)容為遲延付款的違約責(zé)任，第三款內(nèi)容為雙方約定的甲方解除合同的權(quán)利。第一款有三個(gè)提示性選項(xiàng)供

52、當(dāng)事人視具體情況選用。付款時(shí)間可以是按日歷約定的時(shí)間，也可以是某件事實(shí)發(fā)生的時(shí)間。一次性付款是指在確定的時(shí)間乙方向甲方一次性全額支付總價(jià)款；分期付款是指乙方按約定的時(shí)間序列和金額，分次分批向甲方支付合同價(jià)款；預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款是指乙方向甲方支付規(guī)定的首期價(jià)款后，由貸款銀行為其支付剩余價(jià)款，并將所構(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為乙方履行還款擔(dān)保的付款方式，即俗稱(chēng)的“按揭”，實(shí)務(wù)中銀行往往要求甲方提供階段性的或全程的保證擔(dān)保。在商品房預(yù)售階段，銀行發(fā)放貸款的日期一般不可能由當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)按日歷確定，預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款選項(xiàng)中的最后一段條文，是對(duì)乙方應(yīng)當(dāng)付款的日期和乙方實(shí)際付款的日期兩個(gè)時(shí)點(diǎn)的界定。這兩

53、個(gè)時(shí)點(diǎn)與本條第二、三款的約定結(jié)合，是認(rèn)定乙方是否構(gòu)成遲延付款以及乙方責(zé)任范圍的關(guān)鍵。另外，當(dāng)事人還可以在本款中約定現(xiàn)金、銀行票據(jù)和其它特殊方式等具體款項(xiàng)形式。第二款有兩個(gè)選項(xiàng)供當(dāng)事人選用。第一個(gè)選項(xiàng)以人民銀行公布的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。對(duì)具體的遲延付款行為，應(yīng)對(duì)照付款遲延期間確定具體適用的相應(yīng)貸款期限的利率，折算到日利率計(jì)算違約金，其效果大體相當(dāng)于甲方獲得相應(yīng)銀行貸款的財(cái)務(wù)成本。第二個(gè)選項(xiàng)為填空式。當(dāng)事人可以參照人民銀行公布的逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定具體比例，現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)為每天萬(wàn)分之2.1，其效果大體相當(dāng)于甲方逾期償還銀行貸款的財(cái)務(wù)成本。當(dāng)事人也可在第三個(gè)空白選項(xiàng)中另行約定違約金的計(jì)算

54、方法，但不宜遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)或遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于甲方可能遭受的實(shí)際損失。按本款條文文意，本款約定的責(zé)任與第三款約定的責(zé)任不累加適用。第三款的內(nèi)容分兩個(gè)層次。第一層意思是甲方解除合同，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任以及有關(guān)債權(quán)債務(wù)的清理；第二層意思是甲方解除合同，乙方在登記手續(xù)上的協(xié)助義務(wù)。對(duì)甲方享有合同解除權(quán)，本款設(shè)計(jì)了兩個(gè)前提條件，一是甲方催告乙方付款，二是催告期滿(mǎn)乙方累積未付到期款達(dá)到約定比例，催告期和未付到期款的累積比例均由雙方自由約定。第一層意思中的提示性選項(xiàng)，采用銀行同期貸款利息的倍數(shù)確定乙方的賠償責(zé)任，并采用甲方退還款項(xiàng)抵扣賠償金和乙方向銀行借款的方式清理相關(guān)債權(quán)債務(wù)，其中倍數(shù)和甲方退還期限由當(dāng)事人自由約定

55、。同時(shí)，提示性選項(xiàng)采用約定的賠償金與定金罰則同時(shí)適用的模式，帶有一定的懲罰性。甲方解除合同后，乙方有協(xié)助辦理相關(guān)注銷(xiāo)登記手續(xù)的義務(wù)，比如注銷(xiāo)預(yù)售合同的登記手續(xù)。不然，勢(shì)必影響甲方對(duì)合同標(biāo)的的再處分，給甲方帶來(lái)額外的經(jīng)濟(jì)損失。因此本款第二層意思規(guī)定了乙方履行協(xié)助義務(wù)的期限和乙方不履行協(xié)助義務(wù)的違約責(zé)任。提示性選項(xiàng)提供的責(zé)任形式是違約金，計(jì)算方法為按天并依約定比例計(jì)算。當(dāng)事人在商定本款約定時(shí)，需合理注意甲方退還乙方款項(xiàng)期限與乙方協(xié)助辦理相關(guān)登記手續(xù)期限之間的比較關(guān)系，該比較關(guān)系可以構(gòu)成雙方履行義務(wù)的先后順序，處理不當(dāng)易引發(fā)合同履行爭(zhēng)議。第七條 配套基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施 一、甲方對(duì)配套基礎(chǔ)設(shè)施及其它設(shè)

56、施的承諾見(jiàn)附件6。 二、附件6中的設(shè)施遲延達(dá)到甲方承諾條件的，甲方承擔(dān)下列違約責(zé)任，但乙方解除本合同的除外： 【 】按照元/天項(xiàng)計(jì)算，向乙方支付違約金。 【 】 本款約定的違約責(zé)任不與第六條約定的遲延交付違約責(zé)任累加適用。 三、該商品房交付后，附件6中第項(xiàng)設(shè)施遲延達(dá)到甲方承諾條件，經(jīng)乙方催告后日內(nèi)仍未達(dá)到的，乙方有權(quán)解除本合同，并按下列方式處理：【注解】 本條為選擇加填空格式，分三款。第一款內(nèi)容為商品房項(xiàng)目配建設(shè)施，以及對(duì)這些設(shè)施建設(shè)進(jìn)度和有關(guān)重要事項(xiàng)的約定；第二款內(nèi)容為甲方未按約定進(jìn)度建設(shè)有關(guān)設(shè)施的違約責(zé)任；第三款為甲方未按約定進(jìn)度建設(shè)相關(guān)重要設(shè)施，乙方相應(yīng)的合同解除權(quán)。 第一款就甲方對(duì)商品

57、房項(xiàng)目配建設(shè)施的承諾事項(xiàng)引見(jiàn)附件6。附件6提示了13類(lèi)配建設(shè)施供當(dāng)事人按照商品房項(xiàng)目的實(shí)際情況選擇填寫(xiě)，若有提示項(xiàng)以外的配建設(shè)施，當(dāng)事人還可以在最后的“其它”選項(xiàng)中另行約定。附件6各項(xiàng)配建設(shè)施的共同點(diǎn)在于均要求甲方承諾相關(guān)配建設(shè)施的工程完成時(shí)間，同時(shí)分別不同設(shè)施明確不同的重要事項(xiàng)。對(duì)業(yè)主共用停車(chē)庫(kù)，需明確停車(chē)庫(kù)所在位置和總數(shù)量。對(duì)會(huì)所，要求明確會(huì)所的所在位置、用途、服務(wù)對(duì)象以及改變用途和服務(wù)對(duì)象的程序；其中提示的用途基本上都是公共服務(wù)性質(zhì)的用途，是會(huì)所的可能用途，不是會(huì)所的必然用途，各項(xiàng)用途的基本涵義當(dāng)事人可以通過(guò)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站查詢(xún)國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)；服務(wù)對(duì)象分三個(gè)層次，不同的層次對(duì)小區(qū)的公

58、共管理有不同的影響；改變用途或服務(wù)對(duì)象的兩個(gè)提示性程序，采用業(yè)主公決的形式，并比照了業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則，但其本身不是業(yè)主大會(huì)的行為，當(dāng)事人也可商定其它辦法。對(duì)配建的體育設(shè)施和購(gòu)物中心，要求明確服務(wù)對(duì)象，當(dāng)事人也可參照對(duì)會(huì)所的約定擴(kuò)充相應(yīng)內(nèi)容。整體上講，第七條不涉及附件6中配建設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬，界定相關(guān)建筑物的權(quán)利歸屬問(wèn)題也不是第七條的任務(wù)，當(dāng)事人需給予合理注意。 因配建設(shè)施的遲延建設(shè)會(huì)對(duì)商品房的使用造成或多或少的不利影響，故第二款規(guī)定了甲方的相應(yīng)違約責(zé)任。提示性選擇項(xiàng)分項(xiàng)按天計(jì)算甲方的違約金，甲方遲延建設(shè)多項(xiàng)配建設(shè)施的，按約定實(shí)行多項(xiàng)累計(jì)。雙方當(dāng)事人也可以按配建設(shè)施的重要性，在空白選項(xiàng)中分項(xiàng)約定

59、相關(guān)責(zé)任以做區(qū)別對(duì)待。本款引用的第六條內(nèi)容是甲方遲延交付商品房的違約責(zé)任，因遲延建設(shè)配建設(shè)施對(duì)乙方造成損害是以商品房已交付為基礎(chǔ)的，商品房未交付時(shí)，配建設(shè)施是否已按約定建設(shè)完畢對(duì)乙方并無(wú)實(shí)際意義，所以第二款的違約責(zé)任不與商品房遲延交付的違約責(zé)任累加適用。 第三款乙方享有合同解除權(quán)所對(duì)應(yīng)的配建設(shè)施，一般是影響商品房正常使用以及其它決定乙方訂立本合同的目的是否能夠?qū)崿F(xiàn)的配建設(shè)施。對(duì)合同解除后的處理辦法，當(dāng)事人可參照甲方遲延交付商品房，乙方解除合同的處理辦法進(jìn)行相關(guān)約定；但應(yīng)注意因發(fā)生時(shí)間的差異可能會(huì)導(dǎo)致兩者之間所面對(duì)的客觀事實(shí)有很大不同。許多配建設(shè)施的建成時(shí)間往往遲于商品房交付時(shí)間，乙方行使本款約

60、定的解除權(quán)時(shí)，可能商品房已經(jīng)交付，所以本款約定的處理辦法比第六條約定的處理辦法更加復(fù)雜。第八條配套房屋和建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬 甲、乙雙方約定，附件7所列配套房屋和建筑，雖未計(jì)入上述共有共用分?jǐn)偯娣e，但隨商品房的銷(xiāo)售，應(yīng)當(dāng)無(wú)償轉(zhuǎn)移歸全體業(yè)主共有，并由全體業(yè)主按規(guī)定享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。除附件7所列項(xiàng)目以外的配套房屋和建筑歸甲方所有。但權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按規(guī)劃核定用途使用配套房屋和建筑，不得擅自改變其用途。【注解】本條條文為全鉛印形式，雙方當(dāng)事人約定的內(nèi)容集中于附件7。本條的內(nèi)容為甲、乙雙方通過(guò)約定形式界定商品房項(xiàng)目?jī)?nèi)配套建筑物在商品房銷(xiāo)售后的產(chǎn)權(quán)歸屬，以及歸甲方所有的配套建筑的用途限制。即：附件7載明的配套建筑

61、歸全體業(yè)主共有，附件7以外的配套建筑由甲方保留產(chǎn)權(quán)。甲方對(duì)其保留產(chǎn)權(quán)的配套建筑可以以出售、出租等形式依法處分，但甲方或甲方權(quán)利的承受人不得擅自改變?cè)撆涮捉ㄖ囊?guī)劃核定用途；若確需改變的，應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)規(guī)定的或甲方于廣大業(yè)主約定的程序辦理相關(guān)手續(xù)。 附件7的內(nèi)容包括網(wǎng)上房地產(chǎn)公示的內(nèi)容和雙方當(dāng)事人約定的其它內(nèi)容。網(wǎng)上房地產(chǎn)公示的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括我市商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題的若干規(guī)定中產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有的附屬房屋，即：（一）規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的自行車(chē)庫(kù)；（二）規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的底層架空層；（三）規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的避難層（間）；（四）規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的共用設(shè)施設(shè)備用房；（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定應(yīng)當(dāng)移交

62、全體業(yè)主的物業(yè)管理用房；（六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾歸全體業(yè)主共有的房屋；（七）層高2.2米以下的房屋；（八）法律、法規(guī)規(guī)定歸全體業(yè)主共有的房屋。同時(shí)還應(yīng)包括占南京市建筑物配件停車(chē)設(shè)施設(shè)置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)15%的業(yè)主共用機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位。其中，標(biāo)準(zhǔn)配置的15%機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位部分為業(yè)主共用，有的還是地下人防工程，當(dāng)事人雙方在約定附件7時(shí)需有正確理解和認(rèn)識(shí)。雙方當(dāng)事人約定的其它內(nèi)容，可以是網(wǎng)上房地產(chǎn)公示內(nèi)容的補(bǔ)充說(shuō)明，也可以是網(wǎng)上房地產(chǎn)公示內(nèi)容以外的、由當(dāng)事人雙方另行約定歸全體業(yè)主共有的房屋或建筑。因此，按照附件7的格式設(shè)計(jì)，歸全體業(yè)主共有的配套建筑的范圍一般來(lái)說(shuō)應(yīng)當(dāng)大于或等于網(wǎng)上房地產(chǎn)公示的范圍，而不

63、應(yīng)小于網(wǎng)上房地產(chǎn)公示的范圍。第十條 房屋交付和接收手續(xù)一、該商品房具備第六條第二款約定的交付條件后，甲方應(yīng)當(dāng)在確定的交付日期前天，書(shū)面通知乙方辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件。甲方通知確定的交付日期應(yīng)當(dāng)給乙方必要的準(zhǔn)備時(shí)間和必要的方便。二、甲、乙雙方進(jìn)行交接時(shí)，甲方應(yīng)當(dāng)出示第六條第二款約定的證明文件，并滿(mǎn)足第六條第二款約定的其它交付條件。甲方不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿(mǎn)足第六條第二款約定的其它交付條件的，乙方有權(quán)拒絕接收該商品房，甲方按第六條的約定承擔(dān)遲延交付的責(zé)任。甲、乙雙方進(jìn)行交接時(shí)，甲方明確告知乙方交付的商品房尚未取得第六條第二款約定的證明文件或尚未滿(mǎn)足第六條

64、第二款約定的其它交付條件，乙方仍愿意接收該商品房的，視為雙方對(duì)房屋交付條件的變更。三、甲、乙雙方簽署商品房交接單，交接鑰匙后即為交付。四、該商品房已滿(mǎn)足交付條件，但乙方收到甲方的書(shū)面交房通知后，拒絕接收該商品房或未如期辦理交接手續(xù)的，按下列方式處理：【 】乙方按每天元向甲方支付逾期交接期間的違約金，該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付日起由乙方承擔(dān)。【 】【注解】（1）交房通知書(shū)一般會(huì)載明最遲收房的時(shí)間，這個(gè)時(shí)間一般為收到交房通知書(shū)之日起15天。則收到交房通知書(shū)則以書(shū)面通知郵戳?xí)r間為準(zhǔn)。（2）如果房屋有質(zhì)量問(wèn)題，我為什么不能拒收房屋？答：如果房屋有質(zhì)量問(wèn)題我們會(huì)額令幫您整改，無(wú)權(quán)拒收

65、房屋。如遇到層高等無(wú)法修繕的問(wèn)題，在本頁(yè)第十一條第二項(xiàng)其它差異的處理里應(yīng)有規(guī)定如何賠償。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)4第十一條 面積差異和其它差異的處理一、甲、乙雙方辦理交接手續(xù)時(shí)，第六條第二款中房屋測(cè)繪成果載明的該商品房實(shí)測(cè)面積與第一條約定的面積發(fā)生誤差的，按下列方式處理：【 】建筑面積誤差比絕對(duì)值在以?xún)?nèi)（含本數(shù)，不得超過(guò)3%）的，按照第四條約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算；建筑面積誤差比絕對(duì)值超出上述比值的，乙方有權(quán)解除本合同。乙方解除本合同的，甲方應(yīng)當(dāng)自本合同解除之日起 30日內(nèi)退還乙方已付價(jià)款，并按照年利率6.39 計(jì)算支付利息。乙方同意繼續(xù)履行本合同，實(shí)測(cè)建筑面積大于本合同約定建筑面積的，在上

66、述比值以?xún)?nèi)（含本數(shù)）部分的價(jià)款由乙方按第四條約定價(jià)格補(bǔ)足，超出上述比值部分的價(jià)款乙方可不予承擔(dān)，但其所有權(quán)歸乙方所有；實(shí)測(cè)建筑面積小于本合同約定建筑面積的，在上述比值以?xún)?nèi)（含本數(shù)）部分的價(jià)款由甲方返還乙方，超出上述比值部分的價(jià)款由甲方雙倍返還乙方。【 】 二、其它差異的處理：1、該商品房的實(shí)際層高低于第一條約定層高，其誤差值超過(guò)國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)允許誤差值的，甲方承擔(dān)下列責(zé)任： 甲方承擔(dān)整改責(zé)任，無(wú)法整改的，由雙方協(xié)商解決，如協(xié)商不成，按本合同十八條處理。2、該商品房交付的裝飾裝修材料和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)低于附件4約定標(biāo)準(zhǔn)的，甲方承擔(dān)下列違約責(zé)任：【 】按交付時(shí)的市場(chǎng)差價(jià)雙倍賠償乙方。【 】 甲方承擔(dān)整

67、改責(zé)任，無(wú)整改的，由雙方協(xié)商解決，如協(xié)商不成，按本合同十八條處理。【注解】（充分熟記南京市、江蘇省及建房部面積誤差條例的內(nèi)容）南京市：1，大于1%，小于5%可退房江蘇省：1，3，大于或小于3可退房建設(shè)部：3，大于或小于3可退房第十五條 合同備案手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)一、本合同簽訂后日內(nèi)（應(yīng)當(dāng)不超過(guò)10日），甲方應(yīng)按規(guī)定通過(guò)南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)操作系統(tǒng)，將本合同基本信息傳送至南京市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處備案。二、在本合同基本信息傳送至南京市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處備案后，且在本合同簽訂后 日內(nèi)（應(yīng)當(dāng)不超過(guò)30日），甲、乙雙方應(yīng)按規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。三、乙方為支付合同價(jià)款需申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房抵押登記

68、的，甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)同時(shí)或在先辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。四、該商品房交付后日內(nèi)（應(yīng)當(dāng)不超過(guò)90日），甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)共同申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。甲方應(yīng)當(dāng)在雙方申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記前，將需要由其提供的房屋權(quán)屬登記資料報(bào)送南京市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處。五、甲方承諾：【 】乙方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，乙方有權(quán)且應(yīng)當(dāng)要求甲方及時(shí)配合辦理該商品房占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)變更登記。【 】乙方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證天后，乙方有權(quán)且應(yīng)當(dāng)要求甲方配合辦理該商品房占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)變更登記。【 】六、因一方過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致本條約定的上列手續(xù)遲延辦理，經(jīng)對(duì)方催告后天仍未辦理的，過(guò)錯(cuò)方應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)下列違約責(zé)任：【 】按每

69、遲延一天元計(jì)算，支付違約金。【 】七、附件7中的配套房屋建成后，甲方應(yīng)按規(guī)定及時(shí)移交給業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)。其中，物業(yè)管理服務(wù)用房在甲方辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)按規(guī)定程序以物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主名義申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記；其它符合所有權(quán)登記條件的且業(yè)主委員會(huì)已成立的，甲方應(yīng)配合業(yè)主委員會(huì)按有關(guān)規(guī)定及時(shí)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，將其登記在全體業(yè)主名下。【注解】合同簽定后10日內(nèi)要送去鑒證，最長(zhǎng)時(shí)間不得超過(guò)30日；辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限一般為從交付之日起算90天。辦理土地證客戶(hù)至開(kāi)發(fā)商處領(lǐng)到相關(guān)材料后自行辦理。違約金一般為5元。特殊情況要和鑒證窗口說(shuō)明原因。2008年12月23日各開(kāi)發(fā)單位可以到產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處

70、商務(wù)中心購(gòu)買(mǎi)修改后的預(yù)售合同。新合同與老合同的差異如下：、 新合同主文本總頁(yè)數(shù)30頁(yè)；、 新合同主文本增加了附件（19、20、21頁(yè)）；、 新合同主文本及專(zhuān)用文本涉及到的附件有了細(xì)小修改；、 預(yù)售合同中“甲、乙雙方的其它約定”增加以下內(nèi)容：本合同簽訂后，因市場(chǎng)變化等，造成商品房市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，由甲、乙雙方各自承擔(dān)；甲、乙雙方仍按本合同的約定執(zhí)行。注意事項(xiàng)：、目前新老二套預(yù)售合同的文本同時(shí)使用，為了滿(mǎn)足老合同沒(méi)有用完的單位可以繼續(xù)使用；、對(duì)于要打印新合同的用戶(hù)可以點(diǎn)擊合同頁(yè)面中的“切換至新合同”按鈕來(lái)打印新合同；、附件五中的選項(xiàng)目前暫定為可以多選；南京市房產(chǎn)局信息中心技術(shù)服務(wù)電話(huà)：84730927 房地產(chǎn)E網(wǎng) http:/資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！