1、太湖灣項目一期配套研討太湖灣項目一期配套研討萬澤天海營銷部商業體量判斷商業業態研判其它配套研判商業運營建議項目屬性判斷本案旅游區位本案所依托的主要旅游資源是太湖。無錫太湖開發最早，區域旅游成熟度最高，其次是蘇州太湖、湖州太湖，常州太湖所占份額最小，發展也相對較為落后。近期遠郊旅游度假物業（第二居所）遠期城郊生態宜居豪宅（第一居所）本案物業屬性常州一體兩翼的城市規劃方向，以及重點開發太湖灣區域，常州太湖灣區位配套將逐漸完善。故遠期將可能成為城郊宜居豪宅（第一居所）常州太湖灣目前現有配套不成熟，缺乏旅游居住氛圍。故近期只能定位遠郊旅游度假物業（第二居所）度假區與城市距離度假區與城市距離100-30

2、0100-300公里公里對于自駕車游客來講，100-300公里是他們認為最適當的距離。100公里內無法讓他們產生外出度假感覺，100公里以上才能讓他們暫時遺忘城市的喧囂，感受度假的環境和氛圍。300公里以上容易產生駕駛疲勞和厭煩。本項目距離常州市區約40公里，距離無錫市區約25公里，在距離上不符合度假區的空間優勢，故本案從長期發展來看，應該會從第二居所轉變為第一居所。角色轉換遠郊旅游度假物業逐漸轉化城郊宜居豪宅遠郊旅游度假物業逐漸轉化城郊宜居豪宅第二居所第一居所逐漸過渡商業業態研判商業體量判斷其它配套研判商業運營建議項目屬性判斷本案商業概況本案商業概況第一圈層服務對象第一圈層服務對象社區自用型

3、社區自用型第二圈層服務第二圈層服務對象為太湖灣對象為太湖灣區域型商業區域型商業第三圈層服務第三圈層服務對象為長三角對象為長三角乃至全國范圍乃至全國范圍鑒于本案周邊不具有成熟的商業氛圍這一現狀，一期商業主要服務對象為社區本身隨本案后期配套資源推向市場，進一步提升區域性旅游形象，使商業成為社區自用與旅游度假商業并存局面項目后期運作成熟，商業逐漸轉型為度假旅游商業為主導從前期自需型商業入手轉型為區域性的旅游配套商業提升旅游形象提升旅游形象基于本案形象為大型旅游度假高尚別墅社區，而階段性開發造成的前期項目人氣不足。故本案商業開發一期部分應充分考量社區自用型商業角色。根據開發進度，旅游資源的跟進，使得商

4、業逐漸轉型為綜合的旅游度假商業。作為旅游度假型商業考量n放眼全程觀望整個項目，成熟后的商業需與旅游資源相呼應，成為放眼全程觀望整個項目，成熟后的商業需與旅游資源相呼應，成為旅游度假型商業為主導的商業類型，依據國際慣例，商業面積適宜控旅游度假型商業為主導的商業類型，依據國際慣例，商業面積適宜控制在制在700-900平方米平方米/千人；千人；n本案在前期未形成成熟的旅游環境時，一期商業以社區自用型商業本案在前期未形成成熟的旅游環境時，一期商業以社區自用型商業作為考量。依據國內操作慣例此種類型商業面積適合控制在建筑面積作為考量。依據國內操作慣例此種類型商業面積適合控制在建筑面積的的2%-3%；作為社

5、區自用型商業考量n功能配比需考慮項目作為新城的城市活力，需考慮項目的持續增值功能配比需考慮項目作為新城的城市活力，需考慮項目的持續增值及生長的能力；及生長的能力；案例借鑒本案商本案商業體量業體量配比依配比依據據社區自用型與旅游度假型商業并存考量n根據項目的自身的特殊性，隨著項目開發進度，本案社區型商業與根據項目的自身的特殊性，隨著項目開發進度，本案社區型商業與度假型商業共同存在，滿足兩方面的功能需求，而根據現實情況來看，度假型商業共同存在，滿足兩方面的功能需求，而根據現實情況來看，本項目一期的功能必然以社區自用為主，因此本案一期商業擬采用本項目一期的功能必然以社區自用為主，因此本案一期商業擬采

6、用60%部分按照社區自用型規劃，考慮到未來的發展需求另外部分要按部分按照社區自用型規劃，考慮到未來的發展需求另外部分要按照旅游度假型考慮；照旅游度假型考慮；本案自身商業體量配比依據本案自身商業體量配比依據社區社區規模（萬mm2 2）配套商業面積（萬mm2 2）圣芭芭拉322.4印象劍橋190.4竺山湖小鎮60.6建筑面積與配套建筑面積與配套商業面積比例商業面積比例建筑面積與配套商業的配比，圣芭芭拉為圣芭芭拉為13:1，印象劍橋為印象劍橋為47:1，竺山湖，竺山湖小鎮為小鎮為10：1。在調查中發現，圣芭芭拉和竺山湖小鎮配套商業不僅滿足自身服務，成為了社區中心型商業，覆蓋周邊成熟居住區。印象劍橋的

7、商業屬于內街布置，其輻射面基本為社區內部，故其商業面積配比對本案具有一定的指導意義。社區社區人口（人）配套商業面積（萬mm2 2）圣芭芭拉57002.4印象劍橋18000.4竺山湖小鎮24000.6人均配套商業面積分別為，圣芭芭拉圣芭芭拉4200m2/千千人，印象劍橋人，印象劍橋2200m2/千千人，竺山湖小鎮人，竺山湖小鎮2500m2/千人。千人。在調查中發現，圣芭芭拉和竺山湖小鎮配套商業不僅滿足自身服務，而是社區中心型商業，覆蓋周邊成熟居住區。印象劍橋的商業屬于內街布置，其輻射面基本為社區內部，故其人均商業面積更符合社區自用商業比例。社區人口規模與配社區人口規模與配套商業面積比例套商業面積

8、比例Seaside 美國南加州 Homestead 美國尤他州Kapalua 美國夏威夷 Amelia Island Plantation阿米莉亞島（佛羅里達州）Kaanapalia美國夏威夷 通過國際案例揭示的度假區商業面積所占比例n通過對國際著名的大型綜合度假型項目的商業調研，對本案有一定的指導意義。n所調查個案目前均為成熟的旅游度假區。n度假型新市鎮，住宅基地出售，旅游設施較少。n有一定季節性的目的地型度假地，住宅銷售比例較小。n分區開發的濱海度假區和別墅社區。對本案商業體量的建議對本案商業體量的建議片區成熟度目前居住人口較少，缺乏商業氛圍未來區域發展方向為成熟的旅游度假區，區域人口集聚

9、規模流動性較大p本項目商業功能的確定：本項目商業功能的確定：作為社區商業時面積確定總體量60%考慮根據國際經驗，旅游度假商業規模面積比例按700900m2/千人計算商業功能商業功能前期以社區功能社區功能為主，兼具旅游度假型服務功能旅游度假型服務功能，為未來的區域商業代表u本項目一期建筑面積8萬m2左右；社區商業規模：960-1440m2作為旅游度假商業面積確定總體量的40%考慮輻射范圍人口約1300人左右社區商業總規模：364-468m2項目一期推出商業部分項目一期推出商業部分(1300-1900)m2；本案一期規劃本案一期規劃7000多平米的商業，多平米的商業，4000多平米的會所，計劃一期

10、先推出多平米的會所，計劃一期先推出(1300-1900)m2，剩余部分根據市場情，剩余部分根據市場情況再推向市場。況再推向市場。根據國內慣例，社區商業規模面積比例按建筑面積的2%-3%計算商業業態研判商業體量判斷其它配套研判商業運營建議項目屬性判斷商業業態配比依據商業業態配比依據城市的邊緣，基本無配套城市的邊緣，基本無配套區域條件區域條件交通條件一般，旅游環境不成熟交通條件一般，旅游環境不成熟項目定位項目定位太湖邊大型休閑度假居住區太湖邊大型休閑度假居住區高端項目、低密度高端項目、低密度企業背景企業背景政府企業背景政府企業背景項目在產生經濟效益的同時，需承項目在產生經濟效益的同時，需承擔一定的

11、社會職能，體現政府形象擔一定的社會職能，體現政府形象為更好地發展項目，需向政府要相為更好地發展項目，需向政府要相關支持條件，項目需準備相應籌碼關支持條件，項目需準備相應籌碼完善的生活完善的生活配套配套區域性旅游區域性旅游支撐支撐不僅僅是樓不僅僅是樓盤，更是城盤，更是城市發展的一市發展的一部分部分新城規劃的功能比例借鑒新城規劃的功能比例借鑒同等條件樓盤功能比例借鑒，界定同等條件樓盤功能比例借鑒，界定項目居住功能比例的最上限項目居住功能比例的最上限案例借鑒案例借鑒參照功能比參照功能比例的上下限例的上下限業態選業態選擇依據擇依據無錫圣芭芭拉無錫圣芭芭拉商業業態指標商業業態指標參考參考項目概況位置濱湖

12、區馬山梅梁路南側物業類型公寓、花園洋房、聯排、獨棟 開發商香港風水隆房產代理商無 規模占地：36萬平方米建筑面積：32萬平方米 商業推出時間一期推向市場：06年5月經營情況商業形式西班牙風情商業街規模建筑面積約24000平方米價格/租金租金：2.0元/平方米天銷售率目前已經招商商業形態餐飲、零售、體驗、休閑主力面積300平米左右運營時間預計08年下半年運營模式開發商（風水隆）招商管理采用商業街形式布局，業態以大型超市為支撐，結合品牌專賣店、餐飲以及便利店以大型超市為支撐，結合品牌專賣店、餐飲以及便利店等形式。是服務以圣芭芭拉社區為中心的片區型中心商業。商業區域圖已招商品牌無錫印象劍橋無錫印象劍

13、橋商業業態指標商業業態指標參考參考項目概況位置馬山十里明珠堤西物業類型聯排、獨棟 開發商無錫靈山實業/上海靜安置業代理商無 規模占地：1200畝建筑面積：約19萬平方米商業推出時間一期推向市場：05年10月經營情況商業形式西班牙風情商業街規模建筑面積約4000平方米價格/租金6000元/平方米銷售率目前已經售罄商業形態餐飲、零售、體驗、休閑主力面積200平米左右運營時間預計08年下半年運營模式開發商統一招商管理商業推出時間較早，銷售價格為6000元/平方米，位置在社區內部，服務對象主要為本項目自身居住客戶，由于產品采用底商等形式，適合做便利店，品牌零售店，以便利店，品牌零售店，以及餐飲等及餐飲

14、等。商業實景圖u商業部分全部售出；u開發商正在進行統一招商；u預計在08年下半年運營。竺山湖小鎮風竺山湖小鎮風情商業水街指情商業水街指標參考標參考項目概況位置武進區潘家鎮 物業類型酒店式公寓、雙拼、獨棟開發商常州永豐房產代理商無 規模占地：910畝建筑面積：約6萬平方米商業推出時間一期推向市場：05年10月經營情況商業形式中式商業街規模建筑面積約6000平方米價格/租金12000元/平方米銷售率暫無數據商業形態餐飲、零售、休閑主力面積200平米左右運營時間預計08年下半年運營模式業主自行管理目前已經具備開業條件，招商工作并未有實質性的進展，即使目前采用兩年免租的優惠措施，目前僅有一家便利店開業

15、，該商業街是片區內唯一商業，周邊依托竺山湖水上樂園，以及其他居住型社區，規劃業態以零售、餐飲、休閑零售、餐飲、休閑為主。商業實景圖u目前僅有一家便利店經營；u業主自行招商；u規劃業態以零售、餐飲、休閑為主。項目名稱項目名稱所屬區域所屬區域商業業態商業業態竺山湖小鎮常州太湖灣零售、餐飲、休閑、娛樂香樹灣別墅常州市區零售、餐飲湖璽山莊無錫山水度假區零售、餐飲、娛樂印象劍橋無錫馬山零售、餐飲圣芭芭拉無錫馬山大型超市、零售、餐飲、娛樂太湖高爾夫山莊蘇州太湖娛樂、餐飲中信太湖城蘇州太湖零售、餐飲、娛樂、商務太湖天闋蘇州太湖零售、餐飲、娛樂太湖之星蘇州長沙島餐飲、體驗、娛樂寶島花園蘇州長沙島娛樂、餐飲、零

16、售西山紫郡蘇州西山島娛樂參照環太湖區域別墅項目內部商業業態模式環太湖區域別墅項目商業配套，以零售、餐飲、娛樂為主，其次配合以休閑、商務，主要滿足自身需求，根據項目所處的位置不同，其輻射范圍也不盡相同，比如圣芭芭拉和竺山湖小鎮等均作為區域的商業中心。作為旅游度假型商業考量n作為成熟的旅游商業配套，更注重的是體驗式消費，所以適合選擇作為成熟的旅游商業配套，更注重的是體驗式消費，所以適合選擇SPA、健身會館、特色品（體育類）專賣等；、健身會館、特色品（體育類）專賣等；n針對社區內部居民消費，商業業態適合選擇便利店，品牌零售店，針對社區內部居民消費，商業業態適合選擇便利店，品牌零售店，書吧、娛樂以及餐

17、飲等；書吧、娛樂以及餐飲等；作為社區自用型商業考量本案商本案商業業態業業態參考參考社區自用型與旅游度假型商業并存考量n根據項目的自身特的特殊性，隨著項目開發進度，本案的商業必然根據項目的自身特的特殊性，隨著項目開發進度，本案的商業必然會有一個從社區自用型向旅游度假型轉變的過程，因此本案一期商業會有一個從社區自用型向旅游度假型轉變的過程，因此本案一期商業擬采用擬采用60%部分采用零售類、餐飲、以及娛樂類，配以少量體驗式商部分采用零售類、餐飲、以及娛樂類，配以少量體驗式商業項目；業項目；商業業態選擇建議商業業態選擇建議分類項目餐飲類咖啡廳西餐廳中餐廳特色小吃店快餐連鎖店酒吧零售類便利店小型超市特色

18、用品專賣店（高爾夫用品、旅游紀念品）休閑類游艇俱樂部桌球吧/書吧等SPA等休閑類u一期選擇性推出部分商業街；u以傳統社區自需型商業為主業態推向市場；u根據項目的開發進度以及旅游氛圍的逐漸成熟，后期規劃業態著重考慮旅游度假性業態規劃。商業街部分60%部分按照傳統商業業態規劃，主要以餐飲、零售為主，其余部分考慮旅游度假性社區商業功能，如休閑類商業形式。通過對前期956畝居住區有效輻射，充分滿足整個社區的商業需求。商業體量判斷商業業態研判其它配套研判商業運營建議項目屬性判斷對對“親近山水，回歸自然親近山水，回歸自然”的呼聲最高的呼聲最高自然生態和人性化服務是游客最為關注的問題，不喜歡矯揉造作、經過包

19、裝的產品。自然風光是各種旅游產品中，最感興趣的內容。度假區的產品偏好選擇排序度假區的產品偏好選擇排序度假區的特色選擇排序度假區的特色選擇排序區域度假市場度假偏好一對度假生活的意見：舒適度最為珍貴對度假生活的意見：舒適度最為珍貴作為自然人的特征作為自然人的特征75%的游客，最為看重度假區的舒適性。此種需求綜合反映了目前國內度假市場供求間主要矛盾：一方面大量低品質的旅游項目開發，另一方面日益富裕起來的游客對生活品質要求迅速提升。低檔供給給需求市場留下了深刻印象，需求遠未能滿足。區域度假市場度假偏好二對度假區關鍵特性的選擇對度假區關鍵特性的選擇關注健康、重視家庭、圈子立命關注健康、重視家庭、圈子立命

20、作為社會人的特征作為社會人的特征追求健康是有度假經歷的人度假的最主要目的。中高端客戶因工作壓力較大，對身體的健康十分看重。家庭感情交流和親子活動，以及社交需要，是外出度假的重要目的。70%的伴侶選擇為朋友，40%為家庭成員。趕集式旅游逐漸被自駕游取代，又希望可隨心所欲安排行程。自駕車出行度假占40%份額。區域度假市場度假偏好三度假目的選擇排序度假目的選擇排序度假伴侶選擇度假伴侶選擇度假出行方式度假出行方式繁忙緊張的生活節奏，促生了對短假利繁忙緊張的生活節奏，促生了對短假利用時間和空間的矛盾用時間和空間的矛盾是在生活地休息購物？還是短途出游？大多數人在二者之間掙扎，是珠三角目標人群普遍的假日生活

21、現狀。掙扎的根本原因在于作為自然人與社會人的矛盾對立，在于對中短假日功能的復合要求。大多數旅游地無法為人們在短假進行的多種活動提供滿意空間和綜合解決方案。區域度假市場度假偏好四對度假區功能的復合性需求，并非多種需求的簡單疊加，而是需要提供綜合解決上述矛盾的功能載體和體驗空間長三角人的假日至今沒能滿足這樣的一個愿望：在某個地方，盡享家庭的溫情、懶散和自在，又可以對著廣闊的自然撒野和發呆。在某個地方，既可以和太太一同購物，和女兒一同玩耍，又可以沐浴著午后的陽光，聽著濤聲睡個懶覺。對異質文明的好奇視野的開闊和見識增長、自我提高對現實生活的逃逸、反思和整理潛在的其他需求潛在的其他需求海南大型旅游度假區

22、海南大型旅游度假區亞龍灣亞龍灣規劃面積18.6平方公里 接待規模過夜游客80萬人次/年，建設床位10360（不包括出售別墅、公寓）;非過夜游客250萬人次/年，7000人次/天;總接待規模 330萬人次/年旅游資源優質海灘區位距離鳳凰機場車程20分鐘定位以熱帶海洋風光、南國民族風情、中國傳統文化為特色的國際一流避寒度假旅游勝地。環境容量瞬間環境容量為20520人，其中海濱浴場瞬間容量為17940人。主要項目度假區內分為八大功能區，由濱海酒店、高爾夫球場、別墅、度假村、游樂設施等構成。中西餐廳可容納200人就餐；200平方米的專賣店為海南島最大的高爾夫用品商店；男女更衣室能同時滿足400名球員的

23、使用；27間高爾夫客房有24個打位及數個草地打位的練習場海南高爾夫球場內唯一的沙灘軟底泳池、草地網球場等休閑設施 亞龍灣擁有建筑面積達1萬平方米的五星級會所集大堂、餐廳、客房、專賣店、更衣室等多功能于一體；觀瀾湖高爾夫球會地理位置優越位于梅觀高速、莞深高速和機荷高速交匯處1小時車程范圍覆蓋著珠三角的核心城市群，深圳、珠海、惠州、東莞、廣州1995年開啟至今，已發展成為國際一流水準、亞洲最大的高爾夫社區觀瀾湖高爾夫最大的特色:高爾夫球會會所Spa會所泳池 日式旅館 世界杯球場 維杰球場 費度球場 5個國際錦標級球場，出自五大洲冠軍級設計大師手筆，世界各大洲風格匯聚于此；30萬平方呎會所，游泳池、

24、健身室、Spa等娛樂康體設施，同時提供會議設施。娛樂運動休閑51個世界級網球場，3000名觀眾的中央網球場，高爾夫練習場；康樂中心、SPA、兒童天地；百樂門夜總會、御花園、帝軒。網球場高爾夫練習場SPA百樂門夜總會御花園帝軒接待設施:駿豪酒店東南亞園林設計風格，315間豪華客房；10多間食肆匯萃東西方美食；同時亦提供商務會議、業務研討會、婚宴等活動場所。駿豪酒店高級套房塞維納多功能客廳宴會廳佐佐木為旅游度假類服務考量n作為成熟的旅游商業配套，更注重的是休閑、娛樂。所以適合選擇作為成熟的旅游商業配套，更注重的是休閑、娛樂。所以適合選擇高爾夫練習場、客房、游泳池、會議室、特色品（體育類）專賣等；高

25、爾夫練習場、客房、游泳池、會議室、特色品（體育類）專賣等；n為社區自身住戶服務，關鍵在于滿足自身需求。主要配置康體中心、為社區自身住戶服務，關鍵在于滿足自身需求。主要配置康體中心、健身館、健身館、spa、游泳池、特色餐飲等設施。、游泳池、特色餐飲等設施。為社區自身服務考量其他配其他配套業態套業態參考參考會所業態選擇的關鍵n會所功能更側重于旅游度假項目特性，注重提升檔次，不僅要考慮會所功能更側重于旅游度假項目特性，注重提升檔次，不僅要考慮經營范圍恰當，更重要的是對內容品質的把控與經營，選擇有實力的經營范圍恰當，更重要的是對內容品質的把控與經營，選擇有實力的運營機構進行統一管理，確保會所的優質服務

26、。運營機構進行統一管理，確保會所的優質服務。其他配套業態選擇建議其他配套業態選擇建議分類項目文體娛樂類桌球乒乓球健身中心棋牌室閱覽室酒廊/雪茄屋高爾夫球會俱樂部室內時尚小球運動中心游泳館養生保健類SPA水療會館養生保健室旅游商務類會議室太湖游接待、小球運動場地管理以及商務辦公中心會所客房u會所功能注重居住與休閑度假主題相結合。u由我方統一招商，統一管理，以維持會所整體形象。u建議采用租售并存，以租促進銷售的的操作模式，會所建議以文體娛樂、養生保健、商務休閑為主。對于項目銷售的前期而言，會所不僅是業主身份、社區形象的象征，更是承擔著將多樣化服務集合管理的作用。商業體量判斷商業業態研判其它配套研判

27、商業運營建議項目屬性判斷概況夏威夷夏威夷夏威夷大島夏威夷大島茂宜島茂宜島可愛島可愛島歐胡島歐胡島摩洛凱島摩洛凱島拉奈島拉奈島p夏威夷群島由6個大島和100多個小島組成，其中面積超過1000平方公里的只有夏威夷大島、歐胡島、茂宜島、可愛島。p全州80%的人口集中在歐胡島。威基基海灘是其中最主要的度假區，距離機場10分鐘車程。美國度假市場的客戶需求演變濱海度假是最終趨勢，高端客戶是急先鋒1818世紀中期世紀中期1818世紀末期世紀末期1919世紀中期世紀中期1919世紀末期世紀末期2020世紀初期世紀初期客戶偏好礦物溫泉康體度假區海濱度假區海濱度假區海濱度假區客戶訴求點在高端客戶群中健康體療非常盛

28、行高端客戶產生度假的需求州內鐵路的建設開發了中下收入階層的旅游度假市場州際鐵路的完成滿足了上層人士遠途度假的需求經濟和社會的快速發展地區美國東部、中部美國東部、中部美國東部沿海美國西南沿海加勒比等地代表地區及說明1767年紐約東部的薩拉托加溫泉和1846年阿肯薩州的霍姆斯蒂德商人看到機會開始在溫泉度假區興建大型旅館和娛樂設施（賽馬）大西洋城建了第一個碼頭和沿海高速，提供了很多娛樂活動，例如馬戲表演、弗里斯轉輪、旋轉木馬加利福尼亞，海灘和網球是上層人士當時最青睞的，同時出現了海上穿梭游海上穿梭游開始把富有的游客從太平洋帶到了加勒比海地區，掀起了新一輪的旅游熱潮2023-10-2739夏威夷旅游業

29、發展，依賴良好規劃、交通系統等基礎設施的改善和世界性市場需求19211921年年5050年代初年代初19601960年年19701970年年19801980年年19901990年年接待游客數量80001-2萬29萬174萬393萬697萬建設進度興建夏威夷皇家酒店，此時夏威夷作為中轉站皇家酒店仍是唯一的酒店，周邊零散的分布著漁村，能提供600個房間歐胡島發展最快，首先開發威基基海灘，興建大型奢華酒店1976年成立了威基基特別設計委員會，將威基基海灘規劃為度假旅館區、公寓區、商貿區；加大開發酒店及娛樂配套設施威基基海灘到80年代顯著成功，成為當時來夏威夷的主要目的地；同時開始開發鄰島（歐胡島之外

30、的其他島嶼）鄰島（歐胡島之外其他島嶼）的開發皆屬豪華型，開始在鄰島興建機場，鄰島在夏威夷接待設施中的份額增至4050%說明由于交通不便，只有少數富人才可以漂洋過海來到夏威夷度假。交通當時仍限于海路。至美國及其他國家的航道開通，大量游客增加促成了不同娛樂活動的開發和商業的發展72年旅游收入首次超過聯邦軍事消費成為全州第一收入來源。80年代末威基基海灘產生了全島45%的旅游收入。旅游產業產值占全州GDP的34%，提供了24萬個工作機會，解決了44.5的勞動力就業1、二戰后西方國家經濟快速增長，工薪階層產生了遠途度假需求。2、大型噴氣式客機投入商業運行也降低了旅游成本，并且把美國本土和日本飛到夏威夷

31、的時間縮短為4小時。3、60年代中期日本政府開放了對于本國居民海外旅游的限制。4、7080年代西方各國貨幣對于美元的升值。60年代90年代夏威夷旅游業飛速發展的原因2023-10-2740夏威夷產業發展歷程相互和諧的產業群形成的大旅游業促進當地經濟騰飛1919世紀初世紀初1919世紀中期世紀中期2020世紀初世紀初40406060年代年代70907090年代年代至今至今支柱產業出口檀香木作為其支柱產業為太平洋上的捕鯨船提供補給成為夏威夷的主要產業以菠蘿和蔗糖為支柱的農業成為夏威夷第一大產業美國在夏威夷軍事基地的消費成為當時經濟的主要支柱旅游業成為全州第一大產業，其次為聯邦的軍事消費和農業旅游業

32、仍是第一大產業，政府十分重視環境保護，保護旅游資源，注意發展“清潔”產業人均收入50年代末期夏威夷人均國民收入相當于美國全國水平的8090年夏威夷的人均收入已經達到20254美元，超過美國平均水平18685美元，位居全美第十位說明為了讓蔗糖等免稅進入美國市場，提出允許美國在島上建立軍事基地作為交換條件先是交由美國托管，而后加入美國國籍，夏威夷的產品主銷市場始終是美國每年可以創造16億美元的制造業，其中40以上都來自農產品加工業，且面向本島供應。例如海洋科學、水產養殖、熱帶農業、金融服務、商業中心，以次來促進旅游業的發展，進而推動經濟的發展夏威夷的教訓：由于過于依賴美國和日本市場，90年代初，夏

33、威夷旅游業出現衰退70%30%美國本土其他1980-1990年間的客源構成106958720.52019.591年92年93年旅游開支日本旅游開支p19911993年夏威夷旅游業的衰退原因：1、政府宣傳力度不夠造成旅游客源地的單一性2、此期間旅游客源地經濟（美國、日本）的衰退3、美國本土客源旅游方式的變化和偏好的改變4、旅游新產品的出現20%5%-5%5%50-60年代70-80年代91-93年94年至今旅游人次年增長率對策：夏威夷抓住歷史機遇，根據市場的新需求，大力發展旅游業，走出一條超常規的發展道路p93年后夏威夷政府開始加大宣傳力度，中國市場是主要宣傳對象。-16%56%22%14%美國

34、亞洲歐洲加拿大1989-1993年客源增長率夏威夷旅游者的一個重要特征是回頭客比率高，這與旅游娛樂設施的利用有很大關系p日本客戶的特點：1、在91-93年的衰退期日本客戶的興趣不減，平均維持在每年20億的消費開支。2、日本游客繁榮了當地的商業。日本游客在島上平均逗留45天，西方游客平均逗留810天，但日本游客花銷卻比歐美游客多出34倍。p與初訪者相比，回頭客較少使用傳統旅游設施，如海灘。而主要看中旅游娛樂設施。如各項賽事和生態體驗之旅。p初訪者不但在旅游人次中的比例在下降，而且轉變成回頭客的比例也較低。主要是因為：1、初訪者首先旅游的是歐胡島的威基基海灘，該地幾十年發展形成的一些令人不滿意的地

35、方使人無意重游。2、近10年來旅游目的地競爭激烈，依靠回頭客是諸多度假地的法寶。3、游客掌握了更多的信息，且旅游興趣、方式多樣化、旅游動機日趨復雜。夏威夷政府投入大量人力物力向全世界推銷自己的旅游產品p州旅游屬每年都要投入2000萬美元的促銷費用，派出自己的促銷員在倫敦、東京、法蘭克福、香港等國際大都市全方位出擊，把夏威夷的小冊子擺滿了那里的主要公共場所。p請專業公司Marketing Garden負責亞洲、東南亞的推廣。p夏威夷的市場調查機構每年都要向州旅游屬遞交本年度來本地的游客滿意程度調查報告，詳細分析對于游客最有吸引力的地方和活動方式，游客最喜歡購買的農產品和最喜歡閱讀的公共出版物，甚

36、至游客來夏威夷的計劃和形式也是調查的內容。在此基礎上，夏威夷可以及時調整自己的各項服務。p承辦許多世界級的大型水上運動比賽，例如火奴魯魯馬拉松比賽、職業高爾夫錦標賽、建伍杯賽等，粗略估計在夏威夷的比賽每年帶來2.4億美元的收入。全球促銷全球促銷外包專業推廣外包專業推廣游客滿意程度調查游客滿意程度調查承辦世界賽事承辦世界賽事提供多元化的旅游活動組合和多種世界性人文歷史內涵利用不同旅游產品，吸引多層面游客，減低波動性延長游客逗留時間，增強消費和重來可能定期更新旅游項目，保持新鮮度p瓦胡島：WAIMEA瀑布公園、WAIKIKI海灘賓館、珍珠港、波里西尼亞文化中心*、草裙舞，海上活動(風帆、滑水、潛艇

37、旅行)p茂宜島：大自然的鬼斧神工p可愛島：天然熱帶植物園p夏威夷大島：5座火山p在夏威夷群島有7個國家公園、77個州屬公園、66個高爾夫球場、279個公共網球場和1600余個特許沖浪地。p其潔凈的空氣和高聳的火山使其成為世界上最重要的天體觀測站和天文研究中心之一。p夏威夷目前成為著名的世界水上體育運動中心。*60年代初由摩門教會出資、某大學協助，在瓦胡島西北部建立，其中仿效夏威夷、薩摩亞、塔西提、湯加、斐濟、新西蘭、馬克薩斯7個南太平洋島嶼建造了7個村落，以展現各島文化傳統和風土民情。HAWAII的經驗的經驗亞龍灣是中國目前引人注目的度假勝地規劃面積18.6平方公里 接待規模過夜游客80萬人次

38、/年，建設床位10360（不包括出售別墅、公寓）;非過夜游客250萬人次/年，7000人次/天;總接待規模 330萬人次/年旅游資源優質海灘區位距離鳳凰機場車程20分鐘定位以熱帶海洋風光、南國民族風情、中國傳統文化為特色的國際一流避寒度假旅游勝地。環境容量瞬間環境容量為20520人，其中海濱浴場瞬間容量為17940人。主要項目度假區內分為八大功能區，由濱海酒店、高爾夫球場、別墅、度假村、游樂設施等構成。亞龍灣亞龍灣亞龍灣經歷十年蟄伏，從1995年開始逐漸走上良性發展軌道19881988年年19921992年年.5.51992.61992.6199319931992-19941992-19941

39、9951995接待游客數量80001-2萬29萬174萬393萬697萬建設進度海南成為特區，三亞升格為地級市鳳凰機場j建成“東龍西鳳”組建亞龍灣開發全民所有股份有限公司，進行土地運營和基礎建設成立18平方公里國家級旅游度假區實行“統一開發、統一規劃、統一征地、統一招商、統一建設”股份制規范化改組，在全國范圍擴股增資至3億元RMB首期開發6100畝用地的“五通一平”工程。為短期效益，介入房地產投機，近3億投資積壓貶損確立了“一切工作必須以灣內建設為中心”的經營方向和發展戰略；港資控股基礎設施建設全面鋪開說明三亞的城市發展目標定位為國際熱帶濱海旅游城市南巡講話推動光大國信、海南國信、海南旅游、海

40、南證券、三亞城建。注冊資本1億元建立國家旅游度假區的目的是“進一步擴大對外開放”更名為亞龍灣254家股東公司遍布全國亞龍灣區域開發停滯公司轉變為中外合資股份制企業國家旅游度假區在用地、稅收、商貿、進口設備、外匯留成、開辦旅行社等方面享有一系列優惠政策。國務院關于試辦國家旅游度假區有關問題的通知(國發199246號文件)1996年后的十年發展歷程，就是不斷完善基礎設施和項目配套的過程199619961997199719981998200120012003-20052003-2005建設進度完成中心廣場建設和濱海大道、東污水處理廠、變電站、郵電中心、衛視中心等項目經營策略從過去單純的土地轉讓走向對

41、度假區的綜合性、全方位的旅游開發生態園林旅游景區蝴蝶谷、貝殼館正式向游人開放經濟型酒店仙人掌度假酒店建成進口大批水上運動設施，引進潛水項目；灣內的海上游樂活動大為豐富海南省旅游局確定為旅游指定景區；被評為海南省優秀旅游景區被評為國家4A級旅游景區全面引入ISO9001ISO14001亞龍灣海洋樂園的項目立項工作完成世界小姐選美大賽決賽在三亞舉行說明96中國度假休閑游開幕式的如期舉行獲得魯班獎中心廣場成為標志性建筑“自我發展、自我調節、自我運作、自創效益”良性開發蝴蝶谷投資1000萬元、占地1.5公頃貝殼館投資1500萬元，占地3000余平方米仙人掌投資1.5億元，600間客房，墨西哥瑪雅風情，

42、室內游泳池占地6000平米政府免收市政配套費從1999年開始免征土地增值稅5年與世姐機構新的合作模式，降低特許費，參與大中國區商業運作和推廣承辦承辦96中國度假休閑游開幕式，是加速亞龍灣開發建設，樹立亞龍灣度假旅游品牌，進而提中國度假休閑游開幕式，是加速亞龍灣開發建設，樹立亞龍灣度假旅游品牌，進而提升三亞和海南旅游形象的千載難逢的機遇。通過承辦升三亞和海南旅游形象的千載難逢的機遇。通過承辦96中國度假休閑游開幕式，亞龍灣發展中國度假休閑游開幕式，亞龍灣發展度假旅游的資源優勢和巨大潛力得到中央領導和社會各界的承認。度假旅游的資源優勢和巨大潛力得到中央領導和社會各界的承認。大力投入基礎設施建設外，

43、不斷推出各種旅游設施1.籌資1億元人民幣，建成亞龍灣的標志性建筑 中心廣場2.投入20多億元建設道路、電站、供水排水管網、污水處理廠、燃氣站和管道、光纜等3.數十家國際一流水平的濱海度假酒店4.一個國際標準的高爾夫球場5.一個占地面積約20萬平方米集海上運動、旅游觀光、餐飲娛樂為一體的濱海公園6.蝴蝶谷等國家4A級旅游景區7.湖濱商業街 2003年，亞龍灣開發股份有限公司年，亞龍灣開發股份有限公司ROE2.9%，2004年年3.4%。爭取各級政府和社會各界的支持，堅持高標準定位和品牌化經營1.三亞市政府同意對亞龍灣內建設項目市政配套費予以減收優惠，并規定凡1998年底前報建開工項目免收市政配套

44、費免收市政配套費2.公司參照國家有關規定，就亞龍灣土地開發實現首次轉讓可適當延長免繳土地增值稅期限問題，向政府稅務部門提出申請，并最終于1999年8月獲國家稅務總局批準同意，繼續免征土地增值稅免征土地增值稅5 5年年 u積極爭取政府有關部門支持，使區域內的發展商受惠良多u受到社會各界的支持和認同u從開發伊始就高標準定位，遵循品牌化經營 1.1.黨和國家領導人黨和國家領導人江澤民、李鵬等曾親臨亞龍灣，對亞龍灣的開發建設提出具體明確的要求2.接待過許多外國政要外國政要、28個國家的黨政代表團、39個國家的駐華外交官 3.受到各部委、海南省、三亞市領導，從專家學者、旅游業人士等社會各社會各界界的關懷

45、與支持 1.在國際旅游市場形成自己的獨有品牌，成為一個國際品牌度假區。2.同國際標準和國際慣例接軌，與其它國際著名熱帶海濱度假勝地競爭，開拓出廣闊的空間。構筑強有力資本平臺：數次增資擴股，引入戰略投資者，與投資者共贏1993年1995年擴股增資，注冊資本增加到3億首期開發的“五通一平”工程增資擴股，吸引外資公司變為中外合資股份制企業全面展開基礎設施建設創建良好的旅游經營與投資氛圍為發展商提供服務和各種便利開發商與發展商的“雙贏”股份制規范化改組1992年創立亞龍灣公司，全民股份制企業注冊資本1億公司化運作、市場化運營的開發模式，大大提高了開發效率；并實現管理信息化，提升管理水平有計劃、高效益地

46、開發有限的土地資源，在適當的時機以理想的價格，選擇國內外有雄厚實力的知名發展商將土地轉讓出去，以實現公司的最大利益和鞏固公司的長遠利益 每年制訂定量的土地出售計劃，以平衡發展，避免酒店之間的惡性競爭，浪費國有資源改變過去單純的土地轉讓，將經營方針定位在對度假區的綜合性、全方位的旅游開發 市場化開發模式，十分重視控制土地出讓節奏；改變單純的土地轉讓，實現綜合性的旅游開發凱萊凱萊金棕櫚金棕櫚海底世界海底世界天域天域致遠致遠仙人掌仙人掌假日酒店假日酒店喜來登喜來登環球城環球城萬豪萬豪紅樹林紅樹林199620002005國際品牌五星級度假酒店的引入，被業界認為是亞龍灣真正實現脫穎而出的關鍵要素。承辦重

47、大的體育及文娛賽事，進行全球形象宣傳，使其發展度假旅游的資源優勢和巨大潛力得到社會各界的承認96中國度假休閑游開幕式第二屆全球化論壇第四屆世界島嶼觀光論壇APEC高官會議籌備會三亞傳統國際鐵人三項賽 2屆BAT中國職業高爾夫聯賽3屆中國新絲路模特大賽總決賽8屆香港三亞國際帆船賽世界性賽事的頻繁舉行給亞龍灣帶來了旅游收入和接待人數迅猛增長，但也有潛在問題接待游客旅游收入旅游外匯收入世姐舉辦當月較上月增長比率231.37%172.72%128.07%110.38%俄羅斯游客法國游客德國游客美國游客舉辦國際大賽以后各國游客增長情況現在的情況是，只要能拿到一線海景的地塊，你就不愁掙不到錢；開發商滿腔熱

48、情，積極投資這些一線海景項目，從不仔細考慮什么樣的項目才是市場最滿意的。亞龍灣開發股份有限公司常務副總裁進行合理開發的同時，以高標準保護環境，妥善安置原住民保護亞龍灣寶貴的自然資源，在開發建設中制訂一系列規章制度，形成了亞龍灣高標準環境保護的大框架 投資2000多萬元，為灣內原住農民建成了高標準的安置區，成為亞龍灣新的景觀度假區已解決3000多人的就業，其中包括灣內原住農民800多人（占30%）蘇州太湖國家旅游度假蘇州太湖國家旅游度假區的資源：區的資源：十分豐富，融太湖、東山島、西山島、太湖大橋、光福、木瀆風景區為一體。文化傳統：文化傳統：宗教、軍事、建筑、民俗、茶文化等；政府文化論壇項目的推

49、動，使得挖掘和復興蘇州太湖國家旅游度假蘇州太湖國家旅游度假區的發展潛力區的發展潛力：距離上海最近，開發程度最低，資源種類最豐富，資源保護程度最好。有潛力成為長三角的旅游度假中心。長三角國家旅游度假區資源分析長三角國家旅游度假區資源分析島山湖山湖蘇州太湖度假區 無錫太湖度假區上海佘山度假區旅游資源競爭優勢橋湖江杭州之江度假區蘇州太湖國家旅游度假區定位：生態、休閑、國際、開放；實現“綠色太湖、文化太湖、健康太湖”。摘自蘇州國家旅游度假區度假區總體規劃自然資源和文化底蘊豐富,是長三角最具發展潛力的度假區蘇州太湖國家旅游度假區在旅游度假區范圍內，旅游度假資源豐富但分散，度假區資源整合程度較低太湖大橋高

50、爾夫球場五星級酒店水星游艇俱樂部黃金水岸太湖新天地景觀大道水族館文化論壇民俗文化論壇光福景區宗教文化論壇133畝旅游用地太湖明珠酒店 漁洋山風景區漁洋山風景區消費者對太湖片區酒店的舒適性、可玩性和檔次表示失望通過調研發現，蘇州太湖邊酒店的實質性需求仍以度假為主，商務次要。企業商務主要為內部培訓和會議，而外部接洽性商務活動相對較少。因此不必過分注重氣派和身份等，更關注舒適性、酒店管理水平和可玩性等 高檔次不等于有品味西山賓館人少、人氣不足，給人的感覺冷冷冰冰。相比較，國外的度假賓館酒店，人家都是小巧玲瓏，但是熱熱鬧鬧的，地毯、壁燈、走廊等都給人以家的感覺，很舒適溫暖，進門有沙發、鋼琴、茶座，燈紅

51、酒綠的，關鍵是有熱鬧溫馨的感覺。酒店不能盲目追求規模，氣氛和人性化更重要。上海、無錫高端客戶訪談西山酒店玩性差，沒什么值得讓人留下來的東西，晚上黑漆漆的，比較無聊。海南各個酒店的活動非常多，公司出去玩也很盡興，有可參與性質的篝火晚會，酒會、游泳、唱歌、咖啡吧等等上海、無錫高端客戶訪談舒適性、品味酒店管理水平和可玩性對于檔次的硬性要求當前太湖明珠酒店的檔次、規模和經營服務水平已經與無法滿足現有市場需求經營現狀經營現狀出現非價格因素的客戶流失，如舒適感欠缺，客房數量、宴會廳及會議室容量不足等年均入住率約20%，淡旺季波動較顯著，總體處于非盈利狀態非節假日時段主要通過拉動商務會議、培訓類需求進行運營

52、檔次三星級客房數130多套客房，包括度假別墅屋配套設施保齡球、桑拿按摩房、網球場、桌球、KTV、游泳池等商務設施四個會議室,會議室能容納20人至300人餐廳規模樓上可容納100人,樓下300人,包房可容納110人左右客戶構成往來旅游散客/蘇州本地人，與旅行社、企業等有長期協議關系的團隊客戶經驗：蘇州太湖旅游度假區諸多別墅項目，未能有效利用區域整體資源，與旅游項目形成良好互動1.各類型旅游度假項目權屬分散，各自獨立經營，互動較少。各度假項目缺乏對中上層人士的吸引力，特別是對回頭客的吸引力差。2.度假酒店起點過低，與市場需求不相符，導致酒店盈利能力差，連年虧損。改造成本高昂，改造資金缺乏，形成惡性

53、循環。3.太湖別墅屬于資源單一型；靠山吃山,靠水吃水。資源是核心優勢，配套具有封閉性，靜態度假別墅項目主要依靠山、水等自然資源打造項目核心競爭力，突出真山真水的大環境，但社區小環境的營造不足；缺乏人文氣息的營造。社區占有的自然資源完全內斂，缺乏人氣。4.產品缺乏競爭力。忽視對社區內部公共空間的塑造和人的交流；產品主題雷同，均整合了酒店、游艇甚至馬場等度假旅游方面的配套設施，但缺乏特色。5.正因為缺乏依靠區域建立起的整體吸引力，項目均基本進入持銷期，后期銷售速度放緩。知名度美譽度完全靠廣告宣傳，缺乏體驗。上海人為主的外地客戶為主要置業群體，本地人是小眾置業者。這些案例對本項目揭示，以旅游為增長引

54、擎，謀求可持續發展，必須為區域準確定位，并在戰略規劃上打造五大致勝要素提供多元化的旅游活動組合保護生態自然和人文資產投資興建完善基礎設施執行多方位高起點市場推廣取舍有度的區域產業組合n根據需求提供多種旅游度假活動組合，力求延長游客逗留時間，增加消費及重來可能。n靈活利用不同旅游產品，吸引多層面游客，減低季節性及波動性。n定期更新旅游項目，保持新鮮度。n評估本地自然資源及生態環境，制定開發原則n開發前對環境保護作完善規劃，輔以法規管理n發掘升華獨特的人文和歷史資源n引導本地居民對旅游和環保的參與n規劃多種便捷抵達度假區的交通方式，注重景觀n早期投入基礎設施建設提升區域吸引力和土地價值n完善醫療通

55、訊、住宿餐飲和娛樂文化設施的質量數量n政府牽頭制定對投資者宣傳策略，并啟動多方位宣傳推廣工程，為區域打造品牌n引進或聯合其他利益相關方的參與，基于互利原則協同舉辦大型活動增強社會知名度n逐步剔除于本區形象提升不符的落后產業n政府政策引導和培育可與旅游產業協同發展的其他產業n借助本地區逐步提升的優美環境及社會形象，吸引新的外來人才根據工程進度恰當選擇位置分批推出合理控制節奏經營方式和經營策略n根據工程進度選擇恰當位置推向市場，如啟動期內，內湖尚未完工，向北環境不成熟，則先選擇推出太湖一側商業n大型旅游度假型社區，其商業需要有一個相對其他項目較長的培養期n一期商業和會所處于項目的啟動期，而一期規劃人口僅在1300人左右n分批推出容易規避風險，且容易控制經營檔次n放眼區域大環境，注重區域成熟對本項目的影響，本案應為太湖灣度假區的核心。n側重活動營銷，通過項目自身旅游資源挖掘，把項目進一步推廣。n考慮區域發展方向，充分結合和利用多方資源，以加速旅游市場的成熟。建議一期商業部分先推出2000m2根據后期進展再繼續推出根據工程進度，對推出部分做出選擇舉辦高爾夫邀請賽、小球運動推廣等活動營銷。本案配套推廣及運營建議