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貴州習水希望花園社區商業物業發展定位深化建議方案（179頁）.pptx

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貴州習水希望花園社區商業物業發展定位深化建議方案（179頁）.pptx

1、習水希望花園商業物業發展深化建議方案謹呈：四川華西希望集團恒邦集團項目定位項目定位項項目目銷銷售售建建議議商商業業規規劃劃建建議議結結語語報告思路報告思路第三部分第三部分項項目目租租賃賃建建議議第一部分第一部分第二部分第二部分市場調查市場調查項目分析項目分析習習水水縣縣發發展展概概況況商商業業發發展展及及分分布布狀狀況況房房地地產產市市場場開開發發狀狀況況項項目目概概況況投投資資調調查查問問卷卷分分析析市市場場競競爭爭分分析析項項目目S SW WO OT T分分析析城城市市規規劃劃項項目目周周邊邊商商業業現現狀狀項項目目交交通通及及人人流流狀狀況況2習水希望花園規劃定位報告CHIN

4、城風光秀麗，氣候宜人總人口（萬人）67.6 68.1 68.5 69.1 71.3 72.5 城鎮人口（萬人）10.611.312.610.713.630.0習水縣城人口（萬人）4.96 5.41 6.05 5.25 7.04 12.00 2006年2007年2008年2009年2010年2011年0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 習水人口變化走勢圖習水縣人口未來在相當長段時間仍然相對有限，這必定會極大影響城市商業消化量.老城區西區華潤科教園區南區北區一心一帶五副多點”商業格局,多組團商業中心發展必定促進項目商業發展。習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Con

6、10.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0.0020.0040.0060.0080.002006年2007年2008年2009年2010年2011年習水GDP2006-2011年國民生產總值動態分析GDP（億元）GDP增速（%）374443856004732596741376821.5%26.2%24.3%22.0%25.4%23.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0500010000150002006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年習水2006年-2011年人均GDP動態走勢圖人均GDP（元）人均GDP增長率

7、（%）22%25%25%20%20%19%43%39%38%41%40%42%34%36%37%39%41%39%2006年2007年2008年2009年2010年2011年習水2006年-2011年三次產業結構走勢圖第一產業第二產業第三產業12.3920.9124.626.3345.669.290.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0204060802006年2007年2008年2009年2010年2011年習水固定資產投資動態分析固定資產投資（億元）增長率習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Man

8、agement7.809.0010.6811.9712.3112.6013.3340.000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0.0010.0020.0030.0040.0050.002005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2015年習水社會消費品零售總額動態走勢社消零售總額（億元）增長率（%）城鎮居民可支配收入3328 3898 5337 9305 10495 12238 城鎮居民可支配支出247728063816670074888934城鎮居民可支配收入增長比例 15.0%17.1%21.3%26.0%12.3%1

9、1.1%城鎮居民可支配支出增長比例 14.80%13.3%21.5%25.5%20.4%22.3%2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 習水2006-2011年城鎮人均可支配收支走勢圖p對習水城市零售、休閑、旅游、觀光、餐飲、娛樂、酒店、辦公、居住及服務的需求將會加大和提升，經濟快速發展為習水帶來良好的發展機遇：p提升居民生活水平，必將改變現有的消費模式和消費觀念；商業全面升級，全新商業模式必將誕生。城市經濟發展促進商

10、業需求的增長，習水需要一個新的商業中心習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management2.035.610.226.3345.669.297.7%12.3%14.7%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%010203040506070802009年2010年2011年習水2009-2011年房地產投資動態分析房地產投資（億元）固定投資（億元）占固定投資比率（%）城鎮率（%）開工面積（萬）24.073440.5銷售面積（萬）10.110.2813.86供應面積（萬）1

11、5.617.222.8城鎮率（%）28%32%38%2009年2010年2011年0%5%10%15%20%25%30%35%40%051015202530354045習水商品房供求市場動態分析生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發展單純數量型快速發展以數量主，數量與質量并重。平穩發展，以質量為主，數量與質量并重。緩慢發展綜合發展型800美元以下啟動期800-4000美元高速發展期4000-8000美元穩定發展期8000美元以上減緩發展期小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩定大于8%高速宏觀經濟增長與房地產發展關系行業環境分析習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|

13、城商圈新城商圈商圈主要以老式街鋪為主，呈現臟、亂、差現象，已逐步不能適應城市商業發展需求。新城商圈商業主要以臨街商業為主，商業無統一發展規劃，業態混亂，商業形象差，新城商圈急需完善和升級。習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management習水潛在商業調研分析區域樓盤物業樓層位置面積段（）售價單價（元/平）租價（元/平/月）備注老城老縣政府紅城天街商業一樓內街中間段65-7540000-5000088（8萬一年）服裝店，3年前售價1萬/平一樓臨街商業110-12050000-60000160-380左右精品女裝，臨

14、街最高租金380元/月左右二樓商場商業150-30030000100已售完，開發商返租價格三樓商場商業150以上800050-70不返租，但可跟開發商談四樓商場商業151以上700030-40不返租，但可跟開發商談私人商業紅城天街對面臨街商鋪30-40不出售400-420（15萬/年）手機或金店經營戶紅城天街對面臨街商鋪80-10060000以上260-320服裝店為主五星街老商業中心綠洲豪庭商業共4層商業70以上預計60000以上暫無登記客戶1000余組，預計10月份推出備注說明商業市場需求量較大，緊綠洲豪庭1.2萬平米商業就有1000余組客戶登記，且均要求提前交排號費怕買不到，習水希望花園

15、規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management區域樓盤物業樓層位置面積段（平）售價單價（元/平）租價（元/平/月）備注新城區匯景新城商業干道臨街500平米以上5000-28000待租商業總建面5萬平米，集商務酒店、寫字樓、農貿市場于一體商住小區。新城區鑫中心商業一樓臨街150-30030000以上60-80暫時沒賣，銷售人員估計價格，目前交錢30萬/號，已經排了30多個商業特征：街區式商業為主，大型集中式商業極少商業價格：老城區均價45000-60000以上，新城區均價35000以上（1F價格）需求客群：老城區均價450

16、00-60000以上，新城區均價35000以上習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management習水現有的商業市場呈現臟、亂、差、形象檔次低現象，商業市場環境急需改善和升級。習水正在不斷完善由中心商圈、特色商街、社區商業中心、鄰里中心、新城商圈、中心鎮商街構成的多層次商業發展新格局。消費能力和意識的提升，零售商業正處于從低向高品質轉變，未來將出現多樣化、規模化、情景主題化的零售商業，現有的模式必將更新換代。現有商業市場已不能滿足日益增長消費市場需求，習水需要一個真正的全新的商業新中心習水希望花園規劃定位報告CHI

18、的提升；n習水酒店行業必定向多功能配套發展，如會議、宴會、瑜珈、SPA、商務中心等豐富功能，其規模和檔次也會較大程度的提升，增強酒店的核心競爭力和接待能力；n習水酒店行業的管理手段必定向智能一體化、國際現代化發展，且配備交通車，方便客人的衣依住行；n習水酒店行業核心定位也趨向主題個性化，比如導入地方歷史文化或文化藝術，針對集中客群加強其需求的功能，如商務功能；n習水酒店行業服務個性化發展，酒店標準化是必然的，但個性化是完善酒店經營能力和提升競爭能力；n習水酒店行業向綠色化方向發展，酒店是客人聚居的地方，也是造成環境污染的一個源頭，但客人最喜歡環境良好。酒店市場急需升級和改善高星級酒店極為稀缺酒

19、店需求日益旺盛習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management習水需求市場分析消費者研究投資者研究經營者研究三位一體的市場信心普遍希望新城的業態是集“全能業態”為一體、環境良好的購物場所，具備“一站式”的全能消費業態的城市商業新中心是最為吸引他們的。以中小型投資者為主，對習水新城商業的投資表示極強的興趣，主要取決于市場、地段和規劃，客群主要以習水城區為主。新城商業關注度高習水本地訪談：商家對現有的商業環境滿意度較低，如習水希望花園規劃的能得到實施、市場容量能滿足，均表示有入駐的意向。品牌主力店訪談：根據對品牌主

20、力店訪談，大多數商家有表示入駐的意向，但對免租期通常要求在1年左右，租金主要集中在3040元/平米/月。習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management項目發展啟示開發策略：根據城市發展進程，實施分階段開發策略；商業規模：適度控制本項目商業體量，實施多種物業形態組合；商業模式：“一站式”全能消費業態的商業模式必定興起，在滿足日常生活需求的同時打造目的性消費客群的商業街區提升商業價值；商業規劃：須具備超前的規劃設計理念，開放的商業街區，注重主入口形象、人行動線的趣味性、人車動線的互動與分流等規劃要素；商業文化元素

21、：文化元素融入商業建筑規劃設計中，如：黔北文化、酒文化元素等；商業物業互動性：酒店必須結合商業、住宅、公寓及周邊產業和城市地位優勢。習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management 由此可見，“一站式”全能消費業態的商業模式必定興起，呈現的觀望氛圍給予了我們的無限機會和風險，要給足消費者、投資者、經營者信心，消除現有的觀望氛圍，需做到以下三點：p 必須提升區域城市形象地位和項目形象地位，突顯有利的優勢；p 發展“一站式、多功能”的全能商業吸引更多投資者、經營者、消費者的眼光；p 根據主力商家和投資者和需求量身定

23、縣衛生局3習水縣國土局4習水檢察院5習水縣環保局6習水縣工商局7習水縣法院8習水縣城管監察大隊9貴州省鹽務局習水支局醫療機構1習水縣人民醫院2習水縣疾病預防控制中心3習水縣西城醫院教育配套1陽光幼兒園2習水五中3嵩山少林寺習水文武學校4東皇育才學校5星光幼兒園6習水縣第一職高7習水縣東皇鎮第一小學8習水縣樹人學校高中部9習水縣玉懷淮中學校10習水縣東皇鎮中學其他配套1虹頂公園本項目政府機關醫療機構教育配套其他配套12345678912313245678991習水縣政務中心政務中心的崛起必定會促進地塊周邊商業商務的發展，在一定程度上提升地塊周邊的商氣人氣習水希望花園規劃定位報告CHINALAND

25、5帝豪賓館6巨洋酒店 7 逸居酒店連鎖 8 世紀賓館 9 紅武大酒店在營星級1 綠洲酒店（）在建酒店1習水賓館（）本項目星級酒店91723456778普通酒店賓館1在建酒店1項目地塊周邊酒店主要以經濟型、快捷連鎖酒店為主，高端星級酒店極少，這也為項目發展星級酒店帶來良好的市場機遇。習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management由此我們建議規劃設計應充分結合交通關系，加強交通的設計以及引入慢行交通概念，使地塊內形成便捷的人車分流交通體系，增強項目出行與到達便捷程度，實現商業價值最大化。高速路下道項目地塊內外交

26、通關系分析習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management可視性及商業價值高可視性及商業價值中低可視性及商業價值中建議規劃位置n 杉王大道、婁山路城市主干道，其道路性質相對同質化，極大增強可視性和商業價值的同時，在一定程度上影響著商業價值、商氣人氣的聚集。n 赤水高速和習水-德江高速經杉王大道到達本項目，本項目臨杉王大道段的形象展示面較好，其可視性及商業價值較高，其規劃設計和商業形象更具引導性。n 杉王大道為習水希望花園的中心軸，也就是說商業的中心軸也應遵循該發展原則，以杉王大道西段為中心軸線向外輻射。項目地塊

27、商業價值分析習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management優勢（STRENGTH）1、百萬規模、首席大盤，在規模上有很大優勢，容易產生規模效應；2、區域規劃、區位屬性、交通配置，為項目商業形成“一站式全能商業中心”提供條件；3、地塊地塊內部山水相依、居住環境好4、地塊內市政道路規劃便捷。商業人流組織合理劣勢（WEEKNESS）1、該項目目前周邊配套不完善，交通體系還有待完善。2、項目周邊目前分布物流倉儲，拆遷民居等，項目住宅品質將受影響。3、項目地處城市邊緣，非傳統商業核心區，目前市場認知度較低。機會（OPP

28、ORTUNITY）1、本案距離市區車程僅3分鐘，比鄰高速公路出口，迎賓大道門戶，具有極強的城市形象展示面及昭示性。2、習水目前商業主要以社區底商形式存在，呈現臟、亂、差現象，本案可順應城市和現代購物需求的大勢，以補缺者和引領者的姿態創造市場。3、習水的商業物業投資產品單一，主要是社區底商，投資者對投資回報標準無清晰概念，本案可設計多樣的商業物業投資產品，強勢形成習水商業物業投資的最高話語權。威脅（THREATEN）1、通過前期市調統計，習水商業市場目前總體量約為10.5萬方，本案未來開發的商業體量為12萬方，市場短期內容量有限，開發體量和開發節奏應該科學合理控制。項目SWOT分析SWOT習水希

30、cy|Management市場環境研究項目認知項目定位習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management揚長避短，我們的思路是習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management開啟習水國際化、全能型、一站式商業消費時代業態布局、物業規劃全面領先引領習水及黔北地區城市區域商業的潮流打造一座城市的商業標志一個商業中心提升一座城市高度占位習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Ag

31、ency|Management習水現有商業、購物、消費市場零散混亂，沒有形成規模效應，亟需業態整合項目定位依據主題購物、休閑娛樂、商務辦公等業態對于產品的需求符合項目產品規劃政府傾力打造城市新區，為項目的發展提供依據習水經濟發展、房地產開發速度加快，高端商業、高端商務的需求逐年增加本項目主題定位更明確，規模更大，品類業態更集中且更具特色，無論是吸引商家進駐、還是消費者消費，毋需置疑具更強的競爭力目前缺乏輻射習水乃至整個黔北的超大型商業購物中心，本項目的出現填補這一空白無疑，滿足習水做為黔北中心城市日益旺盛的市場需求、并填補在這個城市尚屬空缺的大型主題商業中心有很大發展空間。項目定位依據習水希望

34、研究及分析習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management城市發展趨勢商業發展趨勢區域屬性u城市未來發展依托老城區資源優勢，塑造城市服務核心區，積極培育和完善城市副中心，呈現一主四副的發展格局。u未來必將形成面向川黔渝的重要交通樞紐和區域物流節點，支撐各組團快捷交通網絡體系，城市交通的完善必將帶動城市快速發展。u以“商業強縣”目標發展新型業態，打造“一心一帶五副多點”商業格局。u經濟快速發展為習水帶來良好的發展機遇，對習水城市零售、休閑、旅游、觀光、餐飲、娛樂、酒店、辦公、居住及服務的需求將會加大和提升，這必定

35、推動習水城市商業地產的快速發展，商業全面升級，全新商業模式必將誕生。u城市化進程的加快，精神與情感消費將趨向商業化，新城區必定形成以全新商業中心帶動其他商業組團發展的商業格局趨勢。城市前景飛速發展的區域物流節點城市，需要更好的商業為整個城市服務。商業前景經濟飛速發展，為商業發展帶來機遇，需求的增長，會加快商業模式的升級。區域前景項目所處區位為新區核心位置，毗鄰老城，隨著習水經濟的進一步發展，本案必將成為習水商業新中心。商業定位因素分析習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management市場反饋地塊條件u消費者對新城

36、區觀望氛圍濃厚，但關注度較高。u新區主力消費群為習水家庭消費群體及中高收入群體。u大多數知名品牌商家對習水現有的商業環境滿意度較低，如果規劃的能得到實施、市場容量能滿足，均表示有入駐的意向，同時也對項目的整體定位、規劃設計、環境比較關心。u項目所處區位為新區核心位置，毗鄰老城，隨著習水經濟的進一步發展，本案必將成為習水商業新中心。u地塊面積大，受主干道自然分割為4大塊，可打造不同類型的商業項目，豐富商業氛圍，并根據情況分三期開發。u一期地塊將打造購物中心、時尚天街、城市宴會廳、湖濱休閑街及景觀步道、浪漫金街、婚慶廣場、格調社區商業中心。業態功能集購物、餐飲、娛樂、服務、商務功能為一體。地塊規劃

37、項目分三期規劃，將根據不同的地塊特征，針對不同的客群，打造相應的商業項目，形成具有綜合競爭力的商圈。習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management商圈商業定位載體之理論分析高中低檔次低中高業態豐富度傳統商業定位習水希望花園定位p傳統商業街區最大的問題在于業態重復度較高，雖然有些街道長度不短，但其商業可容性和保有量卻偏低，傳統街區都面臨經營升級的難題，且大部分構成街區的商業元素為低價值的街區和百貨。p習水希望花園商業定位要與傳統街區形成錯位經營，包括建筑形成、業態業種及品牌，這樣才能對習水零售商業格局產生

38、影響，并升級習水零售商業氛圍。p“一站式”全能時尚消費中心將是習水希望家園商業發展的市場突破點。需求理論對應業態傳統商業涵蓋側重習水希望花園商業涵蓋側重馬斯洛需求理論體驗消費精神消費高端餐飲消費品牌零售服飾消費高端服務業態消費需求房產消費金融保險類消費餐飲/基本生活需求自我實現尊重需求歸屬需求安全需求生理需求習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management第一商圈零售商業輻射范圍設定l本項目第二商圈第一商圈：新城區(杉王大道沿線、西部木楠壩組團、婁山路、赤水西路、延安路、紅一路、紅二路、等）預計居住人口將達10

39、萬人第二商圈：習水老城區，即新城以外的人口。第三商圈：習水下轄各鄉鎮、習水周邊仁懷、赤水等城市。習水希望家園所在區域內以及習水老城區屬于城區范疇，因此物業品種豐富，包括普通住宅、高檔住宅、酒店、公寓等，其消費客群相應也包括住宅居民、中高收入者、家庭群體、年輕人以及旅游人群，消費群體的構成比較多樣化。住宅商務公寓酒店酒店式服務公寓景觀廣場多樣化/多層次習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management年輕群體-背景資料l年齡在18-25歲；l追求時尚和新鮮感；l喜歡探索和嘗試新事物；l同學、朋友、戀人間結伴性休閑聚

40、會為主；l娛樂、餐飲、購物是其主要選擇，消費多樣性，強調消費感官享受；l消費能力一般，但機率高。住宅居民群體-背景資料l年齡分布較為廣泛；l以父母、子女、親友為主群體性消費和滿足日常生活所需，消費機率高；l分布在項目周邊，就近原則，消費需求區域性和集中性，不具有外延性；l適合家庭型的零售業態，如娛樂、餐飲、購物、超市賣場等一站式消費場所更受歡迎。中高收入群體-背景資料l年齡在30-50歲；l主要分布在周邊的中高檔住宅中；l對于消費環境要求較高；l追求消費檔次和服務質量；l消費需求廣泛，對購物、餐飲、娛樂、服務均需；l消費能力強；l偏好中高檔零售/餐飲，對品牌敏感度高。旅游觀光群體-背景資料l年

47、優雅的新貴產品和以舒適、高品質為主的豐富商品，供顧客自主選購。FAMILY歡樂童話地帶家庭溫馨之旅孩子們的快樂，原來來得如此簡單：和小伙伴們一起，在歡聲笑語的游戲中，在爸爸媽媽們的呵護下，沉浸在自己的童話世界里，享受著快樂，還有家長們幸福的眼福。GOURMET美食佳肴薈萃巡禮特色口味精選的上等食材、愜意的佐餐環境、愉悅的進食心情對一次精致完美的用餐而言，這些條件一個都不可或缺；當然，還有令人眼花繚亂的經典國際菜式。習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|ManagementENTERTAINMENT科技光影娛樂釋放快樂激情

48、這一刻，是科技光影交錯的娛樂時間；這一刻，只屬于激情快樂釋放的娛樂達人。無需抵檔瘋狂的誘憾，勁爽、快樂、酷炫、新潮，所有這里的一切都是IN的。HISTORY傳承歷史締造新銳藝術通過自由、個性、品位、文化等細節營造，放慢都市人群過快的生活節奏來減輕人們的壓力，放松身心，回歸自然。LSC概念延展習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|ManagementHEALTHY享受健康生活樂享運動健體通過自由、個性、品位、文化等細節營造，放慢都市人群過快的生活節奏來減輕人們的壓力，放松身心，回歸自然。FURNITURE時尚家居家飾創造宜

50、被、雕塑和別致的建筑，且將休閑、娛樂、餐飲、文化、藝術、科技、精品零售等業態聚合，打造成集時尚購物、風情商業、餐飲娛樂、動感娛樂、兒童歡樂、生活配套等多元化主題業態的時尚中心Lifestyle Center(LSC)，詮釋習水全新的都市文化休閑生活消費需求。習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management即在 Lifestyle Center(LSC)里，您可以在優美的自然景觀環境中小憩；您可以在風格別致的藝術建筑群里漫步；您可以在街邊的精致文化店鋪里肆意消費；您可以在幽雅的音樂吧中陶醉一番。您可以隨意閑適的街

53、要聚集點，點與面之間結合景觀形成特色的城市區域性中心，從而形成一心兩軸，多節點。一心：城市商業中心兩軸：杉王中路及規劃道路人流主方向城市中心交通節點3規劃道路習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management項目商業物業規劃布局建議商業：零售行業以交通匯集點為主要聚集點，通過各交通匯聚點和街形成商業街區格局。酒店：高端酒店的設計與自然景觀相結合，高端酒店以提升項目品質為主要目的。公寓：公寓可以與酒店形成相互補充和促進的關系。酒店集中式商業獨棟式商業住宅底商住宅底商街區式商業住宅底商習水希望花園規劃定位報告CHIN

55、零售商業檔次定位建議p 習水目前零售商業的業態豐富度是非常欠缺的，從大眾化到中高端市場均是如此。p 根據本項目的地理位置，加之為了滿足未來商業高價值銷售。因此我們認為習水生態花園零售商業檔次定位：一站式全能消費中心比較適合，即含概大眾、中、中高檔次。商業街集中式商業五星廣場府西路/府西路礦中路赤水西路婁山北路杉王大道紅一路/紅二路礦中東路市場空白區市場空白區習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management酒店中高端精品家居市場項目業態主題規劃平面分布建議購物中心精品零售時尚天街潮流前沿湖濱休閑景觀休閑街城市宴會

56、廳酒文化風情商業街社區配套酒文化風情商業街體驗中心連廊習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management零售商業定量分析方法一：根據國際商業定量法則，經濟欠發達地區，（GDP100億元，人均GDP10002000美元）通用商業配比（0.81.2平米/人之間）。計算公式：（主力消費客群+輻射客群*滲透率）*商業人均配比-現有商業體量=12.24萬平米2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年主力消費客群（萬人）1213.414.3151616.817.518

57、.419.821輻射客群（萬人）303233353738414344.546滲透率（%）2%6%8%10%13%14%15%17%18%20%商業人均配比1.11.11.11.11.11.21.21.21.21.2現有商業體量（萬平米）10.51213.514.4161718.5202224可承受的商業面積3.364.8525.1345.956.8919.5449.8810.85211.37212.24方法二：根據中國社區商業發展指導意見，社區商業體量配置不得低于住宅體量的10%，即本項目規劃住宅體量約131.31萬平米，應配置社區商業面積不得低于13.1萬平米。方法三：憑借新港多年商業操盤經

58、驗（涵蓋華中、華南、西南等地區，包含城市綜合體、社區商業、復合地產、專業市場等多類物業項目經驗），以及對商業深入研究及實戰總結，住宅與商業配比在7:112:1是屬于較為合理范圍，即本項目商業面積約913萬平米根據項目整體開發節奏和開發時序，建議習水希望家園第一階段商業發展規模控制在7萬平米，項目總體商業規模控制在12萬平米左右。習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management項目主題商業體量建議分類面積（）比例（%）酒文化商業街3700031%城市宴會廳50004%湖濱休閑商業街40003%時尚天街150001

60、入口廣場入口廣場商業廣場商業廣場商業廣場23入口廣場1備注：該部分業態可進行分散銷售或整售，建議分割后的單鋪面積控制在300500平米。45678在引進主力業態的同時，則需要次主力業態在相對應位置規劃設置較具品牌影響力的業態促進銷售和經營，從而達到引導后期招商經營，促進銷售進度，提升商業價值和商氣人氣。習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management購物中心業態功能組合建議樓層業態類型業態組合租金售價3F超市日常用品、食品、生鮮、小家電、家居用品25-352F主力百貨服飾、運動裝、兒童裝、箱包100-15023

61、萬元/平米1F主力百貨服飾、運動裝、兒童裝、珠寶、飾品、箱包200-30034萬元/平米1F2F3F超市主力百貨中庭中庭連廊習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management購物中心設計建議產品建議一：柱網：建議控制到8*8米產品建議二：中庭建議建議在第二層設置量個中庭，中庭1的面積為400500平方米；中庭1的面積為200300平方米產品建議三：空調統一配置中央空調系統；統一配置新風系統空調系統建議：采用“水環熱泵”（中央空調系統參數根據實際設定）產品建議四：衛生間2/3F樓單獨設置男女衛生間;女衛生間廁位數量

62、應大于男衛產品建議五：電梯扶梯采用30度角，階梯寬度1.0米，速度為0.5米/秒；客梯不低于1.5米/秒，載重不低于1.35噸；貨梯不低于0.7米/秒，載重不低于2噸產品建議六：總建筑面積建議26000平米，不含地下車庫1F2F3F超市主力百貨中庭中庭5.2米5.2米6米12習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management項目類別條件明細選址要求交通方便，城市商業中心、規劃中的大型商業地塊、住宅密集區，最好處于交通主干道的十字路口。人均收入大于1000元/月，人均商品性消費支出大于300元/月。進開比例建筑物長

63、寬比例為10：7或10：6。樓層凈高地上建筑凈高5.5米，地下凈高4.8米。樓板荷載賣場區750Kg/，倉庫區1200Kg/，卸貨區3000Kg/，收貨區1500Kg/，辦公區350Kg/，生鮮加工區1000Kg/，冷庫區降板500mm。柱網間距不低于8mX8m。供配電提供電容量3500-5500KVA變電設備，雙路供電方式，三相五線380V/220V、50Hz，安裝店方獨立高壓計量電表。照明度要求為食品賣場1200LX，其余賣場800LX，生鮮加工800LX，辦公500LX，后場300LX，集中控制、專用線路。給排水提供管徑為100mm的獨立進水管及獨立計量水表，每天至少200噸用水量指標

64、。提供給店方管徑200mm排水管2根，生鮮加工區隔油池有效容積8立方米，店中店隔油池有效容積6立方米。排污設施提供給店管徑150mm排污管一根，就近接入足夠容量的排污化糞池，或有二級生化處理設施。通訊設施提供100對通局電纜到交換機房，并開通36門直線。提供2條數據專線，中繼線一條。有線電視干線及干線放大器。電動扶梯建議可供手推車上下，每層大于2臺，傾角12度，速度0.75m/s，梯級寬度不小1000mm。習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management貨用電梯不低于2臺，載重3噸，速度不低0.63mm/s。燃

65、氣容量配備200立方米/h煤氣或100立方米/h的天然氣。空調系統冷暖機組，保持25恒溫，200-220Kcal/。總冷負荷概算指標200w/，宜采用空氣-水系統，水冷式離心冷凍機或水冷式螺桿冷凍機，可變風量及水量空氣調節末端，北方地區需要據氣候設計曖氣供應。排油排煙生鮮加工區預留凈空1.5(1.5mx1.0m)排煙井道，店中店小餐飲各預留凈空0.5排煙井道。消防系統提供店方獨立使用消防噴淋系統、煙感、消防栓及自動防火卷簾系統。消防報警中央監控中心，需配備獨立消防報警控制系統和控制室。供氣燃氣（煤氣200立方米/小時；天然氣100立方米/小時）。冷庫設置生鮮加工區內的冷庫位置結構樓板下沉30

66、0mm，生鮮區及加工區位置結構地面下沉500mm。電梯/貨梯提供自動人行扶梯、貨梯2部，載重量不小于2噸，建議使用3噸，速度60米/分，電梯門開啟寬度不小于1700mm。停車位標準置配為300-400個機動車位，不低于250個。建議100平米配1個車位，如有意設置班車，需預留班車停車場。卸貨區在室外提供四輛普通卡車的停車位，場地設計應滿足普通卡車的回車及停泊要求。面積300-400平方米，倉庫區800-900平米。卸貨平臺高度0.8米，面寬15米，進深20米，通道（消防通道）寬幅5米。租金形式一般是純租金。免租期半年以上。購物中心工程技術條件要求習水希望花園規劃定位報告CHINALAN

69、米，二層4.8米，三層4.5米；影院根據自身建筑設計規范要求；面積段：1F主力面積段4060平米；2F/3F主力面積100200平方米.進開比控制3:1-3.5:1之間；建議增設連廊交通動線：上下動線，景觀梯及觀光梯帶動商業內街：商業內街寬度設置在12米15米(萬達步行街標準），街道中間設置景觀小品及休閑座椅休閑廣場：在商業街兩端設置休閑廣場以聚集人氣，廣場面積在500-600總建筑面積建議：15000平米入口廣場入口廣場配套1F必配電/網絡，預留水/氣/數字電視/排煙道集中接口。2F必配電/網絡，預留水/氣/數字電視/排煙道集中接口。3F必配電/網絡/水/氣/數字電視/排煙道。習水希望花園規

70、劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management業態類型業態組合租金售價時尚天街外街重點招商電器/數碼30-40影院30-40一般商鋪1F 精品零售：服裝/品牌專賣/箱包/化妝品/飾品/珠寶200-25033.5萬元/平米2F休閑運動：休閑健身/休閑咖啡/茶樓餐飲：特色餐飲/主題餐飲/快餐/風味餐飲.120-15022.5萬元/平米3F餐飲：咖啡/茶樓/快餐/特色餐飲/風味餐飲休閑娛樂：KTV/網吧60-9011.5萬元/平米業態類型業態組合時尚天街內街一般商鋪1F 精品零售：服裝/品牌專賣/箱包/化妝品/飾品/珠

71、寶150-20022.5萬元/平米2F餐飲：咖啡/茶樓/快餐/特色餐飲/風味餐飲教育：文化教育/培訓/書城/親子教育80-12011.5萬元/平米購物中心與時尚天街（影院）的交通人流組織互動建議規劃設置人行天橋商業街入口設計商業內街的入口要設標志物設計。將城市街道引入商業街內部，可產生沿街的步行街。起到疏導人流，緩解交通的作用，同時也可為開放式街區商業帶來活力。商業內街的設計合理布置休憩設施、空間小品，可以創造高質量的步行活動，在商業空間內部營造出生活氣息。導視系統的設置，給消費者的消費帶來指引。商業氛圍的營造商業街外立面燈光工程。可吸引消費者進入商業內街。公共廣告位的設置，增加商業氣氛

73、|Agency|Management標識設計區域導視樓層導視行人導向標識標識設計從項目本身的基本規劃以及業態定位出發，通過科學的動線組織，合理引導人流動向，從而實現各商業物業的價值最大化。交通動線作為城市級商業中心，為最大限度的吸納周邊區域的消費人群，在設置交通動線時：其次，整體考慮本項目與周邊區域人流、車流動線的融合性；首先，基于開放性的考慮；同時，考慮本項目商業與住宅的互動性。交通動線商業入口處重點設計，通過邊界、路徑、中心、標志等的設計，增強商業建筑的個性魅力。建議商業內街中增設人行扶梯直達2F。部分重點商家位置可考慮外掛觀光電梯。景觀設計景觀設計商業內街2F景觀局部參考商業內街1F景觀

74、局部參考景觀設計入口小廣場的設置，有利于聚集人群，提升商業街的人氣。景觀設計開放式廣場入口小廣場商業內街小中庭2F商業走廊趣味雕塑1F商業內街趣味雕塑1F商業內街趣味座椅聚留人氣建議建議在主題商業廣場及景觀性連接平臺之上，設置互動性的商業景觀小品，以獨特的趣味性，吸引并留駐過往客流駐足游玩，以充分的人氣，帶動商業價值的提升。景觀商業廣場趣味性景觀小品參考兼具趣味性與互動性的小品，引人駐足、流連忘返。共享空間商業廣告位媒體形式：LED屏、上墻燈箱、燈桿道旗戶外廣告傘在商業建筑體、主題商業廣場及景觀性連接平臺的規劃建設同時，充分考慮廣告位的設置，比如樓體廣告位，燈箱、燈桿道旗、甚至座背廣告看板等。

75、充足的廣告位設置商業氛圍燈桿道旗立式燈箱燈箱燈箱燈箱戶外看板商業氛圍營造建議燈光工程，對烘托渲染商業氣氛至關重要，建議進行充分考慮。習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management重點業態-家電數碼（大賣場）工程技術要求工程明細基本工程條件。類別釋義指在人口密集、交通設施完善的區域開設的大中型專業店，以經營電器、消費電子、數碼通訊、電腦等品類為主，商品專業性較高，消費的關聯性強，常作為商業項目的主力店。選址區域商業核心區、大賣場附近、大型社區。經營樓層一般是1-3F，最好是首層。樓層凈高層高不低于4

76、.5m，樓板凈高不小于3.5m。樓板承重應確保建筑物的樓板使用恒荷載應3.5KN/。需求面積4000。單層面積2000左右。柱網間距大于8mX8m 給排水提供管徑為100mm的獨立進水管1根及獨立計量水表。提供管徑為200mm排水管1根，方便介入主排水管。供配電電容量按照營業用電60W/平米，空調用電100W/平米的標準配置。雙路供電方式，三相五線38V/250V、50Hz，租賃區域配置獨立的配電間，安裝店方獨立高壓計量電表。排污設施提供給店方管徑150mm排污管一根，就近接入足夠容量的排污化糞池。習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Plann

77、ing|Agency|Management通訊網絡提供50對通局電纜到交換機房，并開通18門直線以及2條數據專線。電動扶梯每層至少2部，常用扶梯規格。貨用電梯2部，載重量3噸，速度0.63m/s。空調制冷制冷總負荷概算指標100w/,宜采用空氣-水系統，水冷式離心冷凍機或水冷式螺桿冷凍機，可變風量及水量空氣調節末端，北方地區需要據氣候設計曖氣供應。消防設施統一的消防系系統，包括煙感、噴淋、卷簾門、負一層需設置強排煙、消防中控系統、應急/指示系統和防水分區。停車位提供充足停車位，可與其他商業共用停車場，免費提供5個專用車位。廣告位置門頭店招預留2個位置，面積在50平米以上；墻體廣告或屋頂廣告位預

78、留1-2塊，面積500平米以上。交付標準完成一次消防驗收和竣工驗收，提供自動扶梯、中央空調，電力按1000平米提供100KV/A(不含自動扶梯和空調使用的電量)，地面鋪設80X80象牙白玻化磚。租金范圍以實際情況而定租金形式含物業管理費，不含空調使用費，根據不同的商場也有不同的標準。按月度銷售總額的2.5%提成，按保底租金計租（1-3年日租金為0.85-0.9元/平米，4-6年日租金1.2元/平米，7-9年日租金1.5元/平米，10-12年日租金1.8元/平米，13-15年日租金2.1元/平米。租賃年限 10-15年免租期半年或一年以上習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港

79、|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management工程明細基本工程條件。類別釋義指包括了多個大小不等的放映廳的多廳影院。建筑面積 3000平米樓板凈高影廳入口大堂需有挑高大廳，設售賣、售票等設施，一般高度不低于6米；電影院放映廳不低于9米，裝修后的凈高在8米或以上，即梁下凈高約9.0米高；多種營業房凈高不小于3米，放映室凈高不小于2.8米。樓板載荷觀眾廳不小于350kg/,放映廳不小于400kg/，空調設備室500kg/。放影廳尺寸大廳：寬度16-20米，長度24-32米，座位數約為350-500人。中廳：寬度11-15米，長度18-24米，座位數約為230

80、-300人。小廳：寬度8-11米，長度13-20米，座位數約為150-200人。VIP廳：寬度8-12米，長度15-20米，座位數約為25-60人。放影廳數量總數量為5-12個影廳，一般影院包括1-2個大廳，2-3個中廳，2-3個小廳，或有2-3個較小的VIP廳。柱網間距大于10mX10m衛生間男衛生間，每150座設1個大便器，每75座設1個小便器，每150座設1個洗臉盆。女衛生間，每50座設1個大便器，每150座設1個洗臉盆。供配電提供電容量不低于500KVA變電設備，標準不低于75千伏/銀幕，雙路供電方式，三相五線380V/220V、50Hz，安裝店方獨立計量電表，電纜橋架及電線管理不

81、穿越觀眾廳隔墻，應急電力要求300千伏。給排水提供管徑為50mm的獨立進水管2根及獨立計量水表，每天20噸用水量指標。提供給店方管徑50mm排水管1根。電影院工程技術要求習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management排污設施提供給店方管徑150mm排污管一根，就近接入足夠容量的排污化糞池。通訊系統每500座設置一門直線電話。曖通空調夏季24C-28C，冬季16C-20C，相對濕度，55%-70%平均風速，夏季風速0.3m/s-0.5m/s，冬季風速0.2m/s-0.3m/s，新風量22m3/h。宜采用空氣-水

82、系統，水冷式離心冷凍機或水冷式螺桿冷凍機，可變風量及水量空氣調節末端。噪聲標準電影院內低于30。動線要求商場主通道相連，門面要求 1220米；獨立垂直電梯和消防樓梯(晚上散場后觀眾離場通道)。廣告位置門頭店招預留2個位置，面積在50平米以上；墻體廣告或屋頂廣告位預留1-2塊，面積500平米以上。停車位提供充足停車位，可與其他商業共用停車場，能設置適量的免費停車位更佳。其他配套主經營除放映廳以外的配套業態包括零食小賣部，電影紀念品商店，咖啡吧，簡餐服務。交付標準工程交付不需要做內部裝修，外公共區域要求良好裝修，需滿足一次消防要求。租金形式純租金。租金承受力含物業管理費，不含空調使用費，根據不同

83、的商場也有不同的標準，具體需商洽。消防噴淋提供店方獨立使用消防噴淋系統。消防報警提供店方監控中心設獨立報警控制系統。消防栓提供店方獨立使用消火栓系統水量51 m3/s。租賃期限15-20年習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management量販KTV工程技術要求工程明細基本工程條件建筑面積1500-4000平米之間樓層凈高大于2.8m樓板載荷350kg/供配電提供電容量800KVA變電設備，三相五線380V/220V、50Hz，安裝店方獨立計量電表。給排水提供管徑為100mm的獨立進水管及水表，每天200噸用水

84、量指標。提供給店方管徑為100mm排水一根，與容量為5立方米的隔油池連接。排污設施提供給店方150mm排污管一根，就近接入足容量的排污化糞池。通訊設施直拔電話5部，用作電話傳真及電腦終端站，用于市內及長途電話線。空調制冷需200平米室外場地放置空調機、制冷機組、排煙設備等，并提供室外機正常運轉所需的散熱、回風空間。排油排煙提供合適的空間供店方單獨使用，以放置排油煙風井(凈空800mm*1200mm)，化油池通常為3-5噸。消防系統完成場地內的噴淋、煙感、消防栓及自動防火卷簾的安裝及驗收工作。消防噴淋消防噴淋改造由店方自行實施。消防報警消防報警改造由店方自行實施，需與店方經理室獨立報警控制柜與業

85、主總控柜連接。消防栓提供消防栓，供店使用。停車位4.5平米營業面積配置1個停車位，也可與其他商業進行錯時間共用。燃氣設施提供給店方15立方米/每小時燃氣計量表且預留。租金形式純租金，租金標準商洽。習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management城市宴會廳業態功能組合建議餐飲：大型餐飲、主題餐飲、異域餐飲、特色餐飲休閑/娛樂：娛樂會所、休閑茶座建議租賃價格：80100元/平米，銷售價格：1.52.6萬元/平米習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Age

87、普通地漏一個，且需一戶一表。燃氣：管道燃氣安裝到戶，一戶一表。煙道：每戶設置餐飲業專用煙道，安裝止回閥。消防：按消防規定設置必需的消防設施，火災自動報警系統和自動噴水滅火系統，通道或出入口配置便攜式滅火器、消防栓、消防應急照明、安全出口指示。通信：每戶預留至少兩部電話線接口。網絡：每間商鋪均預留ADSL、ISDN、DDN及寬帶接口。電視：每間商鋪均預留有線或數字電視接口。安防：主要出入口、樓道回轉位位置配置視頻攝像監控系統，實行24小時全方安防監控，每戶室內監控攝像頭一個。習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Manag

90、，或餐廳專用客梯。供配電提供電容量1000KVA變電設備，三相五線380V/220V、50Hz，電纜接入店方紅線內配電柜指定位置并安裝獨立電表。習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management給排水提供管徑為100mm的獨立進水管及水表，提供給店方管徑為200mm排水管理一根與足夠容量的隔油池連接。排污設施提供給店管徑為150mm排污管一根，就近接入足夠容量的排污化糞池。燃氣設施提供給店方180立方米/h燃氣計量表和接口。通訊設施直拔電話四部，用作電話傳真及電腦終端站，用于市內及長途電話線。別配通訊專用POS機

91、線路一條。空調設備總冷負荷概管按照頂層350W/平米，其余樓層250W/平米標準設計，宜采用熱泵系統，可變風量及水量空氣調節末端。新風量標準為30立方米/人/小時，換氣次數6次/小時。排油排煙提供合適的空間供店方單獨使用，以放置排油煙風井(凈截面積1500平米)，排風量70000立方米/小時。消防系統完成場地內的噴淋、煙感、消防栓及自動防火卷簾的安裝及驗收工作。停車位100平米配備1個車位。廣告店招根據面積大小和品牌影響力預留廣告，配備充足的電源接入。習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management湖濱休閑商

93、5:14:1之間；以15米為宜；層高建議：6米；次主力店設置：在十字路口轉角位置可設置次主力店鋪，次主力店鋪面積區間在300500湖濱休閑風情商業街設計建議習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management系統配備：供電：電力部門供電系統，室內配電箱，電壓380V、220V，預留空調、照明線路，一戶一表。供水：市政上下水系統，上水使用PPR管材，下水使用PVC管材，配置普通地漏一個，且需一戶一表。燃氣：管道燃氣安裝到戶，一戶一表。煙道：每戶設置餐飲業專用煙道，安裝止回閥。消防：按消防規定設置必需的消防設施，火災自

94、動報警系統和自動噴水滅火系統，通道或出入口配置便攜式滅火器、消防栓、消防應急照明、安全出口指示。通信：每戶預留至少兩部電話線接口。網絡：每間商鋪均預留ADSL、ISDN、DDN及寬帶接口。電視：每間商鋪均預留有線或數字電視接口。安防：主要出入口、樓道回轉位位置配置視頻攝像監控系統，實行24小時全方安防監控，每戶室內監控攝像頭一個。習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management湖濱休閑主題商業建筑風格建議建議湖濱休閑商業與住宅風格相結合，融入西班牙風情元素習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產

98、議：住宅底商總建筑面積建議：23000平米；面積段建議：商鋪主力面積段4060平米，進開比控制在3:13.5:1；層高建議：5.1米社區配套商業規劃設計建議習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management系統配備：供電：電力部門供電系統，室內配電箱，電壓380V、220V，預留空調、照明線路，一戶一表。供水：市政上下水系統，上水使用PPR管材，下水使用PVC管材，配置普通地漏一個，且需一戶一表。燃氣：管道燃氣安裝到戶，一戶一表。煙道：每戶設置餐飲業專用煙道，安裝止回閥。消防：按消防規定設置必需的消防設施，火災自

104、告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management中高端精品家居市場形象展示習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management安置房商業規劃設計建議市場內部車流動線市政車流動線入口廣場人流動線鋼制樓梯/消防疏散通道停車位停車位停車位市場人行主入口車庫入口市場車行入口1層習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產

108、是一種文化蘊含的深化。：一是商業景觀設計需要體現城市的整體形象和個性；另一方面就是指商業景觀設計要統一考慮商業中包含的建筑物、綠化等。商業景觀設計原則二：連續性商業景觀連續性不僅體現為視覺上的連續，同時也是時空上的一種連續。商業景觀設計原則三：功能性必須體現商業本身所用發揮的商業街的功能。在商業的景觀設計上也要明確其商業定位。商業景觀設計原則四：藝術性景觀設計必須具備功能性，同樣，景觀設計作為一種商業設計，也應該體現其藝術性。商業景觀設計原則五：參與性商業景觀設計還應注重商業景觀的參與性，與山體形成錯落有序的建筑形態外，還應結合商業功能座椅、情趣調塑等。意境圖意境圖意境圖習水希望花園規劃定位報

110、經營管理聘請專業的商業管理公司或自建管理團隊，也可聘請專業的商業管理顧問公司，由公司自建管理團隊執行。建議由主要承租者進行經營的同時開展管理。聘請專業的商業管理公司集團公司自建商業管理團隊聘請專業的商業管理顧問公司公司自建商業管理團隊執行第三種方式即能借助商業管理顧問公司的影響力，也可在一定程度上節約管理成本，且能為公司培養專業的商業管理人才。習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management商業與項目整體價格之間的關系分析商業公寓住宅通常情況下，在同一地段，商業、公寓、住宅的價格比為3:1.2:1。商業與住宅價

111、格之間關系從理論上講是3:1，但根據地段、供求、產品和結構不一也將有所變化。地段：偏僻的地段是2：1，繁華的地段能達到8：1；供求：如果商鋪1-4層，商業價值就低；產品：純粹底商值錢，公攤大的商業和自主經營性差的商業價值低；結構：開間大，進深小價值高；梁柱少結構好可利用面積大的商業價值高，反之亦然。回報：商業的投資回報相當可觀，但風險也較高。目前成熟的社區商業回報率一般在7%-10%，個別成熟社區商業一般可達到15%以上。相比之下，一般住宅的投資回報率僅為5%。(備注：投資回報為租金收益和物業升值之和)由此綜合習水生態花園項目的特殊性和市場環境，建議如下：商業公寓住宅的均價比為3:1.2:1.

112、0商業1F2F3F樓層的價格比為1.0:0.6:0.45商業銷售階段在計算租金收益率時，以10年計，前5年控制在5%以內，中3年為5-6%，后2年為8%。商業銷售階段在計算物業升值率時，以10年計，前3年為5%，中3年為6%，后3年為8%。投資回報率=租金收益率+物業升值率習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management商業租售策略及比例建議基于商業地產的價值體現，國內外均采取了輕資產和重資產兩類運作模式，重資產以租售并舉為主要表現形式，輕資產則以資本運作和商業運營能力獲取收益。寶龍和萬達均采取“現金流滾資產”

113、模式，為大陸“租售并舉”的典型。根據貴司的要求：在確保能引導商業后期成功經營為前提，盡可能的最大面積銷售回籠資金。由此習水希望花園商業的租策略必定是：招商先行租售并舉習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management招商先行：是指主力店先招商，借助主力店的品牌影響力提升商業價值和人氣，從而促進銷售進度。租售并舉：是指需規劃部分商鋪重點招商引導商家經營，增強投資者信心，同時達到提升商業價值時銷售回籠投資金。由此我們建議習水希望家園的商業租售控制為可銷售率達74%，資產持有或整售占26%租售策略及租售比分析物業類型

114、租售策略比例面積主力店持有或整售26%31400可售商鋪主銷售/輔招商74%88600合計100.0%120000習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management項目商業物業租售策略建議商務公寓：散售或團售酒店式服務公寓：散售或團售公寓酒店：持有/整售酒店精品零售：建議招商部分為租售并舉(分割散售或團售)，其他為散售或團售。時尚天街：建議招商部分為租售并舉(分割散售或團售)，其他為散售或團售。購物中心：主力店為持有或整售，建議招商部分為租售并舉(分割散售或團售)城市宴會廳/景觀休閑街：建議招商部分為租售

116、會議設施單體規模小、總量少，餐飲、宴會、休閑、娛樂接待能力弱，單一且極為欠缺；n習水高星級酒店客房偏小且無特色、舒適度低、配套欠佳，配套和舒適度直接影響著客房出租率，價格對客房的出租率影響較小；n習水高星級酒店的休閑娛樂設施配置欠缺、裝飾裝修簡單、服務水平低；高星級/高檔次酒店欠缺習水酒店市場急需升級習水希望花園規劃定位報告CHINALAND新|港|地|產Consultancy|Planning|Agency|Management酒店市場形象定位精品四星級酒店p考慮到習水市場在未來兩三年內有相對的市場供給量，習水賓館擬建五星級酒店，以商務需求為主；p習水尚未出現主題精品酒店，且習水本地歷史文化

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