1、2017.62CHINA INDEX ACADEMY房地產市場趨勢展望企業策略建議目錄 CONTENTS房地產市場形勢總結3CHINA INDEX ACADEMY2016年百城住宅均價累計上漲18.72%2.83%現象 環比連續21個月上漲 同比連續18個月上漲數據來源：CREIS中指數據，4CHINA INDEX ACADEMY數據來源：CREIS中指數據，城市房價上漲起始時間持續累計漲幅（%）2016年累計漲幅（%）深圳2014年9月26個月61.7525.82合肥2015年6月19個月37.4330.53南京2015年4月21個月37.0729.37上海2015年1月24個月37.062

2、2.66武漢2015年2月23個月35.9121.22廈門2016年3月10個月28.0428.22蘇州2015年11月9個月25.123.96北京2015年4月21個月25.6417.38無錫2016年4月9個月25.0728.3杭州2015年11月14個月23.3121.91福州2016年3月10個月19.5116.44濟南2016年2月11個月22.1321.92鄭州2016年5月8個月14.7715.98南昌2016年4月8個月15.1413.44蕪湖2016年6月7個月15.5714.88馬鞍山2016年8月4個月2.345.945CHINA INDEX ACADEMY回顧2016年

3、瘋狂6CHINA INDEX ACADEMY瘋狂后出現了看不見的手7數據來源：CREIS中指數據，政府兩會定調因城施策：控房價、去庫存穩保控房價抑熱點：抑制熱點城市房價上漲；增土地：房價上漲壓力大的城市合理增加住宅用地；建長效：堅持住房居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障；去庫存去庫存：庫存仍然較多的三四線城市支持居民自住和進城人員購房需求；市民化：深化戶籍制度改革，今年實現進城落戶1300萬人以上，加快居住證制度全覆蓋；安置貨幣化：因地制宜提高貨幣化安置比例新一輪調控潮主要集中在控房價，分析其特點

4、和影響方能把握市場后續走向8數據來源：CREIS中指數據，地方政府因城施策：供需兩端更有效的配合發力拍地需自有資金；實行“政府指導價”；限地價競配建競自持更加重視整頓存量房中介市場；兩部委聯手出臺土地管理及調控政策；北京調增宅地供應；城市逐步增加、城區逐步擴大、力度逐步加深；防止短線投機，本輪調控創新性舉措；首付比普遍提高到歷史最高水平對商辦市場進行規范進一步影響價格預期；房地產金融調控貫穿其中加大金融平臺監管；加大資金流向監管；控制房地產信貸規模；差異化信貸政策；9數據來源：CREIS中指數據，需求端：強力抑制投資投機需求，降低樓市杠桿（限購、限貸、限售）2016年10月以來政策收緊城市分布

5、2016“930”：22城出臺調控；2016年底：共計26個地級以上城市和少部分縣市出臺調控；至2017年：60個地級以上城市和31個縣市出臺調控，海南、河北從省級全面調控。調控城市持續增加（地級市、縣市），政策區域聯動性、創新性增強！同步收緊分段強化逐層深化抑需求降杠桿單獨強化京津冀城市群長三角城市群珠三角城市群中西部重點城市縣市出臺政策集中區以北京、雄安為中心形成強力調控場中心城市平穩，周邊三四線城市陸續調控中心城市加碼，外圍強力調控中心城市單獨調控，多數地區仍以去庫存為主10數據來源：CREIS中指數據，01全面限制需求端：存量房金融屬性增強后創新的限售（T+n）模式城市個人限售廈門、廣

6、州、青島、保定徐水區、東莞、福州（五城區、閩侯縣、長樂市、閩清縣）、常州、海南全省、承德、西安、濟南、蕪湖、長沙、無錫、嘉興、北海、南寧、徐州新購買住房的，取得不動產權證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續。珠海、惠州、南京、成都、鄭州、開封、張家口新購買的住房須在取得不動產權證滿3年之后才能上市交易（轉讓）。其中，珠海特定地塊土地出讓條件10年限售。南通啟東市非啟東籍居民在啟東購買一手房的，從網簽之日起三年內不得上市交易；非啟東籍居民在啟東購買二手房的，從產權變更之日起三年內不得上市交易。揚州在市區范圍內戶籍居民家庭擁有第二套住房及以上、非市區范圍內戶籍居民家庭擁有第一套住房及以上

7、的，自取得房屋所有權證或不動產權證書未滿2年的，不得上市交易。公證機關不得辦理協議手續。保定白溝新城非本地戶籍家庭購買新建住宅或二手房，自登記之日起五年內不得轉讓。保定主城區住房自取得不動產權證書(房屋所有權證)未滿2年的，不得買賣。其中，對通過“限房價、競地價”“限地價、競房價”“雙限雙競”模式取得土地后開發建設的商品住房，自取得不動產權證書(房屋所有權證)未滿10年的，不得買賣。02分類限制投機需求下降，穩定預期向市場傳遞繼限購、限貸后的“限售”模式11數據來源：CREIS中指數據，需求監管供應同步限購北京：商住限購、平房限購、法拍房限購廣州：商服類房地產限購北京：相對溫和已取得預售許可證

8、、有實際成交并完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施；可以出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應符合政策要求。嚴格供應管理北京：嚴格產業用地供應管理上海：停止審批公寓式辦公項目需求端：商辦同步限制，嚴禁擅自改為居住用途短期：控制房價，穩定市場預期中長期：著眼城市長遠發展，優化城市建設格局嚴禁擅自改為居住用途、清理整頓上海最嚴：區分不同情況，分類清理整頓未上市銷售項目已批未建重新審圖、撤銷調整在建未售全面檢查、責令整改交付使用前再次進行聯合驗收，不符合商業辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續在售商業辦公項目已售未交付入住按照商業辦公房

9、屋功能進行全面整改已交付入住從嚴管控，不得在人口戶籍、入學、公用事業收費等方面參照住房執行。12數據來源：CREIS中指數據，需求端：強化貨幣信貸調控，定向加息嚴控資金端口01熱點城市普遍認房又認貸，三四線城市公積金收緊中心城市普遍提高無房有貸款記錄和首套貸款已結清再購房的首付比例；三四線城市多提高公積金貸款門檻，包括上調首付比例、二套房公積金貸款利率提至1.1倍、下調貸款最高額度等。02樓市“定向加息”開啟，資金層面抑制投機需求北京：主要商業銀行將收緊房貸政策，首套房將執行基準利率，二套房的貸款利率則將在基準利率基礎上上浮20%（5.88%）。針對特定城市、特定購房人群的加息和差異化利率未來

10、更多熱點城市將效仿實施13數據來源：CREIS中指數據，供應端：兩部委分類調控供應源，穩定市場預期，供需格局漸變兩部委：強化住宅用地供應“五類”調控目標管理，根據商品住房庫存消化周期，合理安排住宅用地供應，嚴防高價地擾亂市場預期地方：積極跟進，切實增加商品住房有效供應01北京：兩部委發文后北京倍增宅地計劃供應量，150萬套供應計劃出臺發布2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃和2017年度國有建設用地供應計劃：未來5年：計劃供應住宅用地6000公頃，以保障150萬套住房建設需求，其中自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬套房。2017年：住宅供地計劃達到1200公頃，以保障30

11、萬套住房建設需求。02福州、南昌、贛州、滄州、天津、鎮江、揚州等城市已陸續提出措施包括：加大住宅用地供應，督促房企盡快施工上市；拿地開工后一年內一次性全部公開銷售；去化周期小于一定周期（如12個月）的地區近期必須安排一批住宅用地出讓；編制商品住宅用地供應計劃，加快2017年土地收儲和出讓計劃的執行；多方式嚴格防控地價異常03 未來：新一輪供地調增城市逐步增加顯著增加增加持平適當減少減少直至暫停消化周期在36個月以上的，應停止供地36-18個月的，要減少供地12-6個月的，要增加供地6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏一線城市、南京、南昌、天津、蘇州、成都、西安沈陽、湛江、運城、呼

12、和浩特14CHINA INDEX ACADEMY議題一：本輪調控的意圖和效果15CHINA INDEX ACADEMY觀點1：“三低兩高”背景下的非常手段時間GDP平均增長率房地產投資增速貨幣增速人均住房面積CPI變動國內政治整體背景M2M105-08年11.7%23.2%17.05%14.8%29.25+3.507年十七大-10-13年8.7%24.3%16.06%11.2%32.81+3.512年十八大-16年下半年起6.7%（全年）6.9%（全年）11.3%（全年）21.4%（全年）36.08（預測）+2.017年十九大供給側改革16CHINA INDEX ACADEMY觀點1：“三低兩

13、高”背景下的非常手段 經濟社會繼續經濟社會繼續穩穩增長、促改革、保就業增長、促改革、保就業（6.5%、3%左右）左右）去庫存去庫存與新型與新型城鎮化城鎮化結合更緊密結合更緊密長效機制長效機制步伐加快，供應體系更完善步伐加快，供應體系更完善（房產稅、保障房房產稅、保障房）因城施策分類調控，因城施策分類調控，熱熱點城市加強管點城市加強管控控 財政政策更積極有效，貨幣政策保持穩健中性財政政策更積極有效，貨幣政策保持穩健中性17CHINA INDEX ACADEMY所以，本輪調控的意圖一個字穩18CHINA INDEX ACADEMY觀點2：量跌價升，城市分化加劇 調控后環比漲幅持續圖：2016年以來

14、百城價格指數及環比走勢一 線二 線三 線0.80%2.19%2.57%19數據來源：CREIS中指數據，2017年5月價格環比漲幅TOP10城市5月環比1-5月累計漲幅特點秦皇島4.47%12.41%旅游+京津冀帶動洛陽4.34%15.28%熱點城市帶動紹興3.35%6.75%熱點城市外溢宿遷3.17%5.51%熱點城市外溢張家港3.06%6.24%熱點城市帶動北海3.01%8.47%旅游型湘潭2.97%5.83%熱點城市輻射南寧2.88%9.25%旅游型保定2.81%10.19%京津冀利好衡水2.76%14.26%京津冀利好5月環比漲幅觀點2：量跌價升，城市分化加劇20數據來源：CREIS中

15、指數據，觀點2：量跌價升，城市分化加劇38.1%22.2%34.3%21.1%15.2%35.8%-3.3%25.2%36.3%0.3%8.6%26.8%5.9%-10%0%10%20%30%40%50%05000100001500020000250003000035000400004500050000上海杭州南京蘇州廈門寧波溫州無錫合肥紹興舟山蕪湖蚌埠一二線城市三四線城市成交均價（元/平方米）同比圖：長三角重點區域2017年1-5月成交價格及同比變化21數據來源：CREIS中指數據，圖：2011-2016年50個代表城市年度月均商品住宅銷售面積圖：2016年以來各月代表城市成交走勢2017年

16、1-5月月均成交：約萬平方米 同比：2017年5月成交：約萬平方米，環比：同比2016年月均成交：萬平方米，4418 創新高觀點2：量跌價升，城市分化加劇四季度以來政策收緊，呈現下降趨勢22數據來源：CREIS中指數據，一線二線三線圖：2015-2017年各類城市月度平均成交面積u 一線城市 5月環比 -8.4%廣州環比降幅顯著u 二線城市 5月環比 -2.0%廈門環比降幅超五成 天津、南京等地環比有所回溫u 三線城市 5月環比 0.8%南通、泉州、徐州繼續保持增長 東莞、佛山等環比顯著下降-33%-17%-2%觀點2：量跌價升，城市分化加劇23數據來源：CREIS中指數據，觀點2：量跌價升，

17、城市分化加劇284.46389.36265.14201.2760.24214.49255.71147.7491.0299.0374.3882.4659.87138.08155.9315.5-55%-44%-63%-56%-62%-68%-76%43%52%-83%35%44%-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%050100150200250300350400450上海杭州南京蘇州廈門寧波溫州無錫合肥嘉興紹興舟山昆山蕪湖蚌埠滁州一二線城市三四線城市成交面積（萬平方米）同比圖：長三角重點區域2017年1-5月成交面積及同比變化備注：以上寧波、合肥、紹興為1-4月數據降溫

18、明顯，降幅在5成左右承接周邊熱點城市外溢需求，成交活躍24CHINA INDEX ACADEMY觀點3：土地熱度不減，面粉貴過面包圖：2016年以來全國300個城市土地成交樓面價和平均溢價率1-5月 各類用地樓面價：2163元/平米 同比：38.1%溢價率：37.0%同比：增加1.0個百分點住宅用地樓面價：3725元/平米 同比：33.6%溢價率：44.6%同比：減少2.5個百分點 5月 各類用地樓面價：2124元/平米 同比：8.6%環比：-11.8%溢價率：48.9%環比：增加10.6個百分點 住宅用地樓面價：4287元/平米 同比：15.9%環比：-1.0%溢價率：63.7%環比：增加1

19、7.9個百分點 25數據來源：CREIS中指數據，同比出讓金占比一線二線三四線1-5月 觀點3：土地熱度不減，面粉貴過面包26數據來源：CREIS中指數據，表：2017年1-5月住宅用地成交面積top20城市規劃建筑面積(萬)占2016年比重出讓金（億元）占2016年比重鄭州市114356.0%236 38.7%武漢市112262.2%688 75.5%重慶市102827.9%291 36.5%徐州市102285.4%155 139.4%西安市68942.7%110 50.3%濰坊市62427.7%30 27.9%蘇州市50628.7%355 21.3%合肥市49040.4%436 38.6%

20、貴陽市45276.0%90 152.4%昆明市45052.9%71 53.9%城市規劃建筑面積(萬)占2016年比重出讓金（億元）占2016年比重太原市44347.2%93 43.7%寧波市40536.4%188 26.0%紹興市40043.8%105 57.3%佛山市39442.4%258 45.4%惠州市391103.3%56 110.2%嘉興市34036.8%203 66.7%滁州市33680.8%70 147.3%南京市30326.0%382 23.2%天津市29020.4%330 26.4%鎮江市28496.7%100 275.5%觀點3：土地熱度不減，面粉貴過面包27CHINA I

21、NDEX ACADEMY住宅數據背后的“真實”？土地市場的魔咒與怪圈依舊熱28CHINA INDEX ACADEMY那么問題來了，為什么此輪政策效果大打折扣原因何在？29CHINA INDEX ACADEMY議題二：房價暴漲背后的邏輯是什么？貨幣寬松 供求失衡升級置換 地王潮流城市氣質30CHINA INDEX ACADEMY觀點1：貨幣寬松既是導火索又是最大推手表：2008年至今首套、二套房最低首付比例變動情況時間首套房二套房2016商業貸款20%（非限購城市）30%（限購城市）一套已結清，享受首套房待遇一套未結清30%（非限購城市）公積金貸款20%一套已結清20%（非一線城市）一套未結清3

22、0%（部分城市）2015商業貸款25%（非限購城市）30%（限購城市）一套已結清，享受首套房待遇一套未結清40%公積金貸款20%一套已結清20%（非一線城市）一套未結清30%（部分城市）201430%一套已結清30%，一套未結清60%60%2011-201340%（1月），50%（4月）20102008-200920%人均住房面積低于當地平均水平，20%2月2日中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發布關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知，在不實施“限購”措施的城市，降低首付比例。2月29日中國人民銀行再度宣布降準0.5個百分點2月19日財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部三部門聯合發文調整

23、非一線城市房地產交易環節契稅、營業稅。表：購買200萬房屋契稅調整前后購房成本節約情況類型面積繳納契稅（萬元)首套144平米及以上由6萬減少至3萬二套（調整前以3%計算）90平米及以下由6萬減少至2萬90平米以上由6萬減少至4萬數據來源：CREIS中指數據，31CHINA INDEX ACADEMY圖：2004-2016年我國M1、M2余額同比增速月度走勢2016年M2余額：高達155萬億元，同比增長11.3%結構失衡數據來源：CREIS中指數據，觀點1：貨幣寬松既是導火索又是最大推手32CHINA INDEX ACADEMY圖：2004-2016年央行全年凈投放現金量變化央行全年凈投放現金：

24、5087億元，較2015年大幅提升72%數據來源：CREIS中指數據，觀點1：貨幣寬松既是導火索又是最大推手33CHINA INDEX ACADEMY數據來源：CREIS中指數據，圖：2015年以來企業債券融資情況2016年房企債券融資達9039億元，同比增長77%，平均利率為5.07%，下降1.2個百分點觀點1：貨幣寬松既是導火索又是最大推手34CHINA INDEX ACADEMY避險資產配置數據來源：CREIS中指數據，觀點1：貨幣寬松既是導火索又是最大推手35數據來源：CREIS中指數據，2017年1-5月2017年5月圖：2015年以來20個代表城市商品住宅供求對比走勢觀點2：供求失

25、衡成房價上漲的內因36數據來源：CREIS中指數據，圖：2016年以來20個代表城市可售面積與庫存消化時間走勢圖：2017年5月典型城市庫存消化時間（月）觀點2：供求失衡成房價上漲的內因37數據來源：CREIS中指數據，觀點2：供求失衡成房價上漲的內因-35.8%-44.6%-13.7%-22.6%-35.8%-42.4%-40.1%-50.8%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%0100200300400500600700上海杭州南京溫州廈門舟山蕪湖蚌埠住宅可售（萬平方米）同比圖：長三角重點城市2017年5月住宅可售與出清周期情況10.6 6.7 4.9 7.2 13.8 5

26、.5 5.4 3.9 0246810121416上海杭州南京溫州廈門舟山蕪湖蚌埠2017年5月2016年5月38數據來源：CREIS中指數據，30城中，近90%城市均價和中位數均上漲,30城高價位樓盤門檻值100%上漲深圳漲幅均超50%；廈門、蘇州漲幅超30%；合肥均值漲幅超30%圖：2016年30個城市樓盤套總價前10%、前40%分界線、中位數和均值注：10%分界線為高價位樓盤門檻值，40%分界線為中高價位樓盤門檻值2015年2016年變化漲幅套總價均值82萬107萬25萬30.9%套總價中位數74萬86萬12萬15.7%圖：2015年、2016年合肥套總價均值與中位數變化對比觀點2：供求失

27、衡成房價上漲的內因39CHINA INDEX ACADEMY觀點3：升級置換引導房價成螺旋上升剛需無房者剛需房擁有者 購買200-300萬出售出售初改房擁有者中改房擁有者高改房以上出售無財產出售向上進行升級改善向下尋找接盤者高價格彈性高風險意識購買300-500萬購買500-800萬購買800萬以上圖：住房市場的升級置換鏈條市場形成典型“先賣后買的升級置換”鏈條，二手房與新房的傳導效應強化圖：2012-2016年十大城市二手住宅成交套數（單位：萬套）數據來源：CREIS中指數據，40CHINA INDEX ACADEMY圖：2016年一線城市二手房與新房銷售套數對比圖：2015年至今北京、上海

28、住宅用地成交分布新房市場呈現郊區化與高端化，剛需與部分剛改回歸市內二手房 未來新房供應仍集中在郊區。地價趕超房價，高端住宅將占據未來新房市場主要供應份額，剛需、首改人群在新房市場可選擇余地小。北京：83%上海：77%深圳：70%廣州：50%新房供應有限，步入存量房時代二手房市場份額：數據來源：CREIS中指數據，觀點3：升級置換引導房價成螺旋上升41CHINA INDEX ACADEMY觀點4：地王潮成為房價新高的風向標2016年高價地塊成交超380宗，成交金額超1.1萬億元注：高價地塊為總價10億以上&溢價率超100%、總價20億以上的住宅用地。合肥蘇州南京上海天津41宗903億元38宗11

29、45億元37宗1302億元26宗970億元26宗847億元杭州24宗892億元武漢20宗618億元24個城市，381宗高價土地，成交金額11096億元數據來源：CREIS中指數據，42數據來源：CREIS中指數據，觀點4：地王潮成為房價新高的風向標表：2015年下半年以來出讓杭州重點地塊保本毛坯售價預測一覽表表：近一年合肥土地樓面價排行TOP10及未來房價預測排名宗地名稱規劃建筑面積()樓面價(元/)競得方價格預測1濱湖區7188022102葛洲壩3萬+2濱湖區3930221549葛洲壩3萬+3濱湖區10155219912置地3萬+4包河區8491218750建發3萬+5包河區67092185

30、83建發3萬+6政務區23763717099融創3萬-4萬7廬陽區25112616959廈門市天地開發3萬+8廬陽區2306116924蚌埠清越置業3萬+9高新區22709916159安徽新華3萬+10政務區19750313930融創3萬+地王項目影響在售項目價格體系入市后產品“被改善”、“被豪宅”43CHINA INDEX ACADEMY觀點5：城市綜合實力和房價協同發展2016年全國城市吸引力投資榜單n杭州：G20峰會召開全面提升杭州城市綜合地位n合肥：2014年9月，國務院發布長江經濟帶20142020年綜合立體交通走廊規劃，列入長江下游經濟圈的節點城市；n廊坊：劃入了“四區”中引領京津

31、冀協同發展的核心區域中部核心功能區排行城市排名城市1上海11成都2北京12鄭州3深圳13合肥4廣州14佛山5南京15廈門6蘇州16寧波7杭州17西安8重慶18青島9武漢19東莞10天津20長沙44CHINA INDEX ACADEMY圖：2011-2015年主要一二線城市年均新增常住人口分類圖：一二線城市GDP及增速n 天津人口流入居全國首位n 京津冀、成渝及中部城市群成為新的人口聚集地觀點5：城市綜合實力和房價協同發展45數據來源：CREIS中指數據，我想要工作賺錢醫療保障住的舒服我希望有一流教育休閑娛樂優美環境就業環境生活落戶工作機會收入水平教育醫療房貸壓力交通情況吃喝玩樂落戶難易園林綠化

32、空氣質量城市氣質觀點5：城市綜合實力和房價協同發展46數據來源：CREIS中指數據，受輻射區域/城市輻射作用大于集聚效應，產生住房需求外溢區域節點型城市一體化帶動外溢需求內生需求強弱動態轉變都市核城市板塊投資需求外溢壓力限購限貸政策變化土地人口供需差住宅供求剪刀差價格壓力差距核心城市距離通勤時間及成本規劃利好與核心城市價格差強影響,產生外溢自住及投資需求與都市核價格趨同市場量級人口規模、結構資源優勢基建、投資教育、醫療規模、效益產業、財政經濟實力財富水平收入儲蓄吸引人口流入面積、價格、金額供求關系住宅銷售供求比土地供需、價格土地存量城市進入選擇城市板塊投資城市群規劃的節點型城市，距都市核較遠，

33、受輻射作用較弱觀點5：城市綜合實力和房價協同發展47CHINA INDEX ACADEMY貨幣寬松：限制背后的資產配置博弈供求失衡：依舊存在升級置換：雖有影響，但依舊存在 地王潮流：依舊存在城市氣質：持續提升48CHINA INDEX ACADEMY恐 慌中央政府地方政府控控房房價價穩穩市市場場限房價博弈金融機構去去杠杠桿桿利率上調網簽限價審批限價利潤最大化差差別別化化規模下降收益矛盾影影響響房企回款壓力影影響響供應放緩資金壓力影影 響響賣方市場關系戶、關系戶、挑客戶等挑客戶等限地價購房者高高地價地價魔魔咒、怪咒、怪圈等圈等恐恐慌慌恐恐慌慌恐恐 慌慌恐恐慌慌調控政策恐恐慌慌需求需求旺盛恐恐 慌

34、慌資產配置配置需求需求流動49CHINA INDEX ACADEMY調研結果：當下主力人群依舊看漲未來房價圖：消費者購房需求占比情況圖：消費者傾向購房類型占比情況50CHINA INDEX ACADEMY議題三：土地市場的魔咒與怪圈限地價中央政府地方政府控房價穩市場限房價限地價最高溢最高溢價價率率紅線紅線自持比例自持比例養老養老比例比例抽簽、搖號抽簽、搖號等等限售價限售價增加供給現房銷售現房銷售博弈各種措施財收壓力高起價品牌房企中小房企博弈競爭加劇供需矛盾利益矛盾高高地價地價魔魔咒、怪咒、怪圈等圈等51CHINA INDEX ACADEMY表：2017年部分品牌房企銷售目標企業2016年銷售總

35、額（億元）2017年銷售目標（億元）增長率恒大3734450020.5%萬科36484000-50009.6%-37.1%碧桂園30885000-600061.9%-94.3%保利2101至少持平20160.0%中海1884290053.9%融創1553210035.2%華潤1080至少持平20160.0%綠城958至少持平20160.0%龍湖881100013.5%招商739100035.3%世茂681100046.8%新城65185030.6%首創4555009.9%越秀3033308.9%觀點：目標驅使下的瘋狂掠地52數據來源：CREIS中指數據，圖：20家品牌房企銷售業績4月，20家品

36、牌房企銷售業績環比下降，碧桂園銷售金額超500億，居首位，環比下降15.6%。注：20家品牌房企是萬科、保利、中海、恒大、碧桂園、華潤、世茂、綠城、融創、龍湖、金地、富力、雅居樂、遠洋、新城、建業、招商、首創、合景泰富、越秀1139665862017:42016:1-42017:1-4業績銷售金額/億元銷售面積/萬平米同比 環比環比 同比874922985460295473.0%-20.1%47.6%60.2%42.2%-12.8%觀點：目標驅使下的瘋狂掠地53數據來源：CREIS中指數據，百億軍團2016年累計發行4708億元，同比增長127.8%，平均利率4.96%圖：2016年1-12月

37、百億企業資本市場再融資規模圖：發債企業公司債平均發債規模、發行成本情況4.1%觀點：目標驅使下的瘋狂掠地54數據來源：CREIS中指數據，圖：2016年以來20家代表性企業拿地面積和金額走勢20家品牌房企 4月拿地金額繼續增加 面積環比下降4月 金額：1169億元環比：23.1%同比：217.6%面積：1582萬平米環比：-4.6%同比：93.2%1-4月 金額：4025億元同比：160.7%面積：6836萬平米同比：81.2%觀點4：目標驅使下的瘋狂掠地55CHINA INDEX ACADEMY簡言之，本輪調控影響成效不及預期長期、加碼56CHINA INDEX ACADEMY房地產市場趨勢

38、展望企業策略建議目錄 CONTENTS房地產市場形勢總結57CHINA INDEX ACADEMY議題三：房價會下跌嗎？拐點在何時？會，但呈現局部性、結構性、區域性58CHINA INDEX ACADEMY觀點1：宏觀趨穩，調控深化，外部動力減弱 2017年國內經濟預期將繼續“穩”字當頭 2017年貨幣政策穩健中性，而信貸資源的結構性調整將利好三四線城市的房地產市場 2017年人民幣貶值趨于穩定，對房地產市場影響作用有限59數據來源：CREIS中指數據，政策影響：市場參與者的亢奮情緒和樂觀預期正在修復，新平衡正形成平抑需求，市場降溫，預期修復：房地產市場周期性十分明顯，在政策干預和市場力量的共

39、同作用下，政府、金融機構、開發商、購房者等市場參與者的亢奮情緒和樂觀預期正在修復過程中。資金收緊，地價趨穩，影響房價：隨著熱點城市將逐步兌現承諾增加的土地供應，同時“在宏觀上管住貨幣”，將會逐步促使地價趨于穩定，地價的趨穩也將逐步傳遞到房價上，從而實現新的平衡。調控走勢：因城施策，分類調控，繼續發揮政策的預期引導作用因城施策，分類調控：控房價與去庫存仍同時進行。控房價政策儲備充足：住建部長表態“政策足夠調控市場所用”；這種充足性將繼續體現為：橫向不同城市間的政策“模仿”，縱向同一城市政策的持續加碼。觀點1：宏觀趨穩，調控深化，新平衡正在形成60數據來源：CREIS中指數據，12月中央經濟工作會

40、議：加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制3月兩會：加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制4月25日中共中央政治局會議：要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制口徑變化頂層設計出臺加速財稅房地產稅戶籍改革土地改革住房金融觀點1：宏觀趨穩，調控深化，長效機制穩步推進61數據來源：中國指數研究院綜合整理2017年，調控政策仍將趨嚴，針對房地產業的資金控制也將趨于嚴格，2016年下半年銷售面積增速已開始趨緩，2017增速將由增轉降。從房地產發展小周期來看，市場三年一個周期，2017年為此輪周期末期圖：2007年以來商品房銷售面積同比增速07:1-207:1-507:1

41、-807:1-1108:1-308:1-608:1-908:1-1209:1-409:1-709:1-1010:1-210:1-510:1-810:1-1111:1-311:1-611:1-911:1-1212:1-412:1-712:1-1013:1-213:1-513:1-813:1-1114:1-314:1-614:1-914:1-1215:1-415:1-715:1-1016:1-216:1-516:1-816:1-11觀點2：三年一周期，2016四季度進入下行通道62CHINA INDEX ACADEMY觀點3：量價延遲周期在6個月左右，四季度或現拐點圖：2010年6月-2016年1

42、0月50個代表城市月度成交量和百城價格走勢7個月6個月63數據來源：中國指數研究院綜合整理觀點4：一線或熱點二線城市結構性局部調整例如：北、上、廣、深杭州、南京、天津、武漢64數據來源：中國指數研究院綜合整理觀點4：一線或熱點二線城市結構性局部調整城市2015-2016年高端項目土地成交2016年高端項目市場成交(套)高端項目去化周期（月）全市住宅庫存去化周期（月，按12個月計算）規劃建筑面積(萬)未來可供應高端項目(套)蘇州71229340713749.36.3合肥735422381087546.61.7南京601324591414727.52.5杭州419244511335222.04.3

43、武漢534369182495817.84.0北京1835428397916.48.8天津394256162062114.95.6廣州1558716116759.06.4上海994518103485.25.7深圳24131144583.510.9表：熱點城市高端項目土地成交與去化周期65預測模型經濟、收入、政策、貨幣為影響房地產市場的主要外部因素商品房銷售面積商品房價格新開工面積房地產開發投資經濟增速居民儲蓄企業資金待售面積居民收入政策土地成交0.11.30.2-0.30.80.60.10.30.4個模塊結合大數據平臺資源個方程余項指標多個數據項年歷史數據662017市場預判銷售量價回調，新開工

44、小幅下降，投資低速增長數據來源：中國指數研究院測算 宏觀經濟在結構轉型過程中增速略有放緩（GDP增長6.5%）；假設1假設2假設3 貨幣政策穩健中性（M2增長11.7%，人民幣貸款余額增長12.0%，新增貸款約12.6萬億元）；2017年基準利率不變，熱點城市信貸仍將持續收緊，三四線城市仍將寬松；13.413.7億平米，-12.8%-14.8%71847334元，-1.9%-3.9%10.510.7萬億元，2.5%4.5%16.216.7億平米，-3.0%0.0%商品房銷售面積商品房銷售價格房地產開發投資額房屋新開工面積假設4 因城施策，多措并舉，多管齊下，力促房地產市場回歸平穩理性。67CH

45、INA INDEX ACADEMY房地產市場趨勢展望企業策略建議目錄 CONTENTS房地產市場形勢總結68CHINA INDEX ACADEMY在討論這個問題前先知彼69CHINA INDEX ACADEMY數據來源：CREIS中指數據，排名企業成交總價規劃建筑面積排名企業成交總價規劃建筑面積1碧桂園643161926富力地產962972保利地產52582227禹洲地產96623中國恒大491156028祥生地產集團931914中海地產45545829中糧地產93355龍湖地產39630530美的地產811626首開股份36416331世茂房地產80717萬科33955932時代地產7992

46、8華潤置地32044333華鴻嘉信77839中國金茂28719634金科股份7319010招商蛇口23514135中國鐵建7014611新城控股22553436北京城建683212遠洋集團22521237新希望房地產67 5713綠城中國21914438榮盛發展5920414中南置地17230339陽光城5412515中梁地產集團15347140雅居樂5210716旭輝集團15217141綠地控股4618017復地集團13010042正商置業464318融信中國1249343德信地產465219華僑城12110644迪馬股份455520金地集團12017945聯發集團434121正榮地產109

47、14246融僑集團435022融創中國10620747天房集團421223天恒房地產1033548中駿置業395524金輝集團10210549金隅股份383225中信泰富9911750國瑞地產38132017年1-5月全國房地產企業土地成交金額TOP50（單位：億元、萬平方米）70CHINA INDEX ACADEMY數據來源：CREIS中指數據，2017年1-5月各城市群房地產企業土地成交金額TOP10（單位：億元、萬平方米）環渤海長三角排名企業成交總價規劃建筑面積排名企業成交總價規劃建筑面積 1首開股份3151321碧桂園288662 2龍湖地產2571032中國恒大207411 3保利地

48、產2431333中國金茂176146 4中海地產152574綠城中國17695 5華潤置地1521755新城控股171380 6天恒房地產103356招商蛇口14770 7萬科98697中海地產128104 8中糧地產82298中南置地107211 9旭輝集團70219龍湖地產106143 10北京城建683210中梁地產集團106298 珠三角中西部排名企業成交總價規劃建筑面積排名企業成交總價規劃建筑面積 1碧桂園2634331中國恒大179889 2保利地產1233252遠洋集團150171 3華僑城118753復地集團130100 4萬科1171454中海地產117230 5時代地產79

49、925中信泰富99117 6招商蛇口65626碧桂園83470 7融信中國58557金科股份64172 8中海地產51468中南置地6064 9美的地產42669旭輝集團5884 10世茂房地產414110保利地產53170 71CHINA INDEX ACADEMY碧桂園數據來源：CREIS中指數據，恒大44宗41.9%61宗58.1%70宗54.3%59宗45.7%27宗58.7%18宗39.1%1宗2.2%89宗74.2%24宗20.0%7宗67宗22.6%223宗75.1%7宗10宗34宗18.9%136宗75.6%23宗95.8%1宗74宗97.4%2宗86宗94.5%5宗華夏幸福三

50、四線城市占比過高企業72CHINA INDEX ACADEMY融信數據來源：CREIS中指數據，綠地9宗75%1宗2宗3宗12宗80%4宗50%4宗50%2宗13宗81.3%71宗67.6%23宗49宗55.7%26宗13宗11宗1宗中海18宗54.5%9宗27.3%6宗33宗91.7%3宗17宗70.8%4宗 3宗萬科23宗53.5%10宗 10宗116宗73%26宗17宗55宗64%18宗13宗73CHINA INDEX ACADEMY碧桂園數據來源：CREIS中指數據，恒大萬科83宗79.0%12宗5宗5宗124宗96.1%5宗42宗91.3%2宗2宗116宗96.7%2宗2宗280宗9

51、4.3%10宗166宗92.2%10宗1宗3宗31宗72.1%7宗5宗102宗64.2%12宗41宗25.8%4宗76宗88.4%6宗2宗2宗華夏幸福21宗87.5%1宗63宗82.9%5宗79宗86.8%4宗4宗1宗1宗7宗1宗4宗74CHINA INDEX ACADEMY數據來源：CREIS中指數據，綠地13宗81.3%3宗85宗81.0%19宗63宗71.6%1宗2宗22宗1宗中海31宗93.9%2宗32宗88.9%4宗22宗91.7%1宗1宗融信12宗15宗5宗62.5%3宗土地性質較為單一75CHINA INDEX ACADEMY碧桂園土地儲備策略聚焦都市圈，一二三四線城市全面發展，

52、積極加碼海外業務；“利潤+規模”兩條腿走路，一二線、三四線拿地策略有所差異7150億元4836億元土地儲備貨值（整體、三四線城市）一二線城市：堅持“不拿面粉比面包貴的地”，注重利潤。一線核心地段“保持關注和審慎參與”；二線城市則“持續參與”，拿地策略相對謹慎，不拿地王，更傾向于做潛力板塊，挖掘未來預期。在競爭優勢明顯的三四線：把三四線城市劃分為多個小板塊、小區域，在這些板塊里，只拿較成熟區域或潛力區域里的核心地段，城市進入的策略為“一城多個碧桂園”。除此之外，碧桂園一改以往在三四線大面積拿地的策略，所拿項目更趨于小型化和中心化。“星作”“勞斯萊斯”面向的城市客群一線城市的剛需客戶三四線城市有改

53、善性需求的客戶產品線特點“星”，代表新星、閃耀璀璨，物超所值；“作”，代表全新住宅、精工細琢。“五星”戰略：實用、舒適、健康、智能、安全已有代表性項目上海碧桂園浦東星作廣州天河星作碧桂園花溪1號碧桂園鳳凰首府圖：碧桂園2016年升級的產品線“潛力板塊”必須是：第一，城市大規劃的受益區，有不斷的政策利好能夠短時間內催熟板塊；第二，屬于人口凈流入區，承接中心城區的外溢人口。例如，碧桂園2016年拍下南京溧水石湫鎮的6幅地塊，該地位于南京半小時都市經濟圈，房產不限購，首條地鐵線預計將于2018年通車，交通方面諸多利好。76CHINA INDEX ACADEMY碧桂園資金保障策略高度重視現金流管理，投

54、融資結合提升資金利用效率；分拆上市拓寬融資渠道圖：碧桂園2016年主要融資措施時間類型額度票面利率期限2016.3非公開公司債券40億元4.75%5年2016.3非公開公司債券40億元4.55%4年2016.8非公開公司債券10億元4.6%5年2016.9非公開公司債券41.7億元58.3億元4.15%5.65%4年7年2016.10公司債券10億元20億元3.20%3.90%4年7年2016.12優先票據3.5億美元5.625%10年965億元220億元現金及銀行存款余額/公司債（2016年末）早在2015年，碧桂園將旗下酒店、教育、物業三大板塊上市提上日程，擬通過優勢板塊分拆上市拓寬融資渠

55、道，降低融資成本，提高企業資金流動性和財務靈活性。2016年9月7日向中國證監會遞交的物業服務A股IPO申請已獲受理，物業分拆上市已經進入到關鍵環節，一旦上市將會為碧桂園物業服務提供多元化的資金來源，以撥付現有業務及未來擴充的資金。碧桂園2016年8月正式運營社區金融平臺“碧有信”，標志著碧桂園正式進軍社區金融，未來將為碧桂園300多萬業主、7萬名員工和社會投資者提供社區金融服務。77CHINA INDEX ACADEMY碧桂園業務策略圖：碧桂園多元業務結構物業分拆上市、科技小鎮以及海外業務的拓展培育新的業績增長點圖：2016年上半年碧桂園物業服務經營情況圖：碧桂園的“科技小鎮”相關規劃商業地

56、產產業地產住宅文化旅游地產養老地產社區金融78CHINA INDEX ACADEMY萬科業務策略圖：WK業務及產品體系向“城市配套服務商”轉變，跟隨城市發展軌跡拓展新的商業機會79CHINA INDEX ACADEMY萬科布局策略圖：WK2016年各區域銷售貢獻占比情況聚焦城市圈帶平衡發展，深耕核心一二線城市圖：WK2016年銷售額超50億城市此外，截至2016年底，已進入舊金山、香港、新加坡、紐約、西雅圖和倫敦等6個海外城市，貢獻銷售收入33億元人民幣。2016年WK一二線城市銷售額貢獻比重達83.5%，其中二線城市貢獻55.8%。2016年WK銷售額超過100億的城市12個，除了北上廣深一

57、線城市外，杭州、東莞、天津、南京、西安、寧波、佛山、沈陽的銷售額也超過百億；超過50億的城市共計24個，其中一二線城市將近20個。80CHINA INDEX ACADEMY萬科土地儲備策略圖：WK2016年新增土地儲備分布情況堅持審慎的投資策略，土地獲取模式多元（合作、股權收購、代建等方式）合理補充項目資源11個361萬方城市更新改造600個5297萬方大陸主要開發項目權益占比69%滿足2年開發2016年WK新增加開發項目173個，其中59.5%的新增項目通過合作方式獲取。在項目投資上本集團堅持量入為出的原則，2016年全年實現經營性現金凈流入395.7億元81CHINA INDEX ACAD

58、EMY萬科資金保障策略表：WK2016年部分重大融資活動以現金流管理為核心，開展多元融資渠道；聯合上下游合作伙伴，融資創新打造金融生態圈95%銷售回款率396億現金流凈額870億年末貨幣資金1289億有息負債占比16%2016年，以WK供應鏈為基礎的國內首單地產供應鏈金融ABS在深圳證券交易所獲得批準，并成功發行四期，總金額近人民幣60億元，受到市場多種類型投資者的追捧。82CHINA INDEX ACADEMY萬科通過下屬公司珠海夢想家出資50.3億元，與專業投資機構共同發起設立兩支商業地產投資基金，投資公司或下屬控股子公司所持有的含在建和已完工的42項商業地產項目。招銀成長壹號規模68.9

59、億元合伙期限20年夢想家出資26.87億占比39%招銀資本出資6890萬占比1%長江招銀出資41.34億占比60%招銀成長玖號規模60.01億元合伙期限20年夢想家出資23.44億占比39%招銀資本出資6010萬占比1%長江招銀出資36.06億占比60%引入投資基金商業輕資產化萬科設立商業地產合伙基金，商業地產運營輕資產化83CHINA INDEX ACADEMY萬科設立商業地產合伙基金，商業地產運營輕資產化萬科設立投資基金，借助外部資本的力量，加快公司在商業地產領域的投資運作。而投資基金的良好運行有助于公司獲得良好的回報，并有可能推動商業地產資源整合，形成新的增長點。萬科商業地產發展軌跡20

60、09年 透露布局商業地產的想法2010年 在深圳、北京等數個大型城市成立商管公司，正式進軍商業地產2014年 提出“城市配套辦事商”的十年戰略轉型計劃，加大對商業、產業地產等業務的探索與發展2016年 收購印力，完成商業地產布局中最關鍵的一筆84CHINA INDEX ACADEMY恒大土地儲備策略左手招拍掛、右手并購，“兩手抓”拿地“毫不手軟”2.3億方3600億元土地儲備（面積和原值）圖：恒大集團圖：恒大集團 2016年各級城市土地儲備年各級城市土地儲備占比占比圖圖：恒大集團：恒大集團2016年年各級城市土儲原值占比各級城市土儲原值占比時間城市概述2016.04黑龍江恒大收購人和集團旗下的

61、秉承老牌房企盛和置業的四個項目：盛和天下、盛和世紀、盛和天地人和一商業地塊2016.05四川恒大四川公司增資控股瑞升集團旗下子公司四川新寶地房地產開發有限公司，共同開發位于成都市北郊新都區泰興鎮的2400畝地產項目2016.07無錫云廈陽光福邸項目2016.12上海恒大收購上海景瑞持有的位于上海虹口區的虹口土地表：恒大地產2016年恒大項目收購情況如恒大收購的盛和旗下的三個項目，實現了當月收購、當月開盤，累計銷售17.3億元，體現了恒大快速整合和推廣的能力。85CHINA INDEX ACADEMY恒大資金保障策略縱橫捭闔、優化資產，大步邁進資產大并購時代1、銀行授信、永續債等補充企業現金流，

62、拓展產業集群強化金融運作一方面，加大布局金融領域，拓寬融資來源的基礎上建立強大的資本運作平臺。2016年4月成立恒大金融控股集團，成為了企業運作金融業務的主要平臺。之后恒大通過增持盛京銀行、收購集付通等運作獲得了消費金融、保險、銀行、支付等牌照，形成了以壽險為核心的產業集群。另一方面，恒大通過發行非公開企業債、海外優先票據、銀行授信等渠道補充現金流。2016年上半年，恒大成功發行非公開企業債100億元，于海外發行優先票據7億美元，永續債凈額402.7億元，同時憑借與國內大型商業銀行的穩定合作基礎，仍有1260.1億元未使用的銀行授信額度。截至2016年6月30號，恒大擁有可使用資金3380.1

63、億元。圖：恒大地產2016年資本擴張情況2、剝離非主營業務做減法，借資本市場升級產業鏈條恒大2016年在資本市場動作頻頻，通過收購嘉凱城、舉牌廊坊發展和萬科等同行業地產企業，定增寶鷹股份、舉牌騰達建設等建筑裝飾企業，投資做大規模，獲取投資收益的同時不斷延伸產業鏈條。86CHINA INDEX ACADEMY恒大業務策略圖：恒大業務結構夯實房地產主業，多元化產業協同實現跨越式發展恒大提出第七個“三年計劃”“夯實基礎 多元發展”，即夯實房地產主業，不斷做大做強金融、互聯網、健康、文化旅游的多元化產業，實現跨越式的發展。恒大將企業名稱更為“中國恒大集團”，反映企業的多元化業務發展戰略。2015年11

64、月進入互聯網產業，含累計注冊用戶近千萬的恒大金服上線和覆蓋物業服務、鄰里社交社區金融等板塊的恒騰網絡；開展健康養老社區、新型高端國際醫院等業務的恒大健康；依托海南國際旅游島、大上海經濟圈的優勢，發展文化旅游產業，打造中國海南海花島、恒大海上威尼斯等大型綜合文化旅游項目。87CHINA INDEX ACADEMY綠地資金保障策略綠地金控和綠地金服，助推綠地金融板塊形成差異型和體系化的業務矩陣，全面布局金融產業帝國。圖：綠地金融板塊發展歷程2011初始2014布局2015深化綜合金融平臺:成立綠地金融投資控股集團全國布局：相繼成立上海、重慶、寧波小袋公司（當時最大小貸公司）資產交易中心:貴陽成立金

65、融資產交易中心上海綠地金融信息服務有限公司（簡稱“綠地金服”）成立互聯網金融業務強勢發展證券/保險/銀行等傳統金融業務齊頭并進 A股上市 綠地金服成立：向互聯網轉型的一大重要布局2015.52015.8 綠地廣財APP正式上線“綠地REITs一號”等多個產品落地 綠地廣財注冊客戶數突破32萬人，平臺總交易量達52.86億2015.12 國內首款互聯網金融產品綠地地產寶發布2015.42016.7 綠地廣財平臺成功上線“綠地精選樓盤”版塊綠地金服綠地金控 收購香港四號和九號證券牌照 收購杭工信20%股權，進入金融信托領域 金控牽手中金簽署全面戰略合作，共設國改和創新投資基金2015.10 線上綜

66、合金融服務平臺吉客網88CHINA INDEX ACADEMY綠地資金保障策略公司綠地金控綠地金服隸屬關系綠地控股集團有限公司綠地香港控股有限公司定位投資者投資獲取收益為主生態圈中立服務機構投資范圍項目與行業不受限制房地產項目為主業務側重傳統業務信托、保險、證券、銀行為主金融創新互聯網金融、不良資產管理傳統業務資產管理、證券化金融創新互聯網金融圖：綠地金融構成及概況89CHINA INDEX ACADEMY綠地業務策略綠地牽手中遠海運，擬在物流地產、金融產業等領域開展全面戰略合作2月10日，綠地控股與中國遠洋海運集團簽訂協議，雙方擬在航運物流產業、物流地產開發、金融產業、消費產業鏈等領域開展全

67、面戰略合作，而首批合作的項目有望落地包括美國、希臘等海外國家以及上海、武漢、天津、廣州等國內主要港口城市。2017年綠地的目標為：加快培育和形成新格局、新動能、新優勢，力求各項經濟指標實現10%-15%的增長。而多產業、多業務模塊的協同效應，將為其持續增長提供強勁動力。完成重組后的中遠海運形成了著力布局航運、物流、金融、裝備制造、航運服務、社會化產業和基于商業模式創新的互聯網+相關業務“6+1”產業集群，而此次合作正基于這多元化的產業布局資源。綠地集團中遠海運與中遠海運的合作是綠地為繼續實現其涵蓋地產、消費、基建、金融等“霸業”的一大舉措，也意味著其將在萬億級藍海中搶占到一個重要制高點。90C

68、HINA INDEX ACADEMY綠地業務策略綠地通過收購、股權轉讓等方式獲取項目土地資源，促進其在產業、商業等領域的發展綠地香港間接全資子公司蘇州綠杰置業與鷹翔控股集團簽訂股權轉讓協議，約定收購鷹翔控股持有的吳江神鷹房地產99%股權及股東貸款。此次收購神鷹房地產，又將三個地塊收入囊中，繼續深耕蘇州房地產。轉讓銷售權益的最終代價尚未分派予現有股東的溢利轉讓股東貸款的最終代價4月24日，綠地控股集團股份有限公司發布，公司全資子公司綠地控股集團有限公司（“綠地集團”）通過股權轉讓及增資的方式投資入股重慶協信遠創實業有限公司，持有其40%的股權，交易價格為人民幣49.666億元。協信遠創在商業、產

69、業地產領域的開發經營能力突出，發展模式成熟，綠地集團入股該公司，將對集團現有業務形成較好的互補及協同作用，有利于集團該領域業務快速發展成熟。綠地集團漢威重慶管理團隊戰略投資者40%40%10%10%標的公司最終股權架構91CHINA INDEX ACADEMY華夏幸福資金保障策略融資渠道多元，創新融資方式，開創園區PPP資產證券化先河表：華夏幸福2016年以來部分重大融資活動時間類型額度期限2016年公開發行公司債35億元5-7年2016年非公開發行公司債180億元4-5年2016年物業費ABS23億元1-5年2016年非公開發行短期公司債10億元360天2017年PPP（供熱ABS）7.06

70、億元1-6年2017年超短期融資券10億元270天2017年中期票據19億元待發2017年超短期融資券50億元待發u 華夏幸福全年融資總金額為709.14億，其中銀行貸款余額206.88億，債券融資規模328.00億元，信托、資管等其他融資余額175.97億，期末公司對外擔保金額364.25億元；u 華夏幸福充分利用資本市場直接融資工具，有效降低融資成本至6.97%，較上年同期下降14%，其中，9筆公司債總額達225億元，物業費收費權資產證券化項目23億元，并于2017年成功發行中國境內首單園區PPP項目資產證券化產品，發行金額7.06億元，開創園區PPP資產證券化先河。92CHINA IND

71、EX ACADEMY華夏幸福業務策略產業新城+產業小鎮，繼續緊跟國家三大戰略區域，積極拓展海外市場，打通產業優質資源圖：華夏幸福業務版圖華夏幸福產業新城緊跟三大國家戰略，重點布局經濟熱點及潛力區域：環北京及京津冀區域優勢的同時，加快長江經濟帶的布局速度，開拓珠三角等其他重點區域。華夏幸福聚焦科技智造、現代服務、文體旅游三大類別九個系列多種主題，打造特色小鎮發展平臺，其香河機器人小鎮、霸州足球小鎮、永清幸福創新小鎮、任丘中醫文化小鎮、任丘白洋淀水鄉風情小鎮已成功入選河北省首批特色小鎮培育名單。93CHINA INDEX ACADEMY融信土地儲備策略區域聚焦深耕戰略，核心一二線城市形成“1+N”

72、優勢布局杭州33.7%福州24.3%上海14.0%南京8.8%漳州5.3%昆山5.0%長樂4.5%閩侯縣2.9%廈門1.6%杭州福州上海南京漳州昆山長樂閩侯縣廈門圖：融信集團2016年末土地儲備分布情況1指核心一二線城市，N指環繞核心城市的衛星城，截至目前，融信集團已布局漳州、上海、福州、杭州、南京、昆山、平潭、長樂及廈門等9個城市，主要集中在長三角及海西區域。1334萬方土地儲備面積2016年新增權益占比51%漳州漳州37.3%上海上海15.8%福州福州14.8%杭州杭州13.8%平潭平潭10.5%長樂長樂4.2%廈門廈門3.7%漳州上海福州杭州平潭長樂廈門圖：融信集團2016年末各城市銷售

73、金額占比情況94CHINA INDEX ACADEMY融信資金保障策略成功上市開啟多元融資渠道，輕資產運營模式優化債務結構，但依舊高企時間類型額度年利率期限2016.1公司債券13億元6.2%5年2016.1公司債券31億元7.89%2年2016.2公司債券4億元7.6%2年2016.3公司債券5億元7.5%3年2016.4公司債券5.5億元7.4%3年2016.6公司債券10.5億元7.52%3年2016.7資產支持證券8.8億元2016.7公司債券29億元5.8%3年2016.12永久資本工具32億元2016.12優先票據1.75億美元6.95%3年2017.2優先票據2.25億美元6.9

74、5%約2.7年表：融信集團2016年部分融資活動融信實現了在香港聯合交易所主板掛牌上市，相繼于國內發行公司債及購房尾款資產支持證券，并于境外發行美元優先票據，企業負債比率由2015年的247%顯著降低至2016年的98%。圖：融信集團輕資產運營模式95CHINA INDEX ACADEMY議題四：我們的機會點？拿地、產品、營銷96CHINA INDEX ACADEMY觀點1：拿地需聚焦，時機在四季度或明年一季度觀點2：拿地方式多元化，強強聯合觀點3：分城施策，布局投資潛力靠前城市97一線城市：步入存量房時代，未來應聚焦存量土地、存量物業的有效盤活圖：2016年一線城市二手房與新房銷售套數對比二

75、手房27.4 二手房37.0 二手房9.6 二手房11.8 新房5.8 新房10.8 新房4.0 新房11.9 北京上海深圳廣州17%83%23%77%30%70%50%50%房屋分配結構的進一步均衡化 重視提升二手房屋流通率，增加二手房源供應、適量增加中小套型和保障性住房的供應、出臺相關政策鼓勵培育租賃市場。經濟結構與形態持續變化，早先建成的各類物業，部分體量與城市產業結構不匹配。北上深目前存量工業用地的占比遠高于國外，不符合大城市未來產業結構需要。住 宅非住宅98數據來源：CREIS中指數據，二線城市：未來新房的主戰場，大量人口為市場帶來大量住房需求；受新經濟輻射及軌道交通節點城市具有發展

76、機遇圖：2011-2015主要一二線城市年均新增常住人口分類 2015年，天津、重慶、蘇州、武漢、成都和杭州GDP過萬億。一線及杭州、南京等發達城市已發展至服務業主導經濟增長的階段，經濟活力突出。西部節點型城市，如重慶、成都等，借助“八橫八縱”鐵路規劃使各城市群內部交通資源分配產生變化，部分節點城市發生變更，未來存發展機遇。99數據來源：CREIS中指數據，三四線城市：核心城市周邊及有產業優勢的三四線城市未來具備發展空間，特色小鎮將迎快速發展期借勢一體化發展機遇，承接產業、人口轉移；吸引更下一層級的人口流入與置業需求；節點城市借助高鐵發展，帶來人的流動；繼續獲得政策傾斜，促進庫存去化。此外，在

77、市場需求及政策引導下，特色小鎮將迎快速發展期。2016年起，除中央多次發文外，浙江、江蘇、南京等全國多個地方省份均發文推進特色小鎮建設。特色小鎮迎合市場需求，成為融合產業、文化、旅游、生態、社區功能的發展空間平臺，迎來快速發展期。100CHINA INDEX ACADEMY表：2017年全國地級以上城市房地產開發投資吸引力百強101CHINA INDEX ACADEMY觀點3：客戶思維，打造品質人居是關鍵居住屬性經濟屬性金融屬性房產品使用價值決定經濟價值硬件：建筑軟件：服務整體規劃建筑風格公共空間室內戶型會所生活館基礎物業管理增值型服務資源型服務居家云服務電商平臺健康文化教育生活房產品范疇休閑

78、商業娛樂秉持客戶思維把握客戶需求102CHINA INDEX ACADEMY趨勢一：稀缺資源仍是品質住宅立足之本，未來將最大化利用資源稟賦，實現建筑與環境完美融合趨勢二：用工匠精神打造傳世之作，產品精雕細琢方能實現價值堅守趨勢三：綠色住宅引領健康生活方式，智能化讓品質生活充滿可能趨勢四：市場由“賣房子”向“賣服務”轉變，高端定制化服務融入品質住宅的全生命周期趨勢五：每一處品質人居都是一個圈層文化的凝聚（“孟母三遷，擇鄰而居”）趨勢六：年輕的財富新貴正走向時代潮頭，開放、平等、多元的人群特質促使品質住宅只有把握時代需求才能贏得未來觀點3：客戶思維，打造品質人居是關鍵103CHINA INDEX ACADEMY觀點3：客戶思維，打造品質人居是關鍵售后售中售前定制化服務產品設計、室內裝修、家居宅配等體驗式營銷出行服務、看房服務、金融服務等智能化服務物業服務、生活服務、社區醫療、教育等客戶滿意度客戶滿意度客戶數據庫數據庫強化產品銷售轉化長尾市場完善技術、資金、合作伙伴等要素圍繞客戶全周期、個性化需求，打造“全流程”服務體系104CHINA INDEX ACADEMY觀點4：創新營銷模式，新媒體增強營銷效果圖：百億代表房企2016年營銷創新策略碧桂園的“鳳凰通”項目，成為微營銷的典范之一