1、正商智慧城項目營銷報告2015年2月10日第一部分：市場認知【經濟環境】GDP2014年國內GDP全年增速放緩2014年國內生產總值達到636463億元，比上年同期增長7.4%。其中，一季度增長7.4%，二季度增長7.5%，三季度增長7.3%，第四季度增長7.4%。國內經濟增速緩慢回升，整體呈現企穩回升態勢。2014年是一個全面深化改革元年，中國經濟告別高速增長，“新常態”成經濟發展大邏輯，定向調控成為宏觀政策的新思路；加速告別“唯GDP論”，就業和收入成為更看重的指標。3【經濟環境】PMI、CPI年底PMI略微下降，CPI繼續回落由中國物流與采購聯合會、國家統計局共同發布的我國“官方”PMI

2、（制造業采購經濟指數）顯示，2014年12月PMI為50.3%，比11月回落0.5個百分點，低于全年50.8%的平均水平。我國制造業保持穩定運行的基本態勢，但增長動力仍顯不足，自2014年8月份之后，PMI指數就處于下行階段。目前我國正處于產業結構調整的關鍵階段，相關行業企業投資動力不足，是PMI回落的主要原因。4【經濟環境】國房、利率國房景氣指數有所持續下降，基準利率有所下調2014年11月份，國房景氣指數比上月下降0.5個百分點，1-11月份，全國房地產開發投資86601億元，同比增長11.9%，存貸款利率降低有利于資金在外流通。受國家金融政策和經濟的影響，2014年全年國房景氣指數全年連

3、續下降，房企逐漸開始選擇加快去庫存化，部分區域出現以價換量。在2014年下半年各項國家政策的支持下，2015年國房景氣指數有望好轉。5【經濟環境】小結總體來講，2014年局部有所改變，在此期間，GDP、消費、投資增長率都將有所下降。在經濟高速發展之后，必須要經過調整消除經濟泡沫，建立合理經濟結構，提高經濟體內部的協同效率。在調整期內，GDP增速在6.07.0%，都屬于合理。GDP未完成預期目標經濟存在下行壓力投資增速回落經濟增速處于減緩態勢，鼓勵社會資本投資、保持較為寬松的貨幣環境，以此來保證經濟平穩發展。房地產投資增速不斷下滑；考慮到貨幣政策轉向“微刺激”定向寬松，未來房地產開發投資或將有所

4、復蘇。2014 年GDP增速7.4%，預期目標7.5%，消費增長率12.2%，投資增長約16.5%。宏觀經濟增長速度有所下降。6商品房市場2014年商品房（含經適房）供大于求，價格持續上升2014年，鄭州市商品房累計供應916.18萬，環比上升7.38%2014年，鄭州市商品房累計成交785.36萬，環比下降15%2014年鄭州市商品房市場供銷比達1.27，供大于求7商品房市場2014年樓市走勢先抑后揚，年底反彈跡象初顯2014年，鄭州市商品房市場逐漸進入調整期，商品房成交和價格波動不穩定，商品房累計成交均價9779元/，相比去年的8661元/，環比上升12.9%。8商品房存量市場截至2014

5、年12月31日，鄭州市商品房累計庫存量達1261.99萬庫存壓力較大，按照鄭州月均去化量59.39萬此庫存量預計可售21個月，整體去化壓力仍較大9商品房銷售金額排名2014年鄭州市在售樓盤銷售額達768億元銷售額超10個億的有15個，合計205.88億元，占鄭州市場份額26.8%備注：房管局合同備案數據，如有異議，不予爭議。10商品房銷售面積排名2014年鄭州市在售樓盤銷售面積達785.36萬銷售面積超10萬的有17個，合計389.85萬，占鄭州市場份額49.61%備注：房管局合同備案數據，如有異議，不予爭議。11房企銷售金額排名2014年鄭州市銷售金額前20名房地產企業銷售額共407.45億

6、元，占鄭州市場份額55.2%，超過10億的有14個備注：房管局合同備案數據，如有異議，不予爭議。12南三環市場分布陽光城綠都紫荊華庭康橋悅島南三環市場參數對比項目名稱占地面積（畝）建筑面積（萬）容積率主力產品（）優惠均價（元/）康橋悅島130293.49兩房88/89 三房87-142全款優惠1%；按時簽約額外優惠1%8200綠都紫荊華庭4141144.0081m兩房87-130m三房低首付，6.6萬買兩房，7.6萬買三房8200 陽光城20003003.1286兩房89-128三房144四房首付分期，8萬買三房每日三套特價房84001#樓標準層平面圖競品研究康橋悅島1項目位置 南三環碧云路交

7、會處以南運河以北開發企業鄭州康橋房地產開發有限責任公司項目體量130畝 29萬主力戶型兩房88/89 三房87-142優惠方式全款優惠1%；按時簽約額外優惠1%成交均價成交均價8200元/最低成交價格7800元/銷售情況一期1-3#、5#樓12月28日開盤，開盤當天銷售332套，剩余房源約8%1#-3#、5#樓棟戶型配比戶型面積（）套數套數比一房73-7551%兩房83-9130537.3%三房121-13018461.7%合計494100%3#、5#、8#樓標準層平面圖競品研究綠都紫荊華庭2項目位置管城區紫荊山路與南三環交匯處開發企業鄭州綠都地產集團有限公司項目體量414畝 114萬主力戶型

8、81m兩房、87-130m三房優惠方式低首付，6.6萬買兩房，7.6萬買三房成交均價8200元/銷售情況在售一期A1#、A3#、A5#-A8#樓一期在售A3#A5#A8#A7#A6#A1#在售綠都紫荊華庭住宅銷售情況月份套數面積（）均價（元/）金額（萬元）2014年12月603 58242 8143 47429 2015.1.5-2015.1.25179 17182 8168 14034 81130878789競品研究陽光城3項目位置管城區中州大道航海路口南300米開發企業鄭州鼎盛置業有限公司 項目體量2000畝/300萬主力戶型86兩房、89-128三房、144四房優惠方式首付分期，8萬買三

9、房；每日三套特價房成交均價8300元/銷售情況在售二期高層9#-12#樓，剩余少量房源11#樓標準層平面圖陽光城住宅銷售情況統計月份套數面積（）均價（元/）金額（萬元）2014-422887292210 2014-5/2014-6114472921052014-7332312667793243672014-8140135387874106602014-9373580830729742014-10373905846933072014-11263244008028195872014-1259626974334660開發商規劃產品價格競品市場小結區域內康橋、綠都屬較知名開發商，開發樓盤項目體量和品質

10、均高于其他樓盤。區域內產品以高層為主，洋房為輔；其中陽光城和康橋悅島規劃有洋房，項目內部一般還規劃有商業和學校配套。區域內主要為兩房和三房，四房較少；兩房集中在86-89，三房集中在87-130，四房集中在140左右。區域內高層價格在8200-8400元/之間。綠都溫莎城邦綠都溫莎城堡龍熙湖畔雙橋印象觀瀾郡富田興和灣海德PARK永澤龍湖上公館國瑞城爵士苑國瑞瑞府鄭州國瑞城悅府海棠競品市場分布競品市場參數對比項目名稱占地面積（畝）建筑面積（萬）容積率主力產品（）優惠均價（元/）觀瀾郡90162.789兩房121三房 5000抵2萬，全款優惠2%5400富田興和灣301702.9989兩房1051

11、10三房按揭優惠3%，全款優惠4%，裝修基金1萬，按時簽約優惠1%；首付分期，一年還清5400雙橋印象21.964.963.084兩房112-118三房優惠總房款25000元首付分期，截止到2015年5月還清5500綠都溫莎城邦141272.588-126三房首付分期（2萬兩房，3萬三房）；88三房總房款優惠1萬元；110-126優惠10%，頂層優惠13%，認籌優惠2萬抵7萬小三房5500三房5400別墅13000悅府海棠166302.9988-129三房 3000抵3萬，按揭優惠1%，全款優惠3%，按時簽約優惠1%；首付可分期，兩年內還清5600龍熙湖畔560602.787/88兩房123.

12、66三房兩房3000抵2萬，三房3000抵5萬，全款優惠1%；首付可分期，兩萬買兩房,三萬買三房5700鄭州國瑞城8001202.040.46-48.7一房76.7-98.97兩房130.93-144.8三房174-484四房以上高層按揭優惠6%，全款優惠8%，首付分期，半年還清；公寓按揭優惠11%，全款優惠12%洋房按揭優惠89折，全款優惠87折，成功選房一層額外優惠8%，二層以上額外優惠2%別墅按揭優惠86折，全款優惠82折，類獨棟額外優惠30萬公寓4000高層5600洋房8500別墅13000海德PARK80152.9884兩房104-119三房 按揭優惠5%，全款優惠6%首付分期（首次

13、15%一年內付清）5400龍湖上公館139252.593-138三房2000抵2萬；按揭優惠3%，全款優惠5%5500項目位置龍湖大道與祥云路交會處向東1.6公里開發企業北京國瑞興業地產股份有限公司項目體量占地面積800畝/建筑面積120項目類型公寓、高層、洋房、別墅主力戶型公寓40.46-80.3，高層85.34-140 洋房144.78-334.23，別墅253.23-484優惠方式高層按揭優惠6%，全款優惠8%，首付分期，半年還清；公寓按揭優惠11%，全款優惠12%；洋房按揭優惠89折，全款優惠87折，成功選房一層額外優惠8%，二層以上額外優惠2%；別墅按揭優惠86折，全款優惠82折，類

14、獨棟額外優惠30萬成交均價公寓4000元/、高層5600元/洋房8500元/、別墅13000元/5#，1#、2#東單元，7#、8#西單元標準層平面圖1#、7#樓中間單元標準層平面圖競品研究國瑞城4項目位置龍湖鎮祥云路與湖濱路交會處開發企業綠都地產集團綠湖置業項目體量占地面積141畝/建筑面積27項目類型高層、別墅主力戶型88-126三房，238疊墅 優惠方式首付分期（2萬兩房，3萬三房）；88三房總房款優惠1萬元；110-126優惠10%，頂層優惠13%，認籌優惠2萬抵7萬成交均價高層：88小三房5500元/；110-126三房5400元/（一層5150元/、頂層5200元/）別墅：13000

15、元/30#-33#樓標準層平面圖32#、33#樓戶型配比戶型 樓號 面積（）套數套數占比總面積（）面積占比三房32#1266012.5%756015.1%8812025%1056021.2%1146012.5%684013.7%小計24050%2496050%33#1266012.5%756015.1%8812025%1056021.2%1146012.5%684013.7%小計24050%2496050%合計480100%49920100%競品研究綠都溫莎城邦5項目位置龍湖鎮祥云路與鴻鵠路交叉口向西開發企業鄭州中電房地產開發有限公司項目體量占地面積90畝/建筑面積16項目類型高層主力戶型89

16、兩房、121三房 優惠方式5000抵2萬，全款優惠2%成交均價5400元/（一層5200元/、頂層5150元/）5#樓一層花園2000元/約302#樓標準層平面圖5#樓標準層平面圖2#、5#樓戶型配比戶型 樓號面積（）套數套數占比總面積（）面積占比兩房2#896427.1%569624%926427.1%588824.8%5#1013615.3%363615.3%小計16469.5%1522064.1%三房5#1173615.25%421217.7%1213615.25%435618.2%小計7230.5%856835.9%合計236100%23788100%競品研究觀瀾郡6項目位置龍湖鎮祥和

17、路與湖濱路交匯處北50米開發企業鄭州皇龍置業有限公司項目體量占地面積80畝/建筑面積15項目類型高層主力戶型84兩房、104-119三房 優惠方式按揭優惠5%，全款優惠6%首付分期（首次15%一年內付清）成交均價5400元/（一層5200元/、頂層5300元/）5#樓標準層平面圖8#樓標準層平面圖5#、8#樓戶型配比戶型樓號面積（）套數套數比總面積（）面積比兩房8#845625%470419.9%三房5#1195625%666428.2%1045625%582424.5%8#1192812.5%333214.1%1102812.5%308013.3%小計16875%1890080.1%合計22

18、4100%23604100%競品研究海德PARK7項目位置龍湖鎮湖濱路與祥和路交叉口開發企業河南永澤置業有限公司項目體量占地面積139畝/建筑面積25項目類型高層主力戶型93-138三房；142-158四房優惠方式2000抵2萬；按揭優惠3%，全款優惠5%成交均價87-95小三房5500元/（一層5400元/、頂層5300元/）；117-138三房5800元/；142-158四房6000元/12#樓標準層平面圖10#樓標準層平面圖9#樓西單元標準層平面圖競品研究永澤龍湖上公館8競品研究悅府海棠99#7#6#5#10#11#12#13#15#8#在售售罄未推14#項目位置新鄭市龍湖鎮文昌路與祥和

19、路交會處開發企業鄭州華之尚房地產開發有限公司項目體量166畝 30萬項目類型高層主力戶型三房88-129優惠方式優惠為3000抵3萬，按揭優惠1%全款優惠3%，按時簽約優惠1%首付可分期，兩年內還清成交均價5600元/（一層5300元/，頂層5200元/）9#樓標準層平面圖88881191287#、9#樓棟戶型配比戶型樓號 面積（）套數套數比總面積（）面積占比三房7#8810825.2%950421.7%11010825.2%1188027.1%9#8810624.8%932821.3%1195412.6%642614.7%1285212.2%665615.2%小計428100%4379410

20、0%合計428100%43794100%項目位置龍湖鎮祥云路與湖濱路交匯處開發企業鄭州和和置業有限公司項目體量21.96畝 4.26萬項目類型高層主力戶型兩房84、三房112-118優惠方式優惠總房款25000元成交均價5500元/（一層5400元/、頂層5000元/）2#2層商鋪3#一期在售113.99113.99112.513#樓標準層平面圖2#、3#樓戶型配比戶型樓號 面積（）套數套數占比總面積（）面積占比兩房2#846822.4%571217.4%三房2#1186822.4%802424.5%3#11411236.8%1276839.0%1125618.4%627219.1%小計236

21、77.6%2706482.6%合計304100%32776100%競品研究雙橋印象10項目位置祥云路和鴻鵠路交會處北300米開發企業河南興潤置業有限公司項目體量301畝 70萬項目類型高層主力戶型89兩房、105110三房優惠方式按揭優惠3%，全款優惠4%，裝修基金1萬，按時簽約優惠1%成交均價5400元/（一層5200元/、頂層5000元/）售罄9#29#28#1#4#3#2#8#7#6#12#11#10#16#15#17#20#19#18#23#22#27#26#在售105.1089.7789.77105.1029#樓中間單元標準層平面圖28#、29#樓棟戶型配比戶型樓號 面積（）套數套數

22、比總面積（）面積占比兩房29#89.7719825%17774.4622.08%三房29#110.84668.3%7315.449.10%105.1013216.7%13873.217.23%28#109.88668.3%7252.089.01%105.1013216.7%13873.217.23%103.0819825%20409.8425.35%小計59475%62723.7677.92%合計792100%80498.22100%競品研究富田興和灣11114878712312#、13#樓標準層平面圖881281069#樓標準層平面圖競品研究龍熙湖畔1210#9#5#6#8#7#11#12#

23、13#14#三期二期一期在售售罄項目位置鄭新大道與祥云路交匯處開發企業河南華和置業有限公司項目體量560畝 90萬主力戶型兩房87/88 三房123.66優惠方式兩房3000抵2萬，三房3000抵5萬，全款優惠1%；首付可分期，兩萬買兩房三萬買三房成交均價5700元/，一層送花園6500元/頂層送閣樓8500元/銷售情況目前在售一期9#、10#樓，11#-14#樓基本售罄開發商規劃產品價格競品市場小結區域內綠都、富田、國瑞屬較知名開發商，開發樓盤項目體量和品質均高于其他樓盤。區域內產品以洋房+高層比較多，國瑞城和綠都溫莎城邦規劃有別墅，項目內部一般還規劃有商業和學校配套。區域內兩房集中在76-

24、89，三房集中在89-126，四房集中在174-280之間，戶型面積偏大。區域內高層價格在5400-5700元/之間，洋房價格家中在8000-8500元/之間，別墅售價在11000-13000元/。第二部分：項目認知u 項目地處鄭州市南側，緊鄰繞城高速和鄭新路，屬于龍湖鎮范圍用地。本案鄭 新 快 速 路繞城高速公路項目區位u 規劃用地位于新鄭市龍湖鎮最北側，東側緊鄰鄭新快速通道，西側距107國道1.6公里。u 規劃用地位于繞城高速公路以北、鄭新路以西、十八里河以東。u 規劃用地面積215.11公頃，約合3226.65畝。規劃用地十 八 里 河繞 城 高 速 公 路鄭 新 快 速 路項目區位項目

25、現狀圖一期地塊位置一期地塊位置1#/30F2#/30F4#/30F5#/30F7#/30F12#/30F6#/7+1F9#/7+1F11#/7+1F14#/4F13#/4F16#/4F18#/4F19#/4F21#/4F22#/4F23#/4F20#/4F17#/4F15#/4F六班幼兒園（3F)繞 城 高 速 公 路紫 荊 山 南 路規 劃 二 路u 項目一期規劃用地面積約6.7萬（約合101.09畝）住宅建筑面積約16.37萬方，配套商業面積約729.26；u 一期共規劃20棟住宅樓，其中：6棟高層，14棟多層，高層（30F):6棟，多層（7+1F）：3棟，多層（4F):11棟。多層高層一

26、期鳥瞰圖繞 城 高 速 公 路紫 荊 山 南 路規 劃 二 路30F30F30F30F30F30F7+1F7+1F7+1F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F48.6m55.5m20m20m20m20m20m20m20m20m26m30m52.2m多層高層u 項目一期樓間距：最大樓間距：55.5m 最小樓間距：20m一期項目樓間距項目數值單位規劃面積2151109.89其中商業31034.72居住966359.07中小學85207.08容積率商業4/居住2.5/總建筑面積2540036.56其中商業124138.88居住2415897.68總人口6.2萬人建筑限高90米規劃總指標項目一

27、期技術經濟指標項目數值單位規劃用地面積67393.58(101.09畝)總建筑面積211734.51其中地上總建筑面積168281.77其中住宅建筑面積163743.38配套商業建筑面積729.26物業管理配套用房846.94社區居委會/治安聯防站20社區服務用房600六班幼兒園建筑面積1742.19地下總建筑面積43452.74容積率2.497建筑占地面積16747.3建筑密度24.85%綠地率30.02%住宅總戶數1473戶機動車停車位1611輛其中地上停車位174輛地下停車位1437輛一期規劃指標一期共1473套房源，住宅總面積約16.4萬方。類型戶型面積（）套數套數占比總面積（）面積占

28、比別墅中間戶243.52362.4%8766.825.3%243.9280.5%1951.371.2%244.8660.4%1469.140.9%小計503.4%12187.337.4%邊戶279.64120.8%3355.642.0%280.0940.3%1120.370.7%281.1760.4%1687.011.0%小計221.5%6163.023.8%別墅合計724.9%18350.3511.2%洋房三房128.69241.6%3088.631.9%129.76241.6%3114.331.9%135.52120.8%1626.261.0%143.28120.8%1719.391.0%

29、小計724.9%9548.615.8%四房178.71120.8%2144.581.3%洋房合計845.7%11693.197.1%高層兩房82.6024016.3%19824.6612.1%82.99604.1%4979.423.0%83.10604.1%4985.843.0%小計36024.4%29789.9118.1%三房89.241208.1%10708.536.5%89.381198.1%10635.856.5%104.481208.1%12538.017.6%104.651198.1%12452.927.6%118.821208.1%14258.448.7%121.501208.1

30、%14580.268.9%121.75604.1%7304.744.4%121.90604.1%7314.164.5%122.04604.1%7322.254.5%122.19594.0%7209.504.4%小計95765.0%104324.6563.6%高層合計131789.4%134114.5681.7%總計1473100%164158.10100%總體資源匯總1#樓資源統計戶型面積（）套數總面積（）三房89.3811910635.85104.6511912452.92合計23823088.774#樓資源統計戶型面積（）套數總面積（）三房89.2412010708.53104.48120

31、12538.01合計24023246.542#樓資源統計戶型面積（）套數總面積（）兩房82.99604979.42三房121.75607304.74122.04607322.25合計18019606.45#樓資源統計戶型面積（）套數總面積（）兩房83.10604985.84三房121.90607314.16122.19597209.50合計17919509.497#/12#樓各棟樓資源統計戶型面積（）套數總面積（）兩房82.601209912.33三房118.82607129.22121.50607290.13合計24024331.6813#/14#/16#/18#/19#/22#樓各棟資源統

32、計戶型面積（）套數總面積（）中間戶243.5261461.14邊戶279.642559.27合計82020.4115#/23#樓各棟樓資源統計戶型面積（）套數總面積（）中間戶243.924975.68邊戶280.092560.19合計61535.8717#/20#/21#樓各棟樓資源統計戶型面積（）套數總面積（）中間戶244.862489.71邊戶281.172562.34合計41052.056#/9#/11#樓各棟樓資源統計戶型面積（）套數總面積（）三房128.6981029.54129.7681038.11135.524542.09143.284573.13四房178.714714.86合

33、計283897.73各棟樓資源統計第三部分：戶型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m1#樓1層平面圖104.6589.3889.38104.65104.6589.38戶型面積（）套數總面積（）三房89.383268.13104.653313.94合計6582.07高層戶型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m1#樓2層平面圖戶型 面積（）套數總面積（）三房89.384

34、357.51104.654418.59合計8776.09104.6589.3889.38104.65104.6589.3889.38104.65高層戶型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m1#樓3層平面圖戶型面積（）套數總面積（）三房89.384357.51104.654418.59合計8776.09104.6589.3889.38104.65104.6589.3889.38104.65高層戶型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m

35、 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m1#樓4-11層平面圖戶型面積（）套數總面積（）三房89.38322860.06104.65323348.68合計646208.74104.6589.3889.38104.65104.6589.3889.38104.65高層戶型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m1#樓12-17奇數層平面圖戶型面積（）套數總面積（）三房89.38121072.52104.65121255.76合計242328.28104.6589

36、.3889.38104.65104.6589.3889.38104.65高層戶型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m1#樓12-18偶數層平面圖戶型面積（）套數總面積（）三房89.38161430.03104.65161674.34合計323104.37104.6589.3889.38104.65104.6589.3889.38104.65高層戶型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8

37、m4.0m0.6m1#樓19-29層平面圖戶型面積（）套數總面積（）三房89.38443932.58104.65444604.44合計888537.02104.6589.3889.38104.65104.6589.3889.38104.65高層戶型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m1#樓30層平面圖戶型面積（）套數總面積（）三房89.384357.51104.654418.59合計8776.09104.6589.3889.38104.65104.6589.3889.38104.

38、65高層戶型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m4#樓1層平面圖戶型 面積（）套數總面積（）三房89.244356.95104.484417.93合計8774.88104.4889.2489.24104.48104.4889.2489.24104.48高層戶型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m4#樓2層平面圖戶型 面積（）套數總面積（）三房89.244356.95

39、104.484417.93合計8774.88104.4889.2489.24104.48104.4889.2489.24104.48高層戶型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m4#樓3層平面圖戶型面積（）套數總面積（）三房89.244356.95104.484417.93合計8774.88104.4889.2489.24104.48104.4889.2489.24104.48高層戶型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3

40、.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m4#樓4-11層平面圖戶型面積（）套數總面積（）三房89.24322855.61104.48323343.47合計646199.08104.4889.2489.24104.48104.4889.2489.24104.48高層戶型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m4#樓12-17奇數層平面圖戶型面積（）套數總面積（）三房89.24121070.85104.48121253.80合計242324.65104.4889.2489.

41、24104.48104.4889.2489.24104.48高層戶型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m4#樓12-18偶數層平面圖戶型面積（）套數總面積（）三房89.24161427.80104.48161671.74合計323099.54104.4889.2489.24104.48104.4889.2489.24104.48高層戶型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0

42、.6m4#樓19-29層平面圖戶型面積（）套數總面積（）三房89.24443926.46104.48444597.27合計888523.73104.4889.2489.24104.48104.4889.2489.24104.48高層戶型梳理3.0m 3.1m1.8m2.6m0.9m2.9m1.3m3.3m3.8m3.5m 3.0m3.0m0.6m4.1m2.0m1.8m4.0m0.6m4#樓30層平面圖戶型面積（）套數總面積（）三房89.244356.95104.484417.93合計8774.88104.4889.2489.24104.48104.4889.2489.24104.48高層戶型

43、梳理1.3m 3.0m3.3m1.9m1.7m3.2m2.1m1.8m3.7m0.7m3.2m4.0m3.8m3.6m4.0m2.3m3.6m3.3m 1.8m2#樓1層平面圖122.0482.99121.75121.75122.0482.99戶型面積（）套數總面積（）兩房82.992165.98三房121.752243.49122.042244.07合計6653.55高層戶型梳理1.3m 3.0m3.3m1.9m1.7m3.2m2.1m1.8m3.7m0.7m3.2m4.0m3.8m3.6m4.0m2.3m3.6m3.3m 1.8m2#樓2層平面圖戶型面積（）套數總面積（）兩房82.9921

44、65.98三房121.752243.49122.042244.07合計6653.55122.0482.99121.75121.75122.0482.99高層戶型梳理1.3m 3.0m3.3m1.9m1.7m3.2m2.1m1.8m3.7m0.7m3.2m4.0m3.8m3.6m4.0m2.3m3.6m3.3m 1.8m2#樓3層平面圖戶型面積（）套數總面積（）兩房82.992165.98三房121.752243.49122.042244.07合計6653.55122.0482.99121.75121.75122.0482.99高層戶型梳理1.3m 3.0m3.3m1.9m1.7m3.2m2.1

45、m1.8m3.7m0.7m3.2m4.0m3.8m3.6m4.0m2.3m3.6m3.3m 1.8m2#樓4-30層平面圖戶型面積（）套數總面積（）兩房82.99544481.47三房121.75546574.26122.04546590.02合計16217645.76122.0482.99121.75121.75122.0482.99高層戶型梳理1.3m 3.0m3.3m1.9m1.7m3.2m2.1m1.8m3.7m0.7m3.2m4.0m3.8m3.6m4.0m2.3m3.6m3.3m 1.8m5#樓1層平面圖122.1983.10121.90121.9083.10戶型面積（）套數總面積

46、（）兩房83.102166.19三房121.902243.81122.191122.19合計5532.19高層戶型梳理1.3m 3.0m3.3m1.9m1.7m3.2m2.1m1.8m3.7m0.7m3.2m4.0m3.8m3.6m4.0m2.3m3.6m3.3m 1.8m5#樓2層平面圖戶型面積（）套數總面積（）兩房83.102166.19三房121.902243.81122.192244.39合計6654.39122.1983.10121.90121.9083.10122.19高層戶型梳理1.3m 3.0m3.3m1.9m1.7m3.2m2.1m1.8m3.7m0.7m3.2m4.0m3.

47、8m3.6m4.0m2.3m3.6m3.3m 1.8m5#樓3層平面圖戶型面積（）套數總面積（）兩房83.102166.19三房121.902243.81122.192244.39合計6654.39122.1983.10121.90121.9083.10122.19高層戶型梳理1.3m 3.0m3.3m1.9m1.7m3.2m2.1m1.8m3.7m0.7m3.2m4.0m3.8m3.6m4.0m2.3m3.6m3.3m 1.8m5#樓4-30層平面圖戶型面積（）套數總面積（）兩房83.10544487.25三房121.90546582.74122.19546598.52合計16217668.

48、52122.1983.10121.90121.9083.10122.19高層戶型梳理7#、12#樓1層平面圖2.1m 3.3m 3.0m 1.8m4.4m 2.0m 2.9m1.0m3.6m2.0m1.8m4.0m0.7m3.5m3.8m 1.2m3.2m 3.5m 2.6m121.5082.6082.60118.82118.8282.6082.60121.50戶型面積（）套數總面積（）兩房82.608660.82三房118.824475.28121.504486.01合計161622.112高層戶型梳理7#、12#樓2層平面圖2.1m 3.3m 3.0m 1.8m4.4m 2.0m 2.9m

49、1.0m3.6m2.0m1.8m4.0m0.7m3.5m3.8m 1.2m3.2m 3.5m 2.6m戶型面積（）套數總面積（）兩房82.608660.82三房118.824475.28121.504486.01合計161622.112121.5082.6082.60118.82118.8282.6082.60121.50高層戶型梳理7#、12#樓3層平面圖2.1m 3.3m 3.0m 1.8m4.4m 2.0m 2.9m1.0m3.6m2.0m1.8m4.0m0.7m3.5m3.8m 1.2m3.2m 3.5m 2.6m戶型面積（）套數總面積（）兩房82.608660.82三房118.824

50、475.28121.504486.01合計161622.112121.5082.6082.60118.82118.8282.6082.60121.50高層戶型梳理7#、12#樓4-30層平面圖2.1m 3.3m 3.0m 1.8m4.4m 2.0m 2.9m1.0m3.6m2.0m1.8m4.0m0.7m3.5m3.8m 1.2m3.2m 3.5m 2.6m戶型面積（）套數總面積（）兩房82.6021617842.19三房118.8210812832.60121.5010813122.24合計43243797.024121.5082.6082.60118.82118.8282.6082.601

51、21.50高層戶型梳理6#、9#、11#樓-1層平面圖約73.09約81.07約81.07約73.09約73.09約81.07約81.07約73.09洋房戶型梳理6#、9#、11#樓1層平面圖0.9m3.0m1.8m1.8m2.7m4.5m2.3m4.9m1.8m4.3m3.2m4.6m3.8m約138.10庭院約55.48庭院約55.48庭院約30.66庭院約30.66庭院約55.48庭院約55.48庭院約138.10庭院24.94庭院24.94庭院24.94庭院24.94庭院31.9庭院31.9庭院 67.76135.52 71.64143.28 71.64143.28 67.76135.

52、52 67.76135.52 71.64143.28 71.64143.28 67.76135.526#、9#、11#樓2層平面圖0.9m 3.0m1.8m1.8m 3.3m4.5m2.3m4.9m4.3m3.2m4.6m 67.76135.5271.64143.2871.64143.28 67.76135.52 67.76135.5271.64143.2871.64143.28 67.76135.52戶型 面積（）套數 總面積（）三房135.52121626.26143.28121719.39合計243345.65洋房戶型梳理6#、9#、11#樓3層平面圖0.9m 3.0m 1.8m1.8m

53、 3.3m0.8m3.7m2.3m4.0m0.8m4.3m3.2m4.6m129.76128.69128.69129.76戶型面積（）套數總面積（）三房128.696772.16129.766778.58合計121550.74洋房戶型梳理6#、9#、11#樓4-6層平面圖0.9m 3.0m 1.8m1.8m 3.3m0.8m3.7m2.3m4.0m0.8m4.3m3.2m4.6m戶型面積（）套數總面積（）三房128.69182316.47129.76182335.75合計364652.22129.76128.69128.69129.76洋房戶型梳理約27.52庭院約27.52庭院約27.52庭

54、院約27.52庭院6#、9#、11#樓7層平面圖0.9m3.0m1.8m 1.8m 3.3m0.8m3.7m2.3m4.0m0.8m4.3m3.2m4.6m6#、9#、11#樓8層平面圖129.76178.71128.69178.71128.69178.71129.76178.71 48.95178.71 50.52178.71 50.52178.71 48.95178.71戶型面積（）套數總面積（）四房178.71122144.58洋房戶型梳理別墅邊戶戶型3.6m1.3m2.0m3.3m3.6m3.8m5.7m3.1m2.7m 4.2m約183.48庭院108.79280.093.6m3.3

55、m3.3m3.6m3.8m3.6m2.1m3.9m3.0m約22.2露臺約8.84露臺 71.95280.093.6m3.3m3.6m3.8m2.5m2.2m3.3m2.7m4.2m約10.9露臺約4.96露臺約4.96 68.15280.093.8m3.4m4.5m約12.58露臺約17.23露臺 31.20280.091層平面圖約122.06采光井-1層平面圖2層平面圖3層平面圖4層平面圖別墅邊戶戶型約122.06內庭院采光井1層平面圖-1層平面圖2層平面圖3層平面圖別墅中間戶戶型3.6m1.3m2.0m6.9m3.8m5.7m2.7m4.2m約183.48庭院103.26243.92庭院

56、3.3m3.6m3.0m3.9m約22.2露臺約8.84 72.24243.923.9m2.0m3.9m1.8m1.8m1.8m 68.42243.923.3m3.6m1.8m2.0m5.7m1.8m2.7m4.2m露臺露臺約10.9約4.96別墅中間戶戶型13#、14#、16#、18#、19#、22#樓-1層平面圖約8.28內庭院約8.28內庭院約8.28內庭院約8.28內庭院約8.28內庭院約122.06約113.06約113.06約113.06約113.06約113.06約113.06約122.06約8.28內庭院采光井采光井采光井采光井采光井采光井采光井采光井別墅戶型梳理13#、14#

57、、16#、18#、19#、22#樓1層平面圖3.6m1.3m2.0m3.3m3.6m3.8m5.7m3.1m2.7m 4.2m約183.48庭院約48.9庭院約48.9庭院約48.9庭院約48.9庭院約48.9庭院約48.9庭院約183.48庭院約38.85庭院約38.85庭院約38.85庭院約38.85庭院約38.85庭院約38.85庭院108.62279.64103.09243.52103.09243.52103.09243.52103.09243.52103.09243.52103.09243.52108.62279.64戶型面積（）套數 總面積（）中間戶243.52368766.82邊

58、戶279.64123355.64合計4812122.46別墅戶型梳理13#、14#、16#、18#、19#、22#樓2層平面圖3.6m3.3m3.3m3.6m3.8m3.6m2.1m3.9m3.0m約22.2約22.2露臺露臺約22.2露臺約22.2露臺約22.2露臺約22.2露臺約22.2露臺約22.2露臺約8.84露臺約8.84露臺 71.84279.64 72.12243.52 72.12243.52 72.12243.52 72.12243.52 72.12243.52 72.12243.52 71.84279.64別墅戶型梳理3.6m3.3m3.6m3.8m2.5m2.2m3.3m2

59、.7m4.2m13#、14#、16#、18#、19#、22#樓3層平面圖約10.9露臺約10.9露臺約10.9露臺約10.9露臺約4.96露臺約4.96露臺約4.96露臺約4.96露臺約4.96露臺約4.96露臺約4.96露臺約4.96露臺13#、14#、16#、18#、19#、22#樓4層平面圖3.8m3.4m4.5m約12.58露臺約17.23露臺約17.23露臺約12.58露臺 31.15279.64 31.15279.64 68.04279.64 68.31243.52 68.31243.52 68.31243.52 68.31243.52 68.31243.52 68.31243.5

60、2 68.04279.64別墅戶型梳理15#、23#樓-1層平面圖約8.28內庭院約8.28內庭院約8.28內庭院約8.28內庭院約122.06約113.06約113.06約113.06約113.06約113.06采光井采光井采光井采光井采光井采光井別墅戶型梳理3.6m1.3m2.0m3.3m3.6m3.8m5.7m3.1m 2.7m 4.2m約183.48庭院約48.9庭院約48.9庭院約48.9庭院約48.9庭院約183.48庭院約38.85庭院約38.85庭院約38.85庭院約38.85庭院15#、23#樓1層平面圖108.79280.09103.26243.92103.26243.92

61、103.26243.92103.26243.92108.79280.09戶型面積（）套數總面積（）中間戶243.9281951.37邊戶280.0941120.37合計123071.74別墅戶型梳理3.6m3.3m3.3m3.6m3.8m3.6m2.1m3.9m3.0m15#、23#樓2層平面圖約22.2約22.2露臺露臺約22.2露臺約22.2露臺約22.2露臺約22.2露臺約8.84露臺約8.84露臺 71.95280.09 72.24243.92 72.24243.92 72.24243.92 72.24243.92 71.95280.09別墅戶型梳理15#、23#樓3層平面圖3.6m3

62、.3m3.6m3.8m2.5m2.2m3.3m2.7m4.2m約10.9露臺約10.9露臺約10.9露臺約10.9露臺約4.96露臺約4.96露臺約4.96露臺約4.96露臺約4.96露臺約4.96露臺15#、23#樓4層平面圖3.8m3.4m4.5m約12.58露臺約17.23露臺約17.23露臺約12.58露臺 31.20280.09 31.20280.09 68.15280.09 68.42243.92 68.42243.92 68.42243.92 68.42243.92 68.15280.09別墅戶型梳理約8.28內庭院約8.28內庭院約122.06約113.06約113.06約12

63、2.06采光井采光井采光井采光井別墅戶型梳理3.6m1.3m2.0m3.3m3.6m3.8m5.7m3.1m 2.7m 4.2m約183.48庭院約48.9庭院約48.9庭院約183.48庭院約38.85庭院約38.85庭院17#、20#、21#樓1層平面圖109.21281.17103.66244.86103.66244.86109.21281.17戶型面積（）套數總面積（）中間戶244.8661469.14邊戶281.1761687.01合計123156.15別墅戶型梳理3.6m3.3m3.3m3.6m3.8m3.6m2.1m3.9m3.0m17#、20#、21#樓2層平面圖約22.2約2

64、2.2露臺露臺約22.2露臺約22.2露臺約8.84露臺約8.84露臺 72.23281.17 72.52244.86 72.52244.86 72.23281.17別墅戶型梳理3.6m3.3m3.6m3.8m2.5m2.2m3.3m2.7m4.2m17#、20#、21#樓3層平面圖約10.9露臺約10.9露臺約10.9露臺約10.9露臺約4.96露臺約4.96露臺約4.96露臺約4.96露臺17#、20#、21#樓4層平面圖3.8m3.4m4.5m約12.58露臺約17.23露臺約17.23露臺約12.58露臺 31.32281.17 31.32281.17 68.41281.17 68.6

65、8244.86 68.68244.86 68.41281.17別墅戶型梳理第四部分：項目定位1、SWOT分析項目優勢：S伴隨華南城的發展，新商都組團作為主城區與港區的銜接帶，區位優勢日趨明顯；260萬方大盤，低容積率，優勢明顯，便于打造居住氛圍；正商品質企業，17年開發經驗打造醇熟社區；項目臨近河道景觀帶，外部景觀優勢明顯，便于提升項目形象；項目東臨鄭新公路，南臨繞城高速，交通便利；項目內部規劃有市政干道，有利于提升項目商業價值;項目規劃有幼兒園、小學、純商業等，社區配套豐富；初期規劃產品面積適應主流需求，利于項目快銷。SWOT分析項目劣勢：W項目位于所處區域開發尚處于初級階段，市政、金融、商

66、超等配套稀缺，對外區域依賴性較強，對消費者置業有一定影響；項目規劃雖四面臨街，但有規劃中道路尚未建成，人流和車流出入通達性較差；項目所處區域受區域內眾多在售樓盤包圍、擠壓，分流了部分客戶；地塊臨鐵路及高速公路，噪音污染大；項目目前尚未有公交、地鐵等交通直達，對消費者到訪及置業產生一定心理抗性SWOT分析項目機會：O鄭州正處于快速擴張期，新商都組團將成為下步重點發展區域之一；近年來鄭州經濟發展迅速，人民收入水平的提升，消費和投資市場較為活躍，利于房地產市場開發；地塊周邊規劃有地鐵二號線站點，隨著快速路的通車，交通價值迅速提升，未來將開通快速公交系統，更加利于社區出行；隨著周邊其他項目的陸續開發，

67、市場成熟度日趨增加，片區人氣不斷聚集，對項目后期啟動銷售帶來利好SWOT分析項目威脅：T本項目規模較大，開發周期較長，一些市場不確定因素存在，對項目開發存在影響；當前區域城市建設和配套尚不完善，對價格提升有一定抑制作用；受房地產調控政策影響，各開發商低價傾銷，市場觀望氣氛濃厚，對項目上市帶來威脅；項目周邊競爭對手眾多，從土地成交情況看，品牌企業較多且不乏大盤，競爭更加激烈，如東北側永威城；隨著品牌項目的入市，區域未來開發在項目規劃、戶型設計、景觀設計方面將會有明顯提升，客戶對產品的需求也隨之提升。SWOT分析核心競爭力：正商品牌發展戰略：塑造大盤氣勢，提升品質形象主打區位配套，提升社區附加值提

68、升產品規劃設計，重塑區域價值+品質大盤+區位配套+優勢產品高舉高打，塑造品牌形象價值梳理品牌價值借華南城發展之勢，再續正商傳奇 2015年華南恢弘巨筑區位價值交通價值四縱兩橫完善的交通體系，拉近區域間流通效率 最便捷交通規劃價值260萬方綜合體屬性完善性社區 最完善的業態規劃景觀價值區域內唯一三大水系，四大景觀走廊社區 最有氧的景觀社區商業價值3萬方純商業配套，臨市政道路，輻射范圍最優 最獨立的社區商業配套價值8.5萬方教育配套，打造一站式教育體系 最人文的社區環境周邊豐富的資源及客群成為項目開發的外界保障 最潛力的區位價值體現產業價值華南城三條產業發展帶的起步區域最具升值潛力的社區項目競爭力

69、體系產品競爭力人性化產品設計260萬方臻品建筑人文教育、景觀資源配套競爭力項目內部配套品牌競爭力正商集團，深耕鄭州優勢資源競爭力自身8.5萬方教育配套地鐵2號線、13號線地段競爭力鄭州老城、東區與華南城紐帶整合競爭力項目自身資源與城市發展戰略高度結合與周邊競品相比，優勢明顯之處項目競爭力鄭新路、繞城高速結合處產品定位中檔 形象推廣高檔中檔中高檔中低檔低檔高檔 產品定位中高檔符合項目市場需求，并有利于經營及銷售；產品形象推廣高端化，通過對產品包裝提升物業形象及公司品牌形象。基于區域需求及項目屬性定位，項目整體產品定位為中高檔，形象定位為高檔。客戶定位中高檔市場定位2、形象定位主題推導形象定位城市

70、擴張城市向南 生活向上生命之源水一條貫穿整個中國的河完美的生態環境南水北調中線工程南北兩側保護性綠化帶各200米，要求兩側兩公里內無任何污染，常年活水，水質清澈高尚的人文內涵一流的生活質素生活 在這里 升華.Better City Better Life音音樂 舞蹈 古典 繪畫 建筑 無一不是城市發展的沉淀.一切偉大的建筑史奇跡皆因城市發展沉澱而內蘊豐厚。城市發展賦予了所有事物的價值提升生活也由此升華.生活中的我們一直在尋找生活質素生態環境人文內涵如同觀山湖1號：自然地貌/湖保利溫泉新城：自然地貌/環城林/湖流水別墅：溪水/瀑布我們追求【一流的生活質素】+【完美的生態環境】+【高尚的人文內涵】

71、完美的生活理念=我們處于，鄭南發展樞紐區域我們擁有，140萬平米綠地面積我們具備，7萬平米教育資源配套正商智慧城【正商智慧城】必將成為鄭南的【CLD】！于是我們相信：形象定位鄭南核心居住領地，學區高尚精英社區正商智慧城 140公頃水景城市公園，260萬平米恢弘巨筑凸現項目特質，樹立項目核心競爭優勢。高起高打，使項目的市場形象具有“磅礴大氣”的氣勢，又不失居住品質。通過這種排他性的市場形象定位，使得項目的品牌傳播與理念傳播深入人心。詮釋：兩個核心，一個說法：兩個核心，一個說法：第一：因為唯一，所以領地！“我們是鄭南，而且我們是唯一得天獨厚的”第二：因為完美，所以領地！“我們是鄭南沒有，甚至今后難

72、以再有的完美”屬性定位屬性定位聯邦城央 260萬平米完美生活詮釋3、客戶定位客戶定位客戶是最稀缺的資源，是房企存在的真實理由尊重客戶，理解客戶，持續地提供超越客戶期望的產品和服務1%的客戶定位失敗就是對客戶100%的損失客戶定位理念客戶是我們永遠的伙伴客戶定位邊緣層輻射層核心層剛需型客戶剛需改善型客戶改善型客戶及部分投資客比例年齡家庭人口職業置業次數消費心理主力客戶群50253523工薪階層、外出務工返鄉人員首次置業為主要求生活方便，價格適中，多選擇100左右戶型次級客戶群30304535個體戶、拆遷戶，中等級別管理人員或公務員2次置業為主要求生活方便，對價格敏感度較高。多選擇100130戶型

73、三級客戶群20405535私營業主、高級管理人員、較高級別的政府公務員2次或多次置業為主要求生活方便，對價格敏感度較低。對小區環境比較挑剔。多選擇大戶型愛自嘲客戶定位客戶定位務實之家社會新銳健康養老4、價格定位交易情況研判銷售速度或周期進行修正，調差系數控制在合理的范圍：1%。區域因素項目地段片區商業環境交通便捷狀況周邊污染區域發展前景片區自然環境 產品設計規劃情況物業規模整體規劃外立面形象園林設計及小區綠化產品創新設計交房標準公共部分裝修檔次商業配套、車位噪音影響物業管理 市場宣傳推廣市場比較法項目定價價格定位原理根據項目的推廣利用及項目在市場的影響與認知度做出調整價格定位價格定位131第五

74、部分：樣板房選址及開放功能：樣板間是最直接有效的銷售“道具”，可以讓客戶直觀的感受戶型設計，引發客戶的規劃和想像居住在此的美好生活，刺激購買欲望位置：樣板間盡量設置在實樓內，以增加體驗感受;但如果根據工期無法支持在實樓內設置樣板間，建議將樣板間設置在售樓部處樣板間的選擇：樣板間應選擇具有代表性、可銷售戶數較多的戶型 樣板間在裝修上，建議針對客戶群不同的文化水平、審美情趣，進行不同風格的樣板間設計，設計細節強調包容性與美觀性并存，盡可能適應不同客戶的需求樣板間選取建議一：p戶型大小：兩室兩廳一衛p戶型面積：88.09m2p選取理由：戶型方正，客廳主臥均朝南采光效果較好，浪費面積較少餐客分離時尚大

75、氣，進門給人感覺比較敞亮兩房戶型在整體戶型中占比例較高說明：樣板間戶型的確定還要以開發商最終確認的為準樣板間選取建議二：p 戶型大小：三室兩廳一衛p 戶型面積：89.83p 選取理由：南北通透戶型，客廳和兩個臥室均朝南采光通風效果較好設計為三房但面積較小總房款少，滿足剛需客戶需求該戶型在整體配比中所占比率較高說明：樣板間戶型的確定還要以開發商最終確認的為準樣板間選取建議三：p 戶型大小：三室兩廳一衛p 戶型面積：105.25p 選取理由：此戶型為純南北通透戶型，采光通風效果較好該戶型在整體配比中所占比率較高說明：樣板間戶型的確定還要以開發商最終確認的為準樣板間選取建議四：p 戶型大小：三室兩廳

76、兩衛p 戶型面積：122.68p 選取理由：120.18和127.9戶型均為中間戶，作為樣板間采光效果可能達不到預想效果，此戶型三面采光，效果絕佳該戶型在整體配比中所占比率較高說明：樣板間戶型的確定還要以開發商最終確認的為準樣板間選取建議五：p 戶型大小：別墅p 戶型面積：232.44p 選取理由：別墅面積較大，總房款高，建議都做樣板間可以給客戶直觀的視覺沖擊，刺激購買欲望一層平面圖二層平面圖說明：樣板間戶型的確定還要以開發商最終確認的為準裝修風格建議一：歐式田園風歐式田園風格強調以華麗的裝飾、濃烈的色彩、精美的造型達到雍容華貴的裝飾效果，歐式田園風格在對自然的表現的同時又強調了浪漫與現代流行

77、主義的特點，受到年輕人的強烈追捧現代中式風格同樣來源于設計元素的混搭，將現代的線條感與中式溫文爾雅的氣質相結合，滲透出現代版的“禪意”生活，很好的迎合了高端人群的生活哲學，并逐漸成為中國元素應用的主流風格，易于受到中高端人員的偏愛裝修風格建議二：現代中式風格略帶北歐氣質的現代、簡約、時尚設計是近年來比較風靡的裝修風格之一，精煉、集約更能展現戶型的空間感，可以吸引更多的目標客戶群體裝修風格三：現代簡約風格新古典風格是根植于歷史文化、哲學范疇和精神層面上衍生出來的，在設計上綜合了現代元素的時尚氣質與歐式元素的尊貴血統，融匯出嶄新的裝飾風格，成為文化與品味生活的睿智之選裝修風格建議四：新古典風格精神

78、堡壘制作要點建議：規格：高18米，寬2米；制作要求：四面長方體，主要展示面為鄭新路沿線；內置燈，突出項目LOGO及項目案名，滿足夜間宣傳的需要；設計要求：主要突出項目LOGO、案名、售房部導視及輔助設計元素；建筑要求：牢固、耐用、抗風壓力大，內置燈易換。砥柱規格：水泥基座，米色花崗巖包面。精神堡壘便于引導客戶及宣傳項目信息，昭示性，宣傳性強。營銷包裝正商智慧城正商智慧城導視箭頭+銷售熱線0.5m1.5m13m2m1m項目入口形象墻及售房部外墻面設置正商集團及項目LOGO字，提升項目的品質感。售樓部樓頂霓虹發光字，醒目，昭示性墻，有效對項目進行宣傳。戶外LED可以播放銷售信息，以及內場銷售現象，

79、吸引客戶好奇心。LOGO墻/樓頂發光字/戶外LED展示屏利用項目LOGO墻，提升項目的品質感；售樓部樓頂發光字或LED，都具有良好的昭示性、指引性及宣傳性。營銷包裝售樓部廣場區增設休閑桌椅和娛樂健身器材，供到訪客戶休閑用，營造售房部外場軟環境。道旗/休閑娛樂道旗凸顯項目高端形象，廣場小品及休閑桌椅、娛樂健身器材營造營銷軟環境。沿中州大道、鄭新大道至售樓部設置燈桿道旗或羅馬旗，醒目，昭示性強，有效對項目進行宣傳。營銷包裝145第六部分：營銷推廣策略1、項目總控智慧城項目2015年營銷計劃排期表工程節點要求一批確保4月23日拿到預售證，二批6月28日前確保拿到預售證，現場售樓部7月準時進場年度時間

80、1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月銷售目標/4億0.5億1億0.5億 1.5億1億1億1億1.5億2015年上半年實現銷售目標：5.5個億2015年全年實現銷售目標：12個億銷售計劃銷售節點4月26日一批開盤3月8日一批認籌5月16日二批認籌2015年2016年6月28日二批開盤蓄客期7月現場售樓部開放三期認籌后期房源推出3月5日臨時售樓部接待銷售計劃8月22日三批開盤推售計劃銷售計劃一期計劃分三批推出：u 一批推出3棟高層、2棟洋房，約7.5萬方；u 二批推出1棟高層、1棟洋房、4棟別墅，約3.3萬方；u 三批推出7棟別墅，約1.1萬方。一期一批一期二批一期三批類型 套數

81、 面積（）套數 面積（）套數 面積（）高層 6596817224023246洋房567795283897別墅2666284611721合計 71575968294337734611721一批推售指標銷售計劃5#/6#/7#/9#/12#樓資源匯總類型戶型面積（）套數套數占比總面積（）面積占比洋房三房128.69162.2%2059.092.7%129.76162.2%2076.222.7%135.5281.1%1084.171.4%143.2881.1%1146.261.5%小計486.7%6365.748.4%四房178.7181.1%1429.721.9%合計567.8%7795.4610

82、.3%高層兩房82.6024033.6%19824.6626.1%83.10608.4%4985.846.6%小計30042.0%24810.4932.7%三房118.8212016.8%14258.4418.8%121.5012016.8%14580.2619.2%121.90608.4%7314.169.6%122.19598.3%7209.509.5%小計35950.2%43362.3657.1%合計65992.2%68172.8589.7%總計715100%75968.31100%二批推售指標銷售計劃4#/11#/15-18#樓資源匯總類型戶型面積（）套數套數占比總面積（）面積占比別墅

83、中間戶243.52124.1%2922.278.7%243.9241.4%975.682.9%244.8620.7%489.711.5%小計186.1%4387.6713.0%邊戶279.6441.4%1118.553.3%280.0920.7%560.191.7%281.1720.7%562.341.7%小計82.7%2241.076.6%合計268.8%6628.7419.6%洋房三房128.6982.7%1029.543.0%129.7682.7%1038.113.1%135.5241.4%542.091.6%143.2841.4%573.131.7%小計248.2%3182.879.4

84、%四房178.7141.4%714.862.1%合計289.5%3897.7311.5%高層三房89.2412040.8%10708.5331.7%104.4812040.8%12538.0137.1%合計24081.6%23246.5468.8%總計294100%33773.01100%三批推售指標銷售計劃13#/14#/19-23#樓資源匯總類型戶型面積（）套數套數占比總面積（）面積占比別墅中間戶243.522452.2%5844.5549.9%243.9248.7%975.688.3%244.8648.7%979.438.4%小計3269.6%7799.6666.5%邊戶279.6481

85、7.4%2237.0919.1%280.0924.3%560.194.8%281.1748.7%1124.679.6%小計1430.4%3921.9533.5%總計46100%11721.61100%銷售節點銷售計劃注：4月26日一期一批開盤，共776套房源。6月一期二批開盤 7月售樓部亮相2月人員進場臨售2015年2016年蓄客期4月一期一批開盤蓄客期8月開盤10月開盤12月開盤蓄客期蓄客期蓄客期形象導入期開盤銷售期強銷期二次加推/調整期整盤策略剛需私屬豪宅 和偏遠無關，離城央很近整盤策略以項目核心賣點為依托，使得項目市場形象的建立與傳播先聲奪人策略品牌營銷策略市場聯動借勢策略口碑營銷策略團

86、購策略銷控策略銷售現場策略市場區隔策略造勢策略概念營銷策略機會點營銷策略達成銷售目標體驗營銷策略項目目標立足正商品牌，打造品牌形象全面提高品牌市場知名度！注重品質提升，建立市場美譽度全面樹立企業品牌及項目影響力！著重服務及維系，提高市場競爭力全面樹立企業品牌物業掌控力！2015確保目標實現在達到企業品牌及項目形象雙贏的基礎上，全面推動項目的銷售進程！品牌價值/正商地產中國房地產百強企業，17年筑城精華沉淀；魅力水景，滋潤品質生活；生態資源/三大水系區域價值/中央樞紐兩市交點、潛力無限交通價值/地鐵快速路交通無堵點、出入皆順暢；項目機會7萬方教育配套，一站式教育體系；教育資源/一站式教育正商智慧

87、城項目案名項目核心價值NO.1【純鮮氧宜居】三大水系環繞貫穿，空氣濕潤、溫度適宜 NO.2【多軌道】2號，13號線地鐵，快速路，高速，城市主干線環繞NO.3【人文資源充足】8.5萬方教育用地NO.4【全家庭共享】兩口、三口之家品質首選NO.5【金城千里】260萬方綜合體，多業態，再造一座城；NO.6【閑適黨漫游】3萬方純商業用地，體量充裕 項目核心價值NO.7【新正商時代】17年打造，鄭南城市中央生活區NO.8【城南名片】未來發展趨勢所在地NO.9【金牌物業】人文關懷與體諒的全系物業服務體系NO.10【鄭南花園】為中產階級小資派量身定制的休閑娛樂生活方式NO.11【獨立成城】自成一體的再造城邦

88、NO.12【鄰語堂回歸】拒絕冷漠打造親和的鄰里關系2、營銷推廣立勢：入市階段造勢：公開認籌階段+一期開盤加推+二批開盤強銷階段營銷思路線上傳播前期借助大型事件營銷及媒體集中投放，利用社會輿論力量快速建立項目品牌形象項目前期形象已樹立，該階段分為兩步：”第一步，利用前期勢頭向市場快速滲透項目核心價值點；第二步，利用頻繁營銷活動造勢，快速吸納客戶進行認籌。總體歸納為“兩快”：快速滲透、快速吸籌正商品質，17年力作解讀城市區域發展公關活動1、一期產品推介會2、一期首批房源認籌活動，媒體配合1、媒體發布會；2、正商卡全城啟動；3、全面掃街 借勢火爆熱銷，順勢加推，吸納認籌未選到合適房源客戶圍墻、報紙、

89、戶外、LED、網絡、電臺、地鐵廣告、微博、微信、短信、樓宇框架營銷節點進場認籌師出名門，人生在此起航12大核心價值，成就鄭南傳奇圍墻、報紙、戶外、LED、網絡、電臺、地鐵廣告、微博、短信、樓宇框架拓展策略開盤外展點、掃街、call客、大客戶拜訪call客、大客戶拜訪、客戶會、圈層營銷，老帶新等精工品質，理想建筑售樓部對外開放活動填補市場空白，快馬加鞭，沖刺全年任務3月4月5月6月7月2015年2月營銷總控圖售樓部開放調整加推開盤1、事件系列營銷活動2、節點活動一期二批盛大開盤一期一批盛大開盤調整期在人流多的商超進行設點巡展+拓客拓客地圖分布1花園路丹尼斯2花園路大商新瑪特3農業路卜蜂蓮花4棉紡

90、路丹尼斯5中原萬達6花園路360商場7人民路丹尼斯8二七大上海9二七百盛廣場10商城路卜蜂蓮花11隴海路大潤發12長江路世紀聯華13大學路二七萬達14大學路升龍廣場15鄭東新區丹尼斯7天地16中州大道富田太陽城城市商圈商超拓客市區寫字樓拓客序號寫字樓名稱寫字樓地址1藍馬地王大廈外環路一號2商會大廈外環與西四街3中華大廈外環與西七街4世博大廈外環與西二街5上東國際外環與西三街6新芒果外環與西二街7綠地峰會天下 外環與眾意西路8綠地世紀峰會 外環與第十大街9國泰財富中心外環29號樓10格拉姆AB外環與東二街11王鼎國際外環九如路12第一國際外環與眾意西路13海聯大廈外環眾意西路社區拓客在二七區、管

91、城區、中原區、等各大區域的主要小區進行拓客主要社區拓客地點1亞星盛世2橡樹玫瑰城3美景鴻城4美林河畔5富田太陽城6花都港灣7綠島港灣8新藍鉆9藍鉆10幸福港灣11帝湖花園12四月天13聯合花園14佛崗新苑社區拓客在惠濟區、二七區、南三環、龍湖等大型批發市場聚集地進行拓客具體批發市場市場拓客點1京廣路新鞋城2萬客來3國香茶城4北環汽配城5鋼材市場6南三環百榮市場7南三環潔具水暖市場8中陸茶城9銀基商貿城10東建材11地一大道12百姓廣場13華南城14華商匯市場拓客龍湖深入到龍湖各個街區和繁華地段拓客新鄭拓客地圖1祥云路2雙湖大道3祥和路4祥安路5湖濱路6鄭新快速路7文昌路8洪湖路9湖濱路10以及

92、城市廣場城鄉街道拓客現場組建200名銷售團隊，40名后勤人員團隊編制恒輝現場執行3、媒體排期亮相階段：2月26日-3月22日亮相階段(2.26-3.22)階段目標：前期造勢，聚集人氣，積累客戶關注線上形象樹立：報紙、戶外、網絡等媒體持續發力渠道滲透持續開展：行業行銷主流媒體發力新渠道開發線下廣召集：深耕主戰場，主動出擊分戰場有計劃執行拓客活動，為項目入市奠定人氣基礎媒體執行報紙廣告戶外大牌網絡廣告市區繁華商業中心，南區人流量較大路口，南區主要路口，設置戶外大牌。為項目造勢。報媒硬廣，釋放項目基本信息及活動信息，配合“正商品質年”執行，塑造項目形象。商都網、鳳凰網等各大網絡門戶，為項目造勢主流媒

93、體短信微博+微信釋放“項目價值、活動節點”及項目信息。建立項目微博、微信，結合網絡推手，通過線上新聞、論壇進行炒作項目輔助媒體活動執行鄭州驚現新中心！通過項目工程啟動，結合正商品牌宣傳造勢，向客戶傳達：正商智慧城啟動，未來城南的核心居住領地！專家論壇舉辦“城市向南”專題論壇借助規劃專家，政府高層，正商品牌開發企業評述區域未來發展前景，配合媒體炒作。活動執行征文活動舉辦“全城有獎征文”活動主題圍繞“新商都組團”區域居住生活展望，官網微信微博投稿，大眾投票評選，快速提升社會關注度，以“大獎”形式吸引參與。活動執行節點活動元宵節舉辦“吃元宵，猜燈謎，賞花燈”活動配合元宵節節點，所有臨時售樓部舉辦元宵

94、節點活動，進行小眾營銷，為項目宣傳造勢。活動執行費用概算(2.26-3.22)費用類別單項單價數量費用預算（萬元）合計（萬元）媒體類短信發送0.05元/條120萬條699.499.4大河報C版5.2萬元/版2期10.4戶外12萬/塊（租賃）4塊48高炮15萬元/月1個月15商都網10萬/月1個月10鳳凰網10萬/月1個月10活動類鄭州驚現新中心！2萬元/場1場21515專家論壇8萬元/場1場8征文活動3萬元/場1場3元宵節2萬元/場1場2渠道類正商老社區巡展2000元/個 5個113看房車1.2萬/輛/月10輛12禮品類活動禮品66物料類手舉牌100元/個150個1.539.5內場物料（單頁、

95、計算單、折頁）35手托牌120元/個200個2.4海報10元/張600張0.6日常辦公類水電、花卉、地毯、文具/22不可預計類不可預計/11合計175.9175.9認籌期：3月23日-4月18日認籌階段(3.23-4.18)階段目標：蓄勢待發，最大限度召集客戶，篩選客戶，為開盤預熱線上形象樹立：報紙、戶外、道旗、網絡公交站牌等媒體持續發力渠道滲透持續開展：行業行銷營銷活動：以活動聚人氣，活動帶輿論縮減窄眾渠道投入，主流媒體持續發力，集中轟炸舊渠道資源持續利用+新渠道開發線下廣召集：深耕主戰場，主動出擊分戰場有計劃執行拓客活動，為項目入市奠定人氣基礎人氣關注度達到一定階段，進行活動烘托，實現項目

96、形象升級報紙廣告短信地鐵廣告微博、微信戶外大牌網絡廣告廣播廣告項目價值點系列項目宣傳廣告項目價值系列信息、項目認籌主題系列項目宣傳廣告小范圍、多點位、高頻次有針對性發布，釋放項目賣點信息。“項目價值”為主題的系列項目宣傳廣告項目官方微博、微信，針對賣點系列性釋放商都網、鳳凰網，釋放項目認籌信息“項目位置、核心價值”信息主流媒體輔助媒體媒體執行“幸福教育計劃”邀約人群：意向客戶及朋友活動概述：通過項目與名校簽約，提升項目教育品質活動目的：提升客戶信心，帶動人氣，為項目積攢人氣活動執行活動執行“節點活動復活節活動”邀約人群：意向客戶及周邊住戶活動概述：復活節彩蛋，節日糕點，饕餮美食，繽紛焰火，節日

97、禮物.在這里好好放松心情，體驗節日的快樂活動目的：提升客戶關注度，帶動人氣，為項目積攢客戶活動主題：貴賓VIP會員盛大招募活動地點：銷售中心活動形式：當天辦卡優惠+全天實物抽獎+路演媒體配合：短信、電話、邀約獎品建議：一等獎1名 42 彩電一臺 二等獎2名 微波爐一臺 三等獎3名 掛燙機一臺認籌活動活動執行階段宣傳景觀篇“運河+雙水系”，在城市中臨水觀景規劃篇大境初成，豪氣外露，260萬恢弘巨筑交通篇步行、BRT、地鐵、汽車、飛機.未來你選擇什么？教育篇8.5萬方教育用地，一站式教育體系商業篇發現鄭南百萬人消費空缺！改變鄭南百萬人消費模式！物業篇誠信、包容、及時、周到，給您一個五星級的家產品篇

98、2.5超低容積率，生態建筑之美生活篇在繁華中棲身，在自然中棲心，親水，親自然.品牌篇正商17年，品質生活到永遠費用概算(3.23-4.18)費用類別單項單價數量費用預算（萬元）合計（萬元）媒體類短信發送0.05元/條135萬條6.75143.39大河報C版5.2萬元/版2期10.4高速地圖0.5元/張20萬張10高炮15萬元/月1個月15戶外12萬/塊4塊48電臺（91.2都市廣播）15萬元/月30天15商都網10萬/月1個月10鳳凰網10萬/月1個月10BRT燈箱1300/桿/月12個站點*4個位*30天6.24電梯轎廂600/塊/月200塊*30天12活動類幸福教育計劃3萬元/場1場310

99、復活節活動2萬元/場1場2認籌活動5萬元/場1場5渠道類正商老社區展架 2000元/個15個315看房車1.2萬/輛/月10輛12禮品類認籌禮品88物料類手舉牌100元/個150個1.551.3內場物料（單頁、計算單、折頁）45手托牌120元/個250個3條幅40元/條300條1.2海報10元/張600張0.6日常辦公類水電、花卉、地毯、文具/22不可預計類不可預計/11合計230.69230.69開盤期：4月19日-5月3日開盤階段(4.19-5.3)報紙廣告短信微博微信戶外大牌網絡廣告廣播廣告聯邦城央、地鐵口、三大水系，一站式教育等賣點信息，釋放“正商智慧城盛大開盤”信息主流報媒硬廣+軟文

100、，釋放項目產品、建材、物業等信息，軟文炒作區域未來規劃及正商品質年在路上。小范圍、多點位、高頻次有針對性發布，釋放項目賣點信息，釋放活動信息及開盤信息。及時更新項目活動信息及賣點商都網、鳳凰網，釋放項目產品、建材、物業等方面信息，以及“盛大開盤”信息。釋放項目產品、建材、物業等方面信息，以及“盛大開盤”信息主流媒體輔助媒體框架廣告高端寫字樓集中投放，釋放盛大開盤信息。媒體執行活動執行開盤前產品說明會活動時間：4月19日活動地點：售樓處邀請客戶：1.辦卡客戶。2.新增意向客戶活動形式：產品規劃專家推介產品；景觀規劃專家推介產品；工程領導推介產品。其中穿插演出和抽獎環節，并介紹實施價格滲透，提升客

101、戶心理價位，為開盤成交做好鋪墊。活動執行強勢開盤時間：4月26日地點：售樓處活動形式：開盤選房1.提早宣傳，引爆全城2.與廣大業主、客戶一起分享正商3.提高正商智慧城影響力，開盤勁銷費用概算(4.19-5.3)費用類別單項單價數量費用預算（萬元）合計（萬元）媒體類短信發送0.05元/條150萬條7.522.9大河報C版5.2萬元/版2期10.4加油站直投10萬/月15天5活動類開盤前產品說明會2萬元/場2場214強勢開盤3萬元/場2場6看房車1.2萬/輛/月10輛*15天6禮品類活動禮品66物料類手舉牌100元/個150個1.535.9內場物料（單頁、計算單、折頁）30手托牌120元/個250個3條幅40元/條200條0.8海報10元/張600張0.6日常辦公類水電、花卉、地毯、文具/22不可預計類不可預計/11合計81.881.8費用分類（萬元）入市階段認籌階段開盤階段媒體類99.4143.3922.9活動類151514渠道類1310/禮品類686物料類39.551.335.9日常辦公類222不可預計類111合計175.9230.6981.8總計488.39THANKS