1、2023-10-271成本體系新制度培訓手冊成本體系新制度培訓手冊2023-10-272目錄目錄第一部分現金流相關制度與操作指引第三部分招標采購相關制度與操作指引第四部分集中采購相關制度與操作指引第五部分過程管理相關制度與操作指引過程管理相關制度與操作指引第六部分指導檢查相關指導檢查相關制度與操作指引制度與操作指引第二部分目標成本測算及決策文件相關制度與操作指引2023-10-273xx集團2010版成本體系新制度培訓手冊第一部分現金流相關制度與操作指引了解新版現金流模板各式了解如何有效編制現金流2023-10-27目錄目錄一、前言二、現金流的定義三、成本部的工作范圍四、現金流工程成本支出的編

2、制五、現金流的編制要求2023-10-27一、前言一、前言 1、目前現金流編制的現狀1）次數多N次、數據量大（400行24列，）計劃常變、返工多、格式樣式多、數據不閉合、無審核、隨意性、誤差大、疲態、前版本的簡單加工。2）目前的工作方式 溝通主動積極3）改進思路：現金流編制圖表化、格式化2023-10-272、附：現金流的編制中出現的問題 目標成本版本錯誤 現金流中總成本數值不閉合 不填寫有可能節余的費用 不編制付款條件 不按月編制 不按付款條件編制、按月均攤或自行估算 編制期之前月份仍然編制支出計劃，未反映實際值 不按全級科目編制 合同付款科目與目標成本科目不一致（結構、粗裝修）無效公式，公

3、式循環引用 不考慮達到付款條件15、60個工作日后付款2023-10-27二、現金流的定義二、現金流的定義 1 1、定義：定義：單個項目在經營期內按照計劃節點編制單個項目在經營期內按照計劃節點編制 的收入和支出的計劃。的收入和支出的計劃。2009.9.7日，集團資金預算編制工作會議 集團經營決策的重要依據 集團上市規范運行的要求 集團日常工作的落實依據 集團經營活動的考核依據2 2、關鍵字：節點計劃、工程支出、銷售收入、貸款、關鍵字：節點計劃、工程支出、銷售收入、貸款節點節點 凈現金流值凈現金流值 附件：原現金流模板（財務版）現現金流模板(成本支出）2023-10-27三、成本部門的工作范圍三

4、、成本部門的工作范圍注：以下費用由成本部負責1、2、現金流表中的凈現金流值與最新目標成本值相符3、現金流表中與明細表中的公式鏈接4、各科目數值的閉合5、任何現金流中凈現金流值的錯誤，責任在成本部（實際包括財務數據、銷售數據）2023-10-27四、現金流工程成本支出的編制四、現金流工程成本支出的編制1、目標成本2、計劃節點3、合同4、各級科目成本支出編制2023-10-271 1、目標成本編制工程支出的唯一依據、目標成本編制工程支出的唯一依據1)現金流項目總金額為以下種類最新的目標成本已簽決策文件的目標成本結算復核后的結算數值2)必須注意的事項：現金流工作表中D45單元格，凈現金流值與目標成本

5、必須一致項目公司層面容易錯誤的數據：銷售收入（項目公司層面核對）稅收返還 各級科目中目標成本金額與實際合同金額的差別（總價包干、單價合同、未簽訂合同）2023-10-272 2、計劃節點編制工程支出的重要依據、計劃節點編制工程支出的重要依據根據計劃執行書中約定的以下重大節點，確定各業態具體的地下四大塊、地下室、裙樓、塔樓結構、砌體、內裝修、機電安裝等具體時間和節點（協助部門：項目工程部門）經營期交地時間四證時間主體封頂竣工備案入伙、開業時間2023-10-273 3、合同、合同付款條件是編制支出的依據付款條件是編制支出的依據1）按照目標成本的科目分類（參見目標成本）土地價款支出 政府行政事業性

6、收費 單個業態建造成本科目劃分地下四大塊地下室結構及給排水、電氣裙房結構及水電塔樓結構及水電精裝修(含入戶門、防火門)外立面及外墻窗制冷機組通風空調及安裝電梯弱電消防發電機酒店精裝修社區管網景觀工程泛光照明2023-10-272）付款條件土地價款支出、政府行政事業性收費（參見進度節點、付款比例文字表單）建造成本按節點完成時間不同劃分不同業態制定付款節點和比例；不同工程進度，付款節點不一致，須按業態分（大商業、寫字樓、商鋪、酒店、住宅）（參見進度節點、付款比例圖形表單）合同：有合同的按照合同條款，無合同的按照招標示范文本的合同條款，無招標示范文本的參照常規慣例。付款條件的科目基本和目標成本是一致

7、的，方便了工程支出的編制。（個別如主體結構中的砼結構和砌體的付款不是一致的，可根據合同的內容對目標成本科目拆分）對于編制支出計劃的人員，要熟記各分部工程的付款條件附件：附件：付款條件付款條件2023-10-274 4、各級科目成本支出編制、各級科目成本支出編制1 1）建造成本）建造成本a、主體建筑（裝修）工程基礎工程、地下/地上結構及粗裝修、門窗工程、公共部位/室內精裝修b、主體安裝工程 室內水暖氣電管線設備（水電、采暖）、室內設備及其安裝（通風空調、電梯、消防）、弱電部分、設備 2023-10-272 2）其他科目現金流的編制）其他科目現金流的編制a、土地價款支出（成本負責）土地凈地價：按照

8、土地出讓合同嚴格執行，特點是數額巨大，應特別注意。（須填寫付款節點和金額）城市基礎配套費：一般是拿四證前繳納土地契稅、前期服務費：咨詢財務部門b、政府行政事業性收費報批報建費重點：四證獲取時間見計劃、每個科目都需要填寫實際繳納節點和條件，無 法確定的可暫定按分別獲得四證時（土地所有、規劃、建筑規劃、施工許可）所必須繳納的科目和費用需考慮費用減免、緩交或返還（返還需提醒財務部在項目返還收入中列支）增容配套費重點：落實當地相關企業的繳納時間和標準2023-10-27c、前期工程準備費 勘測丈量費 規劃管理費（設計費用）三通一平費用 臨時設施費（售樓處500萬）重點：每個科目都需要填寫實際繳納節點和

9、條件，無法確定的可暫定 可能的節余費用d、其他工程建設支出 工程監理、咨詢 保險（咨詢財務）項目捐贈（每年年末100萬）物業維修基金（入伙前）e、預備費 列入經營期后支出（即不考慮支出）按制度動用預備費的，以實際值和發生時間填寫2023-10-27f、物業管理啟動費（商管公司自成立到開業的費用，工資、固定資產、工具、辦公等）暫定：開業前一年支付，第一個月30，開業前兩個月各支付20，其余月平均分配。g、招商及旺場費用（商業廣場招商費、開業慶典、開業后第一年全年促銷旺場）暫定：招商費用500萬，在開業前5個月每月100萬；旺場費用500萬，開業后10個月內，每月50萬元；開業慶典費200萬，開工

10、時100萬，開業時100萬；h、酒店開辦費 定義：開業籌備期，購買客房用具、餐具、工程用具、辦公家具、電腦系統、制服；開業前工資、開業前市場推廣、廣告；日?？头恳淮涡杂闷贰⑹称罚ㄓ嬋刖频隊I業成本）暫定：開業前二個月各支付30，其它在進場和開業前二個月均分2023-10-27五、現金流的編制要求五、現金流的編制要求1、精確度要求1）季度內的成本支出計劃的準確性要達到98%。2）年度內的成本支出計劃要盡量準確。要求各公司要確保計劃及執行的準確性！并在每個季度對項目公司成本及財務負責人進行考核！2、內部審核制度 項目成本負責人是編制成本支出計劃第一責任人 項目公司各部門復核（數據的閉合和引用），成本

11、負責 集團審核項目公司成本支出計劃，并記錄，每次形成記錄匯總2023-10-272023-10-2720 xx集團2010版成本體系新制度培訓手冊第二部分目標成本測算及決策文件相關制度與操作指引目標成本測算及決策文件相關制度與操作指引了解目標成本相關知識了解目標成本相關知識了解決策文件模板了解決策文件模板2023-10-27目目 錄錄一、目標成本編制及確定一、目標成本編制及確定 二、經營決策文件簽訂及管理二、經營決策文件簽訂及管理 三、結算復核報告編制三、結算復核報告編制2023-10-27一、項目目標成本編制及確定第一部分第一部分 制度制度 （一）項目成本分類（一）項目成本分類 （二）可研成

12、本編制責任界定（二）可研成本編制責任界定 （三）目標成本編制責任界定（三）目標成本編制責任界定 （四）調增目標成本（四）調增目標成本第二部分第二部分 指引指引 （一）（一）項目成本構成及定義項目成本構成及定義 （二）（二）可研成本編制依據可研成本編制依據 （三）（三）目標成本編制時的資料目標成本編制時的資料 （四）（四）新項目拿地前須關注或落實事項新項目拿地前須關注或落實事項 （五）（五）規劃院關于持有物業設計審批流程規劃院關于持有物業設計審批流程 第一部分第一部分 制度制度（一）、項目成本分類：（一）、項目成本分類：1 1 可研成本：項目摘牌前，股份公司成本控制部根據可研成本：項目摘牌前，股

13、份公司成本控制部根據發展部發展部提提供的供的各種政策及銷售價格各種政策及銷售價格和和規劃院規劃院提供的提供的方案指標方案指標等，結合當地建筑等，結合當地建筑市場影響成本的各種因素，會同市場影響成本的各種因素，會同財務部財務部，共同測算出供股份公司立項，共同測算出供股份公司立項決策的投資估算，報董事長批準。可研成本中的土地價款是項目公司決策的投資估算，報董事長批準。可研成本中的土地價款是項目公司參與摘牌競爭的最高成本。參與摘牌競爭的最高成本。2 2 目標成本：項目開盤前，目標成本：項目開盤前，股份公司成本控制部股份公司成本控制部會同會同財務部財務部對影對影響成本的所有因素重新審核后確定項目實施成

14、本，作為響成本的所有因素重新審核后確定項目實施成本，作為簽訂簽訂項目經項目經營決策文件營決策文件的組成部分的組成部分，報董事長批準。，報董事長批準。詳見詳見項目管理制度項目管理制度第八章第八章“項目成本管理項目成本管理”第第1 1節節“總則總則”制度2023-10-27（二）、可研成本編制工作責任界定（二）、可研成本編制工作責任界定1 1 完成時間：完成時間：土地摘牌前土地摘牌前2 2 經辦部門：股份公司成本控制部經辦部門：股份公司成本控制部3 3 職責分工（見下頁）：職責分工（見下頁）：（三）、目標成本編制的工作責任界定（三）、目標成本編制的工作責任界定1 1 完成時間：完成時間：開盤前開盤

15、前3030天天2 2 經辦部門：股份公司及所屬項目公司成本控制部經辦部門：股份公司及所屬項目公司成本控制部3 3 職責分工（見下頁）職責分工（見下頁）詳見詳見項目管理制度項目管理制度第八章第八章“項目成本管理項目成本管理”第第2 2節節“項目成本項目成本編制工作責任界定編制工作責任界定”制制度度2023-10-27發展部發展部股份公司成本部股份公司成本部項目公司成本部項目公司成本部商管公司商管公司規劃院規劃院酒店酒店項目管理中心項目管理中心財務部財務部確認經營期、營銷費比例，確認經營期、營銷費比例，確認銷售價格（有項目公司）確認銷售價格（有項目公司）確認銷售價格（無項目公司）、確認銷售價格（無

16、項目公司）、行政事業收費、問題清單行政事業收費、問題清單確認擬定的主力店業態確認擬定的主力店業態確認經濟技術指標和項目描述確認經濟技術指標和項目描述確認擬定酒店品牌確認擬定酒店品牌編制非工程成本編制非工程成本編制工程成本，匯總形成編制工程成本，匯總形成可研成本可研成本目標成本初稿目標成本初稿審核銷售價格、經營審核銷售價格、經營期、營銷費比例期、營銷費比例審核項目指標和建造標準審核項目指標和建造標準審核酒店指標和建造標準審核酒店指標和建造標準審核非工程成本審核非工程成本審核工程成本，匯總形成審核工程成本，匯總形成目標成本目標成本可研成本可研成本目標成本目標成本制制度度2023-10-27 關于各

17、部門工作職責界定特別說明：發展部 制度第二章規定：立項通過后，由發展部填寫測算內聯單并附落實后的問題清單，由分管發展副總裁簽批后，交成本部進行測算，由分管成本副總裁審核后，報總裁、董事長審批，轉交發展副總裁、。規劃院 制度第三章第2節規定：項目在操作過程中應嚴格執行概念規劃簽批的總圖及指標。如導致如下七項變動，必須報副總裁以上審批：a、總圖發生變化；b、銷售額減少 c、突破“xx強制性條文”d、大商業平面的功能、業態發生改變制制度度2023-10-27 e、面積指標變動在300（含）平方米以上 f、成本變動在100（含）萬元以上 g、租金變動在50（含）萬元以上 其中第a、b、c條必須先報分管

18、規劃副總裁審批后報總裁簽批；第d條必須在請示董事長后由分管規劃副總裁審批；第e、f、g條如需要調增目標成本時按調整目標成本處理。制制度度2023-10-27（四）、調增目標成本a、方案總圖和指標發生變更時，面積在3000平方米（不含）以下或成本變動在1000萬元（不含）以下，報股份公司成本控制部、分管項目前期副總裁和分管成本副總裁批準；面積在3000平方米（含）以上或成本變動在1000萬元（含）以上，除按上述流程外，還需報總裁批準。b、股份公司與所屬項目公司簽訂決策文件后，在執行過程中由于各種原因導致成本發生變化，且超出細項目標成本單筆200萬元（含）以上的，方可調增目標成本。其中：1）超出細

19、項目標成本單筆200萬元（含）以上，累計1000萬元（含）以下的，報股份公司項目管理中心、股份公司成本控制部、分管項目副總裁、分管成本副總裁批準。2）超出目標成本累計1000萬元（含）以上的，除按上述流程審批外，還需報總裁批準。（見項目超支報警調增目標成本審批會簽表（成表5）制制度度2023-10-27第二部分 指引（概念知識）（一）、（一）、項目成本構成及定義項目成本構成及定義 項目總成本：項目總成本：指作為成本核算主體的所屬項目公司開發一指作為成本核算主體的所屬項目公司開發一個房地產項目發生的全部成本。個房地產項目發生的全部成本。一個所屬項目公司開發數個一個所屬項目公司開發數個項目或一個大

20、型項目分成幾期開發時，每個項目或每一期工項目或一個大型項目分成幾期開發時，每個項目或每一期工程各自構成單獨的項目總成本程各自構成單獨的項目總成本。項目總成本由以下成本科目。項目總成本由以下成本科目構成：構成：指指引引2023-10-27工程成本：土地費用土地費用政府行政事業性收費政府行政事業性收費建造成本建造成本 前期工程準備費、主體建筑（裝修）工程費、主體安裝工程費、社區管網工程前期工程準備費、主體建筑（裝修）工程費、主體安裝工程費、社區管網工程費、園林景觀工程、費、園林景觀工程、配套設施費、其他建設工程支出、預備費配套設施費、其他建設工程支出、預備費非工程成本：費用及稅金費用及稅金 管理費

21、用、營銷費用、財務費用、各項稅金管理費用、營銷費用、財務費用、各項稅金其他成本其他成本 物業服務啟動費與商業招商費等、酒店開辦費、酒店項目部管理費用物業服務啟動費與商業招商費等、酒店開辦費、酒店項目部管理費用 具體詳見具體詳見項目操作指引手冊項目操作指引手冊第七章第七章“成本管理成本管理”第第2 2節節“目標成本確定工目標成本確定工作指引作指引”指指引引2023-10-27 特別強調：目標成本不應超過可研成本；目標成本的編制：a.項目開工前，原則上應完成施工圖設計，細化可研成本中的工程類成本，如因特殊原因不能完成施工圖設計，必須完成較完整的擴初設計；b.開盤前，確定非工程類成本，依據為已確定的

22、工程類成本和項目的經營期、銷售價格、銷售收入。詳見項目操作指引手冊第七章“成本管理”第1節“總則”指指引引2023-10-27指指引引（二）、可研成本編制的依據：（二）、可研成本編制的依據：1 1、發展部提供書面的、發展部提供書面的項目內聯單項目內聯單，并經主管副總裁批準。，并經主管副總裁批準。內聯單內聯單包括以下內容：包括以下內容：a a、土地價款的組成（是否包含城市基礎設施配套費和土地契、土地價款的組成（是否包含城市基礎設施配套費和土地契稅）；稅）；b b、土地價款的支付方式；、土地價款的支付方式；c c、優惠政策（具體優惠條件及返還或減免比例等）、優惠政策（具體優惠條件及返還或減免比例等

23、）d d、項目各業態銷售價格；、項目各業態銷售價格；e e、對成本影響較大的費用（人防異地建設費、勞保統籌、物業對成本影響較大的費用（人防異地建設費、勞保統籌、物業維修基金、燃氣增容費、供電高可靠性費用、熱力集資費、水增容維修基金、燃氣增容費、供電高可靠性費用、熱力集資費、水增容等）等）2 2、規劃院應提供方案、并經主管副總裁或董事長簽批。、規劃院應提供方案、并經主管副總裁或董事長簽批。2023-10-27（三）、目標成本編制時，項目公司應準備的資料：（三）、目標成本編制時，項目公司應準備的資料：1 1 項目合作意向書項目合作意向書和和國有土地使用權出讓合同國有土地使用權出讓合同；2 2 政府

24、行政事業性收費項目名稱、收費標準和收費文件；政府行政事業性收費項目名稱、收費標準和收費文件；3 3 合同臺帳和已簽訂的主要合同；合同臺帳和已簽訂的主要合同；4 4 當地的主要材料設備價格。當地的主要材料設備價格。指指引引2023-10-27 （四）新項目拿地前須關注或落實事項：（四）新項目拿地前須關注或落實事項：根據制度的規定，在新項目拿地前，發展部要提供成本部問題根據制度的規定，在新項目拿地前，發展部要提供成本部問題清單，以供成本部測算可研成本，反應在具體操作中，包括了清單，以供成本部測算可研成本，反應在具體操作中，包括了”五證五證”辦理流程、行政事業性收費、地上建筑物、地上構筑物、辦理流程

25、、行政事業性收費、地上建筑物、地上構筑物、河道改造或古建筑保護、地下障礙物、項目周邊不利因素、人防、河道改造或古建筑保護、地下障礙物、項目周邊不利因素、人防、學校、輕軌或地鐵等。學校、輕軌或地鐵等。詳見詳見項目操作指引手冊項目操作指引手冊第三章第第三章第2 2節節新項目拿地前須關新項目拿地前須關注或落實事項一覽表注或落實事項一覽表指指引引重點關注重點關注2023-10-27（四）、規劃院關于持有物業設計審批流程：（四）、規劃院關于持有物業設計審批流程：在測算項目成本時，規劃院對于新項目概念規劃總圖（副在測算項目成本時，規劃院對于新項目概念規劃總圖（副總裁簽批版）及（董事長簽批版）、方案圖需轉到

26、股份公司成總裁簽批版）及（董事長簽批版）、方案圖需轉到股份公司成本部。本部。詳見詳見項目操作指引手冊項目操作指引手冊第四章第四章“項目設計管理第項目設計管理第2 2節節”“”“持有物業設計管理操作手冊持有物業設計管理操作手冊”指指引引2023-10-27二、項目經營決策文件簽訂及管理 （一）（一）項目經營決策文件項目經營決策文件內容內容 （二）（二）項目經營決策文件項目經營決策文件責任部門責任部門 （三）（三）項目經營決策文件項目經營決策文件會簽流程會簽流程 （四）（四）指引指引相關規定相關規定 1 1 項目經營期上報及審核項目經營期上報及審核 2 2 項目基本獎金測算項目基本獎金測算 3 3

27、 項目經營決策文件項目經營決策文件上報及審核上報及審核 4 4 項目經營決策文件項目經營決策文件管理及存檔管理及存檔制制度度2023-10-27（一）、（一）、項目經營決策文件項目經營決策文件內容內容 詳見項目經營決策文件模板（二）、（二）、項目經營決策文件項目經營決策文件責任部門責任部門：1 經辦部門：股份公司成本控制部 2 配合部門：股份公司財務部、計劃部、營銷部制制度度重點關注重點關注2023-10-27（三）、（三）、項目經營決策文件項目經營決策文件會簽流程會簽流程：1、項目經營決策文件由項目公司總經理、股份公司規劃院院長、成本控制部總經理、財務部總經理、項目管理中心分管業務的副總經理

28、、項目管理中心總經理、分管項目副總裁、分管酒店副總裁、分管成本和財務副總裁和總裁會簽，報董事長批準。2、項目經營決策文件附件由股份公司成本控制部、股份公司財務部、股份公司項目管理中心主管業務的副總經理、項目管理中心總經理會簽。3、項目規劃經濟技術指標由股份公司規劃院項目主管工程師和分管該項目的副院長會簽。4、項目投資計劃表和項目成本計劃表由項目公司分管成本的副總經理和股份公司成本控制部分管目標成本的副總經理會簽。5、項目酒店成本計劃表由酒店建設公司成本的副總經理和股份公司成本控制部分管目標成本的副總經理會簽。詳見項目操作指引手冊第七章第1節制制度度2023-10-27（四）、指引相關規定：1、

29、項目經營期上報及審核：a、時間要求：簽訂決策文件20天前 b、審核部門：項目管理中心計劃部 c、上報內容：項目總體經營期（用于財務稅費測算）和項目分期經營期（用于項目獎金測算）d、項目總體經營期：計劃開始時間：原則上為開工前6個月，如摘牌或股權轉讓完成至開工的時間不到半年，則以摘牌或股權轉讓完成時間為準，如摘牌或股權轉讓完成至開工的時間超過6個月，則以開工前6個月為經營期開始時間。計劃結束時間：本期最后一個單體竣工驗收后六個月之內。（如項目公司經研究銷售或結算等事宜可能影響到計劃結束時點，經計劃部核準并請示股份公司領導后，則結束時點可進行調整）。指指引引2023-10-27 e、流程要求：項目

30、公司相關部門牽頭編制，項目公司領導班子會簽，計劃部審核 項目管理中心總經理 主管項目副總裁 計劃部轉發財務部、成本部。2、項目基本獎金測算：a、時間要求：簽訂決策文件前10天 b、前置條件：項目經營期已確認 項目目標成本已確認并已形成投資計劃表 項目公司成本控制部按經營性物業和銷售性物業（分期）分拆投資計劃表（項目最終結算時分攤原則應與分拆計劃表的分攤依據一致）c、責任部門：項目管理中心計劃部 d、流程要求：目標成本確認并形成投資計劃表（成本控制部）項目公司成本控制部分拆投資計劃表 股份公司成本控制部確認 計劃部編制基本獎金方案 轉股份公司成本控制部指指引引2023-10-273、經營決策文件

31、上報及審核：a、時間要求：項目首期開盤前1個月 b、前置條件：項目經營期已確認 項目面積指標已確認 項目公司銷售收入已確認 項目目標成本已確認 項目基本獎金方案 c、責任部門：股份公司成本控制部指指引引2023-10-27 d、執行提示：項目管理中心計劃部負責確認本期經營期及相關內容并抄送股份公司財務部、成本控制部。用以復核費用與稅金及起草決策文件；項目管理中心營銷部負責把批準的銷售價格抄送股份公司財務部和成本控制部，成本控制部負責將復核完的目標成本抄送股份公司財務部；股份公司財務部負責將復核完畢的費用及稅金抄送股份公司成本控制部；項目公司分別于規劃院、營銷部、成本控制部和財務部溝通確認經濟技

32、術指標、銷售價格、目標成本、費用及稅金后，將所有經營決策文件的相關附件及風險提示上報股份公司成本控制部；項目經營決策文件批準后2個工作日內，股份公司成本控制部需將相關資料抄送計劃部并進行交底，計劃部將依據批準的決策文件負責審核項目經營管理責任書。指指引引2023-10-27 4、項目經營決策文件管理及存檔 根據項目操作指引手冊第三章的檔案管理工作指引規定，項目經營決策文件屬于“決策類”保密文件，需直接發總經理或相關責任人，并予以直接確認。由責任人在文件流轉完畢后即時歸入檔案室備案。文件經手人員對文件負有保密責任，如泄密或無序傳播，則按相關保密制度給予處理。指指引引2023-10-27三、結算復

33、核報告編制 項目竣工結算完成后，股份公司成本控制部進行成本復核，形成結算復核報告。在目標成本范圍內由分管成本副總裁批準，超出目標成本報總裁審批，總裁根據超支原因和額度，做出處理意見。相關部門根據超支原因和額度，按照制度規定，對業績考核和獎金發放扣分。詳見“結算復核報告模板”制制度度2023-10-2745xx集團2010版成本體系新制度培訓手冊第三部分招標采購相關制度與操作指引招標采購相關制度與操作指引了解招標操作流程及熟悉招標了解招標操作流程及熟悉招標審批流程，審批流程，關注招標重點內容關注招標重點內容2023-10-2746xx集團2010版成本體系新制度培訓手冊第一節1010版招標制度與

34、作業指引版招標制度與作業指引1 1、招標管理制度、招標管理制度2 2、招標操作手冊、招標操作手冊3 3、招標管理制度附表、招標管理制度附表2023-10-2747xx集團2010版成本體系新制度培訓手冊第二節1010版制度與版制度與0808版制度及后續文件差異對比分析版制度及后續文件差異對比分析2023-10-270808版制度：版制度：將成本管理制度與操作指引編訂成一本。在制度匯編中為第二冊。一、分冊10版制度：分為兩冊：成本管理制度在制度匯編中為第二冊；項目操分為兩冊：成本管理制度在制度匯編中為第二冊；項目操作指引手冊在制度匯編中為第三冊。作指引手冊在制度匯編中為第三冊。2023-10-2

35、70808版制度：版制度：第二冊第二冊 十三章十三章 招標招標(采購采購)管理制度及操作指引管理制度及操作指引 第1節 業務發包直接委托控制指引 第2節 招標工作責任界定 第3節 評標定標指引 第4節 材料設備采購操作要點 第5節 乙方采購指定品牌及限價工作指引（本節已取消）第6節 供方管理指引 第7節 集中采購工作指引 第8節 規劃設計類業務發包管理細則（本節已納入到規劃設計制度中）二、招標(采購)管理制度章節對比2023-10-271010版制度版制度:第二冊 七章 招標(采購)管理制度 第1節 總則（新增）第2節 招標管理 第3節 集中采購管理 第4節 直接委托管理（新增）第5節 合格供

36、方品牌庫管理 第三冊 七章 操作手冊指引 第1節 集中采購和二類標(材料設備類)操作指引 第2節 供方資格評審工作指引 第3節 招標(采購)和直接委托附表二、招標(采購)管理制度章節對比2023-10-270808版制度：版制度：第二冊 十四章 經濟合同制度及操作指引 第1節 工程類合同編制要點 第2節 標準格式合同內容要點 第3節 合同審批權限與程序 第4節 成本、招標(采購)、合同管理獎懲細則1010版制度版制度（將制度與操作指引分冊，對制度內容進行重新編排）（將制度與操作指引分冊，對制度內容進行重新編排）：第二冊 九章 經濟合同制度 第1節 總則 第2節 合同審批責任及流程 第3節 成本

37、、招標(采購)、合同管理獎懲細則 第三冊 九章 操作手冊指引 第1節 工程類合同編制要點 三、經濟合同管理制度章節對比2023-10-270808版制度及后續文件版制度及后續文件:凡單項合同額2 20 0萬元元以上（含）招標（采購）業務，必須納入招標管理進行控制。1010版制度版制度:單項合同額度3030萬元萬元（含）以上業務，要求必須納入招標（采購）管理進行控制。如果不進行招標（采購），必須按直接委托管理的規定流程進行審批。四、招標額度 2023-10-27五、領導小組0808版制度及后續文件版制度及后續文件:集團招標領導小組：人員共集團招標領導小組：人員共5 5人。人。由集團總裁、主管項目

38、副總裁、成本控制部總經理、項目管理中心分管工程副總經理和集團審計部總經理組成，組長由總裁擔任。負責集中采購和總承包招標。1010版制度版制度:集團招標領導小組：人員共集團招標領導小組：人員共8 8人人。組長:總裁；副組長:分管成本副總裁；成員:分管項目副總裁、分管項目前期副總裁、分管酒店公司副總裁、成本控制部總經理、項目管理中心分管工程副總經理、審計部總經理。領導小組負責總承包招標和電梯、空調主機大宗設備采購的定標及合格供方品牌庫年度更新的批準。2023-10-27六、項目公司領導小組0808版制度版制度:招標管理小組招標管理小組:集團所屬公司組織的第二、三類招標(采購)應成立招標管理小組，由

39、集團所屬公司總經理、主管成本的副總經理(成本控制部經理)組成。集團所屬公司總經理是招標工作的第一責任人。1010版制度版制度:招標領導小組：招標領導小組：所屬項目公司應參照股份公司一類招標管理模式，成立項目公司招標領導小組，負責二類招標(采購)的定標及合格供方的批準。組長：總經理，常務副組長：成本負責人，組員：項目公司班子成員。2023-10-27七、招標文件1010版制度版制度 (新增內容)招標文件中必須明確工期、樣品、設計圖紙等詳細的技術要求。招標文件應明確規定投標單位遞送樣品的種類、型號等，并將審批完成的實物設計封樣移交給招標經辦部門。工業化標準產品要求投標單位報送產品樣冊并給予明確標識

40、。其他不宜使用實物樣品的招標項目(如景觀植物)，應要求投標單位報送產品的實物圖片。設計樣品應保證至少有三家同檔次產品可以選擇。2023-10-27八、招標文件審批0808版制度及后續文件版制度及后續文件 未使用范本或對范文實質性修改需報分管成本副總裁審核。二類標，如未使用范本或對范本實質性修改需報集團成本控制部總經理批準。1010版制度版制度 未使用范本或核心商務條款發生變化，報分管成本副總裁和法律事務部總經理批準。二類標，未使用范本或核心商務條款發生變化，報成本控制部總經理和法律事務部總經理批準。地方類標，未使用范本需經項目法律顧問審核。2023-10-27九、入圍單位0808版制度及后續相

41、關文件版制度及后續相關文件 一類標入圍單位，報集團成本控制部總經理審批后，由集團總裁批準，1010版制度版制度 一類標入圍單位，報股份公司成本控制部總經理審批后，由分管成本副總裁批準。2023-10-270808版制度版制度:集中采購和總承包招標，報招標領導小組批準。除此以外的其他第一類標，報主管成本副總裁批準；二、三類標，報項目總經理批準。不符合制度的招標，均應報集團招標領導小組批準。1010版制度版制度:總承包和電梯、空調主機大宗材料設備采購，符合制度的報招標領導小組批準，不符合制度的報董事長批準。除此以外的一類標，報分管成本副總裁批準，不符合制度的報總裁批準。二類報項目總經理批準，不符合

42、制度的報分管成本副總裁批準。地方類標報項目總經理批準，不符合制度的報成本控制部總經理批準。十、定標 2023-10-27 十一、品牌庫分類(新增內容)2023-10-27 1、一、二類標只有品牌庫中合格供方才能參與投標。2、一、二類標招標時，不應對品牌庫中合格供方進行再次考察。3、單項招標時，根據供方區域性從品牌庫中進行選擇。4、單項招標時，入圍三次的供方，原則上不允許再次入圍。如果再入圍，必須報股份公司成本控制部總經理批準。5、1年內已中標3次（含）的供方不允許選擇投標。因特殊情況選擇的，必須報股份公司招標領導小組審批后方可入圍。6、單項招標時，必須要求供方書面承諾投標，不允許接受口頭承諾。

43、十二、品牌庫使用及管理(新增內容)2023-10-27 7、股份公司成本控制部是品牌庫管理責任部門，負責組織建立合格供方品牌庫，進行年度評審和更新。8、品牌庫每年度更新一次，在第四季度進行更新。9、同一供方在一個年度內三次書面不響應投標邀請的，將其列入不合格供方名單。10、不合格供方各項目公司不得再邀請其參與投標。11、供方使用期內發生工期、質量、效果等無法滿足要求，項目公司收集資料，報分管業務副總裁和成本副總裁審批后，暫停使用。年度評審時，按程序進行考核，報股份公司招標領導小組批準是否繼續使用。十二、品牌庫使用及管理(新增內容)2023-10-27 12、項目公司必須參照股份公司管理模式，建

44、立所屬項目公司的合格供方名錄并進行管理。13、項目公司成本控制部是合格供方名錄管理責任部門，負責組織相關部門建立合格供方名錄，并進行跟蹤評審和履約評估。十二、品牌庫使用及管理(新增內容)2023-10-2708 8版制度及后續文件：版制度及后續文件：凡發生金額在2 2萬元萬元以上的業務事項應事先簽訂合同。使用范本的一類標合同，由股份公司成本控制部總經理批準，未使用范本的，由股份公司成本控制部及主管副總裁、批準。未使用范本的二類標合同，由股份公司成本控制部總經理批準。1010版制度：版制度：凡發生金額在5 5萬元萬元(含含)以上的業務事項應事先簽訂合。使用范本的一類標合同，由股份公司成本控制部和

45、法務部總經理批準；未使用范本的一類標合同，由股份公司成本控制部及主管副總裁、法務部總經理批準。未使用范本的二類標合同，由股份公司成本控制部和法務部總經理批準。十三、合同管理 2023-10-271 1、不合格供方不合格供方：1）江蘇省建苑巖土工程勘測有限公司，10年1月20日頒布；2）江蘇省地質工程勘察設計院，10年1月20日頒布；3）南京勘察工程有限公司，10年1月20日頒布；4）北京江河幕墻股份有限公司，08年3月31日頒布；5）深圳市千百輝照明工程有限公司，08年3月31日頒布；6）深圳市洪濤裝飾股份有限公司，08年3月31日頒布；2 2、黑名單黑名單：1）北京航天勘察設計研究院，10年

46、1月20日頒布；2）上海凱泉泵業有限公司，09年4月20日頒布；十四、10版制度特別強調內容2023-10-272 2、黑名單黑名單：3）江蘇大宇設備安裝有限責任公司，09年4月20日頒布；4）陜西華通空調設備工程有限公司，09年4月20日頒布；5）哈爾濱奧特消防機電安裝有限公司，09年4月20日頒布；6）唐山理工建設工程項目管理有限公司，09年4月20日頒布；7）唐山誠信工程建設監理有限公司，09年4月20日頒布；8）江蘇恒久建設集團有限公司，09年4月20日頒布；9）徐州飛虹網架（集團）有限公司，09年4月20日頒布；10）徐州通域空間結構有限公司 09年4月20日頒布；11）江西筑巢節能

47、科技有限公司，09年4月20日頒布；十四、10版制度特別強調內容2023-10-272 2、黑名單黑名單：12）四川蜂巢科技有限公司，09年4月20日頒布；13）沈陽西東控制技術有限公司，08年3月31日頒布；14）吉林國際工程設計有限公司，08年3月31日頒布；15）吉林省新都工程建設監理有限責任公司，08年3月31日頒布；16）長春建工集團吉潤建設股份有限公司，08年3月31日頒布；17）大連明發都市景觀裝飾工程有限公司，08年3月31日頒布；18）成都市華興住宅建筑安裝工程公司，08年3月31日頒布；19）深圳市晶宮設計裝飾工程有限公司，08年3月31日頒布；20）深圳市設計裝飾工程有限

48、公司，08年3月31日頒布；十四、10版制度特別強調內容2023-10-273 3、招標、招標(采購采購)計劃：計劃：1）項目公司根據項目開發計劃執行書編制項目招標（采購）總計劃，內容包含一類、二類、地方類及直接委托。2）招標（采購）總計劃由相關業務部門會簽，總經理批準后報股份公司成本控制部?？傆媱澲械囊活愓袠耍ú少彛┯媱澯晒煞莨境杀究刂撇颗鷾屎髨绦?，其他部分進行備案。3）項目公司每月5日上報上月計劃完成情況和下月計劃修訂情況。4）股份公司成本控制部負責對招標計劃的執行進行監控，并作為對經辦部門（公司）執行制度情況考核的重要內容之一。十四、10版制度特別強調內容2023-10-274 4、招

49、標小組：、招標小組：來自3個以上直接業務部門，7或9人組成，商務組和技術組人數不得少于3人，每組專業技術人員不少于2人。5 5、技術標評分權重、技術標評分權重 1)工程類招標項目，不得超過20%；2)裝修、裝飾、景觀、材料設備類招標(采購)項目不得超過35%;3)服務類招標項目，不得超過50%;4)廣告、規劃設計類招標中施工圖(C類)招標，不得超過60%;5)規劃設計類招標中的方案及后續設計(B類)招標,不得超過70%；確需突破的，報股份公司成本控制部總經理批準。確需突破的，報股份公司成本控制部總經理批準。十四、10版制度特別強調內容2023-10-276 6、入圍單位：、入圍單位：1)一類、

50、二類招標(采購)，從合格供方品牌庫(股份公司)中選擇。2)地方類招標(采購)，應優先從合格供方名錄(所屬項目公司)中選擇。3）承諾參加投標的單位入圍審批前必須書面承諾投標(即投標承諾函)。4)每標段投標單位不得少于三家入圍。十四、10版制度特別強調內容2023-10-277 7、發標及答疑補遺：、發標及答疑補遺：1)發標時不應許投標人知道參與本工程的其他投標單位。2)不組織投標人現場踏勘。3）答疑及補遺文件需經招標小組審批同意后，發至所有入圍單位。8 8、開標、開標:1)開標會至少兩部門3人參與。2）效果類、方案設計招標，方案或技術標公開開標。3）開標前檢查法人授權委托書、投標保證金及標書密封

51、情況。4）開標時按標書提交時間的逆序進行公開唱標，并作記錄，投標人對開標過程及結果進行簽字確認。十四、10版制度特別強調內容2023-10-279 9、無效標無效標 1)投標文件未按照要求密封的；2）未按照要求提供投標保函或者投標保證金的；3）投標函未加蓋企業及企業法定代表印章的，或委托代理人沒有合法、有效委托書(原件)的；4）投標文件的關鍵內容字跡模糊、無法辨認的；5）組成聯合體投標，投標文件未附聯合體各方共同合作協議的(原則上不應許有聯合體投標)。十四、10版制度特別強調內容2023-10-271010、評標：、評標：1)招標小組成員應全程參與評標。2）授權參加評標的，報招標小組組長批準，

52、且不免除授權人的責任。3）小組成員獨立行使職權、承擔責任。4）小組成員禁止私下串通、操控評標及找人代替打分。5）清標次數不超過2次。6）開標后定標前禁止接受投標單位的優惠降價。7）開標后定標前禁止對投標人進行單獨議標。十四、10版制度特別強調內容2023-10-271111、定標及合同：、定標及合同：1)定標后項目公司必須向中標單位發出中標通知書，向未中標單位發出感謝函。2）項目公司成本部是合同起草簽訂事宜的主要經辦部門。3）一、二類標必須使用本工程招標文件中的合同文本。4）合同簽訂前，一、二標合同必須通過項目公司、股份公司規定的相關審批流程批準。十四、10版制度特別強調內容2023-10-2

53、71111、定標及合同：、定標及合同：5）簽訂合同時，合同的打印裝訂必須由項目公司成本部完成，禁止讓中標單位代辦。6）合同簽章順序：中標人-總承包商-所屬項目公司。7）合同簽定后，必須及時清退未中標單位的投標保證金及投標樣品。十四、10版制度特別強調內容2023-10-271212、履約評估：、履約評估：1)工程類供方:合同工期6個月及以上的，項目公司負責每季度進行一次履約評估；2)工程類供方:合同工期6個月以下的，竣工驗收(完工)后，進行履約評估。3)材料設備類(含集中采購)供方:按技術對接階段、貨到現場驗收階段、安裝調試運行階段分別進行履約評估。十四、10版制度特別強調內容2023-10-

54、271212、履約評估履約評估：4)階段性履約評估不合格的供方，各公司要將及時信息反饋對方，要求限期整改，并在后續階段性評估中對其重點關注。5)各項目公司必須由成本控制部牽頭組織做好履約評估工作，各公司工程部、設計部等相關業務部門應積極配合。股份公司成本控制部對履約評估工作進行指導、檢查和監督。6）各公司履約評估工作不認真、不到位，在股份公司范圍內提出通報批評，并納入該公司及相關責任人的年度考核。十四、10版制度特別強調內容2023-10-2777xx集團2010版成本體系新制度培訓手冊第三節招投標管理存在問題分析及工作要求招投標管理存在問題分析及工作要求綱綱 要要業務方面管理方面如何面對新形

55、勢綱綱 要要業務方面管理方面如何面對新形勢管理方面管理方面對項目公司成員管理協調力度不夠對集團配合與服務意識薄弱不能全過程參加，工作流于形式合同談判與簽訂工作力度不夠NC工作推行不利，配合力度差管理方面管理方面-對項目公司成員管理協調力度不夠對項目公司成員管理協調力度不夠技術條件朝令夕改，發標帶來被動技術條件朝令夕改，發標帶來被動參與程度不深，評標工作不認真參與程度不深，評標工作不認真部門之間合作意識不強，協作性差部門之間合作意識不強，協作性差不能按時參加招標評標各類會議不能按時參加招標評標各類會議管理方面管理方面-對集團配合與服務意識薄弱對集團配合與服務意識薄弱責任心差，對業務不聞不問責任心

56、差，對業務不聞不問不按集團管理要求辦事，固執己見不按集團管理要求辦事，固執己見態度不端，反復督促仍未完成工作態度不端，反復督促仍未完成工作管理方面管理方面-不能全過程參加招標工作，工作流于形式不能全過程參加招標工作，工作流于形式存在惰性與依賴心理，秉承簽字主義存在惰性與依賴心理，秉承簽字主義隨意授權他人評標，缺席重要會議隨意授權他人評標，缺席重要會議管理方面管理方面-NC網上招標工作推行不利，配合力度差網上招標工作推行不利，配合力度差對對NC推廣使用重視程度遠遠不夠推廣使用重視程度遠遠不夠沒有在項目積極使用沒有在項目積極使用NC開展業務開展業務綱綱 要要業務方面管理方面如何面對新形勢業務方面業

57、務方面招標計劃編制招標準備及招標文件編制發標與答疑評標定標合同簽署業務方面業務方面-招標計劃編制招標計劃編制不能按月向集團上報項目招標計劃不能按月向集團上報項目招標計劃1項目招標計劃編制可操作性不強項目招標計劃編制可操作性不強2業務方面業務方面-招標準備及招標文件編制招標準備及招標文件編制對項目所在地法律法規收集不及時、不全面對項目所在地法律法規收集不及時、不全面1所提供商務條件過于苛刻，影響投標積極性所提供商務條件過于苛刻，影響投標積極性2所提供工期條件，定標后多次修改所提供工期條件，定標后多次修改3施工外圍條件不客觀，帶來成本等各方面壓力施工外圍條件不客觀，帶來成本等各方面壓力4招標范圍邊

58、界不清晰，帶來投標與成本風險招標范圍邊界不清晰，帶來投標與成本風險5業務方面業務方面-招標準備及招標文件編制招標準備及招標文件編制圖紙深度不夠，成本風險增加圖紙深度不夠，成本風險增加7材料反復封樣、封樣不及時，造成投標價格波動材料反復封樣、封樣不及時，造成投標價格波動8材料品牌數量有限，不能廣泛提供同檔次品牌材料品牌數量有限，不能廣泛提供同檔次品牌9要求投標單位報樣種類多，必要性不大要求投標單位報樣種類多，必要性不大106標段劃分不科學，不利工程實施標段劃分不科學，不利工程實施業務方面業務方面-發標與答疑發標與答疑發標在即，圖紙尚未準備完畢發標在即，圖紙尚未準備完畢1發標后標書有錯，圖紙遺漏、

59、封樣有誤發標后標書有錯，圖紙遺漏、封樣有誤2招標答疑隨意性大，質量低招標答疑隨意性大，質量低3答疑不能按照約定時間完成答疑不能按照約定時間完成4業務方面業務方面-評標定標評標定標缺席技術標評標工作，翻閱標書草草了事缺席技術標評標工作，翻閱標書草草了事1授權參評人員能力與經驗有局限，工作不深入授權參評人員能力與經驗有局限，工作不深入2以項目經理答辯情況，為技術標評審定方向以項目經理答辯情況，為技術標評審定方向3清標不深入，方法單一，只是羅列、對比清標不深入，方法單一，只是羅列、對比4詢標意圖不夠具體，二次回標結果不理想詢標意圖不夠具體，二次回標結果不理想5業務方面業務方面-合同簽署合同簽署合同文

60、本整理不齊全合同文本整理不齊全1合同簽署責任不清晰合同簽署責任不清晰2不按招標文件要求簽署合同不按招標文件要求簽署合同3合同談判缺乏技巧與策略，效率低合同談判缺乏技巧與策略，效率低4綱綱 要要業務方面管理方面如何面對新形勢管理方面管理方面提高管理意識與水平刻苦鉆研招投標業務掌握招投標業務操作要點如何面對新形勢如何面對新形勢-掌握招投標業務操作要點掌握招投標業務操作要點樣品評審環節對照樣品清單進行評審；所有技術標評委集體對照樣品清單進行評審；所有技術標評委集體參加評審；記錄不合格樣品以備詢標；對石材、參加評審；記錄不合格樣品以備詢標；對石材、布藝、木作、軟包、五金等進行重點評審布藝、木作、軟包、

61、五金等進行重點評審。詢標環節體現評標成果；直截了當提出問題，要求給予正面回復；招標文件意圖不明顯引起投標偏差，予以明確；詢標體現評標成果；直截了當提出問題，要求給予正面回復；招標文件意圖不明顯引起投標偏差，予以明確；詢標回復投遞方式的合理掌握?；貜屯哆f方式的合理掌握。合同簽署階段定標后立即組織編訂合同文本；按照招標文件編制合同文本；合同談判要短平快；加快報審，按照招標計劃節點時間完定標后立即組織編訂合同文本；按照招標文件編制合同文本；合同談判要短平快；加快報審，按照招標計劃節點時間完成施工單位蓋章簽字。成施工單位蓋章簽字。2023-10-2796xx集團2010版成本體系新制度培訓手冊第四部分

62、集中集中采購相關制度與操作指引采購相關制度與操作指引2023-10-27主要內容：主要內容：一、集中采購與二類標集中采購與二類標(材料設備類材料設備類)招標范圍招標范圍二、集中采購單項實施流程二、集中采購單項實施流程三、集中采購單項實施注意要點三、集中采購單項實施注意要點四、集中采購具體設備實施要點四、集中采購具體設備實施要點五、二類標具體設備實施要點五、二類標具體設備實施要點2023-10-27一、集中采購與二類標(材料設備類)招標范圍1、集中采購包括以下項目：電梯、柴油發電機組、空調主機、空調末端、冷卻塔、LED顯示屏、大商業地面石材、外墻涂料。(共八大項）2、二類標（材料設備類）包括以下

63、項目：電纜、變壓器、斷路器、消防報警設備、風機、水泵、防水材料、影院設備。(共八大項）20102010年度集中采購定標供方名錄年度集中采購定標供方名錄2023-10-27二、集中采購單項實施流程1、采購申請：項目公司向股份公司成本部發起采購申請，股份公司成本部按照集中采購協議核定價格。2、合同審批：項目公司按股份公司成本部批復的價格和單項合同文本與供應商擬訂合同，經股份公司成本部審批后與供應商簽定合同。2023-10-271、采購申請流程實施要點1、項目公司應嚴格按照材料設備技術模型與供應商、審批單位共同進行技術對接，形成采購清單。2、采購清單中技術要求、標準由項目公司設計部按照股份公司相關設

64、計審批制度，完成審批，其審批流程作為采購申請附件。2023-10-272、合同審批流程實施要點對于股份公司集中采購協議內的單項合同文本，項目公司不得對關鍵條款更改，如因項目特點需進行適當調整的，在上報股份公司成本部審批之前必須與供方達成一致，并出具項目公司律師意見。2023-10-27三、集中采購單項實施注意要點1、項目公司應盡量在集中采購招標技術范圍內選擇材料設備，若不滿足具體項目的特殊技術要求，報股份公司成本控制部批準后，項目公司應按照管理制度的規定另行組織招標采購。2、項目公司在集中采購協議截止日期前發起采購申請并經批復的仍按批復意見執行。2023-10-27未發起采購申請但已與上年度協

65、議供方對接的，按以下情況處理：a、如項目分期開發，在上一協議年度已發生集采設備采購，并向社會發布項目整體采購品牌，或已與上一年度采購供方完善圖紙設計的，經與本年度采購供方確認技術、存在成本差異，經上報股份公司成本部后另行批復。b、上條中，原則上，同一組團內不同樓座跨協議年度發生的集中采購，仍按上一年度的相同采購品牌實施，不同組團按照本年度采購供方實施。2023-10-273、采購申請及合同審批流程發起人均為項目公司成本部經辦人員。關于技術參數審批流程發起人為項目公司設計部，同時此流程應作為采購申請流程附件，請注意區別。4、合同審批流程的審批人較采購申請流程增加項目公司財務副總審批。2023-1

66、0-275、項目公司應及時支付合同款項，以保證供方按計劃排產、交貨。遇障礙應與供方進行書面溝通，仍不能達成一致意見，股份公司成本部協助解決。6、在中標單位協議年度內，由所屬公司和股份公司商業管理公司分別填寫集中采購材料設備供方評價表，以便股份公司成本控制部完成評價工作。7、大商業地面石材操作指引以通知形式另行補充下發。2023-10-27四、集中采購具體設備實施要點1、合作模式：甲方指定分包，含安裝。2、請注意：根據董事長指示，五星級及以上酒店，主客梯采用全進口電梯，轎廂空頂高度3.6米，其余電梯與主客梯選用品牌一致。3、電梯技術參數復雜，項目公司成本部經辦人員應熟悉理解，并履行對上報采購清單

67、核對的義務。電梯、柴發機組：電梯技術參數標準表2023-10-274、項目公司成本部應及時追蹤電梯采購合同供貨、安裝節點，配合相關部門做好貨物接收準備，避免出現到貨無法進場、甚至退貨的情況出現。5、柴油發電機組集中采購清單內的容量從300KW到1200KW，應在此范圍內進行選擇。6、柴油發電機組技術對接應充分考慮排煙系統、循環系統、供油系統布置，以及吊裝孔預留等條件。7、點評：溝通（北京）、水淹主機（青島）、漏提電梯（西安）電梯、柴發機組：2023-10-271、合作模式：甲方指定供應。2、制冷機組貨期為120天，空調末端中組合式空調機組貨期為60天，請提前與各供應商進行相關技術、商務對接，以

68、免因設備貨期影響項目工期。3、上述設備交貨方式均為指定工地可行車地點車上交貨。請項目公司提前做好卸貨準備。4、注意技術模型的應用，避免二次技術變更。5、到場銜接不暢、損壞部件（重慶）制冷機組、空調末端和冷卻塔：2023-10-271、合作模式：甲方指定分包，含安裝。2、Led顯示屏設備總價的核算由股份公司成本部完成。Led顯示屏安裝總價的核算由項目公司完成（套用Led集采協議附件中安裝工程量清單子目，由項目公司和供應商共同確認主材價格和安裝總價)。LED顯示屏：2023-10-271、合作模式：甲方指定供應或指定分包。2、若采用指定供應模式，項目公司須根據與供方確認的參數上報股份公司成本部批復

69、采購單價。3、若采用指定分包模式，項目公司由股份公司提供依據確定材料費平米單價，由股份公司提供的施工費指導價結合項目實際情況確定施工費平米單價。外墻涂料：2023-10-27五、二類標具體設備實施要點1、合作模式：包含甲方指定供應、甲方指定分包、甲限等，具體采用何種模式由項目公司自主確定。股份公司推薦采用甲方指定分包模式。2、項目公司可參照選用股份公司成本部下發的防水技術模型。防水技術方案應綜合防水設計規范、項目現場條件、材料施工工藝、成本等因素確定。防水材料：2023-10-271、合作模式：甲方指定供應。2、根據項目實際情況，項目公司可將原集采協議內的調價原則放入招標文件中。3、由于變壓器

70、在不同地區電業局有備案和品牌限定要求，如與股份公司合格供方品牌有沖突請及時上報股份公司成本部審批后實施。電纜和變壓器：2023-10-271、合作模式：甲方指定供應。2、酒店、大商業的消防報警設備采用外資品牌，其余業態采用內資品牌。3、酒店的風機水泵采用外資品牌，其余業態采用內資品牌。4、對于外資品牌，確因銷售合作模式所限可接受由全權授權代理商參加投標。消防報警、風機、水泵設備：2023-10-27各公司可根據合格供方品牌庫中品牌要求采用限定品牌的形式進行成套盤廠招標。斷路器：2023-10-27115xx集團2010版成本體系新制度培訓手冊第五部分過程管理相關制度與操作指引過程管理相關制度與

71、操作指引2023-10-27目錄1.1.現場簽證審批流程現場簽證審批流程2.2.成本超支處理審批流程成本超支處理審批流程3.3.成本三級審核管理成本三級審核管理4.4.直接委托審批流程直接委托審批流程5.5.材料設備限價材料設備限價6.6.合同付款審批流程合同付款審批流程2023-10-271.1.現場簽證審批流程現場簽證審批流程1 1）現場簽證范圍：項目施工過程中，凡發現場簽證范圍：項目施工過程中，凡發生可能引起合同額變化，且不屬于設計變生可能引起合同額變化，且不屬于設計變更范圍的事項（包括工程量增減、材料設更范圍的事項（包括工程量增減、材料設備價格變化等；備價格變化等；2 2）現場簽證執行

72、原則）現場簽證執行原則:至少要經過二級及以上的審核至少要經過二級及以上的審核:項目公司各部門發放的文件必須通過項目公司各部門發放的文件必須通過工程部轉交監理單位和施工單位工程部轉交監理單位和施工單位;施工單施工單位上報的文件必須通過位上報的文件必須通過工程部轉交項目公工程部轉交項目公司各部門司各部門；實行嚴格的時間限制，實行嚴格的時間限制，嚴禁事后補辦嚴禁事后補辦；2023-10-271.1.現場簽證審批流程現場簽證審批流程 必須要有齊備、有效的必須要有齊備、有效的原件原件作為辦理作為辦理現場簽證的依據；現場簽證的依據；項目公司與施工單位簽署的合同中應項目公司與施工單位簽署的合同中應約定現場簽

73、證的工作流程及簽證的有效簽約定現場簽證的工作流程及簽證的有效簽發人。發人。3 3）現場簽證分類：）現場簽證分類：現場簽證分為兩類：正常類和特急類。現場簽證分為兩類：正常類和特急類。4 4）現場簽證審批權限）現場簽證審批權限 現場簽證金額是指按合同約定的單項現場簽證金額是指按合同約定的單項簽證的總金額；簽證的總金額；2023-10-271.1.現場簽證審批流程現場簽證審批流程 超過超過1010萬元及以上萬元及以上的現場簽證必須的現場簽證必須上上報集團成本部報集團成本部審批，成本部審批流程：主審批，成本部審批流程：主管經理管經理主管副總經理主管副總經理總經理；總經理；特急類特急類現場簽證的批準人和

74、責任人為現場簽證的批準人和責任人為項目公司總經理項目公司總經理；附件：附件：現場簽證工作指引現場簽證工作指引2023-10-271.1.現場簽證審批流程現場簽證審批流程4 4）目前存在的問題目前存在的問題:簽證簽證手續不完善，如：無監理簽字，手續不完善，如：無監理簽字，缺少必要的附件；缺少必要的附件；簽證存在復印件現象；簽證存在復印件現象；簽證簽證后補現象普遍；后補現象普遍；超過超過1010萬元的簽證不及時上報審批；萬元的簽證不及時上報審批；簽證審批單、確認單不簽署日期；簽證審批單、確認單不簽署日期；簽證的原因闡述不清晰；簽證的原因闡述不清晰；2023-10-272.2.成本超支處理審批流程成

75、本超支處理審批流程1.1.項目成本超支的操作要點項目成本超支的操作要點 某個成本細項某個成本細項即將發生即將發生就必須預警就必須預警;項目公司項目公司成本負責人成本負責人是是工程成本工程成本超支超支的報警責任人的報警責任人,財務負責人財務負責人是是非工程成本非工程成本超超支的報警責任人支的報警責任人;工程成本細項工程成本細項,針對每一開發項目由成針對每一開發項目由成本部按施工計劃將目標成本分解設置階段控本部按施工計劃將目標成本分解設置階段控制目標制目標,若若某個階段成本超該階段控制目標某個階段成本超該階段控制目標,成本部必須進行超支預警成本部必須進行超支預警。2023-10-272.2.成本超

76、支處理審批流程成本超支處理審批流程2.2.項目成本超支處理的審批權限和流程項目成本超支處理的審批權限和流程1 1）不使用預備費不使用預備費 超出細項目標成本超出細項目標成本單筆單筆200200萬元（不萬元（不含）以下含）以下，工程類報股份公司項目管理中心，工程類報股份公司項目管理中心股份公司股份公司成本控制部總經理成本控制部總經理批準；非工程批準；非工程類報股份公司項目管理中心類報股份公司項目管理中心股份公司股份公司財務財務部總經理部總經理批準。批準。超出細項目標成本單筆超出細項目標成本單筆200200萬元（含）萬元（含）以上以上，除按上述流程審批外，還需報，除按上述流程審批外，還需報分管成分

77、管成本和財務副總裁本和財務副總裁批準。批準。2023-10-272.2.成本超支處理審批流程成本超支處理審批流程 2 2）使用預備費使用預備費 超出細項目標成本超出細項目標成本單筆單筆100100萬元（不萬元（不含）以下含）以下，工程類報股份公司項目管理中心，工程類報股份公司項目管理中心股份公司股份公司成本控制部總經理成本控制部總經理批準；非工程批準；非工程類報股份公司項目管理中心類報股份公司項目管理中心股份公司股份公司財務財務部總經理部總經理批準；批準；超出細項目標成本超出細項目標成本單筆單筆100100萬元（含）萬元（含）以上以上，工程類報股份公司項目管理中心，工程類報股份公司項目管理中心

78、股股份公司成本控制部總經理份公司成本控制部總經理分管項目副總裁分管項目副總裁分管成本副總裁分管成本副總裁批準；非工程類報股份公批準；非工程類報股份公司項目管理中心司項目管理中心股份公司財務部總經理股份公司財務部總經理分管項目副總裁分管項目副總裁分管財務副總裁分管財務副總裁批準。批準。2023-10-272.2.成本超支處理審批流程成本超支處理審批流程 3 3）調增目標成本調增目標成本 股份公司與所屬項目公司簽訂決策文股份公司與所屬項目公司簽訂決策文件后，在執行過程中由于各種原因導致成本件后，在執行過程中由于各種原因導致成本發生重大變化，且超出細項目標成本發生重大變化，且超出細項目標成本單筆單筆

79、200200萬元（含）以上，累計萬元（含）以上，累計10001000萬元（不含）萬元（不含）以下以下的，報股份公司項目管理中心的，報股份公司項目管理中心股份公股份公司成本控制部司成本控制部分管項目副總裁分管項目副總裁分管成本分管成本和財務副總裁和財務副總裁批準。超出目標成本批準。超出目標成本累計累計10001000萬元（含）以上萬元（含）以上的，除按上述流程審批外，的，除按上述流程審批外，還需報還需報總裁總裁批準。批準。2023-10-272.2.成本超支處理審批流程成本超支處理審批流程 4 4）目前存在的問題目前存在的問題：成本動態表數據輸入不及時，不能反成本動態表數據輸入不及時，不能反映實

80、時的動態成本；映實時的動態成本；成本超支預警審批上報不及時，甚至成本超支預警審批上報不及時，甚至成本超支不預警；成本超支不預警；“合同臺帳合同臺帳”信息不全；信息不全；不按集團要求時間上報成本動態表。不按集團要求時間上報成本動態表。2023-10-273.3.成本三級審核管理成本三級審核管理 1 1）三級審核的概念）三級審核的概念 三級審核是指股份公司為了加強項目結算管三級審核是指股份公司為了加強項目結算管理，提高工作效率，有效地控制項目成本，對項理，提高工作效率，有效地控制項目成本，對項目開發過程中所屬項目公司簽訂的工程類合同目開發過程中所屬項目公司簽訂的工程類合同（不含行政事業性收費等無合

81、同費用）的結算進（不含行政事業性收費等無合同費用）的結算進行三個層次的審核，以達到最大限度地保障股份行三個層次的審核，以達到最大限度地保障股份公司經濟利益的目的。公司經濟利益的目的。一級審核指所屬項目公司一級審核指所屬項目公司委托造價咨詢機構委托造價咨詢機構的審核，的審核，二級審核指所屬項目二級審核指所屬項目公司成本控制部公司成本控制部的審核，的審核，三級審核指股份公司成三級審核指股份公司成本控制部委托造價咨詢機構的審核本控制部委托造價咨詢機構的審核。股份公司成。股份公司成本控制部根據情況可以委托造價咨詢公司進行本控制部根據情況可以委托造價咨詢公司進行交交叉審核叉審核，并對審核結果，并對審核結

82、果抽查復核抽查復核。2023-10-273.3.成本三級審核管理成本三級審核管理2 2）三級審核的適用范圍）三級審核的適用范圍 結算金額在結算金額在100100萬元（含）以上的單項工萬元（含）以上的單項工程類程類合同；合同；超目標成本的工程類超目標成本的工程類合同。合同。3 3）目前存在的問題：）目前存在的問題：結算計劃不按規定的時間上報；結算計劃不按規定的時間上報；結算計劃性不強，尤其是總包計劃節點結算計劃性不強，尤其是總包計劃節點與實際情況過大；與實際情況過大；結算資料不完善；結算資料不完善；2023-10-273.3.成本三級審核管理成本三級審核管理3 3）目前存在的問題：）目前存在的問

83、題：項目公司招標的合同價格比市場價偏高項目公司招標的合同價格比市場價偏高且總價包死或單價包干，結算時無法調整；且總價包死或單價包干，結算時無法調整；對對“一審一審”咨詢公司管控不到位，與咨詢公司管控不到位，與“三審三審”咨詢公司配合溝通不到位；咨詢公司配合溝通不到位；個別項目公司部分個別項目公司部分合同條款約定不明確，合同條款約定不明確，甚至前后矛盾，缺少必要的附件，如：工程量甚至前后矛盾，缺少必要的附件，如：工程量清單等，給結算帶來困難；清單等，給結算帶來困難；個別項目公司個別項目公司成本負責人對合同條款不成本負責人對合同條款不熟悉，工作造成被動；熟悉，工作造成被動；結算資料整理混亂，缺少必

84、要的簽章及結算資料整理混亂，缺少必要的簽章及簽字。簽字。2023-10-274.4.直接委托審批流程直接委托審批流程 單項合同金額單項合同金額3030萬元（含）以上萬元（含）以上業務，如要進業務，如要進行直接委托，行直接委托，必須按照以下流程上報股份公司必須按照以下流程上報股份公司審審批：批：1 1）符合制度符合制度的直接委托審批的直接委托審批 由所屬項目公司經辦的直接委托，經辦部門由所屬項目公司經辦的直接委托，經辦部門提出申請提出申請經辦部門經理經辦部門經理分管副總經理分管副總經理成本成本控制部經理控制部經理成本副總經理成本副總經理所屬項目公司總經所屬項目公司總經理理股份公司項目管理中心分管

85、副總經理審批股份公司項目管理中心分管副總經理審批股份公司股份公司成本控制部總經理成本控制部總經理批準。批準。2023-10-274.4.直接委托審批流程直接委托審批流程 2 2）不符合制度不符合制度的直接委托審批的直接委托審批 3030萬元（含）以上，萬元（含）以上，100100萬元（不含）以下萬元（不含）以下的不符合制度的直接委托，項目系統在完成內部的不符合制度的直接委托，項目系統在完成內部審批后審批后股份公司項目管理中心分管副總經理審股份公司項目管理中心分管副總經理審批批股份公司成本控制部總經理批準。股份公司成本控制部總經理批準。其他系統其他系統在完成內部審批后在完成內部審批后分管業務副總

86、分管業務副總裁裁審批審批股份公司股份公司成本控制部總經理成本控制部總經理批準。批準。2023-10-274.4.直接委托審批流程直接委托審批流程 2 2）不符合制度不符合制度的直接委托審批的直接委托審批 100100萬元（含）以上，萬元（含）以上，500500萬元（不含）以下萬元（不含）以下不符合制度的直接委托，項目系統在完成內部審不符合制度的直接委托，項目系統在完成內部審批后批后股份公司項目管理中心分管副總經理股份公司項目管理中心分管副總經理股股份公司成本控制部總經理審批份公司成本控制部總經理審批分管項目副總裁分管項目副總裁分管成本和財務副總裁分管成本和財務副總裁批準。其他系統在完成批準。其

87、他系統在完成內部審批后內部審批后股份公司成本控制部總經理審批股份公司成本控制部總經理審批分管業務副總裁分管業務副總裁分管成本和財務副總裁分管成本和財務副總裁批準。批準。500500萬元（含）以上萬元（含）以上，除按上述流程審批外，除按上述流程審批外，還需報還需報總裁總裁批準。批準。2023-10-274.4.直接委托審批流程直接委托審批流程 3 3）目前存在的問題：）目前存在的問題：直接委托理由不充分；直接委托理由不充分；附件資料提供不完整；附件資料提供不完整；相關說明不清晰；相關說明不清晰；審批人選擇不正確；審批人選擇不正確；直接委托事先不上報，直接委托事先不上報，“先斬后奏先斬后奏”。20

88、23-10-275.5.材料設備限價材料設備限價1 1）限價是在保證質量的前提下，事先限定乙供材料設）限價是在保證質量的前提下，事先限定乙供材料設備的結算價格，并由乙方認可執行的一種成本控制措備的結算價格，并由乙方認可執行的一種成本控制措施；施；2 2）限價操作要點：）限價操作要點：限價范圍招標前確定限價范圍招標前確定；選擇選擇不少于三種材料或產地不少于三種材料或產地；限價審批應在相關部門簽字確認后，報限價審批應在相關部門簽字確認后，報項目公司項目公司總經理總經理批準；批準；設計部或工程部提供材料（設備）技術要求設計部或工程部提供材料（設備）技術要求。2023-10-275.5.材料設備限價材

89、料設備限價3 3）限價方式：）限價方式：組成組成限價小組限價小組，發布限價文件，密封報價，同意，發布限價文件，密封報價，同意組織回標、開標；組織回標、開標；對于市場價格相對穩定的材料設備，如公司價格對于市場價格相對穩定的材料設備，如公司價格信息庫中有最近的限價數據。則可直接參照使用；信息庫中有最近的限價數據。則可直接參照使用；甲方、乙方及監理三方聯合進行市場詢價，可采甲方、乙方及監理三方聯合進行市場詢價，可采取密封報價方式；取密封報價方式；本地區當期信息價與投標時信息價的相對關系及本地區當期信息價與投標時信息價的相對關系及投標單位的投標報價確定材料設備的價格。投標單位的投標報價確定材料設備的價

90、格。2023-10-275.5.材料設備限價材料設備限價4 4）目前存在的問題：）目前存在的問題：材料設備的限價偏高；材料設備的限價偏高；材料設備限價無品牌要求；材料設備限價無品牌要求；材料設備限價對價格包括的內容不全面，容材料設備限價對價格包括的內容不全面，容易造成扯皮或糾紛；易造成扯皮或糾紛；對對市場材料設備價格缺少了解市場材料設備價格缺少了解，尤其是對新，尤其是對新材料、新設備價格；材料、新設備價格；缺少詢價的技巧及手段。缺少詢價的技巧及手段。2023-10-276.6.合同付款審批流程合同付款審批流程1 1）符合合同符合合同付款條件且單筆金額付款條件且單筆金額500500萬萬，或，或不

91、不符合合同符合合同付款條件且單筆金額付款條件且單筆金額100100萬萬，最終審，最終審批人為批人為項目公司總經理項目公司總經理；2 2）符合合同符合合同付款條件且單筆金額付款條件且單筆金額500500萬萬，或，或不不符合符合合同付款條件且，合同付款條件且，100100萬萬單筆金額單筆金額500500萬萬，最終審批人為股份公司最終審批人為股份公司主管財務、成本副總裁主管財務、成本副總裁；3 3）不符合不符合合同付款條件且單筆金額合同付款條件且單筆金額500500萬萬，最，最終審批人為股份公司終審批人為股份公司總裁總裁。2023-10-276.6.合同付款審批流程合同付款審批流程4 4）目前存在的

92、問題：）目前存在的問題：付款相關證明資料提供不完整付款相關證明資料提供不完整；部分未達到付款節點也申請付款，且不做必部分未達到付款節點也申請付款，且不做必要的說明；要的說明；成本部對施工單位的產值月報表審核力度須成本部對施工單位的產值月報表審核力度須加強；加強；付款金額前后不一致；付款金額前后不一致；付款說明闡述不清晰付款說明闡述不清晰。2023-10-27138xx集團2010版成本體系新制度培訓手冊第六部分指導檢查相關制度與操作指引指導檢查相關制度與操作指引2023-10-27主要內容一、招標管理制度要點二、2010版制度中關于獎懲和項目考核的規定三、對各項目制度執行情況的評價2023-1

93、0-27一、招標管理制度要點 1、單項合同額度30萬元（含）以上業務，要求必須納入招標（采購）管理進行控制，如果不進行招標（采購），必須按直接委托管理的規定流程進行審批。2023-10-27 2、供方資格評審 基本信息調查、現場考察和合格評定三個過程需要至少兩部門三人共同進行。現場考察至少有一名部門副經理級以上人員帶隊。正確使用兄弟公司的合格供方。部門經理及以上管理人員、招標小組成員和招標專員，原則上不允許推薦單位。2023-10-27 3、招標小組 招標小組成員應全程參與招標，如確因特殊情況（如出差等）無法參加，須授權招標小組以外人員參加評審，并報招標小組組長批準。項目公司應成立招標領導小組

94、，負責二類招標（采購）的定標及合格供方的批準。2023-10-27 4、招標文件 技術和商務條件（包括：付款條件、包干方式、計價模式、結算方法、工期、保修期、樣品等）應清晰準確。評標方法的選擇應科學合理。技術標評分權重嚴禁超制度規定。二類招標未使用范本或核心商務條款發生變化，招標文件應報股份公司成本控制部總經理和法律事務部總經理批準。2023-10-27 5、入圍單位 一、二類招標必須使用合格供方品牌庫單位，地方類招標必須使用項目合格供方名錄單位，進行供方資格評審。入圍單位應在同一水平線上，具有可比性和競爭性。每個標段入圍單位不得少于（含）三家。2023-10-27 6、開標 開標時，招標小組

95、成員應保證至少兩部門三人到場參加。效果類方案設計招標的公開開標只進行投標方案的講述，不拆封商務標宣讀報價，技術標評審完成后再組織內部至少兩部門三人參與的開標會，拆封并宣讀商務報價，完成商務標評審及后續評、定標工作。投標保證金和樣品的接收和檢驗。開標過程中無效標的判定。2023-10-27 7、評標、定標 開標后禁止接受個別投標單位的優惠降價，進行單獨議標。必須嚴格按招標文件的要求評、定標，嚴禁在開標后變更評標辦法。已經具備定標條件的必須定標，確實不具備定標條件的應進行清標，但清標次數不能超過2次。2023-10-27二、2010版制度中關于獎懲和項目考核的規定 1、項目管理制度第十章第3節成本

96、、招標(采購)、合同管理獎懲細則；2023-10-27 2、項目管理制度中關于項目獎金考核的相關規定。2023-10-272023-10-272023-10-272023-10-27 3、項目管理制度中關于年度獎金考核的相關規定。經營性物業和回遷物業年度考核系數=計劃系數50%成本系數25%質量系數25%；銷售性物業年度考核系數=計劃系數15%銷售系數60%成本系數10%質量系數15%。2023-10-27成本考核系數（年度）：成本考核系數（年度）：1 1）考核計算公式：）考核計算公式：年度考核成本分數年度考核成本分數=100-=100-招投標通報招投標通報60%60%-成本動態控制成本動態控

97、制40%40%2 2）考核指標確定：）考核指標確定：招投標違規招投標違規一次扣一次扣2 2分分；成本動態控制成本動態控制每細項每細項如超目標成本如超目標成本一次一次扣扣2 2分分。2023-10-27三、對各項目制度執行情況的評價 1、本年度指導檢查組對各項目的年終排名，主要根據股份公司成本控制部和審計部對各項目進行備案資料審查、投訴調查、例行檢查發現的各類問題及下發的各類通報、整改通知等。按照從低至高進行排序，具體遵循下述原則：2023-10-27 1）審計通報；2）審計整改通知/成本系統通報批評/投訴調查成立；3）成本整改通知；4）工作提示；5）不符合制度的定標審批；6）變更、簽證、成本檔案等日常管理；7）招標文件、標函分析等編寫水平，招標整體組織能力。2023-10-27 2、今后對各項目年終排名和項目獎金考核按照評分的方法，進行量化評價。詳見項目制度執行情況評價表。