1、目 錄第一章 總論311項目名稱及承辦單位312可行性研究工作的依據和范圍313研究結論3第二章 項目建設背景與發展概況621項目的提出622項目建設的必要性623項目建設的可行性8第三章 市場分析與預測及項目開發策略931 我國汽車產銷市場發展現狀與趨勢932廣州市汽車市場發展概況與趨勢1133廣州市汽車進出口市場分析與預測1434項目的市場定位、競爭對手及市場策略14第四章 選址與建設條件1641場址1642 自然條件1643交通運輸條件1744社會經濟狀況17第五章 工程建設方案1951 項目組成及場地規則1952 場地概述2053 總圖布置20第六章 公用工程2261供配電2262給水

2、2263消防2364排水2365通訊23第七章 環境保護2471污染物及來源2472治理措施24第八章 公司定員2681組織機構2682 勞動定員26第九章 建設方式和實施進度2791建設方式2792 實施進度27第十章 投資估算與資金籌措29101投資估算29102資金籌措29第十一章 財務評價34111財務評價基礎條件34112財務評價34第一章 總論11項目名稱及承辦單位111項目名稱項目名稱：廣州中田國際汽車城項目地點：廣州市白云區太和鎮石湖村南 112項目法人 法人名稱：廣州中田國際汽車城有限公司 法定地址：廣州市東山區五羊新城寺右新馬路93號金橋賓館7樓 法定代表人：李國平113股

3、東公司股東共3人，分別為1、企業法人：廣東中田投資有限公司 法定代表人：黃葵冬 地 址：廣州市五羊新城五羊新城廣場19樓19室2、企業法人：廣州聯泉經濟發展有限公司 法定代表人：胡浩 地 址：廣州市3、自然人：彭洪華 地 址：肇慶市星荷路四區12棟12座501房12可行性研究工作的依據和范圍121可行性研究編制的依據1、廣州市計委穗計貿200218號文：關于廣州中田國際汽車城一期工程項目立項的批復；2、廣州市白云區發展計劃局文件，云計基2002139號文：轉發市計委的通知。122可行性研究的工作范圍本可行性研究的工作限定在廣州中田國際汽車城（以下簡稱汽車城）計劃總投資人民幣15億元，建設汽車展

4、示中心、3S店、整車、零配件及用品等，以及綠化、景觀、道路等必要配套設施的范圍內。13研究結論131項目建設的必要性廣州及珠海地區是我國重要的汽車制造基地和消費市場。近年來，在經濟持續增長、車價降低、入世等多種利好因素的影響下，這一地區的汽車交易額呈“井噴”式增長，而且廣州在國內的汽車集散中心的地位日益確立。但目前，這一地區的汽車市場規模不大，功能單一，檔次不高，滿足不了蓬勃發展的汽車制造、流通和交易的需要。本項目的建設將為廣州提供一處集汽車整車、零配件及用品交易、物流配送、休閑娛樂等多種功能于一體，充分展現汽車文化內涵和休閑體驗氛圍的大型汽車城，從而既能滿足廣大廠商和消費者的需要，也能進一步

5、增強廣州這一現代中心城市的對外輻射功能，以促進廣州汽車產業和商貿、物流等多項產業的發展。該項目符合省、市政府提出的“發展中高級批發市場和物流業的”的戰略方針，項目的建設是非常必要的。132 市場分析我國汽車市場處在大發展階段，群雄并起，競爭劇烈，廣州及珠三角地區汽車保有量多，產銷量大，需要一個規模宏大的汽車市場。133 工程建設方案本項目總占地133.3公頃，將分為兩期進行建設。第一期工程占地53.3公頃，位于場地的西南片，建設內容有展示中心、品牌汽車3S店、整車銷售、配件及用品銷售、試車場、綜合辦證廳以及有關基礎設施和公建配套設施等。第二期工程占地70公頃，位于一期工程場地的外圍，建設內容有

6、酒店及商務會議中心、汽車銷售店、培訓中心、檢測中心、維修中心、物流中心、主題公園等。另外10公頃為后續項目用地。134 公用工程項目用水用電落實，近旁有105、106、107國道、京珠高速公路、機場高速公路、廣州市北二環高速公路和華南快速干線通過，交通便利。135 公司定員公司定員 290人。136 投資估算和資金籌措本項目的投資估算和財務評價僅限于一二期工程。項目固定資產投資141507萬元。其中：建筑工程費90740萬元，其他費用26844萬元，預備費用4245萬元，固定資產投資方向調節稅14151萬元。項目需要籌措資金148955萬元。自籌資金占總投資的比例30%，為44690萬元，其中

7、用于固定資產投資42455萬元，用于流動資金2235萬元。流動資金貸款87563萬元，固定資產投資貸款87563萬元。137 財務評價結論全部投資內部收益率：（所得稅前）24.72%，（所得稅后）13.72%；投資回收期（靜態）：（所得稅前）4.64年，（所得稅后）6.99年；全投資財務凈現值（ic=12%）：（所得稅前）71005萬元，（所得稅后）9627萬元。項目有較強的負債清償能力和抗風險能力。財務評價項目可行。138 項目主要經濟技術指標（一二期工程）見表1-1139 結論、存在問題與建議汽車進入家庭，汽車消費的平民化已是指日可待，汽車消費市場有著不可估量的潛力。廣州缺乏現代、大型、多

8、功能的汽車市場，廣州有必要也有可能建設現代、大型、多功能的汽車市場。本項目市場定位準確、功能多樣且合理、頗具特色，迎合了廠商和消費者的需求，很有競爭力。項目預計有較好的財務效益及社會效益。綜合評價，項目可行。項目的建設資金需有關銀行給予支持。表1-1 主要技術經濟指標表（一二期工程）序號指標單位數量備注1建設規模11總占地面計M21198800規劃控制1.3平方公里12展示中心、綜合辦證大廳萬元950013酒店及商務及會議中心萬元750014品牌汽車3S店、汽車銷售店萬元2940015試車場萬元500016配件及用品市場、二手車銷售萬元1830017培訓、檢測、維修中心萬元604018物流中心

9、、保稅倉萬元500019基礎設施、公建配套設施萬元6000110綠化工程、主題公園萬元40002總投資萬元21固定資產投資萬元141507211預備費萬元4277212投資方向調節稅萬元14151213建設期借款利息萬元5076722鋪底流動資金萬元23353項目定員總計人2904全年生產天數天3505原材料、輔料、燃料需用量51水萬噸/年1252電萬度/年3786年總成本萬元35232004年，下同7年利稅萬元20190稅后8年利潤萬元13527所得稅后9投資回收期年699稅后10投資利稅率%194111財務內部收益率%1372第二章 項目建設背景與發展概況21項目的提出近年來隨著國內經濟持

10、續、快速的增長，城鄉群眾的生活水平提高很快，以前可望而不可及、屬于生活奢侈品的汽車正開始慢慢進入普通家庭，成為大眾消費品，以車代步不再是夢想。尤其是廣州及廣州的直接腹地珠江三角洲，經濟發達，經濟增長持續強勁、有力，消費水平高，并且受港澳及國外的消費習慣影響較大，消費比較追逐時尚，汽車消費歷來走在全國前列，因而這一地區的汽車消費潛力十分巨大。經濟的發展，帶旺了消費市場。汽車消費的興起，促進了汽車市場的繁榮。在風生水起的汽車消費熱潮中，汽車市場開始嶄露頭角，顯現出良好的發展前景。近幾年，廣州汽車市場快速發展，廣東省物資集團屬下的廣東汽車市場、民營企業華南汽貿城、廣州汽車博覽中心等大大小小上百家汽車

11、市場遍布于廣州城鄉各地。汽車市場成為人們選購汽車的主要場所。汽車市場專業的服務和多樣的品種，也進一步激發了人們汽車消費的熱情，引導著人們的消費。盡管如此，廣州的汽車市場發展遠不能令人滿意，汽車市場的發展存在著諸多問題，其中主要表現在以下幾方面：一是汽車市場的規模普遍偏小，除省汽車市場有一定規模外，其它的市場規模都比較小，面積不大的汽車專賣店尤其居多；二是由于汽車市場規模較小，因而難以提供多樣化的服務，市場功能單一，物流配送等業務發展緩慢；三是汽車市場的檔次較低，設施與設備簡陋，環境欠佳，大多為初級市場。隨著廣州汽車消費市場呈“井噴”的擴大，廣州汽車市場不能適應現實需要的態勢已越發明顯。無論是從

12、汽車制造來說，還是從流通來說，廣州都需要有規模宏大的、能抗衡國內外汽車銷售商競爭、具有多種功能、提供高質量服務、長距離輻射能力的現代汽車市場。本項目的主辦方中田有限責任公司敏銳地觀察到了這一機會。該公司經過長期的調研，決定適應市場的需要，建設一個集購物、物流、展銷、信息、休閑、娛樂等多種功能于一體的大型現代汽車市場。該項目從一開始醞釀就得到了各方面的大力支持，廣州市和白云區政府的領導對項目的發展十分關心和支持，并于年月日獲市政府立項批準。22項目建設的必要性221項目有鮮明的特色，適應了市場的需要，彌補了市場的空缺，具有強大的競爭力。當前，市場上以降價、廣告、分期付款等方式及多樣化的汽車產品來

13、刺激汽車銷售，但最關鍵的還是人民生活水平的提高，才能刺激汽車消費的迅速增長。中國是世界上最有潛力的汽車消費市場，而以廣州為中心的華南地區又是中國有潛力的汽車消費市場。近年來隨著購車熱的興起，汽車交易市場的發展也紅紅火火。遺憾的是，現時能夠滿足廠商需要、滿足消費者需求的高水平的汽車交易市場在廣州卻未出現，絕大多數汽車交易市場發展潛力有限。因此，適應廠商和消費者需要的多功能、高檔次汽車市場具有很大發展空間。本項目的發展方向正在于此。本項目擬跟隨國際市場的發展潮流，迎合汽車廠商和消費者的需求，在汽車這個專一主題上，走“大規模、多功能、人性化、生態化和現代水平”的路線，將汽車（整車、二手、零配件及用品

14、）銷售、物流、展示、培訓、體驗、娛樂、餐飲、休閑等多種功能集于一體，強調汽車產品、業態、交易手段、文化的多樣化，在城市邊緣區建設一個標準高、環境美、現代化的汽車銷售中心、信息發布中心、文化體驗中心、價格指導中心、新型的汽車主題公園，成為一個國際性的汽車城。這樣的汽車市場發展創意比較超前，特色鮮明，定位獨到，符合汽車生產商、銷售商、消費者的需求，填補了廣州這類市場的空缺，與其它市場形成了錯位競爭，從而有著強大的競爭力。222項目的建設對推動廣州發展現代商貿流通業、現代物流業，建設現代化中心城市有重要作用現代商貿流通業是當前經濟發展的一大熱點。省委書記李長春同志、省委副書記黃華華同志、市委書記林樹

15、森同志多次指出，廣州應加快現代商貿流通業和物流業的發展，積極發展中高級的批發市場，以形成“廣州價格”，更好地發揮廣州現代化中心城市的對外輻射功能。本項目建設的主導思想是不走以往市場發展過程中存在的功能單一、經營粗放的老路，而是著力于打造一個具有很強輻射能力、能代表廣州大都市形象的國際性的汽車流通市場。項目建設的這一指導思想與廣州發展商貿流通業的思路和要求相吻合，它可以在加快廣州現代商貿流通業的發展進程中，迅速提升廣州市場的總體水平方面做出突出貢獻。物流業是近年來在我國發展非常快的一個產業，其第三利潤泉的地位已逐漸為人們所認識和重視。根據市交委、計委等部門的規劃，廣州將加快現代物流業的發展，建設

16、具有廣域輻射能力的物流中心。由于本項目不僅僅是一個商貿流通場所，更是一個汽車及汽車配件的物流中心。因此，本項目特別強調物流功能，包括汽車的倉儲和配送等功能，從而利用項目所積累的規模優勢與市場網絡優勢，有效地為國內外各大汽車廠商提供服務。而且隨著廣州汽車制造業、汽車消費市場的發展和廣州在華南地區中心城市地位的進一步加強，廣州汽車集散、交易中心的功能將會得到進一步的強化。因而項目的建設適應了現代物流業的發展要求。223項目的建設將有利于廣州及白云區國民經濟及社會的發展由于本項目規模大、定位高，因而項目的迅速發展將對廣州及白云區地方經濟的發展帶來積極的影響。一方面，汽車市場的發展將會推動汽車及汽車配

17、件的銷售，從而增加稅收，增加就業，為地方經濟的發展作出貢獻；另一方面，汽車市場的發展也將會帶動相關行業的發展，如倉儲業、運輸業、娛樂業、旅游業等，形成明顯的側向關聯帶動作用。此外，項目突出汽車文化的主題，是一個集購物、休閑、游憩、信息等多種功能于一體的現代化大型企業，再加上該項目選址于太和鎮，地處北二環線、白云大道附近，緊鄰廣州新的重要旅游景點、“第二個白云山公園”帽峰山，因而項目開發完成后，將會成為廣州又一個極有特色的汽車文化旅游景點。并且其與帽峰山、廣州水果世界、白云大道美食長廊、廣州新體育館等形成廣州北部一個非常有競爭力的群集性旅游區。224項目的建設有利于整合廣州汽車市場，改善廣州汽車

18、市場的形象目前，廣州的汽車市場小而多且亂，遍布于城鄉每一個角落，市場的發展并不是很規范、有序，由此一方面影響了消費者的信心，另一方面也引起廠家的顧慮，因而多數汽車市場競爭力有限，輻射范圍不大。這種狀況對整個廣州汽車銷售都帶來不利影響，甚至影響了廣州汽車市場的整體形象。本項目建設規模大，內容突出，配套齊全，標準高，能起到整合廣州汽車市場的作用。因為，一方面將以其示范作用，使廣州汽車市場的發展進一步走向正軌，順應市場的發展潮流；另一方面，其也將眾多的品牌專賣店匯集到本市場中，逐步改變廣州汽車市場散而亂的局面，形成廣州汽車市場的“航空母艦”，以增強廣州汽車市場與外地汽車銷售商、國外汽車銷售商的競爭抗

19、衡能力。225項目的建設將進一步擴大廣州汽車市場的輻射范圍目前，廣州汽車市場的輻射范圍主要是廣州市及周邊地區，輻射范圍并不大。其原因，一是汽車市場的規模有限，對外銷售有心無力，二是汽車缺乏必要的現代物流設施。汽車市場屬于經營高檔耐用消費品的商業網點，其門檻市場容量應較高，輻射半徑也應很大，過小的輻射范圍對其的發展無疑是不利的。本項目擬將專業市場的發展與物流中心的發展結合起來，集聚國內外眾多的汽車及汽車配件品牌，具有很大的規模，并擁有現代物流設施，將有利于擴大汽車市場的輻射范圍，增強廣州汽車市場的影響力。23項目建設的可行性231省、市、區政府對汽車市場的建設都十分重視。在本項目的醞釀、申報、立

20、項過程中，得到了來自各方面的熱情關心和支持。232本項目的主辦企業中田集團有雄厚的經濟實力作后盾，良好的經濟業績作基礎。公司領導經驗豐富，各方面人才搭配合理，管理制度、架構健全，運行有序。233本項目起點高、定位準、經營發展方式符合國際潮流，有著很好的發展前途。本項目采用“大3S”的經營發展方式。“大3S”就是把不同品牌汽車的整車銷售市場、配件供應市場、汽車修理市場集中到一個地方，建立大型的綜合性的汽車城，以形成“大3S”統一的汽車貿易服務園區。這是當前國際社會最流行的汽車市場發展模式，而這一模式，在廣州市各汽車市場中都很難做到，因而本項目有很強的示范作用和競爭力。234項目的選址、性質、功能

21、符合項目所在地的城市規劃、土地利用規劃，得到了所在地村、鎮區有關部門及當地居民的大力支持，因而是可行的。235項目的區位、交通條件很好。項目鄰近廣州新白云國際機場、廣州火車站、廣州火車東站、廣東省汽車站、廣州市汽車站，緊靠北二環線、白云大道、106國道、105國道等，因而區位、交通條件非常好，適應市場的建設、發展。236項目有著良好的經濟效益。這在本報告的第三章、第十一章將得到充分的論證。第三章 市場分析與預測及項目開發策略31 我國汽車產銷市場發展現狀與趨勢311我國汽車市場的現狀特點一、我國汽車市場處在大發展階段我國汽車市場的大發展不僅表現為汽車產量的大規模增長，產品結構的迅速變化，新車品

22、種和數量的日新月異，外來投資領域的不斷擴大，汽車產業在國民經濟發展中的地位不斷提高，而且也表現為個人消費的迅猛膨脹，汽車消費市場的全面興起，汽車消費觀念的深刻變化以及汽車消費政策的日益變革和進步。從生產角度看，我國汽車發展速度驚人。1992年我國汽車產量突破100萬輛大關，2000年突破200萬輛，2002年可望突破300萬輛。我國實現汽車產量100萬輛奮斗近40年，實現200萬輛年產量奮斗了8年時間，而突破300萬輛只用了2年時間。300萬輛的年產量使得我國成為世界第六汽車生產大國。從對國民經濟影響角度看，汽車支柱產業地位越來越突出。國家經貿委8月份公布的一份報告指出，8月份交通運輸設備制造

23、行業對工業增長的貢獻率首次躍升40個工業行業之首，以汽車制造為主的交通運輸設備制造業取代電子信息通信業，已成為名副其實的領頭羊。從消費角度看，汽車消費已日益成為大眾化的消費，汽車社會日益臨近。隨著我國國民經濟的持續穩定增長以及更多鼓勵私車消費政策的出臺，我國的私車消費正以前所未有的速度增長，2002年17月份國產轎車銷量達549504輛，同比增長68.81，7月份國產轎車開創了單月銷量10萬輛的新紀錄。預計2002年全年國產轎車銷量可達110萬輛。若包括載貨車和客車這兩類車型，2002年18月份已完成汽車銷售207萬輛，預計2002年全年可超過300萬輛，成為繼美、日、德后的第四大汽車消費國。

24、在全球市場增長不快的背景下，我國汽車市場呈現一支獨秀之勢。有關專家根據國際通行的預測模型，預測我國2009年將進入汽車普及時代，推斷汽車社會即將來臨，（注：汽車社會是日本專家上世紀70年代提出來的，即以汽車普及為標志，由此發生大量不同以往時代的現象，如人際關系急劇變化，社會節奏明顯加快等）。按照國際慣例，以一個國家私人用車在汽車保有量中超過50，年消費量中超過70作為私人汽車消費時代來臨的標志，中國珠三角和長三角的一些城市已經進入私人汽車消費時代。從社會文化角度看，汽車文化已儼然成為新興的消費文化，具有極強的生命力和滲透力。進入新世紀以來，汽車話題成了人們的熱點話題，每一次場面火爆的車展也表明

25、汽車開始與老百姓關系越來越密切，以時尚和現代為理念特質的汽車文化越來越得到人們的認同和推崇。據了解，私有汽車市場購車主體多是事業有成的年輕人，在他們的消費觀念中，汽車是延展生活內容，提升生活品質的重要工具，他們將日益成為潛在的消費群的主體，推動汽車業的持續發展。二、我國汽車市場處在群雄并起，競爭劇烈的階段正是我國汽車市場處在大發展時期，汽車市場明顯具有投資主體、投資模式、營銷手段多元化的特征，群雄并起，劇烈競爭，市場正處在多個競爭主體的磨合期和整合期，結果必將會導致缺乏競爭力的競爭者在市場中被淘汰出局。在汽車銷售的有形市場上，我國存在多種不同的銷售市場模式，以金字塔式多級銷售為主。國產車主要有

26、：1.產銷結合模式。以一汽、二汽和上汽等大汽車集團為代表，該方式有利于加強對市場的參與和控制，加強與顧客聯系，提高品牌知名度；2.產銷分離模式。為大多數資金實力較弱，銷量較小的企業所采用。當然，不同的汽車生產企業會根據各自資金實力和市場策略，采用不同銷售模式。但在整體上，根據相關研究，在相當長時間內我國的汽車營銷模式是以汽車商店為主，專賣店為輔，以租賃營銷模式為補充和以網絡直銷為方向的發展模式。市場規模化和專業化傾向會越來越明顯。312我國汽車市場發展的存在問題與發展優勢1、存在問題汽車行業重生產輕流通，重供給輕服務的現象突出，難以應付入世的挑戰。根據歐美發達國家的經驗，在一個完全成熟的汽車市

27、場中，5060的利潤在服務中產生，與國外相比，我國差距和發展空間都較大。加入WTO后，我國汽車業的市場格局將發生巨大變化，國內市場國際化趨勢將更為明顯，一是商品進入的進一步國際化，二是資本輸入的國際化。因此，隨著我國世貿條款的逐步實施，國外汽車巨頭必然進入我國搶占汽車貿易市場，為應付入世挑戰，構建有競爭力的汽車貿易服務模式對我國汽車業健康發展極為重要。汽車產供銷三者的關系不夠協調，體制有待完善。由于以產品為主導的市場供求關系沒有發生根本變化，相對于汽車生產企業來說，銷售商處于弱勢地位，沒有一個團體能保障他們的利益，廠商關系微妙。一旦進口車增加，國內經銷商可能會擺脫從屬的地位，成為進口車的銷售網

28、絡，威脅國產車市場。相對于經銷商與生產企業的關系，消費者也處在弱勢地位。如果產供銷的關系不協調，體制不完善，加入世貿后，國產車市場會受到較大沖擊。汽車銷售市場弊病多多，市場建設迫在眉睫。我國汽車銷售市場往往滿足于當前的業績，各種軟硬件環境未能及時改善。目前的弊端主要體現在：缺乏市場規劃；臨時建筑、假坑騙和占道經營的現象突出；缺乏永久性市場，市場管理混亂等等。這些已成為很多城市汽車市場的問題。它既與人們日益增長的高品質服務的需求相矛盾，也落伍于國際上汽車有形貿易市場，不利于與國際接軌，不利于市場發展。因此，汽車市場建設迫在眉睫。2、發展優勢基礎優勢。可觀的汽車生產量和銷售量是我國汽車行業發展的基

29、礎。我國汽車行業效益不俗。據中國汽車工業協會統計，2002年1至7月份，汽車全行業完成工業總產值3723.82億元，同比增長29.44，產品銷售收入3598.88億元，同比增長31.05，利潤總額達221.90億元，同比增長51.14，主要經濟指標增長幅度比較大，均實現增產增收。政策優勢。基于汽車行業對我國經濟發展的巨大推動作用，國家積極出臺相關政策，扶持汽車行業發展。1994年，國務院頒布了我國汽車工業第一部政策性法規汽車工業產業政策，以此產業政策為導向，推動我國汽車產業步入一個快速發展的新階段。各地區也根據自身發展實際，紛紛出臺地方性法規，推動汽車市場的發展。可以預見，隨著十五計劃和我國繼

30、續擴大內需政策的實施，今后會有更多有利于汽車生產和消費的政策出臺。政策的扶持為汽車業發展提供強大動力。大環境優勢。進入新世紀，和平與發展仍是當今世界的兩大主題。我國經濟正處在經濟穩定發展時期，國家實行積極的財政政策，擴大內需，加快基礎設施建設，這些為汽車業發展提供了重要動力。同時，我國居民人均可支配收入不斷提高，為居民高檔消費提供了前提。人們消費觀念的改變和時間觀念的加強，社會汽車文化的普及等為汽車業發展提供良好的社會氛圍。產業自身的關聯優勢。汽車產業本身具有極強的關聯效應。有資料表明，汽車業能帶動100多個相關產業的發展，如上游的鋼鐵、機械、橡膠、石化、電子、紡織等行業，下游的保險、金融、銷

31、售、維修、餐飲、旅館、加油站等服務行業。據統計，汽車制造業每增值1元，給上游帶來的增值至少是1元，下游則至少是2元。另據專家預算，今后10年我國每年GDP新增量中，有1/7至1/6由汽車產業提供。可見，汽車產業對整個社會具有極強的經濟拉動效果。同樣的，由于汽車業上下游產業的關聯效應，上下游產業的發展也反過來促進汽車行業的發展。313我國汽車市場的發展趨勢國內著名經濟學家、汽車專家對中國汽車業發展普遍持樂觀態度。普遍認為，中國汽車業雖然處于起步階段，但推動中國汽車快速發展的因素已經具備，在今后相當長的時間內，中國汽車大發展的趨勢不可逆轉。按照國務院發展研究中心產業經濟研究部部長劉世錦的預測，在今

32、后10到15年，中國將成為最大的汽車消費國，汽車保有量將超過1億輛，同時也將成為最大的汽車生產國；只要走市場化發展汽車產業的路子，在今后不很長的時期內，中國汽車業的中低檔產品價格可能降至世界最低水平之列，中國將成為世界上具有競爭力的汽車生產國。同時，在有形的汽車貿易市場發展上，將以完善的市場服務為導向，以運用電子化和信息化技術為手段，規模化和規范化經營、專業化和綜合化服務相結合以及多品牌聚合營銷模式將成為市場的主流。32廣州市汽車市場發展概況與趨勢321廣州市汽車市場特點1、大市場特點。汽車保有量多，產銷量大，是華南地區汽車行業的龍頭，在全國汽車市場中具有重要的地位。在保有量方面，據有關資料顯

33、示，2001年廣州市汽車保有量達53萬輛，比2000年增長29。而廣東汽車保有量達200萬輛，比上年增長16，居各省、直轄市之首，其中私人汽車保有量達105萬輛，同比增長19.3，占全省汽車保有量的52.5。在汽車生產領域，廣州市將汽車工業定為支柱產業，提出十五規劃的發展目標是汽車工業年總產值達1000億元，年汽車生產總量達80萬輛。在銷售領域，廣東省的汽車銷量已占全國汽車總銷量的三分之一。廣州市17月份則共有32912輛新車上路，平均每月賣出4900輛車，2002年上半年汽車銷售總量與上年同比增長在30以上。其中，相當一部分的汽車是銷往珠三角及其他地區。可以毫不夸張地說，擁有珠三角，就等于擁

34、有廣東和華南的市場。角逐廣州市場，是角逐珠三角市場的關鍵。汽車行業市場基礎好，發展后勁足，輻射范圍廣，處在快速發展的黃金時期。據廣州市統計局城調隊最新的統計資料顯示，珠三角一些城市已經率全國之先，提前進入汽車普及時代。東莞、深圳、順德三個城市每百戶城鎮居民家庭汽車擁有量分別達16輛、14.5輛和14輛。國際上通常以每百戶有10輛的汽車作為普及時代標準。據此，則東莞、深圳、順德已率先進入汽車普及時代。整個珠三角每百戶家庭汽車擁有量達2.33輛，居全國前列。據統計，廣州市2001年人均可支配收入達14694元，居上海、北京、天津、重慶之前。而廣州市城調隊在對年收入超過6萬元的高收入家庭（占全市家庭

35、的10）的抽樣調查結果表明，17家庭擁有私家車（非營運）。在另一項城調隊的1萬戶家庭調查顯示，未來一年計劃買車家庭占被采訪戶的2.8，這表明盡管由于用車成本高等原因，廣州市每百戶家庭汽車擁有量不及深圳等市，但廣州市人均可支配收入高，汽車消費市場潛力巨大。在停車難，交通堵塞，消費政策等外部因素改善的情況下，其釋放的需求將十分驚人，珠海和佛山等市也是如此。廣州市作為廣東省的省會城市和我國的南大門，正朝著一個繁榮、高效、文明的國際性區域中心城市和適宜創業發展又適宜居住的山水型生態城市的目標努力，廣州市汽車市場的發展將有利于增強廣州市汽車業對國民經濟的貢獻，有利于鞏固提高廣州市作為華南地區中心城市的地

36、位和作用。廣州市整體經濟發展又將使得廣州市汽車市場的輻射范圍更加廣闊，進而鞏固廣州市汽車市場在華南地區的中心地位。經濟發展和汽車市場兩者相得益彰，休戚相關。在廣州市落實“中變”工程，貫徹新的發展戰略，以及國民經濟持續穩定增長的背景下，廣州市汽車行業正面臨前所未有的發展機遇。2、有形的銷售市場特征。分散化而又相對集聚的分布特征。廣州市現有200多戶整車銷售店和約2000戶中小型汽車配件和用品店散布在各區街道，相對集中分布在市區內環路內及其外側一帶。其中，較具有代表性的整車市場分布在機場路、天河北、珠江新城等地，汽車配件及用品市場主要分布在廣園路、恒福路、永福路等地段，體現出既分散又集聚的特征。這

37、些市場按區域分布，可以劃分為“七大銷售板塊”，其中包括：1.機場北路板塊。位于機場北路410號，有占地7萬平方米的廣東汽車市場。2001年銷售額達60億元，堪稱華南地區規模最大功能最齊全的機動車交易市場。2.天河北路板塊。內有廣州汽車博覽中心，占地4萬平方米，位于天河北路163號，是廣州市中心繁華地段最大的汽車市場。2001年銷售額達30億元。3.黃石東路板塊。是廣東省最大的輕客和輕卡市場，該板塊自發形成，臨時建筑較多。4.廣州大道南板塊。廣州大道南的華南汽貿市場占地5萬平方米，分布著60家大小汽車經銷商，該市場是廣州市兩家定點舊機動車交易市場之一，二手車交易量約占總交易量的三成。5.下塘西路

38、板塊。以賣進口車為主，二手車也以中高檔為特色，但用地面積小，發展潛力不大。6.珠江新城板塊。位于廣州大道以東，黃埔大道以南，華南快速干道以西，包括廣東國際名車城和廣東名車交易市場兩個綜合性賣場。7.黃浦東路板塊。有南方進口汽車城，占地16.54萬平方米，具有保稅經營優勢，但功能較單一，以進口車為主。8.環市東路板塊。沒有突出的龍頭銷售企業，以經營高檔進口車為主。其余的車行零星分布各區。從經營規模看，也體現分散化特征。廣州市有各類汽車經銷商和零配件供應商以分散經營為主，量多面廣，力量單薄，如此小的規模不能體現汽車市場專業化、規模化和綜合化的優勢，難以適應入世的需要和面對來自外資的挑戰。相對落后的

39、業態特征。現有市場大多分布在市區交通繁忙地段，增加了城區交通壓力，影響了城市景觀。同時，很多車行屬臨時建筑，發展空間狹窄，經銷商往往持短期行為，有些則以假冒偽劣商品沖擊市場，增加了市場整治難度。有些以周邊閑置地臨時搭建為市場用地，根本不考慮城市規劃的用地控制，更談不上改善消費環境。原有汽車市場“臟亂差”的現象，形成了廣州市汽車市場相對落后的業態特征。這與廣州市的總體發展戰略相違背，也不利于鞏固廣州市汽車市場在華南地區的中心地位，不利于廣州市物流產業素質的提升。多樣化的銷售模式。目前廣州市形成了由汽車專營模式，汽車商店模式，準汽車大道模式和它們之間相結合構成的多樣化金字塔型的銷售模式。多主體的競

40、爭格局。現有汽車銷售市場的經營主體包括國有資本、集體資本、民營資本以及其他民間資本，形成了各種資本同時運作的多主體競爭格局。以高中低結合，中檔轎車為主體的消費結構。廣州市汽車消費結構具有如下幾個特征：1.轎車是銷售主體車型。2002年上半年共銷售18272輛轎車，占汽車總銷量的55.5；2.國產轎車為銷售主體。17月份國產車銷量達28856輛，占汽車總銷量的88；3.中高檔轎車成為消費者首選。根據廣東省城調隊的調查資料，在計劃買車的家庭中，選擇1120萬元中檔車的比重最大，占53.0，選擇價格超過20萬元的家庭占21.5，表明中檔車型是消費者選擇的主體。而實際上，來自廣物汽貿廣東汽車市場的數據

41、表明，消費者購車的平均價格為15.3萬元，這與城調隊的調查數據基本一致。市域為主體市場，珠三角為重要市場的區域市場格局。據初步統計，2002年17月份，廣州市共銷售汽車約4.8萬輛，其中有1.5萬輛銷往珠三角其他地區，表明廣州市汽車銷售主體仍是以本地銷售為主體，但珠三角市場已經成為廣州市汽車市場的重要組成部分，成為各商家銷售量的增長極。322廣州市汽車市場的存在問題與發展優勢1、發展優勢市場優勢。珠江三角洲的深圳、東莞、順德均跨入汽車普及時代，佛山和珠海等市也是汽車消費日漸普及的地區，廣州市自身的汽車需求潛力巨大，市場前景廣闊。此外，廣州市已經形成了若干輻射范圍較廣，知名度較高的綜合性市場，為

42、以后市場的升級打下良好基礎。隨著我國加入世貿后汽車市場的逐漸放開，進口關稅的下調，進口車許可證發放程度的松動，國內、國外汽車行業之間的競爭日益加劇，導致市場供求關系發生改變，將會引發汽車較大幅度的降價。據廣東省城調隊消費價格處的一份經常性調查統計顯示，今年19月份廣東省城市居民汽車消費價格累計比去年同期下降了10.3，與2000年的消費價格水平相比則下降了16.9。汽車的降價無疑激活了居民消費能力，擴大市場優勢。區位優勢。廣州位于廣東省中部，地處珠江三角洲腹地，毗鄰港澳，東南與西南分別與深圳和珠海經濟特區近鄰。除自身經濟發展水平較高外，臨近的珠江三角洲其他地級市均為經濟較發達地區，該地區整體消

43、費水平高，是廣東乃至全國汽車普及的領頭雁。同時，廣州市交通區位條件好，是華南地區的交通樞紐和港口城市，是華南地區最大的商業和金融中心，自古商貿傳統發達，具有發展大宗高檔消費市場的先天條件。經濟優勢。廣東私家車悄然進入尋常百姓家庭，其原因首先得益于廣東經濟的高速發展和居民消費能力的普遍增長。廣州市作為我省的經濟文化中心，經濟優勢則更為明顯。改革開放以來，廣州市經濟發展水平不斷提高，經濟結構不斷優化。根據廣州市“十五”規劃，到“十五”期末，廣州市GDP將達到4880億元，年均增長12%左右；人均GDP6.4萬元，年均增長10%。城鎮居民人均可支配收入、農村居民人均純收入分別達到22200元和945

44、0元，人們生活達到比較富裕階段。與經濟發展密切相關的是，隨著經濟發展，政府可以有更多的公共開支進行交通運輸建設，改善用車環境，推動汽車消費。總之，經濟的發展和人們生活的水平提高必然加快汽車普及時代的到來，為廣州市汽車市場發展提供最重要的動力。政策優勢。汽車市場對政策有極強的敏感性。從宏觀政策角度，廣州市的“十五”規劃明確提出支持汽車業發展，提出“培育壯大電子信息、汽車、石油化工三大支柱產業”，把汽車作為三大支柱產業之一，提出“以本田轎車為龍頭，逐步擴大規模，提高產業集中度，技術水平和零部件配套國產化程度，使廣州成為全國重要汽車生產基地”。另一方面，在“十五”規劃中也明確提出“著力發展現代物流業

45、”，“加快形成廣州國際性區域物流中心功能”。同時提出“積極引進國內外大型流通企業集團，創新現代商品流通模式，鞏固廣州作為華南地區商品集散中心和全國性購物中心地位，力爭發展成為國際埠際貿易中心”。隨著汽車生產的發展，鼓勵私家車消費政策的實施，汽車流通領域必然迎來新的發展機遇，汽車市場將會成為廣州市流通業創新的重點。在微觀消費政策上，政府鼓勵私車消費的政策逐漸出臺，如各種稅費的降低，汽車上牌手續的簡便化等，都會極大促進汽車市場的發展。2、存在問題量多面廣，檔次偏低。眾多的整車銷售店和零部件配套店零星分布在市區，總體的經營環境欠佳，發展檔次低，缺乏具有現代化軟硬件條件并與國際接軌的永久性汽車市場。布

46、局隨意，發展無序。汽車市場布局具有隨意性和自發性，不能與廣州市總體規劃相協調，影響城市景觀，增加整治難度。市場面窄，有待開拓。廣州市汽車市場整體建設起點不夠高，定位偏低，整個華南五省區的整車銷售市場的開拓空間較大，作為華南地區汽車市場中心的地位有待進一步提升。323廣州市汽車市場發展趨勢隨著人們消費水平的不斷提高，政府對汽車行業的日益重視和扶持，廣州市必將進入私人汽車消費普及的時代，廣州市汽車市場面臨巨大的發展機遇，產銷量會不斷提高，生產工藝不斷改進，新車型和品種不斷問世，汽車文化深入人心。汽車流通業也將面臨市場重整和升級的機遇，汽車服務產生的增值效益的比重會有較大的提高，汽車銷售繼續保持多元

47、化的模式，高檔化、規模化、大型化、規范化的汽車市場會逐漸取代分散無序的汽車賣場。汽車市場將成為廣州市搞活大市場，提升華南地區商貿中心職能的一個亮點。33廣州市汽車進出口市場分析與預測331目前的汽車市場格局特征據了解，廣州市目前車市結構依然是以國產轎車為售量主體。廣州市2002年17月份國產車銷量達28856輛，而進口車只有4056輛，不到銷量的12，國產車占據絕對優勢。一方面是因為國產車越來越受到市民認可，另一方面也是由于現階段的消費者更多考慮的是合理的性價比，對汽車品牌沒有很高的認可度，車型和價格是消費者考慮最多的因素。此外，進口車許可證資源不足也是國產車占市場售量主體的重要原因。332汽

48、車進出口以及中國入世對廣州市汽車市場的影響我國加入WTO后，汽車服務貿易領域將打開國門，迎接來至國際資本市場的挑戰。按中國加入世貿的承諾，從2002年起，汽車進口配額每年遞增15，至2005年取消；海關進口關稅逐漸降低，以轎車關稅為例，從目前的80降至2006年7月的25；零配件進口從目前的30降至2006年的8。同時允許外商合資設立汽車連鎖店，到2006年取消連鎖店不能超過30家以及外方不能控股的限制。有資料表明，在一個完全成熟的國際化的汽車市場中，汽車銷售利潤約占汽車業利潤的20，零部件供應利潤占20，而5060利潤是在服務領域中產生的。而我國的汽車流通業發展水平比較低，汽車經銷商多為傳統

49、貿易商，其貿易方式、服務內容、售后服務以及新技術應用等方面與國外同行相比差距較大。同時，中國汽車市場在二手車交易等方面仍有廣闊空間。廣州市汽車市場也將面臨進口汽車對市場的沖擊，價格和利潤空間會逐漸下降，市場格局會發生變化，國際跨國公司必然會搶占廣州市的汽車貿易服務市場，擴大在廣州市汽車服務業中的份額。隨著我國加入世貿承諾的不斷兌現，廣州市汽車市場發展面臨越來越嚴峻的挑戰。汽車市場會出現進口車與國產車銷量此消彼長的競爭格局，在汽車生產和流通領域與國際接軌的特征越來越明顯。汽車服務業商機得到充分挖掘，二手車市場會越來越發育，汽車服務業在服務內容和新技術運用上會越來越改善，電子和信息化技術運用會越來

50、越普遍，以專業化、綜合化、規模化和規范化經營為主流的市場模式越來越得到廣泛的認可。34項目的市場定位、競爭對手及市場策略341市場定位：立足廣州，面向珠三角，輻射華南廣州市中田國際汽車城項目是在充分研究我國和廣州市汽車市場發展的基礎上，順應我國加入WTO后的汽車市場發展趨勢，響應廣州市發展現代流通業的產業政策而作出的重要舉措。項目立足廣州市具有的巨大潛力的汽車整車銷售市場和零配件市場以及其他汽車業服務市場，同時將整個珠三角地區作為重要的市場區域。遠期更是將包括珠三角外其他地區的整個華南地區作為市場輻射范圍。市場的興建，將極大改善廣州市目前無永久性汽車市場的現狀，促進汽車市場的升級換代，鞏固廣州

51、市為華南地區汽車市場中心的地位。342競爭策略：整合國內市場，促進有序競爭，堅持以人為本，造福廣大市民，打造支柱產業，迎擊入世挑戰中田國際汽車城項目將以建設舒適的購物環境，完善的售后服務，規范的市場管理，品味卓然的汽車文化為目標，改善目前廣州市市場分散，管理混亂的不合理現狀，促使形成全行業合理有序的競爭格局。中田國際汽車城項目將秉承以人為本的原則，充分挖掘汽車文化，在項目規劃設計、市場運營管理各方面為消費者提供上檔次、全方位的完美服務，采用多品牌聚合營銷的方式有效降低車價，促進汽車理性消費，造福廣大市民。中田國際汽車城項目將放眼全球視野，正視入世后汽車市場逐漸完全放開的嚴峻現實，充分貫徹廣州市

52、將汽車作為支柱產業發展的政策取向，在流通業方面創造更好的經營環境，從流通領域打造廣州市汽車產業的支柱地位，全面提升廣州市汽車業的產業素質，應對入世后面臨的來自汽車流通業的巨大挑戰，樹立民營流通企業的一面旗幟。343市場策略：搞活大市場，促進大流通，發揮大效益廣州市汽車市場發展是廣州市大商業、大流通、大市場的重要組成部分，是鞏固廣州市作為華南地區商貿中心地位的重要舉措，是實現廣州市總體發展戰略的重要步驟。中田國際汽車城的成立將會給當地甚至廣州帶來巨大的社會和經濟效益。首先它可以增加稅收。其營業收入估計會有150億200億，若按稅收等于收入的5.5%來計算，則汽車城每年可上繳稅收8.2511億元。

53、這是廣州2001年稅收的？%。其次它還可以增加就業。規模宏大的汽車城，其銷售、商旅、維修等功能都會產生較大的崗位需求，從其功能和規模綜合考慮，預計可容納？人就業；而與汽車市場相關的行業如物流配送業、倉儲業、旅游業、運輸業等也會受到帶動，就業崗位也會相應增加。因此，中田國際汽車城項目將以打造與國際接軌，在國內領先的汽車市場為已任，將汽車文化納入發展視野，力求從市場角度提高和創造廣州市乃至華南地區的汽車消費需求，推動廣州市汽車流通業做大做強，取得最佳的社會和經濟效益。為此，在具體市場策略上，將走規模化、集約化、專業化、信息化的道路，以品牌為紐帶，創建一個打破地區、行業、所有制界限的新型營銷體系，建

54、設成為華南地區乃至中國最大型的整車及零配件汽車貿易集散地之一。344項目市場開發戰略：全面發展，分步推進。在項目安排上，采取全面規劃，分期引進的策略。即將中田國際汽車城建設成為功能多元化，管理現代化的汽車市場。汽車城將融合包括中外名車展覽、新舊車交易、汽車配件和用品供應、租賃服務、進出口業務、儲運配送、金融保險、信息咨詢、餐飲旅館、辦證服務等功能，不斷改進汽車貿易的功能結構（如含售車、零部件供應、維修服務的三位一體模式，以及在此基礎上加上信息反饋和處理功能的四位一體模式等），把汽車城建設成為購物環境優美的商貿中心，成為珠三角地區富有特色的汽車文化的輻射中心。在具體功能的開發上，第一階段以基礎設

55、施先行，以培育汽車文化氛圍為導向，重點建設高檔次的新車交易市場、汽配件和汽車用品市場，以及相配套的辦證廳和基礎設施等。第二階段逐步完善信息咨詢和金融保險等功能。在市場規劃上，采取統一規劃，分期開發的策略。即將中田國際汽車城發展成為高起點規劃，高標準建設的超大規模的汽車物流中心。在具體規劃上，根據汽貿城的功能定位和開發時序，第一期工程占地800畝（計533333 M 2），位于場地的中北片，主要建設展示中心、綜合辦證廳、品牌汽車3S店、車場以及有關基礎設施和公建配套設施等。第二期工程占地1050畝（699999 M2），主要建設酒店及商務會議中心、汽車銷售店、二手車銷售市場、保稅倉庫、主題公園、

56、培訓中心、檢測中心等。第四章 選址與建設條件41場址項目選址于廣州市白云區太和鎮白云大道與北二環高速路交匯處，屬于舊白云機場和新白云機場的中間地帶，毗鄰新廣從公路、機場高速公路等多條交通干線，到廣州火車站有直達線路。陸路和航空交通十分方便。42 自然條件421 氣候廣州地處南亞熱帶，北回歸線附近，屬典型的南亞熱帶季風性海洋氣候，具有夏無酷暑、冬無嚴寒、降雨較多、光熱充足等氣候特征。項目基地一面近山，具有某些山地小氣候特點，但由于山體矮小，加之項目面積較大，小氣候的影響可忽略不計。422 日照廣州的光熱資源充足，年平均日照時數為1875.1小時1959.9小時，年太陽總輻射量105.3千卡/平方

57、厘米109.8千卡/平方厘米。423 氣溫廣州常年常夏無冬，年平均氣溫為21.421.8，一月平均氣溫13.3，7月平均氣溫28.4。項目所在地地處廣州北部，平均溫度稍低，但日均氣溫都在0以上。424 風冬夏季風交替是廣州季風氣候的突出特征。冬季的偏北風因極地大陸氣團向南延伸而形成，寒冷干燥；夏季偏南風因熱帶海洋氣團向北擴展而形成，溫暖濕潤。夏季風轉換為冬季風一般在9月份，而冬季風轉換為夏季風一般在4月份。此外，每年4-10月份是臺風的多發期，廣州地處東南沿海，受臺風的影響較大，但近年在廣州造成重大破壞的臺風數量不多。425 降水廣州雨量充沛，年均降水量為1694，雨季（49月）降水量占全年的

58、85%左右，因受地形影響，北部山區多于平原。同時，雨季與強光和高熱同期，形成了相當高的氣候生物潛力，達77865千克/公頃。426 水資源廣州本地水資源較少，人均占有量不高。全市水域面積7.44萬公頃，占全市土地面積的10%。主要河流有增江、流溪河，東江流經廣州市匯合珠江入海。本地水資源總量81.29億立方米，其中地表水60.1億立方米，淺層地下水20.37億立方米，深層地下水0.82億立方米。廣州市地處南方豐水區，屬珠江水系河口區范圍，過境水資源相對豐富，總量達1245億立方米，為本地水資源的15倍。428 地質廣州東北部為中低山區，中部為丘陵盆地，南部是沿海、沿江沖積平原，為珠江三角洲的組

59、成部分。本項目基地位于廣州市中心區北部，背靠低山丘陵，但地面起伏不大。地貌單一，地質構造簡單。429 植被廣州市的自然條件為多種生物棲息繁衍和作物 種值提供良好的生態環境，生物種類繁多，生長快速。地帶性植被為南亞熱帶季風常綠闊葉林，但天然林已極少，山地丘陵的森林都是次生林和人工林。目前項目基地為大片農田、果林所覆蓋，生態環境良好。 43交通運輸條件由于珠江口島嶼眾多，水道密布，有虎門、橫門、磨刀門等水道出海，使廣州成為中國遠洋航運的優良海港和珠江流域的進出口岸。廣州又是京廣、廣深、廣茂和廣梅汕鐵路的交匯點和華南民用航空交通中心，素有“南大門”之稱，海陸空交通十分發達。項目基地交通條件非常優越，

60、廣從公路貫穿項目基地西側，東有京珠高速公路，北接北二環高速。距新機場約十五分鐘車程，到市中心區也不過20分鐘。44社會經濟狀況441 中國社會經濟狀況雖然近年亞太地區經濟下滑，但是中國大陸地區經濟表現卻一枝獨秀。根據亞洲開發銀行的評估，中國在2001年的經濟增長率為7.3%，其增長主要是因為強而有力的內需拉動，大幅度地抵消了全球經濟不景氣對外銷的影響。由于中國擁有龐大的內銷市場，其發展前景遠比鄰近國家樂觀。再加上政府部門的大量公共投資和高額的外國投資，在可預見的未來國內經濟增長仍會保持強勁。2001年發生的兩件大事對中國經濟發展影響深遠，一是申奧成功，二是加入WTO。前者對中國經濟影響公認為以

61、積極因素居多。而對于后者影響的爭議卻頗多，一般認為：在短期，加入WTO會使中國付出一些社會成本，如對產業發展的沖擊、政治法制改革等；但從遠期來看，入世可以清除中國在改革開放中一些自身無法解決的障礙，對中國的發展是有利的。442 珠江三角洲地區的社會經濟狀況在改革開放的二十多年來，珠江三角洲地區一直是廣東省乃至全國的經濟發展重心。目前，珠三角已成為世界最大的出口型制造業生產地，其生產額占廣東省2000年生產總額的70%以上，發展速度也超過中國其他地區。近年來，珠三角各市的政府都積極和有計劃地培植策略性的高新科技產業，使之成為主導工業，從而帶動整個地區的經濟結構轉型，珠三角的發展前景一片光明。44

62、3 廣州市的社會經濟狀況作為珠三角的核心城市，廣州市的經濟總量和經濟增長始終位于全國前列。2001年廣州市人均GDP達3.8萬元，比上年增長12.7%；人均可支配收入14694元，比上年增長5.2%，經濟發展勢頭良好。廣州始終走在改革開放的前沿，在利用外資，引進技術，對外合作等方面卓有成效，2001年實際利用外資31.76億元，位居全國十大城市之首，這說明廣州在發展外貿方面有很大優勢。在經濟發展的帶動下，廣州市民的消費呈現高層次化的趨勢。根據發達國家的經驗，居民消費從千元級向萬元級、十萬元級消費發展，需要7-10年的資金積累期。廣州市居民從20世紀90年代中期起就已進入消費升級的資金積累期，相

63、信不久的將來萬元級、十萬元級的高檔耐用消費品逐步進入家庭，特別是后幾年內小汽車、豪華住宅、高檔鋼琴將會迅速進入先富起來的家庭。在社會狀況方面，廣州在“中變”期間，加大了城市景觀、城市交通的改造力度，使城市形象、社會面貌煥然一新，街道整潔、空氣清新，市容美觀，交通順暢，為廣大市民創造了良好的居住和工作環境，也為投資者創造了良好的投資環境和營商環境。第五章 工程建設方案51 項目組成及場地規則511 項目組成本項目規劃控制用地133.3公頃，其中：工程占地123.3公頃，預留后續項目用地10公頃。整個工程將分為二期進行建設。表5-1 廣州中田汽車城構筑物一覽表序號工程名稱結構形式、規格占地面積建筑

64、面積備注第一期工程1展示中心框架結構，現代風格16000M232000M22綜合辦證廳框架結構，現代風格5000 M25000 M23品牌汽車框架結構，現代風格82000 M282000 M24汽車銷售店框架結構，現代風格35500 M235500 M25試車場100000 M2100000 M26配件及用品市場磚混結構40000 M240000 M27基礎設施建設8公建配套設施建設第二期工程9酒店及商務會議中心框架結構，現代風格6000 M230000 M210汽車銷售店框架結構，現代風格50000 M250000 M211配件及用品銷售磚混結構50000 M250000 M212二手車銷售

65、磚混結構30000 M230000 M213培訓中心框架結構，現代風格5000 M210000 M214檢測中心框架結構，現代風格2500 M25000 M215維修中心框架結構，現代風格2500 M25000 M216物流中心框架結構，現代風格32000 M232000 M217保稅倉框架結構，現代風格50000 M250000 M218主題公園50000 M250000 M2合 計556500M2606500M2第一期工程占地53.3公頃，位于場地的西南片，建設內容有展示中心、綜合辦證廳、品牌汽車3S店、試車場以及有關基礎設施和公建配套設施等。第二期工程占地70公頃，圍繞第一期場地，建設內

66、容主要有酒店及商務會議中心、汽車銷售店、二手車銷售市場、保稅倉庫、汽車主題公園、培訓中心、檢測中心等。詳見表5-1。512 工程場地規劃工程用地位于105國道太和鎮石湖村路段，規劃控制用地面積約133.3公頃，整個地塊被105國道分割為東西兩部分，東側用地113.3公頃，西側用地約20公頃。其中，西側用地布置為汽車配件及用品市場。東側用地以場內環路為界，形成內圈和外圈。內圈中布置集中式汽車展廳，各自功能獨立又有機相連的汽車3S品牌店，汽車銷售店、綜合營業廳、培訓中心等，形成一個較為完整的展覽、銷售、服務功能區。外圈則將酒店及商務會議中心、生活區、檢測中心、維修中心、保稅倉、物流中心、試車場以及

67、卡丁車賽場、汽車文化主題公園、特種車市場、二手車市場等配套設施依次布置，形成一個配套內圈中心區的外圈服務區域。（詳見規劃平面圖）。在此次規劃設計中，各個功能分區之間及建筑物周邊及主要區內道路兩旁都布置了大面積的綠化，配合場地中的噴泉、戲水池、主題雕塑等景觀設計，既有效地劃分、又有機地串聯起主要的功能區，同時，也美化環境，充分體現經濟效益、社會效益、環境效益并重的生態化設計原則，力圖成為廣州市集汽車商貿、游憩、休閑為一體的新景點，提高該汽車城的綜合競爭力。交通方面，區域內部采用完全人、車分流的設計。車流系統主入口設在105國道側，南北設兩個入口，形成“U”型環路，由主環路延伸出的支路將各組建筑相

68、聯接。停車場分為三類：一是地面集中停車，分布大型公建附近，二是半地下集中停車，分布酒店下，滿足員工的需要，三是地面臨時停車，布置在每組建筑物入口處，方便到訪來客。人流系統與車流完全分開，與105國道側人行道相聯，有天橋與汽車配件及用品市場部分相銜接，方便到達各中心區域。其他的有貨流，主要考慮借助主環路出入保稅倉庫及物流中心。信息流，包括擬建寬帶網，形成市場內部及外部的現代通訊網絡。同時，形成一個顧客、銷售、服務人員面對面交流的非正式和正式系統空間網絡，包括展示和培訓中心，汽車文化主題公園，卡丁賽車場等。52 場地概述521 地理位置本項目位于廣東省廣州市白云區太和鎮石湖村，總用地面積約2000

69、畝，105國道貫穿場地，距廣州新機場僅15分鐘的車程，距華南最主要的鐵路樞紐站廣州站，亦不超過25公里，航空、公路、鐵路運輸均較為方便。522 地形地貌場地的地形基本平整，少有起伏，最高點與最低點海拔高程相差在5M以內，東北部有105國道及一條灌溉明渠貫穿其中。現狀用地由荔枝園、菜地、水塘及部分荒地構成。現場有少量臨時建筑物、構筑物。523 地質情況詳見第四章。53 總圖布置531 總圖概況廣州中田國際汽車城的規劃設計由廣東海外建設勘察設計院負責設計，項目規劃控制用地133.3公頃，總建筑面積606500M2；綠化面積650000M2，建筑占地面積556500M2，設計的原則包括：（1）定位為

70、華南地區領先的，大規模、高檔次、可以提供汽車商貿、修配、游戲、娛樂等多種功能的綜合汽車城。（2）充分體現以人為本的精神，強調生態保護，人文建筑環境的有機結合，強調人與自然的和諧共處，及可持續發展的設計概念。（3）努力體現廣州地方文化的傳統與內涵，探索時代性、地方性的結合，近期效益與遠期效益的結合，社會價值、環境等方面效益的結合。532 擬建主要建筑概述（1）展示中心展示中心位于場地入口廣場處，建筑面積為32000M2，層數為二層，占地面積16000M2。主要功能包括：汽車展示廳及配套、辦公、服務用房，建筑風格為現代式，采用大面積的落地玻璃窗，使內部展廳采光良好，利于發揮各項功能。（2）綜合合辦

71、證大廳綜合辦證大廳位于場地中圈的南部，主要提供汽車商員有關的各種證件辦理服務，設有汽車牌照辦理，各種稅收服務、金融服務、保險服務等功能。占地5000M2，總建筑面積11000M2，層數為二層，建筑風格亦為簡潔、明快的現代式，與周圍的環境相協調。（3）品牌汽車和3S店及汽車銷售店品牌汽車3S店及汽車銷售店的擬建筑面積為82000M2，及35500M2，位于場地中央；主要功能為銷售品牌及其他汽車。采用一店一棟的門面排列方式沿整體銷售一條街橫向展開，方便顧客前往洽談生意。正面風格爭取既保持一致，又能體現各自品牌的文化、形象特色。（4）試車場試車場，位于場地南角，占地10萬M2，采用國際標準設計及建造

72、，在試車場內，人工模擬各種路面及復雜路況，使顧客在其中試車既可以全方位檢驗汽車的功能，又可以全面體驗在各種路段行駛的感受。該試車場旨在使汽車城為汽車購銷活動的服務更為全面，是汽車城的一大特色。（5）配件及用品市場汽車配件及用品市場，位于105國道分割的西側場地內，交通便捷，方便顧客光臨，建筑總面積有80000M2，主要采用連排式商業鋪面，層數為兩層，擬建成配件齊全，品種繁多，服務周到的廣州最大的汽車配件及用品市場之一。（6）酒店及商務會議中心酒店及商務會議中心位于東側場地的東北角，沿區內主要環路，周圍綠樹環繞，環境幽靜而美麗，擬建筑面積為30000M2，層數擬為1516層，建筑風格采用現代風格

73、，典雅大方，流線似的造型又使該酒店顯得活潑而有生機，與公園區中整體風格協調一致。（7）二手車銷售市場二手車銷售市場、擬作為二期開發的內容，處于場地東西側，沿區內主環路，建筑面積3000M2，采用排檔式的門面排列方式，集中式銷售，使顧客可以充分地貨比三家，擇優而購。（8）培訓中心、維修中心、檢測中心培訓中心、維修中心、檢測中心三個中心，均沿區內主要環路布局，建筑面積培訓中心為10000M2，檢測中心5000M2，維修中心5000M2，主要用房為一層，方便顧客，建筑風格均利用現代簡潔的建筑設計風格，分別為顧客提供各種汽車檢測、知識培訓、以及汽車維修服務。（9）物流中心、保稅倉庫三個單獨設置的物流中

74、心，以及面積達5000M2的保稅倉庫，位于場地的東南角，沿區內主要環路依次布局，周邊環境優美，貨流交通方便，為各個園區提供倉儲，物流服務。（10）主題公園汽車文化主題公園，位于場地南部，毗鄰試車場，占地面積50000M2，周圍環境優美，綠樹相映，結合汽車主題文化、歷史以及相關知識的介紹，小品、環境設計，擬建成集文化傳統、知識性、娛樂性、藝術性為一體的主題公園。第六章 公用工程61供配電611 配電要求本項目用電量統計見表6-1：工程名稱規格占地面積建筑面積電負荷KW用電量度/年備注一、主要建構筑物酒店及商務會議中心框架結構6000 M230000 M25351412400按330天/年計展示中

75、心框架結構16000M232000M27501200000按200天/年計綜合辦證廳框架結構11000 M211000 M22032000按200天/年計品牌汽車3S店框架結構82000 M282000 M2120192000按200天/年計汽車銷售店框架結構171000 M2171000 M22032000按200天/年計二手車銷售磚混結構30000M230000 M223200按200天/年計配件及用品市場磚混結構90000 M290000 M2200320000按200天/年計試車場100000 M2100000 M21016000按200天/年計培訓、檢測、維修中心框架結構10000

76、M220000 M21524000按200天/年計物流中心、保稅倉框架結構82000 M282000 M2100160000按200天/年計二、景觀主題公園50000 M250000 M22016000按100天/年計三、公用工程路燈150328500按365天/年計通信工程514600按365天/年計污水處理系統3.530600按365天/年計停車場56570按365天/年計合計3787870612 電源本項目基地位于廣州市區邊緣，由于用電量較大，需配置1個變電站。本項目各主要建筑物宜自備柴油發電機組，作為照明和商務活動的后備電源。62給水項目用水主要為汽車維修、維護用水，職員生活用水，服務

77、設施用水及綠化、道路清潔用水。平均日用水量為330m3，低層由市政自來水直供，高層擬由自來水加壓后直供。63消防項目面積較大，且內部易燃易爆品甚多，宜在基地附近設置消防站，基地內部設置消防栓，室外消防栓沿道路設置，間距不大于120米，用水量20L/s；室內各層均應設置室內消防栓，用水量最大30L/s。地下室設雨淋式噴水滅火系統，地下室配、發電房設氣體滅火系統。加油站、易燃品倉庫應遠離人流密集地布置。64排水污水量按給水量，扣除綠化、道路澆灑水和消防用水量后的90%計算，平均新增污水處理量為90m3。本項目排水擬采用雨污分流的排水體制。雨水由雨水系統收集后，經市政雨水管道排入珠江。污水經處理站處

78、理后，達到國家有關污水排放標準后，排入市政排污管道。65通訊本項目擬設置一臺小總機，上千門對外線，內部分機1000門，微波發射塔1臺。各主要建筑物均預留光纖接入口。第七章 環境保護71污染物及來源從本汽車城的功能特點上考慮，在投入使用后主要的污染物來自員工、顧客的生活廢水以及丟棄的生活垃圾。此外，還有少量的清洗油污，酒店的含油污水和油煙廢氣、賽車場的噪音、商品的包裝材料。本項目不產生輻射及其他有毒污染物。711廢水廢水主要是生活污水，來自酒店、店鋪、當地管理人員工作區和居住區，另外汽車檢測維修過程中也可能會產生少量廢水。該項目的用水主要為市政給水，年用水量為12萬噸，其廢水排放量按用水量的90

79、%計算，則為10.8萬噸。污水處理規模按330m3/d設計。參考同類污水的水質監測數據，該廢水水質水量如表7-1：表7-1 廢水主要污染源、污染物濃度序號污染源污染物名稱（單位：mg/L,PH除外）PHCODcrBOD5SS動植物油1生活污水69250150100152含油污水6940025012040712廢氣廢氣主要是餐廳廚房的油煙廢氣，以及汽車城內賽車場的汽車尾氣。713廢棄物城內的主要廢棄物是員工、顧客丟棄的生活垃圾，此外還有銷售商品的包裝廢棄物。714噪音噪音主要產生于試車場和檢測維修中心。72治理措施721廢水治理飲食污水和汽車檢修污水都含有油分，不能直接排放，要進行過濾處理，隔渣

80、隔油后再與生活污水一起作生化處理。因為該項目以銷售、展覽、旅游等功能為主，應配合其對外整體形象，本污水池設施全部埋地，表面覆土，種植草皮、花卉等植物。722廢氣治理在餐廳廚房設置油煙凈化設備處理油煙廢氣，使其達到大氣污染物綜合排放標準（DB4427-89）的相應規定標準。由于賽車場在室外，所造成的尾氣影響不會很嚴重，可以考慮種植對尾氣中有害氣體吸收量較大的植物，車輛安置尾氣凈化裝置。這樣既可消除廢氣，又可美化環境。723廢棄物治理在汽車城場地內設置垃圾桶、清潔車等設施設備，并配置清潔人員及時清掃、分類、集中，每天由垃圾車運送到市政垃圾處理場進行無害化處理。按照市政府的垃圾分類規定分類設置垃圾桶

81、，將可降解、可回收的垃圾由專人負責分開處理。而對于包裝廢棄物可由工作人員綜合利用制作成城內的建筑添加物或裝飾或者作為可回收利用資源處理。724噪音治理汽車城內噪音的污染主要在試車場和檢測維修中心，情況并不嚴重，在安裝靜音設備和隔音設施的同時，可以在試車場和展示中心附近種植樹木，營造園林，利用林木的吸聲和隔音將噪音消減，創造舒適的銷售和旅游環境。第八章 公司定員81組織機構本項目將按照市場經濟的基本規律、現代企業制度的基本要求，結合本項目的特點和需要，科學的安排組織機構：企業的形式是有限責任公司，實行董事會領導下的經理負責制，并依據企業的實際情況設置相應的職能部門。項目建成后，企業主要設置總經理

82、辦、人力資源部、行政部、財務部、資金部、開發部、工程部、商務部、策劃部、對外部、培訓部、物業部等。82 勞動定員根據組織機構設置，勞動定員為290人，擬分為管理層6人，中層管理層36人，普通員工248人。具體的勞動定員暫定如下：總經理辦（8人）、人力資源部（5人）、行政部（30人）、財務部（4人）、資金部（4人）、開發部（8人）、工程部（8人）、商務部（8人）、策劃部（5人）、對外部（5人）、培訓部（5人）、物業部（200人）。第九章 建設方式和實施進度91建設方式本項目采用股份有限公司的形式。公司股東共3人，分別為：1、企業法人：廣東中田投資有限公司注冊號：4400002003484 法定代

83、表人：黃葵冬 地 址：廣州市五羊新城五羊新城廣場19樓19室2、企業法人：廣州聯泉經濟發展有限公司注冊號：4401012011134 法定代表人：胡浩 地 址：廣州市3、自然人：彭洪華 身份證：442830620913001 地 址：肇慶市星荷路四區12棟12座501房92 實施進度921 項目建設周期本項目實施進度規劃總原則是精心組織，充分準備。在保證質量前提下，盡量縮短施工工作時間。1、初步設計階段項目被批準，即委托有資質設計單位進行初步設計。在初步設計所需材料完整準確之日起，40天內完成初步設計。2、施工圖設計在初步設計獲得批準后，60天完成施工圖設計。施工標書評標等約20天。施工中按單

84、位準備進場施工所需專用工具、設備，簽訂有關合同，進場準備驗收三通一平工作。3、土建水電安裝施工第一期工程施工周期300天，包括初次驗收。第二期工程施工周期為8個月，240天。4、裝修第一期工程施工周期為60天，包括初次驗收。第二期工程施工周期亦為60天。5、設備、電器、易耗品定購該進程與土建工程分別交叉施工，第一期工程施工周期為60天。第二期工程施工約為60天。6、部分營業期在部分營業階段，各員工要參加全過程培訓。部分營業期前30天內，員工應到位參加技能培訓和理論學習。922項目實施計劃進度表見表9-2-1。項目實施、計劃進度表表9-2-1 工程編號工作時間（月）2003年2004年12345

85、67891011121234567891011121前期工作22編制設計文件43土建工程184裝修45設備、電器、易耗品訂購46部分營業127營業自2005年3月份起注： 表示第一期工程進度表示第二期工程進度 第十章 投資估算與資金籌措101投資估算1011編制范圍與依據1、投資估算范圍本估算包括廣州中田汽車城的建筑安裝、土地征用、前期工程、基礎設施、公建配套設施、綠化和景觀等工程的土建設備費用，及項目的其他費用。2、根據國家計委、經貿委和財政部的有關規定進行編制。3、本項目的建設采用分期建設的方式，總的建設期為二年。其中，一期工程一年，二期工程一年。4、采用人民幣為估算幣值。1012固定資產

86、投資估算1、各類設備價格根據現行市場價格估算。2、材料價格按廣州市2001年市場價取值。3、安裝工程費按指標及同類工程發生的費用估算。4、基本預備費用按投資估算表中第一部分的3%估列，漲價預備費為零。5、固定資產投資方向調節稅：本項目固定資產投資方向調節稅為10%。6、建設期利息：短期貸款利率按5.31%，長期貸款利率按5.58%，建設期貸款利息5527萬元。經計算，本項目固定資產投資141507萬元。其中：建筑工程費90740萬元，其他費用26844萬元，預備費用4245萬元，固定資產投資方向調節稅14151萬元。固定資產投資估算表見10-1所示。1013流動資金估算流動資金估算以年需要各種

87、原材料、動力燃料、人工費用等按分項詳細估算法進行估算（詳見表10-2），項目經營期各年流動資金需用額為7448萬元。1014項目總資金與總投資1、項目總資金項目總資金148955萬元。其中：固定資產投資141507萬元，流動資金7448萬元。2、項目總投資143742萬元。其中：固定資產投資141507萬元，鋪底流動資金2235萬元。102資金籌措1021資金用款計劃依據根據項目的建設進度，編制出項目用款計劃，具體見表10-3所示。1022固定資產投資計劃項目建設年限為2年，2003年投入68434萬元，2004投入80530萬元。1023流動資金投入計劃2004年投入3422萬元，2005年

88、追加投入4026萬元。1024資金來源項目需要籌措資金148955萬元。1、項目自籌資金占總投資的比例為30%，為44690萬元。其中用于固定資產投資42455萬元，用于流動資金2235萬元。2、流動資金貸款5213萬元，貸款利率5.31%。3、固定資產投資貸款87563萬元，貸款利率5.58%。表10-1 固定資產投資估算表單位：人民幣萬元、港幣萬元、其他外幣萬美元序號工程或費用名稱估算價值占固定資產的比例（%）備注建筑工程設備購置安裝工程其他費用合計其中外幣1固定資產投資90740003108912182908611工程費用907400009074064展示中心、綜合辦證大廳9500950

89、07一期酒店及商務及會議中心750075005二期品牌汽車3S店、汽車銷售店294002940021一期、二期試車場500050004一期配件及用品市場、二手車銷售183001830013一期、二期培訓、檢測、維修中心604060404二期物流中心、保稅倉500050004二期基礎設施、公建配套設施600060004一期綠化工程、主題公園400040003二期12其他費用000268442684419土地征用費223442234416 前期工程費45004500313預備費用0004245424503 基本預備費用424542453 漲價預備費用0002固定資產投資方向調節稅141511415

90、1103建設期利息552755274合計（1+2+3）9074000507671415070100說明：本項目屬于滾動開發經營類，二期固定投資額中的10320萬元來自一期工程的利潤再投資。表10-2 流動資金估算表 序號年份項目最低周轉天數周轉次數建設期經營期合計2003200420052006200720082009201020112012201320142015201620171流動資產3012011875118751187511875118751187511875118751187511875118751187511875118751662501.1應收賬款301201423232742

91、01184135898989898989898919711.2存貨3012042347147147147147147147147147147147147147165461.2.1原材料3012016716716716716716716716716716716716716716723381.2.2動力燃料3012064646464646464646464646464648961.2.3在產品3012001.2.4產成品301219224024024024024024024024024024024024024033121.3現金30120113101108111130112031122011269

92、11315113151131511315113151131511315113151577332流動負債3012041274127412741274127412741274127412741274127412741274127577782.1應付賬款3012041274127412741274127412741274127412741274127412741274127577783流動資金（1-2）0774877487748774877487748774877487748774877487748774877481084724流動資金本年增加值0774800000000000007748表10-3

93、 項目用款計劃表編號 用款進度用款總額度（萬元）2003年2004年1-2月3-4月5-6月7-8月9-10月11-12月1-2月3-4月5-6月7-8月9-10月11-12月1前期工作22384223842編制設計文件2550127512753土建工程742408300830083008300830083008300830078404裝修1650040004000425042005設備、電器、易耗品訂購3329183008300834583466部分營業11917合計14896522384127595758300830020600206008300830083002043512546第十一章

94、 財務評價本項目財務評價是根據建設項目經濟評價方法與參數（第二版）（國家計委和建設部1993530號發）和國家有關政策、法規進行編制的。111財務評價基礎條件1、計算年限財務評價計算年限15年（包括建設期2年）。2、幣種以人民幣為測算幣種。112財務評價1121營業收入及稅金估算本項目的營業收入包括酒店經營、展示中心展位和品牌汽車3S店出租、汽車銷售鋪位與配件鋪位出售、檢測維修中心運營等獲得的收入。項目在經濟評價第二年開始部分經營，第三年開始正式經營。各年營業收入估算見表11-1。營業收入計征營業稅，稅率5%。城建稅及教育費附加分別按營業稅的7%和3%計提。各年營業稅金及附加估算見表11-1。

95、1122成本估算各年總成本見表11-2，具體構成如下：1、外購原材料（主要為飲食材料）：按酒店年收入的70%估列。2、外購動力、燃料：按用電量350萬度/年（出售單位用電暫不計），單價0.99元/度；用水量12萬噸/年，單價2.55元/噸（含排污費0.7元/噸）估列。3、工資及福利按248人，人均2.4萬元/年估算。4、固定資產原值55340萬元，按平均年限折舊法，殘值率5%。折舊年限：店鋪、保稅倉按20年，房屋、試車場按35年，基礎與配套設施按20年，綠化工程、主題公園按10年。土地使用權22344萬元，按50年攤銷。5、管理費用2913萬元，其中：修理費233萬元，按固定資產折舊費的10%

96、計提；折舊費2333萬元；攤銷費447萬元。6、銷售費用各年不等，按營業額的0.5%計提。7、其他費用，包括其他制造費用和其他管理費用，按每元工資分攤0.3元估算。8、各年財務費用見表11-2。1123利潤總額及利潤分配所得稅按利潤總額33%計提。盈余公積金按稅后利潤10%計提，公益金按稅后利潤5%計提。具體見表11-3。1124贏利能力分析全部投資及自有資金現金流量表見表11-4和11-5所示，財務指標如下：全部投資內部收益率：（所得稅前）24.72%，（所得稅后）13.72%。投資回收期（靜態）：（所得稅前）4.64年，（所得稅后）6.99年。全投資財務凈現值（ic=12%）：（所得稅前）

97、71005萬元，（所得稅后）9627萬元。自有資金財務內部收益率23.34%，財務凈現值34152萬元。投資利潤率（平均）：13.01%；投資利稅率（平均）：19.41%。以上指標表明，項目具有較強的盈利能力。1125清償能力分析資金來源與運用表見表11-6，資產負債表11-7。由表11-6可見，項目在經濟評價第三年出現盈余資金。資產負債率：72.4%至3.01%；流動比率：137%以上；速動比率：133%以上。以上指標分析，項目有較強的負債清償能力。1126不確定性分析1、敏感性分析按單一風險因素考慮，假定其他因素不變，當營業收入降低10%時，財務內部收益率降為9.55%；當經營成本增加10

98、%時，財務內部收益率降為13.51%；當固定資產投資上升10%時，財務內部收益率降為11.52%。敏感性分析表明經營收入為最敏感因素。敏感性分析詳見表11-8。表11-8敏感性分析表變動因素變動幅度（%）全投資FIRR（%）投資回收期（年）稅后稅前稅后稅前原方案013.7224.726.994.64基建投資1011.5221.577.905.05209.6618.938.815.50經營收入-511.6422.637.884.90-109.5520.538.985.22經營成本513.5124.527.074.661013.2924.317.154.682、盈虧平衡點經計算，本項目的盈虧平衡點

99、為12.08%，表明項目在達到預計營業收入的12.08%以上就有盈利。不確定性分析，項目具有較強的抗風險能力。綜上所述，本項目贏利能力好，抗風險能力較強，經財務分析項目可行。表11-1 營業收入和營業稅金及附加估算表 單位：人民幣萬元序號產品名稱建設期經營期2003200420052006200720082009201020112012201320142015201620171營業收入02832067522577024320639626299822998229982299822998229982299822998229982銷項稅金進項稅金增值稅2營業稅及附加01558371431742376

100、2179164916491649164916491649164916491649營業稅014163376288521601981149914991499149914991499149914991499城市維護建設稅099236202151139105105105105105105105105105教育費附加042101876559454545454545454545總成本費用估算表表11-2 單位：萬元序號年份項目建設期經營期合計2003200420052006200720082009201020112012201320142015201620171外購燃料及動力035735735735735

101、735735735735735735735735735749982工資及福利038059559559559559559559559559559559559559581153管理費2913291329132913291329132913291329132913291329132913291340782修理費2332332332332332332332332332332332332332333262折舊費2333223322332233223322332233223322332233223322332233223331262攤銷費4474474474474474474474474474474474

102、4744744762584銷售費用14233828921619815015015015015015015015015025335其他費用11414217817817817817817817817817817817817823926財務費用0266651632796128927727727727727727727727727727714684 流動資金借款利息01272772772772772772772772772772772772772773728 長期借款利息02539488625191012000000000010956表11-3 損益表單位：萬元序號年份項目建設期經營期合計200320

103、042005200620072008200920102011201220132014201520162017生產負荷（%）1營業收入028320675225770243206396262998229982299822998229982299822998229982299825062142營業稅及附加015583714317423762179164916491649164916491649164916491649278423總成本費用065729508712855484518447044704470447044704470447044704470735044利潤總額（1-2-3）02019054

104、3004740035282329292386323863238632386323863238632386323863238634048685所得稅06663179191564211643108677875787578757875787578757875787578751336096稅后利潤（4-5）013527363813175823639220621598815988159881598815988159881598815988159882712597盈余公積金、公益金020295457476435463309239823982398239823982398239823982398406878

105、可分配利潤（6-7）011498309242699420093187531359013590135901359013590135901359013590135902305729應付利潤0010未分配利潤01149830924269942009318753135901359013590135901359013590135901359013590230572其中：償還借款01149830924269941814700000000008756311累計未分配利潤0114984242269416895091082621218521354421490321626221762121898022033922

106、169822305721907015表11-4 現金流量表（全部投資） 單位：萬元序號年份項目建設期經營期合計2003200420052006200720082009201020112011220132014201520162017生產負荷1現金流入028320675225770243206396262998229982299822998229982299822998229982815395577711.1營業收入028320675225770243206396262998229982299822998229982299822998229982299825062141.2回收固定資產余值044

107、109441091.3回收流動資金0744874482現金流出6843496267297532291118114171411361913619136191361913619136191361913619136193751912.1固定資產投資含投資方向調節稅6843480530907402.2流動資金3422402698602.3經營成本040954095409540954095409540954095409540954095409540954095863462.4營業稅金及附加1557371331742376217916491649164916491649164916491649164927

108、8402.5所得稅6663179191564211643108677875787578757875787578757875787578751336092.6特種基金003凈現金流量（1-2）-68434-67947377693479125092224851636316363163631636316363163631636316363679201825804累計現金流量-68434-136381-98612-63821-38729-162441191648232845492086557181934982971146601825803651605所得稅前凈現金流量-68434-6128455688

109、5043336735333522423824238242382423824238242382423824238757953161896所得稅前凈累計現金流量-68434-129718-74030-2359713138464907072894966119204143442167680191918216156240394316189632378 所得稅后 所得稅前計算指標：財務內部收益率： IRR=13.72%； IRR=24.72% 財務凈現值： NPV=9627（ic=12%）； NPV=71005（ic=12%） 投資回收期：6.99； 4.64現金流量表（自有資金）表11-5單位：萬元序號

110、年份項目建設期經營期合計2003200420052006200720082009201020112012201320142015201621017生產負荷1現金流入028320675225770243206396262998229982299822998229982299822998229982815395577711.1營業收入028320675225770243206396262998229982299822998229982299822998229982299825062141.2回收固定資產余值044109441091.3回收流動資金0744874482現金流出205315063861

111、8145270137550174181389613896138961389613896138961389613896191093709292.1自有資金205312415900000000446902.2借款本金償還114983092426994181470000000005213927762.3借款利息支付2666516327961289277277277277277277277277277277146842.4經營成本040954095409540954095409540954095409540954095409540954095573302.5營業稅金及附加015573713317423

112、762179164916491649164916491649164916491649278402.6所得稅06663179191564211643108677875787578757875787578757875787578751336092.7特種基金0003凈現金流量（1-2）-20531-2231857085001565622208160861608616086160861608616086160861608662430186842計算指標：財務內部收益率：IRR=23.34%財務凈現值：（ic=12%） NPV=34152表11-6 資產負債表 單位：萬元序號年份項目建設期經營期合計2

113、003200420052006200720082009201020112012201320142015201620171資產6603913682423786823870223534723926225525027123828722630321431920233519035117836707638315440267701.1流動資產總額01603158371714318246222343451146788590757135283629959171077931205601337698284571.1.1應收賬款0142323274201184135898989898989898919711.1.2存

114、貨047147147147147147147147147147147147147147165941.1.3現金011310110811113011203112201126911315113151131511315113151131511315113151577331.1.4累計盈余資金0-1032039625268637110359226363491347200594777175484042959181086851218946621591.2在建工程65012805301455421.3固定資產凈值868538313379572761647290269780667916393061192585

115、71560625366151363491649291381.4無形及遞延資產凈值1027-3216213889814198714093714412615095915765916422117067017700218321118972419515320022121236332負債及所有者權益6603913682423786823870223534723926225525027123828722630321431920233519035117836707638315440267702.1流動負債總額115751157511575115751157511575115751157511575115751

116、15751157511575115751620502.1.1應付賬款041274127412741274127412741274127412741274127412741274127577782.1.2流動資金借款744874487448744874487448744874487448744874487448744874481042722.1.3其他短期借款0002.2長期借款45508875637606545141181470000000000272424負債小計45508991388764056716297221157511575115751157511575115751157511575

117、11575115754344742.3所有者權益205313768615022818198620562522768724367525966327565129163930762732361533960335550137157935922962.3.1資本金205312415910032010032010032010032010032010032010032010032010032010032010032010032010032013488502.3.2資本公積金02.3.3累計盈余公積金0202974861225015796191052150323901262992869731095334933

118、58913828940687406872.3.4累計未分配利潤011498424226941689509108262121852135442149032162622176212189802203392216892230572482248計算指標資產負債率（%）72.45736.84423.7612.6294.8384.5354.2674.033.8173.6263.4533.2963.1533.021流動比率（%）1413714815819229840451061672282993110421156速凍比例（%）10133144154188294400506612718825927103711

119、52表11-7 固定資產折舊費估算表單位：萬元序號年份項目折舊年限經營期2005200620072008200920102011201220132014201520162017固定資產合計原值55340折舊費2333233323332333233323332333233323332333233323332333凈值530075067448341460084367541342390093667634343320102985727904259511房屋、試車場35原值23840折舊費647647647647647647647647647647647647647647凈值23193225462189

120、9212522060519958193111866418017173701672316076154292店鋪、保稅倉20原值21500折舊費10211021102110211021102110211021102110211021102110211021凈值2047919458184371741616395153741435313332123111129010269924882273基礎及配套設施20原值6000折舊費285285285285285285285285285285285285285285凈值5715543051454860457542904005372034353150286525

121、8022954綠化工程、主題公園10原值4000折舊費380380380380380380380380380380380380380380凈值3620324028602480210017201340960580200000固定資產借款還本付息計算表表11-8單位：萬元序號年份項目利率(%)建設期經營期200320042005200620072008200920102011201220113201142015201620171年初借款本息累計924498030947660191600000000000本金875637606545141181470000000000建設期利息48864244251

122、9101300000000002本年借款479034214500000000000003本年應計利息5.58241648864244251910130000000000計入建設期利息24160000000000000計入生產期利息247042442519101300000000004本年還本付息163843516829513191600000000000還本114983092426994181470000000000付息488642442519101300000000005年末借款本息合計92449803094766019160000000000006償還借款本金的資金來源利潤1149830924269942009318753135901359013590135901359013590135901359013590折舊23332333233323332333233323332333233323332333233323332333攤銷447447447447447447447447447447447447447447