1、物業管理講座 主講：楊積森 物業管理服務工作指南物業管理服務工作指南 總綱要總綱要 一、物業管理概念一、物業管理概念.（10-66） 二、房屋和設施維修管理二、房屋和設施維修管理.（67-108） 三、安全管理服務三、安全管理服務.（109-138） 四、清潔、保潔服務四、清潔、保潔服務.（139-188） 五、房地產基礎知識五、房地產基礎知識.（189-204） 一、物業管理概念（綱要）一、物業管理概念（綱要） 什么是物業？什么是物業？ 什么是物業管理？它包括哪些業務？什么是物業管理？它包括哪些業務？ 什么是物業管理人？什么是物業管理人？ 什么是物業所有權人？什么是物業所有權人？ 物業管理的

2、性質、宗旨是什么？物業管理的性質、宗旨是什么？ 什么是物業管理公司的資質等級？其等級條件是什么？什么是物業管理公司的資質等級？其等級條件是什么？ 物業管理公司的權利和義務有哪些？物業管理公司的權利和義務有哪些？ 物業管理行業規范服務標準包括哪些內容？物業管理行業規范服務標準包括哪些內容？ 什么是什么是業主規約業主規約？它在包括哪些方面內容？它在包括哪些方面內容？ 什么是什么是住戶手冊住戶手冊？應包括哪些內容？應包括哪些內容？ 什么是物業管理的前期介入？它包括哪些方面？什么是物業管理的前期介入？它包括哪些方面？ 所謂“二房”、“二金”、“一費”的含義是什么？所謂“二房”、“二金”、“一費”的含義

3、是什么？ 公用設施專用基金來源、管理和使用范圍是怎樣的？公用設施專用基金來源、管理和使用范圍是怎樣的？ 住宅維修基金來源、管理和使用范圍是怎樣的？住宅維修基金來源、管理和使用范圍是怎樣的？ 物業管理服務費的支出包括哪些方面？物業管理服務費的支出包括哪些方面？ 什么是業主委員會？它有哪些職權和義務？什么是業主委員會？它有哪些職權和義務？ 一、物業管理概念（綱要）一、物業管理概念（綱要） 住宅維修基金來源、管理和使用范圍是怎樣的？住宅維修基金來源、管理和使用范圍是怎樣的？ 物業管理服務費的支出包括哪些方面？物業管理服務費的支出包括哪些方面？ 什么是業主委員會？它有哪些職權和義務？什么是業主委員會？

4、它有哪些職權和義務？ 公用設施專用基金來源、管理和使用范圍是怎樣的？公用設施專用基金來源、管理和使用范圍是怎樣的？ 住宅維修基金來源、管理和使用范圍是怎樣的？住宅維修基金來源、管理和使用范圍是怎樣的？ 物業管理服務費的支出包括哪些方面？物業管理服務費的支出包括哪些方面？ 什么是業主委員會？它有哪些職權和義務？什么是業主委員會？它有哪些職權和義務？ 如何召集首屆業主大會？業主大會有哪些職權？如何召集首屆業主大會？業主大會有哪些職權？ 業主委員會委員是如何產生的？他具備的條件是什么？業主委員會委員是如何產生的？他具備的條件是什么？ 業主委員會籌備工作怎樣進行？業主委員會籌備工作怎樣進行？ 什么是住

5、宅區物業管理？它包括哪些內容？什么是住宅區物業管理？它包括哪些內容？ 什么是工業區物業管理？它包括哪些內容？什么是工業區物業管理？它包括哪些內容？ 什么是寫字樓物業管理？它包括哪些內容？什么是寫字樓物業管理？它包括哪些內容？ 什么是公用物業管理？它包括哪些類型？什么是公用物業管理？它包括哪些類型？ 二、房屋和設施維修管理（綱要）二、房屋和設施維修管理（綱要） 什么是房屋質量管理？什么是房屋質量管理？ 什么是房屋維修？什么是房屋維修？ 什么是房屋維修管理？什么是房屋維修管理？ 房屋維修檔案資料的管理包括哪些方面？房屋維修檔案資料的管理包括哪些方面？ 房屋維修管理的原則是什么？房屋維修管理的原則是

6、什么？ 房屋維修工程的考核標準是什么？房屋維修工程的考核標準是什么？ 房屋維修工程考核指標有哪些方面？房屋維修工程考核指標有哪些方面？ 房屋完損等級將如何分類？房屋完損等級將如何分類？ 如何計算房屋完好率和危房率？如何計算房屋完好率和危房率？ 如何評定房屋完損等級？如何評定房屋完損等級？ 房屋設備維修工程的審批管理是怎樣？房屋設備維修工程的審批管理是怎樣？ 水泵房管理規定有哪些？水泵房管理規定有哪些？ 如何進行水箱清洗操作？如何進行水箱清洗操作？ 供電系統的操作、保養和維修的基本內容包括哪些？供電系統的操作、保養和維修的基本內容包括哪些？ 電梯操作、保養和維修的基本內容有哪些？電梯操作、保養和

7、維修的基本內容有哪些？ 電梯的維修、保養操作規程是怎樣？電梯的維修、保養操作規程是怎樣？ 上門維修服務的規范要求有哪些？上門維修服務的規范要求有哪些？ 三、安全管理服務（綱要）三、安全管理服務（綱要） 安全管理的任務主要有哪些？作用是什么？安全管理的任務主要有哪些？作用是什么？ 什么是消防管理？主要內容是什么？什么是消防管理？主要內容是什么？ 業主和使用人發生刑事和治安災害事故時如何處置？業主和使用人發生刑事和治安災害事故時如何處置？ 發生火警時如何處置？發生火警時如何處置？ 執勤中遇到犯罪分子偷盜或搶劫時如何處置？執勤中遇到犯罪分子偷盜或搶劫時如何處置？ 執勤中遇到不執行規定、不聽勸阻的人如

8、何處理？執勤中遇到不執行規定、不聽勸阻的人如何處理？ 執勤中發現可疑分子如何處理？執勤中發現可疑分子如何處理？ 執勤中發現酒醉者或精神病人闖入區域如何處置？執勤中發現酒醉者或精神病人闖入區域如何處置？ 遇有使用人攜帶易燃易爆物品進入區域如何處理？遇有使用人攜帶易燃易爆物品進入區域如何處理？ 當你有急事前往發案現場，在行走中需要超越賓客時如何處理？當你有急事前往發案現場，在行走中需要超越賓客時如何處理？ 使用人對安全保衛工作大為不滿時如何處置？使用人對安全保衛工作大為不滿時如何處置？ 燃燒的一般條件是什么？燃燒的一般條件是什么？ 預防火災的一般知識預防火災的一般知識 滅火的一般知識滅火的一般知識

9、 區內交通管理的四規范區內交通管理的四規范 四、清潔、保潔服務（綱要）四、清潔、保潔服務（綱要） 什么是“推塵”？操作要求有哪些？什么是“推塵”？操作要求有哪些？ “擦拭”的操作要求有哪些？“擦拭”的操作要求有哪些？ 擦地機的操作與保養應注意的事項有哪些？擦地機的操作與保養應注意的事項有哪些？ 吸塵器的操作與保養應注意的事項有哪些？吸塵器的操作與保養應注意的事項有哪些？ 吸水器的操作與保養應注意的事項有哪些？吸水器的操作與保養應注意的事項有哪些？ 高速拋光機的操作與保養應注意的事項有哪些？高速拋光機的操作與保養應注意的事項有哪些？ 吹干機的操作與保養應注意的事項有哪些？吹干機的操作與保養應注意

10、的事項有哪些？ 高壓水槍的操作與注意的事項有哪些？高壓水槍的操作與注意的事項有哪些？ 如何使用全能清潔劑？如何使用全能清潔劑？ 如何使用玻璃清潔劑？如何使用玻璃清潔劑？ 如何使用不銹鋼光亮劑？如何使用不銹鋼光亮劑？ 如何使用去蠟水？如何使用去蠟水？ 如何使用面蠟？如何使用面蠟？ 如何使用封地蠟（底蠟）？如何使用封地蠟（底蠟）？ 什么是噴潔蠟？什么是噴潔蠟？ 如何使用除漬劑？如何使用除漬劑？ 如何使用除垢劑？如何使用除垢劑？ 如何使用靜電除塵劑？如何使用靜電除塵劑？ 如何使用碧麗珠？如何使用碧麗珠？ 如何進行大堂清潔？如何進行大堂清潔？ 如何進行走道、茶水間的清潔？如何進行走道、茶水間的清潔？

11、如何做好扶梯的清潔？如何做好扶梯的清潔？ 如何做好電梯及電梯廳的清潔？如何做好電梯及電梯廳的清潔？ 如何做好衛生間的清潔？如何做好衛生間的清潔？ 如何做好會議廳的清潔衛生？如何做好會議廳的清潔衛生？ 如何做好地下車庫的清潔？如何做好地下車庫的清潔？ 如何清潔玻璃與不銹鋼？如何清潔玻璃與不銹鋼？ 如何清潔金箔和紫銅？如何清潔金箔和紫銅？ 家庭服務注意哪些問題？家庭服務注意哪些問題？ 如何地毯清潔？如何地毯清潔？ 如何清潔水晶燈飾？如何清潔水晶燈飾？ 如何清潔排氣扇、抽油煙機？如何清潔排氣扇、抽油煙機？ 如何清潔家用空調過濾網？如何清潔家用空調過濾網？ 家政服務中的居室清潔方法家政服務中的居室清潔

12、方法 如何清潔住宅墻壁？如何清潔住宅墻壁？ 如何清潔家庭水池、浴盆、便如何清潔家庭水池、浴盆、便 池？池？ 如何清除居室異味？如何清除居室異味？ 如何對玻璃進行清潔？如何對玻璃進行清潔？ 如何清潔木制家具？如何清潔木制家具？ 如何清潔沙發？如何清潔沙發？ 如何清潔煤氣灶具？如何清潔煤氣灶具？ 四、清潔、保潔服務（綱要）四、清潔、保潔服務（綱要） 五、房地產基礎知識（綱要）五、房地產基礎知識（綱要） 什么是房地產業？什么是房地產業？ 什么是房產？什么是房產？ 什么是房地產經營？它的特點有哪些？什么是房地產經營？它的特點有哪些？ 什么是建筑容積率？它將如何計算？什么是建筑容積率？它將如何計算？ 土

13、地產權包括哪些權利？它們分別含義是什么？土地產權包括哪些權利？它們分別含義是什么？ 什么是建筑面積？它由哪三部分組成？什么是建筑面積？它由哪三部分組成？ 什么是總建筑面積、住宅建筑面積？什么是總建筑面積、住宅建筑面積？ 為什么要開發企業在交付商品房時要提供為什么要開發企業在交付商品房時要提供住宅質量保證住宅質量保證 書書和和住宅使用說明書住宅使用說明書？具體包括哪些方面內容？具體包括哪些方面內容？ 房地產登記中，土地使用年限怎樣確定？房地產登記中，土地使用年限怎樣確定？ 紅皮紅皮房地產證房地產證與綠皮與綠皮房地產證房地產證的區別在哪里？的區別在哪里？ 已辦理樓花按揭登記的房地產能不能辦理已辦理

14、樓花按揭登記的房地產能不能辦理房地產證房地產證？ 一、物業管理概念一、物業管理概念 物業管理服務工作指南物業管理服務工作指南 什么是物業？什么是物業？ 一、物業管理概念一、物業管理概念 一、物業管理概念一、物業管理概念 什么是物業？什么是物業？ 物業是指有價土地及土地附屬物，包括商業大廈、住宅樓宇、廠 房倉庫、共用設施及建筑地塊等。 物業一般由三個部分組成。（土地、建筑物、物權土地、建筑物、物權） 1、土地：指由一定范圍的面積構成的地產。 2、建筑物：指附著于土地的各種建筑物或構筑物，通常也被視為 相對獨立的物業。 3、物權：物權是財產權，它的標的是物，它的義務主體是不特定 的人。 什么是物業

15、管理？什么是物業管理？ 一、物業管理概念一、物業管理概念 什么是物業管理？什么是物業管理？ 物業管理是指物業管理經營人受物業所有人 的委托，依照國家有關法律規范，按照合同和契 約行使管理權，運用現代管理科學和先進技術， 以經濟手段對物業實施統一管理，并為居住者提 供高效、周到的服務，使物業發揮最大的使用價 值和經濟價值。（物業管理新定義：物業管理涉及的 領域很廣泛，它包括：不動產、土地、建筑、設備、房屋、 家具、備品、環境系統、服務、信息、物品、預算和能源 等設施的管理。物業管理是房地產綜合開發的延續和完善， 又是現代化城市管理和房地產經營的重要組成部分。） 一、物業管理概念一、物業管理概念

16、它包括哪些業務？它包括哪些業務？ 一、物業管理概念一、物業管理概念 一、物業管理概念一、物業管理概念 物業管理的業務可分為四類：物業管理的業務可分為四類： 基本業務類：包括對房屋建筑、機電設備、供電供水、公共設施基本業務類：包括對房屋建筑、機電設備、供電供水、公共設施 等進行運行、保養和維護；等進行運行、保養和維護； 專項業務類：包括安全保衛、環境衛生、園林綠化、消防管理、專項業務類：包括安全保衛、環境衛生、園林綠化、消防管理、 車輛交通等；車輛交通等； 特色業務類：包括特約服務和便民服務。特色業務類：包括特約服務和便民服務。 經營業務類：房屋中介服務、裝修業務等。經營業務類：房屋中介服務、裝

17、修業務等。 物業管理業務新定義主要包括以下九項內容： 1、物業管理的長期規劃 2、物業管理的年代計劃 3、物業的財產預測和預算 4、不動產的獲得及處理 5、物業規劃、業務用房裝修標準的設定，機器、器具和用品 的設置以及房間管理 6、建筑和設備的規劃和設計 7、新建筑和原建筑的改造更新 8、維護管理和運行管理 9、物業的支援機能和服務 什么是物業管理人？什么是物業管理人？ 一、物業管理概念一、物業管理概念 一、物業管理概念一、物業管理概念 什么是物業管理人？什么是物業管理人？ 物業管理人是指從事物業管理業務的、具有法 人地位的企業或組織。是專門從事商業性物業 經營管理業務，實行自主經營、獨立核算

18、、自 負盈虧的，具有法人資格的經濟組織，也稱物 業管理公司，具有專業性、商業性、獨立性。 什么是物業所有權人？什么是物業所有權人？ 一、物業管理概念一、物業管理概念 一、物業管理概念一、物業管理概念 什么是物業所有權人？什么是物業所有權人？ “物業所有權人”是指房屋所有權人，即業主； 物業管理的管理對象是物業；物業管理的服務對 象是人，即物業的所有權人和使用權人。物業管 理是集管理、經營、服務于一體的有償勞動，行 社會化、專業化、企業化、經營型管理之路。 物業管理的性質、宗旨是什么？物業管理的性質、宗旨是什么？ 一、物業管理概念一、物業管理概念 物業管理的性質、宗旨是什么？物業管理的性質、宗旨

19、是什么？ 物業管理的性質主要是服務，是寓管理、物業管理的性質主要是服務，是寓管理、 經營于服務之中，在服務中體現管理并完經營于服務之中，在服務中體現管理并完 善管理與經營。善管理與經營。 宗旨是以現代化的經營管理手段為業宗旨是以現代化的經營管理手段為業 主服務，創造一個方便、安全、清靜、整主服務，創造一個方便、安全、清靜、整 潔的居住和工作環境。其最終目的是實現潔的居住和工作環境。其最終目的是實現 社會效益、經濟效益、環境效益和心理效社會效益、經濟效益、環境效益和心理效 益的同步增長。益的同步增長。 一、物業管理概念一、物業管理概念 什么是物業管理公司什么是物業管理公司 的資質等級？的資質等級

20、？ 一、物業管理概念一、物業管理概念 一、物業管理概念一、物業管理概念 1999年建設部頒布年建設部頒布物業管理企業資質管理物業管理企業資質管理 試行辦法試行辦法，對全國物業管理單位的從業資，對全國物業管理單位的從業資 格進行了規范，并確定了等級（一級、二級、格進行了規范，并確定了等級（一級、二級、 三級）標準和資格審批管理部門三級）標準和資格審批管理部門。 物業管理公司的資質等級物業管理公司的資質等級 條件是什么？條件是什么？ 資質一級企業資質一級企業 一、物業管理概念一、物業管理概念 一、物業管理概念一、物業管理概念 物業管理公司的資質等級條件是什么？物業管理公司的資質等級條件是什么？ 資

21、質一級企業資質一級企業 1、注冊資本500萬以上； 2、具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于30人，企 業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，80%以上的 部門經理、管理員取得從業人員崗位證書； 3、管理兩種類型以上的物業； 4、管理各類物業的建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之 和不低于100%。計算基數是：（1）多層住宅200萬平方米；（2） 高層住宅100萬平方米；（3）獨立式住宅（別墅）15萬平方米； （4）辦公樓宇、工業區及其他物業50萬平方米。 5、20%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業管理優 秀住宅小區（大廈、工業區）”稱號，20%以上的管理項

22、目獲得省 級城市物業管理優秀住宅小區（大廈、工業區）稱號； 6、具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度； 7、建立了維修基金管理與使用制度。 物業管理公司的資質等級物業管理公司的資質等級 條件是什么？條件是什么？ 資質二級企業資質二級企業 一、物業管理概念一、物業管理概念 一、物業管理概念一、物業管理概念 什么是物業管理公司的資質等級？其等級條件是什么？什么是物業管理公司的資質等級？其等級條件是什么？ 資質二級企資質二級企 1、注冊資本300萬以上； 2、具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于20人，企業經 理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，60%以上的部門經理、

23、 管理員取得從業人員崗位證書； 3、管理兩種類型以上的物業； 4、管理各類物業的建筑面積分別占計算基數的百分比之和不低于100%。 計算基數是：（1）多層住宅80萬平方米；（2）高層住宅40萬平方米； （3）獨立式住宅（別墅）6萬平方米；（4）辦公樓宇、工業區及其他 物業20萬平方米。 5、10%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業管理優秀住 宅小區（大廈、工業區）”稱號，10%以上的管理項目獲得省級城市物 業管理優秀住宅小區（大廈、工業區）稱號； 6、具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度； 7、建立了維修基金管理與使用制度。 物業管理公司的資質等級物業管理公司的資質等級

24、 條件是什么？條件是什么？ 資質三級企業資質三級企業 一、物業管理概念一、物業管理概念 一、物業管理概念一、物業管理概念 什么是物業管理公司的資質等級？其等級條件是什么？什么是物業管理公司的資質等級？其等級條件是什么？ 資質三級企業資質三級企業 1、注冊資本50萬以上； 2、具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于8人，企業經理 取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，50%以上的部門經理、 管理員取得從業人員崗位證書； 3、有委托的物業管理項目； 4、具有比較健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度； 5、建立了維修基金管理與使用制度。 物業管理公司的權利物業管理公司的權利 有

25、哪些？有哪些？ 一、物業管理概念一、物業管理概念 一、物業管理概念一、物業管理概念 物業管理公司的權利有哪些？物業管理公司的權利有哪些？ 根據建設部1994年3月頒布的城市新建住宅小區管理辦 法規定，物業管理公司有以下權利。 權利權利： 物業管理公司應當根據有關法規，結合實際情況，制定 小區管理辦法； 依照物業管理合同和物業管理辦法對住宅小區實施管理； 依照物業管理合同和有關規定收取管理費用； 有權制止違反規章制度的行為； 有權要求業委會協助管理； 有權選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專 項管理業務； 可以實行多種經營，以其收益補充小區管理經費。 物業管理公司的義務物業管理公司的義務

26、 有哪些？有哪些？ 一、物業管理概念一、物業管理概念 一、物業管理概念一、物業管理概念 物業管理公司的義務有哪些？物業管理公司的義務有哪些？ 根據建設部1994年3月頒布的城市新建住宅小區 管理辦法規定，物業管理公司有以下義務。 履行物業管理合同，依法經營； 接受業委會和住宅小區居民的監督； 重大的管理措施應當提交業委會審議，并經業委會認可； 接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小 區所在地人民政府的監督指導。 物業管理行業規范服務物業管理行業規范服務 標準包括哪些內容？標準包括哪些內容？ 一、物業管理概念一、物業管理概念 一、物業管理概念一、物業管理概念 物業管理行業規范服務標準包

27、括哪些內容？物業管理行業規范服務標準包括哪些內容？ 1.有固定的管理經營場所； 2.持有物業管理資質證書； 3.管理人員有明顯標志，言行文明規范； 4.服務意識強，咨詢解答耐心； 5.設有專門的投訴電話或投訴信箱，對投訴件的處理要有明確的時間限 制； 6.管理處24小時有人值班，對突發事件有處理應急方案、處理措施和記 錄； 7.衛生工作定時清掃，無衛生死角，滅“四害”達標； 8.保安人員定時巡邏，有巡視記錄； 9.園林綠地維護較好，無明顯黃土裸露地帶； 10.配套設施維護及時，各類設備遠行正常； 11.設立收費項目要有依據，有償服務項目明碼標價； 12.管理服務費、本體維修基金每三個月公布一次

28、帳目。 什么是什么是業主規約業主規約？ 它在包括哪些方面內容？它在包括哪些方面內容？ 一、物業管理概念一、物業管理概念 一、物業管理概念一、物業管理概念 什么是什么是業主規約業主規約？它在包括哪些方面內容？它在包括哪些方面內容？ 業主規約是指由業主承諾的，對全體業主（含房屋使用人）具有 約束力的，有關業主在住宅區使用、維護物業及其管理等方面權 利義務的行為守則。 它包括內容有： 1.住宅區名稱、地點、面積及戶數； 2.公共場所及公用設施狀況； 3.業主大會的召集程序及決定住宅區重大事項的方式； 4.業主使用住宅和住宅區內公共場所及公用設施的權益； 5.業主監督住宅區內物業管理的權利； 6.業主

29、對業委會及物業管理公司的監督權； 7.住宅區物業各項維修、養護和管理費的繳交； 8.業主在本住宅區內應遵守的行為準則； 9.違反業主公約的責任； 10. 其他有關事項。 什么是什么是住戶手冊住戶手冊？ 應包括哪些內容？應包括哪些內容？ 一、物業管理概念一、物業管理概念 一、物業管理概念一、物業管理概念 什么是什么是住戶手冊住戶手冊？應包括哪些內容？應包括哪些內容？ 住戶手冊是由物業管理企業制定發給業主保存的文件匯編。住 戶手冊為業主介紹物業轄區內概況、物業企業和各種管理、服務、 設備、守則及安全措施等。其目的是為了使業主更明了自己應有的 權利和注意事項。 一般包括以下內容： 1、物業轄區的概況

30、； 2、物業轄區的管理機構； 3、物業轄區的各項管理規則； 4、業主須知； 5、日常管理與維護； 6、綜合服務； 7、管理費用； 8、常用電話號碼及其他。 什么是物業管理的前什么是物業管理的前 期介入？它包括哪些方面？期介入？它包括哪些方面？ 一、物業管理概念一、物業管理概念 一、物業管理概念一、物業管理概念 什么是物業管理的前期介入？它包括哪些方面？什么是物業管理的前期介入？它包括哪些方面？ 物業管理的前期介入是指物業管理公司在獲得物業管理權后，對該 物業入伙前期的房屋接管和移交工作，以及入伙的準備工作。 它主要包括軟件和硬件兩大方面： 物業硬件管理介入物業硬件管理介入：既從物業管理和業主使

31、用角度，對物業的規 劃設計提出合理化的意見，使之達到物業功能的完善。同時也參與 物業的竣工驗收工作，從開發單位處接管該物業的管理工作。 物業軟件管理介入物業軟件管理介入：既完善建立該物業的管理架構、方案和手續， 準備入伙的一切文件和相關資料。 所謂“二房”、“二金”、所謂“二房”、“二金”、 “一費”的含義是什么？“一費”的含義是什么？ 一、物業管理概念一、物業管理概念 一、物業管理概念一、物業管理概念 所謂“二房”、“二金”、“一費”的含義是什么？所謂“二房”、“二金”、“一費”的含義是什么？ 所謂“二房”指的是“物業管理用房”和“經營管理用房”，它 是物業發展商按政府規定價格買給業委會，用

32、于小區管理使用和 補貼管理經費的經營用房； 所謂“二金”指的是“公用設施專用基金”和“住宅維修基金” （又稱：房屋本體維修基金），它是政府為保障房屋正常使用所 規定的，“公用設施專用基金”是由開發商繳交，并由區屬住宅 主管部門管理。“住宅維修基金”是由業主繳交，并由屋村管理 處按樓棟分別管理使用； 所謂“一費”指的是“物業管理服務費”。目前有三種定價方式： 政府定價、政府指導價、經營者定價。（本地區多為政府指導價、 經營者定價） 經營者定價是指由業主委員會和業主、使用人代表與物業管理公 司，根據物業管理合同的委托要求，共同商議確認的價格。 “公用設施專用基金”來源、公用設施專用基金”來源、 管

33、理和使用范圍是怎樣的？管理和使用范圍是怎樣的？ 一、物業管理概念一、物業管理概念 一、物業管理概念一、物業管理概念 “公用設施專用基金”來源、管理和使用范圍是怎樣的？公用設施專用基金”來源、管理和使用范圍是怎樣的？ 專用基金由開發建設單位在住宅區移交時，按住宅區除地價以 外的建設總投資2%的比例，在業主委員會成立時，一次性向業主 委員會劃撥住宅區公用設施專用基金。 公用設施專用基金的權屬住宅區全體業主和業委會；專用基金 的主管部門是市、區住宅行政主管部門。 專用基金由物業管理公司根據業主委員會的決定，用于購買管 理用房、墊支購買部分商業用房和住宅區公用設施的重大維修工 程、改造項目。范圍包括：

34、區內道路（市政道路除外）、路燈、 溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等；文體場所、停車 場、連廊、自行車庫等。如果是高層住宅專用基金30%用于本體 外設施；另70%用于本體共用設施的重大維修工程項目。 “住宅維修基金”住宅維修基金” 來源、來源、 管理和使用范圍是怎樣的？管理和使用范圍是怎樣的？ 一、物業管理概念一、物業管理概念 一、物業管理概念一、物業管理概念 “住宅維修基金”住宅維修基金” 來源、管理和使用范圍是怎樣的？來源、管理和使用范圍是怎樣的？ 業主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個月起，根據物價 部門的規定，按月向本屋村管理處繳交住宅維修基金。 住宅維修基金是由管理處以房

35、屋本體每棟為單位進行專帳管理，并 設立專用帳號存儲物業的本體基金。管理處每3-6個月向業主公布 一次使用情況，并接受有關部門和業主的監督。 住宅維修基金用于房屋本體共用部位的維修養護。包括：房屋的承 重結構部位（基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等），抗震結構部位（構 造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共屋面、本體共用排煙管、 機電設備、本體消防設施、共用防盜監控設施等。 物業管理服務費的物業管理服務費的 支出包括哪些方面？支出包括哪些方面？ 一、物業管理概念一、物業管理概念 一、物業管理概念一、物業管理概念 物業管理服務費的支出包括哪些方面？物業管理服務費的支出包括哪些方面？ 住宅區公用設施、設備和

36、公共場所（地）的日常管 理、維修和養護費用（包括材料費、公用水電費、設備 損耗、垃圾清運費、綠化養護費等）； 業委會、管理處規定人員的津貼工資、福利及辦公 費用； 就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費 用； 住宅區公用設施、設備必要的保險費用和法定稅費； 住宅區必要的社區文化活動費用。 什么是業主委員會？什么是業主委員會？ 它有哪些職權和義務？它有哪些職權和義務？ 一、物業管理概念一、物業管理概念 一、物業管理概念一、物業管理概念 什么是業主委員會？它有哪些職權和義務？什么是業主委員會？它有哪些職權和義務？ 業主委員會是經住宅區全體業主通過業主大會選舉表決產生的，并由區住 宅主管部門備

37、案的業主自治群眾組織。其職權和義務如下： 職權是職權是： 1、召集和主持業主大會； 2、審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用； 3、采取公開招投標方式聘請物業管理公司對住宅區進行物業管理，并與其 訂立、變更或解除委托管理合同； 4、審議物業管理公司制定的本住宅區的年度管理計劃、住宅區配套工程和 重大的維修工程項目； 5、審議住宅區物業管理服務費的收費標準； 6、監督物業管理公司對本住宅區的物業管理工作。 義務是義務是： 1、執行業主大會各項決定； 2、遵守和履行物業委托管理合同； 3、不得從事各種投資和經營活動； 4、對物業管理公司的正當經營和管理活動予以支持和配合。 如何召集首屆業主

38、大會？如何召集首屆業主大會？ 業主大會有哪些職權？業主大會有哪些職權？ 一、物業管理概念一、物業管理概念 一、物業管理概念一、物業管理概念 如何召集首屆業主大會？業主大會有哪些職權？如何召集首屆業主大會？業主大會有哪些職權？ 住宅區在如住率達到住率達到50%以上以上或自第一個業主入伙之日起半年自第一個業主入伙之日起半年 以上以上的，開發建設單位或其委托的單位應當及時告知區住宅主管部 門，區住宅主管部門應在接到告知之日起六個月內召集第一次業主 大會，選舉產生業主委員會，開發建設單位應協助召集業主大會。 職權是： 1、選舉、罷免業主委員會的組成人員； 2、監督業主委員會的工作； 3、聽取和審查業主

39、委員會的工作報告； 4、決定住宅區內關于業主利益的重大事項； 5、修改業主公約； 6、改變和撤消業主委員會不適當的決定； 7、批準業主委員會章程。 業主委員會委員是如何產生的？業主委員會委員是如何產生的？ 他具備的條件是什么？他具備的條件是什么？ 一、物業管理概念一、物業管理概念 一、物業管理概念一、物業管理概念 業主委員會委員是如何產生的？他具備的條件是什么？業主委員會委員是如何產生的？他具備的條件是什么？ 業主委員會委員是通過住宅區全體業主大會，按 照住宅主管部門規定的選舉程序和記票方式，民主投 票選舉產生。 他們具備的條件是他們具備的條件是：必須是年滿十八歲住宅區內業主， 應當具有熱心公

40、益事業、責任心強、有一定的組織能 力和必要工作時間的人士。 業主委員會籌備工作怎樣進行？業主委員會籌備工作怎樣進行？ 一、物業管理概念一、物業管理概念 一、物業管理概念一、物業管理概念 業主委員會籌備工作怎樣進行？業主委員會籌備工作怎樣進行？ 1、由開發建設單位或委托的物業管理單位以書面的形式向區建設局物 業科報告開始籌建業主委員會。 2、開發商召集成立籌備工作小組，并將籌備組名單公布。籌備工作組 可由開發商代表1名、物業管理公司代表2名、業主代表2名三方共5人 組成。 3、籌備工作小組要訂出工作計劃，定期開會討論籌備工作中的一些具 體問題。會議一定要做好簽到、會議記錄，并將這些作為原始資料保

41、 存，以便查考。 4、宣傳發動工作一定要認真細致、廣泛、明白，有一定的時間 。講 清楚成立業主委員會的目的、意義；業主委員會的權利義務、職責； 候選人的條件和如何產生候選人及進行選舉形式等問題。 5、候選人的產生：候選人必須是業主本人，為了體現公平、民主，原 則一份合同（一證）超過一人時，只能有一個人能當選候選人；其次 候選人應當由熱心公益事業、責任心強、有一定的組織能力和必要的 工作時間的人士，同時也應該有一定文化程度的人，最關鍵一點是有 公益心，不能是出于私利而參與。 什么是住宅區物業管理？什么是住宅區物業管理？ 它包括哪些內容？它包括哪些內容？ 一、物業管理概念一、物業管理概念 一、物業

42、管理概念一、物業管理概念 什么是住宅區物業管理？它包括哪些內容？什么是住宅區物業管理？它包括哪些內容？ 所謂住宅區物業管理，是指對以住宅為主及生活配 套的住宅小區進行綜合一體化管理，并為物業的產權 人和使用人提供一個安全舒適的生活居住的環境。 他包括房屋的產權檔案資料管理產權檔案資料管理、房屋修繕、設備維房屋修繕、設備維 護、安全保衛、保潔綠化等基本業務，以及有償服務護、安全保衛、保潔綠化等基本業務，以及有償服務 和多種經營服務業務等。和多種經營服務業務等。 什么是工業區物業管理？什么是工業區物業管理？ 它包括哪些內容？它包括哪些內容？ 一、物業管理概念一、物業管理概念 一、物業管理概念一、物

43、業管理概念 什么是工業區物業管理？它包括哪些內容？什么是工業區物業管理？它包括哪些內容？ 所謂工業區物業管理，是指對有較大規模的標準工業 廠房進行全面綜合性的管理，并為使用企業提供一個 安全、規范的生產環境。 他主要對生產能源保障的管理、工業區環境規劃管理、 配套設備設施的維護與保養、消防責任管理、等基本 業務，以及提供倉儲服務、租賃代理服務和生活配套 服務等。 什么是寫字樓物業管理？什么是寫字樓物業管理？ 它包括哪些內容？它包括哪些內容？ 一、物業管理概念一、物業管理概念 一、物業管理概念一、物業管理概念 什么是寫字樓物業管理？它包括哪些內容？什么是寫字樓物業管理？它包括哪些內容？ 所謂寫字

44、樓物業管理，是指對以從事辦公、商務洽 談等業務活動為主的收益性物業進行綜合一體化管理， 并為使用人提供一個良好的辦公、商務活動環境。 他包括房屋的產權檔案資料管理、房屋修繕養護、設 備設施的維護及保養、外觀的規劃與管理、安全保衛、 車輛管理等基本業務，以及提供大型商務會議服務、通 訊信息服務、租賃代理服務和生活配套服務等。 什么是公用物業管理？什么是公用物業管理？ 它包括哪些類型？它包括哪些類型？ 一、物業管理概念一、物業管理概念 一、物業管理概念一、物業管理概念 什么是公用物業管理？它包括哪些類型？什么是公用物業管理？它包括哪些類型？ 事業單位物業管理（圖書館、科研所、醫院、博物館、 體育場

45、（館）、文化藝術館、學校）；港口物業管理 （碼頭、機場、火車站、車站、）；娛樂場所物業管理 （風景旅游區、渡假村、娛樂城、影劇院）；宗教場所 物業管理（廟宇、教堂、祠堂）；政府部門物業管理 （行政機關、外交使館、軍營、監獄）；道路交通物業 管理（公路、橋梁）等等。 什么是房屋質量管理？什么是房屋質量管理？ 二、房屋和設施維修管理二、房屋和設施維修管理 二、房屋和設施維修管理二、房屋和設施維修管理 什么是房屋質量管理？什么是房屋質量管理？ 房屋質量管理就是指定期定期和不定期不定期地對房屋的完 損情況進行檢查，評定房屋完損等級，隨時掌握所 管房屋的質量狀況和分布，組織對危險房屋的鑒定， 并確定解危

46、方法等。 它為編制房屋維修計劃、進行房屋維修工程設計、 編制房屋修繕工程概預算并為做出投資計劃提供依 據。 什么是房屋維修？什么是房屋維修？ 二、房屋和設施維修管理二、房屋和設施維修管理 二、房屋和設施維修管理二、房屋和設施維修管理 什么是房屋維修？什么是房屋維修？ 房屋竣工使用后，由房屋竣工使用后，由 于自然、使用、生物、于自然、使用、生物、 地理和災害等因素的影地理和災害等因素的影 響而造成不斷損壞。為響而造成不斷損壞。為 了全面或部分地恢復房了全面或部分地恢復房 屋失去的使用功能，防屋失去的使用功能，防 止、減少和控制其破損止、減少和控制其破損 的發展，就必須要對房的發展，就必須要對房

47、屋進行維修、修繕和改屋進行維修、修繕和改 建。建。 什么是房屋維修管理？什么是房屋維修管理？ 二、房屋和設施維修管理二、房屋和設施維修管理 二、房屋和設施維修管理二、房屋和設施維修管理 什么是房屋維修管理？什么是房屋維修管理？ 房屋維修管理是指物業 管理企業按照一定的科學管 理程序和制度及一定的維修 技術管理要求，對企業所經 營管理的房產進行日常維護、 修繕、技術管理。它包括房 屋日常質量安全檢查的質量 管理、房屋維修的施工管理 和房屋維修的行政管理。物 業管理的好壞，很大程度上 取決于房屋管理的成果。還 關系到物業管理企業信譽的 好壞。 房屋維修檔案資料的房屋維修檔案資料的 管理包括哪些方面

48、？管理包括哪些方面？ 二、房屋和設施維修管理二、房屋和設施維修管理 二、房屋和設施維修管理二、房屋和設施維修管理 房屋維修檔案資料的管理包括哪些方面？房屋維修檔案資料的管理包括哪些方面？ 物業管理企業在制定房屋維修計劃，確定房屋維修、 改建等方案，實施房屋維修工程時，不可缺少的重要依 據便是房屋建筑的檔案資料。因此，為了更好地完成房 屋維修任務，加強房屋維修管理，就必須設置專門部門 和人員對房屋維修檔案資料進行管理。房屋維修所需要 的檔案資料主要包括以下幾個方面： 1、房屋新建工程、維修工程竣工時的竣工圖及有關房屋 原始資料。 2、現有的有關房屋及附屬設備的技術資料。 3、房屋維修的技術檔案資

49、料。 房屋維修管理的原則是什么？房屋維修管理的原則是什么？ （三則）（三則） 二、房屋和設施維修管理二、房屋和設施維修管理 二、房屋和設施維修管理二、房屋和設施維修管理 1、“經濟、合理、安全、實用”的原則：、“經濟、合理、安全、實用”的原則： 經濟，就是要加強維修工程成本管理、維修資金和維修定額管理，盡量做大少花錢 多辦事； 合理，指要求制訂合理的房屋維修計劃和方案； 實用，就是要從實際出發，因地制宜地進行維修，滿足用戶在房屋使用功能和質量 上的需求，充分發揮房屋效能。 2、“區別對待”原則：、“區別對待”原則： 根據房屋建筑的年限，可把房屋大致劃分為新建房屋和舊建房屋兩大類。 新建房屋，維

50、修管理工作主要是做好房屋的日常保養，保持原貌和使用功能。 舊建房屋，應依據房屋建造的歷史年代、結構、住宅使用標準、環境以及所在地區 的特點等條件，綜合城市總體規劃要求，分別采取不同的維修改造方案。 3、“服務”原則：、“服務”原則： 在房屋管理上維護住戶的合法權益，切實做到為住戶服務；建立和健全科學合理的 房屋維修管理服務制度。房屋維修管理人員要真正樹立為住戶服務的思想，改善服務 態度，提高服務質量，認真解決住戶需要解決的房屋修繕問題。這是房屋維修管理的 基本原則。 房屋維修工程的房屋維修工程的 考核標準是什么？考核標準是什么？ 二、房屋和設施維修管理二、房屋和設施維修管理 二、房屋和設施維修