1、房地產項目開發流程房地產項目開發流程 12月2日 土地 獲取 定位 決策 產品 設計 項目 報建 施工 建設 推廣 銷售 入戶 交付 房地產項目開發整體流程（周期2年3年） 前期 建設 竣工 核心目的核心目的 1 必須具備的證書必須具備的證書 2 涉及的政府部門涉及的政府部門 3 房地產開發周期行政審批房地產開發周期行政審批 4 房地產項目開發三大階段房地產項目開發三大階段 5 報批報建流程簡述報批報建流程簡述 6 項目開發全流程地鐵圖項目開發全流程地鐵圖 7 土地招拍掛的區別土地招拍掛的區別 8 高效的開發時間高效的開發時間 經營的合法性經營的合法性 利益的最大化利益的最大化 核心目的核心目
2、的 1 核心核心 目的目的 1、行政處罰； 2、投訴風險； 1、現金流回正； 2、解封監管資金； 3、降低成本投入； 1、IRR（內部收益率） 2、MOIC（投資收益倍數） 3、銷售毛利率 4、稅收管控 5、凈利潤 立項完成后，項目開發還必須取得“一書五證”：“一書”是指“建設用地規劃批準書建設用地規劃批準書”或 “選址意見書選址意見書”，“五證”是指“國有土地使用權證國有土地使用權證”、“建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證”、“建設工程建設工程 規劃許可證規劃許可證”和“建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證”、“商品房預售許可證”商品房預售許可證” 必須具備的證書必須具備的證書 2 1、取
3、得房地產開發資質證書、營業執照；取得房地產開發資質證書、營業執照； 工程形象進度條件：七層以下（含本數）的商品房項目，已完成結工程形象進度條件：七層以下（含本數）的商品房項目，已完成結 構工程并封頂；七層以上（不含本數）的商品房預售項目，已完成三分構工程并封頂；七層以上（不含本數）的商品房預售項目，已完成三分 之二結構工程。之二結構工程。 施工許可證和申辦預售許可的時間間隔與合理工期相符。有地下室施工許可證和申辦預售許可的時間間隔與合理工期相符。有地下室 的商品房合理工期的商品房合理工期15天（地下室底板）天（地下室底板）+15天天/層（地下室結構樓板）層（地下室結構樓板） +12天天/層（裙
4、樓或轉換層）層（裙樓或轉換層）+5天天/層（標準層）；無地下室的商品房合層（標準層）；無地下室的商品房合 理工期理工期30天（基礎）天（基礎）+12天天/層（裙樓或轉換層）層（裙樓或轉換層）+5天天/層（標準層）；層（標準層）； (注：已作出行政處罰部分的對應工期不計入合理工期。）注：已作出行政處罰部分的對應工期不計入合理工期。） 鎮鎮 政政 府府 消防大隊消防大隊 測測 繪繪 隊隊 統統 計計 辦辦 城城 建建 辦辦 供電部門供電部門 環保分局環保分局 村村 委委 規規 劃劃 所所 社會事務辦社會事務辦 國土分局國土分局 房房 管管 所所 公安分局公安分局 電信部門電信部門 供水部門供水部門
5、 市市 政政 府府 工工 商商 局局 規規 劃劃 局局 環環 保保 局局 發發 改改 局局 消消 防防 局局 土地交易所土地交易所 住住 建建 局局 地地 名名 辦辦 水水 務務 局局 國國 土土 局局 氣象防雷局氣象防雷局 人人 防防 辦辦 地震勘測中心地震勘測中心 物物 價價 局局 房房 管管 局局 白蟻防治協會白蟻防治協會 公公 證證 處處 城城 管管 局局 行政審批部門行政審批部門 市、局部門市、局部門 鎮、區部門鎮、區部門 東莞房地產涉及30 多個政府部門、需 完成約200多個大 小報建節點。 涉及的政府部門涉及的政府部門 3 國有土地國有土地 使用證使用證 用地規劃用地規劃 許可證
6、許可證 總規劃、建筑總規劃、建筑 方案審批方案審批 工程規劃工程規劃 許可證許可證 工程施工工程施工 許可證許可證 預售許預售許 可證可證 確權確權 規劃、竣工規劃、竣工 等驗收備案等驗收備案 資質、地名資質、地名 立項立項 小產權小產權 房地產開發步驟行政審批房地產開發步驟行政審批 4 對應報批報建流程 施工圖施工圖 審查備案審查備案 前期前期 建設建設 竣工竣工 三大階段三大階段 房地產項目開發三大階段房地產項目開發三大階段 5 前期前期 簽訂出讓合同 分期付地價款 國有土地使用證 公司注冊成立 水保方案 環評報告 立項批復 開發資質 用地許可證 項目研究報告 標準地名 選址意見書或 用地
7、批準書 地界圖 現狀實測 報批報建流程簡述報批報建流程簡述 6 標準地名證書 23天 開發資質證書 24天 節能審批 47天 環評審批 77天 立項 37天 水土保持審批 87天 4 4. .1 1項目標準名稱項目標準名稱 4 4. .2 2名稱釋義名稱釋義 14天 5 5. .1 1地勘資料地勘資料報告報告50天 8 8. .1 1資金證明資金證明 8 8. .2 2投資財務測投資財務測 算算 7 7. .1 1投資成本測算投資成本測算 6 6. .1 1總平面圖總平面圖（含指含指 標標） 6 6. .2 2設計說明設計說明（包括包括 節能專業節能專業） 6 6. .3 3效果圖效果圖（鳥瞰
8、鳥瞰） 6 6. .4 4項目四至圖項目四至圖 6 6. .5 5場地剖面圖場地剖面圖 6 6. .6 6綜合管網圖綜合管網圖 1 1. .1 1土地出讓合同土地出讓合同 1 1. .2 2成交確認書成交確認書 1 1. .3 3規劃批準書規劃批準書 1 1. .4 4開發單位營業執開發單位營業執 照照 1 1. .5 5公司章程公司章程（含工含工 商查檔件商查檔件） 1 1. .6 6工商信息查詢單工商信息查詢單 1 1. .7 7項目公司公章項目公司公章 1 1. .8 8組織機構代碼證組織機構代碼證 1 1. .9 9驗資證明驗資證明 3 3天天 1010天天 60天 3 3天天 14天
9、 3 3. .1 1專業資格證專業資格證 3 3. .2 2個人簡歷個人簡歷 3 3. .3 3法定代表人照片法定代表人照片 3 3. .4 4勞動合同勞動合同 2 2天天 14天 項目發展部 總經理辦公室 設計管理中心 營銷管理中心 項目經理部 財務管理部成本管理部 項目事務部 2 2. .1 1控制性規劃控制性規劃 2 2. .2 2土地包裝條件土地包裝條件 （如有如有） 2 2. .3 3市政管網竣工圖市政管網竣工圖 （或規劃圖或規劃圖） 2 2. .4 4規劃條件解讀規劃條件解讀 項目事務部 7 7天天 14天 2天 30天 50天 公司發布獲取 土地公告 30天 7天 前期前期 報批
10、報建流程簡述報批報建流程簡述 6 關鍵節點： 立項批復 建設建設 建筑方案通過 規劃方案通過 施工許可證 規劃許可證 鎮城建小組會 日照分析 交通評詁 教育配套 規劃局局務會 市城建小組會議 電子報批 樓盤明細 電子報批 開發手冊 人防報建 電子報批 初步設計審查 全套施工圖審查 消防備案 邀請招標 合同公證 質、安監登記 視頻監控 國有土地使用證 鎮、區審批 鎮、區審批 施工圖審圖 報批報建流程簡述報批報建流程簡述 6 項目開發手 冊 繳納配套費 工程放線 觃劃證 立項批復 鎮區會議紀 要 鎮區簽批申 報表 市觃劃局業 務會通過 公 示 地名批復 市城建領導 小組會 用地證 觃劃方案通 過
11、樓盤地址明細 鎮區簽批申 報表 市觃劃局業 務會通過 單體方案通 過 設計要點 人防擴初審 查意見 人防施工圖 審查意見 建設建設 報批報建流程簡述報批報建流程簡述 6 建筑方案通過 建筑工程規劃許可證地鐵圖 3535天天 國 土 、 用 地 證 施 工 許 可 證 勘 察 、 設 計 招 標 立 項 1515天天 總 包 、 監 理 招 標 施 工 圖 備 案 施 工 圖 預 審 初 步 設 計 審 查 通 過 勘 察 、 設 計 業 務 登 記 1515天天 3030天天 規 劃 證 消 防 報 建 勘 察 報 告 邀請招標項目 1010天天 3535天天 擴 初 設 計 全 套 圖 7
12、7天天 合 同 備 案 、 業 務 登 記 基 礎 證 1515天天 2020天天 方 案 備 案 、 專 家 論 證 報批報建流程簡述報批報建流程簡述 6 建設建設 建筑工程施工許可證地鐵圖 國 土 、 用 地 證 施 工 許 可 證 立 項 1515天天 合 同 備 案 、 業 務 登 記 施 工 圖 備 案 施 工 圖 預 審 初 步 設 計 審 查 通 過 勘 察 、 設 計 業 務 登 記 1515天天 3030天天 規 劃 證 消 防 報 建 勘 察 報 告 自行招標招標項目 7 7天天 3535天天 擴 初 設 計 、 基 坑 圖 基 礎 圖 全 套 圖 7 7天天 基 礎 證
13、45天 45天 1515天天 基 坑 證 30天 方 案 備 案 、 專 家 論 證 報批報建流程簡述報批報建流程簡述 6 建設建設 建筑工程施工許可證地鐵圖 土方工程、基 坑支護工程可 以開工 樁基、樁檢、 承臺、底板可 以施工 不受限了 竣工竣工 規劃驗收 預售證 確權 竣工備案 交樓樣板房驗收 預售款監管 房價備案 竣工驗收 消防備案 環保驗收 竣工查丈 預售查丈 人防驗收 報批報建流程簡述報批報建流程簡述 6 物業合同備案 設計管理設計管理 項目部項目部 財務部財務部 營銷部營銷部 報建專員報建專員 預售查丈報告 完成驗收樓棟的樁 基和基礎驗評 住宅工程交樓標準 樣板房施工完成， 市質
14、監站驗收 7層以上工程進度 到達主體結構的 2/3，7層(含7層） 封頂；到達合理 工期 確定合作銀行， 并簽定預售款 監管協議及印 鑒卡 住宅工程交樓 標準樣板房驗 收意見獲取 房屋買賣合同 （示范文本） 房價備案資料完 成市物價局審批 預售資料 收集完畢 資料報鎮區審批 報市住建局審批 預售證完成 房價備案 資料提交 商品房銷售方案 預售證建檔 物業公司 完成市物價 局關于物業 收費的批文 物業管理合同 7天內 7天 7天 7天 3天 7天 預售證預售證辦理流程辦理流程 其它其它 報批報建流程簡述報批報建流程簡述 6 確權辦理流程確權辦理流程 設計管理設計管理 營銷部營銷部 報建專員報建專
15、員 報批報建流程簡述報批報建流程簡述 6 報建設計線 景觀設計線 建筑設計線 銷售廳、樣板房及公共區域的室內設計線 研發設計線 一級決策 二級決策 三級決策 二級計劃出圖節點 二級計劃銷售節點 圖 售 證 取證節點 建 觃 建設局報建節點 觃劃局報建節點 二級計劃交付節點 交 跨部門成果提資 紅字 報建配合及重要成果 黑字 各專業線把控點 灰字 跨部門、專業節點對應線 立項 報建 觃 用地 報建 觃 日照 交評 報批 觃 規劃 單體 報建 觃 規劃 單體 通過 觃 規 劃 證 證 施工圖 報建 觃 施 工 證 預售 查丈 報告 觃 預 售 證 土地 分析 項目 定位 產品 建議 規劃總體 （展
16、示區） 戶型 方案 日照 交評 資料 人防 擴初 方案 設計 初步 設計 精裝 施工圖 外裝 方案 實施 方案 外裝 施工圖 銷售 資料 部品 材料樣板 精裝 標準 展示區 現場 開 施工圖 藍圖 圖 竣工 查賬 車位 查賬 規劃條件 復核 景觀 方案 景觀 地形圖 景觀 擴初 景觀 施工圖 重要 苗木 選型 成本 分級 單體 立面 成本 適配 室內 平面 室內 施工圖 室內 材料 樣板 室內 軟裝 產品 研究 精裝 平面 產品 傳遞 產品 跟蹤 景觀 材料 樣板 景觀 軟裝 運營 計劃 圖 售 施 工 圖 電子 報批 建筑條件 復核 售 交 入伙 交付 車位 銷售 電子報批 成果 觃 初步
17、設計 報建 建 全套 施工圖 報建 建 全套 施工圖 備案 建 圖 圖 圖 開 盤 證 證 柜體 圖紙 預 查 丈 景觀 規劃 商業 會所 配套 初步 設計 成果 施工圖 成果 初步 設計 預審 建 施工圖 預審 建 人防 方案 人防 施工圖 勘探 布點圖 規劃 條件 輸入 初勘 報告 物探 報告 詳勘 報告 試樁 報告 公區 圖紙 崗亭 圖紙 設計輸入條件提資 藍字 關注重點： 1、報建流程提資、條件輸入； 2、各分項、各專業前置工作； 3、前后期分工內容。 項目開發全流程地鐵圖項目開發全流程地鐵圖 7 土地和項目獲取的方式土地和項目獲取的方式 8 土地獲取 1.行政命令式：行政命令式： 劃
18、撥/協議出讓。 危改項目、工商企 業改造、經濟適用 房和基礎設施建設 中的建設用地分配 基本上是控制在政 府手里。 2.資本市場資本市場: （1）投資參股：用資金入股或用土地入股，通過 土地與資金的互換共同組成項目開發公司； （2）土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收 購按國家規定要繳納營業稅、土地增值稅、所得 稅、印花稅、契稅等稅費； （3）收購有土地的公司：為了避免繳納契稅與營 業稅等，一般都通過直接收購公司的股權，這種 收購公司的形式現階段主要涉及企業所得稅或個 人所得稅等稅費，不用繳納營業稅、土地增值稅、 契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬 科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。
19、 3.土地市場：土地市場： 通過在土地市場進 行招標、拍賣、掛 牌公開獲得土地， 這也是自2002年7 月以來，獲取土地 的主要方式。通常 的情況下是以“價 高者得”為唯一的 衡量標準。 4.三舊改造：三舊改造： 紅色字體標注，是主要的獲取方式 土地招拍掛的區別土地招拍掛的區別 8 交易方式 掛牌交易 拍賣 招標 類別 底價是否公開 公開 不公開 不公開 底價由誰確定 委托人 拍賣委員會 招標委員會 是否設立獨立于委托人的集體決 策組織 不需要 設立拍賣委員會 設立招標委員會 報價方式 交易中心電腦報價終端報 價 舉牌 填寫投標書 報價次數 可多次報價 可多次報價 一次報價機會 競買（投）人數 1人 2人 2人 公告發布地點 一般在交易中心和互聯網 發布 在交易中心、互聯網發布、報紙 刊登 在交易中心和互聯網發布，并在 報紙刊登 公告期限 不少于30日 公告發布方 由委托方發布 三舊改造項目三舊改造項目 8 三舊改造項目三舊改造項目 8 THE END
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