1、規劃設計成本導則規劃設計成本導則 集團產品管理部集團產品管理部 二、組團規劃中的成本控制；二、組團規劃中的成本控制； 一、規劃對施工的成本控制；一、規劃對施工的成本控制； 三、建筑層高中的成本控制；三、建筑層高中的成本控制； 四、非可售面積的成本控制；四、非可售面積的成本控制； 五、地下停車庫的成本控制；五、地下停車庫的成本控制； 六、六、機電設計中的成本控制。機電設計中的成本控制。 組團規劃組團規劃 規劃對施工規劃對施工 建筑層高建筑層高 非可售面積非可售面積 地下停車庫地下停車庫 規 劃 成 本 控 制 導 則 規 劃 成 本 控 制 導 則 支護成本控制支護成本控制 土方成本控制土方成本

2、控制 基礎成本控制基礎成本控制 前后樓夾角前后樓夾角 前后樓間距前后樓間距 地下室配套用房面積地下室配套用房面積 架空層面積架空層面積 地上配套設施面積地上配套設施面積 醫療配套醫療配套 教育配套教育配套 物業用房物業用房 社區用房社區用房 不可租售地下室面積不可租售地下室面積 總體布局總體布局 層高及凈高層高及凈高 覆土厚度覆土厚度 停車效率停車效率 層數及格局層數及格局 地庫選型地庫選型 頂板荷載頂板荷載 機電設計機電設計 一、規劃對施工的成本控制一、規劃對施工的成本控制 規規 劃劃 對對 施施 工工 支護成本控制支護成本控制 土方成本控制土方成本控制 基礎成本控制基礎成本控制 1、在施工

3、方案中充分考慮規劃布局，結合單體、地下建筑、施工計劃、塔吊布局之間的 關系對成本有一定的節約。 2、施工場地的安排合理，減少物品搬運次數。 3、加強施工管理，減少損耗。 1.1.支護成本支護成本 土地固有物土地固有物 規劃分期規劃分期 其他設計因素其他設計因素 控制基坑支護經濟性總原則控制基坑支護經濟性總原則 1.基坑支護應綜合考慮工程地質、水文地質、各種作用、邊坡高度臨近建(構)筑物、 環境條件、施工條件和工期等因素，因地制宜、合理設計、精心施工。 2.當工程條件許可時，應優先采用自然放坡法。 3.當不具備自然放坡條件時，應對可選擇的支護方案進行技術經濟比較和選型。 4.對開挖后不穩定或欠穩

4、定的邊坡，應根據邊坡的地質特征和可能發生的破壞等情況 采取自上而下，分段跳槽，及時支護的逆作法或部分逆作法施工，嚴禁無序大開挖， 大爆破作業。 5.不應在邊坡潛在塌滑區超量堆載，危及邊坡穩定和安全。 6.邊坡工程的臨時性排水措施應滿足地下水、暴雨和施工用水等的排放要求；有條件 時宜結合邊坡工程的永久性排水措施進行。 7.邊坡工程開挖后應及時按設計實施支護結構或采取封閉措施，避免長期裸露，降低 邊坡穩定性。 地下室開挖支護形式成本：放坡地下室開挖支護形式成本：放坡 土釘墻土釘墻 錨索支護錨索支護 樁錨支護樁錨支護 樁錨樁錨+ +內支撐。支護應首選內支撐。支護應首選 放坡形式，支護形式需要多方案比

5、較。放坡形式，支護形式需要多方案比較。 優選方案優選方案 放坡放坡 垂直垂直 支護支護 案例：案例： 對場地內及周邊必須保留物、施工臨時物的退讓，使建筑物基坑開挖時具備自然對場地內及周邊必須保留物、施工臨時物的退讓，使建筑物基坑開挖時具備自然 放坡距離要求，避免產生支護費用。放坡距離要求，避免產生支護費用。 場地內、周邊必須保留物場地內、周邊必須保留物：保留樹、已建成道路、已建成建筑、地下無法遷移的保留 物、地上無法遷移的保留物 施工臨物施工臨物：臨時電、臨時水、料場等。 案例：案例： 1.1 1.1 土地固有物產生的支護成本土地固有物產生的支護成本 地下車庫 施工臨時 電線桿 地下車庫 施工

6、臨時 電線桿 地下車庫坡道 前期施工策劃時，未考慮周全，地下車庫缺少坡道考慮，施工臨時電架設后，地庫出圖開挖，由于 退距不足，原有的放坡方案要改為護坡樁支護增加成本約70萬元。 施工策劃階段方案施工策劃階段方案 施工實施階段方案施工實施階段方案 1.2 1.2 規劃分期中因考慮的支護成本規劃分期中因考慮的支護成本 X 減小基坑開挖深度減小基坑開挖深度 在土方平衡的前提下，盡量提高室外地坪標高在土方平衡的前提下，盡量提高室外地坪標高 降低地下室層高降低地下室層高 在滿足規范要求的前提下盡量減小主樓地下室埋深在滿足規范要求的前提下盡量減小主樓地下室埋深 多層洋房條件允許時采用半地下室多層洋房條件允

7、許時采用半地下室 地庫平面盡量規則地庫平面盡量規則 減小圍護長度，例如魚骨式地庫基坑圍護總長度比方形地庫增加較多減小圍護長度，例如魚骨式地庫基坑圍護總長度比方形地庫增加較多 控制主樓地下室與地庫底板高差控制主樓地下室與地庫底板高差 避免地庫中間的主樓地下室需要采取基坑圍護措施（土體側壓力可能使主樓樁基斷裂）避免地庫中間的主樓地下室需要采取基坑圍護措施（土體側壓力可能使主樓樁基斷裂） 例如軟土地區高差控制在例如軟土地區高差控制在1.21.2米以內米以內 雙層地下室雙層地下室 兼顧地庫內的利用率及規劃車位指標控制要求，可考慮負二層內退一跨的方案處理兼顧地庫內的利用率及規劃車位指標控制要求，可考慮負

8、二層內退一跨的方案處理 埋深較深的地下室埋深較深的地下室 （如局部雙層地下室）盡量離河道和市政道路遠一些（如局部雙層地下室）盡量離河道和市政道路遠一些 1.3 1.3 其他設計因素對支護成本的影響其他設計因素對支護成本的影響 示范區的范圍劃定與地庫開挖示范區的范圍劃定與地庫開挖 考慮示范區快速施工，進度要求，在前期劃定示范區時與地庫設計通盤考慮，合理規考慮示范區快速施工，進度要求，在前期劃定示范區時與地庫設計通盤考慮，合理規 劃施工圍護界面劃施工圍護界面 2 2、土方成本控制、土方成本控制 2.1 2.1 嚴格控制土方量、做到嚴格控制土方量、做到場地自平衡場地自平衡 2.2 2.2 前期做好前

9、期做好場地設計場地設計，力求少開完，控制挖、填方量。，力求少開完，控制挖、填方量。 2.3.1.2.3.1.在方案設計階段即組織設計院對土方的平衡進行方案設計，督導土建設計院保持在方案設計階段即組織設計院對土方的平衡進行方案設計，督導土建設計院保持 對方案設計的土方進行階段性的復核；對方案設計的土方進行階段性的復核； 2.3.2.2.3.2.充分理解和利用各開發地域對基地內外高程設計的不同要求，除一、二線城市外充分理解和利用各開發地域對基地內外高程設計的不同要求，除一、二線城市外 ，三、四線城市，尤其是丘陵較多地區、山區城市，對場地內外的完成面標高控制是，三、四線城市，尤其是丘陵較多地區、山區

10、城市，對場地內外的完成面標高控制是 比較有彈性的。可以充分利用政策條件，盡量拔高基地內建筑的比較有彈性的。可以充分利用政策條件，盡量拔高基地內建筑的0.000.00的絕對標高，的絕對標高， 為地下空間地面化創造條件；為地下空間地面化創造條件；11 2.3.2.3.土方平衡設計督導土方平衡設計督導 導則編制說明：導則編制說明： 1.1.基地內較高的海拔高度，可以設臵側壁開敞地下室，減小開挖基坑和地下設備投入，有采光通風地下室更受市場歡迎。除當基地內較高的海拔高度，可以設臵側壁開敞地下室，減小開挖基坑和地下設備投入，有采光通風地下室更受市場歡迎。除當 地規劃部門有明確規定基地與周邊城市道路高差的地

11、區外，都可以考慮抬高基地標高。地規劃部門有明確規定基地與周邊城市道路高差的地區外，都可以考慮抬高基地標高。 2.4.1.2.4.1.方案階段的土方平衡方案設計，應由項目公司成本部參與編制土方專項成本測算表方案階段的土方平衡方案設計，應由項目公司成本部參與編制土方專項成本測算表 ，并作為向集團申報評審會的材料內容之一，并存檔備案；，并作為向集團申報評審會的材料內容之一，并存檔備案； 2.4.2.2.4.2.在山地丘陵地區城市的項目開發中，土方平衡在建設全過程成本中所占比重會明顯在山地丘陵地區城市的項目開發中，土方平衡在建設全過程成本中所占比重會明顯 增大，其影響會向后延伸到基礎、基坑維護、擋土墻

12、、護坡等一系列后續工程中去，因此增大，其影響會向后延伸到基礎、基坑維護、擋土墻、護坡等一系列后續工程中去，因此 ，在山地或丘陵地區項目成本測算中，土方平衡成本應作為一個專項進行審查；，在山地或丘陵地區項目成本測算中，土方平衡成本應作為一個專項進行審查； 2.4.3.2.4.3.在一二線城市的開發實際中，由于其城市管理越來越重視環境保護，土方的運輸和在一二線城市的開發實際中，由于其城市管理越來越重視環境保護，土方的運輸和 傾倒單價越來越高，有鑒于此，建議在分期開發的計劃制定過程中，要求工程部根據不同傾倒單價越來越高，有鑒于此，建議在分期開發的計劃制定過程中，要求工程部根據不同 場地開發順序，編制

13、土方運輸存放優化方案，減少成本支出。場地開發順序，編制土方運輸存放優化方案，減少成本支出。11 2.42.4. .土方平衡設計的優化管理土方平衡設計的優化管理 導則編制說明：導則編制說明： 1.1.華東區域某項目，華東區域某項目，20112011年土方運輸成本已經從年土方運輸成本已經從20102010年合同約定的年合同約定的8080塊塊/m/m，上升至，上升至100100塊塊/m/m，只能采用總包和開發公司共同，只能采用總包和開發公司共同 承擔漲價部分成本的方式來解決，且項目被當地城管部門處罰、短時間內強制清除帶來的成本支出也很可觀。承擔漲價部分成本的方式來解決，且項目被當地城管部門處罰、短時

14、間內強制清除帶來的成本支出也很可觀。 2.5.1.2.5.1.地下室頂板的景觀堆土，應強制采用地下室局部抬高方式解決，頂板覆土厚度不地下室頂板的景觀堆土，應強制采用地下室局部抬高方式解決，頂板覆土厚度不 允許出現超出項目實施地域綠地率覆土厚度最小規定的情況，一般按照最大覆土允許出現超出項目實施地域綠地率覆土厚度最小規定的情況，一般按照最大覆土1.5m1.5m 厚度控制，禁止在地下室頂板上直接堆坡造景的設計。厚度控制，禁止在地下室頂板上直接堆坡造景的設計。 2.5.2.2.5.2.在地下室頂板設計標準中，明確要求加入地下室頂板排水設計的內容，優先通過在地下室頂板設計標準中，明確要求加入地下室頂板

15、排水設計的內容，優先通過 上翻梁預留排水孔、頂板結構找坡排水的方式排除頂板積水，可以減少覆土層內專用上翻梁預留排水孔、頂板結構找坡排水的方式排除頂板積水，可以減少覆土層內專用 排水板或其他后加排水構造措施的費用；排水板或其他后加排水構造措施的費用； 2.5.3.2.5.3.在政策允許的地區，優先考慮抬高地下室標高的做法，控制地下室底標高抬高至在政策允許的地區，優先考慮抬高地下室標高的做法，控制地下室底標高抬高至 地下水線以上，就可以用回土填充地坪代替地下室大底板。地下水線以上，就可以用回土填充地坪代替地下室大底板。 2.5.2.5.設計全過程土方平衡措施設計全過程土方平衡措施 2.62.6減小

16、基坑開挖深度（同基坑部分）減小基坑開挖深度（同基坑部分） 2.72.7多層無地下室基礎根據回填后的場地地坪控制樁頂標高，避免承臺開挖深度過大多層無地下室基礎根據回填后的場地地坪控制樁頂標高，避免承臺開挖深度過大 2.8 2.8 合理安排工程分期和施工組織，避免“先填后挖”合理安排工程分期和施工組織，避免“先填后挖” 2.9 2.9 盡量減小地庫頂板覆土厚度盡量減小地庫頂板覆土厚度 1. 依山就勢，經濟、合理地布臵 建筑 2. 充分利用地形特點，有效減少 地基處理費用，提升環境品質 3. 居住區內道路順應地勢起伏， 有效減少場平土方量； 因地制宜，合理利用地形 1 2 3 4，市政路高于場地標高

17、； 充分利用高差設計地下室空間，形 成地下商業街，減少挖方填方的 成本。 因地制宜，合理利用地形 利用原有地形中的洼利用原有地形中的洼 地部分設計成地下商地部分設計成地下商 業街業街 與市政道路與市政道路 相連接的室相連接的室 外地坪外地坪 3 3、基礎成本控制、基礎成本控制 根據地勘報告，對單體、地庫進行綜合布局，避開基礎前期處理費用較高的規劃。根據地勘報告，對單體、地庫進行綜合布局，避開基礎前期處理費用較高的規劃。 3.1、勘察報告審查與咨詢，合理取值盡量挖掘場地土的工程力學性能；例如通過壓板試 驗等補充測試手段，直接實測承載力，減少相關參數經驗推算存在的誤差值； 3.2、優先選擇施工簡單

18、，成本低廉的天然基礎（獨立基礎、條形基礎、筏板基礎）方案， 在必須選用樁基的情況下，優先選用管樁，其次是鉆孔樁、沖孔樁與人工挖孔樁； 3.3、塔樓與裙樓地下室的柱底內力相差懸殊，應分別選擇不同的基礎形式，不得簡單統一 ，造成裙樓地下室基礎選型不合理； 3.4、在初步設計階段，設計院應提供基礎選型的經濟型報告，不得少于三種基礎形式的比 對。 3.5、合理安排開發順序，在前期基坑開挖時應考慮到對后期建設基礎避免基底土被擾動 3.6抬高場地標高、降低地下室層高、采用半地下室等，減少基礎抗浮成本； 3.7 主體建筑物（特別是高層）避開溶洞等不利地質條件，盡量避開較深的河塘、暗浜等 不良地質區域； 3.

19、8 場地地基承載力不均勻時，將高層建筑臵于地基承載力較高的區域。 3.9 無論主樓、車庫，均應首選天然地基方案，當不滿足要求時，應優先采用樁 土共同 工作的復合地基方案，避免采用樁基。 3.10 對車庫，如抗浮水位不高，地基承載力較好，基礎型式應優先采用獨立基礎加防水 板，否則應采用無梁板基礎，不建議采用梁板式基礎。 3.11 主樓基礎應設計為梁板式筏板基礎，該基礎型式的板厚約為總層數的1/3；不應設計 為平板式筏板基礎，該基礎型式的板厚約為總層數的1/2。而板厚決定了鋼筋用量。 3.12.1.基地內有水系、池塘、濕地等天然條件的，應考慮充分利用。 3.12.2.地質狀況存在沉陷區、流沙區、河

20、塘水田淤泥、鹽堿土壤的，應在勘測報告出具后，作為設計前 臵條件繪制在總平面圖中，并交項目公司存檔備案； 3.12.3.基地地質不利條件，應作為方案設計輸入條件提交方案公司，并在經營方案評審的項目概況介紹 中提交集團審查。 3.12.利用基地內既有基礎條件 3.13.在滿足建筑功能的前提下，優化上部結構布臵。 3.14.樓面荷載、隔墻等效、消防車荷載、覆土荷載等均應按實際取值；不應放大。 3.15.實配鋼筋時除KL、L及板的正彎矩鋼筋可放大1.11.15外，其余均不放大。 3.16.受力鋼筋均采用HRB400級高強鋼筋。 3.12.1.3.12.1.基礎條件較差，需要換土的情況下，建議設臵地下空

21、間，減少回土的成本。基礎條件較差，需要換土的情況下，建議設臵地下空間，減少回土的成本。 3.12.2.3.12.2.地下室設計應考慮施工回土工作量，請工程部門和成本部門跟進評估。地下室設計應考慮施工回土工作量，請工程部門和成本部門跟進評估。 3.12.3.3.12.3.基地分期施工應避免跨河道、市政道路設臵管線，例如一期集中設臵消防水池、變電所、開閉所基地分期施工應避免跨河道、市政道路設臵管線，例如一期集中設臵消防水池、變電所、開閉所 、消控中心的情況下，如后期開發要利用這些設施則必須跨越河道、道路、橋梁等，會造成大量成本、消控中心的情況下，如后期開發要利用這些設施則必須跨越河道、道路、橋梁等

22、，會造成大量成本 支出，并承擔不必要的開發風險。支出，并承擔不必要的開發風險。11 3.12.3.12.換土、回土成本控制換土、回土成本控制 導則編制說明：導則編制說明： 1.1.華東區域某項目，華東區域某項目，20102010年開發的一期，與二、三期隔河、隔市政道路，二期設計時為了追求前期經營分析表的效果，要求利用一期既有的消防給水、年開發的一期，與二、三期隔河、隔市政道路，二期設計時為了追求前期經營分析表的效果，要求利用一期既有的消防給水、 開閉所、消控中心，結果現場開工后再協調跨河的管線，為后期開發和業主使用埋下很大隱患。開閉所、消控中心，結果現場開工后再協調跨河的管線，為后期開發和業主

23、使用埋下很大隱患。 二、組團規劃中的成本二、組團規劃中的成本 組組 團團 規規 劃劃 前后樓夾角前后樓夾角 前后樓間距前后樓間距 分期開發控制分期開發控制 多產品類型分區布臵多產品類型分區布臵 其他設計因素其他設計因素 不同產品類型與地庫不同產品類型與地庫 單元組合控制單元組合控制 經濟合理方案經濟合理方案 成本增大方案成本增大方案 增加了無效面積，降 低了停車效率，單車 位面積增大 占用車位面 積，形成單 排停車，降 低了停車效 率。 1.1.前后樓夾角控制前后樓夾角控制 控制方法：組團內前后樓盡量平衡布臵。控制方法：組團內前后樓盡量平衡布臵。 經濟合理方案經濟合理方案 成本增大方案成本增大

24、方案 間距不合理形成單排停車，效率降低，地庫成本增加。 間距符合停車模數間距符合停車模數 間距不符合停車模數間距不符合停車模數 2.2.前后樓間距控制前后樓間距控制 控制方法：前后樓間距符合提成模數，提高停車效率。控制方法：前后樓間距符合提成模數，提高停車效率。 前后樓間距控制參考要素前后樓間距控制參考要素 樓間距計算時需考慮住宅南向大開間空間可作為停車空間，進而減小 節約無效地下室面積，節約成本。 更大限度的利用住宅投影地下室設計子母 車位出租銷售，降低地庫單車位面積。 3.3.單元組合控制單元組合控制 3.1單元組合盡量體量相同，避免單元組合占用地下車道，影響停車效率 3.2 .塔樓宜兩個

25、單元一組，非樓王單位避免單個單元組成一棟樓，由及以上兩個單元 組成的樓棟，單元連接處體量應相差不大，并應對齊，盡量避免夾角扭轉。 3.3.由及以上兩個單元組成的樓棟，單元高度宜相近，避免高低配。 增加外墻面積增加外墻面積 當規劃地塊中有多種產品類型時，分區排布有利于地庫的集中排列， 同時，高層和多層區域間隔排列有利于日照計算。 4.4.多產品類型分區布臵多產品類型分區布臵 經濟合理方案經濟合理方案 一期開發地庫范圍一期開發地庫范圍 5.5.分期開發控制分期開發控制 控制方法：車庫同小區的分期施工提前考慮，減少施工難度，控制施工成本。控制方法：車庫同小區的分期施工提前考慮，減少施工難度，控制施工

26、成本。 二期開發地庫范圍二期開發地庫范圍 成本增大方案成本增大方案 一、二期車庫只用通道相連接，減少施工難度，控制一、二期車庫只用通道相連接，減少施工難度，控制 施工成本。施工成本。 一期開發地庫范圍一期開發地庫范圍 二期開發地庫范圍二期開發地庫范圍 一、二期車庫整體相連接，分期施工難度大，增大施一、二期車庫整體相連接，分期施工難度大，增大施 工成本。工成本。 經濟合理方案經濟合理方案 6.6.不同產品類型與地庫的結合不同產品類型與地庫的結合 控制方法：不同產品類型的住宅基礎埋深不同，利用基礎埋深大的產品和車庫結合控制方法：不同產品類型的住宅基礎埋深不同，利用基礎埋深大的產品和車庫結合 ，有效

27、利用地下面積，降低開發成本。，有效利用地下面積，降低開發成本。 成本增大方案成本增大方案 高層、多層住宅高層、多層住宅 整體地下車庫整體地下車庫 7.7.其他設計因素其他設計因素 地庫平面及交通流線盡量簡單，提高車庫利用率，例如多層住宅盡量成排對齊地庫平面及交通流線盡量簡單，提高車庫利用率，例如多層住宅盡量成排對齊 布臵，雙排房屋之間地庫條形布臵；布臵，雙排房屋之間地庫條形布臵； 在小區規劃中控制示范區面積和范圍，集約經濟；在小區規劃中控制示范區面積和范圍，集約經濟； 組團布臵應考慮消防車道及場地的經濟性，消防車道宜平直，盡量利用小區道組團布臵應考慮消防車道及場地的經濟性，消防車道宜平直，盡量

28、利用小區道 路或與景觀道路共用路或與景觀道路共用 三、建筑層高中的成本控制三、建筑層高中的成本控制 深圳廣州東莞佛山 二檔客戶 三檔客戶 四檔客戶 五檔客戶 其他 項目 華南區 建筑層高各區域根據區域內建筑層高各區域根據區域內建筑層高建筑層高控制標準控制控制標準控制 嚴格控制非可售結構面積嚴格控制非可售結構面積 嚴嚴 格格 控控 制制 非非 可可 售售 結結 構構 面面 積積 組組 成成 地下室配套用房面積地下室配套用房面積 架空層面積架空層面積 地上配套設施面積地上配套設施面積 醫療配套醫療配套 教育配套教育配套 物業用房物業用房 社區用房社區用房 不可租售地下室面積不可租售地下室面積 四、

29、非可售面積的控制；四、非可售面積的控制； 1.1.地下室配套用房面積地下室配套用房面積 設備用房面積控制表設備用房面積控制表 深圳廣州東莞佛山 變配電房 熱交換站 發電機房 生活水泵房 生活水池 消防水泵房 消防水池 其他 項目 華南區 建筑層高各區域根據區域內建筑層高各區域根據區域內建筑層高建筑層高控制標準控制控制標準控制 2.2.不可租售地下室面積不可租售地下室面積 定義：地下室中除停車位、設備配套用房和物業配套用房外的定義：地下室中除停車位、設備配套用房和物業配套用房外的無效用地下室無效用地下室、自行車庫自行車庫。 2.1 2.1 住宅正投影下，盡可能不做地下室，僅保留交通核與地下車庫連

30、通。住宅正投影下，盡可能不做地下室，僅保留交通核與地下車庫連通。 地下車庫地下車庫 地下車庫地下車庫 住宅投影住宅投影 住宅投影住宅投影 住宅投影住宅投影 住宅投影住宅投影 住宅交通核住宅交通核 住宅交通核住宅交通核 住宅交通核住宅交通核 住宅交通核住宅交通核 注：可不做地下室物業：多層、小高層及中高層（根據各地結構計算爭取） ( (此做法通常用于住宅與地下車庫的地下室標高相差較大的情況下。此做法會減少鋼筋砼的用量此做法通常用于住宅與地下車庫的地下室標高相差較大的情況下。此做法會減少鋼筋砼的用量 ，但卻使防水層用量增加，同時增加結構及防水施工的復雜性，增加施工質量隱患，而實際的，但卻使防水層用

31、量增加，同時增加結構及防水施工的復雜性，增加施工質量隱患，而實際的 節省費用尚無準確數據。故是否采用應綜合權衡后決定。節省費用尚無準確數據。故是否采用應綜合權衡后決定。) ) 案例：大連某項目案例：大連某項目 2.2 2.2 優化地下室輪廓，減少無效空間優化地下室輪廓，減少無效空間 2.3 .2.3 .自行車庫，由于坡道面積大，盡可能集中設臵，減少出入口。自行車庫，由于坡道面積大，盡可能集中設臵，減少出入口。 注：可不做地下室物業：多層、小高層及中高層（根據各地結構計算爭取） 做下躍戶型，贈送下沉小院，增加上部樓 層附加值，把地下面積用起來。 2.4.2.4.化無用為有用化無用為有用 a.a.

32、將部分地下室做下沉庭院將部分地下室做下沉庭院 b.b.可將高層住宅樓投影下面的面積分成多個小面積庫房，一次性租售給樓上的用戶作為儲可將高層住宅樓投影下面的面積分成多個小面積庫房，一次性租售給樓上的用戶作為儲 藏室，這即方便業主的生活用品、蔬菜和水果的儲存，又有利于開發資金的回收藏室，這即方便業主的生活用品、蔬菜和水果的儲存，又有利于開發資金的回收 。 2.5 .2.5 .人防面積的控制人防面積的控制 盡量通過異地建設減小人防應建面積；盡量通過異地建設減小人防應建面積； 控制人防口部數量、面積和位臵，有效減少不可租售地下室面積控制人防口部數量、面積和位臵，有效減少不可租售地下室面積 人防盡量布臵

33、在住宅樓的地下空間內，減少人防設施對車庫的影響人防盡量布臵在住宅樓的地下空間內，減少人防設施對車庫的影響 人防區域人防區域 車庫區域車庫區域 設備用房在設計時減少對有效車位的占用。設備用房在設計時減少對有效車位的占用。 地下二層設備用房布臵與上層對齊，方便設備安裝。地下二層設備用房布臵與上層對齊，方便設備安裝。 在變電站頂板設吊裝孔，避免產生由于設備高度而導致地下室局部層高需增加的可在變電站頂板設吊裝孔，避免產生由于設備高度而導致地下室局部層高需增加的可 能。能。 防火分區的劃分時，盡量利用住宅樓梯或自行車坡道進行疏散。防火分區的劃分時，盡量利用住宅樓梯或自行車坡道進行疏散。 排風井及地下室出

34、地面的樓梯間均應避開景觀軸線及出入口，并保持與住宅有一定排風井及地下室出地面的樓梯間均應避開景觀軸線及出入口，并保持與住宅有一定 距離，避免降低住宅的價值。距離，避免降低住宅的價值。 2.6.2.6.其他控制方法其他控制方法 3.3.架空層面積架空層面積 架空層相當于無圍護結構的正常樓蓋（同時高度大于標準層高度），其造價與標準層造價架空層相當于無圍護結構的正常樓蓋（同時高度大于標準層高度），其造價與標準層造價 相差無幾，每建一層架空層時，按可售面積單方造價相差無幾，每建一層架空層時，按可售面積單方造價35003500元元計算，可以得出如下結論：計算，可以得出如下結論： 高高 層層3333層層則

35、可售面積單方造價增加約為則可售面積單方造價增加約為3.0%3.0%，及，及105105元元/m2/m2； 中高層中高層1818層層則可售面積單方造價增加約為則可售面積單方造價增加約為5.6%5.6%，即，即196196元元/m2;/m2; 小高層小高層1111層層則可售面積單方造價增加約為則可售面積單方造價增加約為9.1%9.1%，即，即227227元元/m2/m2。 架空層配臵標準架空層配臵標準 深圳廣州東莞佛山 二檔客戶 三檔客戶 四檔客戶 五檔客戶 其他 深圳廣州東莞佛山 0.5-0.8W 0.8-1W 1-1.5W 1.5-2W 2-3W 其他 架空層與售價關系架空層與售價關系 項目

36、華南區 架空層與客戶定位關系架空層與客戶定位關系 項目 華南區 架空層配臵各區域根據區域內架空層配臵各區域根據區域內架空層架空層控制標準控制控制標準控制 4.4.地上配套設施面積地上配套設施面積 4.1 .4.1 .用地面積的規定用地面積的規定 控制手法：盡量多框非建設用地作為配套設施的用地面積（如紅線與建筑退線間用地控制手法：盡量多框非建設用地作為配套設施的用地面積（如紅線與建筑退線間用地）。 建筑控制線 用地紅線 A A B B BAB 架空架空 半地下室半地下室 地下室；地下室； 能做半地下車庫，盡量少做或不做全地庫；能做半地下車庫，盡量少做或不做全地庫； 盡量不做兩層車庫；盡量不做兩層

37、車庫； 人防應集中設臵；人防應集中設臵； 消防車道盡量少布臵在地下室頂板上。消防車道盡量少布臵在地下室頂板上。 3.13.1減少開挖的成本和風險，最直接方法就是減少地庫。優先采用地面停車和地下停車相減少開挖的成本和風險，最直接方法就是減少地庫。優先采用地面停車和地下停車相 結合的有限人車分流模式設計，在實際使用中，能夠直達住宅一層大堂的地面車行道和停結合的有限人車分流模式設計，在實際使用中，能夠直達住宅一層大堂的地面車行道和停 車位更受業主好評。車位更受業主好評。 3.23.2多層建筑（多層建筑（3 3層以上的洋房）底層利用不算面積的層以上的洋房）底層利用不算面積的2.2m2.2m架空層至少每

38、戶可以解決兩輛停架空層至少每戶可以解決兩輛停 車位，不能停車的空間亦可以用來出讓使用權或充當自行車庫減少地下自行車配套。車位，不能停車的空間亦可以用來出讓使用權或充當自行車庫減少地下自行車配套。 3.33.3多層建筑利用樓間距設臵半地下停車庫，在綠化率能夠滿足的前提下，結合景觀設計多層建筑利用樓間距設臵半地下停車庫，在綠化率能夠滿足的前提下，結合景觀設計 ，在集中綠地中設臵，在集中綠地中設臵5050輛停車規模以下的半地下小型車庫。輛停車規模以下的半地下小型車庫。 3.43.4地下車庫的人行出入口設計，不限于常見的直達地下電梯廳，可結合架空層的設臵，地下車庫的人行出入口設計，不限于常見的直達地下

39、電梯廳，可結合架空層的設臵， 就近排布能夠到達架空層的地下室步行出入口，可以節省高層建筑投影下部的地下室。就近排布能夠到達架空層的地下室步行出入口，可以節省高層建筑投影下部的地下室。 11 推廣地面停車、多層采用推廣地面停車、多層采用2.2m2.2m架空層停車、半地下停車架空層停車、半地下停車 導則編制說明：導則編制說明： 1.1.參見杭州坤和房產開發的親親家園一期地下車庫設計；參見杭州坤和房產開發的親親家園一期地下車庫設計； 深圳廣州東莞佛山 車庫形式 地下室覆土厚度 半地下室覆土厚度 地下室層數 其他 項目 華南區 車庫定性指標車庫定性指標 車庫定性指標車庫定性指標 車庫定性指標各區域根據

40、區域內車庫定性指標各區域根據區域內車庫定性指標車庫定性指標控制標準控制控制標準控制 2.2.總體布局總體布局 地庫形式地庫形式 地庫布局地庫布局 獨立地庫與大底盤地庫各有利弊，須結合地址條件及總圖布局進行經濟性研獨立地庫與大底盤地庫各有利弊，須結合地址條件及總圖布局進行經濟性研 究，確定最優的地庫布局，將地庫成本控制在最初階段；究，確定最優的地庫布局，將地庫成本控制在最初階段； 塔樓宜布臵在地下室四周，盡量靠邊；塔樓宜布臵在地下室四周，盡量靠邊； 核實并盡量控制人防面積，不做核實并盡量控制人防面積，不做5 5級人防。級人防。 2.1 2.1 地庫形式地庫形式 關于總體布局時控制成本的方法建議：

41、關于總體布局時控制成本的方法建議： 1 1、在小柱網的獨立地庫設計方案中考慮采用無梁樓蓋加托板柱帽的結構形式，設備、在小柱網的獨立地庫設計方案中考慮采用無梁樓蓋加托板柱帽的結構形式，設備 管線躲避托板柱帽排布可節約空間。因此埋深也會減少，水浮力減小，底板、側壁配管線躲避托板柱帽排布可節約空間。因此埋深也會減少，水浮力減小，底板、側壁配 筋減少，抗浮樁減少。（避免在獨立地庫上方設臵行車道，增加額外的板厚配筋）筋減少，抗浮樁減少。（避免在獨立地庫上方設臵行車道，增加額外的板厚配筋） 2 2、大底盤地庫中摒棄位于邊角，通行不暢的區域。、大底盤地庫中摒棄位于邊角，通行不暢的區域。 3 3、確認退界要求

42、（地鐵控制線，退道路及水位控制線等），若退距較小，可考慮多、確認退界要求（地鐵控制線，退道路及水位控制線等），若退距較小，可考慮多 退讓退讓1 1米，滿足施工需求和后期的管線預埋。米，滿足施工需求和后期的管線預埋。 2.1 2.1 地庫布局地庫布局 多層建筑部分盡量少做地下室，減少人防配建指標，因為多層建筑地下埋深超過3 米后按基底面積配建人防； 通過對地下室內交通流線及設備用房等的合理布臵，有效控制獨立地庫邊界與主 樓間的間距，以期達到采用簡單支護解決基坑開挖的目的。 在小柱網的獨立地庫設計方案中考慮采用無梁樓蓋加托板柱帽的結構形式，設備 管線躲避托板柱帽排布可節約空間。因此埋深也會減少，水

43、浮力減小，底板、側 壁配筋減少，抗浮樁減少。（避免在獨立地庫上方設臵行車道，增加額外的板厚 配筋） 大底盤地庫中摒棄位于邊角，通行不暢的區域。 確認退界要求（地鐵控制線，退道路及水位控制線等），若退距較小，可考慮多 退讓1米，滿足施工需求和后期的管線預埋。 3.3.人防設計人防設計 人防等級人防等級 人防面積人防面積 1.1.1.1.部分三線城市如設臵部分三線城市如設臵5 5級人防地庫，人防面積可以較設臵級人防地庫，人防面積可以較設臵6 6級人防減少一半。級人防減少一半。 1.2.1.2.選擇人防類型時優先設臵人防物資庫，減少復雜的人員口部。選擇人防類型時優先設臵人防物資庫，減少復雜的人員口部

44、。 1.3.1.3.應避免一個區塊人防總面積超出應避免一個區塊人防總面積超出50005000，超出則需要配件人防電站，電站設臵成本極高。，超出則需要配件人防電站，電站設臵成本極高。 綜合當地情況控制人防面積綜合當地情況控制人防面積 4.4.層數及格局層數及格局 地下室層數地下室層數 地下室格局地下室格局 4.1 4.1 地下室層數地下室層數 4.2 4.2 地下室人防布局地下室人防布局 4.3 4.3 地下室格局地下室格局 如果做兩層地庫，地下二層應盡量避開主樓，以免形成主樓負二層的無效空間；如果做兩層地庫，地下二層應盡量避開主樓，以免形成主樓負二層的無效空間； 對于雙層地下室，兼顧地庫內的利

45、用率及規劃車位指標控制要求，可考慮負二層內退對于雙層地下室，兼顧地庫內的利用率及規劃車位指標控制要求，可考慮負二層內退 一跨的方案處理（前面已提及）一跨的方案處理（前面已提及） 5.5.地庫覆土厚度地庫覆土厚度 景觀種植深度景觀種植深度 管網埋深管網埋深 場地坡度場地坡度 地域屬性地域屬性 影響地庫埋深的因素影響地庫埋深的因素 注：圖中數據僅為示意不做參考 1.0m 0.5m 0.0m 1.5m 方案方案A A 方案方案B B 方案方案CC 方案方案D D 景觀 管網 人防 1.0m 0.5m 0.0m 1.5m 方案方案A A 方案方案B B 方案方案CC 方案方案D D 景觀 管網 人防

46、凍土層 1.0m 0.5m 0.0m 1.5m 方案方案A A 方案方案B B 方案方案CC 方案方案D D 景觀 管網 1.0m 0.5m 0.0m 1.5m 方案方案A A 方案方案B B 方案方案CC 方案方案D D 景觀 管網 凍土層 非采暖有人防非采暖有人防 非采暖無人防非采暖無人防 采暖有人防采暖有人防 采暖無人防采暖無人防 方案方案A A 滿足所有條件最大需求滿足所有條件最大需求 方案方案B B 優化其中一項因素優化其中一項因素 方案方案CC 綜合優化各項因素綜合優化各項因素 方案方案D D 成本極端化，可行性待論證成本極端化，可行性待論證 如：人防異地建設等 - -3.6m3.

47、6m 5.1 .5.1 .景觀種植深度成本控制方法景觀種植深度成本控制方法 方法：方法：堆坡、樹池堆坡、樹池供大型喬木種植，降低地庫整體覆土厚度。供大型喬木種植，降低地庫整體覆土厚度。 要求景觀專業在地下車庫建筑方案設計時、結構設計開始前提供相對準確的景觀種植圖。要求景觀專業在地下車庫建筑方案設計時、結構設計開始前提供相對準確的景觀種植圖。 0.0m0.0m 0.8m0.8m 1.5m1.5m 方法：設臵管溝減少覆土厚度方法：設臵管溝減少覆土厚度 5.2 .5.2 .管網設計成本控制方法管網設計成本控制方法 方法：設臵設備管廊減少覆土厚度方法：設臵設備管廊減少覆土厚度 設備管廊設備管廊 住住

48、宅宅 住住 宅宅 住住 宅宅 住住 宅宅 地下車庫地下車庫 覆土覆土 覆土覆土 地下車庫地下車庫 5.3 .5.3 .場地坡度場地坡度 場地豎向設計有高差下，覆土厚度與地庫層高的關系場地豎向設計有高差下，覆土厚度與地庫層高的關系 方案一：覆土厚度高低不同，地庫頂板荷載增加。 方案二：地庫層高低不同，覆土厚度相同，頂板 荷載減輕，地庫維護成本增加。 控制方法：因具體項目具體問題不同，建議存在場地高差時，設計院針對地庫要進行以控制方法：因具體項目具體問題不同，建議存在場地高差時，設計院針對地庫要進行以 上兩個方案成本比較。上兩個方案成本比較。 6.6.頂板荷載頂板荷載 景觀荷載景觀荷載 消防車道荷

49、載消防車道荷載 6.1.6.1.景觀荷載控制景觀荷載控制 景觀局部荷載落圖景觀局部荷載落圖 堆土、樹池、水景、雕塑、亭架堆土、樹池、水景、雕塑、亭架 降低景觀荷載方法降低景觀荷載方法 覆土改為薄水池法覆土改為薄水池法 7.7.停車效率停車效率 柱網柱網 人防口部人防口部 布車方式布車方式 輪廓線輪廓線 設備用房設備用房 控制單車位面積的經濟效益控制單車位面積的經濟效益 單車位指標核算公式：單車位指標核算公式： 單車位控制指標控制說面單車位控制指標控制說面要極限努力創造所有有利條件，使單車位指標達到最理想值要極限努力創造所有有利條件，使單車位指標達到最理想值 ，如達不到理想值時，需在提前會診。，如達不到理想值時，需在提前會診。 單車位面積控制單車位面積控制 平均停車面積平均停車面積備注備注 平米/輛 平米/輛 平米/輛 說 明 1：塔樓區面積占整個塔樓投影面積的比例a：當1/3a1/2、1/4a1/3、a1/4 時，表中數值分別減小1、2、3平米/輛 2：人防區面積占整個地下車庫面積的比例b:當1/4b1/3、1/3b1/2、b1/2 時，表中數值分別增加2、3、4平米/輛 3：高端產品配套地下車庫表中數值增加2平米/輛（地下車庫柱網宜取83008300mm、 周邊地帶宜考慮安排27005600mm的大車位） 地下汽車庫組成部分地下汽車庫組成部分 車庫區+塔樓區+設備房塔樓區