1、建材商貿(mào)城物業(yè)管理方案建材商貿(mào)城物業(yè)管理方案 前前 言言 作為 xx 市集住宅、 商鋪為一體的樓盤， 其物業(yè)管理工作開展的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)體現(xiàn)出一 種“舒適、安全、尊貴”。欽州市 xxx 物業(yè)管理有限公司將以高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán) 要求的標(biāo)準(zhǔn)來開展工作。 舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。物 業(yè)使用人選擇一個居住、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面，以滿足其“生 理上的基本需求”。 安全：安全防范是物業(yè)管理公司的一項專項業(yè)務(wù),公司應(yīng)從治安、消防、車輛三 個方面來搞好管理工作，同時為了滿足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出 相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。 尊貴：“以人為尊”、

2、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在 小區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。本公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上，充分實現(xiàn)物業(yè) 管理服務(wù)的內(nèi)容，讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。 第一第一章章 xxxxxx 物業(yè)管理有限公司簡介物業(yè)管理有限公司簡介 一、公司簡介 欽州市 xxx 物業(yè)管理有限公司是一家新成立的專業(yè)物業(yè)管理公司，公司地址: 欽州市揚帆大道與金海灣東大街交匯處。 二、企業(yè)管理理念及服務(wù)理念 根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點，公司采取以下管理理念：團 隊意識和吃苦精神+個性舒張和競爭機制 1、團隊意識和吃苦精神：在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中，團隊意識 和吃苦精神

3、的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件。“企業(yè)以人為本、員工 以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。 2、個性舒張和競爭機制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動其積極 性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個性舒張是對員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的 需求，員工對自己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動性，有利于 員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高；競爭機制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不 如賽馬，賽馬機制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。 “真切付出、心靈交匯”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來說，物管企業(yè)與業(yè) 主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系， 是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們很好的生

4、活、 學(xué)習(xí)、工作，在我們的員工中營造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識。 三、六項主要服務(wù)內(nèi)容： 1、物業(yè)共用部位日常維護(hù)和管理服務(wù)； 2、物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及其運行、使用的日常維護(hù)和管理服務(wù)； 3、環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)； 4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通秩序與車輛停放的管理服務(wù)； 5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、消防協(xié)助管理服務(wù)； 6、物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)。 四、四、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量分項標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量分項標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)和指標(biāo) 項 服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 目 (一) 綜合 服務(wù) 1、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)等有償便民服 務(wù)的，并公示服務(wù)項目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 2、與被服務(wù)者簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合

5、同（協(xié)議） ，雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，公 布物業(yè)管理服務(wù)項目、內(nèi)容及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照合同約定提供物業(yè)服 務(wù)。 3、小區(qū)設(shè)服務(wù)中心，辦公設(shè)施設(shè)備較先進(jìn)完備，應(yīng)用計算機等現(xiàn)代化管理手段 進(jìn)行科學(xué)管理，辦公場所整潔有序。 4、建立有完善的物業(yè)管理制度、作業(yè)流程及物業(yè)管理工作計劃及實施時間。建 立財務(wù)制度，財務(wù)收支符合國家有關(guān)規(guī)定。 5、業(yè)主咨詢、投訴在 24 小時內(nèi)予以答復(fù)處理。業(yè)主急修半小時內(nèi)、其他報修按 雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有完整的報修、維修記錄，并有回訪制度，滿意率 達(dá) 90以上。 6、廣泛的應(yīng)用專門的物業(yè)管理軟件、計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理 服務(wù)、收費情況、設(shè)備檔案和日常辦

6、公進(jìn)行管理。 7、按合同適時組織開展健康有益的文體娛樂活動。 8、小區(qū)業(yè)主支持和配合物業(yè)管理的各項工作，每年進(jìn)行一次對物業(yè)管理服務(wù)滿 意度抽樣調(diào)查，滿意率達(dá) 90以上，對不滿意的情況進(jìn)行分析并及時整改。 9、物業(yè)管理企業(yè)持有有效證照，人員配置合理，有管理人員、水、電、綠化等 專業(yè)操作人員， 并按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書， 崗位責(zé)任制明確。 10、全體員工統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，服務(wù)意識高，敬業(yè)精神高，業(yè)務(wù)素質(zhì)強，行 為語言規(guī)范，服務(wù)主動，熱情。 11、定期對服務(wù)人員進(jìn)行物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)、消防培訓(xùn)及其他服務(wù)培訓(xùn)。 12、承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真

7、查驗，驗收手續(xù) 齊全。 13、 每月在服務(wù)中心公布 1 次由業(yè)主分?jǐn)偟墓菜姷荣M用詳細(xì)預(yù)算情況， 每季 度 1 次在服務(wù)中心公布涉及物業(yè)管理代收代支的費用情況。 14、按有關(guān)規(guī)定或合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。 (二) 房屋 管理 及維 修養(yǎng) 護(hù) 1、按照物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約的約定對房屋及配套設(shè)施設(shè)備提供服務(wù)。 2、小區(qū)出入口設(shè)有小區(qū)房屋、道路平面示意圖、宣傳欄，主要路口設(shè)有路標(biāo)； 各組團、棟、及單元（門） 、戶和共有配套設(shè)施場地的標(biāo)識齊全、規(guī)范、美觀。 3、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔，符合原設(shè)計要求；公共樓梯間墻 面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)

8、象；室 外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。 4、對違反規(guī)劃私搭亂建、私自拆改管線和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻， 并報告業(yè)主委員會和相關(guān)主管部門。 5、每日巡查 1 次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃、 消防器材等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護(hù)，維修率達(dá) 90以上。巡邏、 檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 6、每半年 1 次編制房屋等共用部位日常管理和維修養(yǎng)護(hù)計劃。 7、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約要求，建立完善的住宅裝飾裝修 管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有 關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)

9、影響 房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時 勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 8、急修半小時內(nèi)、其他保修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，建立有完整的報修、維 修和回訪記錄。 9、根據(jù)房屋實際使用年限，每年至少 1 次編制維修計劃和住房專項維修資金使 用計劃，向業(yè)主大會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。 (三) 共用 設(shè)施 設(shè)備 維修 養(yǎng)護(hù) 1、小區(qū)內(nèi)公用配套服務(wù)設(shè)施完好，標(biāo)志、標(biāo)識齊全、規(guī)范，不隨意改變用途， 共用設(shè)施設(shè)備按照項目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運轉(zhuǎn)正常，日常的管理和維修 養(yǎng)護(hù)情況良好（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外） 。 2、公用設(shè)施設(shè)備運行維修養(yǎng)護(hù)制度

10、健全，每年 1 次編制共用設(shè)施設(shè)備運行維修 養(yǎng)護(hù)計劃，建立的公用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳） 、運行、檢查、維修、保養(yǎng) 記錄齊全。 3、維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場所明示，水、電、監(jiān)控等工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任 制明確，操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運 行正常，無事故隱患。 4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的， 24 小時內(nèi)組織修復(fù);屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃、更新改造計 劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建 議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或更新改造。 5、小區(qū)道路平整，主要道路及及停車場交通標(biāo)志齊全、

11、規(guī)范；小區(qū)內(nèi)公共娛樂 設(shè)施、水池等部位，設(shè)置有明顯的安全警示標(biāo)志。 6、每天至少 1 次檢查路燈、樓道燈、景觀燈等公共照明設(shè)施完好率 95%以上， 按約定時間定時開關(guān)。 7、設(shè)備用房整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象，危及人身安全隱患處 有明顯標(biāo)志和防范措施。 8、以可能發(fā)生的各種設(shè)備故障及重大或突發(fā)事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、 處理記錄。 9、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用，消防通道通暢；有健全的消防管理制度， 建立消防責(zé)任制及火災(zāi)消防預(yù)案。 10、雨水井、化糞池每月檢查 1 次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞 外溢。 12、接到相關(guān)部門停水、停電通知，應(yīng)在小區(qū)醒目位置處提前通知

12、業(yè)主。 (四) 綠化 養(yǎng)護(hù) 1、有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護(hù)管理。 2、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木生長良好，無 枯死、無樹掛，適時修剪，疏密得當(dāng)，有良好的觀賞效果；樹形符合自然特 征，整形植物保持一定形狀。發(fā)現(xiàn)死樹一周內(nèi)清除，并適時補種。 3、草坪生長整齊，高度不應(yīng)超過 8 公分，超過時應(yīng)在一周內(nèi)及時進(jìn)行修剪，及 時清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、無煙頭紙屑。 4、綠籬枝葉較茂密，適時進(jìn)行修剪，綠籬無死枝枯葉及雜物，當(dāng)天清除修剪廢 棄物。 5、適時組織防凍保暖，定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。 6、園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無損。 7、綠化地設(shè)有提示人們

13、愛護(hù)綠化的宣傳牌。 (五) 保潔 服務(wù) 1、根據(jù)小區(qū)實際情況合理布設(shè)果皮箱或垃圾桶，垃圾袋裝化。垃圾清運日產(chǎn)日 清，無垃圾桶、果皮箱外溢現(xiàn)象，每周至少清洗 1 次，保持垃圾設(shè)施清潔、 無異味；垃圾收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。 2、有健全的保潔制度，小區(qū)道路、廣場、停車場綠地等公共區(qū)域設(shè)專人保潔， 每天清掃 2 次；樓道每日清掃 2 次，每周拖洗 1 次；一層共用大廳每日拖洗 1 次；樓梯扶手每日擦洗 1 次；共用部位玻璃每周清潔 1 次；室外標(biāo)識、宣 傳欄、信報箱等共用部位設(shè)施設(shè)備每周擦拭 2 次；路燈、樓道燈每月清潔 1 次。 3、共用雨、污水管道每年疏通 1 次；雨水井、化糞

14、池、污水井每月檢查 1 次， 視檢查情況及時清掏，保持通暢，無堵塞外溢；化糞池每月檢查 1 次，每半 年清掏 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 5、進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放，無明顯暴露垃圾、衛(wèi) 生死角等現(xiàn)場，保證小區(qū)內(nèi)干凈整潔。 6、建立消殺工作管理制度，根據(jù)小區(qū)實際情況開展消毒和滅蟲除害工作，適時 投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。 (六) 協(xié)助 1、門崗室整潔，公共秩序維護(hù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴有明顯的標(biāo)志。 2、設(shè)專人 24 小時值勤，其中主出入口不少于 12 小時立崗值勤。 公共 秩序 3、對進(jìn)出小區(qū)的

15、車輛實施有效管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。 4、對進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。 5、配備有樓宇對講系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或者其他三項安全防范 措施的，對安全監(jiān)控設(shè)備實施 24 小時監(jiān)控并及時記錄，發(fā)現(xiàn)問題 30 分鐘內(nèi) 有人到現(xiàn)場處理。 6、按照規(guī)定路線和時間 24 時間進(jìn)行有計劃、不間斷的巡邏，每天不少于 8 次； 對重點區(qū)域、重點部位每 1 小時巡查 1 次，并做好巡查記錄；夜間對服務(wù)范 圍內(nèi)重點部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏；配有安全監(jiān)控設(shè)施 的，實施 24 小時監(jiān)控并做有完備的記錄。 7、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報

16、告業(yè)主委員 會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 第第二二章章 擬采用的機構(gòu)設(shè)置與職責(zé)分工擬采用的機構(gòu)設(shè)置與職責(zé)分工 一、管理處一、管理處組織機構(gòu)設(shè)置組織機構(gòu)設(shè)置 “xxx 物業(yè)管理有限公司 xxx 建材商貿(mào)城物業(yè)管理處”按“管理處主任負(fù)責(zé)制 的直線制領(lǐng)導(dǎo)形式”設(shè)定管理架構(gòu)。管理處設(shè)服務(wù)中心、防范組、工程管理組三個 部門。管理處主任集指揮與職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。 各項工作的安排及臨時任務(wù)的下達(dá)，均由管理處主任直接安排，各部門主管下屬員 工直接向其主管負(fù)責(zé)，各部門主管直接向管理處主任負(fù)責(zé)。 其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時，既能滿足本 物業(yè)管理的

17、要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。 二、職責(zé)分工二、職責(zé)分工 服務(wù)中心 1、協(xié)調(diào)管理處各工作組的工作。 2、負(fù)責(zé)處理業(yè)主（住戶）的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。 3、負(fù)責(zé)業(yè)主（住戶）的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。 4、起草給業(yè)主（住戶）的各類通知、通告，由管理處主任簽署后發(fā)出。 5、負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理處資料及檔案管理，建立業(yè)主（住戶） xxx 物業(yè)公司 xxxx 物業(yè)管理服務(wù)中心 服 務(wù) 中 心 防 范 組 工 程 管 理 組 檔案管理工作。 6、負(fù)責(zé)物業(yè)管理處所需物品的后勤采購工作。 7、負(fù)責(zé)收取物業(yè)服務(wù)、有償服務(wù)費等費用。 8、負(fù)責(zé)本物業(yè)的日常清潔工作。 9、負(fù)責(zé)本物業(yè)公共區(qū)域及周邊的

18、綠化及環(huán)境布置。 10、負(fù)責(zé)本物業(yè)的除蟲滅害工作。 11、組織、開展文化活動。 防范組 1、負(fù)責(zé)本物業(yè)的防火、防盜、防破壞和安全巡視工作。 2、與政府、公安、消防、司法等部門保持良好的關(guān)系。 3、成立義務(wù)消防隊，定期舉行消防演習(xí)。 4、建立、健全各項安全防范規(guī)章制度。 5、負(fù)責(zé)本物業(yè)的日常巡視工作和固定崗位的安排。 6、負(fù)責(zé)車輛的安全秩序管理工作。 7、負(fù)責(zé)車輛停放費用的收取工作。 8、協(xié)助服務(wù)中心開展其他工作。 工程管理組 1、負(fù)責(zé)本物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施的運行管理，負(fù)責(zé)設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。 2、負(fù)責(zé)本物業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常簡單維護(hù)保養(yǎng)工作。 3、制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。 4、負(fù)責(zé)本物業(yè)弱電

19、系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系 統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。 5、負(fù)責(zé)服務(wù)中心轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主（住戶）投訴的處理，及為業(yè)主（住戶）提供 維修等服務(wù)。 6、協(xié)助服務(wù)中心做好使用的工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保管使用工作。 7、協(xié)助服務(wù)中心開展其他工作。 第第三三章章 服務(wù)崗位及人員配置服務(wù)崗位及人員配置 一、項目擬配置人員一、項目擬配置人員 管理處擬配人員25名，其中管理處主任1名，主管人員3名，管理人員3名，基層 工作人員24名。 部門部門 崗位崗位 人數(shù)人數(shù) 小計小計（人）（人） 服務(wù)中心服務(wù)中心 主任主任 1 1 1010 綜合主管綜合主管 1 1 管理員管理員 2 2

20、 保潔員保潔員 5 5 綠化員綠化員 1 1 安全防范組安全防范組 主管主管 1 1 1717 防范員防范員 1616 工程管理組工程管理組 主管主管 1 1 3 3 維修員維修員 2 2 3030 二、人員素質(zhì)要求二、人員素質(zhì)要求 管理處主任 持有物業(yè)管理上崗證,有豐富的物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗,熟悉物業(yè)管理有關(guān)法 律、法規(guī)及企業(yè)管理工作,有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能 力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。 綜合主管 身體健康，大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有豐富物業(yè)管理實際工作經(jīng) 驗，業(yè)務(wù)熟練，有較強的敬業(yè)精神，較強的溝通、協(xié)調(diào)能力，具有獨立完成工作的 能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。 管理員

21、 持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫作能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)、各勞動法規(guī)及公司 的各項規(guī)章制度，具有較強的調(diào)查、解決問題、溝通、理解、判斷、分析能力，熟 練操作電腦，有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。 保潔綠化員 身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，吃苦耐勞，有較好的理論知識，熟悉衛(wèi) 生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)工作流程，較強的組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，熟悉各清潔、綠化用 品（具）的使用規(guī)范，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。 防范主管 大專以上學(xué)歷，熟悉國家有關(guān)法律、法規(guī)和保安的有關(guān)知識，具有較強的管理 能力。持有物業(yè)管理上崗證，有 2 年以上的本職工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和 較強的語言表達(dá)能力，以及隨機應(yīng)變處理

22、突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識。工 作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)，部隊復(fù)轉(zhuǎn)軍人優(yōu)先選擇。 防范員 愛崗敬業(yè)，有相關(guān)工作經(jīng)驗，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，勤業(yè)、敬 業(yè)、樂業(yè)。 工程主管 身體健康，技工以上學(xué)歷，持證上崗，有豐富的工程維修經(jīng)驗，業(yè)務(wù)熟練，有 較強的敬業(yè)精神，較強的溝通、協(xié)調(diào)能力，具有獨立完成工作的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、 樂業(yè)。 工程維修員 身體健康，技工以上學(xué)歷，持證上崗，有豐富的工程維修經(jīng)驗，業(yè)務(wù)熟練，有 較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。 第第四四章章 物資配備物資配備 一、管理用房一、管理用房 開發(fā)公司應(yīng)在本物業(yè)內(nèi)向物業(yè)公司提供面積為設(shè)項目規(guī)劃總建筑面積

23、的千分之 四作為物業(yè)管理用房，即 190 平方米。物業(yè)用房包括辦公、接待用房、雜物用房、 員工宿舍。 二、擬配置物資裝備計劃二、擬配置物資裝備計劃 按“精簡、實用”的原則，擬購辦公用品及工具一批，具體清單如下： 類別 名稱 數(shù)量 金額（元） 用途 開 辦 用 品 電腦 3 9000.00 辦公 打印機 1 1200.00 辦公 電腦桌 3 540.00 辦公 空調(diào) 3 6000.00 辦公 復(fù)印傳真一體機 1 2000.00 辦公 電話機 2 200.00 辦公(含初裝費) 雙層架床 13 2730.00 員工住用 辦公桌椅 6 1500.00 辦公 接待椅 10 250.00 辦公 掛鐘 2

24、 60.00 辦公 文件柜 2 1000.00 辦公 管理人員服裝 6 人 4200.00 冬夏秋各 2 套 (配置標(biāo)準(zhǔn):管理人 員 700 元/年;防范 防范人員服裝 16 人 6400.00 工程人員服裝 2 人 800.00 綠化保潔服裝 6 人 2400.00 對講機 8 4000.00 辦公(500 元/臺) 辦公用品 1 批 3000.00 小計 45280.00 安 全 消 防 專用消防扳手 5 150.00 消防 強光電筒 5 300.00 安全 警棍 5 100.00 安全 警示牌 20 200.00 安全 小計 750.00 維 修 工 具 沖擊鉆 1 130.00 維修

25、電錘 1 1200.00 維修 電工工具 2 300.00 維修 鋁合金梯 1 800.00 維修 水工工具 2 300.00 維修 萬用表 2 600.00 維修 小計 3330.00 保 潔 用 具 掃帚(山枝掃) 10(捆) 180.00 清潔 掃帚(棕掃) 20 把 80.00 清潔 布 拖 把 20 把 140.00 清潔 垃圾清運車 3 900.00 清潔 垃圾鏟 10 60.00 清潔 公用垃圾箱 10 1880.00 清潔 綠化剪刀 1 30.00 綠化 鐵鏟 5 50.00 綠化 噴霧器 1 45.00 綠化 膠 管 200 米 300.00 綠化 小 計 3665.00 總

26、 計 53025.00 第第五五章章 物業(yè)服務(wù)費用預(yù)測物業(yè)服務(wù)費用預(yù)測 一、預(yù)測說明一、預(yù)測說明 1、各項收費標(biāo)準(zhǔn)： 【物業(yè)服務(wù)費物業(yè)服務(wù)費】 住宅（多層）：0.50元/平方米/月； 商鋪：1.00元/平方米/月； 【城市垃圾清運處理費】【城市垃圾清運處理費】 按欽州市人民政府關(guān)于統(tǒng)一征收城市生活垃圾處理費的相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)代環(huán)衛(wèi) 站收取。 【公攤水電費公攤水電費】以供水、供電部門的標(biāo)準(zhǔn)按業(yè)主購買物業(yè)建筑面積據(jù)實公攤。 二、物業(yè)服務(wù)收費、成本預(yù)測明細(xì)表二、物業(yè)服務(wù)收費、成本預(yù)測明細(xì)表 表一：收入預(yù)測表一：收入預(yù)測 單位：元 序號 項目名稱 面積（平方米） 單價 月收入 備注 一、一、 物業(yè)服務(wù)費

27、 1 多層住宅 48875.53 0.50 24437.80 2 商 鋪 14524.7 1.00 14524.7 3 二、二、 合 計 38962.5 表表二：二：人工工資支出預(yù)測人工工資支出預(yù)測 單位：元 名稱 人數(shù) 人均月工資 月合計 年合計 主任 1 2500 2500 30000 主管 3 1600 4800 57600 管理員 2 1000 2000 24000 防范員 15 900 13500 162000 保潔員 5 700 3500 42000 綠化員 1 1000 1000 12000 工程維修員 2 1000 2000 24000 小計 30 29300 351600 表

28、三：稅金及附加表三：稅金及附加 上繳稅金 (%) 計稅金額 月上繳 備注 1 營業(yè)稅 5 38962.5 1948.12 2 教育費附加 3 1948.12 58 3 城建費 5 1948.12 97 4 地方教育費附 加 1 1948.12 19 小 計 2122.12 表表四四：行政辦公費預(yù)測明細(xì)表：行政辦公費預(yù)測明細(xì)表 項目 月標(biāo)準(zhǔn)（元） 備注 1 固定電話費 150.00 2 辦公文具費 120.00 3 電腦耗材 80.00 4 飲用水費用 60.00 5 書報費 18.00 6 辦公水電費(含住所) 300.00 小 計 728.00 表表五五 公共設(shè)施日常維護(hù)費預(yù)測表公共設(shè)施日常

29、維護(hù)費預(yù)測表 單位：元單位：元 序號 項目名稱 測算方式 月支出 備注 1 室外排污管道日常簡單疏 通 綜合測算 300.00 2 公共部位、 設(shè)施設(shè)備日常檢 查、維修、養(yǎng)護(hù) 綜合測算 500.00 小 計 800.00 表表六六 綠化保潔日常支出預(yù)測綠化保潔日常支出預(yù)測 單位：元 序號 項目名稱 測算方式 月支出 備注 1 清運器具損耗、 維護(hù)費用 綜合測算 30.00 2 環(huán)境消殺、農(nóng) 藥、肥料費用 綜合測算 80.00 3 綠化補種 綜合測算 80.00 小 計 190.00 表表七七 公共秩序維護(hù)費預(yù)測公共秩序維護(hù)費預(yù)測 項 目 綜合測算(元/月) 備注 1 日常材料消耗 100.00

30、 2 消防材料補充 150.00 小 計 250.00 表表八八、收支預(yù)測匯總表、收支預(yù)測匯總表 單位：元單位：元 收 入 支 出 序 號 項目 月收入 備注 序 號 項目 月支出 備注 1 綜合服 務(wù)費 38962.5 2 人員工資 29300 3 稅金及附加 2122.12 4 行政辦公費用 728.00 5 公共設(shè)施日常 維護(hù) 800.00 6 綠化保潔日常 支出 190.00 7 公共秩序維護(hù) 費用 250.00 合計 38962.5 合計 33390.12 月收入減月 支出 5572.38 年收入減年 支出 66868.56 說明： （1）以上預(yù)算結(jié)果，管理處每年利潤66868.56

31、元。 （2）以上支出費用不含設(shè)施設(shè)備的大中修費用。 （3）物業(yè)服務(wù)費收支表每半年向業(yè)主(住戶)公布1次。 三、增收節(jié)支措施增收節(jié)支措施 1、加強預(yù)算管理：預(yù)算管理是企業(yè)財務(wù)管理的一個很重要的內(nèi)容,物業(yè)管理處 必須執(zhí)行并控制預(yù)算，加強成本費用的控制，開源節(jié)流，努力確保物業(yè)管理處物業(yè) 服務(wù)費收支平衡，達(dá)到預(yù)定的經(jīng)營目標(biāo)。 2、作業(yè)成本分析：加強管理處的每一位員工對控制成本效益的觀念，每一項費 用都有相應(yīng)人員負(fù)責(zé)控制，在制定預(yù)算的時候同時就要列明相關(guān)責(zé)任部門，還要有 完成時間，質(zhì)量等，這樣有利于加強成本費用的控制，減少人、財、物的浪費。 3、加強服務(wù)費追繳：物業(yè)管理服務(wù)費是管理處收入最主要的來源。必

32、須加強此 項費用的催繳工作。 4、通過提供優(yōu)質(zhì)的便民服務(wù)，既能提高物業(yè)服務(wù)檔次，又能為管理處創(chuàng)造經(jīng)濟收 入。所得收益用于彌補物業(yè)服務(wù)費的不足及本物業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)等。 5、加強車輛停放管理：爭取在車位停放費中提出服務(wù)收入，以彌補物業(yè)服務(wù)費 的不足。 6、加強廣告位招商管理：推進(jìn)建材市場的廣告位租賃業(yè)務(wù)收取租金，所得收益用 于彌補物業(yè)服務(wù)費的不足及本物業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)等。 第第六六章章 公共設(shè)施設(shè)備管理工作方案公共設(shè)施設(shè)備管理工作方案 一、公共設(shè)施設(shè)備管理制度一、公共設(shè)施設(shè)備管理制度 （一）管理目標(biāo) 保證設(shè)備運行正常，防止重大責(zé)任事故發(fā)生。 （二）管理措施 （1）制定設(shè)備安全

33、運行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔 案等管理制度。 （2）配備所需專業(yè)技術(shù)人員持證上崗，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。 （3）設(shè)備干凈整潔，無雜物、積垢。 （4）建立并嚴(yán)格執(zhí)行供電、供水管理制度。 （5）消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時啟用。 （6）掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理設(shè)施設(shè)備的各種問題。 （7）制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完 好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。 （8）給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 （9）本物業(yè)內(nèi)的道路暢通，路面平坦。 二、公共區(qū)域設(shè)施維修保養(yǎng)細(xì)則公共區(qū)域設(shè)施維修保養(yǎng)細(xì)則 （一）圍欄 1.每

34、季度對圍欄進(jìn)行一次清潔，發(fā)現(xiàn)損壞，及時修復(fù)。 2.每兩年對公共區(qū)域所有鐵制門等油漆一次。 （二）道路 每年對本物業(yè)外圍道路上的各種標(biāo)志、停車區(qū)域的標(biāo)線重新油漆一遍。 （三）樓頂屋面 每年在屋面的防水層和保溫層做一次檢查，及時發(fā)現(xiàn)并報相關(guān)責(zé)任方。 （四）電器設(shè)備 每月對每層配電箱進(jìn)行外觀巡查及清潔。 （五）照明燈具 1.每兩周對公共區(qū)域各燈照明燈具及外觀檢查一次。 2.每季度統(tǒng)計各類燈具及燈管的使用壽命，制定合理的選材方案。 （六）排水管道、衛(wèi)生設(shè)施 1.每季檢查給排水主要管道、閥件狀況。 2.每年檢查各窨井，發(fā)現(xiàn)堵塞及時疏通。 第第七七章章 防范服務(wù)方案防范服務(wù)方案 一、一、 防范制度防范制度

35、 1、管理目標(biāo) (1)確保本物業(yè)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。 (2)維護(hù)好本物業(yè)的公共秩序，控制私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫 現(xiàn)象；不準(zhǔn)小商小販進(jìn)入。 (3)有預(yù)見性地對可能危及業(yè)主(住戶)的安全情況，采取防范措施。 2.建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡(luò) (1)設(shè)立流動崗哨，實行 24 小時值班巡邏制。做到不間斷巡視，并記錄安全情 況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。 (2)遇有緊急情況或其他治安需要， 管理處通過對講機下達(dá)指令， 巡邏人員及時 到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行支援。 (3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系， 并商請其警官兼任管理處防范指導(dǎo)員， 定 期與管理處防范員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能

36、。 3.緊急情況下的應(yīng)急處理措施 (1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異常現(xiàn)象時，管理處迅速調(diào)集巡邏防范 員，以最快的速度趕到現(xiàn)場，控制局面，爭取主動。 (2)迅速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。 (3)發(fā)生案件時，立即報警并維護(hù)現(xiàn)場，協(xié)助公安機關(guān)調(diào)查破案。 (4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達(dá)現(xiàn)場，沉著、機智實施處理， 并向上級進(jìn)行報告。 4、安全服務(wù)要求 (1)安全 安全是物業(yè)管理服務(wù)的第一需求。我司樹立積極防范的態(tài)度，不斷提高自身安 全防范的能力，配合公安部門和當(dāng)?shù)卣龊弥伟病⑾拦ぷ鳎I(yè)主(住戶)創(chuàng) 造一個安全的工作與生活環(huán)境。 (2)有序 業(yè)主(住戶)不僅

37、需要物業(yè)的設(shè)備設(shè)施運行有序， 也需要往來的人流、 車流有序。 一旦發(fā)生突發(fā)事件時，更需要安全人員忙而不亂，及時有序地應(yīng)對，及時妥善地處 理。這種安全有序的工作與生活環(huán)境必將給業(yè)主(住戶)帶來一種舒適的感覺。 (3)親情 物業(yè)管理的安全防范服務(wù)對偷盜與破壞者來說是一種威懾、一道屏障，但對業(yè) 主(住戶)與社會公眾來說應(yīng)充滿親情。 我司的安全人員應(yīng)像管家一樣愛護(hù)業(yè)主(住戶) 的財產(chǎn)，為業(yè)主(住戶)提供力所能及的服務(wù)，讓業(yè)主(住戶)有“遠(yuǎn)親不如近鄰”的 感覺。 (4)形象 安全服務(wù)是物業(yè)管理服務(wù)的第一印象，好的物業(yè)安全防范服務(wù)、整齊的安全防 范隊伍、優(yōu)秀的安全防范人員能提高物業(yè)的檔次，使業(yè)主(住戶)有

38、安全感。不僅如 此，安全防范服務(wù)形象帶能增加物業(yè)在社會公眾中的影響，使物業(yè)保值增值。 二、二、 防范員儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)防范員儀容儀表標(biāo)準(zhǔn) 一防范員儀容標(biāo)準(zhǔn) 1.防范人員在門崗值勤、巡邏、檢查、訓(xùn)練及參加各種重要會議時，必須按規(guī) 定穿著公司統(tǒng)一配置的制裝、司徵、系領(lǐng)帶、穿黑色皮鞋等。 2.制服要保持整齊、挺刮、清潔；衣領(lǐng)、袖口洗滌干凈；穿襯衫要將下擺束在 褲腰內(nèi)，袖口和褲管不得卷起來；肩章要保持端正；司徵別在左胸前左上口袋的中 間；不準(zhǔn)赤腳穿涼鞋或拖鞋立崗、巡邏。 3.防范人員著裝要保持整潔，制服袋扣、領(lǐng)扣、襯衫袖扣必須扣好。穿大衣時 不準(zhǔn)披在肩上，穿春秋套裝時須穿統(tǒng)一配置襯衫，系好領(lǐng)帶。注意儀容風(fēng)

39、紀(jì)，嚴(yán)禁 制服、便服混穿或?qū)⒅品╇x本物業(yè)。 4.內(nèi)外衣口袋內(nèi)不準(zhǔn)放過多東西，如香煙、打火機、火柴等；佩肩章的外套或 襯衫須將肩章戴正。 5.防范人員巡邏走路，上身要挺直，步伐穩(wěn)重，雙臂自然擺動，不得晃來晃去， 眼睛注視前方，兼顧左右。 6.門崗要在指定的崗位上，姿勢要端正，不準(zhǔn)彎腰曲背，形同依倚狀。不準(zhǔn)背 靠門柱或墻角、樹上等。 7.立姿如同跨立，左腳向左跨出，兩腿與肩同距，上體保持立正姿勢，身體重 心落于兩腿之間；挺胸收腹，兩手后背，左手握右手腕，右手手指并攏并自然彎曲， 手心向后。 8.立正時雙手下垂，手指自然并攏，雙手中指貼在褲的齊縫中間，不可將手插 進(jìn)衣袋或褲袋內(nèi)。 9.聽別人講話時

40、，眼睛應(yīng)注視對方眼睛，應(yīng)注意對方說什么，不要左顧右望， 心不在焉。 10.不論是巡邏行走還是門衛(wèi)值勤，都要精神飽滿，姿勢端正，舉止行為規(guī)范， 不得搭肩挽臂，嬉戲打鬧，不得吸煙，不準(zhǔn)有倦怠表現(xiàn)。 二防范員儀表標(biāo)準(zhǔn) 1.注意個人衛(wèi)生，常理發(fā)、常修面、勤剪指甲，不得留小胡子、長頭發(fā)和長指 甲。 2.內(nèi)外衣要保持整齊、清潔，衣領(lǐng)、袖口要干凈。 3.不隨地吐痰，不亂丟果皮紙屑，不在值勤時擦鼻涕、搓泥垢、剔牙齒、脫鞋 襪、吃東西。 4.不在公眾場合抽煙、閑聊、閱讀書報、大聲喧嚷或做與工作無關(guān)的事。 5.值崗人員只能在安全休息室內(nèi)喝水、休息，不準(zhǔn)在執(zhí)崗時端著茶杯喝水或拿 著與工作無關(guān)的物品在本物業(yè)內(nèi)走動。

41、6.不準(zhǔn)酒后值勤或在值勤中飲酒，不準(zhǔn)在值勤中食用大蒜等氣味濃烈的食品。 三、三、 防范員服務(wù)語言規(guī)范防范員服務(wù)語言規(guī)范 （一）防范人員在值勤服務(wù)中，對所有業(yè)主(住戶)堅持使用文明禮貌用語，對 人稱呼要得當(dāng)，對人講話要用“請、您、歡迎您、謝謝、對不起、抱歉、再見、您 好、您早、請稍候、請坐”等文明語句，切忌出言不遜和說臟話。回答問題要明確， 不準(zhǔn)與無關(guān)人員閑聊。對業(yè)主(住戶)的來訪要熱情，對業(yè)主(住戶)詢問事項的回答 要自然誠懇，不得使用“不知道、不了解、不清楚、不是我管的”等生硬語句。 （二）盤問大件物品攜出時要有禮貌，先舉手致意或點頭示意，并向前招呼說： “對不起，請出示您的證件（請出示物品

42、放行條） ” ，盤問清楚后登記放行。阻止大 型貨車駛?cè)霑r，先舉手致意，說明管理規(guī)定、不準(zhǔn)駛?cè)肜碛桑埱罄斫狻⒅С趾团?合。 （三）遇到不友好的訪客或陌生人，要保持冷靜，不可急躁生氣，不得與其爭 吵；如對方有怨言應(yīng)耐心聽取，或作解釋，或作勸導(dǎo)，使其知曉公司有關(guān)規(guī)定和事 項。 （四）聽別人說話時，要注意對方態(tài)度與情緒，如果需要詢問對方姓名、單位、 住址或其他問題，應(yīng)先說： “對不起，請問您的姓名/單位/住址。 ”即使是處理違章， 也不得以粗魯態(tài)度待人，更不得有刁難、推拉和打、罵人的行為發(fā)生。 （五）值勤中堅持使用的文明禮貌語言，規(guī)范用語有： 1.請多多關(guān)照、請多多幫忙、請多多指教。 2.認(rèn)識您很高

43、興！ 3.您好！管理處防范組，請進(jìn)。 4.對不起，我沒聽清楚，能否請您再說一遍？ 5.對不起，某先生/小姐不在，您是否需要留言？ 6.對不起，請問您是哪一位？（能否告訴我貴公司的名稱？） 7.對不起，您和我們管理處聯(lián)系好了嗎？ 8.某先生/小姐， 您的意思我明白了， 但是我們公司目前暫時不需要貴公司的產(chǎn) 品，您是否把您的聯(lián)系地址和電話告訴我；如果需要，我們會和您聯(lián)系的，好嗎？ 9.對不起，您撥錯了。 10.對不起,請出示您的工作證、身份證。 11.請問您的姓名? 12.請?zhí)釋氋F意見，您還有什么問題？ 13.謝謝您的合作，歡迎下次再來，再見！ 14.您好，請問需要幫忙嗎？ 15.不客氣，這是我的

44、工作職責(zé)。 四、四、 防范員服務(wù)紀(jì)律防范員服務(wù)紀(jì)律 （一）防范人員必須嚴(yán)格遵守國家政策、法令、法律、法規(guī)，認(rèn)真執(zhí)行公司規(guī) 定的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，堅持安全第一、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，努力完成公司下達(dá)的各項安 全任務(wù)。 （二）防范人員在值勤工作中應(yīng)嚴(yán)格遵守公司及部門規(guī)定的各項規(guī)章制度和操 作規(guī)程。服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，堅守崗位，恪盡職守。 （三）防范人員必須嚴(yán)格遵守 16 個不準(zhǔn)： 1.不準(zhǔn)酒后值勤和在上班時飲酒。 2.不準(zhǔn)在崗位上與他人發(fā)生爭吵或打架。 3.不準(zhǔn)在值勤時間吸煙、吃零食。 4.不準(zhǔn)在夜間值勤時打瞌睡。 5.不準(zhǔn)在工作時間看書、看報、下棋、打牌、做私活。 6.不準(zhǔn)在上崗時聽收音機、MP3 等。

45、7.不準(zhǔn)擅離崗位、脫崗、串崗。 8.不準(zhǔn)佩戴手鏈、項鏈、戒指等各類首飾及其他貴重飾品。 9.不準(zhǔn)彎腰曲背，不準(zhǔn)在崗位上與人閑聊。 10.不準(zhǔn)留鬢角、長頭發(fā)、長指甲、小胡子。 11.不準(zhǔn)向住戶、司機、攤主及其他住戶借錢或索討財物。 12.不準(zhǔn)帶親友到崗位上“陪崗” 。 13.不準(zhǔn)私分或挪用拾遺物品、無主車輛及現(xiàn)金。 14.不準(zhǔn)打人、罵人及違反“七不”規(guī)定。 15.不準(zhǔn)知情不報或包庇壞人。 16.不準(zhǔn)當(dāng)班員工下班后進(jìn)入工作場所。 五、防范員職業(yè)道德規(guī)范五、防范員職業(yè)道德規(guī)范 1、熱愛本職工作，忠于職守，以高度的敬業(yè)精神，滿腔熱忱地投入服務(wù)工作 當(dāng)中，認(rèn)真履行職責(zé)，任勞任怨，出色地完成安全防范任務(wù)。

46、 2、遵紀(jì)守法，切實做到學(xué)法、守法、用法，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得社會的認(rèn)可和業(yè) 主(住戶)的信任。 3、不計個人得失，樂于奉獻(xiàn)。 4、文明執(zhí)勤，禮貌待人。 5、廉潔奉公，不牟私利。安全員必須廉潔自律，堅持原則，照章辦事， 不給 違法違紀(jì)分子任何可乘之機。 6、尊老愛幼，樂于助人，拾金不昧，樹立社會主義精神文明新風(fēng)尚。 六、六、 防范員門崗服務(wù)防范員門崗服務(wù) 1. 在指定位置上崗值勤，嚴(yán)禁脫崗。 2. 站立姿勢端正，身體挺直，雙手背后，兩腿呈跨立狀，不準(zhǔn)稍息呈依倚狀或 其他姿勢，面帶微笑行注目禮，遇領(lǐng)導(dǎo)敬禮。 3. 不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人員進(jìn)入本物業(yè)。 4. 對進(jìn)出本物業(yè)的機動車輛實行出入證制度、 登

47、記制度和停車收費制度 （收費 標(biāo)準(zhǔn)按南寧市物價局規(guī)定執(zhí)行） 。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他 污染品的車輛進(jìn)入本物業(yè)。 5. 交接班時按規(guī)范操作。 6. 在指定處休息，對備用鑰匙使用進(jìn)行登記，做好休息處清潔工作。 7. 上崗期間必須滿腔熱情地回答業(yè)主(住戶)提出的各種問題， 彬彬有禮、 有理 有節(jié)。 8. 大件物品出門必須憑物品放行條 ，經(jīng)核對無誤后簽字放行。 9. 當(dāng)本物業(yè)的設(shè)備設(shè)施被損壞時，應(yīng)將當(dāng)事人帶至管理處處理。 10、各班依據(jù)檢驗標(biāo)準(zhǔn)對本班工作進(jìn)行一次班檢，填寫安全工作班檢表 。 七七 、防范員巡邏服務(wù)防范員巡邏服務(wù) （一）目的 巡查本物業(yè)管理區(qū)域，保障本物業(yè)的安全，維持良好的

48、生活秩序。 （二）適用范圍 管理處安全巡邏。 （三）準(zhǔn)備工作 按防范員儀容儀表規(guī)定和防范員交接班制度做好上崗執(zhí)勤的準(zhǔn)備工作 和交接工作。 （四）工作時間安排 1.值班崗實行 24 小時三班輪流值班制。 2.早班：8:0016:00，中班：16:0024:00，晚班：24:008:OO。 （五）巡邏檢查內(nèi)容 檢查各崗位執(zhí)勤情況及日常巡視檢查執(zhí)勤情況由防范班長負(fù)責(zé)。 1.交接班時，交接雙方要到各崗位檢查：交接是否認(rèn)真，手續(xù)是否辦妥，儀容 儀表是否符合有關(guān)規(guī)定等，發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正，并做好記錄。 2.管理處主任巡視檢查各崗位每班不少于兩次，并填寫巡查記錄表 。 3.巡查時，發(fā)現(xiàn)有不認(rèn)真或違紀(jì)等情況，

49、要及時糾正，做好記錄并上報。 4.本班執(zhí)勤中遇到疑難問題時，當(dāng)值防范員應(yīng)立即到場，按有關(guān)規(guī)定處理，不 能解決時報告管理處主任解決處理。 八、車輛管理服務(wù)八、車輛管理服務(wù) （一）工作職責(zé) 負(fù)責(zé)機動車輛的進(jìn)出登記、停放和收費管理。 （二）車輛停放制度 1.露天停車場 (1)停車場為業(yè)主(住戶)機動車輛提供泊車場地，以滿足本物業(yè)管理范圍內(nèi)的 業(yè)主(住戶)車輛優(yōu)先停放為原則進(jìn)行車輛停放。 (2)凡進(jìn)入停車場的車輛都必須服從工作人員的指揮。 (3)遵守禁令標(biāo)志，通道上嚴(yán)禁停放任何車輛。 (4)按收費規(guī)定收取停車費，對不愿意付費的車輛應(yīng)勸阻離開停車場。 (5)駕駛員應(yīng)做好安全防范工作，防范人員有義務(wù)進(jìn)行配

50、合協(xié)助。 2.非機動車、助動車、摩托車 (1)自行車、助動車、摩托車應(yīng)停放到指定位置，并應(yīng)聽從防范人員的指揮。 (2)各類車輛嚴(yán)禁隨意亂停亂放影響道路暢通。 (3)車主應(yīng)做好安全防范工作。 （三）安全車管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) (1)引導(dǎo)車輛在指定部位有序停車，提醒車主關(guān)好車窗車門，貴重物品不得留 放車內(nèi)。 (2)按業(yè)主委員會及欽州市物價局的規(guī)定對車輛實行收費服務(wù)。 (3)督促車輛遵守禁令標(biāo)志，糾正違章行駛，不得在本物業(yè)內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛。 (4)發(fā)生事故應(yīng)維護(hù)現(xiàn)場，并立即向管理處和“110”等相關(guān)部門報告。 九、九、 防范員應(yīng)急計劃和措施防范員應(yīng)急計劃和措施 （一）目的 在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時，以最有效的方法在最