1、香 港 新 世 界 大 廈 接 管 驗 收 方 案上海新創物業管理有限公司二00二年七月目 錄項目 頁碼1. 接管驗收整體計劃 32. 物業驗收移交程序 53. 竣工驗收應提供的技術資料 64. 竣工驗收應提供的操作和維修保養手冊 95. 物業驗收管理制度 116. 房屋接管驗收標準 137. 設施成品保護方案 218. 附表接管驗收整體計劃一、 依照業主方新世界淮海物業發展有限公司之要求，根據中華人民共和國建設部1991年2月4日發布，1991年7月1日實施的中華人民共和國行業標準房屋接管驗收標準中的有關規定，結合香港新世界大廈實際情況及工程驗收進度，我司將對香港新世界大廈接管驗收工作分二部

2、分進行：A辦公層區域（L12L57）和各設備房塔樓部分：7月20日到8月24日B商場部分（B3L3）及車庫裙樓部分：9月8日到10月28日二、 接管必備資料如下1. 竣工工程項目一覽表，包括竣工工程名稱、位置、結構、層樓、面積、裝修標準、開竣工日期等；2. 設備清單，包括設備名稱、規格、數量、產地、主要性能、單價及隨機工具、備品備件等；3. 工程項目竣工圖；4. 材料、建筑構件、外協件、各種設備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗收記錄，預制作的荷載試驗記錄、自動控制儀表的調試記錄；5. 隱蔽工作驗收記錄；6. 土建施工記錄，包括地基處理記錄、結構安裝較正記錄、預應力構件施工記錄等；7. 設備安

3、裝調試記錄，如管道系統的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛生、空調、電氣電信、通風、供水、消防滅火、防暴報警、電視監控、應急廣播等工程的檢查和試驗記錄；8. 建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標的測試記錄，重要鋼骨結構焊縫探傷檢查記錄；9. 工程質量事故的發生和處理記錄。10. 圖紙會審記錄，設施變更通知和技術核定單；11. 關于建筑物、構筑物的使用注意事項說明；12. 有關該工程項目的其它重要技術決定和文件；13. 所有工程項目通過國家部門驗收或技術鑒定的證明或證書，如水、電、電話、空調、電梯、高低壓配電房等。以上資料將作為物業公司接管移交并管理大廈之基本資料，并需永久保存，以保

4、障設施設備能得到切實之維護及保養。三、 物業接管工作組織構成：1. 上海新創物業管理有限公司香港新世界大廈物業管理處（管理部、工程部） 2.其它相關人員四、 接管驗收原則以發展商和管理公司共同簽署有關驗收報告，方可有效。五、 接管工作程序1. 接管工作準備階段1.1 熟悉接管各層面的情況1.2 接管工作應備文件a. 驗收接管流程b. 相關驗收文件c. 相關驗收表格d. 成品保護方案1.3 接管人力與器具準備1.4 接管前人員培訓2. 接管工作運作階段2.1 進入接管層面現場，由物業公司、發展商及有關人員共同進行。2.2 按照準備階段中所制各類驗收表格分別進行接管。2.3 接管完畢，填寫表格，重

5、要現場應進行照相，一式二份，一份交發展商，一份由管理公司存檔備案。2.4 接管合格，鑰匙移交管理處。3. 接管繕后階段3.1 接照接管原則與表格，將不合格部分進行匯總，并通知發展商限期整改。3.2 對整改情況作進一步跟進，并作出記錄。3.3 對整改情況進行檢查，并對整改情況作出定論。3.4 對已接管樓層安排人員定時或不定時巡視，確保大廈各功能及設施設備運作正常。3.5 對部分成品（如：地面、墻面、天花、電梯等）進行保護。物 業 驗 收 移 交 程 序根 據 各 項 目 的 施 工 進 度 和 小 業 主 (或 租 戶 )入 住 的 情 況 不 同 ， 發 展 商 (或 大 業 主 )可 視 需

6、 要 要 求 管 理 公 司 對 其 物 業 的 部 分 樓 層 建 筑 裝 修 、 設 備 和 系 統 進 行 驗 收 接 管， 但 項 目 的 最 終 移 交 是 在 通 過 政 府 有 關 職 能 部 門 和 發 展 商 驗 收 基 礎 上 以 物 業 管 理 公 司 驗 收 通 過 為 準 。 一 、 物 業 驗 收 條 件 物 業 要 驗 收 移 交 ， 必 須 滿 足 以 下 首 要 條 件 ： 1. 提 供 被 驗 收 物 業 的 竣 工 圖 (若 尚 未 完 成 峻 工 圖 ， 必 須 提 供 最 終 的 施 工 圖 ， 并 附 詳 細 的 設 計 修 改 說 明 )； 2.

7、提 供 被 驗 收 的 設 備 、 系 統 的 操 作 說 明 、 保 養 手 冊 及 其 他 有 關 資 料 ； 3. 提 供 與 承 包 商 (或 供 應 商 )簽 署 承 包 (供 應 )合 同 中 有 關 技 術 條 款 ； 4. 出 示 政 府 有 關 職 能 部 門 (詳 見 附 表 )驗 收 證 明 ； 5. 提 供 承 包 商 、 廠 商 及 供 應 商 的 地 址 、 聯 系 電 話 及 聯 系 人 資 料 ； 6. 提 供 必 要 的 專 業 技 術 介 紹 和 培 訓 ； 7. 提 供 所 有 測 試 、 檢 驗 和 分 析 報 告 ； 8. 清 潔 被 驗 收 的 場

8、地 、 設 備 和 機 房 。 二 、 拒 絕 驗 收 對 以 下 情 況 ， 物 業 公 司 有 權 拒 絕 驗 收 接 管 物 業 ： 1. 嚴 重 違 反 國 家 有 關 法 規 ； 2. 未 能 通 過 有 關 政 府 職 能 部 門 的 驗 收 ； 3. 工 地 與 交 付 物 業 不 能 有 效 隔 離 ； 4. 機 房 不 能 完 全 獨 立 封 閉 ； 5. 其 他 可 能 危 及 設 備 正 常 運 行 和 入 住 人 身 安 全 的 物 業 。 三 、 缺 陷 整 改 對 在 驗 收 中 發 現 的 各 種 問 題 包 括 工 程 未 完 事 項 、 工 程 缺 陷 及 由

9、 于 成 品 未 能 有 效 保 護 引 起 的 受 損 等 情 況 ， 管 理 公 司 將 會 做 詳 細 的 缺 陷 記 錄 ， 以 供 發 展 商 (或 大 業 主 )督 促 承 包 商 (或 供 應 商 )進 行 整 改 ， 對 不 能 進 行 整 改 的 缺 陷 進 行 賠 償 交 涉 。 對 問 題 比 較 嚴 重 ， 則 向 發 展 商 (或 大 業 主 )建 議 暫 緩 驗 收 ， 待 整 改 完 成 后 重 新 驗 收 。 四 、 試 運 行 若 部 分 設 備 或 整 個 系 統 尚 未 通 過 最 終 的 驗 收 ， 但 由 于 小 業 主 (或 租 戶 )入 住 需 要

10、 必 須 開 啟 運 行 某 些 設 備 或 系 統 ， 管 理 公 司 一 般 僅 做 實 物 驗 收 ， 并 嚴 格 按 發 展 商 (或 大 業 主 )的 書 面 指 令 進 行 管 理 和 操 作 ， 在 此 期 間 ， 技 術 上 仍 由 承 包 商 (供 應 商 )把 關 ， 若 發 生 任 何 問 題 或 意 外 ， 除 管 理 公 司 人 為 原 因 外 ， 責 任 由 發 展 商 (或 大 業 主 )及 其 承 包 商 負 責 ， 對 于 重 要 設 備 或 機 房 有 必 要 簽 定 臨 時 試 運 行 協 議 ， 清 楚 列 明 有 關 各 方 責 任 。 五 、 驗 收

11、 通 過 被 驗 收 物 業 完 好 ， 設 備 及 系 統 運 行 情 況 正 常 ， 所 有 指 標 均 達 到 合 同 約 定 的 要 求 ， 場 地 、 設 備 和 機 房 均 清 潔 干 淨 ， 經 有 關 各 方 書 面 確 認 驗 收 通 過 ， 發 展 商 (或 大 業 主 )應 督 促 承 包 商 (或 供 應 商 )移 交 所 有 的 鑰 匙 、 備 品 備 件 和 專 用 工 具 ， 物 業 正 式 交 由 物 業 公 司 接 收 管 理 。 六 、 保 修 期 按 正 常 情 況 ， 物 業 整 體 驗 收 結 束 ， 正 式 進 入 保 修 期 ， 但 物 業 驗 收

12、 往 往 是 一 段 相 當 長 的 過 程 ， 在 此 期 間 ， 有 些 設 備 可 能 會 因 先 期 投 入 運 行 或 其 他 原 因 已 經 進 入 保 修 期 ， 故 需 要 發 展 商 (或 大 業 主 )與 其 承 包 商 、 供 應 商 協 議 約 定 整 個 項 目 的 保 修 期 1起 始 日 期 ， 書 面 通 知 物 業 公 司 ， 而 在 此 之 前 進 入 保 修 期 的 部 分 設 備 和 系 統 ， 若 需 要 簽 續 保 合 同 ， 發 展 商 (或 大 業 主 )應 酌 情 予 以 補 償 。竣 工 驗 收 應 提 供 的 技 術 資 料在 物 業 驗

13、收 接 管 前 ， 發 展 商 / 業 主 須 提 供 有 關 物 業 的 各 種 技 術 資 料 和 竣 工 圖 ， 分 類 立 卷 ， 在 驗 收 時 交 物 業 管 理 公 司 歸 檔 保 存 ， 若 驗 收 時 尚 未 完 成 竣 工 圖 ， 必 須 提 供 最 終 的 施 工 圖 ， 并 附 詳 細 的 設 計 修 改 說 明 ， 竣 工 圖 最 遲 必 須 在 免 費 保 修 期 開 始 后 的 六 個 星 期 內 呈 交 。 物 業 管 理 公 司 將 參 考 這 些 技 術 資 料 對 物 業 的 設 施 進 行 驗 收 管 理 、 運 行 、 維 護 和 保 養 ， 一 般

14、需 要 遞 交 以 下 技 術 資 料 ， 但 不 限 于 此 列 ： 一 、 土 建 、 裝 修 需 要 的 資 料 1. 建 筑 、 裝 修 和 綠 花 等 設 計 說 明 ； 2. 總 平 面 圖 、 建 筑 和 結 構 圖 ； 3. 裝 修 圖 (包 括 所 有 天 花 、 地 面 、 牆 面 、 門 窗 及 幕 牆 等 材 料 表 )； 4. 質 監 站 、 規 劃 局 、 消 防 局 、 環 衛 局 及 園 林 管 理 所 等 政 府 職 能 部 門 的 驗 收 報 告 ； 5. 土 建 、 裝 修 、 建 材 和 五 金 等 供 應 商 及 廠 商 資 料 ； 6. 房 屋 面

15、積 測 量 報 告 ； 7. 物 業 沉 降 測 試 報 告 ； 8. 防 水 工 程 的 盛 水 試 驗 報 告 ； 9. 隱 蔽 工 程 驗 收 鑒 証 。 二 、 弱 電 系 統 需 要 的 資 料 1. 各 弱 電 系 統 的 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ( 包 括 屋 宇 自 動 控 制 系 統 、 消 防 自 動 報 警 系 統 、 防 盜 監 控 系 統 、 衛 星 電 視 系 統 、 電 話 和 綜 合 布 線 系 統 、背 景 音 響 系 統 、 車 庫 自 動 化 管 理 系 統 等 )； 2. 各 弱 電 系 統 圖 、 平 面 圖 ； 3. 弱 電 系 統 設

16、備 明 細 表 、 承 包 商 資 料 及 產 品 合 格 証 ； 4. 消 防 局 、 技 防 辦 、 音 像 管 理 處 、 有 線 電 視 臺 、 國 家 安 全 局 、 電 話 發 展 總 公 司 等 政 府 職 能 部 門 的 驗 收 合 格 証 明 ； 5. 設 備 原 理 圖 、 電 腦 軟 件 程 序 和 說 明 等 。 三 、 電 氣 系 統 需 要 的 資 料 1. 高 壓 、 低 壓 和 變 配 電 設 備 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ； 2. 所 有 電 氣 系 統 圖 、 平 面 圖 、 隱 蔽 工 程 驗 收 資 料 及 說 明 ； 3. 電 氣 設 備 明

17、 細 表 、 承 包 商 資 料 及 產 品 合 格 証 ； 4. 供 電 局 驗 收 報 告 ； 5. 各 種 用 電 設 備 調 試 、 測 試 報 告 ； 6. 避 雷 裝 置 系 統 圖 、 平 面 圖 、 測 試 報 告 、 防 雷 辦 驗 收 報 告 。 四 、 給 排 水 需 要 的 資 料 1. 噴 淋 、 消 火 栓 水 系 統 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ； 2. 消 防 水 、 給 水 、 排 水 系 統 圖 、 平 面 圖 及 電 氣 控 制 圖 ； 3. 消 防 噴 淋 、 消 火 栓 、 給 排 水 系 統 設 備 明 細 表 、 承 包 商 資 料 及 產

18、 品 合 格 証 ； 4. 消 防 局 驗 收 批 文 ， 衛 生 防 疫 站 、 自 來 水 、 城 市 排 水 檢 測 站 和 質 驗 站 等 政 府 職 能 部 門 驗 收 報 告 ； 5. 消 防 水 系 統 試 壓 、 調 試 及 驗 測 報 告 ； 6. 污 水 處 理 系 統 竣 工 圖 紙 ， 衛 生 防 疫 站 驗 收 批 文 ； 7. 蓄 水 池 、 水 箱 和 開 水 器 水 質 檢 測 報 告 。 五 、 空 調 系 統 需 要 的 資 料 1. 空 調 系 統 、 送 排 風 系 統 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ； 2. 空 調 、 送 排 風 系 統 圖 、

19、 平 面 圖 及 電 氣 控 制 圖 ； 3. 空 調 機 組 ( 熱 泵 機 組 )、 新 風 機 組 、 熱 交 換 器 及 風 機 盤 管 等 設 備 明 細 表 、 承 包 商 資 料 及 產 品 合 格 証 ； 4. 消 防 局 驗 收 批 文 ； 5. 空 調 系 統 / 設 備 試 壓 、 調 試 報 告 。 六 、 動 力 設 備 需 要 的 資 料 1. 鍋 爐 、 應 急 發 電 機 和 電 梯 等 設 備 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ； 2. 鍋 爐 房 、 應 急 發 電 機 房 平 面 圖 ， 煤 氣 調 壓 站 平 面 圖 和 煤 氣 系 統 圖 、 平 面

20、 圖 ； 3. 勞 動 局 、 質 檢 站 及 煤 氣 公 司 有 關 驗 收 証 明 ； 4. 鍋 爐 、 應 急 發 電 機 及 電 梯 等 設 備 的 調 試 報 告 、 產 品 合 格 証 書 ； 5. 煤 氣 管 道 的 試 壓 報 告 。 七 、電 梯 驗 收 提 交 資 料電 梯 正 式 驗 收 移 交 前 ， 施 工 單 位 需 遞 交 以 下 資 料 ， 以 便 使 物 業 管 理 公 司 技 術 人 員 盡 快 掌 握 電 梯 的 操 作 及 緊 急 事 故 處 理 ， 以 下 為 電 梯 移 交 時 必 須 提 供 的 資 料 ， 但 不 限 于 此 ： 1. 市 建 委

21、 質 監 站 批 發 的 “電 梯 運 行 証 ； 2. 市 技 術 監 督 局 批 發 的 “電 梯 安 全 使 用 証 ； 3. 電 梯 技 術 規 格 說 明 書 ； 4. 電 梯 出 廠 合 格 証 及 產 地 來 源 証 ； 5. 電 梯 裝 箱 清 單 ； 6. 電 梯 管 理 與 使 用 手 冊 ； 7. 電 梯 一 般 安 裝 標 準 ； 8. 電 梯 操 作 說 明 書 ； 9. 電 梯 維 修 保 養 手 冊 ； 10. 電 梯 安 裝 圖 紙 ； 11. 電 梯 機 械 及 電 氣 控 制 圖 紙 ； 12. 電 梯 備 品 備 件 清 單 ； 13. 電 梯 操 作 培

22、 訓 手 冊 ； 14. 電 梯 承 包 商 竣 工 調 試 及 自 查 記 錄 ； 15. 電 梯 應 急 維 修 電 話 ；16. 電 梯 供 應 商 和 安 裝 單 位 聯 系 人 、 電 話 、 傳 真 等 資 料 。八 、其 他 需 要 的 資 料 發 展 商 、 承 包 商 認 為 需 要 提 供 的 其 他 資料。 竣工驗收應提供的操作和維修保養手冊承 包 單 位 在 物 業 移 交 前 ， 須 遞 交 設 備 /系 統 的 操 作 和 維 修 保 養 手 冊 (以 下 簡 稱 “手 冊 )， 以 確 保 物 業 管 理 公 司 操 作 人 員 能 盡 快 掌 握 驗 收 設 備

23、 /系 統 的 操 作 和 管 理 ， 一 般 有 以 下 要 求 ： 1. 承 包 單 位 須 在 設 備 /系 統 驗 收 前 一 個 月 遞 交 手 冊 ， 以 便 物 業 管 理 公 司 的 操 作 人 員 有 時 間 了 解 該 驗 收 設 備 /系 統 的 基 本 情 況 。 2. 手 冊 內 所 有 內 容 應 以 中 文 編 印 ， 文 字 、 插 圖 和 表 格 等 效 果 清 晰 。 3. 每 一 系 統 應 獨 立 成 冊 ， 以 減 少 每 冊 的 厚 度 ， 不 同 內 容 或 章 節 應 以 塑 料 索 引 標 簽 分 隔 ， 并 附 有 清 楚 的 目 錄 指 示

24、 ， 以 便 操 作 人 員 翻 查 參 考 。 4. 為 使 手 冊 便 于 使 用 ， 并 經 得 起 在 日 常 維 修 的 工 作 環 境 下 多 次 反 復 翻 閱 而 不 易 破 損 ， 手 冊 應 采 用 優 質 的 A4標 準 紙 張 編 印 ， 配 上 堅 硬 的 封 面 和 書 背 ， 并 以 膠 質 塑 料 或 其 它 耐 磨 損 的 材 料 作 保 護 。 5. 手 冊 須 同 時 附 有 本 項 目 的 “竣 工 圖 目 錄 ， 按 所 屬 系 統 分 列 于 有 關 系 統 的 章 節 內 。 如 某 一 圖 紙 同 時 適 用 于 多 個 系 統 時 ， 則 需

25、在 每 個 有 關 系 統 章 節 內 同 時 列 出 。 若 遞 交 手 冊 時 尚 未 完 成 竣 工 圖 ， 必 須 提 供 最 終 的 施 工 圖 ， 并 附 詳 細 的 設 計 修 改 說 明 ， 竣 工 圖 最 遲 必 須 在 免 費 保 修 期 開 始 后 的 六 個 星 期 內 呈 交 。 6. 系 統 操 作 需 提 供 的 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內 容 )： A. 系 統 正 常 運 作 程 序 和 在 不 正 常 情 況 時 的 應 變 程 序 。 B. 詳 盡 介 紹 每 個 獨 立 系 統 如 何 調 節 、 控 制 、 監 察 和 調 校 說 明

26、 。 C. 系 統 內 所 有 的 管 道 和 接 線 圖 ， 并 說 明 主 要 設 備 和 部 件 的 規 格 和 功 能 。 D. 提 出 每 個 系 統 的 可 調 節 部 件 和 保 護 裝 置 的 最 初 調 校 參 數 ， 并 預 留 一 定 的 空 位 以 便 加 插 最 后 調 定 的 參 數 。 E. 系 統 中 有 關 供 電 、 配 電 屏 和 控 制 屏 的 詳 細 說 明 。 7. 設 備 操 作 需 提 供 的 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內 容 )： A. 設 備 正 常 啟 閉 程 序 和 出 現 異 常 情 況 時 停 機 程 序 。 B. 詳

27、 盡 介 紹 每 臺 獨 立 設 備 如 何 調 節 、 控 制 、 監 察 和 調 校 說 明 。 C. 所 有 設 備 的 原 廠 所 發 的 隨 機 文 件 、 圖 紙 資 料 ， 包 括 每 塊 電 路 板 的 電 路 圖 ， 以 及 所 有 電 子 元 件 的 布 置 圖 。 如 有 需 要 ， 還 需 提 供 部 件 分 解 圖 ， 以 顯 示 各 部 件 的 位 置 。 D. 列 出 所 有 設 備 的 生 產 制 造 廠 商 、 型 號 、 系 列 編 號 、 經 調 試 運 行 后 所 設 定 的 參 數 。 E. 所 有 設 備 的 產 品 說 明 書 、 合 格 簽 証

28、書 、 生 產 廠 測 試 報 告 以 及 性 能 指 標 圖 表 等 資 料 。 8. 系 統 /設 備 維 修 保 養 需 提 供 的 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內 容 )： A. 所 有 系 統 /設 備 檢 查 手 冊 。 B. 設 備 更 換 部 件 的 程 序 和 要 求 。 C. 從 整 個 系 統 到 設 備 的 維 修 保 養 說 明 ， 調 校 的 操 作 程 序 和 尋 找 故 障 的 方 法 。 D. 執 行 運 作 和 維 修 保 養 程 序 時 應 特 別 注 意 事 項 。 E. 常 見 故 障 處 理 和 解 決 方 法 。 F. 提 出 系 統

29、 /設 備 保 養 制 度 ， 列 明 主 要 設 備 每 天 、 每 周 、 每 月 、 每 季 、 每 年 及 五 年 需 記 錄 和 維 護 保 養 內 容 和 方 法 。 9. 安 全 保 險 需 提 供 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內 容 )： A. 各 類 設 備 的 保 護 操 作 程 序 。 B. 對 各 項 系 統 操 作 時 可 能 發 生 的 事 故 危 險 應 作 的 預 防 、 應 變 和 保 護 措 施 說 明 。 電 氣 事 故 保 護 機 械 事 故 保 護 火 災 和 爆 炸 事 故 保 護 化 學 事 故 保 護 在 處 理 燃 料 和 化 學

30、 物 品 出 現 的 事 故 保 護 急 救 和 事 故 報 告 10. 在 任 何 設 備 或 控 制 系 統 所 采 用 的 電 腦 專 用 軟 件 ， 需 提 供 的 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內 容 )： A. 軟 件 內 容 目 錄 表 打 印 本 。 B. 流 程 圖 、 數 據 表 和 程 序 說 明 。 C. 特 殊 的 軟 件 和 工 具 的 使 用 說 明 。 D. 程 序 設 計 和 系 統 使 用 手 冊 。 E. 應 用 的 基 本 軟 件 、 專 用 工 具 和 通 用 軟 件 資 料 ， 便 于 業 主 進 一 步 修 改 和 發 展 軟 件 。

31、11. 列 出 每 一 種 型 號 設 備 、 材 料 和 附 件 的 供 應 廠 商 和 代 理 商 名 單 ， 并 詳 細 列 明 這 些 廠 商 的 地 址 、 電 話 及 圖 文 傳 真 號 碼 。 12. 列 出 承 包 單 位 提 供 給 業 主 的 所 有 備 品 、 備 件 和 專 用 工 具 清 單 。 物業驗收管理制度1 物業交接管理2 驗收前的準備工作驗收小組根據開發商提供的圖紙，按設計和施工要求編制驗收計劃，按國家標準建筑安裝工程質量檢驗評定標準驗收；驗收小組編制驗收計劃和標準，由開發商和承建商向物業管理公司進行驗收和移交工作。驗收小組按開發商提供的竣工圖，設備清單，所

32、有設施、設備出廠合格證書，設備調試運行記錄、試驗報告等，在開發商組織下進行驗收。3 驗收的實施 驗收小組在預驗收過程中，按專業分工及標準、計劃、設備清單進行預驗收；主要驗收的設備和主材料的規格、型號、制造廠，并清點數量、安裝位置等。在預驗收過程中，檢驗出未達到驗收標準的設備及與設計要求不符的設備，提出書面整改報告返回開發商。由開發商督促施工單位進行整改。4 驗收后的處理工作驗收小組專業人員根據分工寫出單項的驗收報告，驗收小組負責人根據全部單項驗收報告，寫出物業的綜合性驗收報告的評定及意見書，呈交公司項目工程負責人。對不合格的設備、設施，寫出書面報告，上呈開發商及監理公司。物業公司與物業的交接單

33、位進行正式移交，并辦理有關手續。驗收小組要填寫物業竣工資料驗收記錄，填寫物業的交接記錄。管理處辦理正式物業驗收移交手續，會同發展商、施工單位簽字生效，將全部檔案資料移交物業管理處存檔。5 驗收后不合格的處理工作對在預驗收中未達到要求的設備，整改落實實施后，驗收小組進行檢查驗證，并在整改報告中記錄結果，整改合格后進行正式的驗收。對監理公司移交的竣工圖，在交接記錄中記錄。6 設備驗收設計圖紙與設備的規格型號、數量符合；主要設備、設施的安裝位置與安裝質量符合；設備與連接整個系統的技術性能，應與設計要求符合。7相關記錄：7.1 管理處系統及設備接收報表7.2 消防設施驗收記錄表7.3 隱蔽工程驗收記錄

34、表7.4 照明工程驗收記錄表7.5 設備驗收交接表7.6 機房驗收交接表7.7 給排水設備驗收記錄表7.8 高低壓配電系統檢查表7.9 單元設備工程驗收記錄表7.10 辦公樓公共區域驗收交接表7.11 辦公樓單元驗收交接表7.12 商鋪單元驗收交接表7.13 空調工程驗收記錄表房屋接管驗收標準一、 主題內容與適用范圍1. 為確保房屋住用的安全和正常的使用功能，明確在房屋接管驗收中交接雙方應遵守的事項，特制定本標準。2. 本標準主要適用于一般民用建筑的接管驗收。工業建筑、大型公共建筑、文物保護建筑及某些有特殊設備和使用要求的建筑的接管驗收可參照使用。二、 引用標準GBJ7建筑地基基礎設計規范GB

35、J10鋼筋混凝土結構設計規范GBJ11建筑抗震設計規范GBJ14室外排水設計規范GBJ16建筑設計防火規范GBJ45高層民用建筑設計防火規范GBJ206木結構工程施工及驗收規范GBJ207屋面工程施工及驗收規范GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗收規范GBJ242采暖與衛生工程施工及驗收規范CJB13危險房屋鑒定標準三、 新建房屋的接管驗收1. 新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。2. 接管驗收應具備的條件：（1） 建設工程全部施工完畢，并業經竣工驗收合格（分期交付使用的工程必須與施工區域隔離）；（2） 供電、采暖、給水排水、衛生、道路

36、等設備和設施能正常使用；（3） 房屋幢、戶編號業經有關部門確認。3. 接管驗收應檢索提交的資料：（1） 產權資料：a 項目批準文件；b 用地批準文件；c 建筑執照；d 建筑分層、分單元面積表；e 行政主管部門驗收合格的證書、批文；f 拆遷安置資料。（2） 技術資料：a 竣工圖-包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；b 地質勘察報告；c 工程合同及開、竣工報告；d 工程預決算；e 圖紙會審記錄；f 工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）；g 隱蔽工程驗收簽證；h 沉降觀察記錄；i 竣工驗收證明書；j 鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；k 新材料、構配件的鑒定合

37、格證書；l 水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；m 機電設備、設施系統的調試報告和使用說明書；n 砂漿、混凝土試塊試壓報告；o 供水、供暖的試壓報告。4. 接管驗收程序（1） 建設單位書面提請接管單位接管驗收。（2） 接管單位按“3.2”和“3.3”條進行審核，對具備條件的，應在15日內簽發驗收通知并約定驗收時間。（3） 接管單位會同建設單位按“3.5”條進行檢驗。（4） 對驗收中發現的質量問題，按第三條第六款的規定處理。（5） 經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。5. 質量與使用功能的檢驗（1） 主體結構a 地基基礎的沉降不得超過GBJ7的允許變形值

38、，不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。b 鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過GBJ10的規定值。c 磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。d 木結構應結點牢固，支撐系統可靠，無蟻害，其構件的選材，必須符合GBJ206中2.1.1條的有關規定。e 凡應抗震設防的房屋，必須符合GBJ11的有關規定。（2） 外墻不得滲水。（3） 屋面a 各類屋面必須符合GBJ207中4.0.6條的規定，排水暢通，無積水，不滲漏。b 平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔。c 陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。（4） 樓

39、地面a 面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平正、接縫均勻順直，無缺棱掉角。b 衛生間、陽臺、盥洗室地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水、不允許倒泛水和滲漏。c 木樓地面應平整牢固，接縫密合。（5） 裝修a 鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。b 進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。c 木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。d 門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

40、e 抹灰應表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。f 飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。g 油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現象。（6） 電氣a 電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1MW/KV。b 應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。c 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。d 各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合GBJ232的要求。e

41、 電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。f 對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅，應設置電視共用天線。g 除上述要求外，同時應符合地區性“低壓電氣裝置規程”的有關要求。（7） 水、衛生、消防a 管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求。應按套安裝水表或預留表位。b 高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。c 衛生間、廚房間的排污管

42、應分設，出戶管長不宜超過8M，并不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。d 衛生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正，牢固、部件齊全、制動靈活。e 水泵安裝應平穩，運行時無較大震動。f 消防設施必須符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。（8） 采暖a 采暖工程驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進行。b 鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業部門的檢驗合格簽證。c 爐排必須進行12H以上試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相磨擦，且無雜音，不跑偏，不凸起，不受卡，返轉應自如

43、。d 各種儀器、儀表應齊精確，安全裝置必須靈敏、可靠、控制門應開關靈活。e 爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風檔板應安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣。f 各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活。g 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。h 設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的規定。i 鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，水質、煙塵排放濃度應符合環保要求。j 經過48H連續試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區室溫必須符合

44、設計要求。（9） 冷凍機組/熱泵機組a 冷凍機/熱泵應安裝平正，配件齊全，由原廠或授權單位檢驗合格。b 與冷凍機/熱泵運行相關的冷卻塔，風機、水泵等安裝適當平正，無變形、裂紋、磨損、腐蝕等。c 各管道、管件安裝符合要求，保溫、避雷支架等設置安裝合理。d 各類現場儀器、儀表齊全準確，自動控制調節系統靈活可靠。e 機器運行平穩，無異常撞擊聲及雜音，無劇烈振動，顯示屏顯示正常，各類指標均在運行范圍內。f 各輔助設備運行正常，無雜音。冷卻塔效果良好無嚴重飄水，水泵運行平穩，揚程，流量符合要求。g 經過一段時間連續運行，冷凍機/熱泵和附屬設備的熱工性能，機械性能及空調區室溫符合設計要求。h 新風機、定/

45、變風量機組、風機盤管、溫控器調節閥等工作正常，無異聲。i 冷凝水管道暢通無滲水，集水盤排水情況良好，無倒泛水，連續運行無滴水，保溫良好。（10） 附屬工程及其他a 室外排水系統的標高、窨井（檢查井）設置、管道坡度、管徑均必須符合GBJ14的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈。b 化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。c 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。d 房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象。e 房屋應按單元設置信報箱，其規格、位置須符合有關規定。f 掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。g 單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內外高差符合設計要求。h 群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用