1、泉福匯招商運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理方案 By 珠海大都市投資策劃有限公司 目錄 Contents 一、商業(yè)總體運(yùn)作思路 操盤(pán)思路 操盤(pán)流程 全程策劃服務(wù) 二、商業(yè)招商策略 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 珠海商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 珠海市重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分析 商業(yè)主題定位建議 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 招商運(yùn)營(yíng)階段性工作內(nèi)容 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組建操作模式 一、商業(yè)總體運(yùn)作思路 操盤(pán)思路 操盤(pán)流程 全程策劃服務(wù) 1、商業(yè)操盤(pán)思路 市場(chǎng)調(diào)研 消費(fèi)調(diào)查 建筑形態(tài) 商戶調(diào)查 業(yè)態(tài)調(diào)查 市場(chǎng)定位 商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)管理 招商代理 競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查 投資調(diào)查 價(jià)格調(diào)查 功能定位 規(guī)模定位 業(yè)態(tài)定位 文化定位 客層定位 競(jìng)爭(zhēng)定位 交通動(dòng)線 商業(yè)布局 鋪位

2、分割 招商定位 招商策略 招商計(jì)劃 招商推廣 價(jià)格設(shè)計(jì) 銷售策略 營(yíng)銷控制 營(yíng)銷管理 運(yùn)營(yíng)管理 商業(yè)管理 客戶管理 開(kāi)業(yè)策劃 品牌組合 附屬設(shè)施 主題定位 商業(yè)項(xiàng)目各階段常規(guī)操盤(pán)思路，從前期市場(chǎng)調(diào)研、客戶定位到后期營(yíng)運(yùn)管理體系化服務(wù) 節(jié)點(diǎn)活動(dòng) 2、商業(yè)操盤(pán)思路細(xì)化 城市背景 商圈研究 消費(fèi)群體 地塊條件 前期市場(chǎng)研究 經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè) 人口 消費(fèi) 目標(biāo) 特點(diǎn) 習(xí)慣 能力 交通 可視 可達(dá) 指標(biāo) 定位 分布 特點(diǎn) 關(guān)系 地位 定 規(guī)模定位 市場(chǎng)定位 商圈定位 主題定位 業(yè)態(tài)定位 租金定位 商戶訪談 商業(yè)規(guī)劃 平面布局 動(dòng)線結(jié)構(gòu) 商鋪分割 景觀綠化 工程條件 水平動(dòng)線 豎向交通 入口安排 停車場(chǎng) 下客區(qū)

3、 卸貨區(qū) 功能配比 主力店洽談 階段成果 深入研究項(xiàng)目所在區(qū)域背景及發(fā) 展?fàn)顩r以及潛在消費(fèi)需求,為項(xiàng)目 定位確定科學(xué)合理的依據(jù). 求及意向,以確保定位的準(zhǔn)確以及 未來(lái)招商的可實(shí)現(xiàn)性 通過(guò)合理的商業(yè)規(guī)劃,確保商家進(jìn) 駐的可實(shí)現(xiàn)性以及后期運(yùn)營(yíng)中可 能出現(xiàn)相關(guān)問(wèn)題的提前解決 開(kāi)始進(jìn)行主力店的洽商,確定主力 店租賃意向. 步驟 營(yíng)銷推廣 招商實(shí)施 運(yùn)營(yíng)管理 運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用測(cè)算 商場(chǎng)管理 行銷管理 財(cái)務(wù)管理 營(yíng)業(yè)管理 物業(yè)管理 市場(chǎng)研究 定位 租金/租期/物業(yè)協(xié)議/租賃合同 3、本案操盤(pán)思路 籌建前期開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)、施工前期 經(jīng)營(yíng)期 市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)定位 商品結(jié)構(gòu) 經(jīng)營(yíng)試算 主力店 洽談 商品結(jié)構(gòu) 經(jīng)營(yíng)試

4、算 主力店 意向 招商 經(jīng)營(yíng)試算 主力店 簽約 招商簽 約/調(diào)鋪 /補(bǔ)鋪簽 約 商業(yè) 功能 規(guī)劃 租售 策略 設(shè)計(jì) 商業(yè) 管理 策劃 租售 執(zhí)行 顧問(wèn) 投資策略 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 成本 概算 投資計(jì)劃 融資計(jì)劃 成本預(yù)算 募集 融資 成本 監(jiān)控 竣 工 驗(yàn) 收 營(yíng) 業(yè) 準(zhǔn) 備 市 場(chǎng) 推 廣 培 訓(xùn) 開(kāi) 幕 營(yíng) 業(yè) 市 場(chǎng) 推 廣 商 業(yè) 管 理 方案 設(shè)計(jì) 論證 招商 銷售 顧問(wèn) 2 3 前期策劃顧問(wèn)服務(wù) 招商實(shí)施服務(wù) 試營(yíng)運(yùn)期商業(yè)管理服務(wù) 1、市場(chǎng)研究報(bào)告 2、項(xiàng)目定位報(bào)告 1、根據(jù)市調(diào)和定位兩個(gè)方案著手設(shè)計(jì)（商業(yè)規(guī)劃方案、招商策劃方案）/著手市 場(chǎng)定位方案和招商策劃方案的落地/策劃本項(xiàng)目在商界的

5、推廣傳播/策劃本項(xiàng)目促進(jìn)出租； 2、招商代理：招商方案落地后，進(jìn)行定向商鋪招租、招商團(tuán)隊(duì)組建、現(xiàn)場(chǎng)招商管理、合 同談判、裝修協(xié)助、前期運(yùn)營(yíng)管理協(xié)助； 通過(guò)指導(dǎo)、甲方自組或合組商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)本項(xiàng)目的進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。商業(yè)管理服務(wù) 前期成果是商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)管理方案，中期核心成果是商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)管理制度與管理流 程和商業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效，后期成果是本項(xiàng)目贏利能力和贏利水平。 1 4、招商策劃服務(wù) 二、商業(yè)招商策略 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 商業(yè)主題定位建議 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 招商階段性工作內(nèi)容 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組建操作模式 把握市場(chǎng)商業(yè)趨勢(shì)、了解商業(yè)現(xiàn)狀與規(guī)劃 挖掘市場(chǎng)空白及項(xiàng)目發(fā)展定位之依據(jù) 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研：珠海商業(yè)發(fā)

6、展趨勢(shì) NO.1 拱 北 商 圈 吉大商圈 新香洲商圈 前山商圈 南屏商圈 老香洲 商圈 1 茂業(yè)百貨 2 丹田城市廣場(chǎng) 3 通大百貨 4 百匯城 5 朝陽(yáng)市場(chǎng) 6 尚都時(shí)尚百貨 7 百分百購(gòu)物中心 8 珠海百貨廣場(chǎng) 9 揚(yáng)名廣場(chǎng) 10 揚(yáng)名廣場(chǎng)二期 吉大商圈 11 九百地下商場(chǎng) 12 國(guó)貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng) 13 潮響國(guó)貿(mào)城 14 免稅商場(chǎng) 新香洲 商圈 15 旺角百貨 16 華潤(rùn)萬(wàn)家 17 仁恒星園 18 富華廣場(chǎng) 珠海商業(yè)空間格局：拱北、吉大、新香洲、老香洲、前山、南屏商圈呈環(huán)狀分布 拱北 商圈 19 米蘭百貨廣場(chǎng) 20 迎賓百貨廣場(chǎng) 21 蓮花路步行街 22 口岸購(gòu)物廣場(chǎng) 23 Mo mall

7、24 國(guó)際大廈商業(yè)廣場(chǎng) 前山 商圈 25 明珠商業(yè)廣場(chǎng) 26 誠(chéng)豐廣場(chǎng) 27 港澳商業(yè)城 28 匯星購(gòu)物廣場(chǎng) 29 世邦家居廣場(chǎng) 南屏 商圈 30 華發(fā)新天地 31 華發(fā)新城商業(yè)街 32 華發(fā)商都 33 天朗海峰商業(yè)街 34 南屏商業(yè)街 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 老香洲商圈 11 12 13 14 15 16 17 18 19 21 20 22 23 20 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 本案位于老香洲商圈內(nèi)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象為商圈內(nèi)其他百貨公司，茂業(yè)百貨及揚(yáng)名廣場(chǎng)二期為主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 1、珠海商業(yè)空間格局 商圈名稱 商圈級(jí)別 輻射范圍 檔次 拱北商圈

8、 市級(jí)商圈 珠海、澳門(mén)、游客 中檔大眾化、中檔偏低 吉大商圈 市級(jí)商圈 珠海 中高檔、高檔 老香洲商圈 區(qū)域級(jí)商圈 老香洲 中檔大眾化 新香洲商圈 區(qū)域級(jí)商圈 新香洲 中檔大眾化、中低檔 前山商圈 區(qū)域級(jí)商圈 前山 中檔大眾化 南屏商圈 新興區(qū)域級(jí)商圈 珠海六大商圈在商圈級(jí)別、輻射范圍與檔次上存在明顯的差異與區(qū)分 1、珠海商業(yè)空間格局 本案位于老香洲，周邊老舊小區(qū)居多，消費(fèi)水平大多為中檔大眾化，消費(fèi)群體多以本地老珠海居民為主 珠海商業(yè)消費(fèi)客群主要?jiǎng)澐譃橹楹１镜乜汀拈T(mén)客與游客三類，而珠海本地客又可分為中高檔、年輕時(shí)尚 與區(qū)域型三類消費(fèi)群體。 由于珠海各商圈的市場(chǎng)定位、輻射范圍與檔次不同，上述五

9、類消費(fèi)客群在珠海消費(fèi)呈現(xiàn)明顯區(qū)域分布差異。 本案消費(fèi)群體主要以區(qū)域型就近消費(fèi)客群為主。 主要客群類型 主要消費(fèi)場(chǎng)所及特征 珠海本地客群 中高端消費(fèi)客群 主要在吉大商圈消費(fèi)，并且有較高的消費(fèi)力 年輕時(shí)尚消費(fèi)客群 主要在拱北的口岸廣場(chǎng)、珠海百貨以及免稅商場(chǎng)一樓等較年輕時(shí)尚的場(chǎng)所消費(fèi)，年齡以 18-35歲為主，對(duì)潮流觸覺(jué)敏銳，消費(fèi)頻率較高 區(qū)域型就近消費(fèi)客群 以就近消費(fèi)為原則，以老香洲與新香洲為代表 澳門(mén)客群 主要集中在拱北口岸附近一帶消費(fèi)，更偏重于餐飲與休閑娛樂(lè)消費(fèi) 游客 相對(duì)集中在拱北口岸一帶 1、珠海商業(yè)空間格局 珠海商業(yè)消費(fèi)群體劃分及特征 沿街 商鋪 商業(yè) 街區(qū) 傳統(tǒng) 百貨 綜合 百貨 專業(yè)

10、 市場(chǎng) 購(gòu)物 中心 生活體 驗(yàn)中心 選址：居民區(qū)內(nèi) 或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi) 客群：相對(duì)固定 的居民 體量：?jiǎn)误w面積 一般在100-200 平米內(nèi) 結(jié)構(gòu)：以餐飲， 便利店，休閑和 生活服務(wù)配套為 主 選址：市，區(qū)級(jí) 商業(yè)中心、歷史 形成的商業(yè)集聚 地 客群：追求時(shí)尚 的流動(dòng)性顧客 體量：營(yíng)業(yè)面積 1-5萬(wàn)平米 結(jié)構(gòu)：門(mén)類齊全 ，以服飾鞋包家 用品為主 選址：市，區(qū)級(jí) 商業(yè)中心及大型 居住區(qū)內(nèi) 客群：有目的的 選購(gòu)某類商品的 流動(dòng)顧客 體量：視商品特 點(diǎn)而定 結(jié)構(gòu)： 以銷售某 類商品為主，專 業(yè)性強(qiáng)，品種豐 富 選址：市，區(qū)級(jí) 商業(yè)中心、歷史 形成的商業(yè)集聚 地 客群：追求時(shí)尚 的流動(dòng)性顧客 體量：營(yíng)業(yè)面

11、積 3-8萬(wàn)平米 結(jié)構(gòu)：加入超市 和餐飲業(yè)態(tài) 選址：距離商業(yè) 中心較遠(yuǎn)的城郊 邊界地帶 客群：特點(diǎn)商品 的目的型消費(fèi)群 體 體量：營(yíng)業(yè)面積 1-5萬(wàn)平米 結(jié)構(gòu)：門(mén)類齊全 ，以服飾鞋包家 用品為主 選址：高端商務(wù) 區(qū)、市級(jí)商業(yè)中 心，高檔住宅區(qū) 。 客群：相對(duì)富裕 時(shí)尚高消費(fèi)群體 體量：建面4-10 萬(wàn)平米 結(jié)構(gòu)：含百貨超 市零售，強(qiáng)調(diào)娛 樂(lè)，餐飲，服務(wù) 于一體 選址：市區(qū)級(jí)商 業(yè)中心 客群：商圈半徑 為5-20公里 客戶 體量：建面5-20 萬(wàn)平米 結(jié)構(gòu)：綜合百貨 ，大型超市和各 類零售及餐飲娛 樂(lè)服務(wù) 珠海現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn) 商業(yè)發(fā)展路徑模式：從綜合購(gòu)物中心向一體化生活體驗(yàn)中心發(fā)展 1、珠

12、海商業(yè)空間格局 項(xiàng)目名稱 香洲百貨 茂業(yè)百貨 揚(yáng)名廣場(chǎng) 珠海免稅商城 口岸商業(yè)廣場(chǎng) 世邦家居市場(chǎng) 項(xiàng)目位置 鳳凰路 紫荊路301號(hào) 鳳凰南路 吉大景山路 迎賓大道最南端 香洲三臺(tái)石路 運(yùn)營(yíng)時(shí)間 19842011年重開(kāi) 2001年 2002年 1988年 1999年12月 2009年 商業(yè)面積 5000平米 2萬(wàn)平米 3.3萬(wàn)平米 6萬(wàn)平米 12萬(wàn)平米 8萬(wàn)平米 主要客群 本地低檔消費(fèi)群 本地中檔消費(fèi)群 本地中檔消費(fèi)群 中高端消費(fèi)群體 以過(guò)境游客為主 本地及周邊中高端 目的消費(fèi)客群 業(yè)態(tài)樓層分布 地下2層 服飾，珠寶飾品 地下1層 鞋包，服飾， 餐飲 瓷磚，地板，門(mén)窗 1層 服裝，飾品，鞋類 鞋

13、類，化妝珠寶飾品 百貨（珠寶飾品，服裝） 餐飲，休閑裝，飾品 沙發(fā)，電器，燈具 2層 服裝 女裝，餐飲（KFC） 吉之島，餐飲（麥當(dāng)勞） 化妝品，餐飲，超市 布藝，衣柜，家具 3層 服飾 女裝，皮具，美容 吉之島，餐飲 服飾，皮具，鞋包 床，墻紙，地毯 4層 男裝，運(yùn)動(dòng)休閑裝 吉之島 好百年家居廣場(chǎng) 各類材質(zhì)家具 5層 兒童服飾，運(yùn)動(dòng)服飾 家具城，健身 好百年家居廣場(chǎng) 各類風(fēng)格家具 6層 辦公區(qū) 家具城 健身，美容，兒童攝影 羽毛球活動(dòng)中心 7層 旅行社，酒店 商業(yè) 模式 傳統(tǒng) 百貨 配餐飲 的百貨 配超市 的百貨 配家具城，超市及 餐飲的百貨 地下特色商 業(yè)廣場(chǎng) 專業(yè)家居市 場(chǎng) 珠海主要零售

14、商業(yè)布局模式：零售型商業(yè)多以超市為主力店，配套餐飲以拉動(dòng)商業(yè)人流量 1、珠海商業(yè)空間格局 階段四 階段三 階段二 階段一 零散街鋪及小型超市階段，特點(diǎn)是分散、各行各業(yè) 混雜，以滿足居民日常需求為主 逐步向行業(yè)集中轉(zhuǎn)變，成行成市，有一定規(guī)模效 應(yīng)。 逐步形成了有一定規(guī)模的商業(yè)街區(qū)或大型超市 及百貨單獨(dú)門(mén)店 集購(gòu)物、娛樂(lè)休閑、餐飲等功能于一體的 一站式購(gòu)物中心 零散街鋪 如拱北蓮花路步行街等 如拱北口岸廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)家、吉大免稅、 茂業(yè)百貨、家樂(lè)福等 目前，珠海正處于此過(guò)渡階段 2、珠海商業(yè)發(fā)展階段 珠海整體商業(yè)發(fā)展階段研判 目前珠海正處于階段三及階段四之間的過(guò)渡階段，一站式購(gòu)物中心發(fā)展無(wú)法規(guī)模化體

15、系化，而珠海現(xiàn) 存商業(yè)發(fā)展模式區(qū)別于一般的商業(yè)街及百貨門(mén)店，本案也處于此過(guò)渡階段，向一體化一站式的購(gòu)物中 心發(fā)展。 珠海近五年商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展總體平穩(wěn)向上 社會(huì)消費(fèi)品零售總額都保持11%以上年增長(zhǎng)率，2010年已 超過(guò)20% 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積穩(wěn)定增加，2010年已達(dá)80萬(wàn)平方米 ，年增長(zhǎng)率接近20% 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售均價(jià)也穩(wěn)定增加，說(shuō)明商業(yè)物業(yè)需求相對(duì) 旺盛 20062015年珠海商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售均價(jià)走勢(shì) 資料來(lái)源：珠海市統(tǒng)計(jì)局 3、珠海商業(yè)發(fā)展環(huán)境 珠海商業(yè)發(fā)展環(huán)境：商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展總體平穩(wěn)向上 拱北商圈：主要商業(yè)物業(yè)介紹 主要商 業(yè)物業(yè) 建筑 形態(tài) 規(guī)模（） 業(yè)態(tài)組合 檔次 經(jīng)營(yíng) 狀況 中海富

16、華 里 商業(yè) 街 50,000 零售+餐飲+休 閑娛樂(lè) 中高檔 較好 口岸購(gòu)物 廣場(chǎng) 地下 商業(yè) 120，000 百貨+零售商鋪 +餐飲 除澳海城百 貨檔次較高 以外，其余 以中檔大眾 化為主 很好 蓮花路步 行街 商業(yè) 街 14，000 專賣店+零售商 鋪+餐飲+美發(fā) 美甲 中低檔 一般 國(guó)際商業(yè) 大廈 獨(dú)立 建筑 70，000 百貨+超市+主 題賣場(chǎng)+休閑餐 飲+休閑娛樂(lè)+ 書(shū)城 中檔大眾化 良好 迎賓百貨 廣場(chǎng) 裙樓 商業(yè) 27，000 百貨+餐飲+休 閑娛樂(lè)+美容中 心 中檔大眾化 一般 米蘭百貨 廣場(chǎng) 獨(dú)立 建筑 18，000 百貨+餐飲 中檔大眾化 一般 口岸市場(chǎng) 獨(dú)立 建筑 14

17、，400 菜市場(chǎng)+零售商 鋪 中低檔 良好 3、珠海商業(yè)發(fā)展環(huán)境 拱北商圈 特點(diǎn) 客群 租金 檔次 形態(tài) 構(gòu)成 珠海最具影響力的商圈， 市級(jí)商業(yè)中心 處全國(guó)第二大 陸路連接口岸 街鋪，超市百貨 特色商業(yè)街 零售，餐飲，休閑娛 樂(lè)及服務(wù)業(yè)態(tài)齊備 主要以過(guò)境澳門(mén)的游客 為主，其次是本地人 沿街及臨街商鋪 500-600元/平米 口岸廣場(chǎng)地下： 1000元/平米 以中低端消費(fèi)為主 高端消費(fèi)不足 動(dòng)向 對(duì)蓮花路商業(yè)步行街改 造，形成拱北商貿(mào)中心 步行街，可吸引國(guó)際知名品 牌入駐 仁恒濱海中心 時(shí)代廣場(chǎng) 重點(diǎn)項(xiàng)目 拱北商圈：城市級(jí)核心商圈，影響力強(qiáng)，人流量大，中低檔消費(fèi)集中。 主要商業(yè) 物業(yè) 建筑 形態(tài)

18、 規(guī)模（） 業(yè)態(tài)組合 檔次 經(jīng)營(yíng) 狀況 免稅商場(chǎng) 獨(dú)立 建筑 45，000 品牌專賣店+ 超市+餐飲+ 休閑娛樂(lè)+健 身中心+美容 美體美發(fā) 中高檔 （珠海本 地最高檔 次） 較好 珠海百貨 35，000 百貨+超市+ 主題賣場(chǎng)+餐 飲+休閑娛樂(lè) 中檔稍偏 高 較好 國(guó)貿(mào)購(gòu)物 城 30，000 品牌專賣店+ 主題賣場(chǎng)+餐 飲+休閑娛樂(lè) 中檔大眾 化 一般 潮響國(guó)貿(mào) 城 8，000 零售+主題賣 場(chǎng) 中檔大眾 化 一般 九百地下 商場(chǎng) 地下 2，000 零售 中檔稍偏 低 一般 3、珠海商業(yè)發(fā)展環(huán)境 吉大商圈：主要商業(yè)物業(yè)介紹 吉大商圈：城市核心商圈之一，高檔消費(fèi)集中地，人氣旺。 吉大商圈 特點(diǎn)

19、 客群 租金 檔次 形態(tài) 構(gòu)成 珠海中高檔消費(fèi)集中地 區(qū)域內(nèi)有較多寫(xiě)字樓和 高端社區(qū)及酒店。 以傳統(tǒng)的百貨為主 餐飲娛樂(lè)缺乏 百貨，專賣店為主 主要以游客，中高端消費(fèi) 人群以及部分本地人為主， 輻射力較強(qiáng) 珠海百貨/免稅/國(guó)貿(mào) 200400元/平米 以中檔為主 國(guó)際2-3線品牌和 國(guó)內(nèi)1-2線品牌為主 動(dòng)向 未來(lái)將打造成為 珠海的RBD 珠海百貨廣場(chǎng)，石景山以南， 濱海公園以西10公頃范圍內(nèi) 免稅商場(chǎng) 百貨商場(chǎng) 重點(diǎn)項(xiàng)目 主要商業(yè) 物業(yè) 建筑 形態(tài) 規(guī)模（） 業(yè)態(tài)組合 檔次 經(jīng)營(yíng) 狀況 揚(yáng)名廣場(chǎng) 地下 商業(yè) 12，000 百貨+超市+家具 賣場(chǎng)+餐飲+休閑 娛樂(lè)配套 中檔大眾化 一般 揚(yáng)名廣場(chǎng)

20、 二期 shop ping mall 100,000 零售+影院+餐飲+ 休閑娛樂(lè) 中高檔 較好 茂業(yè)百貨 獨(dú)立 建筑 33，000 百貨+餐飲 中檔大眾化 較好 百分百購(gòu) 物中心 獨(dú)立 建筑 6，000 百貨+超市 中檔大眾化 良好 樂(lè)淘城 地下 商業(yè) 1，000 零售 中檔大眾化 一般 尚都時(shí)尚 百貨 裙樓 商業(yè) 12，000 百貨+餐飲 中檔大眾化 一般 丹田城市 廣場(chǎng) 獨(dú)立 建筑 16，000 超市+主題賣場(chǎng)+ 休閑娛樂(lè) 中低檔 一般 金寶路商 業(yè)廣場(chǎng) 獨(dú)立 建筑 30，000 零售商鋪+書(shū)城+ 休閑娛樂(lè)+餐飲 中低檔 一般 通大百貨 獨(dú)立 建筑 14，000 零售商鋪+超市+ 小餐飲

21、 中低檔 一般 朝陽(yáng)市場(chǎng) 獨(dú)立 建筑 15，000 菜市場(chǎng)+零售 低檔 一般 3、珠海商業(yè)發(fā)展環(huán)境 老香洲商圈：主要商業(yè)物業(yè)介紹 老香洲商圈 特點(diǎn) 客群 租金 檔次 形態(tài) 構(gòu)成 珠海商業(yè)發(fā)源地之一 處于珠海居住密度最 高的老城區(qū)。 百貨商場(chǎng)，超市 街鋪，專業(yè)市場(chǎng) 購(gòu)物、餐飲 休閑、娛樂(lè) 主要以本區(qū)域 居民為主 鳳凰南路街鋪： 150300元/平米/月 中低檔商品為主 動(dòng)向 未來(lái)百貨業(yè)態(tài)沒(méi)有太 多可發(fā)展的空間 發(fā)展緩慢 揚(yáng)名廣場(chǎng)二期 只租不售 重點(diǎn)項(xiàng)目 老香洲商圈：處居住密集區(qū)，早期的商業(yè)發(fā)源地之一，檔次不高 主要商 業(yè)物業(yè) 建筑 形態(tài) 規(guī)模（） 業(yè)態(tài)組合 檔次 經(jīng)營(yíng) 狀況 旺角 百貨 獨(dú)立 建

22、筑 30，000 超市+零售商 鋪+餐飲+休 閑娛樂(lè)配套+ 酒店 中檔 偏低 一般 華潤(rùn) 萬(wàn)家 裙樓 商業(yè) 20，000 超市+百貨+ 零售商鋪+書(shū) 城 中檔 大眾化 較好 仁恒 星園 商業(yè) 街 8，000 餐飲+休閑娛 樂(lè)配套 中檔偏 高 較好 富華 廣場(chǎng) 商業(yè) 街 4，000 零售商鋪+餐 飲+休閑娛樂(lè) 配套 低檔 較差 3、珠海商業(yè)發(fā)展環(huán)境 新香洲商圈：主要商業(yè)物業(yè)介紹 新香洲商圈 特點(diǎn) 客群 租金 檔次 形態(tài) 構(gòu)成 專業(yè)市場(chǎng)和社區(qū)級(jí)商業(yè) 中心 處于人流量較大的居 住區(qū) 百貨商場(chǎng)，超市 街鋪，專業(yè)市場(chǎng) 購(gòu)物、餐飲 休閑、娛樂(lè) 主要以本區(qū)域 居民為主 人民西路街鋪： 200-300元/平米

23、 電力時(shí)代廣場(chǎng)： 550元/平米 中低檔商品為主 動(dòng)向 規(guī)劃為新行政中心，區(qū) 域高端住宅匯集，消費(fèi) 潛力大 中珠上城國(guó)際 商業(yè)步行街 重點(diǎn)項(xiàng)目 新香洲商圈：新住宅區(qū)配套欠缺，以社區(qū)型商業(yè)為主，檔次不高 主要商業(yè) 物業(yè) 建筑形態(tài) 規(guī)模（） 業(yè)態(tài)組合 檔次 經(jīng)營(yíng) 狀況 明珠商業(yè) 廣場(chǎng) 獨(dú)立建筑 50，000 百貨+超 市+主題 賣場(chǎng) 中檔大 眾化 一般 誠(chéng)豐廣場(chǎng)- 天虹商場(chǎng) Shopping mall 39,000 休閑娛樂(lè) +超市+ 餐飲 中高檔 較好 匯星購(gòu)物 廣場(chǎng) 商業(yè)街 48,000 餐飲+主 題賣場(chǎng)+ 零售 中檔 較好 3、珠海商業(yè)發(fā)展環(huán)境 前山商圈：主要商業(yè)物業(yè)介紹 前山商圈 特點(diǎn) 客

24、群 租金 檔次 形態(tài) 構(gòu)成 專業(yè)市場(chǎng)及社區(qū)級(jí)商 業(yè)中心 主要依托幾個(gè)大型 建材市場(chǎng) 專業(yè)市場(chǎng) 以專業(yè)市場(chǎng)為主 配合少部分社區(qū)零售 餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)缺乏 主要以珠海周圍及澳 門(mén)的專業(yè)市場(chǎng)客戶和 外務(wù)工人員 世邦裝飾廣場(chǎng)： 100-250元/平米 中低檔為主 動(dòng)向 廣珠輕軌及高尚住 宅入戶，有中高端 消費(fèi)潛力，商圈升 級(jí)潛力大 中海環(huán)宇城 招商花園城商業(yè)街 重點(diǎn)項(xiàng)目 前山商圈： 專業(yè)市場(chǎng)聚集地，生活型商業(yè)不足，但發(fā)展?jié)摿Υ?主要 商業(yè) 物業(yè) 建筑形 態(tài) 規(guī)模（） 業(yè)態(tài)組合 檔次 目前狀 況 華發(fā) 商都 獨(dú)立 建筑 100，000 超市+品牌專 賣店+餐飲+ 休閑娛樂(lè)配套 中高 端 較好 天朗 海峰 商

25、業(yè) 街 商業(yè)街 19,702 超市+主題賣 場(chǎng)+餐飲+休 閑娛樂(lè)配套 中端 大眾 化 一般 華發(fā) 新天 地 主題商 業(yè)街 40,000 餐飲+休閑娛 樂(lè)配套+零售 中高 端 一般 3、珠海商業(yè)發(fā)展環(huán)境 南屏商圈：主要商業(yè)物業(yè)介紹 南灣商圈：現(xiàn)階段以華發(fā)為首，各類商業(yè)體發(fā)展迅速，南灣作為高端住宅區(qū)，屬于重點(diǎn)發(fā)展板塊 南灣商圈 特點(diǎn) 客群 租金 檔次 形態(tài) 構(gòu)成 新崛起的板塊 承接主城區(qū)外拓 知名開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，個(gè)別大 型商業(yè)體，以社區(qū)配套為 主。 商業(yè)街，街鋪 超市、餐飲為主 部分休閑娛樂(lè)及服務(wù) 主要以本區(qū)域 居民為主 華發(fā)新天地臨街： 200-220元/平米 內(nèi)鋪100-160元/平米 中低檔商品

26、為主 動(dòng)向 可成為市級(jí)商圈 商業(yè)住宅開(kāi)發(fā)總量（總建 面）超過(guò)400萬(wàn)平米，消 費(fèi)潛力巨大 華發(fā)購(gòu)物城 （華潤(rùn)歡樂(lè)頌） 重點(diǎn)項(xiàng)目 商業(yè)現(xiàn)狀特征一 ： 空間布局相對(duì)分散 由于受珠海城區(qū)地形、地貌等地理?xiàng)l件及 人口分布較分散等因素影響，珠海城區(qū)商 圈空間布局相對(duì)較分散，商圈集中度不高 4、珠海商業(yè)發(fā)展特征 拱北商圈 吉大商圈 新香洲商圈 前山商圈 老香洲商圈 20 南屏商圈 商業(yè)現(xiàn)狀特征二 ： 形成拱北與吉大兩大市級(jí)商業(yè)重心 拱北商圈與吉大商圈是珠海目前的兩大消費(fèi)重心，總商業(yè)體量與各商業(yè)物業(yè)的單體規(guī)模相對(duì)較大，業(yè) 態(tài)比較豐富齊全，商業(yè)氣氛濃厚，人氣旺 其它商圈均為區(qū)域型商業(yè)配套，商業(yè)規(guī)模較小或業(yè)態(tài)業(yè)

27、種相對(duì)單一 商圈商圈 主要商業(yè)物業(yè)總規(guī)主要商業(yè)物業(yè)總規(guī) 模（）模（） 主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài) 拱北 311，400 百貨、超市、品牌專賣店、 主題賣場(chǎng)、專業(yè)店、零售商 鋪、餐飲、休閑娛樂(lè) 吉大 120，000 百貨、超市、品牌專賣店、 主題賣場(chǎng)、零售商鋪、餐飲、 休閑娛樂(lè) 老香洲 151，000（物業(yè)多而 散，單體規(guī)模小） 百貨、超市、品牌專賣店、 主題賣場(chǎng)、零售商鋪、餐飲 新香洲 50，000 百貨、超市、零售商鋪 前山 50，000 百貨、超市、主題賣場(chǎng) Q1. 您常去的消費(fèi)場(chǎng)所是哪個(gè)？您常去的消費(fèi)場(chǎng)所是哪個(gè)？ 吉大商圈 拱北商圈 4、珠海商業(yè)發(fā)展特征 商業(yè)現(xiàn)狀特征二： 形成拱北與吉大兩大市級(jí)商

28、業(yè)重心 兩大商圈檔次與客群定位各不相同，不存在直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 拱北商圈：拱北是珠海市商貿(mào)中心和交通樞紐中心，也是連接澳門(mén) 的重要通道。以口岸地下商業(yè)廣場(chǎng)和蓮花路商業(yè)街、華潤(rùn)萬(wàn)家為龍 頭，以眾多的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、豐富的餐飲配套及水灣頭酒吧街等為 補(bǔ)充，使之成為珠海商業(yè)、貿(mào)易、金融、旅游、娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)最為集中 的地區(qū)。其所面對(duì)客群主要是澳門(mén)客、游客以及珠海本地客，日均 客流量巨大 吉大商圈：區(qū)域內(nèi)環(huán)境清幽，樓盤(pán)檔次高，海景酒店眾多，是珠海 高檔社區(qū)聚集的地方。該商圈圍聚著珠海免稅商場(chǎng)、珠海百貨等大 型綜合購(gòu)物休閑中心，良好的人居環(huán)境和商業(yè)氛圍使其成為珠海中 高檔消費(fèi)旺地。其所面對(duì)客群主要是本地中高端消費(fèi)群

29、體 商圈商圈 檔次定位檔次定位 客群定位客群定位 拱北商圈 中檔大眾化 珠海本地居民、澳門(mén) 客、游客 吉大商圈 中高檔 珠海本地 中高端客群 4、珠海商業(yè)發(fā)展特征 商業(yè)現(xiàn)狀特征三 ：高檔商業(yè)發(fā)展受限 目前珠海總體商業(yè)檔次以中檔大眾化為主，高檔商業(yè)發(fā)展受一定限制 以本地最高檔次的免稅商場(chǎng)為例，它所引進(jìn)的品牌也只是國(guó)際二 三線以及國(guó)內(nèi)一二線品牌 化妝品：BURBERRY、ANNA SUI、BOSS、美寶蓮、歐萊雅、maxfactor、B負(fù)二層,200-300元/平米/月,管理費(fèi)46元/ 平米/月,合同期2年,2年后每年遞增10%.另需入場(chǎng)費(fèi)2-6萬(wàn)不等. 目前業(yè)態(tài)構(gòu)成：百貨，潮流前線，電子數(shù)碼，餐

30、飲，美容休閑 客戶群：以國(guó)內(nèi)外過(guò)境的游客為主，以及部分港澳和本地居民 集休閑購(gòu)物于一體的旅游地標(biāo)型口岸商業(yè) 以中低檔零售為主的口岸販物中心 樓層 業(yè)態(tài) 品牌 B1 主要零售（服飾類)品牌 澳海城百貨：Nine West, Vero Mora, Belle, Only, St&Sat, Kisscat, 江南布衣, Maniform, BC Voga, OU. ， Gitti， Fandecie，F(xiàn)REEBIRD, FGFEEL, KOKASSO, 時(shí)尚坊：名流分店，女人魅，惠華，黛米，心意小屋，俏佳娃，波斯米亞，美美童裝，韓依兒， 主要美容/護(hù)膚品品牌 OLAY, MARUBI， MAYBEL

31、LINE 其他零售 佳一數(shù)碼，東方精品，友聯(lián)文體，仁致藥房，百福珠寶， 娛樂(lè)/服務(wù) 世紀(jì)電玩，銀發(fā)商行，祥興商行，真誠(chéng)改衣 B2 零售（服飾，鞋表等） 烏萊特，婷爾豐，MS,TSS，3X運(yùn)動(dòng)，與眾不同，起點(diǎn)，雪莉，魅力，喜喜，美少女，金鳳凰，焦點(diǎn)男裝，錢多多，灰元素， 萬(wàn)里行，藍(lán)紅，RA JAME，麗桑坊，興盛鞋業(yè)，青年館，ADA, 雅思時(shí)裝，貝莎時(shí)裝，鑫潤(rùn)，人氣堂等 餐飲 麥當(dāng)勞，KFC，味千拉面，仙蹤林，韓味館，東一排骨 為食街： 延安陜西面館，臺(tái)灣小吃，臺(tái)灣錁仔面館，食惠里金州生煎包 1、典型項(xiàng)目案例分析 商業(yè)街典型代表案例口岸購(gòu)物廣場(chǎng)業(yè)態(tài)及入駐品牌 1、典型項(xiàng)目案例分析 社區(qū)商業(yè)典型代

32、表案例仁恒星園 高尚大社區(qū)+精品商業(yè)的社區(qū)型商業(yè)中心 位置：新香洲行政中心區(qū)（人民西路） 建筑面積：8,000 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2009年 定位：中高端 產(chǎn)權(quán)情況：地面2層 車位：80個(gè) 目前出租率：80%90% 目前租金水平：150189元/月 目前業(yè)態(tài)構(gòu)成：必勝客、肯德基、華潤(rùn)萬(wàn)家、開(kāi)門(mén)七件事、 右岸咖啡、波托菲諾意大利餐廳、滬杭上海菜、后廚私房 菜、蓋亞泰日料理、以林甜品等品牌餐飲，以及中央芭蕾舞 培訓(xùn)、純真香薰、芳療養(yǎng)生館等商戶。 （餐飲：56.1%，生 活配套：25.3%，教育：3.6%，零售：6.3%，娛樂(lè)： 8.7%） 客戶群：以社區(qū)居民及周邊居民為主力消費(fèi)群體 以餐飲為主的休閑社區(qū)商

33、業(yè)街 1、典型項(xiàng)目案例分析 街區(qū)商業(yè)典型代表案例五洲花城 主力品牌商家主力品牌商家 : 位置：新老香洲交界區(qū)域（銀樺路） 建筑面積：5,000 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2005年 定位：中檔-中低檔 產(chǎn)權(quán)情況：地面2層，部分持有出租+部分售后返租 車位：200個(gè) 目前出租率：92% 目前售價(jià)/租金水平：沿街鋪面約2500038000元/平米, 內(nèi)街租金60-80元/平米/月，臨街租金100-200元/平米/ 月 目前業(yè)態(tài)構(gòu)成：餐飲，零售，娛樂(lè)休閑（SPA等），服務(wù) （銀行，郵局，醫(yī)療） 客戶群：以小區(qū)居民和本地居民為主 以社區(qū)服務(wù)為主的傳統(tǒng)街區(qū)商業(yè) 珠海首個(gè)舊改公共街區(qū)商業(yè) 山場(chǎng)路 沿街底商 銀樺路和興業(yè)路

34、 沿街底商 世派街 內(nèi)部 業(yè)態(tài) 位置 數(shù)量 品牌舉例 零售 89 銀樺路和興業(yè)路沿街 7 7-11便利超市，偉邦外貿(mào)服飾，金橄欖煙酒等 世紀(jì)街內(nèi)街 46 視圖美眼鏡，壹站匯便利超市等 山場(chǎng)路沿街 36 小豬班納，百果匯，晨光文具，世華地產(chǎn) 餐飲 54 銀樺路和興業(yè)路沿街 33 六千館，客家王，奇摩咖啡，KFC 世紀(jì)街內(nèi)街 3 順心軒甜品店等 山場(chǎng)路沿街 29 煌上煌，湛昌燒臘王等 娛樂(lè) 18 銀樺路和興業(yè)路沿街 8 千蔓美容SPAG會(huì)所，意念美SPA，福威游藝中心等 世紀(jì)街內(nèi)街 10 康樂(lè)美會(huì)所，家人棋牌室，然通足部按摩等 山場(chǎng)路沿街 0 - 服務(wù) 23 銀樺路和興業(yè)路沿街 4 中國(guó)銀行、中國(guó)

35、農(nóng)業(yè)銀行等 世紀(jì)街內(nèi)街 9 珠海市五洲門(mén)診部，廣發(fā)銀行，交行 山場(chǎng)路沿街 9 華潤(rùn)銀行，山場(chǎng)衛(wèi)生服務(wù)站，珠海農(nóng)信，工行，建行，福利彩票 購(gòu)票點(diǎn) 商業(yè)現(xiàn)狀：銀樺路和興業(yè)路底商形象較好，檔次較高，主 要以餐飲及服務(wù)業(yè)為主，主要品牌有六千館，7-11，奇 摩咖啡等，出租率占99%。 商業(yè)現(xiàn)狀：世派街內(nèi)部商業(yè)檔次低， 業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂，主要以低端生活配套 為主，出租率約80%。 商業(yè)現(xiàn)狀：山場(chǎng)路底商形象較差，檔次低，業(yè)態(tài)混 亂，主要以生活配套為主，主要品牌為華潤(rùn)銀行， 煌上煌，美宜佳，出租率為95%。 零售 48% 餐飲 29% 娛樂(lè)休閑 10% 服務(wù) 13% 特點(diǎn)：五洲花城底商主要零售和餐飲為主， 餐飲

36、及娛樂(lè)檔次形象較好，零售檔次較低， 形象較差。 各類業(yè)態(tài)商家數(shù)量比例： 1、典型項(xiàng)目案例分析 街區(qū)商業(yè)典型代表案例五洲花城世派街業(yè)態(tài)及品牌 2、典型案例分析小結(jié) 商業(yè)類型 項(xiàng)目 商圈 經(jīng)營(yíng) 面積 業(yè)態(tài) 檔次 輻射范圍 傳統(tǒng)百貨 丹田城市廣場(chǎng) 老香洲 3萬(wàn) 超市+家電賣場(chǎng)+羽毛 球館 中低 老香洲片區(qū) 尚都時(shí)尚百貨 老香洲 1萬(wàn) 百貨 中 香洲、吉大 珠海免稅商場(chǎng) 吉大 6萬(wàn) 百貨 中 吉大、拱北 茂業(yè)百貨 老香洲 2萬(wàn) 百貨 中低 老香洲、新香洲 購(gòu)物中心 揚(yáng)名廣場(chǎng)二期 老香洲 13.9萬(wàn) 購(gòu)物中心 中高 香洲區(qū) 華發(fā)商都 南屏 18萬(wàn) 集休閑購(gòu)物娛樂(lè)于一體 的大型購(gòu)物中心 中高 香洲區(qū) 社區(qū)

37、商業(yè) 南廈商業(yè)街 南廈廣場(chǎng) 老香洲 6000 餐飲+零售 低 夏美社區(qū) 水晶堡 商業(yè)廣場(chǎng) 老香洲 5000 餐飲，零售，娛樂(lè) 低 老香洲 五洲花城 新香洲 6400 餐飲、休閑、零售 低 項(xiàng)目周邊 仁恒星園 新香洲 8000 餐飲、娛樂(lè) 中高 新香洲 華發(fā)世紀(jì)城 南屏 3.5萬(wàn) 餐飲、娛樂(lè)、休閑 中高 南灣片區(qū) 可從珠海商業(yè)中發(fā)展的較好的典型項(xiàng)目分析得出：在規(guī)模體量、目標(biāo)消費(fèi)群體、區(qū)位優(yōu)勢(shì)方面推 測(cè)本案商業(yè)的發(fā)展路線為：?jiǎn)误w式社區(qū)商業(yè) 3 3、商業(yè)驅(qū)動(dòng)力綜合分析 綜合分析： 傳統(tǒng)商業(yè)圈（老香洲、吉大）內(nèi)業(yè)態(tài)復(fù)合度較 底，新興商業(yè)定位向多元化發(fā)展； 傳統(tǒng)商業(yè)的檔次滿足大眾化要求并含有一定中 高檔

38、業(yè)態(tài)，尚不能滿足市場(chǎng)需求； 多元主力業(yè)態(tài)驅(qū)動(dòng)及中高檔次商業(yè)具有很好的 市場(chǎng)前景。 從珠海現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況得知：中高端、多元主力業(yè)態(tài)驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)為市場(chǎng)趨勢(shì)，本案可借鑒趨勢(shì)走向，為 項(xiàng)目后期招商定下基調(diào)。 茂業(yè)百貨 揚(yáng)名廣場(chǎng) 揚(yáng)名廣場(chǎng)二期 珠海免稅商場(chǎng) 華發(fā)商都 中海富華里 口岸購(gòu)物廣場(chǎng) 多元主力業(yè)態(tài)驅(qū)動(dòng) 單一主力業(yè)態(tài)驅(qū)動(dòng) 市場(chǎng)趨勢(shì) 大眾化 項(xiàng)目如何在發(fā)展“中高檔+多元化業(yè)態(tài)”這一趨勢(shì)中，立于不敗之地，將是我們需要進(jìn)一步研究的問(wèn)題。 高端化 商業(yè)主題定位建議 NO.2 1、項(xiàng)目本體分析 位置 位于珠海香洲鳳凰路及翠香路交叉口 發(fā)展商 珠海市泉國(guó)豐房產(chǎn)投資發(fā)展有限公司 物業(yè)體量 占地5189平方米，建筑

39、33398萬(wàn)平米，其中商業(yè)建面6753.03平 方米 層數(shù) 商業(yè)為地上三層 層高 首層5米，二層4.5米，三層4.8米 停車位 80個(gè)左右 商業(yè)面積 一層商業(yè)面積為2135.13，二層為2310.43，三層為2307.5 ，共計(jì)6753.06。 竣工時(shí)間 2012年11月 產(chǎn)權(quán)情況 單層獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，只租不售 項(xiàng)目概況體量為小型的購(gòu)物中心，商業(yè)停車位與住宅共用-停車位短缺，內(nèi)部結(jié)構(gòu)柱子太多-影 響商鋪實(shí)用率，中庭空間不足-購(gòu)物中心體驗(yàn)感營(yíng)造不足。因此項(xiàng)目招商應(yīng)以目的性消費(fèi)為主方向 2、項(xiàng)目SWOT分析 S.W.O.T. 優(yōu)勢(shì)(Strength) 劣勢(shì)(Weak) 1. 位于老香洲中心區(qū)域，周邊住宅

40、小區(qū)眾多，為商業(yè) 提供主要消費(fèi)客群； 2. 位于主干道交叉路口，昭示效果一流； 3. 項(xiàng)目配套住宅，為商業(yè)提供自有住宅客群； 1. 項(xiàng)目停車位數(shù)量短缺，難以負(fù)荷商業(yè)人流； 2. 商業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)承重柱過(guò)多，影響商鋪實(shí)用率； 3. 商業(yè)中庭空間小，單層之間空間聯(lián)系較弱，難 以為客戶營(yíng)造良好的購(gòu)物空間體驗(yàn)感； 機(jī)會(huì)(Opportunity) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)(SO) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)(OW) 1、區(qū)域商業(yè)以上一代舊商業(yè)模式百貨公司居 多，業(yè)態(tài)單一，發(fā)展緩慢； 2、區(qū)域產(chǎn)品多集中在外向型的購(gòu)物百貨，定 位同質(zhì)，本案可以差異化填補(bǔ)市場(chǎng)空白； 3、珠海商業(yè)發(fā)展處于過(guò)渡階段，商業(yè)項(xiàng)目探 求發(fā)展，不斷嘗試創(chuàng)

41、新，給本案帶來(lái)機(jī)遇； 抓住主要消費(fèi)群體，以本案為中心，覆蓋周 邊3公里，滿足目標(biāo)消費(fèi)群消費(fèi)需求； 走差異化路線，強(qiáng)化項(xiàng)目社區(qū)服務(wù)，打造5 分鐘生活圈； 業(yè)態(tài)布局分層合理規(guī)劃，引導(dǎo)各類消費(fèi)需求； 著重對(duì)項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)及后期招商進(jìn)行合理 規(guī)劃，定向招商克服區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)弱勢(shì)； 利用區(qū)域的價(jià)值和重點(diǎn)打造產(chǎn)品自身價(jià)值 與定位，提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力； 威脅(Threaten) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅(ST) 減小劣勢(shì)，避免威脅 1、區(qū)域內(nèi)購(gòu)物中心及百貨零售業(yè)態(tài)居多，分 流目標(biāo)客群； 2、區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：揚(yáng)名廣場(chǎng)二期體量及 品牌均優(yōu)于本案； 利用區(qū)域和產(chǎn)品定位的差異化，突破競(jìng)爭(zhēng)瓶 頸； 通過(guò)對(duì)客戶進(jìn)行分析對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行重

42、新打 造及輸出，開(kāi)拓客源； 樹(shù)立產(chǎn)品價(jià)值標(biāo)桿與差異化項(xiàng)目定位，強(qiáng) 勢(shì)引導(dǎo)市場(chǎng)； 利用合理的商鋪劃割及業(yè)態(tài)定位，強(qiáng)化社 區(qū)自身價(jià)值打造，搶占市場(chǎng)； 3、項(xiàng)目商業(yè)主題定位 商業(yè)市場(chǎng)定位功能定位：鄰里購(gòu)物中心型商業(yè) 從SWOT分析可知本案在區(qū)域內(nèi)屬于中型社區(qū)： 人口規(guī)模：2000-5000戶； 人均商業(yè)面積：0.6-0.8平米/人； 可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合+商業(yè)街區(qū)或鄰里購(gòu)物中心(交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū))； 商業(yè)交通時(shí)間：步行10分鐘以內(nèi)； 商業(yè)功能滿足：日常性服務(wù)與商品并重，便捷性餐飲并可結(jié)合部分中式正餐，可考慮建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心。 面積一般在3000M2以 下，由一組小店或集中

43、在一起的一個(gè)大集成店 組成，包括便利性零 售、服務(wù)、餐飲等店 鋪，服務(wù)人口一般在 3000人以下； 便利級(jí)商業(yè) 面積一般在3000- 20000M2，以超市為 主力店，包括便利性零 售、服務(wù)、餐飲等店 鋪，服務(wù)人口一般在 3000-50000人 鄰里級(jí)商業(yè) 面積一般在20000- 50000M2，以生活百貨 或大賣場(chǎng)為主力店，輔 助其它專業(yè)、專賣、餐 飲和服務(wù)，服務(wù)人口一 般在50000-150000 人。 社區(qū)級(jí)商業(yè) 本案商業(yè)功能定位為鄰里購(gòu)物中心型商業(yè)，主要服務(wù)于社區(qū)內(nèi)及周邊消費(fèi)客群 4、項(xiàng)目商業(yè)主題定位 商業(yè)消費(fèi)群體定位社區(qū)內(nèi)老珠海原住民中年群體為主要消費(fèi)中堅(jiān)力量，輻射至周邊居民 鄰里社

44、 區(qū)商業(yè) 主要消費(fèi)圈：社區(qū)商業(yè)50%-80%終端消費(fèi)者：珠海原住民（2245歲之間） 次要消費(fèi)圈：社區(qū)商業(yè)15%-25%終端消費(fèi)者：珠海原住民（45歲以上） 邊緣消費(fèi)圈：社區(qū)商業(yè)零星終端消費(fèi)者：社區(qū)周邊住宅客戶群體 主要消費(fèi)圈在1000m范圍內(nèi) 根據(jù)商住指標(biāo)比劃分社區(qū)商業(yè)消費(fèi)對(duì)象范圍，本案為商住比4.6%，屬于中間型。 外向型：5-11，商業(yè)體量大，對(duì)外來(lái)客流要求高，對(duì)交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高 中間型：2-5，主要依賴于本社區(qū)居民需求，兼顧周邊； 內(nèi)向型：2以下，基本不考慮對(duì)外性，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐正常經(jīng)營(yíng)。 本案根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群體及體量劃分，定位為中間型鄰里商業(yè)中心 4、項(xiàng)目

45、商業(yè)主題定位 商業(yè)主題定位 業(yè)態(tài)組合：業(yè)態(tài)組合： 精品超市精品超市+ +零售零售+ +銀行服務(wù)銀行服務(wù)+ +餐飲餐飲+ +教育培訓(xùn)教育培訓(xùn)+ +兒童兒童 城市鄰里中心 定位方向：融休閑娛樂(lè)、教育文化、生活配套為一體社區(qū)型鄰里商業(yè)中心 承接本案住宅及周邊住宅區(qū)生活配套需求承接本案住宅及周邊住宅區(qū)生活配套需求 打造5分鐘生活圈 中老年群體 中式西式餐飲搭配 兒童、青少年群體： 中小學(xué)教育培訓(xùn) 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議：社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 NO.3 1、社區(qū)商業(yè)案例借鑒 上海萬(wàn)科五玠坊2049：創(chuàng)造精致布局的小型綜合體 項(xiàng)目位于上海后世博板塊的浦東核心腹地三林區(qū)域 底層持有商業(yè)總建面8000m，集中開(kāi)業(yè)780

46、0m，開(kāi)業(yè)率 98%；租賃商戶14家。 業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài)覆蓋餐飲、早教、健身、生活配套，餐飲49.4%,生活配套 34.1%，教育8.7%，零售1.5%，娛樂(lè)6.3%。 客群定位 一是買入商品房的新移民為主，以0-45歲的三口之家居多； 二是以回遷型人群為主，多為25-50歲的三口及五口之家。 入駐品牌 餐飲：千秋膳房、翠蝶川味茶餐廳、塔頂泰國(guó)時(shí)尚餐廳、上海大飯 堂、COSTA； 會(huì)所：礫石堡紅酒會(huì)所、康友四季、金仕堡健身會(huì)所、友人家； 生活服務(wù)：鮮品灣（冷鮮水果配送）、LAWSON羅森（便利店）、 馨程定制（鮮花服務(wù)）； 親子教育：花園寶寶早教中心。 1、社區(qū)商業(yè)案例借鑒 廣州星河灣社區(qū)商業(yè)：

47、“外向型社區(qū)商業(yè)中心+商業(yè)街“模式 星河灣位于廣州市華南板塊華南快速干線出口處，緊鄰地鐵3號(hào) 線，是華南板塊乃至廣州市離城不離市的優(yōu)越位置。項(xiàng)目占地80 萬(wàn)，建筑面積120.53萬(wàn)，社區(qū)商業(yè)中心為6萬(wàn)，商業(yè)街為 1700 商業(yè)定位 功能和業(yè)態(tài)定位主要為休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物兼顧商務(wù)度假。 業(yè)態(tài)布局 商業(yè)街為一字型布局，一端為出入口，另一端以兩層超市建筑形成 圍合式循環(huán)購(gòu)物導(dǎo)線。社區(qū)商業(yè)中心為最高22層的綜合體。 業(yè)態(tài)組合 超市 、24小時(shí)便利店、金融 、銀行、房產(chǎn)中介、品牌專賣店 、化妝 品、茶行、家政服務(wù)、藥店、送水、照相館、餐飲、西餐廳、文化、 工藝品、書(shū)店（餐飲：32.3%，生活配套：45.9

48、%，零售：12.3%， 兒童/青少年教育培訓(xùn)：4.2%，娛樂(lè)：5.3%） 1、社區(qū)商業(yè)案例借鑒 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合小結(jié)：綜合對(duì)比，在社區(qū)商業(yè)中餐飲、生活配套、娛樂(lè)、教育、零售為主要業(yè) 態(tài)，社區(qū)商業(yè)街的業(yè)態(tài)比重一般為餐飲生活配套零售娛樂(lè)教育，項(xiàng)目作為單體式社區(qū)商 業(yè)，商業(yè)人流的聚合能力強(qiáng)于社區(qū)商業(yè)街，故業(yè)態(tài)比重可按消費(fèi)群體消費(fèi)需求進(jìn)行調(diào)整。 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 餐飲 生活配套 教育 零售 娛樂(lè) 典型社區(qū)商業(yè)與本土社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合對(duì)比 上海萬(wàn)科五玠坊2049 廣州星河灣社區(qū)商業(yè) 五洲花城 仁恒星園 ：餐飲 ：生活配套 ：零售

49、 ：娛樂(lè) ：教育 2、業(yè)態(tài)面積比例借鑒 中間型社區(qū)商業(yè)通行業(yè)態(tài)比例：（主力）超市+餐飲（輔助）+零售休閑娛樂(lè) 中間型社區(qū)商業(yè)既立足于滿足本小區(qū)的居民生活需要，又兼顧外部消費(fèi)群。相比外向型社區(qū)商業(yè)，一般情況下，其 對(duì)外的輻射力要求較低，反映在業(yè)態(tài)組合上，輻射力較強(qiáng)的大型超市、大型餐飲、休閑娛樂(lè)所占比例會(huì)有所降低。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：贏商網(wǎng)） 業(yè)態(tài)規(guī)劃模式： 規(guī)模較小的綜合超市餐飲服務(wù)配套美容：較適合于片區(qū)商業(yè)氛 圍一般，人口數(shù)量較多，商業(yè)規(guī)模適中的項(xiàng)目 社區(qū)標(biāo)超較大規(guī)模餐飲服務(wù)配套美容：較適合于片區(qū)商業(yè)氛圍 一般，人口數(shù)量不多，商業(yè)規(guī)模相對(duì)較大的項(xiàng)目 超市類：通常所服務(wù)的人口來(lái)源于本社區(qū)居民，部分來(lái)自

50、周邊居 民，核心商圈輻射人口通常達(dá)到10萬(wàn)以上； 餐飲類：中間型社區(qū)商業(yè)沒(méi)有大型超市主力店，往往是社區(qū)標(biāo)超 發(fā)揮龍頭商家及滿足居民日常生活需求的作用，而中間型社區(qū)商 業(yè)也需要較大量的外來(lái)消費(fèi)群支撐經(jīng)營(yíng)，結(jié)果往往是對(duì)外輻射面 較廣的餐飲商家占了較大比例； 按本案屬性判斷：屬于規(guī)模適中，商業(yè)氛圍一般 適用于“社區(qū)精品超市+餐飲+服務(wù)配套+其他” 3、本案客群需求分析 商業(yè)消費(fèi)群體需求分析以22-45歲之間群體為主要消費(fèi)群體，中年群體主要關(guān)注日常吃住行及兒 童教育，青年群體主要關(guān)注娛樂(lè)休閑購(gòu)物及自我增值，業(yè)態(tài)需求以超市、餐飲為主，娛樂(lè)、教育為輔 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 消費(fèi)實(shí)力 消費(fèi)偏好 消費(fèi)地點(diǎn) 消費(fèi)