1、北京廣場南區物業管理方案北京時代物業管理有限公司二OO六年八月目 錄第一章 北京廣場南區概況第二章 市場調研第一節、北京CBD區域寫字樓發展與物業管理特征第二節、北京物業管理支持資源調研分析第三章 經營管理目標第四章 管理模式及定位第一節 管理模式第二節 管理定位第三節 南區管理處組織架構第五章 物業管理基本服務內容第一節 安全管理第二節 環境衛生管理第三節 設備設施的維修和養護管理第四節 客戶服務和客戶關系管理第六章 管理重點與難點第一節 門禁管理第二節 交通秩序管理第三節 二裝管理第四節 能源管理第五節 應急管理第六節 VI系統管理第七節 分包方管理第七章 營運管理第一節 主力店管理第二節

2、 寫字樓租賃管理第八章 總體保障第一節 培訓管理第二節 質量檢查第三節 客戶滿意度調查第九章 工作進度計劃第一節 人員招聘到崗計劃第二節 工程前期介入計劃第三節 文件編制計劃第四節 物品采購計劃第五節 業務分包工作計劃 附件一、北京廣場南區管理處組織架構圖 附件二、廣場南區人員到崗計劃 附件三、工程前期介入計劃 附件四、物品采購計劃 附件五、業務分包工作計劃第十章 管理成本測算 表一：南區物業管理費測算匯總表 表二：南區能源消耗測算表 表三：南區維保費測算表 表四：南區保潔綠化費測算表 表五：南區保安消防費測算表 表六：南區工資福利測算表 表七：南區行政辦公費測算表 表八：南區保險費測算匯總表

3、 表九：南區分類建筑面積明細一覽表 表十：南區設備能耗測算分攤系數表 表十一：南區技工工資分攤系數表 表十二：工資分攤系數表 表十三：工資分攤表 表十四：北京廣場南區寫字樓物管費測算表 表十五：北京廣場南區電影院物管費費用測算表 表十六：北京廣場南區新世界精品物管費測算表 表十七：北京廣場南區新世界百貨物管費測算表 表十八：北京廣場南區沃爾瑪物管費測算表 表十九：北京廣場南區KTV、SPA物管費測算表 表二十：北京廣場南區電玩城物管費測算表 表二十一：北京廣場南區地下停車場物管費測算表 表二十二：南區折舊、低耗攤銷明細表 表二十三：南區勞保費用測算表 表二十四：北京時代物業管理機構費用分配系數

4、表 表二十五：北京時代物業管理機構費用預算分配表 表二十六：空調電費(元) 表二十七：強電電費 表二十八：給排水電費(元) 表二十九：電梯電費(元) 表三十：給排水電費(元) 表三十一：弱電電費(元) 表三十二：衛生間用電 表三十三：空調水費 表三十四：給排水費第一章 北京廣場南區概況北京廣場南區占地4萬平方米，總建筑面積約215，000平方米（含加強層）。建筑高度99.9米，樓高22層（酒店23層），建筑密度39%，建筑形式為“兩座三塔”。名稱位置層 次建筑面積（M2）備注東區寫字樓東座塔樓8-25層共15層27421.00 西區寫字樓中座塔樓8-25層共15層27421.00 含加強層酒店

5、西座塔樓/西裙樓6、7層共23層含加強層新世界百貨東區裙房731442.30 新世界精品西區裙房27976.00 電玩城西區裙房03894.74 影院西區裙房03/03夾層7775.26 KTV 、桑拿、SPA 西區酒店04/04夾層10165.07含酒店泳池沃爾瑪超市地下地下一層20252.32地下車場地下地下二、三層18758.33764個車位，人防面積11710.01地上車場/暫無數據60個車位垃圾房西區地下二層65.00 物業管理用房西區裙房03夾層/地下1500.00 綠化面積/3000.00 第二章 市場調研第一節 、北京CBD區域寫字樓發展與物業管理特征1、 北京CBD中國財富核

6、心北京CBD經過幾年的規劃建設，初步形成了以國際金融產業為龍頭，文化創意產業聚集發展，現代服務產業占主導地位的產業發展格局。 傳媒核心：目前，北京CBD區域內及周邊地區聚集了文化傳媒單位近千家，總收入近190億元。已經進入中國的167家國際新聞機構聚集于此，其中包括CNN、VOA、BBC、VIACOM和華爾街日報等世界著名傳媒機構。中國最具權威性的國家級報紙人民日報、重要的區域性日報北京日報集團和北京青年報，中國最有影響力的國家級電視臺中央電視臺和區域性的重要電視機構北京電視臺、鳳凰衛視，以及中國最大的三個門戶搜索網站新浪、搜狐、網易均坐落在CBD及周邊地區。圍繞這些機構的上萬家上下游企業將不

7、斷跟進，形成規模效應，發展成龐大的傳媒產業鏈。 國際核心：80%的各國駐華使館、60%境外駐京單位、80%海外駐京新聞機構集中在CBD。 商務核心：CBD區域已經形成以公司總部為核心，外資金融、保險機構、制造業、IT企業為保障，咨詢服務機構為產業鏈條的現代服務業集散地。全球500強公司在京設立了156家辦事處（分支機構），其中在CBD區域有130家。區域發展前景及投資環境優勢顯著，得到世界500強企業的普遍認同與青睞。國際客戶由于進入北京高檔寫字樓市場較早，目前市場相對成熟并且正在逐漸走向細分，比如高科技類的公司部分考慮向中關村地區發展；金融、保險類企業向金融街方向發展等，但CBD地區一直以來

8、是跨國企業辦公的首選。2、CBD區域寫字樓特征 CBD寫字樓的設計理念和建筑水平與國際先進項目日益接軌，例如：在建的新保利大廈、華貿中心、北京財富中心、銀泰中心等項目都是出自國際知名設計公司的手筆；項目的建造標準以跨國公司的需求為標準，如建筑層高、電梯速度、大堂裝修、商務配套設施等； 2006年和2007年CBD寫字樓集中放量，供應量近200萬平方米，幾乎接近往年的供應量總和，因此未來2-3年寫字樓市場競爭會十分激烈。3、北京寫字樓管理特點北京的寫字樓的物業管理水平在全國是最高的，這與北京的政治、文化、經濟中心的地位是相匹配的。主要有以下幾個特點：（1） 境外知名的物業管理公司進入早、影響大。

9、一批物業管理的“洋管家”如仲量聯行、戴德梁行等早在1998年就已進入北京物管市場，帶來了國際上先進的管理理念和管理方法，目前這些“洋管家”在北京直管和顧問的面積平均每家都超過1000萬平方米；（2） 北京本地物業管理企業的物管水平提高快。北京現有的知名寫字樓的物業管理80%以上都是由本地公司管理，如國貿、招商局大廈、京廣中心、賽特大廈等，外地公司很難在北京承接寫字樓項目。北京的物管公司在經歷了“洋管家”的顧問培訓后，因為對北京市場和北京人的消費心理更熟悉、更了解，自己在接手直接管理后，管理品牌樹立得相當不錯。；（3）寫字樓物業服務凸顯個性化服務。北京的很多寫字樓從銷售階段開始，就對目標客戶群進

10、行細分，出現了越來越多的“少數人的寫字樓”。 這些寫字樓專為某一類公司打造，比如專為傳媒企業建造的號稱中國麥迪遜大道的溫特萊中心，定位于寫字樓商鋪的萬邦科貿大廈等，幾年前就已入市的華彬國際大廈，前一段時間也將主要客戶群瞄準為體育產業。 從某種意義上講，企業總部型寫字樓也是瞄準細分客戶群。 市場是一個無限細分化的過程，隨著寫字樓市場的競爭日趨激烈，細分的趨勢也將越來越明顯。第二節、北京物業管理支持資源調研分析一、 北京市物業管理市場專營業務分包現狀目前，北京市的物業管理市場較為繁榮，因此，針對同專業、不同領域的各個專業化管理服務團隊也越來越多，他們只針對物業管理中的某一項服務管理內容進行管理，通

11、過其專業化程度高等優勢來吸引客戶（物業管理公司），占領市場。1、保安服務：一般可以分為三種情況： 全部為公司內部保安員：主要為機關單位等采用，其他單位較少應用； 全部為外包聘用保安員：此種模式應用較少。 公司內部保安員與外包聘用保安員相結合的方式：此種方式可將外圍等的管理范圍分包給保安公司去進行管理，物業公司內部設置保安人員（內保），對樓內及較為重點的部位進行管理；此種方式管理效果好，應用較為廣泛。2、保潔服務：北京保潔公司在1989年亞運會后開始大量涌現，現有專業保潔公司近500家，并成立了保潔行業協會。目前市場上大多數物業管理公司對保潔部分均采用的是外包給保潔公司代為管理的形式，然后制定相

12、應的監督制度對分包商進行管理；3、 綠化維護：對于外圍綠化綠地的管理可以自管也可以將其分包給專業性較強的綠化公司進行管理，對于綠化面積較大或種植植物較難維護的項目，建議分包給專業的綠化公司代為管理；4、 停車場管理：一般也可以分為三種情況： 物業管理公司自行招聘員工進行管理； 聘用專業停車場管理公司管理，車場管理人員由其委派，物業公司每月支付車場人員費用； 全面委托給專業停車場管理公司進行運作，并由停車場管理公司每月按時上繳物業管理公司承包租金。分包的優勢主要有：1) 外包公司專業化水平較高，工作熟練；2) 外保公司人員充足、調配便捷；3) 減低成本，外包人員無福利等費用發生；4) 風險轉移，

13、將風險有效轉給專營業務公司等。二、北京市物業人力資源調查1、 物業管理人員（1） 總物業經理/管理處主任/項目經理：此類人員人力資源市場較為缺少，人員相對穩定，流動率較低；（2） 物業經理：此類人員人力資源市場供求關系較為正常，人員相對穩定，流動率較低；一般采用內部提升的方式。（3） 物業主管：此類人員人力資源市場供求關系較為正常，一般采用內部提升、舉薦的方式來運作。（4） 物業助理：此類人員人力資源市場供求關系較為正常，此職位工作較為簡單，適宜用出入社會的畢業生，所以歷屆畢業生為主要物業助理來源。2、 工程人員（1） 工程部經理：此類人員人力資源市場供求關系較為正常。（2） 工程師：此類人員

14、人力資源市場較為緊缺，專業性較強，人員流動性較低。（3） 工程技工：此類人員人力資源市場較為緊缺，要求有一定專業知識，動手能力強；此部分人員流動性-中，市場資源有限，要求到崗時間較緊，工資較低；基礎職位，不易作人才儲備，通常通過職介、網絡、報紙、招聘會等方式招聘。3、 保安人員（1） 內保：此類人員人力資源市場較為緊缺，流動性強、穩定性差、工資較低、未來發展空間受限，要求到崗時間較緊，對年齡、身高有限制。（2） 外保：此類人員人力資源市場供求關系較為正常，可選定被信任的固定分包商。4、 保潔人員：通常采用固定的分包商。5、 車場管理人員：應聘人員通常年齡在4045歲左右，下崗或內退，要求本市戶

15、口，招聘渠道主要為職介、報紙等，此類人員工資較低，在員工錄用時須對以前的勞動關系作進一步明確。第三章 經營管理目標一、經濟目標1、 已入住客戶物業費收費率達到95；2、主力店租金收費率達到98。二、管理目標1、接管兩年內，獲得“北京市物業管理優秀大廈” ； 2、接管三年內，獲得“全國物業管理示范大廈” 。三、質量目標（ISO9001：2000）1、業主、客戶滿意率95以上；2、業主、客戶有效投訴率0.5%以下，投訴處理率100%，；3、房屋共用部位、共用設施設備完好率98以上；4、衛生消殺達標率98%以上；5、房屋零修、急修及時率100合格率98以上；四、環境目標（ISO14001：2004）

16、1、單位垃圾分類率98%以上；2、分類垃圾處置率95%以上；3、餐飲殘食處置100%；4、對供方（相關方）施加影響99%以上。五、安全目標（OHSAS18001：2001）1、重大人身、設備、財產事故為零；2、衛生、消殺、食物中毒危害發生率為零；3、安全設施、設備完好率100%；4、安全標識、標志率達99%以上；5、大廈無重大火災、火險、壓力容器爆炸、壓力管道爆裂、交通、治安責任事故。第四章 管理模式及定位第一節、管理模式一、 管理服務前置化管理服務前置化-提前告知客戶物業管理的要求和服務信息。服務的前置化不只是發一本管理手冊給客戶，而是通過第一次的與客戶接觸，面對面告知客戶物業管理的服務內容

17、和管理要求，以取得客戶的配合和支持，物業公司也可以在第一時間掌握客戶的相關信息。包括：1、對大客戶在裝修前（租約簽訂前）客戶經理早期介入，提前知道客戶的需求，如網絡帶寬、員工人數、上下班時間、裝修要求等；2、客戶入住前的專人服務輔導： 提供物業公司的服務內容清單，如保潔入室服務、鮮花租擺、送水服務等； 告知相關管理規定，如裝修管理、車輛停放、安全和消防管理、非工作時間、報修服務等； 特殊設備的使用方法，如門禁卡、VAV四管制空調二、一站式客戶服務模式網絡信息大堂前臺來訪電話請求寫字樓一般客戶客戶服務中心客服經理大客戶主管大客戶工程部保潔室安管部 大客戶綠色通道 部門間正常工作傳達 反饋三、快速

18、反應1、正確處理“關鍵時刻”關鍵時刻是指與客戶有面對面或通話接觸的時刻。包括： 咨詢 保修 投訴 緊急突發情況2、及時做出反應 “8”8分鐘趕到現場 “3”30分鐘解決一般問題 “4”4小時內就中修問題的維修方案及期限給出書面答復 “1”24小時給出書面答復 3、以首問責任制、崗位責任制和逐級負責制相結合的快速反應體系 首問責任制問題的跟進人。 崗位責任制問題的解決人。 逐級負責制問題的連帶責任人，是指上級對下級發生的問題連帶責任。第二節、管理定位南區的管理定位是：精品意識、精品服務、精品形象1、運用培訓、宣傳和日常工作要求，將精品意識灌輸到每一個員工和工作的每一個細節。2、精品服務即對質量目

19、標、經營目標和客戶需求的深入分析，通過系統化的操作流程和標準化的量化管理來推進專業化水平，實現服務產品的高度精品化。對質量目標的培訓，細化為工作流程的每個環節培訓和日常監督。在對員工的日常考核中，采用管理層員工績效考核與基層員工行為考核相結合的原則，將質量目標的貫徹落實到每一個人的實際工作內容中。對經營目標分解到部門和班組，做到獎罰分明。每月進行一次客戶需求分析，及時發現客戶的實際和潛在需求，進而調整工作重點和人員配置，爭取滿足并超越客戶的期望。3、精品形象包括：(1)、對客服務大廳的裝修品質要求；(2)、相關設備的配置，如服務前臺的電腦配置；(3)、服務人員的著裝、形象和中英文口語要求；(4

20、)、所有標識和對客戶公文全部為中英文雙語。第三節、南區管理處組織架構圖詳見附件一第五章 物業管理基本服務內容 第一節、 安全管理人們常說“安全第一”，安全管理工作的重要性由此可見，只有大廈的安全有了切實的保證，客戶才能放心地在樓內工作。因而安全管理也是大廈管理的基石。門衛、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。一、治安管理1、治安工作的特點及主要工作內容特點： （1）以預防為主。 （2）大廈保安與社會治安緊密聯系。 （3）服務性強。 （4）“技防”與“人防”相結合。 主要工作內容： （1）門衛工作。著裝整齊，維持大門口秩序，疏導交通車輛，為客人開門、咨詢指引樓內方位及提送行李等，

21、同時應注意進出人員中的可疑人員，防止各類案件的發生。 （2）安全巡檢。定時和不定時地對大廈內外各個部位進行巡視檢查，發現不安全的因素及時進行解決。 （3）停車場管理。疏導車輛進出，檢查停車證件，收取臨時停車費，進行停車場消防和安全管理。 （4）案件處理。對大廈內發生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件按有關規定上報公安機關處理。 （5）消防工作。消防控制室值班檢查，消防設備，配備專職消防人員，建立義務消防組織，進行消防訓練。 2、管理控制措施（1）加強門崗的監控力度A、人流出、入區控制圖門崗值勤業戶問 候詢問后、指引辦理門禁卡詢問后、指引辦理門禁卡進入大廈來訪客戶從速通門進入大廈（并跟蹤觀察）送貨

22、及施工人員從消防電梯進入大廈（并跟蹤觀察）門崗值勤業戶大件貴重物品須經業戶確認用門禁卡換回身份證件檢查證件（出入證）放行來訪客戶放行其他人員放行B、物流出區控制圖門崗值勤用戶所帶物品詢 問執用戶證明執管理處開的放行條放行來訪客戶收回放行其他人員確認無誤，收回放行條放行（2）特勤服務：南區安管部將配備有一定數量的，來自于特警、特種兵部隊的保安人員，公司特別為其進行委托培訓，在客戶需要的時候，這些員工組成臨時特勤隊，為客戶的私人保衛、重大活動、押運和VIP接待工作提供服務。（3）禮賓服務：在沒有發生重大安全事故和安全隱患的時候，安管員更多是以形象展示的作用出現的： 大門和大堂保安穿著高檔制服，配無

23、線對講耳麥； 大門和大堂固定崗統一為立正站姿，大堂崗遇到VIP客戶進出時立正并問候（您好，請進，再見，請慢走等）； 具備日常英語會話能力。（4）實行24小時巡視 巡邏人員實行24小時不間斷巡視，確保及時發現問題和處理問題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。（5）治安狀況統計對治安狀況控制實行每月統計，分析所產生的各種問題，找出原因，制定相應的措施。（6）季度安全評估每季度對綜合安全狀況進行評估，并形成評估報告。二、 消防管理消防安全責任重大，消防管理的關鍵環節在于下列四個方面：1、宣傳教育開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預防為主，防消結合”的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務消防隊員和

24、義務消防救護員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“119”消防日，設消防宣傳欄、收看錄相、發放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。 消防工作不只是少數人的事，而應是大廈中全體人員的共同職責，對于大廈的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面：（1） 大廈防火工作的各項有關規定；（2） 手提式滅火器的放置位置及其使用方法；（3） 消防應急通道位置和緊急情況疏散方法。管理處員工還應懂得以下兩點：（1） 遇到緊急情況時自己的職責任務；（2） 重要物資（貨幣、文件等）的轉移及辦法。1、 日常檢查（1） 防火門：是否關閉狀態，鉸鏈是否靈活，整體有否損壞；（2） 應急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞

25、，表面是否有灰塵等；（3） 各種消防標識：安裝是否牢固，定位是否準確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等；（4） 各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險栓是否完好，氣體壓力是否在規定的范圍內等；（5） 消防栓是否完好，水壓是否符合要求。2、 讓用戶參與大廈的消防管理（1） 組織大廈人員開展消防演習；（2） 請消防支隊做有關知識講座；（3） 成立義務消防檢查隊，對大廈消防設施進行檢查。3、 消防報警特殊處理程序 調度中心值班人員義務消防隊員火警撲救 通知 往現場 報警消防119 報告管理處主任 往現場 報告 掌握現場情況公司領導 通知 往現場出事用戶 第二節、 環境衛生管理物業清潔保養是物業管理

26、的重要組成部分之一，是體現物業管理水平的重要標志。物業通過清潔保養，可以延遲和減緩物業裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護物業的裝飾材料，延長物業再裝修翻新的周期，既經濟又能保持物業美觀。一、 全面實施ISO9001質量保證體系和導入ISO14001環境管理體系實施ISO9001：2000質量保證體系是進行大廈規范化管理的保證，建立和實施ISO14000環境管理體系則保證南區成為生態綠色環保辦公大廈。 1、環境管理的主要任務A 負責大廈各個樓面和各部位公共區域，使其達到標準的清潔要求；B 負責對保潔分包方進行監督和業務培訓，使他們不斷提高業務素質；C 負責接受客戶的委托清潔業務。 2、16小時保

27、潔制度大廈實行16小時兩班組保潔制度，早晨7：00上班直至晚上11：00時下班。以保證大廈的衛生達到要求，每日的衛生全面清掃在大廈人流低谷時和下班時進行，盡量減少對用戶辦公的影響。3、噪音污染控制 噪音污染已是一個現代都市普遍存在的環保問題，據了解，目前環保部門接到的環保投訴中，有關噪音的就占65%以上。南區，位于主要干道，噪音污染問題比較嚴重。把噪音控制在國家規定的“白天不高于55分貝，晚上不高于45分貝”的標準，是噪音控制工作的重要目標。我們的具體措施主要包括以下兩個方面：A 建議進一步加強大廈周圍綠化，種植速生樹木，形成綠色隔離帶，減少噪音。B 進入大廈地下停車場車輛一律不能鳴喇叭，并限

28、速15公里/小時內行駛。4、垃圾分流在狠抓環境管理和培養用戶環保意識的基礎上，我們將對辦公垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實現有效的垃圾分流。辦公室的垃圾垃圾分類收集箱可回收資源無害物有害物廢棄物品收購站環衛部門運出大樓集中處理（1）垃圾收集袋裝化：辦公垃圾的收集，統一采用垃圾袋袋裝并投于收集處。（2）分類回收的垃圾箱。（3）垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費。 5、殺蟲滅鼠 辦公區域內經常性的殺蟲滅鼠工作主要包括以下幾個方面的內容：（1）主要消殺對象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。（2）聘請專業隊伍進行消殺工

29、作。（3）專業消殺公司應出示營業執照許可證，保證所用藥物在正常操作條件下對人體無害。（4）雙方簽訂合同，明確各自的責任、義務、消殺范圍、要求和標準。（5）在辦公區域內定期進滅蟲、滅鼠的工作，如發現或出現問題，消殺公司應保證隨叫隨到隨殺。（6）實行重點防治，配電房、倉庫、消防控制中心、空調機房、電梯機房、食堂等部位（含餐廳廚房）以防鼠、蟑螂為主，其他設施和場所以殺蟲為主。（7）殺蟲滅鼠工作通常安排在下班后或節假日進行。殺蟲滅鼠實行施工記錄卡管理，做好簽字驗收工作。（8）對由市、區、辦事處愛衛會布置的除四害活動或專項檢查工作予以配合。二、南區清潔主要工序場所作業內容實施次數日常清掃外圍部分（紅線外

30、3米以內）1.1地面清掃1.2外圍四周去污清掃1.3金屬類用清潔劑擦拭2.0貨物裝卸場要在貨物搬進搬出后進行檢查清掃3.0室外煙灰筒、旗幟桿用干、濕毛巾擦拭后，白鋼光亮劑涂抹一遍隨時隨時1次/日隨時1次/日【一 樓】正門大廳電 梯 間各 種 門走 廊樓 梯1.0正門進出口的門扇、玻璃清掃及后門（便門）的門扇、玻璃的清掃。2.0大堂石材地面打磨拋光。2.1硬地面用掃帚掃，用去塵拖布清除細小灰塵。玷污嚴重的地方要用清洗劑擦拭干凈，用注油地推進行地面保養。2.2粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等要用刮油灰刀和化學藥品仔細地清除掉，不能損傷表面光澤。3.0下雨天雨傘上的雨滴及食品的湯水、油等撒在地上時應

31、隨時用拖布擦凈。3.1雨天應鋪腳墊，傘上流下來的雨滴應隨時用拖布擦去。天晴雨后，要立即對擦腳墊清潔，存放在規定的地方。3.2對于擦鞋墊之類物品，應用真空除塵器清掃。3.3關于報紙箱、郵件箱、樓內指南、金屬部件、內部電話、公用電話，應干抹。金屬及金屬部件，應用適當的清潔劑擦拭。3.4大堂接待臺及其附屬物清掃。3.5扣板墻面用中性洗劑去污。3.6大理石墻面及其周邊的擦拭并注油保養。3.7踢腳線用干（濕）毛巾去污、中性清潔劑擦拭。3.8消火栓、金屬閥用干毛巾擦拭。3.9開關盤用干（濕）毛巾去污。隨時2次/周隨時隨時隨時2次/日1次/日3次/日2次/日隨時隨時1次/周隨時【各樓層】電 梯 間走 廊附屬

32、房間樓 梯1、 1方格地毯要用吸塵器吸除粘在絨毛上的灰塵。同時要使倒伏的絨毛挺立起來。1、 2在樓內巡回進行方格地毯的去污工作。1、 3根據方格地毯玷污情況，可以將玷污部分替換下來，用適當的清洗劑洗去污垢。1、 4方格地毯被香煙燒焦時，應將該部分替換下來進行修補。2、 1硬地面用掃帚掃，用去塵拖布清除細小塵土。玷污嚴重的地方要用清潔劑擦拭干凈。2、2粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等，要用刮油灰刀和化學藥品仔細地清除掉，留意不可損傷表面光澤。3、0花崗巖或大理石地面、墻面用涂油地推或毛巾保養。4、0腰壁、巾木、門扇、各種揭示板對其玷污嚴重部分，應用清潔劑擦拭干凈。1、 0樓梯扶手、墻面及臺階要進

33、行擦拭。2、 0金屬部分的污點要用適當的洗滌劑擦蹭干凈。3、 0踢腳線要用干（濕）毛巾去污和中性清潔劑擦拭。4、 0消火栓和金屬閥要用干毛巾擦拭。5、 0涂料墻面用細砂布去污除漬。（含開關、按紐）1次/日隨時隨時隨時隨時隨時隨時隨時隨時1次/日2次/日1次/日隨時洗手間1、 0地面用掃帚掃過之后，用水沖擦，玷污嚴重時，使用中性洗滌劑擦拭干凈。2、 0補充手紙及液體香皂。3、 0清潔洗面臺、洗面盆，把鏡子擦拭干凈。4、 0陶瓷便器連給水、排水各附屬物要用適當洗滌劑擦拭干凈。5、 0清理廢紙桶及穢物箱內之廢棄物品。6、 0門、腰壁、隔扇、各種揭示牌用清潔劑擦抹干凈。7、 0墻面（含紙簍、洗液盒）擦

34、拭。8、 0不銹鋼部件用白鋼光亮劑涂抹。2次/日隨時隨時2次/日1次/2日隨時2次/日隨時1次/日開水室1、 0地面清掃方法與衛生間相同。2、 0清掃水池和壁櫥之周圍，根據情況，對不銹鋼用清洗劑進行擦拭。3、 0開水器用干（濕）毛巾擦拭涂抹光亮劑。4、 0開關箱用干、濕毛巾擦拭。5、 0墻面用細紗布去污。2次/日1次/日隨時1次/日1次/日電梯1、 0用吸塵器清除地面灰塵，并清理掉在地面上的碎紙屑等物。2、 0電梯轎箱內之金屬部位、指示器、按鈕，各層電梯門、框及樓層指示燈要用干抹布擦拭，根據需要可以用適當清洗劑擦拭干凈。3、 0各層電梯溝槽，容易引起故障，要用真空吸塵器將塵土雜物清除干凈。隨時

35、5次/日1次/周車場（包括車道）1、 0經常檢查，發現有不干凈情況隨時清掃。2、 0墻面去污。隨時隨時垃圾場廚余垃圾要清理好垃圾和廚房垃圾。（排運由專業公司負責）1次/日廚余垃圾存放處1、 0地面用水沖洗。2、 0清除排水口的垃圾及雜物。1次/日隨時外圍之地面日常性清掃1、 0用掃帚清掃。（泥沙、垃圾、樹葉等）2、 0臟污嚴重地方用水沖洗。隨時隨時院內綠化部分清除綠化地之落葉及雜物。隨時標志扶手等標志、扶手要擦拭干凈。1次/日其他暴風雨時的清理等，要及時進行，保證人車通行無阻。（包括前面大道路面）下過雨后的地面，要做到能安全通行，無積水。迅速處理掉回收的垃圾、落發、枯草，以免發生害蟲、火災，防

36、范于未然。在大廈外圍范圍內出現的垃圾及臟污現象，要做到適時清掃處理。（前面的道路及步行道，必要時也要進行清掃）隨時定期清掃屋頂陽臺樓面1、 0地面要清掃，玷污嚴重時用水沖洗。2、 0清除排水溝之雜物泥沙，防止堵塞。（在下過大雨之后要隨時檢查）3、 0有必要保持清潔的金屬部分，要干抹及用清洗劑抹干凈。1次/周1次/周1次/周停車場（包括車道）0用掃帚清掃干凈。如有泥沙、油污，隨時用水沖洗或用適當洗滌劑清洗干凈。0清除排水溝之泥沙雜物，防止堵塞。0在上下車地方周邊的柱子，要用濕抹布抹干凈。0墻面用細砂布去污。0天花、管道用干、濕毛巾擦拭。0燈具用干、濕毛巾擦拭。2次/天2次/周2次/周1次/季度1

37、次/半年1次/2月外墻玻璃窗戶玻璃外面（室內可視部分，包括花崗巖板），利用擦窗機進行。作業時注意下列事項：1 . 0作業要在白天進行，在大風天、下雨天要避免室外作業。2 . 0作業盡量安排在節假日期間，不影響辦公室內工作人員辦公。3.1 遵守勞動安全規則及各項作業規則，以保證作業安全。3.2 高空作業使用安全帶。3.3 為了防止高空作業當中掉落所使用的工具和器材，必須設置預防柵欄。3.4 必要時派保安人員疏導過路人。3.5 移動作業地點時，必須確認安全之后才能行動。2次/年一樓大廳的照明燈具把燈泡（燈管）取下來連同反光板一起用中性清洗劑去掉臟污，用濕抹布抹過之后，用干抹布擦干，安上燈泡（管）。

38、對于塑料罩及塑料部分，洗干凈后要涂上帶電防止劑。2次/季度【一樓】正門大廳電梯間各種門走 廊樓 梯1、 0天花、風口、燈具用干（濕）毛巾結合清潔劑去污。2、 0玻璃、高墻部分去污除塵。3、 0電梯廳天花、燈具用干（濕）毛巾結合清潔劑去除污漬。2次/季度1次/月1次/月衛生間天花、燈具用干（濕）毛巾結合清潔劑去污。1次/月開水間門、腰壁及壁櫥門、照明器等要清除灰塵或用濕抹布擦抹。1次/周電梯1、 0電梯轎箱內部之壁面及各層電梯開閉門扉之里外面要用適當清洗劑擦拭干凈。2、 0各層電梯溝槽用清洗劑擦拭。3、 0天花、燈具用干（濕）毛巾結合清洗劑去污。1次/周1次/周1次/月中控室1、 0天花、燈具用

39、干（濕）毛巾除塵。2、 0沙發、椅子的去塵除污。1次/月1次/月其余各房管道井地面、墻面、天花、設備、管道、橋架、燈具的清掃。（清潔方式同上）4次/年或按甲方要求地毯的清潔地毯用專用地毯清潔劑進行清洗。1次/季度對廢棄物設施的清理（日常性質的）廚余垃圾存放處對地面進行消毒，撒脫臭劑。1次/周通用事項1、 0清除墻壁灰塵。2、 0清除照明器具的灰塵及擦拭燈泡。3、 0各層機電設備房地面及墻面清掃。4次/年4次/年按需進行外圍清掃外圍地面1、 0定期清掃1、 1地面用機器清洗1、 2石頭、瓷磚鋪墊部分機器清洗1、3側墻部分用水沖洗1、 4排水口、側溝要清除污泥2、 0特別清掃：對照明器進行擦拭清掃

40、3、 外圍部分，特別是正門前面大理石地面機器清洗。4、 0上項的地面除用洗滌劑沖洗以外，根據材質需要結晶的要進行結晶。5、 0應清除側溝排水口的垃圾、淤泥，不能有因其堵塞而發生溢水的現象。6、 0大廈外部、招牌、揭示板等要用濕抹布抹試，對有必要的物件要擦亮，消防連接送水口要用適當的清潔劑去污。7、 0花崗巖墻臺面用污漬劑擦拭。8、 0雨天即時清潔。9、 0室外綠地澆水。10.0室外燈具用干（濕）毛巾擦拭。1次/半月1次/半月1次/月2次/月2次/季度2次/周1次/月1次/周1次/周1次/周按需按需1次/月室外雨蓬用高空作業棚架及工具擦拭1次/周標志、扶手等除塵、濕擦、干抹。（玷污嚴重時，隨時進

41、行）三、清潔工作檢驗標準和方法分類項目檢驗標準檢驗方法樓層公區衛生地面無廢棄雜物、紙屑，無污跡，無泥沙，理石地面有光澤，地毯平整、干凈，無污漬。抽查墻面理石墻面用紙巾擦拭50CM，無明顯灰塵，乳膠漆墻面無污跡，目視無明顯灰塵。腳踢線、消防排煙口、警鈴、安全指示燈、各種標牌表面干凈，無灰塵、無水跡、無污跡、無斑點。抽查電梯廳墻面、地面、門框、電梯指示牌表面干凈，無油跡、無灰塵、無雜物。抽查電梯內干凈、無污跡、無積塵、無臟雜物。抽查垃圾桶外表干凈，無積垢、無臭味。目測玻璃窗包括玻璃、窗框、窗簾、窗臺：明凈、光亮、無積塵、無污跡、無斑點。目測天花、燈罩目視無明顯灰塵，無污漬。目測風口百葉目視無明顯灰塵，無污漬。抽查各種設施外表包括大堂前臺、廣告牌、燈箱、消防栓箱、樓層分布牌等：表面干凈，無積塵、無污跡、無斑點。抽查衛生間大小便池內外光潔，無污垢、無積塵。適當地方放置衛生球，噴灑空氣清新劑。抽查洗手盆、鏡臺、鏡面內外光潔，無污垢、無斑點，無積水、無積塵。抽