1、商業物業管理方案商業物業管理方案 目目 錄錄 一、一、方案編制方案編制前言前言.3 二、二、百盛百盛街物業基本情況街物業基本情況3 3 三、三、百盛百盛街商業物業服務宗旨街商業物業服務宗旨.3 四、物業管理追求目標四、物業管理追求目標.3 五、第一章五、第一章 物業管理要點物業管理要點.4 六、第二章六、第二章 百盛百盛街商業管理處街商業管理處.5 七、第三章七、第三章 百盛百盛街商業管理處員工招聘街商業管理處員工招聘9 八、第四章八、第四章 百盛百盛街商業管理處員工培訓及管理街商業管理處員工培訓及管理.10 九、第五章九、第五章 百盛百盛街商業物業管理街商業物業管理.16 十、十、第六章第六

2、章 管理成本測算及經濟效益分析管理成本測算及經濟效益分析.33 十一、第七章十一、第七章 檔案的建立與管理檔案的建立與管理.34 方案編制方案編制前言前言 百盛街商業項目，是中聯地產潛心打造的又一商業旗艦項目，是集天時、地理、人和諸 多優勢為一體的明星商業建筑， 她將引領張家口核心商業圈奔向輝煌。 就商業街的發展 及項目后期的管理與服務，物業管理作為地產開發環節中的重要一環，高標準、高品 質的物業管理在此起著至關重要的作用。 百盛街商業的物業管理方案從長遠發展的方向和管理目標來考慮， 定位標準是從開始就 按照正規化、專業化的管理標準，嚴格市場經營、專業管理及質量管理。 編制百盛百盛街商業物業管

3、理方案街商業物業管理方案是在行業內的一些成熟經驗的基礎上，在物業管 理法律法規及張家口市相關規定范圍內允許的基礎上編制而成， 可能一些成熟經驗在實際運 營及管理過程之中，不能進行實際操作，還有待于去證明和修正，為此，請公司的各位同事 和各位領導加以修正和指導。 百盛百盛街物業基本情況街物業基本情況 項目名稱：百盛街商業廣場； 發展商： 中聯地產有限公司； 物業管理：萬鴻物業管理有限公司； 地理位置： ； 占地面積：17000 ； 建筑面積：63000 ； 停車場面積：3083.8 ； 車位：70 個（地上 10 個，地下 70 個） ； 車庫層高：3.3 米； 商業項目：油畫城、百貨、超市、街

4、鋪、休閑等； 設施配套：消防系統、智能監控系統、電梯系統等； 百盛百盛街商業物業服務宗旨街商業物業服務宗旨 以人為本、規范管理、追求創新、至誠服務。 急業主商戶之所急，想業主商戶之所想，全心全意為業主商戶服務。 物業管理追求目標物業管理追求目標 以公司經營為主導，推出完善的管理服務，為公司創造效益，打造品牌。 短期目標短期目標： 在最初進入百盛商業街半年之內做到： （1）商業街 環衛徹底改觀，無死角，無灰塵，無污染； （2）公共設施正常運行； （3）治安管理有序，車輛停放整齊； （4）綠化、整齊無污染、建筑小品無損缺花木養護得當，植物景觀自然生長； （5）完善的客戶服務體系，規范管理，至誠服務

5、。 長期目標：長期目標： 一年內達到市優物業管理標準，并根據百盛街商業物業管理的實際情況，逐步完善商業 物業管理各操作流程； 二年內爭取達到省優物業管理標準、創“安全文明標兵市場” 三年內逐步達到國優物業管理標準，提高服務質量，提升商業市場價值，樹立萬鴻企業 形象，打造品牌。 第一章第一章 物業管理要點物業管理要點 運用持續發展的戰略，確保商業的保值與升值。 人性化的管理方針與業主商戶建立溝通的橋梁，增進了解與信任，誠信為本，提高 管理服務的信譽。 結合百盛街商業物業建筑特點，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成 本，轉變傳統思想觀念，為業主商戶推出完善的管理服務。 為實現以上設想，擬

6、采用“一種模式、兩項基礎、三個重點、四項措施”的管理方針。 一、一種模式一、一種模式 針對百盛街商業物業的特點制定出具有操作性的物業管理模式。 物業顧問由公司富 有實際管理和操作經驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將根據本物業的實際特點， 結合商業地產管理的經驗和標準，擬采用“商業地產中介服務式商管物業管理”的模式， 力求充分滿足業主商戶需求。 采用“即時服務與隱性管理”相結合的管理理念，既為業主提供及時滿意的服務，又充 分尊重商戶經營的私密空間。 二、二項基礎二、二項基礎 1、建立和完善人員培訓網絡組織，確保物業管理人員的專業素質和綜合素質。加 強品質管理督導力度，引入競爭激勵機制，采用效率

7、管理和計劃管理相結合的方式。建 立完善的服務網點，為業主商戶提供個性化的商務服務。 2、組織豐富多彩的文化和商業推廣活動，維系社會各界的良好關系和業主商戶與 顧客雙向的溝通，共同營造溫馨、獨特、文明的商業文化氛圍。 三、三個重點三、三個重點 1、安全管理為第一 為確保業主商戶和顧客生命、財產的安全，我們將根據商業的實際情況，進行人員科學 的分部布崗防范，以商業智能系統（包括消防系統）為技防，進行安全管理全面防范。建立 一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄 商業在安全的條件下為業主商戶服務。實行 24 小時專人全天值班，負責所轄商業的安全管 理工作，嚴

8、格管理，防止易燃易爆等危險品進入物業，制定出與其相適應的應急處理安全操 作程序，防患于未然。 2、環境管理責任到人 商業的環境管理極為重要，如何為業主商戶創造一個良好、舒適的經營（工作）環境， 是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落 實到位，才能充分發揮每個人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹立環保意識，從而 保證商業的環境衛生狀況達到最佳狀態，為東大街增加一道清潔、衛生、亮麗的風景。 3、各項設施正常運行 針對百盛街現有的設施設備的實際情況， 為業主商戶提供方便快捷的維修服務， 我們將 24 小時受理業戶報修接待，即時報修，及時維修，即時服務。為

9、了確保商業不間斷的安全 運行，加強對設施設備的巡檢、養護，規范各項操作的及時、準確，嚴格安全操作流程，監 督與杜絕不當的操作。 四、四項措施四、四項措施 1、強有力的目標計劃管理 將按照全國優秀示范市場的標準制定各項管理指標， 在兩年時間內成為省優物業管理市 場。以此為目標，對各職能部門及各職能管理人員明確責任，并將目標實施的情況、存在問 題及時用圖表和文字表達出來，實現目標動態控制，以進行目標成果評價，建立完整的計劃 體系；具體措施為：目標與措施相結合；計劃與檢查考核相結合；強調培訓和員工個人的職 業發展；全員重視計劃管理。 2、全面質量管理 建立了一整行之有效的、具有商業特色的質量管理體系

10、，并根據 ISO9001 國際質 量標準的有關要求，全面推行質量管理，其有效方法之一是：建立“計劃實施檢查 處理” （PDCA）的質量管理循環，把質量目標落實到各部門、各環節、每個人，并 通過品質管理處監督檢查，使工作質量不斷提高。 3、全面督導管理 將在管理現場采用國際酒店業廣泛使用的督導管理方式，對各職能部門實施指揮 和指導管理。一是經濟管理，通過制定員工崗位和工作成績掛鉤的工資制度，調動員工 積極性。二是法規管理，制定一整套完整的規章制度和工作程序，以此規范員工言行， 提高工作質量和工作效率。 三是宣傳教育管理， 通過各種宣傳教育手段培養員工的敬業 精神、職業道德；加強員工培訓，不斷提高

11、員工自身素質和工作水平。 4、量化管理與標準化運作 A、量化管理 a) 每年根據 ISO9001 質量方針，確定年度質量目標，對業主商戶滿意率、機電設備運 作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。 b) 實行目標經營管理責任制，對管理處管理目標進行細化和量化，做出具體要求。 c) 管理處對全體員工培訓指標進行量化，確定培訓課程、內容及課時。 d) 年度考核量化，年度崗位輪換率 10%，采用“甲 A、甲 B”末尾淘汰制。 e) 財務運作量化， 制定詳細的年度財務預算方案， 對管理處各項目采取計劃的控制成 本的財務指標量化管理，提高效益。 B、標準化運作 (1) 貫徹公司企業文化，包括企業精神、經

12、營管理理念和發展目標。 (2) 貫徹公司 ISO9001 物業管理質量體系， 導入 ISO14000 環境管理質量體系管理規 程和操作要求。 (3) 規范管理處員工的行為，提倡專業、規范、文明的行為表率。 (4) 發揮公司計算機管理系統的作用，提高物業管理工作效率。 (5) 實施公司企業形象系統。 第二章第二章 百盛百盛街商業管理處街商業管理處 一、一、 東大街商業管理處外部組織體系（見圖）東大街商業管理處外部組織體系（見圖） 張家口市政府主管 部門 二、二、百盛百盛街商業管理處內部組織體系（見圖）街商業管理處內部組織體系（見圖） 三、三、百盛百盛街商業管理處職能街商業管理處職能 1、 貫徹執

13、行公司經營管理方針、質量方針、環保方針和目標，落實各項規章制度。 2、 制定管理處年度、季度、月度工作計劃。做好收入和各類費用的核算和控制。 3、 按照企業服務標準、工作標準、作業標準、管理標準要求進行區域物業管理運作， 不斷提高物業管理服務質量和物業形象，滿足物業管理服務方的需求。 4、 嚴格貫徹企業標準體系中的相關要求，保證企業標準有效運行并持續改進。 指 監 協 導 督 同 序 號 崗 位 人數 任 職 條 件 中聯房地產有限公司 萬鴻商業物業管理有限公司 百盛街物業管理服務 百盛街商業管理處 計劃目標管理 隸屬關系 萬鴻管理有限公司 萬鴻商業物業管理有限公司 百盛街商業管理處 環 境

14、中 心 安 管 中 心 財 務 內 勤 維 修 中 心 招 商 中 心 5、 參與企業標準化工作，制訂本管理處的企業標準，參與制訂涉及本管理處的企業標 準。 6、 對物業設施設備精心維修保養，提高性能，確保安全運行，使設備保值。在物業接 管后，協助相關方解決物業遺留問題。 1 管理處主任 1 大學本科以上學歷，持物業管理企業經理資格證書，對物業 管理業務有全面認識，商業物業管理相關工作經歷四年以上， 辦事果斷干練，組織協調能力強。熟悉企業標準、質量管理 體系標準，熟悉物業管理設施設備、保安、保潔、綠化和客 戶服務等運作實務。 2 管理處主任助理 （兼安管隊長） 1 大學本科以上學歷，持物業管理

15、企業經理資格證書，對物業 管理業務有全面認識，商業物業管理相關工作經歷四年以上， 辦事果斷干練，組織協調能力強。熟悉企業標準、質量管理 體系標準，熟悉物業管理設施設備、保安、保潔、綠化和客 戶服務等運作實務。 3 機電工程師 2 大學專科以上學歷，持物業管理上崗證書，有物業土建、機 電設備、中央空調、電梯、給排水設施維護工作經驗，組織 協調能力強，三年以上相關工作經驗。 4 財務內勤（兼文員） 1 大專以上學歷，相關專業工作經驗三年以上，能熟練使用計 算機，熟練使用物業管理財務軟件 5 保安班長 3 高中以上文化程度，身高 173CM 以上，年齡 25 歲以下，品行 良好，相貌端正，退伍軍人，

16、兩年以上物業管理工作經驗， 有一定的組織協調能力，熟悉物業保安管理運作實務。 6 保安人員 32 高中以上文化程度，身高 173CM 以上，年齡 25 歲以下，品行 良好，相貌端正，退伍軍人優先。商場巡查：2 人*2+中控室： 1 人*3+停車場入口：2 人*3+停車場出口：1 人*3+停車場卸貨 區：1 人*2+停車場 1 層巡查：2 人*3+停車場 2、3 層巡查：2 人*2+商業廣場巡查：1 人*3+機動：1 人*1 7 電梯工 1 五年以上工齡，高中以上學歷，中級電梯工以上 8 空調工 1 五年以上工齡，高中以上學歷，中級技工以上 9 強、弱電工 2 五年以上工齡，高中以上學歷，中級電

17、工以上 10 清潔工 6 初中以上文化程度，身高 160CM 以上，年齡 30 歲以下，品行 良好，相貌端正（衛生間及辦公場地保潔，其余外圍） 合 計 50 7、 加強物業安全防火管理，落實各項安全防范措施，確保物業和業主商戶的生命財產 安全。 8、 加強管理處內部溝通，定期召開管理處工作例會，掌握業主商戶信息，檢查、推進 服務工作和內部管理工作。 9、 做好員工的崗位實物培訓、績效考核。 10、 建立健全各類質量記錄和基礎臺帳。建立文件資料檔案。 11、 貫徹物業管理條例，熟悉與物業管理的相關法律、法規和政策。處理好與業戶、地 產的關系，與社會及政府部門建立良好的公共關系。 12、 積極倡導

18、公司企業文化，創建文明班組，培養員工進取精神，培養集體凝聚力。 四、四、百盛百盛街商業管理處崗位任職要求街商業管理處崗位任職要求 第三章第三章 百盛百盛街商業管理處員工招聘街商業管理處員工招聘 一、物業管理人員一、物業管理人員 （由公司進行招聘）（由公司進行招聘） 1、百盛街商業管理處主任 大學本科以上學歷，持物業管理企業經理資格證書，對物業管理業務有全面認識，商業 物業管理相關工作經歷四年以上，辦事果斷干練，組織協調能力強。熟悉企業標準、質量管 理體系標準，熟悉物業管理設施設備、保安、保潔、綠化和客戶服務等運作實務。 2、客戶服務 大學?？埔陨蠈W歷，持物業管理上崗證書，能熟練使用計算機，有豐

19、富的客戶服務經驗，有 社區文化活動的組織與開展經驗和商務管理經驗， 組織協調能力強， 相關工作經歷 2 年以上。 3、機電工程師 大學?？埔陨蠈W歷，持物業管理上崗證書，有物業土建、機電設備、中央空調、電梯、 給排水設施維護工作經驗，組織協調能力強，三年以上相關工作經驗 4、財務內勤 大專以上學歷，相關專業工作經驗三年以上，能熟練使用計算機，熟練使用物業管理財 務軟件 第四章第四章 百盛百盛街商業街商業管理處員工培訓及管理管理處員工培訓及管理 一、員工的培訓一、員工的培訓 1. 培訓目標培訓目標 為了把百盛街商業廣場的物業管理達到省優物業管理標準， 必須培養一支高層次、 高素 質的物業管理專業隊

20、伍， 通過各種形式的培訓， 使管理處員工具備全面的商業物業管理素質 要求，從而實現預期的管理目標。具體目標如下： （1）確保每個員工年度培訓在 50 課時以上。 （2）新員工培訓率 100%，培訓合格率 100%。 （3）管理人員持證上崗率 100%。 （4）特殊工種人員持證上崗率 100%。 （5）建立和完善員工訓練網絡。 （6）對員工進行網絡及智能化培訓。 2. 確立和完確立和完善員工培訓網絡系統善員工培訓網絡系統 （1）在員工的“工作技能、服務意識、綜合素質、團體合作”四個方面調查員工受訓 程度，確定訓練需求，制定訓練計劃。訓練計劃包括： A、按什么標準，達到什么目的（訓練目標） ； B

21、、訓練程序、方法； C、訓練對象（受訓區域、崗位、人員） ； D、訓練內容（技能、意識、操守等） ； E、訓練地點、時間以及經費預算； F、效果追蹤的方式、時間、執行者； G、預備修正計劃。 （2）員工的訓練分兩個層次進行，即管理層（包括潛在管理層）和操作層；在對第一 層次訓練中，注重管理職能的訓練，并由其分解及制訂、實施對第二層次的操作訓練，形成 員工訓練組織網絡。兩個層次的訓練均進行“兩個 W”的階段， 即“WHAT” ：使訓練對象 知道工作怎樣做， “WHY” ：進而明白為什么這樣做，由被動式工作轉化為主動式工作，再進 行深層次的引導，提高員工的工作技能，端正工作態度。 （3） 訓練的程

22、式不只是授課講解告知， 而是有系統步驟的。 訓練的步驟為： 告知 （TELL） 、 呈現（SHOW） 、試作（TRY） 、追蹤檢討 （FOLLOW UP） ；其中追蹤效果的方法亦分為定期和 不定期、告知和不告知的方式。定期結合告知的追蹤方式，主要檢查員工掌握的工作技能程 度和工作標準水平；不定期結合不告知的方式主要是追蹤員工在實際工作中的效率、效果， 檢討其工作態度。 3、培訓計劃（略）、培訓計劃（略） 二、員工的管理二、員工的管理 1、具體的管理服務主要是由員工來實施的。想要員工對服務對象業主商戶以微笑， 首先要管理者對員工微笑。 （1）管理者對員工必須具備服務意識，重視每一個員工，注重員工

23、的感受，在工作中結 合“原則與彈性原則” ，鼓勵員工的進步，修正員工的失誤。 （2）加強員工實際操作的品質管理督導，有針對性地具體實施員工訓練，關心員工的成 長。 （3）適當的授權，結合“指令”的信息傳達、實施過程，進行必要的效果追蹤，增強員 工的“參與感” 。 （4） 主動了解員工的需要， 使員工保持良好的溝通， 激發員工士氣， 倡導團結合作精神。 2、錄用與考核、錄用與考核 員工的錄用與考核，將嚴格按照公司的管理程序進行。 3、崗位職責、崗位職責 管理處主任（助理）職責：管理處主任（助理）職責： *完成公司下達的經濟、管理和安全指標，負責管理目標的細分。 *完成物業管理服務委托方提出的物業

24、管理服務內容和質量要求 （委托合同） ， 積極支持、 配合物業管理服務委托方的經營管理和業務活動的開展， 滿足物業管理服務委托方的期望和 需求。 *負責管理處工作計劃、財務預算的制定，按規定做好收入、支出的控制和核算工作。 *負責全面協調、控制管理處的各項管理工作和運作實務（基礎管理、業主商戶服務管 理、設施設備管理、保安管理、保潔綠化管理、企業標準化工作、公關和公共事務管理等） ， 保持管理處正常運行秩序及良性經濟循環。 *在保持經營收入相對穩定的前提下，全面提高物業管理服務質量和管理水平，降低服 務與管理成本。 *負責選拔和聘任管理處內各類操作人員，實施業務培訓和督導，激勵員工的工作積極

25、性，做好對員工的考核工作。 *負責企業標準化的宣傳貫徹工作，樹立良好的公司形象，與業主商戶及各相關方保持 良好的關系。 *按公司要求， 負責管理服務區域內的 ISO9001 質量管理體系與 ISO14001 環境管理體系 的運行和持續改進，并通過年度外部審核。 *負責制定管理處的企業標準，參與制定涉及本管理處的企業標準。 *全面負責管理服務區域內的安全工作，做好對各類突發事件的預案制定與防范工作。 負責突發事件發生后的應急處理的指揮、協調、聯系和信息反饋工作。 *負責建立完整的物業管理檔案（業主商戶資料、設施設備技術資料、防火安全工作資 料） 。日常工作中抓好各類服務、維修和合同的臺帳管理。

26、*做好管理處內各部門及員工之間的溝通和協調工作，處理好與公司各部門的工作聯系 和協調，提高管理和工作效率。 *完成公司總經理室、主管職能部門交辦的其他工作。 機電工程師職責：機電工程師職責： *在管理處的領導下，負責實施所管轄物業的房屋建筑、各系統機電設備、管道、電氣 及控制線路等設施設備的檢查、運行、維修、保養工作。確保設備規范操作及安全運行。 *編制所管物業的委外維修、保養年度計劃（草案） ，報管理處，做好零配件及物品的計 劃申購。 *編制所管物業設施設備的自行維修、保養年度計劃（草案） ，報管理處。 *編制所管物業設施設備的定期檢查和年度檢測計劃（草案） ，報管理處。 *合理安排，做好上

27、述計劃實施的日常工作安排，帶領設備維修工按有關作業規范，對 物業設備設施做好檢查、 維修保養工作和委外維修項目實施的監管工作， 做好維修臺帳記錄。 *做好設備維修工的班次編排、考勤及業務考評工作。 *負責對物業維修服務質量和設備維修工安全操作的檢查、督導。 *負責設施設備的運行、維修服務投訴的處理及回訪工作，負責不合格服務的糾正和預 防措施的制定實施、跟蹤檢查。 *做好設備事故的處理和防范工作，制定設備故障應急處理預案和設備搶修方案，及時 正確處理設備的突發故障、緊急事故。 *負責對物業裝修施工的圖紙審查、現場監管、房屋結構與設備設施的保護。 在安全、可靠、經濟、合理的原則下，在公司主管部門的

28、指導下，探索設備技術節能方 案，并組織實施。 *每年負責編制設施設備清單， 對新建設備及時收集設備技術資料， 做好整理歸檔工作。 *組織設備維修工參加專業技術培訓， 提高設備維修工的操作技術水平、 專業維修技能， 增強質量和服務意識。 *將每月設備運行維修的各類記錄匯總裝訂成冊，上交管理處存檔。 *關心設備維修工的生活，教育設備維修工互相團結與合作。 *完成管理處及公司主管部門交辦的其他任務。 財務內勤職責：財務內勤職責： *認真審核原始憑證，發現原始憑證有錯誤的，應當由出票單位重開或者更正，更正處 應當加蓋開出單位的公章。發現審批手續不全的原始憑證，應當退回，要求補充、更正。 *現金報銷應當

29、按照公司財務管理制度規定辦理，對違反規定的財務收支，應當制止和 糾正。 *現金出納應按照規定使用現金，不得坐支現金，庫存現金按銀行核定的限額內使用， 隔夜現金最多不能超過 5000 元。 *出納人員對各種支票和付款憑證應認真保管， 使用時按編號順序登記。 支票如有遺失， 必須及時向銀行辦理掛失手續，不準簽發空頭支票。逾期支票，不準出租出借支票給別的公 司、個人使用。 *辦理銀行結算，應正確填寫結算憑證，認真審核，及時辦理；按期收回。 *建立健全現金、銀行存款帳目，逐筆記載并登記現金、銀行日記帳?，F金日記帳。現 金日記帳要做到日結日清，帳款相符。不得白條頂庫。 空調維護員職責：空調維護員職責：

30、*熟悉所管設備的性能及操作方法， 了解空調系統及送風管、 排風管和水管的布局走向。 每天按規定準時開啟和關閉空調，符合區域送風量、新風量和溫度的要求。 *嚴格遵守各項操作規程，做好勤測試、勤記錄、勤調節，確保空調機組、冷卻塔、膨 脹水箱和循環水泵的正常運行，要節約能源，并認真做好記錄。 *按規定對空調系統設備（新風機、風機盤管、變風量空調機、電磁閥、濾網、冷凝水 管道等）和消防排煙系統設備（正壓風機和排煙風機、風管、防火閥、排煙閥等）進行清潔、 保養，做好空調機房和工作的保潔工作。 電梯工職責電梯工職責： *按規定要求管理、維護保養各垂直客梯、貨梯、自動扶梯，確保此類設備正常運行。 定時巡檢電

31、梯運行情況，做好電梯運行日志和維修保養記錄。 *配合、監督委外專業維修單位，進行周、月、季、年保養，對零部件更換進行確認和 記錄，做好機房和電梯轎廂的保潔工作。 *嚴格執行電梯運行安全操作規定，按時開啟和關閉電梯，嚴密監視電梯運行狀況，及 時處理各類問題。遇緊急停機故障，應迅速到位，先解救電梯轎廂中被困人員，然后排除電 梯故障。 保安班長職責：保安班長職責： *在管理處的領導下，樹立“服務第一，業戶至上”的觀念，帶領班隊員認真執行保安 服務與相關物業安全的作業規范，按企業標準要求，做好日常保安服務工作，為業戶提供細 致、溫馨的服務。 *做好班前檢查，嚴格要求保安員規范著裝。值勤時，要經常檢查保

32、安員的精神狀況、 用語規范、儀容儀表等。 *負責搞好交接班工作，認真填寫交接班記錄。進行交班時，認真做好班組考勤、檢查、 講評和指示。 *負責對保安門崗、巡邏崗、監控崗、車管崗的工作安排、工作檢查和人員調度，督促 保安員堅守崗位，負責安排保安員輪流用餐，不得脫崗，在時間和空間上確保安全服務覆蓋 整個物業管理轄區范圍的所有崗位。 *負責督促監控中心、車庫崗亭、保安值班室內設備和環境的保潔工作。每周對管轄區 范圍內的消防器材作全面清點、檢查，發現缺少損壞應及時上報修復，并做好記錄。 *當班時負責對物業設施、人員流動、財物進出等安全動態加強監視、管理，如遇突發 事件，指揮保安員按有關應急預案處置。

33、*熟悉物業安全重點部位和物業環境狀況， 熟悉消防設備設施及器材的性能和使用方法， 熟悉物業保安管理服務的專業知識， 做好保安員的保安知識和操作實務培訓， 提高保安員的 業務水平。 *配合落實各項安全基礎管理工作，開展對“五防”的日常自查。 *負責協調本班和其他班次人員的關系，搞好班組團結。 *完成上級交辦的其他工作任務。 保安員職責：保安員職責： *嚴格執行保安服務作業規范，持證上崗，服從領導的安排，聽從指揮，忠于職守，提 高警惕，遵紀守法。 *樹立“服務第一，業戶至上”的觀念，統一著裝，儀表整潔、精神飽滿、語言文明、 姿勢動作規范。對業戶要表現出熱情、誠懇、彬彬有禮的態度，體現良好的物業服務

34、形象。 *遵守交接班制度，不遲到，不早退，不擅自離崗。交接班要清楚，責任明確。 *熟悉物業重要設備設施、消防設施、供水等開關的分布情況和區域環境狀況，掌握各 類突發事件應急處理規程，正確果斷、靈活機智的進行處理。 *熟悉消防器材的性能和使用方法，認真接受有關消防知識的培訓，參加操作技能的訓 練。 *在緊急情況下，服從管理處及現場負責人的指揮，通力合作，發揚臨危不懼、見義勇 為的精神，全力保護物業的安全和業戶生命財產的安全。 *維護物業公共區域內的公共秩序，防止矛盾激化，做到以理服人，打不還手，罵不還 口。 *當值時間應思想集中，嚴禁睡覺、打瞌睡、喝酒、吸煙、吃零食、閑聊、接電話、玩 手機等不良

35、現象。 *完成管理處交辦的其他工作任務。 第五章第五章 百盛百盛街商業物業管理街商業物業管理 一、業一、業主商主商戶的進場裝修流程及辦理相關手續戶的進場裝修流程及辦理相關手續 1、裝修申報工作流、裝修申報工作流 1、在售樓處確認商戶身份，填寫商戶相關詳細資料，轉管 理處一份存檔。 2、由經售樓處出具業主交房確認書 1、商戶憑辦理裝修確認書在管理處填寫裝修申 請表 ，裝修公司提供裝修審核資料（裝修企業承建資 格證、營業執照、年審記錄、稅務登記證）的復印件 加蓋公章、裝修圖紙及水電改動圖紙全套、填寫商 鋪移交表 、簽署相關協議。 1、交納裝修押金，具體詳見裝修收費標準。 2、預收一年物業費。 1、

36、管理處將商戶之裝修申請資料轉工程部進行裝修審 核。工程部對商戶之裝修提出相關意見和要求。審核完的裝 修資料及時轉管理處確認。 1、商戶、裝修公司須憑管理處簽發的裝修施工批準 通知書辦理人員、材料進場并施工。 1、裝修期間管理處工作人員將定期或不定 期對裝修現場進行檢查、監督，對違反 裝修管理規定的現象及人員， 管理處將按照裝修規定予以相應的 處理。 1、裝修完工之后，由商戶向管理處提出裝 修驗收申請，管理處將安排人員、約定 售樓處 萬鴻物業管理公司百盛街商業管 理處 辦理裝修申請 管理處財務交費 發裝修施工 批準通知書 裝修現場管理 辦理裝修驗收 萬鴻物業工程部 時間聯合商戶及項目部、經營公司

37、進行 驗收。 1、對無違反規定現象、無超出裝修申報范 圍、裝修驗收合格的一周內在管理處財 務辦理退費手續。 2、對違反裝修管理規定的，將按照相關規 定進行處理。 2、裝修管理協議、裝修管理協議 為確保物業區域之安全，凡入住裝修業戶（簡稱業戶） 、承擔業戶裝修工程隊（簡稱施工 隊） ，必須遵守如下規定： 安全管理 1、 審核裝修施工單位的資格（如：營業執照、稅務登記證）及其申請的裝修設計圖紙、裝 修工程造價預算及有關的申報手續，對不符合管理處裝修要求的設計、預算提出修改意 見，直至達到裝修管理之要求。 2、 業戶禁止使用木質材料進行室內吊頂與隔墻的制作安裝，使用的裝修材料必須為防火材 料，如確需

38、零星使用木筋或木板材，應在裝修申請表中注明，經管理處經理批準同 意后方可使用，并在木筋或木板材四面涂刷防火料二度以上。如違反以上規定，經管理 處或消防部門查出，由業戶負責全部整改，并承擔一切經濟損失。 3、 業戶在房內進行隔斷，隔墻頂部與平頂吊頂間隔不小于 30 厘米。 4、 施工期間，管理處原則上不同意業戶聘請的施工隊借住在施工區域內，且不能進行飲食 制作活動。 5、 施工隊進出本物業區域必須辦理施工人員工作證，平時進出本區域應佩帶此證，施工隊 上下電梯或運輸材料只能走指定電梯及樓梯。 6、 施工隊的施工工具和材料運出本區域，應持有管理處開具的出門證 。 7、 施工現場嚴禁吸煙，應在管理處指

39、定的吸煙點吸煙。 8、 工程施工需動用明火時，施工隊須向管理處提出申請，并填妥動火申請審批表 ，經 管理處批準后方可動火，操作時應按動火管理要求落實安全措施。特殊工種，如電工、 電焊工等應持證上崗。 9、 施工隊應妥善保管易燃易暴物品，應在遠離火源的專門房間集中集中存放，并加注明顯 標志。 10、 施工隊不準在無關樓面走動。 11、嚴禁施工隊把消防設施移作他用。 12、施工隊須做好現場管理工作，明確施工安全負責人。施工隊應嚴格遵守有關建筑施工安 全規定。因業戶或施工隊原因造成傷亡事故，由業戶或施工隊負責。 13、 使用面積超過 100 平方米的室內裝修， 業戶應事先向裝修所在地區的消防部門提出

40、裝修 防火審核申報及消防安全檢查申報。 管理處財務 辦理退費手續 14、施工現場應至少配備兩個 4KG 的干粉滅火器。 15、關于商鋪廣告、招牌及涉及專項施工的事項必須事先進行申請。 施工安全 1、 業戶需將涉及裝修的全部圖紙和裝修申請表報送管理處，經管理處批準后，方可開 工。涉及水、電、風、弱電（通訊線路、電話、網絡）的變更，業戶須另行書面提出申 請，經管理處批準后方可動工。施工驗收前，管理處按獲批準的施工圖先行檢查，對涉 及公共部位裝修、增添或修改原設備等項目，管理處將嚴格檢查，如有不合格，責令業 戶整改。 2、 施工隊在施工中嚴禁損壞建筑的原有結構、裝修材料、設施設備，更嚴禁在幕墻鋁合金

41、 骨架上打洞，施工隊在施工前先做好煙感、噴淋、送回風口、電梯、消防栓箱、手動報 警等設施設備的保護措施。如有損壞由業戶或施工隊賠償。 3、 如因業戶不按管理處規定要求擅自施工而造成影響自己今后使用的問題（如不合理的隔 斷影響空調進出風質量、擅自增大用電負荷造成頻繁跳電） ，由業戶自己負責。 4、 施工人員使用廁所時，必須使用手紙，并嚴禁在水盤及下水管槽中沖洗沙漿桶，如違反 本規定造成污水或下水管道堵塞，由業戶與施工隊負責及時疏通，或向管理處賠償。 5、 施工隊施工產生的建筑和生活垃圾， 應袋裝后集中放置其裝修現場， 并由業戶及時外運， 不得有亂擺放、不外運或占用其它業戶場地及公共場地的現象。

42、6、 對商鋪進行二次裝修租賃業戶，在租賃期滿搬出前，對房屋需恢復進戶前原樣或向管理 處支付一次性恢復賠償。 7、 業戶退租后，原由固定的裝修設施（如隔斷等）不準拆除帶出本物業管理區域，需交管 理處處理。 8、 施工隊施工動用公用水、電和電梯運送材料，應由業戶支付相應水、電費用，用于補償 物業公共耗能費。 9、 施工隊污損的公共部位，業戶必須予以修復或恢復。施工隊應注意環境清潔衛生，不準 在公共部位或向窗外亂拋雜物、亂倒垃圾、隨地吐痰，一經發現，視情節輕重予以罰款。 10、 施工隊白天禁止使用有噪音的工具。進行鑿除工程和圖刷有刺激性氣味的材料，應在 管理處限定的時間內進行。 11、 施工時間應事

43、先通知管理處，經管理處核準后方可在規定時間進入物業管理區域進行 施工作業。同時，施工現場應有施工安全負責人進行監護。 12、 因業戶及其施工隊原因造成管理處建筑設施、設備損壞及第三方的財產損失、人員傷 亡，由業戶承擔責任并負責賠償。 13、 施工隊施工完成后，負責對其施工場地、施工通道、施工人員生活區及進出通道進行 清潔。 14、 施工隊施工中違反上述規定而不采取整改措施，管理處有權采取必要的措施，情節特 別嚴重者，另行處理。 15、 施工期為： 年 月 日至 年 月 日 16、 施工隊安全負責人為： 17、 業戶裝修商號： 管理處： 日期： 業戶蓋章和簽名/日期： 施工隊蓋章和簽名/日期 3

44、、百盛百盛街商業物業管理公約街商業物業管理公約 根據物業管理條例和張家口市有關的物業管理法律、法規，結合百盛街商業廣場 （以下簡稱“百盛街” ）的實際情況，為維護百盛街萬鴻物業管理公司（以下簡稱管理者） 和租戶的合法權益及公共利益，明確各自的權利、義務或責任，確保百盛街的管理能夠達到 高標準要求，使區域內各方行為有公開、明確的規章可遵循，特制定百盛街商業廣場物業 管理公約 （以下簡稱“公約” ） 。公約對百盛街發展商、百盛街萬鴻物業管理公司、租戶及 管理者均有約束力，公約約束力內涉及管理者、發展商及租戶的受讓人、繼承人、合并人、 接辦人、承租人或實際占用人。公約泛指本公約及其附件，及依據本公約

45、賦予之權力而訂立 的各項守則。 第一章第一章 總總 則則 1.1 公約是為了維護發展商、管理者與租戶的利益而設置，發展商、管理者與租戶均須遵守 和履行公約所規定的義務和責任。 1.2 管理者對百盛街所有物業擁有管理權，擁有委托轉讓所有單位的使用權的絕對權利，擁 有聘請管理者的絕對權利與制定公約的絕對權利； 擁有依法決定管理費收取標準與收取辦法 的絕對權利。 1.3 租戶均對其租賃的租賃單位擁有經營使用權，對管理公約擁有修改建議權。 1.4 公約賦予發展商及其招聘的物業管理公司具有全權管理百盛街的權力。發展商聘請張家張家 口市萬鴻物業管理有限公司口市萬鴻物業管理有限公司為百盛街的物業管理者， 由

46、該管理者行使公約或發展商賦予的各 種物業管理權利。 1.5 任何租戶不得因任何原因自行修改本公約之任何條款或任何由管理者制定的管理制度。 1.6 本公約任一條款在法律上可能導致的無效性或部份無效性均不影響或減免本公約其他所 有條款的有效性、完整性及對所有發展商、租戶、管理公司的約束性。 1.7 任何租戶不得以本公約任何條款為依據或利用本公約的任何疏漏從事或準備從事可能侵 害其他租戶、發展商、管理者或百盛街共用部位、共用設備、設施以及社會公共利益的行為 或活動；更不得利用單元及百盛街之任何部份從事違反或不符合中國法律之行為。 1.8 任何使用百盛街范圍內物業的租戶均視為完全承諾本公約；任何租戶不

47、得以未簽領或未 翻閱或未熟讀或未領會本公約為理由而故意或過失違反本公約， 或不履行或不完全履行本公 約項下的義務與責任。 如租賃單位是由兩位或以上租戶共同承租， 該租戶在本公約項下所承 擔的責任為連帶責任。 1.9 除發展商及管理者另有限制外，共用部位可由每一位租戶及其客戶,雇員、訪客及其他使 用者使用。 1.10 租戶及其客戶、雇員、訪客及其他使用者一切時候均須遵守和履行本公約所載之保證、 規定及限制，并受其約束。各租戶對其客戶、雇員、訪客及其他使用者之行為依法負連帶責 任。 1.11 發展商在百盛街建立停車場， 停車場的產權屬于發展商， 發展商有權依法自行制定有關 管理停車場的規則，而毋須

48、任何租戶的同意。 1.12 租戶除要遵守本公約外， 亦需遵守由發展商審批并有物業管理公司公開發布的其他一系 列文件。文件可不定期由管理公司做出修訂而無需任何租戶或商戶同意。 第二章第二章 租戶的權利、義務和責任租戶的權利、義務和責任 2.1 租戶之權益 2.1.1 依法和依租賃合同獨自經營使用其租賃的租賃單位。 2.1.2 在不影響百盛街建筑結構及立面外觀和第三者合法權益的前提下，對其租賃的租賃單 位進行裝修工程。 2.1.3 可與其他租戶按本公約規定共同使用百盛街的公共地方和公共設施（須由萬鴻物業許 可方可使用并雙方達成約定） ，以及百盛街所有的保安、衛生設施。 2.1.4 可根據公約維護自

49、身的合法權益。 2.1.5 可根據本公約條款監督管理者及管理人員的工作。租戶無權直接懲戒管理人員，任何 投訴可向管理者負責人提出，由管理者負責人采取其認為合適的必要行動。 2.2 租戶的義務： 2.2.1 租戶在行使上述權力和使用其租賃的租賃單位時，須遵守公約的規定。 2.2.2 租戶須依照公約的規定，負責依時繳交其名下應分擔的管理費、押金及其它款項（具 體款項詳見租賃合同） 。 2.2.3 租戶須執行和服從管理者的決議、決定。 2.2.4 租戶須自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好。 2.2.5 租戶須共同負責維戶百盛街的結構、包括外墻、公共地方及公共設施等并承擔其費用。 2.

50、2.6 租戶須按時繳交其租賃的租賃單位需付的稅款、水、電、煤氣、 管理費, 公共水電分 攤等及有關公共設施費用。 2.2.7 租戶須遵守管理者所訂立的裝修管理協議及其它規章制度。 2.2.8 明白并承諾租戶及非租戶使用人與管理者在本物業內不存在人身、財產保管或保險關 系。 2.3 租戶的責任： 2.3.1 不得改變建筑物的結構，不得更改承力墻、橫梁、支柱等，或加建、擴建、拆除任何 建筑物；不得改變百盛街任何部分的外貌，不得在百盛街外墻上安裝任何雕塑品、遮 光簾、遮蓬、花架、天線、旗桿、懸掛旗幟、橫幅標語、廣告牌、招牌、燈箱或其它 任何伸出物，亦不得堵塞任何窗戶。 2.3.2 單位露外之窗戶不得