1、物業(yè)管理方案目 錄1.0 XX物業(yè)公司企業(yè)理念1. 企業(yè)宗旨2. 企業(yè)精神：3. 工作態(tài)度：4. 服務(wù)準(zhǔn)則：5. 企業(yè)管理理念：6. 員工修養(yǎng)理念：7. 企業(yè)服務(wù)理念：8. 企業(yè)愿景：2.0 項目基本情況1. XX一期項目概況1.1 XX一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和主要配套概況2. 項目物業(yè)管理分析3.0 收費項目及標(biāo)準(zhǔn)報備1. 關(guān)于物業(yè)管理收費的初步意見4.0 組織架構(gòu)、人員編制及薪酬福利4.1 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置4.2 人員定編4.3 人員薪資體系5.0 開辦測算及日常管理測算5.1 前期投入明細(xì)表5.2 詳細(xì)的成本測算、管理成本構(gòu)成及測算結(jié)果一覽表(年經(jīng)營支出匯總表)5.3 人工費明細(xì)表5.4 辦公費明

2、細(xì)表5.5 固定資產(chǎn)折舊費及低易耗品攤銷明細(xì)表5.6 設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修費明細(xì)表5.7 清潔、保安、不可預(yù)見費、管理傭金明細(xì)表6.0 總體管理構(gòu)想及各項規(guī)章制度1.0 安防管理2.0 公共事務(wù)管理與人性化服務(wù)3.0 環(huán)境服務(wù)管理4.0 機(jī)電設(shè)備的維保管理5.0 內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制5.1 裝修管理規(guī)定5.2 住宅裝修管理公約5.3 物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定5.4 項目管理中心經(jīng)理崗位職責(zé)5.5 事務(wù)助理崗位職責(zé)5.6 前臺監(jiān)控員崗位職責(zé)5.8 工程水電人員崗位職責(zé)5.9 項目社區(qū)文化公關(guān)接待員崗位職責(zé)5.10 項目中心電腦文檔人員崗位職責(zé)5.11 安防部主管崗位職責(zé)5.12 安防班長崗位職責(zé)5.13 巡查

3、員崗位職責(zé)5.14 交通、車輛管理員崗位職責(zé)5.15 義務(wù)消防員崗位職責(zé)5.16 環(huán)境服務(wù)部主管崗位職責(zé)5.17 綠化班長崗位職責(zé)5.18 保潔班長崗位職責(zé)5.19 保潔員崗位職責(zé)5.20 綠化員崗位職責(zé)5.21 出納收費員崗位職責(zé)5.22 項目各部門每月計劃及月總結(jié)工作規(guī)程5.23 員工培訓(xùn)制度5.24 檔案資料管理制度5.25 值班管理規(guī)定5.26 辦公用品申請、購買、領(lǐng)用制度5.27 投訴處理、回訪制度5.28 維修回訪制度5.29 防火安全檢查制度5.30 電梯機(jī)房管理制度6.0客戶服務(wù)部工作手冊6.0 客戶服務(wù)部服務(wù)規(guī)范6.1 客戶服務(wù)部工作內(nèi)容概述 6.2 客戶服務(wù)部員工崗位職責(zé)

4、6.3 客戶服務(wù)部規(guī)章管理制度 6.3.1 物業(yè)驗收制度 6.3.2 入住管理制度 6.3.3 裝修管理制度 6.3.4 投訴處理制度 6.3.5 報修管理制度 6.3.6 客戶拜訪與意見征詢制度 6.3.7 前臺接待管理制度 6.3.8 收費管理制度6.3.9 客服巡視管理制度6.3.10 檔案管理制度6.3.11 職位代理制度6.3.12 外延服務(wù)管理制度6.3.13 形象策劃管理6.3.14 商業(yè)店面管理制度6.3.15 安全管理制度6.3.16 客戶遷出管理制度6.3.17 商業(yè)推廣活動管理制度6.3.18 公共場地使用管理制度6.3.19 突發(fā)性事件或異常情況處理程序6.3.20 社

5、區(qū)配套教育單位管理制度6.3.21 社區(qū)配套館所管理制度6.3.22 標(biāo)識標(biāo)牌管理制度6.3.23 辦公紀(jì)律6.3.24 售后服務(wù)管理制度6.3.25 文件與表單管理制度6.4 與物業(yè)管理相關(guān)的主要文件4.1.1 業(yè)主臨時公約7.0安防服務(wù)部工作手冊70 安防服務(wù)部員工服務(wù)規(guī)范71 安防服務(wù)部工作內(nèi)容概述72 安防服務(wù)部崗位職責(zé)7.2.1 安防服務(wù)部主管崗位職責(zé)7.2.2 安防服務(wù)部班長崗位職責(zé)7. 2.3 門崗崗位職責(zé)7. 2.4 巡邏崗崗位職責(zé)7. 2.5 裝修巡邏崗崗位職責(zé)7. 2.6 監(jiān)控中心崗位職責(zé)7. 2.7 車輛管理崗位職責(zé)7. 3 安防服務(wù)部主管工作模塊7.3.2 安防服務(wù)部班

6、長工作模塊7.4 安防服務(wù)部工作流程7.4.1 交接班程序7.4.2 突發(fā)事件處理程序7.4.3 周界紅外報警處理程序7.4.4 消防報警信號處理程序7.4.5 毆打暴力事件處理程序7.4.6 盜竊等破壞事件的處理程序 7.4.7 困梯處理程序7.4.8 浸水處理程序7.4.9 停電處理程序7.4.10 戶內(nèi)報警處理程序7.4.11 工作技巧7.5 安全防范設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定7.5.1 辦公設(shè)施管理規(guī)定7.5.2 鑰匙管理規(guī)定7.5.3 日常工具管理規(guī)定7.5.4 消防設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定7.5.5 智能化設(shè)備管理規(guī)定7. 6 能源節(jié)約管理規(guī)定7. 7 理論學(xué)習(xí)、技能培訓(xùn)與演練管理規(guī)定7. 8 內(nèi)務(wù)

7、管理規(guī)定7.8.1 班內(nèi)用餐管理規(guī)定7. 9 獎罰細(xì)則7.10 安全管理7.11 排班布崗及巡邏路線的設(shè)計 7.12 治安保衛(wèi)常識的培訓(xùn)7.13 安防人員基本服務(wù)意識8.0 環(huán)境服務(wù)部工作手冊8.0 環(huán)境服務(wù)部員工服務(wù)規(guī)范8.1 環(huán)境服務(wù)部工作管理制度8.2 環(huán)境服務(wù)部崗位職責(zé)8.2.1. 環(huán)境服務(wù)部部門經(jīng)理崗位職責(zé) 8.2.2. 環(huán)境服務(wù)部保潔主管崗位職責(zé) 8.2.3. 環(huán)境服務(wù)部保潔領(lǐng)班職責(zé)8.2.4. 環(huán)境服務(wù)部保潔員崗位職責(zé)8.2.5. 環(huán)境服務(wù)部倉庫管理員崗位職責(zé)8.2.6. 環(huán)境服務(wù)部綠化主管崗位職責(zé)8.2.7. 環(huán)境服務(wù)部綠化領(lǐng)班崗位職責(zé)8.2.8. 環(huán)境服務(wù)部綠化員崗位職責(zé)8.

8、3 環(huán)境服務(wù)部工作禮儀8.4 環(huán)境服務(wù)部綠化管理工作流程8.5 環(huán)境服務(wù)部管理的具體措施及工作標(biāo)準(zhǔn)8.5.1 綠化工程驗收接管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程8.5.2. 綠化養(yǎng)護(hù)等級質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)8.5.3. 衛(wèi)生管理標(biāo)準(zhǔn)8.6 日常保潔工作內(nèi)容8.6.1 大堂8.6.2 公共區(qū)域8.6.3 衛(wèi)生間8.6.4 會議廳8.6.5 地下車庫8.6.6 玻璃及不銹鋼8.6.7 金箔和紫銅的保潔8.7 大廈清潔的幾種基本作業(yè)法8.7.1 手工作業(yè)8.7.2 機(jī)械操作附錄1 室內(nèi)清潔組的職責(zé)附錄2室外清潔組的職責(zé)8.8 相關(guān)管理規(guī)定文件表格8.8.1 主管日常檢查工作表8.8.2 綠化工作日檢表-18.8.3 綠化工作日檢表

9、-28.8.4 綠化清單8.8.5 綠化工作日檢表8.8.6 綠化養(yǎng)護(hù)月檢表8.8.7 綠化養(yǎng)護(hù)周檢表8.8.8 綠化員崗位安排表8.9 環(huán)境保潔相關(guān)案例9.0 工程服務(wù)部工作手冊9.1 物業(yè)設(shè)備管理作業(yè)指導(dǎo)書9.2 機(jī)電維修工作9.3 工程服務(wù)部崗位職責(zé)9.3.1 工程服務(wù)部經(jīng)理崗位職責(zé)9.3.2 工程服務(wù)部水電工崗位職責(zé)9.4 樓宇及物業(yè)設(shè)備的接管驗收9.5 物業(yè)設(shè)備操作規(guī)程9.5.1 變配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)操作規(guī)程9.5.2 給排水維修操作規(guī)程9.5.3 住戶報修處理工作規(guī)程9.5.4 工程維修操作規(guī)程9.5.5 變配電設(shè)備巡檢規(guī)程9.5.6 發(fā)電機(jī)房管理規(guī)程9.5.7 發(fā)電機(jī)組操作規(guī)程9.

10、5.8 發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)操作規(guī)程9.5.9 停水處理操作規(guī)程9.5.10 停電處理操作規(guī)程9.5.11 高壓配電房操作規(guī)程9.5.12 低壓配電房設(shè)備操作規(guī)程9.5.13 設(shè)備運(yùn)行記錄操作規(guī)程9.5.14設(shè)備管理交接班制度9.5.15 防火安全操作規(guī)程9.5.16 防火檢查制度操作規(guī)程9.5.17 臨時動火作業(yè)操作規(guī)程9.5.18 消防設(shè)備器材管理操作規(guī)程9.5.19 消防監(jiān)控中心操作規(guī)程9.5.20 公共設(shè)備改造及維護(hù)維修操作規(guī)程9.5.21 電梯運(yùn)行操作規(guī)程9.5.22 避雷與接地系統(tǒng)保養(yǎng)操作規(guī)程9.5.23 制冷設(shè)備運(yùn)行管理操作規(guī)程9.5.34 二次供水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)操作規(guī)程9.6 理論學(xué)習(xí)

11、、技能培訓(xùn)與演練管理規(guī)定7.0 總體項目運(yùn)作流程1. 工作流程2. 信息反饋渠道8.0 整體管理項目服務(wù)目標(biāo)及考核標(biāo)準(zhǔn)8.1 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)9.0 XX物業(yè)管理工服務(wù)目標(biāo)1. 前期目標(biāo)2. 管理目標(biāo)3 服務(wù)指標(biāo)4 分類指標(biāo)9.1 前期介入及接管驗收9.1.1 規(guī)劃設(shè)計階段9.1.2 建設(shè)施工階段9.1.3 竣工驗收階段9.1.4項目的接管驗收9.1.5業(yè)主入伙后10.0入伙及中期裝修管理10.1.1 業(yè)主入伙階段（上房前兩個月提供完整可執(zhí)行的入伙方案）a. 業(yè)主入伙前b. 業(yè)主入伙中11.0入住期日常管理12.0 員工業(yè)務(wù)及技能培訓(xùn)12.0.1擬采取的員工培訓(xùn)方案a. 培訓(xùn)計劃b. 培訓(xùn)

12、目的：1.0企業(yè)理念1. 企業(yè)宗旨：依法管理，業(yè)主至上，五心營造溫馨家園2. 企業(yè)精神：敬業(yè)修德 高效創(chuàng)優(yōu) 誠信進(jìn)取3. 工作態(tài)度：主動 熱情 周到 細(xì)致4. 服務(wù)準(zhǔn)則：用我們的真心、熱心、愛心、細(xì)心、精心為業(yè)主提供五心服務(wù)5. 企業(yè)管理理念：5.1什么叫做不簡單？能夠把簡單的事情天天做好，就是不簡單；什么叫做不容易？大家公認(rèn)的、非常容易的事情。非常認(rèn)真地做好它，就是不容易。5.2 領(lǐng)導(dǎo)與管理不是耍威享福，而是引導(dǎo)與勸戒，更是支持與服務(wù)。5.3 兼聽則明，偏信則暗。5.4 上級不引導(dǎo)，下級無目標(biāo)。5.5 要求下級做到的，自己要先做到。5.6 誰砸企業(yè)的牌子，企業(yè)就砸誰的飯碗。5.7 獎勵20%

13、的優(yōu)秀者，鼓勵70%的普通者，淘汰10%的落后者。6. 員工修養(yǎng)理念：6.1 勿以惡小而為之，勿以善小而不為。6.2 天下大事，必做于細(xì)；天下難事，必做于易。6.3 決不內(nèi)耗。6.4 無成見地對待團(tuán)隊中的每一位同事。6.5 成就企業(yè)，成就自己。6.6 每日學(xué)習(xí)，每日進(jìn)步。7. 企業(yè)服務(wù)理念：7.1 我們所有的工作就是把客戶的不滿消除到零。7.2 客戶對同一事件的投訴最多只能一次。7.3 迅速反應(yīng)，馬上行動。7.4 不要計較客戶的態(tài)度如何，你需要做的就是把服務(wù)做到位，記住，這就是你的工作。7.5 永遠(yuǎn)不要與客戶爭辯。7.6 始終保持耐心，始終保持微笑。7.7服務(wù)機(jī)制與服務(wù)理念創(chuàng)造企業(yè)最核心競爭力

14、。7.8 企業(yè)的每一位員工都是企業(yè)的形象代言人,每一個人的一舉一動都代表著公司形象。7.9 客戶的事，既使是一件小事，也比其它任何事都重要，甚至是領(lǐng)導(dǎo)的事。7.10客戶的關(guān)切是我們工作的重中之重。7.11客戶服務(wù)無小事。7.12專精創(chuàng)造卓越。7.13有缺陷的服務(wù)等于無效服務(wù)。7.14將投訴做成驚喜。7.15日清日審。業(yè)主的報修、投訴、求助事項每天都要清理匯總，檢查是否都已經(jīng)按要求的時限及時處理，是否有遺漏，由于工程復(fù)雜程度及難度因素沒有處理完畢的，要日日跟蹤，及時給業(yè)主回復(fù)處理的進(jìn)展情況。8. 企業(yè)愿景：8.1 做本地最好的物業(yè)企業(yè)，永遠(yuǎn)領(lǐng)先對手一步。8.2 危機(jī)感不但是企業(yè)發(fā)展的動力，也是個

15、人成長的動力。8.3 學(xué)則逆水行舟，不進(jìn)則退；企業(yè)不發(fā)展就是退步。2.0項目基本情況1.一期項目概況1.1一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和主要配套概況項 目指 標(biāo)備 注總用地22176 33畝總建筑面積57215 不含地下室其 中住 宅53475 商 業(yè)3540 配套公建200 （會所）地下室6500 停車及設(shè)備用房建筑密度29.5綠地面積7760 綠地率35規(guī)劃總戶數(shù)459 戶以每戶3.5人計規(guī)劃總?cè)丝?600 人停 車 位 設(shè) 置 一 覽 表項 目數(shù) 量備 注小車位246 位(不含8號樓)地面12位地下126位地面停車庫64 個地 面自行車停車面積780 地 面摩托車停車面積600 地 下主 要 電 氣

16、 設(shè) 備項 目數(shù) 量位 置備 注柴油發(fā)電機(jī)組1 組地下室變配電室1 間地下室小區(qū)變配電室1 間地下室住戶用電專用配電室1 間地下室公共用電消控中心、監(jiān)控中心1 間6號樓一層電梯20 部1至8號樓共18個樓梯相 關(guān) 信 息小區(qū)共18個梯,2個地下車庫出入口,1個小區(qū)主入口,1個小區(qū)出口,1個消防通道,1個人行消防通道,8號樓獨立幢獨設(shè)1個出入口,二期未開發(fā)。主要業(yè)主群為：一院醫(yī)生、河市馬甲、市地質(zhì)大隊、洛江政府人員。2.項目物業(yè)管理分析小區(qū)地處洛江區(qū)政府附近，距泉州現(xiàn)管小區(qū)較遠(yuǎn)，規(guī)模屬中小型，又8號樓為獨立幢，與二期形成一個小區(qū)三個組團(tuán)格局。因此，該小區(qū)的物業(yè)日常管理與市中心的資源共享空間相對較

17、少（僅在綠化管養(yǎng)和技術(shù)臨時緩助兩方面的共享），部門設(shè)置應(yīng)較齊全，人員相對較多。該小區(qū)屬商住小區(qū)，商業(yè)與住宅應(yīng)分離管理，商業(yè)店面實行開放式管理，住宅應(yīng)實行全封閉式管理的模式。由于小區(qū)內(nèi)的3號樓、4號樓、7號樓的一層架空層作為停車場，無法形成人車分流管理，人車出入較混雜，安全系數(shù)較低，車場分布較散，考慮到成本核算，不可能每個車場設(shè)車管員，因此，整個小區(qū)的安全管理和秩序管理主要是從以下兩方面實施：1、應(yīng)增設(shè)小區(qū)的監(jiān)控探頭，包括小區(qū)出入口處、車場車庫出入口與場內(nèi)主要位置、車輛出入通道、外圍店面和四周圍墻；2、加強(qiáng)小區(qū)出入口物品、車輛、人員的控制和小區(qū)的巡查力度。該小區(qū)的業(yè)主群大多為上班族,素質(zhì)和收入水

18、平較高，對物業(yè)管理水平要求也較到位，加之按小區(qū)的配套檔次也較高。這就要求物業(yè)管理的人員配置與專業(yè)水平標(biāo)準(zhǔn)更高，立求精、細(xì)、及時、到位的服務(wù)。3.0收費項目及標(biāo)準(zhǔn)報備1.關(guān)于物業(yè)管理收費的初步意見法律依據(jù)：國務(wù)院物業(yè)管理條例發(fā)改委、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費管理辦法、福建省福建省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法，并根據(jù)泉州本地的物業(yè)管理市場實際情況制定。項 目類 別計價單位標(biāo) 準(zhǔn)備 注物業(yè)管理費（住宅）m元.月1.物業(yè)管理費（住宅改辦公）m元.月1.物業(yè)管理費(商鋪)m元.月.0門鏡可視對講系統(tǒng)戶/元600信報箱戶/元78車輛服務(wù)地下車位維護(hù)費個月120元地面車位維護(hù)費個月120元臨時維護(hù)費(四輪機(jī)動車) 0.

19、5小時以內(nèi)不收費次5元臨時次10元過夜自行車輛0.3元/次臨時輛0.6元次過夜輛月12元電動車輛0.7元臨時輛1.5元過夜輛月30元月含充電費摩托車輛1元/次輛2元過夜輛月40元月裝修管理裝修暫收款每戶1000元裝修驗收合格后歸還樓道修繕費100元套公共部分水電周轉(zhuǎn)金200元套電梯電費地面二層以上地面架空一層以上按系數(shù)分?jǐn)偠渭訅核眠\(yùn)行費變頻泵加壓層按建筑面積分?jǐn)偣菜娰M按建筑面積分?jǐn)傉f明：1.1一梯兩戶電梯電費的系數(shù)分?jǐn)偡ǎ旱孛嬉粚幼舨环謹(jǐn)傠娰M，地面架空的1層按系數(shù)“1”分?jǐn)傠娰M，各樓層住戶按所在層數(shù)計分?jǐn)傁禂?shù)：每戶應(yīng)分?jǐn)傠娰M=應(yīng)分?jǐn)傠娰M各樓層樓系數(shù)/（應(yīng)分?jǐn)傠娰M各樓層系數(shù)之和2）本梯

20、位當(dāng)月電費總量當(dāng)月電費單價例：設(shè)某梯位1-11層共22戶（地面為架空）某月電梯共用電660度，每度電為0.5469元,1層的住戶電梯電費為1/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)26600.5469=2.8元;2層的住戶電梯分?jǐn)傠娰M為2/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)26600.5469=5.5元；3層的住戶電梯分?jǐn)傠娰M為3/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)26600.5469=8.2元；11層住戶電梯分?jǐn)傠娰M為11/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)26600.5469=30.1元。1.2兩梯兩戶的電費分?jǐn)偡椒ǎ好繎魬?yīng)分?jǐn)傠?/p>

21、費=應(yīng)分?jǐn)傠娰M各樓層樓系數(shù)/（應(yīng)分?jǐn)傠娰M各樓層系數(shù)之和2）本梯位兩部電梯當(dāng)月用電之和當(dāng)月電費單價；1.3二次加壓水泵運(yùn)行費的分?jǐn)偡椒ǎ患訅簩用繎魬?yīng)分?jǐn)傔\(yùn)行費=（運(yùn)行費總和/應(yīng)分?jǐn)偹M總量（噸）該戶用水量；1.4公共水電費每戶應(yīng)分?jǐn)倲?shù)量=該戶建筑面積/住宅總面積公共水電費總量。4.0組織架構(gòu)、人員編制及薪酬福利4.1管理機(jī)構(gòu)設(shè)置總經(jīng)理項目經(jīng)理事務(wù)助理出納綜合事務(wù)管理會所管理品質(zhì)監(jiān)督環(huán)境服務(wù)部安防服務(wù)部工程服務(wù)部客戶服務(wù)部4.2人員定編部 門崗 位定 編 數(shù)備 注一期到崗日期二期增編項目經(jīng)理1074事務(wù)助理1076客戶服務(wù)部客服主管1074客服助理3074前臺接待1076出納1076工程服務(wù)部主管

22、1074水電維修2074安防服務(wù)部主管1076班長307. 6隊員120773監(jiān)控30772車管員40772環(huán)境服務(wù)部主管1076保潔員60772綠化工2077品質(zhì)監(jiān)督事務(wù)助理兼任會所管理事務(wù)助理兼任行政后勤事務(wù)助理兼任食堂廚務(wù)10774494.3人員薪資體系4.3.1工資崗 位基本工資崗位工資職務(wù)工資超時補(bǔ)貼技能(工作量)補(bǔ)貼正常工資試用轉(zhuǎn)正事務(wù)助理450550850300200特定1800出納4504006001501200部門主管450450750150150特定1500客服助理450400600150特定1200安防班長4503504001001502001300安防員45035050

23、0300特定1250監(jiān)控450250350特定800車管員45050150200800保潔員450150250特定700工程人員450400500150特定1100綠化工450250350特定800廚師4502503508004.3.2過節(jié)費 4.3.3高溫補(bǔ)貼 4.3.4加班費4.3.5年終獎4.3.6福利費 4.3.7社保、醫(yī)保按公司規(guī)定另外提取5.0開辦測算及日常管理測算5.1前期投入明細(xì)表費用項目子項目數(shù) 量單 價費用小計備 注前期投入費用攤銷印刷品125002500辦公場地布置150005000員工宿舍用品11000010000標(biāo)識系統(tǒng)11000010000員工服裝1批4000040

24、000辦公用品1批2000020000保潔機(jī)具1批150005000安防器械1批170005000維修工具1批1500015000134500費用小計134500元5.2詳細(xì)的成本測算、管理成本構(gòu)成及測算結(jié)果一覽表費 用 項 目月支出額（元）年支出額（萬元）所占比重%單位面積成本（元）備 注（一）人工費51600619258540.210（二）辦公費24602952790.010 （三）固定資產(chǎn)折舊費11181.341040.004（四）低值易耗品攤銷費14081.691310.005（五）設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修費35924.313350.012（六）清潔費878010.548190.029（七）安

25、防費14941.791390.005（八）不可預(yù)見費26873.222510.009（九）社區(qū)文化費27683.322580.009（十）管理傭金66517.986200.022（十一）法定稅費55926.715210.019按收入合計的6%計提合 計881501056793110.3345.3設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修費明細(xì)表費用項目子項目測 算 依 據(jù)費用小計給排水系統(tǒng)日常維修與更換配件每月估算2000照明系統(tǒng)維修費用原值估算50萬元，按原值5%計算208更換費用原值估算50萬元，按每年2.5%更新（40年更換一遍），12個月攤銷1042監(jiān)控系統(tǒng)維修費用原值估算50萬元，按每年原值5%計算208消防

26、系統(tǒng)維修費用原值估算80萬元，按原值2%計算133運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費合計35925.4辦公費明細(xì)表費用項目子項目測 算 依 據(jù)費用小計辦公費交通費日常租車估算200通訊費電話費兩部電話，平均每部月120元，共計240元240手機(jī)費2部，平均150元月300服裝費管理人員夏裝2套:150元月，冬裝2套：200元月，（150+300）2套1224（兩年折舊）450護(hù)管員夏裝2套:100元月，冬裝2套：150元月，（100+200）2套1524（兩年折舊）375其他員工夏裝2套:100元月，冬裝2套：200元月，（100+150）2套1924（兩年折舊）475辦公用品14人（辦公室及領(lǐng)班長以上人員）30元人

27、（包括公共辦公用品）420合 計24605.5人工費明細(xì)表崗 位人 數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)月工次額備 注經(jīng)理140004000事務(wù)助理118001800客服主管115001500客服助理512006000出納112001200環(huán)境主管115001500監(jiān)控38002400綠化員28001600保潔員67004200工程主管115001500車管員48003200水電工311003300日常維修安防主管115001500安防班長313003900安防員121100132008小時廚師1800800小計4651600費用合計516005.6固定資產(chǎn)折舊費及低易耗品攤銷明細(xì)表費用項目子項目數(shù) 量單 價費用小計備

28、 注辦公設(shè) 備原值電腦5400020000打印機(jī)115001500傳真機(jī)110001000電話機(jī)3150450復(fù)印機(jī)180008000對講機(jī)15100015000辦公桌椅經(jīng)理1800800管理人員93002700值班室4200800文件柜經(jīng)理1800800部門104004000電視機(jī)110001000熱水器110001000驗鈔機(jī)1200200沙發(fā)、茶幾1800800保險柜110001000工具設(shè)備 數(shù)字萬用表1200200鉗形電流表1300300兆歐表110001000工具柜35001500管道疏通機(jī)115001500電焊機(jī)110001000沖擊鉆110001000電錘120002000小推

29、車53001500高壓水槍115001500剪草機(jī)2500010000修邊機(jī)綠籬剪160006000小計86550（三）固定資產(chǎn)折舊費計8655（殘值）1118按5年折舊，折舊扣殘值為10%計算（四）低值易耗品攤銷清潔工具批13000125按兩年攤銷榨水車臺20240200維修工具批16000250綠化工具批12000167辦公文具批13000250安防、消防工具批15000417低值易耗品合計費用14085.7清潔、安防、不可預(yù)見費、管理傭金明細(xì)表費用項目子 項 目測 算 依 據(jù)費用小計（六）清潔綠化費衛(wèi)生消殺每月消殺4次，每次300元1200清潔化糞池共83個，平均每個每次200元，共16

30、600元1383清潔材料（1）普通工具500清潔材料（2）普通清潔劑1500清潔材料（3）樟腦球、潔廁凈等300噴泉、水池水質(zhì)處理費冬季每月一次，夏季每周一次，春秋每月兩次每次約500元1125綠化材料按每平方米0.06元月2772清潔費合計8780（七）安防費建筑面積298800平方米，按0.005元平方米月計算1494（八）不可預(yù)見費按前七個項目的3%提取2687（九）社區(qū)文化費按前八項的3%提取2768（十）管理傭金按前九個項目的7%提取66516.0總體管理構(gòu)想及各項規(guī)章制度針對住宅小區(qū)的自然條件和業(yè)主構(gòu)成特點，對小區(qū)采取的總休管理思路為：1.0安防管理：安防管理是物業(yè)管理中最敏感、最

31、重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作 ，必須做到萬無一失。針對項目特點，采取半封閉、半開放式管理，即在人員管理上將進(jìn)出小區(qū)的人員區(qū)分為業(yè)主、散客、閑雜人員，分別采取不同的管理控制手段來確保無危險人員進(jìn)出小區(qū)；在交通、物品出入管理上，采用“記憶規(guī)范”法標(biāo)準(zhǔn)化管理，以確保車輛及物品出入的安全。2.0公共事務(wù)管理與人性化服務(wù)針對住宅小區(qū)業(yè)主成份，在公共事務(wù)管理中全面推行標(biāo)準(zhǔn)化管理和人性化服務(wù)的管理模式，特別措施有：2.1 采取酒店式一站服務(wù)的方法，只需業(yè)主打一個熱線服務(wù)電話，所有生活中的問題均可在承諾的時間得到處理。2.2 所有管理處的對外服務(wù)工作均采用限時工作制，在對業(yè)主公開承諾的時間內(nèi)完成。2.3 所有員

32、工的工作均是按照業(yè)主的生活節(jié)奏設(shè)計的，均以滿足業(yè)主的生理需要和心理需要為主要目標(biāo)。3.0環(huán)境服務(wù)管理環(huán)境服務(wù)是形象工程。針對環(huán)境管理這類工作的特點，采用如下管理方式：3.1定額檔案制。首先分清潔和綠化制定出不同的標(biāo)準(zhǔn)。按照標(biāo)準(zhǔn)配置保潔員、綠化工，從而確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。3.2 按照ISO14000國際環(huán)境質(zhì)量體系的要求，全面管理小區(qū)的生活環(huán)境。不僅對傳統(tǒng)物業(yè)管理的清潔綠化加以管理，而且將環(huán)境服務(wù)控制擴(kuò)大至小區(qū)噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等方面，必將帶給業(yè)主一個寧靜、優(yōu)雅、潔凈的生活環(huán)境。4.0機(jī)電設(shè)備的維保管理小區(qū)機(jī)電設(shè)備包括高低壓配電房、治安消防監(jiān)控系統(tǒng)、水泵房、電梯等。本公司在機(jī)電設(shè)備

33、、房屋設(shè)施和業(yè)主家庭報修管理上將采用本公司獨具特色的標(biāo)準(zhǔn)化管理和定人定機(jī)制。4.1 定人定機(jī)制：將重要的機(jī)電設(shè)備的管理責(zé)任分包到具體的員工身上，然后將該設(shè)備的狀態(tài)與該員工的獎金、工資、獎罰量化，以保證設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)。4.2 時效工作制：對所有的維修工作均實行時效管理。4.3 不均衡管理：針對設(shè)備的維護(hù)特點來安排設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作。對設(shè)備的檢修工作基本上做到不影響業(yè)主的正常工作，“零干擾”業(yè)主。5.0內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制內(nèi)部管理機(jī)制全方位地推行了標(biāo)準(zhǔn)化管理。全面推行成熟的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。各項規(guī)章制度公眾制度5.1裝修管理規(guī)定5.1.1 裝修施工隊和裝修方案的選擇a. 為了更好地對二次裝修的進(jìn)行管理，從業(yè)主

34、利益出發(fā)，建議業(yè)主裝修盡量選擇實力強(qiáng)、信譽(yù)好、經(jīng)過培訓(xùn)取得合格證書的裝修企業(yè)。b. 業(yè)主選擇的裝修方案應(yīng)符合規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項目，項目管理中心將對裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格的審查。5.1.2 裝修申報a. 住戶裝修，必須提前七天向項目管理中心申報，公共事務(wù)助理對業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修手冊。b. 業(yè)主領(lǐng)取裝修審批表、裝修人員登記表等，如實填報裝修項目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時間、施工圖紙、施工隊伍等。5.1.3 裝修審批a. 業(yè)主必須如實填報裝修內(nèi)容，并向項目管理中心提交裝修設(shè)計圖紙和消防部門裝修審批材料批文（涉及消防規(guī)定的應(yīng)先向消防部門辦理報批手續(xù)）。b. 在接業(yè)主（住戶）遞交的裝修方案一周內(nèi)

35、，事務(wù)助理會同工程服務(wù)部、安防部對方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核，保證不出現(xiàn)違章裝修方案。c. 業(yè)主（住戶）收到批復(fù)后,交納裝修管理押金,帶領(lǐng)選定的裝修隊負(fù)責(zé)人到項目管理中心辦理施工人員登記手續(xù)。簽訂裝修施工隊伍責(zé)任書，領(lǐng)取裝修許可證。5.1.4 施工管理a. 所有施工必須按照管理處審批的方案進(jìn)行，不得有任何更改。如實際情況需要更改，必須報項目管理中心審批，出具更改通知后方可施工。b. 施工時間，業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)理，并保證裝修施工隊嚴(yán)格遵守市政府的有關(guān)裝修規(guī)定，按規(guī)作業(yè)，文明施工。c. 裝修期限：中小工程為15天，較大工程為20天，最長不越過30天，如確實需要延期，要到項目管理中心辦理延期手續(xù)。d. 施工時

36、間：每天施工時間為8：0012：00，14：0018：00。e. 裝修施工用電不得越過該裝修住宅單元的裝修表容量，嚴(yán)禁擅自亂接、亂拉電源線；超容量用電在管理處協(xié)商后，在項目管理中心的監(jiān)督下，由管理人員指定位置處接臨時電源線，否則造成的一切后果由業(yè)主（住戶）負(fù)責(zé)。f. 管道供氣設(shè)施和燃?xì)庥镁撸ū仨毞蠂乙?guī)定）的安裝、裝修、拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工，上報相關(guān)單位審批，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。g. 裝修施工，嚴(yán)禁打拆任何墻體，打拆墻體除責(zé)令恢復(fù)原狀外，按30%50% 裝修押金扣除違約金。h. 空調(diào)應(yīng)按安裝在項目管理中心統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架由項目管理中心設(shè)計，統(tǒng)一式樣安裝

37、。i. 嚴(yán)禁封閉陽臺，不得改變陽臺的用途，防盜窗花由項目管理中心設(shè)計統(tǒng)一式樣。j. 施工過程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)，樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。5.1.5 驗收a. 裝修工程完畢后，業(yè)主（住戶）和施工隊負(fù)責(zé)人共同向項目管理中心申請竣工驗收，管理處將派人進(jìn)行查驗。b. 隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗收。如未驗收，項目管理中心可安排拆除隱蔽部分遮擋，再行驗收，由此造成的損失由業(yè)主（住戶）自己負(fù)責(zé)。c. 竣工驗收后，由項目管理中心驗收人員在裝修申請審批表上驗收欄內(nèi)簽名。驗收

38、不合格時，限期改正，再行復(fù)驗，直到合格。經(jīng)過3次驗收不合格者，項目管理中心可另行指定施工單位進(jìn)行施工，所發(fā)生的費用由業(yè)主（住戶）承擔(dān)。d. 裝修驗收合格并使用個月后，經(jīng)項目管理中心復(fù)驗確定工程無明顯質(zhì)量問題，將押金退回業(yè)主（住戶）。5.2 住宅裝修管理公約為確保住宅小區(qū)業(yè)主的根本利益,并對裝修施工隊伍有序管理,特制定本規(guī)定。5.2.1 任何施工隊進(jìn)入本小區(qū)施工，都要接受資質(zhì)審查，提供：a. 泉州市室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；b. 福建省建設(shè)廳發(fā)執(zhí)業(yè)許可證；c. 福建省裝修企業(yè)資質(zhì)等級證書；d. 法人企業(yè)技術(shù)狀況情況表。同時，要接受管理中心對其進(jìn)行的小區(qū)裝修基本要求、行為規(guī)范、注意事項和違規(guī)處罰等方面的培訓(xùn)和管理。5.2.2 本小區(qū)內(nèi)裝修隊實行憑裝修施工許可證進(jìn)場和施工人員憑出入證進(jìn)出制度。各施工隊還必須加強(qiáng)內(nèi)部管理，不得使用三無人員，政府要求需持證上崗的技術(shù)工種工人要證件齊全。