1、澳門威尼斯人1、威尼斯人項目介紹2、威尼斯人項目位置3、威尼斯人平面佈局4、威尼斯人建築群構成5、大運河購物中心分析6、四季名店分析7、威尼斯人建築設計分析一、威尼斯人項目分析威尼斯人項目介紹澳門威尼斯人由美國賭業(yè)巨頭金沙集團投資約160億元人民幣打造而成，是一個集酒吧，飲食，購物，住宿，娛樂於一體的度假村。威尼斯人項目位置威尼斯人威尼斯人澳門老城區(qū)澳門老城區(qū)新興天海區(qū)新興天海區(qū)路氹連貫公路望德聖母灣大馬路 威尼斯人位於路氹填海區(qū)，專案占地116.7萬平方米，四周均有公路環(huán)繞，交通便利，其中專案北面和東面為城市主幹道。威尼斯人平面佈局四季酒店瑞吉酒店（規(guī)劃）威尼斯人建築群構成1、威尼斯人度假村

2、酒店主體；3、裡亞特橋及鐘塔；2、娛樂場、大運河購物中心及功能廳；4、四季酒店。2134威尼斯人建築群構成-威尼斯人酒店 酒店開業(yè)時間：2007年8月28日。澳門威尼斯人度假酒店位於大運河購物中心上方，總建築面積約為60萬平方米。酒店樓高39層，共有客房總數(shù)3000間（套），標間面積70平米。酒店套房風格為歐陸式風格和雅致主體風格，同時設有非吸煙房間及備有殘障設施的套房。酒店房價：普通房間的單價為1000元2000元/天，豪華套房的房價為20003200元/天，威尼斯人建築群構成-娛樂場娛樂場娛樂場威尼斯人娛樂場位於威尼斯人度假村一樓最中央的位置，面積超過 5萬平方米。威尼斯人娛樂場共有850

3、張賭桌，4100臺角子機（老虎機），賭桌數(shù)量全世界第一。威尼斯人建築群構成-百利宮開業(yè)時間：2008年8月28日百利宮包括澳門四季酒店及四季名店，四季酒店擁有客房約360間，四季名店為購物中心，其面積約為2萬平方米，主要經(jīng)營高端品牌。威尼斯人建築群構成-大運河購物中心左圖為大運河購物中心一樓平面圖，圖中 色塊標注的區(qū)域為購物中心 區(qū)域，一樓購物中心區(qū)域的業(yè)態(tài)主要為餐飲、銀行等提供便利性服務的業(yè)態(tài)。娛樂場位於購物中心最好的位置，易於到達大運河購物中心、會展中心、四季名店、四季酒店。大運河購物中心分析會展中心四季名店、四季酒店娛樂場一樓平面圖大運河購物中心分析三樓平面圖華麗區(qū)馬可孛羅區(qū)聖盧卡區(qū)12

4、31聖盧卡運河2馬可孛羅運河3大運河abcda名都廣場b嘉利廣場c嘉德勤廣場d聖馬河廣場1、聖路卡大街2、馬可孛羅大街3、嘉利大街4、嘉德勤大街5、大運河大街6、名都大街大運河購物中心分析 三樓購物中心的面積約為7萬平方米，占到大運河購物中心總建面的80%，三樓為大運河購物中心的主要經(jīng)營場所。三樓特點：1、三個區(qū)域：華麗區(qū)、馬可孛羅區(qū)、聖路卡區(qū)；2、四個廣場：名都廣場、嘉利廣場、嘉德勤廣場、聖馬河廣場；3、六條街道：聖路卡大街、馬可孛羅大街、嘉利大街、嘉德勤大街、大運河大街、名都大街；4、形式上有區(qū)域劃分，但實際上各區(qū)域皆有不同業(yè)態(tài)的混合經(jīng)營；5、購物中心動線成蜘蛛網(wǎng)狀，動線相對複雜。五樓平面

5、圖大運河購物中心分析五樓建築面積約為1萬平方米，主要經(jīng)營水療中心、兒童早教中心、大型餐飲等業(yè)態(tài)。大運河購物中心分析 特色商家曼聯(lián)旗艦店1、曼聯(lián)體驗(位於三樓嘉德勤廣場旁）這裡是在老特拉福德球場以外擁有最多曼聯(lián)商品的地方。足球襯衫等商品應有盡有。無論是男士、女士還是兒童，都可以在此找到帶有曼聯(lián)標誌的合適球衣。足球、徽章、飾針.只是眾多禮品選項中的一部分。此外，您還可以憑藉顯示幕上的眾多大事記錄以及著名老特拉福德球場的虛擬觀光來探索俱樂部的歷史，瞭解更多的曼聯(lián)點滴。2、製造球迷互動機會先進的互動培訓課程讓您練習自己的球技！最新的足球視頻遊戲 與朋友和家人在足球桌面遊戲中切磋技藝！適合團隊構建活動的

6、寬敞空間 大運河購物中心分析 特色商家ZAIA表演ZAIA為現(xiàn)場真人表演秀，表演的時長為90分鐘，故事講述的是一個小女孩的太空遨遊之夢，這是一個陌生卻又似曾相識的自我探索之旅。在這旅程中，小女孩遇見了人性之美，並把它帶回地球與大家分享。這個長達90分鐘的全新大型製作將彙集75名來自世界各地高水準的演藝家。演出票價為150元1000元。ZAIA開設了專門的精品商店，主要銷售關於演出的特色服裝道具。四季名店分析 四季名店是澳門首座及唯一 一座無與倫比的奢華購物中心，項目體量約為2萬平方米，總共三層，彙聚了160個世界知名品牌。四季名店平面圖四季名店分析威尼斯人建築設計分析澳門威尼斯人的設計主題：打

7、造威尼斯風情的集賭場、酒店、會展、購物、旅遊觀光於一體的綜合性度假村。建築設計-室外篇房屋建築外觀體現(xiàn)出義大利建築風格。鐘塔模仿威尼斯名勝裡亞特橋建造而成，體現(xiàn)威尼斯歷史風情。威尼斯週邊人造水景，營造威尼斯般的水鄉(xiāng)風情。威尼斯人建築設計分析建築設計-室外篇澳門威尼斯人度假村酒店娛樂場及購物中心、功能廳的建築仿造總督府建造而成，而總督府是威尼斯哥德式建造的典範。威尼斯人建築設計分析建築設計-室內(nèi)篇-屋頂 夢幻般的蔚藍天空其實是建築師粉飾過後的屋頂，大運河購物中心中的偌大天幕可配合電腦空置的燈光效果，營造出日出日落的雲(yún)彩和天色，成為亞洲難得一見的奇景，同時也讓置身其中的顧客模糊了時間的概念，刺激顧

8、客更多的消費。威尼斯人建築設計分析建築設計-室內(nèi)篇-室內(nèi)建築 在“蔚藍的天空”下，建築師在室內(nèi)建造出威尼斯風情的建築，讓顧客體驗“威尼斯城中城”的特別滋味。威尼斯人建築設計分析建築設計-室內(nèi)篇-室內(nèi)運河 威尼斯人三樓有三條室內(nèi)人工運河，藍藍的水、劃動的船、動聽的歌將顧客引入威尼斯意境。威尼斯人建築設計分析建築設計-室內(nèi)篇-吊頂及天花文藝復興風格壁畫威尼斯人建築設計分析建築設計-室內(nèi)篇-燈飾威尼斯人建築設計分析建築設計-室內(nèi)篇-導視系統(tǒng)威尼斯人建築設計分析建築設計-室內(nèi)篇-電梯威尼斯人建築設計分析建築設計-室內(nèi)篇-噴水池四面石頭噴水池噴水池威尼斯人建築設計分析建築設計-室內(nèi)篇-地面威尼斯特色鵝卵

9、石大堂地板磚威尼斯人建築設計分析威尼斯人到底有多成功？1、定量判斷2、小結威尼斯人到底有多成功？定量判斷 澳門威尼斯人為金沙中國投資開發(fā)，由於金沙中國主要經(jīng)營的有博彩業(yè)務、酒店業(yè)務、餐飲業(yè)務、會展業(yè)務、零售業(yè)務，首先分析金沙中國的收入構成:項目2010年(百萬美元）2009年（百萬美元）收入增長率娛樂場3663.588.44%2888.587.50%26.83%客房1463.52%123.43.74%18.31%餐飲73.81.78%621.88%19.03%購物中心139.83.37%137.34.16%1.82%會議、輪渡、零售及其他119.12.88%89.92.72%32.48%總收益

10、淨額4142.3100.00%3301.1100.00%25.48%據(jù)金沙中國年報披露，2010年金沙中國的娛樂場收入為36.6億美元，占到金沙中國總收入的88.44%，其他業(yè)務僅占金沙中共總收入的11.56%。可見娛樂場為金沙中國的主要收入來源。金沙中國娛樂場收入相比2009年增長26.83%，娛樂場收入增長迅猛。威尼斯人到底有多成功？定量判斷娛樂場收入：2010年澳門威尼斯人娛樂場收入為20.7億美元，占金沙中國娛樂場總收入的56.54%。項目娛樂場收入（百萬美元）占娛樂場總收入比例澳門金沙1161.131.69%澳門威尼斯人2071.256.54%澳門百利宮431.211.77%娛樂場總

11、收入3663.5100%客房收入：澳門威尼斯人酒店房間約3000間，2010年客房收入約2億美元，客房入住率高達90.9%。娛樂場收入占比購物中心收入：2008年大運河購物中心和四季名店的銷售額達到30億澳元，經(jīng)營情況良好。威尼斯人毛利：2010年澳門威尼斯人毛利為8.1億美元，金沙中國的毛利為12.16億元，占金沙中國總毛利的66.6%，可見威尼斯人對金沙中國貢獻突出。入場人次：2010年入場人次2490萬人，相比2009年增加110萬人。威尼斯人到底有多成功？定量判斷 通過判斷，我們可以發(fā)現(xiàn)威尼斯人已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)、博彩行業(yè)、綜合度假村行業(yè)的一顆奇葩，成為眾多業(yè)內(nèi)人士研究、分析、效仿的

12、物件。威尼斯人到底有多成功？小結威尼斯人成功原因分析1、準確的項目功能定位2、獨特的建築形式3、各種業(yè)態(tài)的綜合搭配4、成熟的經(jīng)營模式及管理團隊目前功能定位精準的項目功能定位威尼斯人的定位：打造以博彩業(yè)為主導，集酒店、購物、會展、旅遊觀光、餐飲於一體的綜合性度假村。項目功能定位推導-澳門概況地理位置：澳門北鄰珠海，西與珠海市的灣仔和橫琴對望，東與香港相距60公里，中間以珠江口相隔。澳門面積：29.7平方公里，城市面積極小。人口：2011年，澳門人口為55.8萬人。本地生產(chǎn)總值：2010年為2262.63億澳元（約人民幣1810億元）澳門占地面積小，人口數(shù)量少，但經(jīng)濟非常發(fā)達。人均收入：2009年

13、，澳門人均收入為人民幣22萬元。精準的項目功能定位項目功能定位推導-市場分析1961年，葡萄牙海外部確定澳門為旅遊區(qū)，特準設賭。此法令的頒佈，確定了澳門以博彩業(yè)、旅遊業(yè)為主導的發(fā)展方向，同時也確定了澳門博彩業(yè)的合法地位，此舉促進澳門博彩業(yè)的飛速發(fā)展。精準的項目功能定位入境人口數(shù)量及構成：2011年1月10月，澳門入境總人數(shù)約2300萬人次，同比增加11.4%，旅客主要來自中國大陸（57%）、香港（27.5%）、韓國、臺灣、日本。項目功能定位推導-市場分析博彩業(yè)在澳門經(jīng)濟發(fā)展中的地位：澳門博彩業(yè)在2011年1月至9月的毛收入為1952億澳元；2010年澳門博彩業(yè)所產(chǎn)生的本地生產(chǎn)總值占到澳門本地生

14、產(chǎn)總值的40%；2010年澳門博彩業(yè)所產(chǎn)生的稅收收入占澳門財政收入的70%。澳門為全球四大賭城之一，其博彩業(yè)規(guī)模位居全球首位，另通過以上資料也可以看出，澳門博彩業(yè)在澳門經(jīng)濟中扮演著至關重要的角色，目前主要顧客來自中國大陸、香港以及周邊國家的遊客。精準的項目功能定位項目功能定位推導-博彩業(yè)分析1、威尼斯人開業(yè)前，澳門已擁有眾多的娛樂場，博彩行業(yè)競爭異常激烈。2、澳門的葡京賭場、澳門金沙、澳門永利佔據(jù)著巨大的市場份額，但是這些傳統(tǒng)的老式賭場由於建築陳舊、業(yè)態(tài)單一，也漸漸不能滿足顧客的需求。-這些因素都給威尼斯人製造了機會。精準的項目功能定位項目功能定位推導-威尼斯人功能定位 滿足顧客更高層次的需求

15、 a、建築結構 b、室內(nèi)環(huán)境 c、功能配套 d、服務 差異化定位 a、差異化的建築形式 b、綜合性的功能佈局 c、全方位的顧客服務威尼斯人定位：以威尼斯風情建築為建築載體，打造以博彩業(yè)為主導，集酒店、休閒娛樂、會展、餐飲、購物、旅遊觀光為一體的綜合性度假村。精準的項目功能定位 威尼斯人度假村以威尼斯風情作為建築的主題，無論是從建築外觀、室外景觀，還是從室內(nèi)的裝飾無不體現(xiàn)出威尼斯的水鄉(xiāng)風情，讓人仿佛置身威尼斯。建築形式上主要亮點如下：1、室外建築模仿威尼斯風格建築建造；2、室外人工運河盡顯威尼斯風情；3、室內(nèi)打造三條人工運河，讓人在大運河購物中心就能遊覽“威尼斯”；4、室內(nèi)打造巨大“天幕”，同時

16、天幕可以通過電腦空置色彩，讓人在封閉的空間中就感受威尼斯的天空；5、從天花、吊燈、牆紙、電梯、小品、地板、導視系統(tǒng)中融入各種威尼斯元素，做到全方位“威尼斯”。獨特的建築形式 威尼斯人以博彩業(yè)為主導，集酒店、休閒娛樂、會展、餐飲、購物、旅遊觀光多種業(yè)態(tài)於一體。通過上文對威尼斯人收入的分析中也可以看出，威尼斯人的主要收入來源為娛樂場，在整個項目平面佈局中，我們不難發(fā)現(xiàn)，娛樂場擺放在了項目最中央，也是最好的位置上，因為娛樂場才是項目的主要贏利點，而其他各種業(yè)態(tài)的配置主要是為娛樂場進行配套。其他各種業(yè)態(tài)綜合搭配的作用：1、為娛樂場的博彩顧客提供相應的配套服務，其他業(yè)態(tài)就是因為娛樂場而 存在；2、各種業(yè)

17、態(tài)的綜合搭配也刺激了博彩顧客的潛在消費需求，刺激顧客更多 的消費；3、各種業(yè)態(tài)的綜合搭配成為威尼斯人吸引博彩顧客的一個相對優(yōu)勢，同時 也成為非博彩顧客消費的類似購物中心的消費場所。各種業(yè)態(tài)的綜合搭配特色業(yè)態(tài)-超大水療中心澳門馬瀧康健水療中心總面積達8000平方米，將提供醫(yī)療丶水療丶美容中心丶康體等多項康健設施及服務。MALOCLINIC是一個綜合性的健身中心，在一個可信賴的而輕鬆的SPA環(huán)境下提供一個世界級的健康及臨床服務健康護理。該品牌以綜合性及全包的方式來包括健康的四個專業(yè)領域：口腔修復及牙齒美容預防和治療性醫(yī)療皮膚美容健康檢查各種業(yè)態(tài)的綜合搭配特色業(yè)態(tài)-君度小型高爾夫球場君度小型高爾夫球

18、場 澳門最大的迷你高爾夫球場！在這十八洞小型高爾夫球場，無論您是否高球好手，不分年齡，我們都誠邀您親臨享受揮桿的樂趣。我們?yōu)槟c小孩提供輕擊棒丶高爾夫球及計分卡，讓您們可在高球耍樂時作記錄。君度小型高爾夫球場另備有小涼亭，讓您與家人於揮捍前後到?jīng)鐾ぬ帨\嘗特飲，稍作歇息。各種業(yè)態(tài)的綜合搭配特色業(yè)態(tài)-貢朵拉之旅貢朵拉之旅讓你室內(nèi)遊玩運河，欣賞威尼斯風情建築。各種業(yè)態(tài)的綜合搭配特色業(yè)態(tài)-游泳池游泳池室外設置四處游泳池。各種業(yè)態(tài)的綜合搭配特色業(yè)態(tài)-表演團現(xiàn)場表演ZAIA由太陽劇團現(xiàn)場表演。各種業(yè)態(tài)的綜合搭配特色業(yè)態(tài)-各種表演街頭表演貢多拉夫10人組真人雕塑貢多拉夫3人組絃樂四重奏鋼琴獨奏各種業(yè)態(tài)的綜合

19、搭配特色業(yè)態(tài)-各種表演威尼斯人中時常有雜技演出、音樂演出、舞蹈表演、中式表演等演出活動。各種業(yè)態(tài)的綜合搭配集團背景 威尼斯人度假村由金沙中國投資建成，而金沙中國是由美國拉斯維加斯金沙集團控股，拉斯維加斯金沙集團為全球賭業(yè)巨頭，在美國運營的專案有The Palazzo Resort Hotel Casinos、美國賓州第一間娛樂度假勝地Sands Bethworks；在中國營運的項目有澳門金沙、百利宮、威尼斯人，這些項目都是博彩業(yè)比較有代表性的項目，可見金沙集團已經(jīng)形成了成熟的經(jīng)營模式，也培育出了高效的管理團隊。成熟的經(jīng)營模式及管理團隊集團經(jīng)營運輸服務 為大眾消費者提供免費巴士服務-爭奪客戶資源

20、 金沙中國提供免費穿梭巴士服務，擁有114部穿梭巴士（包括79部自置巴士、35部租用巴士），接載乘客往來金沙中國不同物業(yè)，以及往返澳門新外港碼頭、機場，繁忙時間每隔5至10分鐘一班。為貴賓使用者、高端客戶提供金光專車服務、提供專機接送服務（留住重點客戶）金沙中國提供79輛豪華轎車，車隊每天24小時運作，為貴賓客戶及高端客戶提供專享服務；金沙中國與航空公司訂立共用服務協(xié)定，可使用14架公司專用飛機，其中三架長駐亞洲，可前往全球各地接載貴賓客戶及高端客戶。成熟的經(jīng)營模式及管理團隊威尼斯人度假村值得借鑒之處：1、威尼斯人度假村結合澳門經(jīng)濟環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結構、競爭專案的情況進行了差異化的定位，立志打造威尼

21、斯人以博彩業(yè)為主導，集酒店、休閒娛樂、會展、餐飲、購物、旅遊觀光多種業(yè)態(tài)於一體的綜合性度假村。-結合市場環(huán)境，進行差異化定位是威尼斯人度假村成功的關鍵。總結2、威尼斯風情與建築的完美結合，成為威尼斯人度假村最大的亮點。-對於商業(yè)項目也可考慮引進特色建築風格的元素。3、威尼斯人度假村從建築外觀、週邊景觀、室內(nèi)建築設計、室內(nèi)裝飾、導視系統(tǒng)都體現(xiàn)出威尼斯建築的特點。-建築風格不只是形式上的宣揚，而應該從項目的各個細節(jié)全方位去體現(xiàn)；總結4、大運河購物中心室內(nèi)運河、天幕的設計成為項目的一個主要賣點，同時運河和天幕還具有觀光娛樂、引導客流的作用，-項目也可考慮在單層體量較大的項目引進獨特的室內(nèi)景觀；5、威尼斯人度假村引進了ZAIA表演團、曼聯(lián)旗艦店等具有特色的商戶，特色商戶的引進增加了項目對顧客的吸引力。-項目也可適當引進特色商店。總結謝謝觀賞