阿克蘇塔北路CLD中央生活區開發項目可行性研究報告（75頁）.doc
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阿克蘇塔北路CLD中央生活區開發項目可行性研究報告（75頁）.doc
1、目錄一、前言.1第一部分、項目決策背景及摘要.4第二部分、*市經濟及房地產市場概況.8第三部分、項目概況.23第四部分、法律及政策性風險分析.31第五部分、規劃設計分析.33第六部分、項目開發.49第七部分、項目投資和財務分析.51結語：.71附件 1、*市市香格里拉花園規劃方案.72附件 2、*市市左岸明珠規劃方案.73*市市塔北路項目可行性研究報告市市塔北路項目可行性研究報告一、前言一、前言對本案進行可行性分析，旨在通過對當地經濟、文化、房地產市場及宗地分析，提出項目規劃的理念、項目定位、市場定位及分期開發的初步建議；以規劃和開發為前提，進行項目投資價值分析，闡明項目開發中存在的問題和產生
2、的效益，并通過成本分析、毛利潤分析、稅后利潤分析、盈虧平衡點分析、投資敏感性分析，為投資決策提供依據，為項目運作保駕護航；本案從城市戰略背景及項目資源分析，我們將本案定位為 CLD 概念，也就是中央居住區。項目定位為復合地產項目，即融合商業、商務、商住和居住為一體的大型地產項目。本案主要經濟技術指標參照行業規劃的主要標準和項目定位展開， 其中總用地面積 379423， 總建筑面積 574134平米。住宅按 1.5 的容積率規劃,建筑面（含底框商業）積 524134 平米；商業按 1.67 的容積率規劃,地上四層地下一層,建筑面積 50000 平米；由于缺乏土地價格資料和可參照對象，在土地價格演
3、算上存在一定誤差,僅供參考使用。其它成本和財務分析，均參照行業標準展開，雖有所出入，但具有很強的參考價值；本案項目規模較大，我們共分五期進行開發，每期開發約 10 萬平米，基本處于市場可消化的范圍內。項目建設采用滾動開發模式，以銷售資金支持后續開發，保證資金使用的效率；項目分五期開發，價格逐步走高，住宅演算的平均價格為 1950 元/平米，底框商業演算的平均價格為 7000 元/平米，商業演算的平均價格（五層）為 5120 元/平米；該項目總的銷售額是 136123 萬元。其中住宅銷售額 99003，底框商業銷售額 11760 萬元，商業銷售額 25360萬元；根據分期開發和銷售計劃。2008 年初開發建設，當年實現銷售業績 20516 萬元，2009 年實現銷售業績 21184萬元， 2010 年實現銷售業績 21852 萬元， 2011 年實現銷售業績 22520 萬元， 2012 年
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