1、創世紀廣場物業管理顧問建議書武漢世紀環球投資有限公司DTZ戴德梁行的使命DTZ戴德梁行的使命是與客戶共同開創優質的物業，并提供全球性的投資及商務方案。使命的核心是通過戴德梁行的團隊精神、優質服務，用創意和熱誠使目標得以實現。1.0 序言 1 2.0 戴德梁行物業管理有限公司簡介 2-4 3.0 物業管理公司參與物業開發的過程 6-7對發展商之意義 4.0 戴德梁行物業管理要點 7-11 5.0 創世紀廣場物業管理顧問服務內容12-23 5.1 前期物業管理顧問服務內容5.2 后期實質物業管理顧問服務內容 5.3 營銷中心管理顧問服務內容 6.0 服務形式及服務費用 24-25 附件一：資質證明

2、 26-44附件二：國內物業管理經歷 45-74 附件三：委任書 75-76 1.0序言1.0序言l 武漢世紀環球投資有限公司投資開發的創世紀廣場位于武漢市解放大道，住宅總建筑面積約5.5萬平方米，由一棟高層住宅樓組成，另有商業裙樓、停車場等配套設施。l 武漢創世紀廣場處于前期開發階段，鑒于此，根據貴項目的工程進度，我司建議物業管理顧問為期約三十個月，屆時貴我兩司可根據具體情況再進行相關調整。l 憑著于國內及東南亞多年豐富的物業管理經驗，戴德梁行將針對武漢創世紀廣場之規模特色及獨特條件，配合發展商之需要，提供一套切合實際之物業管理方案，以確保發展商及業主之投資能有保障及增值。2.0戴德梁行物業

3、管理有限公司簡介2.0戴德梁行物業管理有限公司簡介戴德梁行, 為英國倫敦上市公司(編碼: DTZ),為國際主要的房地產顧問公司，為世界各地客戶提供專業創新的房地產及商業解決方案。在物業市場和客戶需求日趨國際化的前提下，戴德梁行遍布全球的分公司，能有效地照顧客戶橫跨歐洲、美洲及亞太區的服務需求。戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名，由舊金山至上海、斯德哥爾摩至悉尼，均家傳戶曉。公司在全球四十個國家二百家分公司共有一萬余名員工為客戶服務。戴德梁行亦為北美的國際企業提供專業的房地產咨詢及顧問服務。DTZ Rockwood將增加客戶直接投資房產及集資的機會，而與The Staubach Company的

4、合作則為客戶提供優質的企業服務。我們的專業團隊不單為業主、租客及投資者提供綜合的物業服務，同時亦照顧跨國企業、大型金融機構、政府及公營機構及世界各地發展商的需要，為他們提供在商業、財務、物業、經濟及政策上的解決方案。戴德梁行就商用(工業、店鋪及寫字樓)和住宅物業的買賣及租賃，為客戶提供獨到的交易建議。我們的專業顧問服務涵蓋物業組合管理、建筑顧問、測量及估價，并協助提升物業資產值。戴德梁行的研究顧問團隊是整體業務的核心，透過追蹤和分析對業務有影響之市場因素和經濟走勢，協助我們的前線專才為客戶提交最適切的解決方案。他們亦為公營及私人機構提供策略性預測服務，匯集社會、經濟、市場及商業等信息，協助客戶

5、就這些因素對企業及業務構成的影響和風險作全面深入的評估。戴德梁行武漢辦事處架構香港派駐當地董事物業估價租售代理物業管理市場研究中國辦事處架構物業管理項目小組本公司曾提供建議書之地方包括：沈陽、昆明、武漢、西安、長春、上海、杭州、臺灣、南京、天津、福州、順德、番禺、廣州、深圳、珠海、重慶及成都。并且實際參與了各類型的物業管理, 對各地方政府的要求及民情都甚有了解。 本公司已組成全國數據庫, 對各地之物業管理提供龐大的網絡性支持。確保各分公司能掌握并提供予客戶最新的市場數據及資訊。針對武漢創世紀廣場發展項目, 本公司將結合香港總部的物業管理經驗及武漢地區的實際環境，組成項目小組，為武漢創世紀廣場提

6、供完善之物業管理顧問服務。戴德梁行組織架構香港總公司董事局香港總行國內辦事處物業管理部工貿大樓租售寫字樓租售商業店鋪租售住宅租售樓宇估價市場研究物業管理投資策略建筑顧問物業管理樓宇估值市場研究租售代理管理服務顧問服務租約管理大廈公契維修保養設施管理3.0物業管理公司參與物業開發的過程對發展商之意義3.0 物業管理公司參與物業開發的過程對發展商之意義3.1 物業的開發過程，可分為幾個階段，基本包括投資決策分析、 前期工作、施工準備、工程管理和質量驗收，銷售與接收和售后物業管理階段，為使開發商建設的樓宇便于管理，樓內各項設施便于維護、保養，物業管理在樓宇設計，施工準備時介入其中為最佳時刻，因在這時

7、管理公司可在兼顧發展商利益的條件下，更多地為業主的生活質量和便利考慮。從物業管理的專業角度提出客觀的意見，為發展商省去一些不必要的支出，又為今后業主的生活帶來方便。3.2 物業開發既要重視房屋本身的工程質量，更應考慮房屋的使用以符合時代發展的需要。工程質量問題主要由設計質量、施工質量、材料質量三方面考慮，物業管理因素若不及早考慮，可能會造成 先天不足，后天難補 之情況，進而令管理困難及管理費入不敷支，更甚至影響后期銷售的順利開展及發展商聲譽。為確保物業建設質量和使用功能完善，除發展商、設計單位、監理公司、施工單位須嚴格執行國家有關標準外，物業管理公司參與物業開發的過程是一種有效措施，而此措施可

8、以：1.能夠完善的使用其功能；2.能夠改進房屋設計的具體要求；3.能夠嚴肅監理施工質量；4.能夠為施工驗收和接管墊定基礎；5.便于日后對物業的管理。3.3本公司除傳統意義上的樓宇維修養護、清潔綠化、保安及消防外，物業管理顧問已擴展到配合管理運作的工程咨詢、物業功能布局和劃分、分期投入使用之銜接，物業管理費行情調研和預測、在確定目標客戶群后對其管理收費之承受能力及法規之限制、物業租售之推廣、智能系統化服務、保障服務等全面服務。4.0戴德梁行物業管理要點4.0戴德梁行物業管理要點物業管理服務可以說是一門專業學問，本公司以本著小心計算成本及為客戶創造最理想的環境為原則，并透過長期的改進和提升，使每一

9、個物業的收益和投資潛質得以發揮。而此種投資管理的哲學，使業主能充份保障其不動產投資之價值，不但使其保值，而且更能使不動產增值。于參考了發展商提供之資料后，本公司建議武漢創世紀廣場之物業管理，因應物業的不同部份應注意以下事項。并且于進行實質管理時，結合所有部份，以維持統一管理，節省資源。管理要點包括：4.1住宅樓管理4.2商業裙樓管理4.3停車場管理4.1 住宅樓管理住宅樓需要極周全之管理服務，特別是現代化之高級發展計劃，由于使用人沒有任何限制，于任何時間都可自由使用其單元，因此物業需要極周全之管理服務，使用設備如照明系統等必須照顧周全，使住戶能得安全及不間斷之高質素管理服務。住宅樓更須特別注意

10、保安工作，使用戶能有一個舒適及安全之居住環境，不須為家居安全而擔憂，增加住戶之歸屬感。住宅的內部清潔，必須妥為安排，在日常清潔時不能影響住戶，做成不便。而物業清潔服務之質素，必須能長時間有效地保持高質素，使無論是住戶或訪客，都能享受一個清潔清新之居住環境。為使住戶省免麻煩，物業管理處必須提供住戶一切有償服務安排，此項服務包括代訂報刊、飲品、洗衣、代交費用、家居維修等等, 使住戶不須為安排日常家居雜務而煩惱。4.2商業裙樓管理商業裙樓是否辦得成功，要視乎若干因素，而這些因素又深受完善物業管理的影響。除了在戶組合要平均外，必須保持商鋪及整個物業的美好形象，吸引顧客光臨，并在適當地方設置足夠及簡明的

11、指示標志預留適當地方作大型展示。商鋪設施裝備在保養方面必須維持一定效率，才可以為顧客提供方便而不間斷的服務。空氣調節必須調校適宜，特別是在餐廳、公眾娛樂場所等地方。逃生信道必須保持暢通無阻，所有固定裝置、設備和裝飾品，必須達到高度安全標準，使顧客特別是兒童不會容易受傷。對于餐廳用戶所安裝的排氣裝置、排水管和隔油池等，必須妥為監管及清理，以免對用戶或顧客造成滋擾。物業管理公司應不時與商戶聯絡，商討合辦各種推廣和宣傳活動，吸引顧客前來消費。至于商業區域附設之停車場時租車位，可以方便顧客和增加租戶的生意額，所以必須向訪客提供優良快捷的服務，以增加其對商場之信心。商業裙樓內之店鋪、餐廳及娛樂場所之開放

12、時間有別于其他物業。 而其組合成份之使用時間，一般亦有差異。游客、路人及乘客均是商場所吸引消費之對象，故設施之使用率一般較住宅高，所以設施必須保養得宜，以免對租、用戶及顧客造成不便。由于店鋪，餐廳之開放時間不同，管理公司必須與使用者緊密聯系，定訂保安措施，清潔及設施維修等時間表，使商業裙樓外觀及設備保養，都能符合項目整體及使用者之要求。4.3停車場管理現今停車場的設備多采用先進的自動化管理系統配合日益繁重的日常運作。采用自動化管理，可以減少人為錯失，減省人力資源，增快車輛流量，從而使物業管理運作更為暢順，對租用戶及訪客利用停車場有莫大裨益及幫助。停車場經營管理策略在可能情況下應按照自給自足厘定

13、收費額，無須由管理費內補貼以免降低管理費收入，這對住宅出租及出售營運都有著正面積極作用。武漢創世紀廣場之停車場，除本身用戶會使用外，外來訪客、出租車、政府車輛等，亦會臨時使用停車場。本公司于被委任后將會為發展商提供完善之停車場管理方案，并按實際需要對車場之分區、清潔服務、保安、停車場系統修繕計劃及保險險種等提供建議，從而令使用者感到高效率的管理服務。5.0物業管理顧問服務內容5.0物業管理顧問服務內容根據武漢創世紀廣場的規模及工作進度, 本公司為此項目提供物業管理顧問服務的建議包括以下各項:5.1 前期物業管理顧問服務(物業交付使用前)5.1.1 機電工程顧問方面5.2.1.1 評估項目規劃設

14、計及設施設備5.2.1.2 評估項目建筑設計5.2.1.3 建筑材料設備的適用性之專業意見5.2.1.4 物業智能化管理功能之建議5.2.1.5 優化該物業設計方案5.2.1.6 跟進該物業質量管理5.2.1.7 幫助建立科學的設施、設備運行檔案5.2.1.8 評估項目綠化/景觀及環衛規劃設計方案5.1.2 物業管理顧問方面5.1.2.1 訂定管理守則5.1.2.2 配套設施的安排及管理5.1.2.3 員工培訓計劃5.1.2.4 財務預算5.1.2.5 停車場管理建議5.1.2.6 移交單元予租用戶之程序5.1.2.7 裝修工程及物料運送控制之程序5.1.2.8 物業交付期間之保安控制5.1.

15、2.9 物業交付期間之遷入控制5.1.2.10 物業交付期間之安全控制5.1.2.11 物業管理人力資源5.1.3 配合銷售物業5.1.3.1 設計與該物業銷售配合之管理模式5.1.3.2. 協助發展商培訓銷售人員，使彼等能夠掌握有關該物業管理方面的知識，以便銷售人員在促銷時答復認購人的查詢。5.1.3.3 從物業管理的角度，協助發展商完善該物業樓盤整體之專業形象。5.2 后期實質物業管理顧問服務(物業交付使用后)5.2.1 建議物業保險事項5.2.2 建議物業管理人力資源5.2.3 建議保安安排5.2.4 建議清潔服務之程序5.2.5 建議維護保養服務之安排5.2.6 建議財務管理之程序5.

16、2.7 建議處理用戶投訴之程序5.2.8 訂定業主委員會之章程5.2.9 建議園藝保養及節日布置之安排5.2.10 建議用戶聯系及管理報告之安排5.2.11 管理運作進程5.2.12 管理顧問運作組織表5.3營銷中心管理顧問服務5.3.1. 營銷中心安保服務5.3.2 營銷中心清潔服務5.3.3 綠化保養及節日布置之安排5.3.4 設施設備的驗收及日常維護保養5.1 前期物業管理顧問服務(物業交付使用前)5.1.1 機電工程顧問方面5.2.1.1評估項目規劃設計及設施設備l 從管理角度提出對建筑物設計圖紙的意見，如停車場出入口的位置，建議一切對日后物業管理有正面及直接影響的意見。l 從日后管理

17、的角度，分析物業建造的選料及安裝方法等減少遺漏工程，改善設備使用效果，減輕后期管理之壓力。l 站在使用者的角度對有關工程設備之選擇提供意見。l 定期與項目工程部聯絡并作出會議，對可能影響日后執行管理工作的事項，提供建議。5.2.1.2評估項目建筑設計 在前期，我司專業人員將站在今后管理和使用的角度評估項目的建筑設計，并提出相應的改善意見。5.2.1.3建筑材料設備的適用性之專業意見建筑材料的選擇，對物業日后的管理工作，有著深遠的影響，適當的配套，對日后維修保養，帶來方便及合符經濟效益，故此，在前期設計及施工階段應予以重點考慮。 提供機電安裝及能源分配的有關專業管理意見。 提供功能布局的有關專業

18、管理意見，減少日后管理期間操作成本及使物業經濟效益增加。 建議成本保護方案，減少因施工對材料可能造成的損害。 協助物業管理公司工程人員提前熟悉物業中的各種設備和路線，保證樓宇的安全啟用，正常運行。5.2.1.4 物業智能化管理功能之建議隨著當今家居生活的發展及資訊科技的日新月異，智能化的管理已經成為發展項目的必備項目。本公司將本著發展商投投資成本和國際及國內市場需求的考慮上，作出建議，例如對一卡通系統、樓宇可視對講系統、停車場管理系統等方面提出專業意見。5.2.1.5 優化設計方案向發展商提供最新的房地產市場咨；會審設計圖紙，根據工程現狀，對環境不足、管網配置等提供優化建議；對智能化設計方案、

19、新工藝的采用等提供專家意見。共選關鍵設備/材料、推廣采用新裝備、新材料；推廣最佳的系統/設備配置；參與關鍵設備的選型和招投標工作。5.2.1.6跟進質量管理參與隱蔽工程驗收；根撿有關規程/標書，審核設備/系統的竣工驗收大綱/方案；定期巡視工程現場，對發現的質量隱患提出整改建議；參加質量事故分析會，面對現實共商補救措施。提供后配套工作的建議。5.2.1.7幫助建立科學的設施設備運行記錄 協助貴司建立科學的設施設備運行記錄。5.1.2 物業管理顧問方面 是項服務將于物業單元交付使用前提供予發展商參照，其主要功能為：l 于實質管理前期能針對及提出現存有關影響未來管理之 問題，使發展商能有時間考慮增減

20、設施；l 減省日后管理設施修改或加增之費用，及避免影響實質管理運作；l 于業戶營運前訂定管理費及其它費用之基準及分攤原則，使日后管理運作能暢順。 5.1.2.1訂定管理守則 l 物業之管理守則將作為公約條款之一部份，本公司依據國外之專業管理規范配合國內之特定環境，訂定一套符合武漢創世紀廣場所設定之管理規章；l 除附設于公約條款之管理守則外，本公司將會制定武漢創世紀廣場業戶手冊及裝修流程和守則予各業戶，令業戶于使用及搬進物業前對管理運作能充份了解，加強對物業之信心。5.1.2.2 配套設施的安排及管理 按照物業銷售對象為目標，為物業建議有關之生活配套設施如會所等，亦并于在規劃中予以考慮，以便合理

21、布置及日后管理安排。 5.1.2.3 員工培訓計劃本公司確認物業管理為一項由人力作主導之服務行業，所以深信于物業管理擔當第一線之管理人員，如銷售、管理處、保安及工程等，必須接受專業之特定訓練，而是項訓練除灌輸現代化物業管理知識外，亦應包括其它項目如領導才能或公共關系等課程。培訓計劃將為理論與實務并行，并配合適當之演習，俾能熟習及實際體會突發事故之應變措施及程序。本公司將按實際情況，分期安排員工投入適當崗位，以配合工作及有效運用資源。5.1.2.4財務預算現今專業化物業管理，除極需要專業管理人員及先進之管理系統設備外，整個大廈之財務管理，尤為重要。精確的事前財務預算及分析能充份保障物業投資者權益

22、，相對而言，亦能確保及增加不動產資本價值。物業管理預算應要把握各項物業支出及定期收入，訂定出一套完整而合理的預算案，并積極按市政府規定收取管理維修基金，以確保該項物業投資能達致極限。本公司被委托后，將會針對物業日常運作支出，作出評估，制定首年管理費預算案。并依據預算案，建議管理費金額。5.1.2.5 停車場管理建議根據現存的停車場規劃作出管理顧問意見，內容包括訂定停車場整體經營策略，如營運的安排及收費標準等；就選定的停車場設備作出管理者角度的分析及建議，包括人力安排及維修保養服務。5.1.2.6 移交單元予租用戶之程序按發展商指示, 協助管理處制定接收物業之指引, 及指導管理隊伍跟進缺點之程序

23、, 并協助指導管理處如何把有關單元交付用戶。管理服務工作內容包括檢查用戶之有效文件，并由管理處主管級員工與用戶作移交程序。提示應知事項，如單位內各項設施、裝修需知、運送對象安排等。單位內工程瑕疵亦需要用戶于一定時間內知會管理公司作適當修葺。5.1.2.7裝修工程及物料運送控制之程序為確保用戶之裝修工程及材料運送能配合物業整體營運情況，要求各用戶之指定裝修承包商于施工前提供有關資料及費用，以免防礙物業之正常操作，確保業主及用戶之權益。5.1.2.8 物業交付期間之保安控制此期間之保安顧問工作，將包括物業內全部公共地方、機械及機電室及物業外圍范圍等之保安評估。物業管理員須嚴格執行由上級指示之各項保

24、安措施，以確保物業于此期間之安全運作。5.1.2.9 物業交付期間之遷入控制為防止物業樓板承重超過建筑法規，管理處應知會各用戶有關資料，而亦同時要求用戶提供搬遷特別對象或器材之明細，以便審核其有否違規。另搬遷期之安排及運送方法等，管理處將須訂定適當程序及運作模式以配合用戶之遷入搬運安排。5.1.2.10物業交付期間之安全控制本公司特別強調安全第一，無論管理人員，裝修承包商及用戶，必須遵守管理公司訂定之安全守則，以防發生意外。如單位內樓板禁止切割或挖掘；用戶單位內設施之更改，易燃物體之管理及處置等，管理處將有特定之規條監管，以策安全。5.1.2.11物業管理人力資源配合物業所需，協助聘請及培訓合

25、適人員負責日常管理、安保及維修等工作，以確保高品質服務；制定員工編制表、當值時間、員工手冊及各項運作報告等；于物業正式營運前調派機電及管理人員進駐以熟悉各項設施運作依據，配合日后管理服務。5.1.3 配合銷售物業 越來越多的客戶在買樓之前更關心交付使用后他們所面對的物業管理問題，他們更需要知道除了建筑物的硬件外，日后所面對的服務軟件會是什么水平問題，用送物業管理費或低價管理費去促進銷售的做法，已逐漸被客戶質疑日后物業管理的質素；物業交付使用后管理費之收入、構成和使用以及物業管理公司將提供哪些具體的服務內容已經成為銷售過程中之常規問題。我司將對這方面向貴司提供意見。5.1.3.1設計與該物業銷售

26、配合之管理模式 于該物業銷售期間，我司將針對該物業基本情況而設計適合其日后運作之物業管理方案，以便于貴司銷售宣傳及解答購房者對該物業日后管理之疑問。銷售市場隨時間的變化會不斷地產生新的要求，亦要求貴司依市場需要對物業的使用功能進行適當之調整及變動；我司將配合貴司之調整而調整管理方案；以配合日后管理之順利進行。如在銷售現場設置物業管理助理，讓用戶提前感到貴項目物業管理的優質服務，使他們對項目充滿信心。我司將對這方面向貴司提供意見。5.1.3.2協助培訓銷售人員，使彼等能夠掌握有關該物業管理方面的知識，以便銷售人員在銷售時答復認購人的查詢。專門針對銷售期間客戶關心該物業管理問題制定培訓項目，于該物

27、業銷售期間，協助對銷售人員進行有關該物業管理事務培訓，以增進銷售人員對該物業管理方面的認識，便于在銷售過程中能解答買家對該物業管理方面的疑問，增強用戶的信心，促進該物業的銷售，同時亦便于日后物業交接及該物業管理之順利進行。5.1.3.3 從物業管理的角度，協助完善該物業樓盤整體之專業形象。物業管理已經成為完善物業的一個重要組成部分，日益受客戶的關注：物業管理的質素，物業管理費之厘定、物業管理費之構成以及物業管理公司日后的服務水平等等問題。我司協助完善該物業樓盤整體之專業形象。對該物業設計構思完美的物業整體形象，從專業開發到專業銷售及交付使用后的專業物業管理，整體的專業配合有利于充分體現項目的形

28、象及以客為先，一切從客戶使用的角度去設計之用心，更能體現發展商讓客戶放心之專業經營理念，從而迎取目前競爭激烈之物業銷售市場。5.2 后期實質物業管理顧問服務（物業交付使用后）本公司于物業落成及發給樓宇使用執照日起, 實時提供管理運作顧問服務, 各項服務如下:5.2.1 建議物業保險事項本公司將按物業之建筑成本, 建議發展商足額投保, 并建議投保之方式。是項服務將于物業正式營運前提供資料與業主參考。5.2.2 建議物業管理人力資源配合物業所需, 建議聘請并提供培訓于合適員工負責日常管理, 保安及維修等工作以確保管理隊伍之高品質服務質素;協助制定員工編制表，當值時間表，員工手冊及各項運作報告等;于

29、物業正式營運前指導及協助管理處安排各承包商提供培訓與各機電及管理人員, 以熟習各項設施運作, 配合日后管理服務。5.2.3 建議保安安排建議聘請適合員工并輔以專業訓練, 依本公司以往經驗, 直接聘任管理人員可免卻因外包承判商產生之管理問題, 如員工流動性, 缺乏歸屬感及對物業之認知等。本公司將配合發展商代表意見，協助管理處擬定保安人員崗位, 設立特定并適合武漢創世紀廣場之保安制度及編制各相關巡邏路線圖表等。于物業正式營運前, 本公司將依據發展商之特定要求, 協助管理處制定一套能符合物業需要之保安計劃草本。1. 5.2.4 建議清潔服務之程序本公司將協助管理處擬定物業清潔服務之基準, 如建材之類

30、別、位置、清潔次數及所需員工；另將協助管理處擬定清潔服務條款, 以使進行招標承投清潔及垃圾清運服務; 本公司依以往經驗及曾經處理之物業, 定必能協助發展商獲得較有競爭價格之清潔服務合約, 使業主能以合理費用而達至理想成效。本公司將協助管理處制定適當報表, 監督清潔承包商日常運作, 如查核清潔員工資歷, 監察清潔服務品質等。本公司將建議設有罰則以規限廠商之服務人數及清潔品質, 罰則紀錄將定期審核以厘訂清潔費用之基準。2. 5.2.5 建議維護保養服務之安排本公司將協助管理處編制短期及長期修繕計劃, 建立機電維護之基準及品質定位,并備有各類保養報表達至特定之效果;5.2.6 建議財務管理之程序制定

31、物業管理預算案以便針對物業日常運作支出, 并將建議預算案作為物業財務管理基準, 依據預算案, 本公司將建議管理費, 及保證金之訂定金額。處理支出賬目本公司將建議一切支出賬目之控制程序及安排, 使管理處能據實執行。收支損益報告本公司將建議報表之形式, 使管理處能清楚管理費收支賬目與應收賬款之狀況, 以提供至發展商及/或業主委員會審閱。而物業收支損益賬目將每年由認可審計師稽核并存盤作紀錄。管理賬戶本公司建議管理處于發展商/業主委員會指定之銀行開設物業管理賬戶, 以備發展商/業主委員會審核各項開支。除有支出需要外, 所有物業管理金額將存放于專有賬戶, 管理金額所獲得之利息將歸入物業管理賬戶, 并特定

32、專供使用于物業之管理營運。收取管理費之程序本公司將建議每月發出管理費通知單與各租用戶之程序, 所有收到之管理費及租金將立即存入物業管理之指定銀行賬戶, 管理處須按時提交書面報告有關管理費及租務情況資料, 本公司并將建議向欠交管理費及租金之用戶發出催收通知書程序, 以確保管理費依期收到。5.2.7 建議處理用戶投訴之程序駐物業管理處將記錄所有用戶之建議或投訴, 并以最短時間內處理；本公司將建議處理投訴之程序；所有用戶之建議及投訴記錄將提供與發展商查核及檢討。5.2.8 訂定業主委員會之章程本公司將擬定武漢創世紀廣場之業主委員會之章程，以明確有關之人員組織，工作程序及會議模式； 本公司將協助發展商

33、或其指定之物業管理公司擬定召開第一次業主會議之程序。5.2.9 建議園藝保養及節日布置之安排協助管理處安排物業園藝保養員工及園藝保養承判商處理日常園藝景觀之維護工作, 并協助挑選廠商供應適時之盆栽以改善物業環境;協助管理處于特定節日, 如中秋節、春節等期間安排物業之布置, 所有計劃將經發展商/業主委員會核準后施行。5.2.10 建議用戶聯系及管理報告之安排協助物業管理處定期發出通告，報導有關物業內信息及其它事項, 并知會租用戶最新或經修改之管理規章;協助物業管理部主管將定期拜訪主要用戶, 以收集有關改善管理運作之意見及建議;協助管理處每月與發展商/業主委員會舉行例會檢討及報告管理進度。另于有需

34、要時舉行特別會議, 商討其它有關管理問題;提供管理處每月管理報告之模式, 內容將包括物業人力資源狀況、用戶之投訴、物業維修事項及管理費收支表等, 以供發展商/業主委員會審核。5.2.11 管理運作進程發展商戴德梁行物業管理有限公司武漢創世紀廣場管理處物業管理之運作由發展商委任戴德梁行物業管理有限公司為管理顧問, 負責協助及培訓武漢創世紀廣場管理處處理一切物業管理事宜, 本行則定期與管理處進行會議并提供檢查報告與發展商。5.2.12 管理顧問運作組織表就武漢創世紀廣場之規劃, 本公司建議物業管理顧問組織之運作如下:武漢環球置業定期報告及檢討委任戴德梁行（廣州）物業管理有限公司提供培訓予管理員工提

35、供顧問服務予管理處5.3營銷中心管理顧問服務5.3.1 營銷中心安保服務做好銷售中心內24小時安全、消防、防盜工作。銷售中心門前空地的車輛引導停放管理。保證銷售中心工作環境不受外來人員故意騷擾。保持良好的精神面貌，文明禮貌用語，待客熱情主動。夜間值班人員必須保持清醒及警覺狀態。做好每日的工作記錄，遇重大突發事件及時通知匯報領導。協助銷售人員作好一些力所能及的事情，并要求員工對項目情況有一定的了解程度。(不能對客人的提問一無所知)。根據銷售中心的具體情況，在大堂出入口、外圍車道等區域設立固定安保崗位，并安排巡邏人員以及時發現銷售中心各處可能出現的異常情況。采用固定崗位、流動模式，通過定時的換崗流

36、動，盡可能使當值人員在有效時間內達到最佳的工作效果。5.3.2 營銷中心清潔服務清潔保障是物業銷售中心應提供的基本服務，它的作用是為客戶提供一個衛生、舒適、清凈的環境。訂定銷售中心保潔服務的范圍、清潔的次數或保潔程度等其它任務。擬定清潔服務標準，使現場之清潔工作達到理想成效。安排相關清潔員工對銷售中心提供日常保潔服務。5.3.3 綠化保養及節日布置之安排綠化保養及節日布置安排綠化保養承判商處理日常園藝景觀之維護并于特定節日，如中秋節及春節等安排布置。5.3.4 會所設施設備的驗收及日常維護保養為使會所設施能良好運作，我司協助發展商對相關之機電設施進行驗收。并且于前期針對各設施設備制定短期及長期

37、的維修保養計劃，務求令各設備能夠良好運作，以協助物業銷售。6.0服務形式和服務費用6.0服務形式和服務費用6.1物業管理顧問服務及費用本公司建議由被委任為物業管理顧問起，從委任日起至二零一零年六月三十一日止（以先發生者為準），為期約三十個月的服務期。按照建議書之內容，以合理的時間間隔共十八次參與各項有關會議。此階段之顧問服務費總額為人民幣肆拾貳萬元整（RMB￥420,000.00），分四期支付：第一期：人民幣拾捌萬元整(RMB180,000.00),于正式簽訂合同之日起七天內支付；第二期：人民幣拾萬圓整(RMB120,000.00)，于二零零八年六月之首七天內支付；第三期：人民幣陸萬圓整(RM

38、B70,000.00)，于二零零八年十二月之首七天內付；第四期：人民幣伍萬圓整(RMB50,000.00)，于二零零九年四月之首七天內付；以上費用已包含國內營業稅金及本公司人員于武漢出差參與會議時之費用。附件一 資質證明及部分表揚信函附件二 國內物業管理經驗國內物業管理經歷本公司物業管理部對每個委任項目，必定成立項目小組，專責委任期間之工作，本公司對國內物業管理之經歷簡介如下：一.北京物業北京光華長安大廈(面積：約74,000平方米)簡介：位于北京市建國門內大街，國際飯店側，為寫字樓及劇院綜合大樓，本公司為物業管理顧問經理。業主：光華置業有限公司北京恒基中心(面積：約260,000平方米)簡介

39、：位于北京建國門內大街及長安街，為高級辦公及大型商場大樓，另外附設高級住宅，本公司為物業管理顧問及物業經理。發展商：北京恒兆置業發展有限公司北京希格瑪中心(面積：約46,000平方米)簡介：位于北京海淀區，為高級辦公樓及豪華住宅，本公司為物業提供物業管理顧問及物業經理。發展商：中國希格瑪有限公司北京盈科中心(面積：約180,000平方米)簡介：位于北京三里屯商業區，為高級辦公樓，豪華住宅及大型商場綜合發展項目。發展商：盈科亞洲拓展有限公司北京月壇大廈(面積：約120,000平方米)簡介：毗鄰金融街，緊臨二環路和市內環線地鐵，為甲級辦公樓物業，本公司為物業提供物業管理顧問及物業經理。發展商：北京月壇大廈房地產開發有限公司北京長新大廈(面積：約36,000平方米)簡介：位于區安貞橋，為高級辦公大樓，本公司提供物業管理顧問及經理服務。發展商：北京北新房屋開發有限公司北京國際金融中心(面積：約89,000平方米)簡介：位于北京金融街，為豪華酒店式公寓及大型商場，本公司為物業提供物業管理顧問服務。發展商：陽光城有限公司北京百盛大廈(面積：約62,900平方米)簡介：位于北京復興門立交橋東北角，是集現代化購物中心及智能型寫字樓為一體的多功能大廈，本公司為物業提供物業管