1、1 六和商業廣場項目 定位及物業發展建議報告 六和商業廣場項目 定位及物業發展建議報告 2012年6月19日2012年6月19日 謹呈：深圳市六和房地產開發有限公司謹呈：深圳市六和房地產開發有限公司 2 二、項目分析與整體定位 一、市場形勢 三、物業發展建議 ?宏觀：政策分析及研判 ?中觀：深圳及龍崗房地產市場分析 ?微觀：坪山房地產市場分析 ?項目分析 ?競爭分析 ?案例借鑒 ?項目總體形象定位 ?一期住宅客戶定位 ?一期住宅戶型定位 ?一期住宅形象定位 ?綜合樓客戶定位 ?綜合樓戶型定位 ?綜合樓形象定位 ?規劃分析 ?規劃構想 ?規劃方案 ?建筑設計 ?園林景觀 ?品質提升 目 錄 3

2、1 1宏觀：政策分析及研判宏觀：政策分析及研判 3 3 2 2 市場形勢市場形勢 中觀：深圳及龍崗房地產市場分析 微觀：坪山房地產市場分析 中觀：深圳及龍崗房地產市場分析 微觀：坪山房地產市場分析 國際局勢：存在不確定性，外需回落影響國際局勢：存在不確定性，外需回落影響 中國經濟中國經濟 國內局勢：CPI警報已解除，但是PPI指數國內局勢：CPI警報已解除，但是PPI指數 連續下滑，經濟增長回落連續下滑，經濟增長回落 政府調控政策：中央政府強調制度建設， 政府調控政策：中央政府強調制度建設， 土地財政依賴程度決定地方政府調控打折程土地財政依賴程度決定地方政府調控打折程 度度 開發商：庫存及資金

3、壓力進一步加大開發商：庫存及資金壓力進一步加大 限貸：限貸：信貸政策將定向放松。信貸政策將定向放松。但是但是 僅針對首套房僅針對首套房 限購：限購：二三線城市作出局部微調，二三線城市作出局部微調， 政府默許。政府默許。 限價：限價：限價政策將持續，價格調控限價政策將持續，價格調控 收效較好收效較好 內憂外患，調控方向不變。地方政策微調，但是僅針對首置剛需客戶群體。內憂外患，調控方向不變。地方政策微調，但是僅針對首置剛需客戶群體。 總理房價：本屆政府之內調控 方向不變，堅決調控不動搖！ 總理房價：本屆政府之內調控 方向不變，堅決調控不動搖！ 宏觀：政策分析宏觀：政策分析 從去年初至今，樓市一波三

4、折，今年上半年市場整體平穩，但價格保持低位從去年初至今，樓市一波三折，今年上半年市場整體平穩，但價格保持低位 限價盤熱 銷 限價不再 吃香，轉 而低迷 限價之下再 降價重新取 得市場認可 以價換量之 后樓市小陽 春出現趨勢 政府再次表明 調控決心，新 一輪博弈開始 限貸、限 購、限價標 志調控開始 2011.42011.52011.102011.122012. 22012. 52012. 3 支持剛需置 業，樓市呈 現小陽春 量漲 價跌 量漲 價跌 量價 齊跌 量價 齊跌 量價 齊跌 量價 齊跌 量漲 價跌 量漲 價跌 量漲 價跌 量漲 價跌 量價 齊跌 量價 齊跌 量漲 價跌 量漲 價跌 宏

5、觀：政策分析宏觀：政策分析 國際降息潮、防熱錢涌入、GDP保8增長、CPI重回3.0時代等背景下，3年半 來首次降息。 國際降息潮、防熱錢涌入、GDP保8增長、CPI重回3.0時代等背景下，3年半 來首次降息。 貸款20年期限的100萬 元，在基準利率下，月 供將減少150元，在85 折下會減少122元每 月，8折則是113元每 月。 6月7日晚，央行 宣布了三年來的首 次降息。金融機構 一年期存款基準利 率下調0.25個百分 點，一年期貸款基 準利率下調0.25個 百分點；其他各檔 次存貸款基準利率 及個人住房公積金 存貸款利率相應調 整。 市場已經逐漸復蘇的情 況下，貨幣政策松動， 對購房

6、者特別是剛需購 房者的心理影響較大。 有利于市場復蘇。 影響市場的主要是經濟 調控政策，而調控政策 中影響最大則是信貸政 策。信貸額度及利率水 平可以說是房地產市場 的風向標。 影響1：月供降低影響1：月供降低影響2：購房心理變化影響2：購房心理變化影響3：市場風向標影響3：市場風向標 在國際降息潮、防熱錢涌入、GDP保8增長、CPI在國際降息潮、防熱錢涌入、GDP保8增長、CPI 連續回落、PPI連續下滑的背景下，央行降息0.25連續回落、PPI連續下滑的背景下，央行降息0.25 個百分點，并年內仍存在降息空間，政策進入寬個百分點，并年內仍存在降息空間，政策進入寬 松狀態。對處于膠著狀態的地

7、產市場影響深遠。松狀態。對處于膠著狀態的地產市場影響深遠。 宏觀：政策分析宏觀：政策分析 調控基調不變貨幣政策逐步放松，“最壞的時期已經過去了”。對未來市 場保持謹慎樂觀態度。 調控基調不變貨幣政策逐步放松，“最壞的時期已經過去了”。對未來市 場保持謹慎樂觀態度。 2010.102011.12010.102011.12011.102012.12012.122011.102012.12012.12 量量 價價 成交額上升成交額下降成交額上升 量價齊升量跌價降量升價穩價量齊穩量價齊升量跌價降量升價穩價量齊穩 量升價漲量升價漲 量降價跌量降價跌 量升價穩量升價穩 量穩價穩量穩價穩 量支撐價量支撐價

8、量支撐價量支撐價 量支撐價量支撐價 9.29限貸9.29限貸 9.30限購9.30限購 2013.122013.12 宏觀：政策研判宏觀：政策研判 8 8 1 1宏觀：政策分析及研判宏觀：政策分析及研判 3 3 2 2 市場形勢市場形勢 中觀：深圳及龍崗房地產市場分析中觀：深圳及龍崗房地產市場分析 微觀：坪山房地產市場分析微觀：坪山房地產市場分析 9 深圳20102020發展規劃：深圳20102020發展規劃： 國務院批復了深圳2010至2020年城市總體發展規劃。 根據規劃，深圳定位為國家的經濟特區、 國務院批復了深圳2010至2020年城市總體發展規劃。 根據規劃，深圳定位為國家的經濟特區

9、、全國經濟中心城市 和國際性城市 全國經濟中心城市 和國際性城市。根據規劃，至2020年，深圳規劃常住人口 1100萬，將建設成為美麗、環保、活力、適宜創業和居住的 現代化濱海城市。 。根據規劃，至2020年，深圳規劃常住人口 1100萬，將建設成為美麗、環保、活力、適宜創業和居住的 現代化濱海城市。 深圳2030年發展規劃：深圳2030年發展規劃： 2030年發展關鍵詞：建設2030年發展關鍵詞：建設可持續發展的可持續發展的全球先鋒城 市 全球先鋒城 市；與香港共建國際都會；創建“差異化”的城市空間； 南北貫通、西聯 ；與香港共建國際都會；創建“差異化”的城市空間； 南北貫通、西聯東拓東拓、

10、中心強化、兩翼伸展；深圳漸進 式轉型三部曲、實現人口規模適度控制。 、中心強化、兩翼伸展；深圳漸進 式轉型三部曲、實現人口規模適度控制。 中觀：深圳發展趨勢中觀：深圳發展趨勢 2040年，深圳不僅僅是2040年，深圳不僅僅是世界級的經濟、 文化的核心城市 世界級的經濟、 文化的核心城市，而且也是我們這個地 球上 ，而且也是我們這個地 球上最宜居最宜居、最具生物多樣性的大都 市。深圳常務副市長呂銳鋒 、最具生物多樣性的大都 市。深圳常務副市長呂銳鋒 世界級核心城市世界級核心城市 深圳關內城市資源利用飽和，基本無土地供應。 土地、資源、環境、人口難以為繼，面臨緊迫的城市擴容需 求。 深圳關內城市資

11、源利用飽和，基本無土地供應。 土地、資源、環境、人口難以為繼，面臨緊迫的城市擴容需 求。 深圳建設用地已超過476平方公里，占全市可建設用地的近七成深圳建設用地已超過476平方公里，占全市可建設用地的近七成 連續幾年無新增土地供應 特區內各項資源人均指標吃緊 關外同步發展面臨綜合配套、產業結構的瓶頸 連續幾年無新增土地供應 特區內各項資源人均指標吃緊 關外同步發展面臨綜合配套、產業結構的瓶頸 按照前30年年均23.8平方公里的建設速度，深圳可建設用地6年就用完！按照前30年年均23.8平方公里的建設速度，深圳可建設用地6年就用完！ 土地極度稀缺！土地極度稀缺！ 中觀：深圳樓市大勢中觀：深圳樓市

12、大勢 房市金碟最有價值房產策劃4000案 您下載的資料來自房地產策劃信息網： ，如果需要沒有 水印的PPT原文件請直接登錄我網站。 本著寧缺勿濫、優中選優的原則，我們從近年收集的數萬資料中精選了 約4000套最具份量的精華級資料編輯成房市金碟最有價值房產策劃4000 案，包括前期策劃、規劃設計、營銷策劃、廣告推廣、商業地產、城市綜 合體、商務辦公、旅游地產、酒店物業、產業地產、城市設計、地產研究、 銷售培訓、管理運營、工程管理、精裝修等16個模塊約50G容量。文檔可自 由復制多數可編輯修改，內容充實、分類清晰，學習參考價值極高！超值價 680元含郵費并送我網站1000下載積分！(下載積分亦可直

13、接購買充值，積 分充值10元起！) 淘寶網安全交易網址： 1111 突破瓶頸突破瓶頸城市規劃、產業升級、軌道交通、綜合配套等 深圳態勢：城市擴容升級，大深圳 城市規劃、產業升級、軌道交通、綜合配套等 深圳態勢：城市擴容升級，大深圳北拓北拓擴展版圖擴展版圖 關內：328平方公里關內：328平方公里 關外：1692平方公里關外：1692平方公里 市區：2643平方公里 郊縣：3697平方公里 市區：735平方公里 郊縣：16073平方公里 市區：3719平方公里 郊縣：3716平方公里 上 海 上 海 北 京 北 京 廣 州 廣 州 大特區2020平方公里大特區2020平方公里 關內外一體化關內外

14、一體化 深莞惠一體化深莞惠一體化 擴容 歷程 擴容 歷程 西進西進 中觀：城市擴容邁進中觀：城市擴容邁進 第一階段：羅湖福田南山 驅動：城市中心西進城市人口主動化遷移（跟著規劃走） 第一階段：羅湖福田南山 驅動：城市中心西進城市人口主動化遷移（跟著規劃走） 第二階段：關內關外（寶安、龍坂、布吉、龍城、橫崗） 驅動：價格擠出效應城市人口被動化遷移（關內全面中心豪宅化） 第二階段：關內關外（寶安、龍坂、布吉、龍城、橫崗） 驅動：價格擠出效應城市人口被動化遷移（關內全面中心豪宅化） 第一階段：西進運動第一階段：西進運動 向西！再向西！向西！再向西！ 福田福田南山南山羅湖羅湖 2002年以前，住羅湖2

15、002年以前，住羅湖 中高檔樓盤價格：9000-11000元/平米 代表樓盤：帝廷峰、都市名園 (羅湖才是城里，其他地方都是鄉下) 2002-2005年，住福田2002-2005年，住福田 中高檔樓盤價格：9000-11000元/平米 代表樓盤：水榭花都、黃埔雅苑 (新區CBD高規格規劃，有錢人都去福田) 2002年以前 2002-2005年2005-2007年 2002年以前 2002-2005年2005-2007年 2005-2008年，住南山2005-2008年，住南山 中高檔樓盤價格：20000-25000元/平米 代表樓盤：中信紅樹灣、波托菲諾天鵝堡 (新住區、大盤、生活環境好，不錯

16、的選擇) 城市擴容下的移民動線 城市擴容下的移民動線 房地產智庫房地產智庫 第一階段：羅湖福田南山 驅動：城市中心西進城市人口主動化遷移（跟著規劃走） 第一階段：羅湖福田南山 驅動：城市中心西進城市人口主動化遷移（跟著規劃走） 第二階段：關內關外（寶安、龍坂、布吉、龍城、坪山） 驅動：價格擠出效應城市人口被動化遷移（關內全面中心豪宅化） 第二階段：關內關外（寶安、龍坂、布吉、龍城、坪山） 驅動：價格擠出效應城市人口被動化遷移（關內全面中心豪宅化） 第二階段：擠出效應向關外擴散第二階段：擠出效應向關外擴散 西進！北上！東擴！西進！北上！東擴！ 住關外 2009 -今 住關外 2009 -今 ?

17、羅湖-福田-南山形成的城市羅湖-福田-南山形成的城市東西軸東西軸城市核心豪宅 準入價格分位： 城市核心豪宅 準入價格分位：3萬起萬起 萬象城(幸福里：4萬)、福田CBD(雅頌居：4萬)、香 蜜湖(香蜜湖1號：6萬)、華僑城(波托菲諾：7萬)、深 圳灣(3萬起) 福田福田南山南山寶安寶安羅湖羅湖 龍華龍華 布吉布吉 龍崗龍崗 橫崗橫崗 觀瀾觀瀾 平湖平湖 鹽田鹽田 松崗松崗 光明光明 關外豪宅盤特點： 品牌開發商； 規模大； 品質高 價格遠低于關內 ?龍華-坂田形成的城市龍華-坂田形成的城市南北軸南北軸二線拓展區主流豪宅 準入價格分位： 二線拓展區主流豪宅 準入價格分位：1.5-3萬萬 星河丹堤

18、（3萬）、水榭春天（2萬）、溪山（1. 6萬） 寶安、 龍崗各自形成區域中心區域中產分流區 準入價格分位： 寶安、 龍崗各自形成區域中心區域中產分流區 準入價格分位：1.3萬以上萬以上 公園大地（2萬）、奧林華府（1.7萬）、金色沁園（1.3萬） 大深圳城市版圖下的移民動線大深圳城市版圖下的移民動線城市中產階級出關！城市中產階級出關！ 1414 城市拓疆，城市中產階級擠出。2012年以后，他們住在哪里？城市拓疆，城市中產階級擠出。2012年以后，他們住在哪里？ 居住的理想讓人興奮的龍華新區居住的理想讓人興奮的龍華新區 福田CBD一級輻射區（20分鐘圈層）福田CBD一級輻射區（20分鐘圈層） 深

19、圳北站（龍華新客站）深圳北站（龍華新客站） 地鐵4、5、6號線交通樞紐地鐵4、5、6號線交通樞紐 龍華新區法定圖則（不低于福田CBD的高標準規 劃） 龍華新區法定圖則（不低于福田CBD的高標準規 劃） 二拓區大量商住用地集中供應（新規劃、高起點）二拓區大量商住用地集中供應（新規劃、高起點） 大深圳城市版圖下的移民動線大深圳城市版圖下的移民動線城市中產階級出關！城市中產階級出關！ 龍華新區與深圳特區僅一山之隔，將最為便利地承接深 圳關內產業外拓、人口外拓的需求，從而成為整個深圳深圳 的城市副都心！也成為深圳中產階級置業的熱點片區！的城市副都心！也成為深圳中產階級置業的熱點片區！ 目前的坪山與之相

20、比，區域形象、交通、公共配套、居 住氛圍都不具備與龍華競爭抗衡的能力。 目前區域價值：目前區域價值：坪山龍華坪山龍華 龍華交通建設龍華交通建設 2007年2007年 福龍路：福田龍華 新區大道：福田龍華 福龍路：福田龍華 新區大道：福田龍華 2008年2008年 坂雪崗大道：福田坂田 2009年2009年 五和大道：福田坂田 2010年2010年 地鐵4號線：福田龍華地鐵4號線：福田龍華 2011年2011年 地鐵5號線：南山龍華坂田地鐵5號線：南山龍華坂田 1515 龍華新區的全新規劃以及各項重大市政交通設施的 建設，不僅加快了龍華新區的城市化進程，也進一 步拉近了與深圳關內樓市發展水平的距

21、離。拉近了與深圳關內樓市發展水平的距離。 城市拓疆，城市中產階級擠出。2012年以后，他們住在哪里？城市拓疆，城市中產階級擠出。2012年以后，他們住在哪里？ 殘酷的現實龍華全面中心化、豪宅化殘酷的現實龍華全面中心化、豪宅化 2009. 溪山：2009. 溪山：1600016000/平米 2010. 上塘道： /平米 2010. 上塘道：2000020000元/平米 2010. 水榭春天： 元/平米 2010. 水榭春天：2000020000元/平米 2011中央原著： 元/平米 2011中央原著： 2200022000元/平米 2011綠景香頌： 元/平米 2011綠景香頌： 1800018

22、000元/平米 2012水榭春天： 元/平米 2012水榭春天： 2000020000元/平米 2012星河盛世： 元/平米 2012星河盛世： 2300023000元/平米元/平米 大深圳城市版圖下的移民動線大深圳城市版圖下的移民動線城市中產階級出關！城市中產階級出關！ “產品豪宅化，價格關內化”已成必然趨勢“產品豪宅化，價格關內化”已成必然趨勢“產品豪宅化，價格關內化”“產品豪宅化，價格關內化”已成必然趨勢已成必然趨勢 坪山交通建設坪山交通建設 三鐵規劃建設； 南坪、丹梓、坪鹽等快速路規 劃建設； 三鐵規劃建設； 南坪、丹梓、坪鹽等快速路規 劃建設； 坪山迎來了前所未有的坪山迎來了前所未有

23、的 發展機遇！發展機遇！ 三鐵開通后的三鐵開通后的坪山 = 現在的龍華 坪山 = 現在的龍華 未來，城市中產將繼續被擠出 坪山將承接起“被 擠出中產客戶”的 置業需求 坪山將承接起“被 擠出中產客戶”的 置業需求 16 從從2012年看深圳未來居住格局年看深圳未來居住格局 東軸中產東軸中產 核心主軸：高端富豪帶核心主軸：高端富豪帶 中 軸 新 興 富 豪 中 軸 新 興 富 豪 西軸新興富豪西軸新興富豪 換房門檻：核心主軸480萬起，中軸、西軸250萬起， 東軸140萬起 換房門檻：核心主軸480萬起，中軸、西軸250萬起， 東軸140萬起 新趨勢下，新趨勢下，已購置小戶住宅、想換大房的新興中

24、產階 層及首置白領，最有可能被擠壓到性價比最高的龍崗 及坪山 已購置小戶住宅、想換大房的新興中產階 層及首置白領，最有可能被擠壓到性價比最高的龍崗 及坪山 中產/白領向東中產/白領向東 深圳置業趨勢深圳置業趨勢 ?核心主軸：鹽田羅湖- 福田-南山，城市核心豪宅 核心主軸：鹽田羅湖- 福田-南山，城市核心豪宅 4萬起4萬起：羅湖幸福里4萬、福田雅頌居 4.5萬、香蜜湖1號6萬、南山波托菲 諾：7萬、十五峯3萬、深圳灣3.5萬起 ?中軸：龍華-坂田-觀瀾 新興豪宅帶 中軸：龍華-坂田-觀瀾 新興豪宅帶 2萬以上2萬以上：星河丹堤4萬、萬科華府2。 6萬、觀瀾湖公寓3萬 90以下小戶型，2萬左右90

25、以下小戶型，2萬左右：金地上塘 道 2萬 西軸：寶安，新興豪宅帶西軸：寶安，新興豪宅帶 2.5萬以上2.5萬以上：熙龍灣3.5萬、曦城5萬起 90以下戶型，2萬起90以下戶型，2萬起：天健時尚空間 2.3萬 ?東軸：龍崗東軸：龍崗 均價約均價約13500元元 17 深圳深圳的龍崗深圳深圳的龍崗 珠三角珠三角的龍崗珠三角珠三角的龍崗國際國際的龍崗國際國際的龍崗 19792000：封閉：封閉 關外區級政府 經濟發展受制約 整體大環境較差 不被很多人認可 珠三角重要的進出口加 工區 經濟發展迅速 眾多國際大型企業進駐 城市化速度加快 大運會舉辦 一流的體育設施 具備國際化背景 新城市中心 20012

26、010：開放：開放2011國際國際 因為大運會的成功舉辦，由昔日較為封閉區域轉變為因為大運會的成功舉辦，由昔日較為封閉區域轉變為國際化“新國際化“新 城市中心”城市中心”, 使龍崗中心城化身成為, 使龍崗中心城化身成為深圳新名片深圳新名片 龍崗借大運崛起龍崗借大運崛起 第26屆世界大學生運動會在深圳成功舉辦，政府投資1800億第26屆世界大學生運動會在深圳成功舉辦，政府投資1800億打造這場 世界大學生盛宴，其中70億用于大會場館和設施建設，大運中心能舉 打造這場 世界大學生盛宴，其中70億用于大會場館和設施建設，大運中心能舉 辦辦國家、亞洲乃至世界級的體育盛事國家、亞洲乃至世界級的體育盛事。

27、此外，投入巨大的還有城市美。此外，投入巨大的還有城市美 化工程化工程，也耗資數百億元人民幣。而龍崗作為，也耗資數百億元人民幣。而龍崗作為深圳體育文化中心深圳體育文化中心，每 年一度的深圳高交會 每 年一度的深圳高交會也開始在龍崗中心城舉辦；大運會后的大運村也 將改造成為信息學院 也開始在龍崗中心城舉辦；大運會后的大運村也 將改造成為信息學院； 18 “大運新城+坪山新區大運新城+坪山新區”配套建設，使龍崗/坪山成為市區30分鐘生活圈配套建設，使龍崗/坪山成為市區30分鐘生活圈 坪山新區坪山新區 線路線路通車時間通車時間途徑地點途徑地點 地鐵3號 線 地鐵3號 線 2011.6.30福田、羅 湖

28、、龍崗 深惠路改 造 深惠路改 造 2011.1.3羅湖、坪地 水官高速 擴建 水官高速 擴建 2011.7.12布吉、中心 城 丹平路丹平路2011.6.2羅湖、平湖 南坪2期南坪2期2012.6.30南山、坪山 龍翔大道 改造 龍翔大道 改造 2011.6.30龍崗中心城 北通道北通道2010.7.19坪地、 龍 口 本案本案 龍崗/坪山正高速融入市區龍崗/坪山正高速融入市區 19 根據房信網統計的根據房信網統計的2012年年5月深圳各區新房成交均價的比 較，龍崗（含坪山）成交均價遠低于全市其余各區（吸引市區 客重要原因），升值潛力大。 月深圳各區新房成交均價的比 較，龍崗（含坪山）成交均

29、價遠低于全市其余各區（吸引市區 客重要原因），升值潛力大。 龍崗/坪山仍是深圳的價格洼地龍崗/坪山仍是深圳的價格洼地 20 市區客已經成為龍崗中心城的主力客戶之一，在市區客已經成為龍崗中心城的主力客戶之一，在2011年大運時 期達到高峰之后，預計后市穩定上升。 年大運時 期達到高峰之后，預計后市穩定上升。 10% 20% 30% 40% 200920082007時間 市區客比例 2002 200320042005 2006200920082007時間 市區客比例 2002 200320042005 2006 奧林華府奧林華府1期 市區客 期 市區客30%，龍崗客戶，龍崗客戶70% 市區客變化曲

30、線市區客變化曲線 本地客戶占絕對主導本地客戶占絕對主導 2010201020112011 2007年年1月深圳成功申辦大運會月深圳成功申辦大運會 50% 公園大地1期公園大地1期 市區20%，龍崗80%市區20%，龍崗80% 奧林華府奧林華府2期 市區客 期 市區客50%，龍崗客戶，龍崗客戶49% 公園大地上東區公園大地上東區 市區40%，龍崗58%市區40%，龍崗58% 2011年年8月大運會 開幕月大運會 開幕 龍崗/坪山置業客戶變化趨勢龍崗/坪山置業客戶變化趨勢 2012201220132013 21 ?深圳將向深圳將向“世界級核心城市”“世界級核心城市”邁進，同時面臨邁進，同時面臨土地

31、稀缺土地稀缺的 瓶頸， 的 瓶頸，城市擴容城市擴容是大勢所趨；以是大勢所趨；以地鐵地鐵為代表的交通建設將助 推城市擴容，加速 為代表的交通建設將助 推城市擴容，加速關內外一體化關內外一體化。 ?在城市擴容背景下，深圳已經形成在城市擴容背景下，深圳已經形成四條居住帶四條居住帶：核心軸為 高端富豪、西軸與中軸為新興富豪、東軸為中產/白領。 ：核心軸為 高端富豪、西軸與中軸為新興富豪、東軸為中產/白領。 ?大運已使大運已使龍崗成為國際化新城市中心龍崗成為國際化新城市中心，交通、城市環境大 幅度改善，再加龍崗的價格洼地優勢， ，交通、城市環境大 幅度改善，再加龍崗的價格洼地優勢，市區中產大舉進入龍 崗

32、，使龍崗成為深圳第一大置業區 市區中產大舉進入龍 崗，使龍崗成為深圳第一大置業區。 中觀層面深圳及龍崗市場分析小結中觀層面深圳及龍崗市場分析小結 22 1 1宏觀：政策分析及研判宏觀：政策分析及研判 3 3 2 2 市場形勢市場形勢 中觀：深圳及龍崗房地產市場分析中觀：深圳及龍崗房地產市場分析 微觀：坪山房地產市場分析微觀：坪山房地產市場分析 23 坪山能否與龍崗并肩，坪山能否與龍崗并肩， 共同承接起外溢的市區中產共同承接起外溢的市區中產 ？ ？ ？ ？ ？ 24 坪山新區是深圳政府直接管理的功能區，也是作為改革方案明確提出將作為創 新基層管理 坪山新區是深圳政府直接管理的功能區，也是作為改革

33、方案明確提出將作為創 新基層管理改革試點改革試點的一個全新功能區。 是深圳市 的一個全新功能區。 是深圳市落實綜合配套改革總體方案的破題之作落實綜合配套改革總體方案的破題之作，深圳行政管理體制改革序幕 正式拉開。 ，深圳行政管理體制改革序幕 正式拉開。 微觀：坪山新區屬性微觀：坪山新區屬性 新區將擔當著深圳新區將擔當著深圳東部增長極東部增長極和大規模和大規模產業升級產業升級平臺的角色，將著眼于提高土 地集約化利用、推進 平臺的角色，將著眼于提高土 地集約化利用、推進高端、綠色、低碳高端、綠色、低碳產業的發展，同時在科學發展和體制創 新上也將承擔更多的重任。 產業的發展，同時在科學發展和體制創

34、新上也將承擔更多的重任。 綜合配套改革示范區綜合配套改革示范區 中國特區中的特區中國特區中的特區 坪山新區于2009年6月30日掛牌成立。 國際概念規劃要點： 1.東部交通樞紐，暢達全城東部交通樞紐，暢達全城：以深圳東站為 核心，將實現地鐵12號線、14號線以及東 部高速等鐵路、地鐵、高速的無縫對接；南 坪三期、坪鹽快速、東部過境高速等路網發 達 2.河濕地生態帶、東部會展中心、東部文化河濕地生態帶、東部會展中心、東部文化 產業中心產業中心 定位高端定位高端：科學發展觀的示范區、綜合配套 改革的先行區；五個城市副中心之一、深圳 東部增長極；國家低碳生態示范城。 土地資源豐富：土地資源豐富：近3

35、0平方公里可建設用地 生態資源優：生態資源優：新區生態控制線內用地88.89 平方公里，占總用地的53.22% 許勤：新區是新 規劃、新產業、 新的高地！是未 來現代化產業現代化產業 體系建設的戰略 性區域。 王榮：它跟前海 一樣，是特區特區 的特區的特區，是城 市的亮點，是產 業的高地; 許勤：新區是新 規劃、新產業、 新的高地！是未 來現代化產業現代化產業 體系建設的戰略 性區域。 王榮：它跟前海 一樣，是特區特區 的特區的特區，是城 市的亮點，是產 業的高地; 新區城市規劃與著名新加坡邦城規劃顧問有 限公司全面合作（曾規劃蘇州工業園區） 城市行政商務中心核心配套： 教育：教育：坪山實驗學

36、校坪山實驗學校 公園：公園：坪山大工業區中心公園 新區美術館、新城展覽館。規劃的圖書館、 影劇院、東部會展中心等 坪山特區中的特區，現代產業的高地。深圳除前海外的最后原始股。坪山特區中的特區，現代產業的高地。深圳除前海外的最后原始股。 坪山區域分析定位坪山區域分析定位 政府高度重視政府高度重視 低碳生態城 現代產業園 國際新區 中心區概念規劃 全球招標 城市核心配套 低碳生態城 現代產業園 國際新區 中心區概念規劃 全球招標 城市核心配套 26 隨著城市化進程的加快，中心規劃即將落地，區域價值在急速增長中。隨著城市化進程的加快，中心規劃即將落地，區域價值在急速增長中。 坪山中心區規劃已完成，規

37、劃建設擬進入實施階段坪山中心區規劃已完成，規劃建設擬進入實施階段 ?坪山中心區規劃建設是深圳“十二五”重大項目和坪山新區年十大戰役項目； ?未來五年，配合廈深鐵路通車將進行深圳東站樞紐深圳東站樞紐周邊道路建設，年基本形成中心區路網格局中心區路網格局。 ?20122013年，配合東站廣場建設開發地下空間，開展半月環首期半月環首期工程建設，同步建設新技術展示館新技術展示館、 科學未來館、青少年中心、文化館科學未來館、青少年中心、文化館等公共設施。 ?20122014年，在交通設施、公共服務設施初步建成，逐步將中心區內的居住用地中心區內的居住用地推向市場。 ?20142015年，開始會展中心建設，結

38、合軌道號建設半月環公園二期會展中心建設，結合軌道號建設半月環公園二期。 項目所在中心區各項規劃的落地，區域價值必將高速飆升項目所在中心區各項規劃的落地，區域價值必將高速飆升 坪山區域分析規劃坪山區域分析規劃 27 “坪山新城”既有政策上的支持，又有高科技與先進制造業支撐，其未來發展勢頭更為強勁 外環高 速 外環高 速 深汕高 速 深汕高 速 南通道 西 南通道 西 深惠高 速 深惠高 速 中山大 道 中山大 道 橫坪公 路 橫坪公 路 丹梓大 道 丹梓大 道 龍興路龍興路 龍坪路龍坪路 地鐵3號線延長B 線 地鐵3號線延長B 線 東部過境高速東部過境高速 深汕公 路 深汕公 路 交通全面升級坪

39、山新城逐步融入深圳半小時生活圈：橫坪快 速、地鐵3號線延長線、深汕公路，近可拉動附近區域客戶，遠 可牽引市區客戶 交通全面升級坪山新城逐步融入深圳半小時生活圈：橫坪快 速、地鐵3號線延長線、深汕公路，近可拉動附近區域客戶，遠 可牽引市區客戶 主要交通干道已基本通車，主要交通干道已基本通車，2011年后軌道鐵路的陸續開通將進一步拉近坪山與市區距離。年后軌道鐵路的陸續開通將進一步拉近坪山與市區距離。 加強于惠州大亞灣經濟聯系，預計2020 年開通 地鐵14號線地鐵14號線11 起點未來的為蓮塘口岸，終點接深惠、 深汕高速公路交會處的金錢坳立交成為 香港與內地銜接的又一重要交通大通 道，計劃2012

40、年一期開通 東部過境通道東部過境通道 7 外環高速公路途經寶安、龍崗、東莞， 計劃與2011年6月通車 外環高速路外環高速路8 地鐵3號線從羅湖至龍崗中心城，規劃 2020年延伸至坪山 地鐵3號延長B線地鐵3號延長B線9 連接龍崗中心城，接駁地鐵3號線，最 早2015年底通車 地鐵12號線地鐵12號線 10 連接坪山和橫崗，為城市一級公路， 2009年2月完工，接水官高速、鹽排高 速橫崗出口 橫坪公路橫坪公路6 新建城市主干道，連接龍崗中心、惠州丹梓大道丹梓大道5 新建城市主干道，連接碧嶺工業區、坪 山中心及大工業區 中山大道中山大道4 一級公路，經東縱路到坪山中心，往南 接大鵬半島、鹽壩高速

41、 坪西快速干道坪西快速干道3 城市主干道，連接龍崗中心城、坪山、 坑梓往惠州 深汕公路深汕公路2 龍崗出口經深汕路、龍坪路可達坪山中 心，接駁惠鹽高速 深汕高速深汕高速1 主要道路及軌道交通主要道路及軌道交通 加強于惠州大亞灣經濟聯系，預計2020 年開通 地鐵14號線地鐵14號線11 起點未來的為蓮塘口岸，終點接深惠、 深汕高速公路交會處的金錢坳立交成為 香港與內地銜接的又一重要交通大通 道，計劃2012年一期開通 東部過境通道東部過境通道 7 外環高速公路途經寶安、龍崗、東莞， 計劃與2011年6月通車 外環高速路外環高速路8 地鐵3號線從羅湖至龍崗中心城，規劃 2020年延伸至坪山 地鐵

42、3號延長B線地鐵3號延長B線9 連接龍崗中心城，接駁地鐵3號線，最 早2015年底通車 地鐵12號線地鐵12號線 10 連接坪山和橫崗，為城市一級公路， 2009年2月完工，接水官高速、鹽排高 速橫崗出口 橫坪公路橫坪公路6 新建城市主干道，連接龍崗中心、惠州丹梓大道丹梓大道5 新建城市主干道，連接碧嶺工業區、坪 山中心及大工業區 中山大道中山大道4 一級公路，經東縱路到坪山中心，往南 接大鵬半島、鹽壩高速 坪西快速干道坪西快速干道3 城市主干道，連接龍崗中心城、坪山、 坑梓往惠州 深汕公路深汕公路2 龍崗出口經深汕路、龍坪路可達坪山中 心，接駁惠鹽高速 深汕高速深汕高速1 主要道路及軌道交通

43、主要道路及軌道交通 10分鐘接入快速路網、20分鐘城市副中心區、 40分鐘城市中心區10分鐘接入快速路網、20分鐘城市副中心區、 40分鐘城市中心區 坪山區域分析交通坪山區域分析交通 28 坪山是目前深圳唯一一個軌道交通盲區，隨著地鐵12/14線、廈深高鐵的規劃， 坪山新區將構建以深圳東站為首的大型交通樞紐，亦是深圳繼深圳北、福田、布吉、 前海灣、機場等第六個大型交通樞紐。 坪山區域分析交通坪山區域分析交通 深圳東站改變深圳軌道交通盲區，大型交通樞紐的建設，將大 大縮短坪山與市區的通勤時間成本、加強與惠州區域的經濟合作 深圳東站改變深圳軌道交通盲區，大型交通樞紐的建設，將大 大縮短坪山與市區的

44、通勤時間成本、加強與惠州區域的經濟合作 隨著軌道交通的建設，坪山將大隨著軌道交通的建設，坪山將大 大縮短與市區的通勤時間，同時，亦大縮短與市區的通勤時間，同時，亦 加強坪山與惠州區域的聯系，促進區加強坪山與惠州區域的聯系，促進區 域的經濟合作。域的經濟合作。 深圳 惠陽 5年年530億打造市政基礎設施和公共服務設施，城市配套正高速完善中。億打造市政基礎設施和公共服務設施，城市配套正高速完善中。 高瞻規劃的配套落地，帶來的是城市的吸引力高瞻規劃的配套落地，帶來的是城市的吸引力 坪山區域分析配套坪山區域分析配套 30 良好的產業基礎，帶來區域的經濟騰飛和大量的置業人群良好的產業基礎，帶來區域的經濟

45、騰飛和大量的置業人群 華誼兄弟文化城 落戶坪山華誼兄弟文化城 落戶坪山 引入并聚集文化領域的優秀人才、企業和資本， 著力發展電影及電視節目拍攝、后期制作、配套 服務、廣告制作、主題旅游及其他文化創意設計 等產業。為深港兩地的影視創作帶來全新的契 機； 2011年4月30日，坪山湯坑舊改項目簽約啟動， 由卓越集團獲得發展權。湯坑舊改單元內含11個 居民小組，占地約28萬平方米，該片區的總體規 劃是承接高新技術產業、發展旅游產業和居住功 能配套，建設生態城區。今年坪山新區打響的 “十大戰役”中之一。 過去的一年，金地、中糧來了，今年萬科、深業、卓越也來了，世華、中原、中聯、港置等地 鋪也陸續進駐坪

46、山；蘇寧來了，國藥來了，微軟,IBM也來了，坪山發展，注定是日新月異。 良好的城市基礎及規劃愿景，吸引了眾多巨鱷型企業的入駐，產業發展日新月異。良好的城市基礎及規劃愿景，吸引了眾多巨鱷型企業的入駐，產業發展日新月異。 新能源汽車名城，國家生物產業基地新能源汽車名城，國家生物產業基地 卓越簽約湯坑舊改，建面28萬平米卓越簽約湯坑舊改，建面28萬平米 坪山區域分析產業坪山區域分析產業 交通：交通：坪山新區的主要交通干道在2010年已實現全面通車，2012年后軌 道鐵路將陸續開通。 配套：配套：2010-2011年，坪山新區各項基礎配套基本形成，片區逐步成 熟。預計2012年步入快速上升期。 產業：

47、產業：2010-2011年，各巨鱷企業蜂擁而至，片區產業發展迅猛，區域 經濟加速騰飛。 坪山未來深圳最具潛力的發展區域 規劃：規劃：超前的定位及中心區規劃的落地，未來之城：低 碳生態，產業現代。 規劃：規劃：超前的定位及中心區規劃的落地，未來之城：低碳生態，產業現 代。 聚集效應將會逐漸放大聚集效應將會逐漸放大 “國家低碳生態示范城 市” “綠色生態之城” ！ 深圳生態居家理想居住區 坪山區域價值挖掘 深圳生態居家理想居住區 坪山區域價值挖掘 文化 生態及自然資源 新興產業 33 相似點：四大新城之一，三鐵交匯的交通樞紐，諸多干道規劃建設，經歷市區客戶逐漸增加的過程相似點：四大新城之一，三鐵交

48、匯的交通樞紐，諸多干道規劃建設，經歷市區客戶逐漸增加的過程 2006200620072008200920102007200820092010 20112011 道路通車道路通車 梅龍路 南坪路 梅龍路 南坪路 房價： 梅隴鎮75000 世紀春城7500 道路通車道路通車 福龍路 新區大道 福龍路 新區大道 房價： 梅隴鎮14000 春華四季13000 道路通車道路通車 4號線 5號線 高 鐵 通 車，龍華 新客站使 用 4號線 5號線 高 鐵 通 車，龍華 新客站使 用 水榭春天20000 上塘道20000 曼海寧21000 20092010201120122013 2014 20092010

49、201120122013 2014 橫坪路通車 坪山中心 區規劃、 交通改善 規劃 高鐵東站 通車 丹梓大道 通車 南坪路通 車 橫坪路通車 坪山中心 區規劃、 交通改善 規劃 高鐵東站 通車 丹梓大道 通車 南坪路通 車 房價： 東城上邸7800 房價： 東城上邸8500 龍華 歷程 坪山 歷程 龍華 歷程 坪山 歷程 坪山2012與龍華2006十分相似，未來隨著坪山高規劃、坪山2012與龍華2006十分相似，未來隨著坪山高規劃、 大建設、交通大改善，坪山樓市將升級發展。大建設、交通大改善，坪山樓市將升級發展。 12號線、 14號線建 設啟動 12號線、 14號線建 設啟動 龍華置業客群5年

50、完成白領、中產、高產遞升龍華置業客群5年完成白領、中產、高產遞升 房價： 梅隴鎮12000 上河坊11000 房價： 梅隴鎮15000 上河坊15000 金域華府18000 規劃二線拓展區 坪山新區成立 規劃二線拓展區 坪山新區成立 歷程參照坪山VS龍華 3434 ?坪山新區為深圳第一大新城，坪山新區為深圳第一大新城，將按照“特區中的特區”先行 先試發展，打造未來世界的“新動力之城，綠色生態之 城” 將按照“特區中的特區”先行 先試發展，打造未來世界的“新動力之城，綠色生態之 城”。 ?三鐵交匯的東部交通樞紐三鐵交匯的東部交通樞紐、南坪快速、丹梓大道、坪鹽快速 等快速交通的規劃建設，坪山將成為