1、投資廣場業(yè)主公約 為加強投資廣場的管理，維護全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，維護公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)國家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、政策制訂本公約。全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守。一、在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有或合法取得使用權(quán)的物業(yè)時，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策、租賃合同、物業(yè)管理合同以及本公約的規(guī)定。二、執(zhí)行業(yè)主委員會的決議、決定。三、委托物業(yè)管理公司負責(zé)房屋、設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生，公共秩序、環(huán)保、綠化等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)遵守物業(yè)管理公司根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)、政策和業(yè)主委員會委托制定的各項規(guī)章制度。四、全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理公司的各項管理工作。五、業(yè)主或物

2、業(yè)使用人對物業(yè)管理公司及其管理工作如有意見或建議，可直接向物業(yè)管理公司提出，發(fā)生爭議時可通過業(yè)主委員會解決。六、加強安全防范意識，自覺遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度，做好防火防爆工作，確保人身財產(chǎn)安全。七、業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋，應(yīng)遵守有關(guān)物業(yè)裝修的制度，并事先告知物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司對裝修房屋活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督，并將注意事項和禁止行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用人違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），應(yīng)當及時糾正，造成他人物業(yè)損失的應(yīng)承擔(dān)賠償損失，對拒不改正的，物業(yè)管理公司可采取相應(yīng)措施制止其行為，并及時告知業(yè)主委員并報有關(guān)行政管理部門進行處理。八

3、、業(yè)主方委托物業(yè)管理公司對其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進行維修、養(yǎng)護，應(yīng)支付相應(yīng)費用。九、凡房屋建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全、或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨或聯(lián)合維修、養(yǎng)護的，業(yè)主及時進行維修養(yǎng)護，拒不進行維修養(yǎng)護的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司進行維修養(yǎng)護，其費用由當事業(yè)主按規(guī)定分攤。十、與其他非業(yè)主使用人建立租賃關(guān)系時，應(yīng)告知并要求對方遵守本業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定，并承擔(dān)連帶責(zé)任。十一、在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：（1）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計用途、功能和布局等；（2）對房屋

4、的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；（3）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施及場地；（4）損壞、排除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設(shè)施；（5）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；（6）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物品等；（7）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂畫園林建筑小品；（8）在公共場所、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點；（9）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌；（10）隨意停放車輛；（11）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；（12）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵

5、物；（13）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。十二、人為造成公共設(shè)施、設(shè)備或其他業(yè)主設(shè)施、設(shè)備損壞，由造成損壞責(zé)任方負責(zé)修復(fù)或賠償經(jīng)濟損失。十三、按規(guī)定交納物業(yè)管理公司應(yīng)收取的各項服務(wù)費用。十四、業(yè)主使用本物業(yè)內(nèi)有償使用的文化娛樂體育設(shè)施和停車場等公用設(shè)施、場地時，應(yīng)按規(guī)定交納費用。十五、自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好。十六、加強精神文明建設(shè)，弘揚社會主義道德風(fēng)尚，互助友愛，和睦相處共同創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。投資廣場 層業(yè)主（物業(yè)使用人）簽字、蓋章：日 期：投資廣場寫字樓裝修管理規(guī)定 一、 總則1、為加強投資寫字樓租賃后的裝修管理，保證大樓建筑主體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)固與整體風(fēng)格

6、的完整、統(tǒng)一，保障租賃雙方的權(quán)益，參照國家相關(guān)法規(guī)，制定本管理規(guī)定。2、本規(guī)定為寫字樓租賃契約之附加約定文件，簽訂契約即視為認同本規(guī)定所有條款；租戶在對租賃的寫字樓進行裝飾裝修必須無條件遵守本規(guī)定。3、本規(guī)定由投資廣場物業(yè)管理處負責(zé)解釋，其中內(nèi)容與國家或地方同類規(guī)章有異同之處以國家或地方法規(guī)為準。4、租賃雙方另有約定各項不在本規(guī)定的約定范圍之內(nèi)。二、 一般規(guī)定1、租戶對承租區(qū)域的裝飾裝修過程中，禁止下列行為。 未經(jīng)大樓物業(yè)管理處批準或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動大樓建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。 擴大承重墻上原有的門窗尺寸，縮小承重主柱、支撐墻體，連接等的尺寸，拆除連接墻的磚、混凝土墻

7、體。 對樓層上、下樓板大面積打孔。 將無防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房間。 損壞大樓原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果，損壞移動采光通風(fēng)與固定標識物等。 改動電力主配線路、給排水主水管及分支管路、消防設(shè)備設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施。 在公共區(qū)域內(nèi)懸掛較大體積物體。建隔墻等，侵占公用空間，損害公共部分及設(shè)施。 改變租賃區(qū)域或樓外立面結(jié)構(gòu)，色彩、開門、開窗等有損大樓建筑外觀的行為。2、租賃方對承租區(qū)域的室內(nèi)裝飾裝修，未經(jīng)物業(yè)管理處同意，不得有下列行為： 對地板的裝飾，對吊頂?shù)牟饟Q裝飾。 搭建建筑物、構(gòu)筑物。 拆改供冷、供暖管道和設(shè)施。 拆改電照器具、電照開關(guān)、風(fēng)機開關(guān)、電源插座及有線電話網(wǎng)絡(luò)插座等。 室內(nèi)墻壁裝飾、改

8、色。 在公用通道及走廊、電梯口使用改動顏色，粘貼、設(shè)置廣告物或其它類似行為。 樓頂懸掛小型物體需借助管道的支撐點時。3、租賃方對承租區(qū)域的室內(nèi)裝飾裝修，有下列行為，必須向物業(yè)管理處報送有關(guān)施工方案及圖紙，并由物業(yè)管理處批準，方可施工。 裝修超過大樓設(shè)計標準或規(guī)定，增加樓面載荷的，應(yīng)經(jīng)大樓原設(shè)計單位或者是有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出的設(shè)計方案。 改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的以及改房間衛(wèi)生間、廚房的應(yīng)按照防水標準制訂施工方案，并做漏水試驗。 對本區(qū)域內(nèi)的用電容量增加，應(yīng)對照原大樓設(shè)計容量制定增容計劃，對空開、保護裝置的調(diào)整應(yīng)有調(diào)整方案。 對房間的隔離，水、電、曖、消防、監(jiān)控、通訊設(shè)施的裝修改動，都須

9、有完整、詳細的方案及平面圖。 裝修施工安全措施，動用明火和進行焊接作業(yè)。三、 開工申報與監(jiān)督1、裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當先向大樓物業(yè)管理處申報登記并報詳細裝修方案，由物業(yè)管理處審查備案，取得書面同意后方可開工。2、裝修施工方應(yīng)具備專業(yè)資質(zhì)，裝修前應(yīng)將裝修進程日程安排及安全防范計劃報物業(yè)管理處審查備案。3、裝修方案的內(nèi)容應(yīng)嚴格依照有關(guān)法律、法規(guī)及本規(guī)定中的禁止條款，不能與之相抵觸。4、委托裝飾裝修企業(yè)施工的需提供企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件。5、裝修單位及施工單位不得拒絕和阻礙物業(yè)管理人員依據(jù)規(guī)定對整個裝飾裝修活動的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為有權(quán)制止，對造成事實后果或者拒不改正的，即按違約追究租戶責(zé)任。

10、6、任何單位和個人對承租方的裝飾裝修行為中出現(xiàn)的影響公眾利益的質(zhì)量事故，質(zhì)量缺陷以及其他影響周圍單位工作的行為，都有權(quán)檢舉、控告、投訴。四、 其他規(guī)定1、裝修施工方應(yīng)嚴格遵守物業(yè)管理處規(guī)定的裝修施工時間，降低施工噪音，減少環(huán)境污染及給其他租戶帶來的不便。2、裝修過程中形成的各種固體、可燃液體等廢物，應(yīng)按物業(yè)管理處規(guī)定的位置、方式和時間堆放及儲運，嚴禁將裝修材料、廢棄物等堆放于樓道、電梯間或其它公共區(qū)域。3、裝修工程所使用的材料及設(shè)備應(yīng)符合國家標準不得使用國家明令淘汰或禁用物品。4、裝修施工中占用電梯及主要通道，需事先得到物業(yè)管理處的許可并服從調(diào)度，以保證物業(yè)管理處為大樓內(nèi)其他租戶提供的各項優(yōu)質(zhì)

11、服務(wù)不受影響。5、裝修施工過程中，不得私自挪用公共部位及設(shè)施，并遵守物業(yè)管理處制定的其它管理規(guī)定，施工人員應(yīng)接受投資廣場保安、工程部、物業(yè)管理處等部門管理，辦理各種出入登記及其它證件。6、裝修過程中應(yīng)保持對公共區(qū)域的衛(wèi)生不受影響，因施工產(chǎn)生的垃圾應(yīng)立即清除。五、 承擔(dān)責(zé)任（違約責(zé)任）1、因裝飾裝修活動造成管道堵塞、滲漏水、停電、物品毀壞等，裝修人員應(yīng)當負責(zé)修復(fù)和賠償。2、租戶裝修人因裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設(shè)施造成損害的責(zé)令改正修復(fù)，造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任。3、租戶因裝修對其他租戶的工作環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等造成影響受到投訴的，應(yīng)立即消除影響，立即改正。情況嚴重的應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。4、租

12、戶未申報登記進行裝飾裝修活動，處五百元以上，壹仟元以下罰款并責(zé)令改正。5、租戶違反本規(guī)定，將裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級企業(yè)施工的處五百元以上壹仟元以下罰款并責(zé)令改正。6、租戶裝修使用不符合國家標準材料造成空氣污染超標的責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。7、有下列行為之一的，處罰款五百元以上壹仟元以下，并責(zé)令改正。 擅自拆改供曖、供排水主管道、主配電線路、消防、監(jiān)控設(shè)施。 將無防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房的。 擅自超過設(shè)計標準增加樓面荷載的。 損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施的。 對立面、電梯口、走道等區(qū)域擅自進行廣告粘貼的。8、租戶及裝飾裝修施工方違反建設(shè)工程質(zhì)量管理條例的由建設(shè)行政部門按照

13、有關(guān)規(guī)定處罰。9、租戶違反國家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和技術(shù)規(guī)程，不采取必要的安全防護和消防措施，擅自動用明火和進行焊接作業(yè)的或?qū)Π踩鹿孰[患不采取措施予以消除的，責(zé)令改正，并處壹仟元以上壹萬元以下罰款。情節(jié)嚴重的，責(zé)令停業(yè)整改，造成重大安全事故的，交司法機關(guān)處理。六、 說明：1、室內(nèi)裝飾裝修：是指租戶在租賃投資廣場寫字樓后對所租區(qū)域的裝修。2、建筑主體：是指建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋頂、樓板、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎(chǔ)等。3、承重結(jié)構(gòu)：是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞經(jīng)基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、主體、柱、柜架與墩、樓板、梁、層架、懸索等。4、大樓由于各處情

14、況異同，如對部分電力、通訊、給排水設(shè)施等、所改動計劃將由裝修前審查裝修方案后制定。5、本規(guī)定自2002年11月1日對入住投資廣場的所有業(yè)主統(tǒng)一實施，經(jīng)租戶簽收后租戶有義務(wù)執(zhí)行。簽收人：投資廣場 層租戶（單位蓋章）日 期：工程部工具分配、領(lǐng)用及保管方案 一、 電氣班日常常用工具每人一套；領(lǐng)用人各自保管，其中：1、電工日常常用工具包括：中號一字啟1把、中號十字啟1把、小號一字啟1把、小號十字啟1把、試電筆1把、工具刀1把、電工工具夾1只。共7件。共3套，由領(lǐng)用人使用和負責(zé)保管 。2、電梯工日常常用工具包括：中號一字啟1把、中號十字啟1把、小號一字啟1把、小號十字啟1把、試電筆1把、工具刀1把、6活

15、絡(luò)扳手1把、8活絡(luò)扳手1把、10活絡(luò)扳手1把、12活絡(luò)扳手1把、鋼卷尺1把、1.5P手錘1把、2.5P手錘1把、小方錘1把、羊毛刷1把、2羊毛刷1把、剪刀1把、平口鏨子1把、尖頭鏨子1把、工具背包1個。共20件。共1套，由電梯工使用和負責(zé)保管。3、其余工具為電氣班公用工具，由領(lǐng)班負責(zé)保管。當班人員如需使用分別借出，用完后負責(zé)歸還。二、 空調(diào)工具（廠家隨機配備的專用工具）由空調(diào)工負責(zé)領(lǐng)用和保管。三、 水暖工具全部由水暖工負責(zé)使用保管。四、 機修工具全部由機修工負責(zé)保管。五、 通用工具由綜合班領(lǐng)班負責(zé)保管，各班組如需要，均可借用。六、 工具保管責(zé)任人負責(zé)所保管工具的保養(yǎng)、維修和每月一次清點盤存；凡

16、非正常損壞或使用保管不當造成的工具缺失和損毀，均由直接責(zé)任人負責(zé)照價賠償。責(zé)任界定不清的由保管責(zé)任人負責(zé)賠償。七、 上下兩班共同使用或保管的工具在交接班時需進行清點核實，并將情況記錄在交接班記錄上。八、 離職或調(diào)崗人員需歸還所有使用或保管的工具，否則不予辦理手續(xù)。相關(guān)鏈接：工程部工具采購清單1-電氣工具類工程部工具采購清單2-空調(diào)水暖工具類工程部工具采購清單3-機修工具類工程部工具采購清單4-通用工具類工程部人員結(jié)構(gòu)方案 一、 崗位結(jié)構(gòu)工程部管理范圍內(nèi)的設(shè)備系統(tǒng)類別繁多、專業(yè)性強，對人員的技術(shù)素質(zhì)要求較高。通常情況下需要采用 “崗位細化”的結(jié)構(gòu)模式：按設(shè)備類別分班組、根據(jù)運轉(zhuǎn)要求設(shè)置崗位及人員

17、編制；一個設(shè)備系統(tǒng)一個班組、一個班組多個班次。這樣的結(jié)構(gòu)能夠達到分工明確、并較有技術(shù)保證。但同時有需要人力較多、效率較低等弊端。因此，在實際中，多數(shù)酒店及物業(yè)管理工程部采用了“萬能工”的模式：即一名技工同時負責(zé)某個區(qū)域的多個系統(tǒng)類別的設(shè)備的運行維護。這種模式是假日酒店管理集團首先應(yīng)用于酒店工程管理的，可以極大地提高人力利用率、降低工程部的人力成本、提高運作效率。但是這種模式要求所聘用的技工具備多方面的專業(yè)技術(shù)能力，能夠勝任多個不同的專業(yè)類別的設(shè)備的運行維修。考慮到高素質(zhì)人員的招聘難度及公司實際的設(shè)備規(guī)模，綜合以上兩種模式的優(yōu)劣，工程部的結(jié)構(gòu)采用如下方案：1、 在公司開業(yè)伊始的一段時間內(nèi)，所招聘

18、的技工不可能對公司整體環(huán)境和設(shè)備狀況很熟悉，這段時間任務(wù)也會比較多，容易發(fā)生一些適應(yīng)性的問題，基于這些原因，工程部的整體結(jié)構(gòu)大致按設(shè)備的專業(yè)類別劃分為“配電及電氣維修、電梯、空調(diào)、水暖、機修、鍋爐”六個崗位。2、 以上六個崗位中，相互間技術(shù)障礙較小的“配電及電氣維修、電梯、空調(diào)”三個崗位合并為 電氣班，其余崗位合并為 綜合班。3、 在班組內(nèi)實行“萬能工”模式：各崗位責(zé)任范圍的任務(wù)并不固定人員，而由該崗位所屬班組的當班人員共同負責(zé)完成。但考慮到設(shè)備專業(yè)性，在開業(yè)初期的一段時間會指定一個技工負責(zé)一個專業(yè)對口的崗位。4、 每個班各設(shè)一名領(lǐng)班。5、 工程部組織結(jié)構(gòu)圖二、 人員編制按以上結(jié)構(gòu)，根據(jù)相應(yīng)班

19、次的運行要求，工程部的人員編制如下表：工程部編制共11人 主管1人 電氣班5人 1、 責(zé)任范圍：配電及電氣維修、電梯運行維修、空調(diào)運行維修。2、 人員分配：白班2人（含領(lǐng)班）、早班1人、中班1人、夜班1人綜合班5人 1、 責(zé)任范圍：水暖管道、潔具、五金構(gòu)件及機械維修、鍋爐運行維修2、 人員分配：白班2人（含領(lǐng)班）、早班1人 中班2人、夜班1人三、 班次安排按以上結(jié)構(gòu)及人員編制，工程部正常班次如下表：1、 電氣班排班表星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日1領(lǐng)班 白班 白班 白班 白班 白班 白班 例休2技工A 白班 白班 白班 輪休 早班 早班 早班3技工B 早班 早班 早班

20、早班 輪休 中班 中班4技工C 中班 中班 中班 中班 中班 輪休 夜班5技工D 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 輪休說明：1、除1領(lǐng)班外，其余人員實行輪班制：按以上排序2-3-4-5-2循環(huán)輪換。每人每周有一天休息。 2、【當班時段】白班：按公司行政白班時段、早班：08:00-15:00 中班：15:00-23:00、夜班：23:00-08:002、 綜合班排班表星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日1領(lǐng)班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 白班2技工A 早班 早班 早班 早班 輪休 中班 中班3技工B 中班 中班 中班 中班 中班 輪休 夜班4技工C 夜班 夜班 夜班

21、 夜班 夜班 夜班 輪休5鍋爐工 白班 白班 白班 白班 白班 白班 輪休說明：1、除1領(lǐng)班和5鍋爐工外，其余人員實行輪班制：按以上排序2-3-4-2循環(huán)輪換。每人每周有一天休息日。 2、【當班時段】白班：按公司行政白班時段、早班：08:00-15:00 中班：15:00-23:00、夜班：23:00-08:00四、 工作時間及休息按以上班次的當班時段計算，每周工作時間為8h6T=48小時（包含當班時段內(nèi)的就餐等時間）。每周可有一天休息， 國家法定節(jié)假日休息按公司統(tǒng)一規(guī)定。五、 人力成本(工資)預(yù)算1、 本地同類工資水平參考級 別 月工資水平 備 注試用期及初級工 350-450元 試用期1-

22、3個月中級技工 550-650元 不含福利、獎金及花紅領(lǐng)班及高級技工 600-800元 不含福利、獎金及花紅2、 建議工資標準級 別 月工資水平 備 注試用期及初級工 450元 試用期3個月中級技工 600元 不含福利、獎金及花紅領(lǐng)班及高級技工 700元 不含福利、獎金及花紅3、 工程部人力（工資）成本預(yù)算按以上的建議工資水平，正常情況下工程部人力成本（主要為工資成本）為：（1）、每月：領(lǐng)班2人700=1400元，其他8人600=4800元，合計1400+4800=6200元。（2）、每年（按13個月計）：620013=80，600.00元（3）、平均支出：月均6716.66元；日均220.8

23、2元。【注】以上計算不含福利支出、獎金、保險及其他意外支出。六、 人員聘用方案專業(yè)特長 人數(shù) 相 關(guān) 要 求高低壓配電 2人 3年以上經(jīng)驗、持操作證、能熟練維修各種電氣設(shè)備強弱電維修 3人 3年以上經(jīng)驗、持操作證、熟悉各種強弱電氣線路及設(shè)備電梯維修 1人 熟悉高層樓宇電梯原理和維修、一年以上經(jīng)驗、持特業(yè)資格證中央空調(diào) 1人 熟悉各種冷源設(shè)備和風(fēng)機盤管系統(tǒng)原理、有電氣或管道基礎(chǔ)水暖管道、機修 2人 有熟練的給排水管道、水暖潔具、五金機械設(shè)備維修技能鍋爐 1人 持司爐證、多年經(jīng)驗、熟悉水處理并有電氣或管道基礎(chǔ)【說明】1、以上共10人。2、領(lǐng)班2人從以上人選中擇優(yōu)提拔。3、有酒店工作經(jīng)驗優(yōu)先。七、

24、人員到位計劃1、 開業(yè)前15-12天內(nèi)：（1） 通知電梯、空調(diào)、鍋爐等專業(yè)性強的特種設(shè)備擬聘人員面試。（2） 確定各崗位擬聘用人員名單。2、 開業(yè)前12-10天內(nèi)：（1） 電梯、鍋爐、空調(diào)主要設(shè)備崗位人員進場接受廠家或施工方技術(shù)培訓(xùn)。（2） 聯(lián)系其他擬聘用人員，確定補充招聘計劃。3、 開業(yè)前10-6天：（1） 通知電氣、機修、管道等擬聘人員面試，確定所有錄用人員名單。（2） 組織所有人員進行星級服務(wù)公共科目知識、工程部運作規(guī)范、公司規(guī)章等內(nèi)容的崗前培訓(xùn)。（3） 安排主要人員上崗參加設(shè)備綜合調(diào)試及一些不提供安裝的設(shè)備（洗滌設(shè)備等）的安裝。4、開業(yè)前6-3天內(nèi)：所有人員按要求全部到位，開始供電、供

25、水、電梯、鍋爐等的試運轉(zhuǎn)。5、詳見開業(yè)前后工程部工作進度計劃并以最終修訂方案為準。八、減員增效預(yù)案1、 結(jié)構(gòu)更新開業(yè)后公司走上正常經(jīng)營軌道，各項工作會形成一定規(guī)律而易于掌握。經(jīng)過一段時間的磨合，各崗位人員對所負責(zé)的工作和整體運作模式都較熟悉的情況下，采用逐步過渡的方法進行結(jié)構(gòu)重組，在工程部內(nèi)實行單一的全“萬能工”模式：合并兩個獨立的班組為一個整體、輪班運行，不再按崗位定崗定人。具體結(jié)構(gòu)如下：工程部共7人，按以下班次運行：白班 4人 負責(zé)水、電、空調(diào)、電梯、鍋爐運行及設(shè)備保養(yǎng)維修。 1、 設(shè)領(lǐng)班一人。2、 其他人實行輪班制。3、 具體班次根據(jù)情況安排，并適時調(diào)整。中班 2人 負責(zé)設(shè)備運行及緊急故

26、障的處理。 夜班 1人 負責(zé)運行值班和緊急故障處理。 2、 人員精簡按以上結(jié)構(gòu)，工程部人員在原有基礎(chǔ)上精簡1/3，將采取優(yōu)勝劣汰方式進行。其中也有人員的正常流動和流失。3、 薪資增長實現(xiàn)以上結(jié)構(gòu)后，人員減少，工資成本也同比減少。另一方面，由于人員精簡，余留人員需承擔(dān)的工作任務(wù)也大大增加。將減員而減少支出的工資額的一部分為余留人員加薪，使技工平均工資水平能夠高于本地同類水準。這將能夠穩(wěn)定人心、鼓舞士氣，更可以提高公司形象，吸引更多優(yōu)秀人才加入，使公司更具活力。工程部工程部運作計劃 工程部為公司的經(jīng)營提供能源供應(yīng)、設(shè)施維修和工程協(xié)作等保障功能：直接管理和運行供水、供電、供汽及空調(diào)等供能設(shè)備；負責(zé)物

27、業(yè)設(shè)施的維護、保養(yǎng)和檢修；協(xié)助完成公司各種經(jīng)營活動中需工程部提供支持的任務(wù)如：布置會場、制作宣傳道具等根據(jù)工程部的任務(wù)范圍，參照星級服務(wù)標準，計劃從以下幾個方面做好工程部的運作：一、建立完備的運作管理規(guī)范根據(jù)公司物業(yè)規(guī)模，參照星級酒店工程管理標準，擬出一套包括各種日常運作管理程序、崗位職責(zé)、規(guī)章制度、設(shè)備操作規(guī)程、檢修程序等內(nèi)容的規(guī)范文件。這是工程部運作的依據(jù)，以此實程序化、制度化的管理。鏈接：凱比特投資廣場有限公司工程部運作管理規(guī)范二、建立精干、高效的工程服務(wù)隊伍根據(jù)工程部責(zé)任范圍廣、設(shè)備系統(tǒng)類別多、專業(yè)性強、技術(shù)要求高的特點，計劃按以下步驟逐步建立一支適應(yīng)工程部運作要求的高素質(zhì)技工隊伍。1

28、、 按公司整體運作管理方案制定工程部的運作模式和人員結(jié)構(gòu)方案、相應(yīng)聘用要求。 鏈接：工程部人員結(jié)構(gòu)表2、 按各崗位專業(yè)要求招聘考核、擇優(yōu)選取所需人員。3、 聘用人員上崗前進行公司規(guī)定、工程部運作規(guī)范、星級服務(wù)意識及團隊精神等方面的培訓(xùn)，強化對公司文化的認同感和綜合素質(zhì)，以適應(yīng)新的工作環(huán)境。4、 各崗位人員到崗后，根據(jù)實際的崗位職責(zé)范圍，分別進行操作技術(shù)規(guī)程和職責(zé)制度的培訓(xùn)，使其盡快進入工作角色。5、 制定一套考核制度，對工程人員的業(yè)務(wù)技能和敬業(yè)情況進行考核，努力營造務(wù)實求進的工作氛圍，調(diào)動每個人的積極性。6、 充分重視所有人的個人能力，尊重工程部每個人的建議；強調(diào)團隊精神；讓每個人都能充分發(fā)揮

29、自己的專長、積極貢獻自己的力量的同時，還能相互團結(jié)協(xié)作；形成一支技術(shù)過硬、作風(fēng)優(yōu)良、團結(jié)穩(wěn)定的工程技工隊伍，集中力量高效完成各項工作任務(wù)。三、做好物業(yè)設(shè)備的運行和維修管理【一】 設(shè)備運行管理是工程部的主要任務(wù)，計劃采取以下措施努力提高管理水準 ：1、收集齊全的物業(yè)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料，建立系統(tǒng)的設(shè)備檔案。2、按設(shè)備的技術(shù)要求制定詳實細致的操作和檢修程序。3、制定預(yù)防性維修計劃，按計劃的時間、項目內(nèi)容對設(shè)備進行保養(yǎng)和檢修。4、與使用和保管設(shè)備的部門或責(zé)任人簽定設(shè)備使用維護責(zé)任書，強化設(shè)備的正當操作和及時有效的維護保養(yǎng)責(zé)任。5、建立完備的設(shè)備安裝、調(diào)試、運行、維護、檢修、改造、更新、報廢記錄，使設(shè)備

30、管理更規(guī)范。6、在設(shè)備運行和維修成本上進行內(nèi)部考核控制，避免和減少不必要的浪費。【二】 建立完備可行的維修系統(tǒng)是設(shè)備設(shè)施維護檢修的保障基礎(chǔ)，計劃按以下模式對所有物業(yè)設(shè)施設(shè)備進行充分有效的維護保養(yǎng)和檢修：1、 維修功能所有設(shè)備設(shè)施維護、保養(yǎng)和檢修以四個功能塊來完成：【1】預(yù)防性維修：所有設(shè)備設(shè)施均制訂維護保養(yǎng)和檢修計劃，按既定時間、項目和流程實施預(yù)防性的檢修。【2】日常報修處理：設(shè)備設(shè)施的使用部門在日常使用過程中發(fā)現(xiàn)的故障以報修單的形式通知工程部采取維修措施。【3】巡查檢修：工程部各班組值班人員在當班時段至少對責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進行一次巡查，發(fā)現(xiàn)故障和異常及時處理。【4】增改翻新：根據(jù)設(shè)備設(shè)施

31、的具體情況和實際需要，對已有的設(shè)備設(shè)施進行增加、改進性能和翻新處理，使設(shè)備設(shè)施重新恢復(fù)使用價值，得到良好的利用。2、 維修結(jié)構(gòu)【1】 主管負責(zé)根據(jù)物業(yè)設(shè)施規(guī)模制訂維修程序和維修計劃。【2】 以各專業(yè)班組為單位，按既定的責(zé)任范圍，分別負責(zé)所屬區(qū)域或設(shè)備設(shè)施的維護、保養(yǎng)和檢修。【3】 重要設(shè)備設(shè)施和綜合專業(yè)性設(shè)備設(shè)施由主管負責(zé)組織相關(guān)班組共同進行維護、保養(yǎng)和檢修。3、維修控制【1】主管負責(zé)監(jiān)督各班組按既定的程序和計劃實施，控制維修成本、效率和質(zhì)量。各班組按程序和計劃在領(lǐng)班的組織和帶領(lǐng)下，實施并完成設(shè)備維護、保養(yǎng)和檢修。【2】日常報修處理由報修部門負責(zé)驗收設(shè)備維修修復(fù)質(zhì)量并簽收耗用材料記錄。工程報修

32、單具實填寫并由報修部門驗收簽字后一份工程部備查、一份報修部門留存、一份匯總交財務(wù)核對材料成本。【3】設(shè)備設(shè)施的預(yù)防性維修項目由使用或保管部門進行驗收并簽收耗用材料記錄。設(shè)備計劃檢修記錄具實填寫并由使用或保管部門驗收簽字后一份工程部備查、一份匯總交財務(wù)核對材料成本。【4】工程部日常巡查中的檢修由檢修人員具實填寫巡查檢修記錄，并由使用或保管部門驗收簽字后一份工程部備查、一份匯總交財務(wù)核對材料成本。四、做好能源控制管理能耗成本通常占公司日常經(jīng)營成本的很大比例，節(jié)能降耗是控制成本提高效益的有效手段。能控管理的關(guān)鍵是1提高所有人的節(jié)能意識。2制定必要的規(guī)定和制度。3采取必要的技術(shù)措施。計劃從以下幾方面入

33、手，促進能控的制度化和程序化，努力把能耗成本保持在合理的水平：1、 做好耗能設(shè)備的維修保養(yǎng)，使其經(jīng)常保持良好的性能狀態(tài)。2、 對主要耗能設(shè)備如：空調(diào)系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)的運行狀況進行分析，制定出利于節(jié)能的運行程序。3、 在保證公司營業(yè)所需的前提下，盡可能減少耗能設(shè)備的使用。如：及時關(guān)閉暫無開啟必要的燈具、空調(diào)等。并將這些內(nèi)容形成制度。4、 對各部門進行空調(diào)、水電設(shè)施的使用和節(jié)能常識的培訓(xùn)。5、 優(yōu)先維修造成能源浪費的設(shè)備故障。6、 工程部在日常巡檢過程中對節(jié)能情況進行監(jiān)督。7、 準確抄錄各種能耗數(shù)據(jù)，按時進行分析，根據(jù)發(fā)現(xiàn)的問題不斷采取節(jié)能措施。8、 在設(shè)備的選購、維修和運行管理中，積極采用有利于節(jié)

34、能的新技術(shù)、新材料。五、做好安全運行管理工程部是公司的要害部門之一。將以“安全是最大的效益”的原則，加強安全防范和日常運作中的安全管理，并從以下幾個方面努力確保工程部在安全運行上“萬無一失”。1、 積極配合安保部門，做好工程部的安全組織建立、安全教育培訓(xùn)、消防設(shè)施維護和安全保障演練等方面的工作。2、 加強各崗位安全操作管理。所有崗位的技工均要求持相應(yīng)專業(yè)資格證上崗。鍋爐、空調(diào)和電梯等工種還要有“特種行業(yè)操作證”。3、 將設(shè)備運行和維修過程中的安全操作規(guī)定制度化、程序化。4、 制定工程部的安全考核制度，強化每個人的安全意識和責(zé)任心。5、 經(jīng)常對各崗位人員進行設(shè)備技術(shù)原理、操作維修技術(shù)方面的培訓(xùn)，

35、是每個人都能切實掌握正確的程序，從技術(shù)基礎(chǔ)上保證運行安全。6、 重點設(shè)備和崗位確定專人對運行安全負責(zé)，定期進行安全檢查和評估。7、 關(guān)心了解各崗位人員的思想狀態(tài)，及時化解存在的矛盾，作好防盜、放損和防止人為破壞工作。8、 制定必要的安全預(yù)案，發(fā)生事故是力爭降低損失。六、做好與各部門的協(xié)調(diào)工作及時與各部門交換情況，了解掌握物業(yè)出租、VIP接待、設(shè)備使用過程中的異常等方面的信息，便于優(yōu)質(zhì)的做好供能、檢修和協(xié)作工作。同時，將工程部的設(shè)備檢修計劃、能耗統(tǒng)計數(shù)據(jù)、設(shè)備故障率等情況反饋給其他部門。將根據(jù)實際的部門結(jié)構(gòu)和運作方案擬出詳細的“與各部門協(xié)調(diào)工作計劃”除以上方面外，將結(jié)合日常運作中的實際情況，及時

36、對本計劃進行完善補充。以安全、高效為前提，充分考慮公司的實際，努力做好工程保障工作。經(jīng)理崗位責(zé)任1、 堅決貫徹執(zhí)行公司總經(jīng)理的指示 ，直接對總經(jīng)理負責(zé)。2、 對工程部所有人員和設(shè)備全權(quán)管轄和調(diào)配。挑選和配備下屬各崗位管理人員。培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍、切實保障動力設(shè)備的安全運行與裝修設(shè)施的完好。盡最大的努力，以最低的成本開支保持公司高格調(diào)水準/3、 制訂下屬各崗位規(guī)范及操作規(guī)程，督促檢查下屬嚴格執(zhí)行崗位責(zé)任制度、操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。4、 深入現(xiàn)場、掌握人員和設(shè)備狀況，堅持每天作如下檢查：（1） 審核運行報表，掌握能耗規(guī)律，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時采取節(jié)能措施。（2） 審閱各系統(tǒng)運行監(jiān)測技術(shù)參

37、數(shù)，發(fā)現(xiàn)偏差，及時修正。（3） 現(xiàn)場巡查下屬崗位紀律及工作狀況，了解員工思想，發(fā)現(xiàn)不良傾向及時糾正。（4） 現(xiàn)場巡查重點設(shè)備運行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)隱患，立即與有關(guān)班組組織力量消除；發(fā)生影響營業(yè)的重大故障，立即組織力量盡快處理。（5） 現(xiàn)場檢查重要維修工程及增改工程的工作質(zhì)量與進度，發(fā)現(xiàn)失控及時采取措施。（6） 現(xiàn)場巡查主要公共場所動力設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時組織維修。5、 審定下屬班組工作計劃，統(tǒng)籌工作安排與人力調(diào)配，檢查計劃執(zhí)行情況。6、 組織制訂設(shè)備更新、改造工程計劃，重大維修保養(yǎng)計劃，備件購進計劃，并組織實施。7、 根據(jù)營業(yè)要求與科技發(fā)展狀況，經(jīng)常征詢一線業(yè)務(wù)部門意見，不斷改進原設(shè)計缺陷，大力支持

38、下屬進行技術(shù)改造，使動力設(shè)備日漸完善。8、 深入了解下屬管理人員和員工的思想狀況，及時糾正不良傾向，經(jīng)常對下屬進行職業(yè)道德、服務(wù)意識教育，培養(yǎng)員工公司責(zé)任感。9、 編制培訓(xùn)計劃，定期對人員進行培訓(xùn)，提高管理水平，把工程部建設(shè)成為一支高素質(zhì)、高技術(shù)水準、高效率、高服務(wù)質(zhì)量的隊伍。10、核下屬員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督導(dǎo)下屬做好設(shè)備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月交資料員整理歸檔。11、掌握科技發(fā)展動態(tài)，認真推廣新技術(shù)，發(fā)行不合理的設(shè)備，完善設(shè)計和施工遺留的缺陷；對所屬系統(tǒng)的重大改造工程參與設(shè)計，提出與原系統(tǒng)匹配的可行方案，監(jiān)督外協(xié)施工，驗收施工質(zhì)量。 班組主管崗位責(zé)任制1、 模范執(zhí)行

39、崗位責(zé)任制、操作規(guī)程、員人守則和各項規(guī)章制度，承上啟下，及時完成各項工作任務(wù)。2、 管理好、使用好本班負責(zé)范圍的設(shè)備，使設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運行，是班組主管的首要責(zé)任。對管轄設(shè)備要嚴格做到三干凈：設(shè)備干凈、機房干凈、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好。3、 主管是一班人在工作上、技術(shù)上的帶頭人，是班組的骨干，應(yīng)具備良好的思想作風(fēng)，工作以身作則，技術(shù)精益求精，協(xié)助經(jīng)理作好班組管理工作，解決技術(shù)上的疑難問題。4、 做好日常工作安排，做到維修迅速及時，保證質(zhì)量，不留問題，設(shè)備發(fā)生故障時，有效組

40、織力量搶修，保證公司的正常營業(yè)。5、 負責(zé)制訂本班設(shè)備的年月檢修計劃和備品備件計劃，報經(jīng)理審核，并負責(zé)檢修保養(yǎng)計劃的實施。6、 做好本班設(shè)備的技術(shù)檔案。設(shè)備維修、故障排除、更換零部件情況應(yīng)清楚的記錄在班組檔案，每月交經(jīng)理審閱。7、 做好班組人員考勤和維修臺帳，每月報辦公室匯中央空調(diào)系統(tǒng)參數(shù)一、主機銘牌數(shù)據(jù)機組型號 BZ 175V111（K）BO出廠編號 02063518檢驗員號 QA01制造日期 2002年6月制冷量 175萬Kcal/h制冷量 2035Kw冷水入口溫度 12C冷水出口溫度 7C冷水流量 350M/h冷水壓限 0.8mPa燃料低值熱值 8500Kcal/Nm熱源最大耗量 169

41、8KW溴化鋰溶液量 6.2t電壓/頻率 380v/50Hz耗電量 10.4KW大件運輸重量 23.6t二、主機常用數(shù)據(jù)燃料耗用量制冷：128kg/小時制熱：140kg/小時電消耗：105kw三、系統(tǒng)其它數(shù)據(jù)1、 總造價 約400萬元2、 設(shè)計使用年限 20年3、 冷卻水塔電功率 15kw/n4、 冷卻水泵（單臺） 55kw/n5、 冷凍水泵（單臺） 55kw/n6、 冷卻水首次充注耗用量 6.5t7、 冷凍水首次充注耗用量 100t四、 機盤管標稱功率統(tǒng)計1、1F 前樓（南樓） 建行：1152W大堂：1920W農(nóng)行：1344W合計：4416W后樓合計：480W2、2F 前樓 證券交易大廳：17

42、86W中庭：768W證券辦公室：1402W后樓：826W3、3F 前樓 咖啡廳：1786W東側(cè)廳：2938W后樓：922W4、4F/6F-14F/16F-18F 前樓：672W后樓：672W共13層合計：17.472KW5、5F 前樓：776W后樓：832W6、15F 前樓：988W后樓：832W7、19F（前樓） 768W8、總計：41.478KW(約為42KW)五、系統(tǒng)設(shè)備折舊1、 計算公式：設(shè)備折舊額=（設(shè)備原總值預(yù)計凈殘值）/預(yù)計使用壽命2、 計算條件 主機：設(shè)計壽命20年/每年工作160天/每天工作3小時 系統(tǒng)其它設(shè)備均按：壽命20年/每年工作160天/每天工作8小時 系統(tǒng)原值按40

43、0萬元 / 凈殘值忽略不計3、 折舊額結(jié)果：約為20萬/年,1250元/天,156.25元/小時六、成本計算1、計算條件：柴油：3000元/t 電：1.5元/Kwh 水：1.5元/t2、耗油：制冷：128kg/h*3000元/t384元/h制熱：140kg/h*3000元/t420元/h3、冷卻塔耗電：15kw/h*1.5元22.5元/h4、冷卻泵耗電：55kw/h*1.5元82.5元/h5、冷凍泵耗電：55kw/h*1.5元82.5元/h6、直燃機電耗：10.5kw/h*1.5元15.75元/h7、風(fēng)機盤管電耗：42kw/h*1.5元63元/h8、系統(tǒng)總成本為 ：折舊額+油耗+總電耗， 計算

44、結(jié)果為：制冷：806.5元/h制熱：842.5元/h8、 折合成風(fēng)機單位電耗為：制冷: 806.5元/h42kw/h(風(fēng)機電耗)19.21元/kwh制熱:842.5元/h42kw/h(風(fēng)機電耗)20.06元/kwh注：人力及維持費用未計六、中央空調(diào)系統(tǒng)計量方案方案一：按以上計算結(jié)果（風(fēng)機每消耗電能h折合成空調(diào)成本）可對各區(qū)域裝表控制并計量收費（估算為：21元0.70.8=37.5元/KWh）。方案二：按以上計算結(jié)果（風(fēng)機耗電折合成空調(diào)成本），結(jié)合各區(qū)域空調(diào)負荷（風(fēng)機標稱功率與風(fēng)口數(shù)量），可估算出空調(diào)系統(tǒng)運行單位小時的各區(qū)域所需成本，并據(jù)此收費。工程部工程部主管崗位責(zé)任崗位責(zé)任： 1、 模范執(zhí)行

45、崗位責(zé)任制、操作規(guī)程、員人守則和各項規(guī)章制度，承上啟 下，及時完成各項工作任務(wù)。2、 管理好、使用好本班負責(zé)范圍的設(shè)備，使設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運行，是班組主管的首要責(zé)任。對管轄設(shè)備要嚴格做到三干凈：設(shè)備干凈、機房干凈、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好。3、 主管是一班人在工作上、技術(shù)上的帶頭人，是班組的骨干，應(yīng)具備良好的思想作風(fēng)，工作以身作則，技術(shù)精益求精，協(xié)助經(jīng)理作好班組管理工作，解決技術(shù)上的疑難問題。4、 做好日常工作安排，做到維修迅速及時，保證質(zhì)量，不留問題，設(shè)備發(fā)生故障時，有效

46、組織力量搶修，保證公司的正常營業(yè)。5、 負責(zé)制訂本班設(shè)備的年月檢修計劃和備品備件計劃，報經(jīng)理審核，并負責(zé)檢修保養(yǎng)計劃的實施。6、 做好本班設(shè)備的技術(shù)檔案。設(shè)備維修、故障排除、更換零部件情況應(yīng)清楚的記錄在班組檔案，每月交經(jīng)理審閱。7、做好班組人員考勤和維修臺帳，每月報辦公室匯總。保安部任務(wù)及職責(zé)一、 室外保守1、 停車場警衛(wèi)（寫字樓、公寓、中餐廳）注意車輛進出程序、流程安排、規(guī)劃好3個大門的秩序，具體事項如下：A、 檢查車輛停放B、 處理好車輛的盜竊事件C、 處理好車場內(nèi)交通事故D、 處理好亂停亂放車輛E、 處理好逆行車輛F、 夜間對所有進出車輛進行檢查2、 崗?fù)ぞl(wèi)（南大門、西大門）A、 出入車輛人員登記B、 出門貨物要有憑證，并檢查是否屬實二、 室內(nèi)保守1、 客人活動區(qū)域監(jiān)控2、 地下室的監(jiān)控三、 消防安全工作1、 報警與處理A、 嚴格做好預(yù)防工作B、 如遇火災(zāi)，應(yīng)及時處理，并與有關(guān)部門聯(lián)系2、 檢查消防器材四、 室內(nèi)保守辦公室管理1、 案件處理A、 酒店內(nèi)打架斗毆事件的處理，必須有詳細的處理程序，并作文字報告。B、