1、第第13章章 EXCEL在房地產在房地產 投資分析的應用投資分析的應用 13-1 Excel的簡介與基本操作的簡介與基本操作 一、一、Excel的簡介的簡介 Excel是美國微軟公司發布的是美國微軟公司發布的Office 辦公套裝軟件家族中辦公套裝軟件家族中 的核心軟件之一，它是一個電子表格軟件，可以用來制的核心軟件之一，它是一個電子表格軟件，可以用來制 作電子表格、完成許多復雜的數據運算，進行數據的分作電子表格、完成許多復雜的數據運算，進行數據的分 析和預測并且具有強大的制作圖表的功能。它的界面更析和預測并且具有強大的制作圖表的功能。它的界面更 加直觀、操作更加簡單、使用更加方便，對用戶來說

2、學加直觀、操作更加簡單、使用更加方便，對用戶來說學 習更加輕松，辦公也更加方便、快捷，特別適用于房地習更加輕松，辦公也更加方便、快捷，特別適用于房地 產投資分析中對數據的分析與處理。產投資分析中對數據的分析與處理。 二、二、Excel的基本知識與基本操作的基本知識與基本操作 （一）（一）Excel窗口窗口 Excel啟動成功后，就出現了啟動成功后，就出現了Excel窗口，如圖窗口，如圖13-1所示，所示， 各組成部分的功能和作用如下：各組成部分的功能和作用如下： 1. 標題欄標題欄 圖圖13-1 Excel窗口的組成窗口的組成 與所有與所有Windows 的應用程序一樣，的應用程序一樣， 標題

3、欄中顯示窗口標題欄中顯示窗口 的名字，并有控制的名字，并有控制 按鈕可以讓用戶對按鈕可以讓用戶對 窗口進行移動、關窗口進行移動、關 閉、縮小、放大、閉、縮小、放大、 最大化、最小化等最大化、最小化等 操作。操作。 （一）（一）Excel窗口窗口 2. 菜單欄菜單欄 菜單欄中給出了若干菜單項，單擊某菜單項就會出現相應的下拉菜單。菜單欄中給出了若干菜單項，單擊某菜單項就會出現相應的下拉菜單。 3. 工具欄工具欄 Excel的工具欄有很多種，主要的有：常用工具欄、格式工具欄、繪圖的工具欄有很多種，主要的有：常用工具欄、格式工具欄、繪圖 工具欄、工具欄、Web工具欄、任務窗格等。這些工具欄可以設置成顯

4、示或隱工具欄、任務窗格等。這些工具欄可以設置成顯示或隱 藏（選菜單藏（選菜單【視圖視圖】【工具欄工具欄】的相應項可以調出），系統的默認設的相應項可以調出），系統的默認設 置是顯示常用工具欄和格式工具欄。置是顯示常用工具欄和格式工具欄。 4. 編輯欄編輯欄 編輯欄的左邊是名稱框，用于顯示活動單元格或區域的地址（或名稱），編輯欄的左邊是名稱框，用于顯示活動單元格或區域的地址（或名稱）， 右邊是編輯區，可以在該編輯區輸入、修改數據，如圖所示。右邊是編輯區，可以在該編輯區輸入、修改數據，如圖所示。 圖圖13-2 編輯欄編輯欄 （一）（一）Excel窗口窗口 5. 狀態欄狀態欄 狀態欄位于屏幕的底部，用

5、于顯示各種狀態信息以及其他非常有用的狀態欄位于屏幕的底部，用于顯示各種狀態信息以及其他非常有用的 信息。例如，狀態欄經常顯示信息“就緒”，它表明信息。例如，狀態欄經常顯示信息“就緒”，它表明Excel已為新的操已為新的操 作準備就緒；當作準備就緒；當Excel正在執行某一操作，如保存工作簿，狀態欄上就正在執行某一操作，如保存工作簿，狀態欄上就 會有一個相應的狀態指示器。會有一個相應的狀態指示器。 6. Excel工作區工作區 在在Excel工作區中顯示的是工作區中顯示的是Excel工作簿窗口（即文檔窗口），在工工作簿窗口（即文檔窗口），在工 作區中可以有一個或多個工作簿窗口，也可以沒有。工作簿

6、窗口由標題作區中可以有一個或多個工作簿窗口，也可以沒有。工作簿窗口由標題 欄、工作表標簽欄、列號標志、行號標志、水平和垂直滾動條以及工作欄、工作表標簽欄、列號標志、行號標志、水平和垂直滾動條以及工作 表區域組成。當表區域組成。當Excel工作簿窗口最大化時，工作簿窗口和工作簿窗口最大化時，工作簿窗口和Excel應用應用 程序窗口共用一個標題欄，而工作簿窗口的控制按鈕則在程序窗口共用一個標題欄，而工作簿窗口的控制按鈕則在Excel應用程應用程 序窗口相應控制按鈕的正下方。一個工作簿可以由多張工作表組成。啟序窗口相應控制按鈕的正下方。一個工作簿可以由多張工作表組成。啟 動動EXCEL后，工作簿窗口

7、中，通常包含三張工作表。其中白色的工作后，工作簿窗口中，通常包含三張工作表。其中白色的工作 表選項卡表示的是當前工作表。在一個工作簿中當前工作表只能有一張。表選項卡表示的是當前工作表。在一個工作簿中當前工作表只能有一張。 用戶可以自行插入和刪除工作表從而改變工作表的張數。用戶可以自行插入和刪除工作表從而改變工作表的張數。 （二）（二）Excel 的基本操作的基本操作 1. 選擇工作表選擇工作表 要對某一個工作表進行操作，必須先選中（或稱激活）它，使之成為當要對某一個工作表進行操作，必須先選中（或稱激活）它，使之成為當 前工作表。操作方法是：用鼠標單擊工作簿底部的工作表標簽，選中的前工作表。操作

8、方法是：用鼠標單擊工作簿底部的工作表標簽，選中的 工作表以高亮度顯示，則該工作表就是當前工作表。工作表以高亮度顯示，則該工作表就是當前工作表。 如果要選擇多個工作表，可在按如果要選擇多個工作表，可在按鍵的同時，用鼠標逐一單擊所要鍵的同時，用鼠標逐一單擊所要 選擇的工作表標簽。若要取消選擇，可松開選擇的工作表標簽。若要取消選擇，可松開鍵后，單擊其他任何鍵后，單擊其他任何 未被選中的工作表標簽即可。未被選中的工作表標簽即可。 圖圖13-3 Excel工作表的編輯工作表的編輯 如果所要選擇的如果所要選擇的 工作表標簽看不到，工作表標簽看不到， 可按標簽欄左邊的可按標簽欄左邊的 標簽滾動按鈕。這標簽滾

9、動按鈕。這 四個按鈕的作用按四個按鈕的作用按 自左至右次序為：自左至右次序為： 移動到第一個、向移動到第一個、向 前移一個、向后移前移一個、向后移 一個、移動到最后一個、移動到最后 一個。一個。 （二）（二）Excel 的基本操作的基本操作 2. 工作表的重新命名工作表的重新命名 在實際的應用中，一般不要使用在實際的應用中，一般不要使用Excel默認工作表名稱，默認工作表名稱， 而是要給工作表起一個有意義的名字。有三種方法可以用而是要給工作表起一個有意義的名字。有三種方法可以用 來對工作表改名（見圖來對工作表改名（見圖13-3）：）： 先選擇一個工作表，然后選菜單先選擇一個工作表，然后選菜單【

10、格式格式】【工作表工作表】 【重命名重命名】項。項。 用鼠標右鍵單擊某工作表標簽，然后從快捷菜單中選擇用鼠標右鍵單擊某工作表標簽，然后從快捷菜單中選擇 “重命名”。“重命名”。 雙擊工作表標簽。雙擊工作表標簽。 這三種方法都會使標簽上的工作表名高亮度顯示，此時這三種方法都會使標簽上的工作表名高亮度顯示，此時 可以鍵入新名稱，再按回車鍵即可。可以鍵入新名稱，再按回車鍵即可。 （二）（二）Excel 的基本操作的基本操作 3. 插入工作表插入工作表 要在工作簿中插入新的工作表，可以選菜單要在工作簿中插入新的工作表，可以選菜單【插入插入】 【工作表工作表】項（見圖項（見圖13-3），這樣，一個新的工

11、作表就），這樣，一個新的工作表就 插入在原來當前工作表的前面，并成為新的當前工作表。插入在原來當前工作表的前面，并成為新的當前工作表。 也可以用鼠標右鍵單擊工作表標簽，然后從快捷菜單中也可以用鼠標右鍵單擊工作表標簽，然后從快捷菜單中 選擇“插入”項插入工作表。選擇“插入”項插入工作表。 4. 刪除工作表刪除工作表 要刪除一個工作表，先選中該表，然后選菜單要刪除一個工作表，先選中該表，然后選菜單【編輯編輯】 【刪除工作表刪除工作表】項（見圖項（見圖13-3），此時彈出對話框要），此時彈出對話框要 求用戶確認，經確認后才刪除。同樣也可以單擊鼠標右求用戶確認，經確認后才刪除。同樣也可以單擊鼠標右 鍵

12、，在快捷菜單中選擇“刪除”項。鍵，在快捷菜單中選擇“刪除”項。 13-2 常用公式與函數常用公式與函數 一、公式一、公式 （一）公式及其輸入（一）公式及其輸入 一個公式是由運算對象和運算符組成的一個序列。它由等號（一個公式是由運算對象和運算符組成的一個序列。它由等號（=） 開始，公式中可以包含運算符，以及運算對象常量、單元格引用開始，公式中可以包含運算符，以及運算對象常量、單元格引用 （地址）和函數等。（地址）和函數等。Excel有數百個內置的公式，稱為函數。這些有數百個內置的公式，稱為函數。這些 函數也可以實現相應的計算。一個函數也可以實現相應的計算。一個Excel的公式最多可以包含的公式最

13、多可以包含1024 個字符。個字符。 Excel中的公式有下列基本特性：中的公式有下列基本特性： （1） 全部公式以等號開始。全部公式以等號開始。 （2） 輸入公式后，其計算結果顯示在單元格中。輸入公式后，其計算結果顯示在單元格中。 （3） 當選定了一個含有公式的單元格后，該單元格的公式就顯示當選定了一個含有公式的單元格后，該單元格的公式就顯示 在編輯欄中。在編輯欄中。 編輯公式與編輯數據相同，可以在編輯欄中，也可以在單元格中。編輯公式與編輯數據相同，可以在編輯欄中，也可以在單元格中。 雙擊一個含有公式的單元格，該公式就在單元格中顯示。如果想要雙擊一個含有公式的單元格，該公式就在單元格中顯示。

14、如果想要 同時看到工作表中的所有公式，可按同時看到工作表中的所有公式，可按（感嘆號左邊的（感嘆號左邊的 那個鍵），可以在工作表上交替顯示公式和數值。那個鍵），可以在工作表上交替顯示公式和數值。 一、公式一、公式 （二）公式中的運算符（二）公式中的運算符 Excel的運算符有三大類，其優先級從高到低依次為：算術運算的運算符有三大類，其優先級從高到低依次為：算術運算 符、文本運算符、比較運算符。符、文本運算符、比較運算符。 1. 算術運算符算術運算符 Excel所支持的算術運算符的優先級從高到低依次為：所支持的算術運算符的優先級從高到低依次為：%（百分（百分 比）、比）、（乘冪）、（乘冪）、*（乘

15、）和（乘）和/（除）、（加）和（除）、（加）和-（減）。（減）。 2. 文本運算符文本運算符 Excel的文本運算符只有一個用于連接文字的符號的文本運算符只有一個用于連接文字的符號 &。 例如：公式例如：公式 =Computer &Center 結果：結果：Computer Center 3. 比較運算符比較運算符 Excel中使用的比較運算符有六個，其優先級從高到低依次為：中使用的比較運算符有六個，其優先級從高到低依次為： =（等于）、（等于）、（大于）、（大于）、=（大（大 于等于）、于等于）、（不等于）。（不等于）。 比較運算的結果為邏輯值比較運算的結果為邏輯值TRUE（真）或（真）或F

16、ALSE（假）。（假）。 一、公式一、公式 （三）單元格引用（三）單元格引用 在公式中引用單元格或區域，公式的值會隨著所引用單在公式中引用單元格或區域，公式的值會隨著所引用單 元的值的變化而變化。元的值的變化而變化。 公式中可以引用另一個工作表的單元格和區域，甚至引公式中可以引用另一個工作表的單元格和區域，甚至引 用另一工作簿中的單元格和區域。若要引用另一工作簿用另一工作簿中的單元格和區域。若要引用另一工作簿 的單元格或區域，只需在引用單元格或區域的地址前冠的單元格或區域，只需在引用單元格或區域的地址前冠 以工作簿名稱。以工作簿名稱。 （四）復制公式（四）復制公式 公式的復制與數據的復制的操作

17、方法相同。但當公式中公式的復制與數據的復制的操作方法相同。但當公式中 含有單元格或區域引用時，根據單元地址形式的不同，含有單元格或區域引用時，根據單元地址形式的不同， 計算結果將有所不同。當一個公式從一個位置復制到另計算結果將有所不同。當一個公式從一個位置復制到另 一個位置時，一個位置時，Excel能對公式中的引用地址進行調整。能對公式中的引用地址進行調整。 （四）復制公式（四）復制公式 1. 公式中引用的單元格地址是相對地址公式中引用的單元格地址是相對地址 當公式中引用的地址是相對地址時，公式按相對尋址進行調整。例如當公式中引用的地址是相對地址時，公式按相對尋址進行調整。例如A3中中 的公式

18、的公式=A1A2，復制到，復制到B3中會自動調整為中會自動調整為 =B1B2。 公式中的單元格地址是相對地址時，調整規則為：公式中的單元格地址是相對地址時，調整規則為： 新行地址新行地址 = 原行地址原行地址 行地址偏移量行地址偏移量 新列地址新列地址 = 原列地址原列地址 列地址偏移量列地址偏移量 2. 公式中引用的單元格地址是絕對地址公式中引用的單元格地址是絕對地址 不管把公式復制到哪兒，引用地址被鎖定，這種尋址稱作絕對尋址。如不管把公式復制到哪兒，引用地址被鎖定，這種尋址稱作絕對尋址。如A3 中的公式中的公式=$A$1$A$2復制到復制到B3中，仍然是中，仍然是 =$A$1$A$2。 3

19、. 公式中的單元格地址是混合地址公式中的單元格地址是混合地址 在復制在復制過程過程中，如果地址的一部分固定（行或列），其他部分（列或行）中，如果地址的一部分固定（行或列），其他部分（列或行） 是變化的，則這種尋址稱為混合尋址。如：是變化的，則這種尋址稱為混合尋址。如：A3中的公式中的公式=$A1$A2復制復制 到到B4中，則變為：中，則變為：=$A2$A3， 其中，列固定，行變化（變換規則和相其中，列固定，行變化（變換規則和相 對尋址相同）。對尋址相同）。 4. 被引用單元格的移動被引用單元格的移動 當公式中引用的單元格或區域被移動時，因原地址的數據已不復存在。當公式中引用的單元格或區域被移動

20、時，因原地址的數據已不復存在。 Excel根據它移動的方式及地點，將會出現不同的后果。根據它移動的方式及地點，將會出現不同的后果。 不管公式中引用的是相對地址、絕對地址或混合地址，當被引用的單元格不管公式中引用的是相對地址、絕對地址或混合地址，當被引用的單元格 或區域移動后，公式的引用地址都將調整為移動后的地址。即使被移動到或區域移動后，公式的引用地址都將調整為移動后的地址。即使被移動到 另外一個工作表也不例外。例如，另外一個工作表也不例外。例如，A1中有公式中有公式=$B6*C8，把，把B6移動到移動到D8， 把把C8移動到移動到Sheet2的的A7，則，則A1中的公式變為中的公式變為=$D

21、8*Sheet2!A7。 （四）復制公式（四）復制公式 5. 移動公式移動公式 當公式被移動時，引用地址還是原來的地址。例如，當公式被移動時，引用地址還是原來的地址。例如，C1中有公式中有公式 =A1B1，若把單元格，若把單元格C1移動到移動到D8，則，則D8中的公式仍然是中的公式仍然是=A1 B1。 6. 公式中的出錯信息公式中的出錯信息 當公式有錯誤時，系統會給出錯誤信息。表當公式有錯誤時，系統會給出錯誤信息。表13-2中給出了一些常中給出了一些常 見的出錯信息。見的出錯信息。 表表13-1 公式中常見的出錯信息公式中常見的出錯信息 出錯信息出錯信息 可能的原因可能的原因 #DIV/0！

22、公式被零除 #N/A 沒有可用的數值 #NAME？ Excel不能識別公式中使用的名字 #NULL！ 指定的兩個區域不相交 #NUM！ 數字有問題 #REF！ 公式引用了無效的單元格 #VALUE！ 參數或操作數的類型有錯 二、函數二、函數 函數是隨函數是隨Excel附帶的預定義或內置公式。函數可作為獨立附帶的預定義或內置公式。函數可作為獨立 的公式而單獨使用，也可以用于另一個公式中甚至另一個的公式而單獨使用，也可以用于另一個公式中甚至另一個 函數內。一般來說，每個函數可以返回（而且肯定要返回）函數內。一般來說，每個函數可以返回（而且肯定要返回） 一個計算得到的結果值，而數組函數則可以返回多個

23、值。一個計算得到的結果值，而數組函數則可以返回多個值。 Excel共提供了九大類，共提供了九大類，300多個函數，包括：財務函數、多個函數，包括：財務函數、 數學與三角函數、統計函數、數據庫函數、邏輯函數等。數學與三角函數、統計函數、數據庫函數、邏輯函數等。 函數由函數名和參數組成，格式如下：函數由函數名和參數組成，格式如下： 函數名（參數函數名（參數1 1，參數，參數2 2，） 函數的參數可以是具體的數值、字符、邏輯值，也可以是函數的參數可以是具體的數值、字符、邏輯值，也可以是 表達式、單元地址、區域、區域名字等。函數本身也可以表達式、單元地址、區域、區域名字等。函數本身也可以 作為參數。如

24、果一個函數沒有參數，也必須加上括號。作為參數。如果一個函數沒有參數，也必須加上括號。 函數是以公式的形式出現的，在輸入函數時，可以直接函數是以公式的形式出現的，在輸入函數時，可以直接 以公式的形式編輯輸入，也可以使用以公式的形式編輯輸入，也可以使用Excel提供的“插提供的“插 入函數”工具。入函數”工具。 1. 直接輸入直接輸入 選定要輸入函數的單元格，鍵入“選定要輸入函數的單元格，鍵入“=”和函數名及參數，和函數名及參數， 按回車鍵即可。例如，要在按回車鍵即可。例如，要在H1單元格中計算區域單元格中計算區域A1： G1中所有單元格值的和。就可以選定單元格中所有單元格值的和。就可以選定單元格

25、H1后，直后，直 接輸入接輸入=SUM（A1：G1），再按回車鍵。），再按回車鍵。 2.使用“插入函數”工具使用“插入函數”工具 每當需要輸入函數時，就選菜單中的每當需要輸入函數時，就選菜單中的 。此時會彈出一。此時會彈出一 個“插入函數”對話框，如圖所示。個“插入函數”對話框，如圖所示。 對話框中提供了函數的搜索功能，并在“選擇類別”中列出了所有對話框中提供了函數的搜索功能，并在“選擇類別”中列出了所有 不同類型的函數，“選擇函數”中則列出了被選中的函數類型所屬的全不同類型的函數，“選擇函數”中則列出了被選中的函數類型所屬的全 部函數。選中某一函數后，單擊部函數。選中某一函數后，單擊【確定確

26、定】按鈕，又會彈出一個“函數參按鈕，又會彈出一個“函數參 數”對話框，其中顯示了函數的名稱、它的每個參數、函數功能和參數數”對話框，其中顯示了函數的名稱、它的每個參數、函數功能和參數 的描述、函數的當前結果和整個公式的結果。的描述、函數的當前結果和整個公式的結果。 3. 函數出錯信息函數出錯信息 當輸入的函數有錯誤時，當輸入的函數有錯誤時，Excel會提示出錯信息，表會提示出錯信息，表13-2給出了幾給出了幾 種常見的出錯信息。種常見的出錯信息。 出錯信息出錯信息 可能的原因可能的原因 #NAME！ 把文本作為函數的數值型參數 #NUM！ 函數中出現非法數值參數 #REF！ 函數中引用了一個所

27、在列或行已被刪除的單元格 #VALUE！ 函數中引用的參數不合適 表表13-2 函數出錯信息函數出錯信息 三、房地產投資分析常用函數三、房地產投資分析常用函數 （一）財務函數（一）財務函數 1. 終值函數終值函數 FV（Rate，Nper，Pmt，Pv，Type） 其中：其中：Rate利率利率 Nper總投資期總投資期 Pmt各期支付金額各期支付金額 Pv現值現值 Type只有數值只有數值0或或1，0或忽略表示收款期末或忽略表示收款期末 2. 現值計算函數現值計算函數 PV（Rate，Nper，Pmt，Fv，Type） 其中，其中，Rate，Nper，Pmt，Fv，Type的含義與的含義與FV

28、函數中的參數含函數中的參數含 義相同義相同 3. 償債基金和資金回收計算函數償債基金和資金回收計算函數 PMT（Rate，Nper， Fv ，Pv，Type） 其中，其中，Rate，Nper， Fv，Pv，Type的含義與的含義與FV和和PV函數中的參函數中的參 數含義相同數含義相同 4. NPV函數函數 NPV（Rate，Value1，Value2） 其中：其中：Rate代表各期現金流量折算成當前值的貼現率，在各期中固代表各期現金流量折算成當前值的貼現率，在各期中固 定不變；定不變；Value1，Value2；代表支出和收入的代表支出和收入的1到到29個參數，個參數， 時間均勻分布并出現在每

29、期末尾。時間均勻分布并出現在每期末尾。 5. NPER函數函數 NPER （Rate， PMT， Fv ，Pv，Type） 其中：其中：Rate利率利率 Pmt各期支付金額各期支付金額 Fv終值終值 Pv現值現值 Type只有數值只有數值0或或1，0或忽略表示收款發生在期末，或忽略表示收款發生在期末，1表示收表示收 款發生在期初款發生在期初 6. IRR函數函數 IRR（Values，Guess） 其中：其中：Values一個數組，或對數字單元格區的引用；一個數組，或對數字單元格區的引用； Guess內部報酬率的猜測值。如果忽略，則為內部報酬率的猜測值。如果忽略，則為0.1。 IRR函數計算的

30、是返回一組現金流的內部收益率。函數計算的是返回一組現金流的內部收益率。 （二）統計函數（二）統計函數 1. AVERAGE（x1，x2，） 返回所列范圍中所有數值的平均值。最多可有返回所列范圍中所有數值的平均值。最多可有30個參數，參數個參數，參數x1， x2，可以是數值、區域或區域名字。可以是數值、區域或區域名字。 2. COUNT （x1，x2，） 返回所列參數（最多返回所列參數（最多30個）中數值的個數。函數個）中數值的個數。函數COUNT在計數時，在計數時， 把數字、文本、空值、邏輯值和日期計算進去，但是錯誤值或其他把數字、文本、空值、邏輯值和日期計算進去，但是錯誤值或其他 無法轉化成

31、數據的內容則被忽略。無法轉化成數據的內容則被忽略。 3. COUNTA（x1，x2，） 返回所列參數（最多返回所列參數（最多30個）中數據項的個數。在這里，“數據”是個）中數據項的個數。在這里，“數據”是 廣義的概念，計數值可以是任何類型，它們可以包括空字符（廣義的概念，計數值可以是任何類型，它們可以包括空字符（）。）。 4. COUNTIF （x1，x2） 計算給定區域計算給定區域x1滿足條件滿足條件x2的單元格的數目。條件的單元格的數目。條件x2的形式可以的形式可以 為數字、表達式或文本。為數字、表達式或文本。 5. COUNTBLANK（x） 計算指定區域計算指定區域x中空白單元格的數目

32、。中空白單元格的數目。 說明：含有返回值為說明：含有返回值為（空文本）的公式單元格也計算在內，但包含零值（空文本）的公式單元格也計算在內，但包含零值 的單元格不計算在內。例如：假設工作表中的區域的單元格不計算在內。例如：假設工作表中的區域B2：C5中有兩個空單中有兩個空單 元（沒有輸入任何內容），則元（沒有輸入任何內容），則COUNTBLANK（B2：C5）等于）等于2。 6. 求最大值函數求最大值函數MAX（List） 返回指定返回指定List 中的最大數值，中的最大數值，List可以是一數值、公式或包含數字或公式可以是一數值、公式或包含數字或公式 的單元格范圍引用的表。例如，的單元格范圍引

33、用的表。例如，MAX（87，A8，B1：B5） MAX（D1： D88）。）。 7. MIN（List） 返回返回List中的最小數。中的最小數。List的意義同的意義同MAX。例如，。例如，MIN（C2：C88）。）。 8. 求和函數求和函數SUM（x1，x2，） 返回包含在引用中的值的總和。返回包含在引用中的值的總和。x1，x2等可以是對單元格、區域或實際值。等可以是對單元格、區域或實際值。 如：如：SUM（A1：A5，C6：C8）返回區域）返回區域A1至至A5和和C6至至C8中的值的總和。中的值的總和。 9. SUMIF（x1，x2，x3） 根據指定條件根據指定條件x2對若干單元格求和。

34、其中：對若干單元格求和。其中：x1為用于條件判斷的單元格區為用于條件判斷的單元格區 域。域。x2 為確定哪些單元格將被相加求和的條件，其形式可以為數字、表達為確定哪些單元格將被相加求和的條件，其形式可以為數字、表達 式或文本。式或文本。 （三）回歸分析函數（三）回歸分析函數 Excel中提供了中提供了9個函數用于建立回歸模型和預測。個函數用于建立回歸模型和預測。 這這9個函數分別是：個函數分別是： 1. INTERCEPT：返回線性回歸模型的截距。：返回線性回歸模型的截距。 2. SLOPE：返回線性回歸模型的斜率。：返回線性回歸模型的斜率。 3. RSQ：返回線性回歸模型的判定系數。：返回線

35、性回歸模型的判定系數。 4. FORECAST：返回一元線性回歸模型的預測值。：返回一元線性回歸模型的預測值。 5. STEYX：計算估計的標準誤。：計算估計的標準誤。 6. TREND：計算線性回歸的趨勢值。：計算線性回歸的趨勢值。 7. GROWTH：返回線性回歸模型的參數。：返回線性回歸模型的參數。 8. LINEST：返回線性回歸模型的參數。：返回線性回歸模型的參數。 9. LOGEST：返回指數曲線模型的參數。：返回指數曲線模型的參數。 13-3 房地產投資分析房地產投資分析excel計算演示計算演示 一、財務指標一、財務指標 （一）凈現值（一）凈現值NPV的計算的計算 例例1：某房

36、地產開發項目，其各時期的現金流量如下表：某房地產開發項目，其各時期的現金流量如下表 所示，年利率為所示，年利率為5 %。就其凈現值。就其凈現值。 年份 1 2 3 4 5 現金流量 -100 50 200 300 350 計算過程：計算過程： 1）建立一個工作表。選中單元格，輸入“）建立一個工作表。選中單元格，輸入“=”，在函數，在函數 類別中選擇“財務”，然后在“選擇函數”中選擇類別中選擇“財務”，然后在“選擇函數”中選擇 “NPV”。 2）在“函數參數”對話框中“）在“函數參數”對話框中“Rate”中輸入利率值中輸入利率值5%， 在在Value中輸入所要計算的現金流量的區域。中輸入所要計算

37、的現金流量的區域。 3）顯示結果為）顯示結果為643.925 例例2：某房地產企業預投資一房地產項目，預計投：某房地產企業預投資一房地產項目，預計投 資期為資期為5年。第一年投資費為年。第一年投資費為2000萬元，以后逐年萬元，以后逐年 增加增加1000萬元，年利率為萬元，年利率為10%。試計算該項目的。試計算該項目的 投資現值。投資現值。 計算過程：計算過程： 1）建立一個工作表。）建立一個工作表。 2）輸入年份，在）輸入年份，在B1中輸入中輸入1，按住，按住Ctrl拖拽鼠標直至出拖拽鼠標直至出 現現5。 3）輸入現金流量，在）輸入現金流量，在B2中輸入中輸入2000，在，在C2中輸入“中輸

38、入“= B2 1000”拖動拖動F2右下角的填充柄至最后。右下角的填充柄至最后。 4）計算凈現值，在）計算凈現值，在 E9中輸入“中輸入“=”，在，在 函數類別中選擇函數類別中選擇 “財務”，然后在“財務”，然后在 “選擇函數”中選“選擇函數”中選 擇“擇“NPV”。在“函。在“函 數參數”對話框中數參數”對話框中 “Rate”中輸入利率中輸入利率 值值5%，在，在Value中中 輸入所要計算的現輸入所要計算的現 金流量的區域。單金流量的區域。單 擊“確定”，在目擊“確定”，在目 標單元格中顯示結標單元格中顯示結 果果14 1443.38。 （二）內部收益率（二）內部收益率IRR的計算的計算

39、例例1：某房地產企業各年的收益的現金流量如下表所示，求：某房地產企業各年的收益的現金流量如下表所示，求 該企業的的內部收益率為多少。該企業的的內部收益率為多少。 年份年份 1 2 3 4 5 現金流量現金流量 -100 50 200 300 350 計算過程：計算過程： 1）建立一個工作表。按提示要求制作一個現金流量表。）建立一個工作表。按提示要求制作一個現金流量表。 2）計算凈現值，在）計算凈現值，在B3中輸入“中輸入“=”，在函數類別中選擇，在函數類別中選擇 “財務”，然后在“選擇函數”中選擇“財務”，然后在“選擇函數”中選擇“IRR”。在“函數。在“函數 參數”對話框中的參數”對話框中的

40、Value中輸入所要計算的現金流量的區中輸入所要計算的現金流量的區 域。單擊“確定”，在目標單元格中顯示結果。域。單擊“確定”，在目標單元格中顯示結果。 二、風險分析二、風險分析 （一）盈虧平衡分析（一）盈虧平衡分析 例例1：某房地產項目今年計劃開發一個房地產項目，其：某房地產項目今年計劃開發一個房地產項目，其 建設期為建設期為1年，經營期為年，經營期為2年。建設期投資年。建設期投資30 000萬元，萬元， 計劃建成后第一年為設計銷售量的計劃建成后第一年為設計銷售量的50%年，第二年達到年，第二年達到 設計銷售量設計銷售量4000戶，每戶售價戶，每戶售價50萬元，期間年經營成本萬元，期間年經營

41、成本 為為35萬。求以產量、生產能力利用率、銷售價格、單位萬。求以產量、生產能力利用率、銷售價格、單位 變動成本表示盈虧平衡點，并以產量為研究對象繪制盈變動成本表示盈虧平衡點，并以產量為研究對象繪制盈 虧平衡分析圖。虧平衡分析圖。 計算過程：計算過程： 1）建立一個工作表。按提示要求制作一個表格（如圖所示）。）建立一個工作表。按提示要求制作一個表格（如圖所示）。 2）在目標單元格“）在目標單元格“C7”輸入“輸入“=C4/（C3-C5）”，單擊回車即會）”，單擊回車即會 顯示結果。以下各項均按各自的公式輸入公式。得出各自結果，盈顯示結果。以下各項均按各自的公式輸入公式。得出各自結果，盈 虧平衡

42、產量為虧平衡產量為2000戶，盈虧平衡生產能力利用率戶，盈虧平衡生產能力利用率50%，盈虧平衡，盈虧平衡 價格為價格為42.5萬元，盈虧平衡產品變動成本為萬元，盈虧平衡產品變動成本為42.5萬元。萬元。 3）繪制盈虧平衡分析圖。）繪制盈虧平衡分析圖。 為了作圖需要，我們應界定銷售量的開始值和終止值。為了作圖需要，我們應界定銷售量的開始值和終止值。 本例設開始值為本例設開始值為0，終止值為，終止值為4000。 點擊工具欄上的“圖表向導”點擊工具欄上的“圖表向導” ，進入“圖表數據源”，進入“圖表數據源” 界面時選擇“系列”，點擊界面時選擇“系列”，點擊 編輯“系列”中的“名稱編輯“系列”中的“名

43、稱 （N）”和“值（）”和“值（Y）”以及“分類（）”以及“分類（X）軸標志）軸標志 （ ）”。將所有的選項編輯完成后，點擊“下一步”。）”。將所有的選項編輯完成后，點擊“下一步”。 在“圖表選項”中按提示編輯各個選項（如圖所示），在“圖表選項”中按提示編輯各個選項（如圖所示）， 等所有所需內容編輯完成后點擊下一步，在圖表中編輯等所有所需內容編輯完成后點擊下一步，在圖表中編輯 插入位置和所插入的工作表，之后點擊完成。插入位置和所插入的工作表，之后點擊完成。 （二）敏感性分析（二）敏感性分析 例例1：某房地產項目今年計劃開發一個房地產項目，：某房地產項目今年計劃開發一個房地產項目， 其建設期為其

44、建設期為1年，經營期為年，經營期為2年。建設期投資年。建設期投資30 000萬元，計劃建成后第一年為設計銷售量的萬元，計劃建成后第一年為設計銷售量的50% 年，第二年達到設計銷售量年，第二年達到設計銷售量4000戶，每戶售價戶，每戶售價50 萬元，期間年經營成本為萬元，期間年經營成本為35萬。由于對未來影響萬。由于對未來影響 經濟因素把握不大，投資額、經營成本、銷售收經濟因素把握不大，投資額、經營成本、銷售收 入均有可能在入均有可能在20%的范圍內變動。對上述三個的范圍內變動。對上述三個 不確定因素作單因素敏感性分析。不確定因素作單因素敏感性分析。 計算過程：計算過程： 1）建立一個工作表。按

45、提示要求制作一個編制敏感性）建立一個工作表。按提示要求制作一個編制敏感性 分析表（如圖所示）。分析表（如圖所示）。 2）繪制敏感性分析圖。）繪制敏感性分析圖。 單擊“圖表向導”單擊“圖表向導” ，選擇折線圖（如圖所示），點，選擇折線圖（如圖所示），點 擊下一步。擊下一步。 進入“圖表數據源”界面時選擇“系列”，點擊進入“圖表數據源”界面時選擇“系列”，點擊 編輯編輯 “系列”中的“名稱（“系列”中的“名稱（N）”和“值（）”和“值（Y）”以及“分類）”以及“分類 （X）軸標志（）軸標志（ ）”。將所有的選項編輯完成后，點擊）”。將所有的選項編輯完成后，點擊 “下一步”。“下一步”。 T 在“圖

46、表選項”中按提示編輯各個選項（如圖所示），在“圖表選項”中按提示編輯各個選項（如圖所示）， 等所有所需內容編輯完成后點擊下一步，在圖表中編輯插等所有所需內容編輯完成后點擊下一步，在圖表中編輯插 入位置和所插入的工作表，之后點擊完成。入位置和所插入的工作表，之后點擊完成。 顯示所需敏感性分析圖顯示所需敏感性分析圖 三、項目預測與決策分析三、項目預測與決策分析 （一）一元線性回歸分析（一）一元線性回歸分析 例例1：某房地產開發公司對過去一段時間內，一個房地產項目的銷：某房地產開發公司對過去一段時間內，一個房地產項目的銷 售額和花費在該項目上的廣告費用之間的關系進行分析，其有關歷售額和花費在該項目上

47、的廣告費用之間的關系進行分析，其有關歷 史數據如下：史數據如下： 年份年份 廣告費廣告費 銷售額銷售額 年份年份 廣告費廣告費 銷售額銷售額 1990 49.2 537.6 1995 49.2 537.6 1991 51.4 706.2 1996 51.4 706.2 1992 71.2 1073.9 1997 71.2 1073.9 1993 111.4 1209.3 1998 111.4 1209.3 1994 146.5 2055.2 1999 146.5 2055.2 居于這些數據繪制成的圖形（圖居于這些數據繪制成的圖形（圖8-1）大體上表明了兩）大體上表明了兩 者之間存在著線性依賴關

48、系，現在需要確定銷售額與廣者之間存在著線性依賴關系，現在需要確定銷售額與廣 告費之間的回歸直線的截距和斜率，并需要確定當廣告告費之間的回歸直線的截距和斜率，并需要確定當廣告 費用等于費用等于160與與300時的銷售額。此外，還需要確定本問時的銷售額。此外，還需要確定本問 題中回歸直線的判定系數與估計誤差的標準。題中回歸直線的判定系數與估計誤差的標準。 0.0 500.0 1000.0 1500.0 2000.0 2500.0 3000.0 3500.0 4000.0 49.251.471.2111.4 146.5 155.8 222.1 202.4 242.0 277.8 廣告費 銷售量 某房

49、地產項目廣告費與銷售額對應關系某房地產項目廣告費與銷售額對應關系 解：打開解：打開Excel工作表，輸入廣告費用觀測值（工作表，輸入廣告費用觀測值（Xi）和）和 銷售觀測值（銷售觀測值（Yi）。在此基礎上計算兩者之間的回歸直）。在此基礎上計算兩者之間的回歸直 線的截距與斜率。線的截距與斜率。 計算回歸系數計算回歸系數a，b。點擊。點擊b（斜率）的目標單元“（斜率）的目標單元“D2” 點擊點擊 ，選擇函數“，選擇函數“SLOPE”，在，在knowny和和knownx， 選定相應的區域。點擊“確定”。選定相應的區域。點擊“確定”。a（截距）的計算過（截距）的計算過 程和程和b（斜率）類似。在目標單

50、元格中選擇函數（斜率）類似。在目標單元格中選擇函數 “INTERCEPT”進行編輯求解。進行編輯求解。 用用TREND（）來確定回歸直線與各個自變量觀測值對（）來確定回歸直線與各個自變量觀測值對 應的因變量估計值（應的因變量估計值（i）。）。 先求因變量先求因變量Y的估計值，在目標單元格鍵入“的估計值，在目標單元格鍵入“=$E$2 $D$2*B2”，拖動填充柄至，拖動填充柄至F11。 在在G2單元格中鍵入“單元格中鍵入“=”點擊點擊 ，選擇函數“，選擇函數“TREND”，在，在 knowny和和knownx，選定相應的區域，在，選定相應的區域，在New_xs中選擇“中選擇“B2”。 點擊“確定