1、北京雅寶城商業廣場Beijingyabaochengshangyeguangchang商業管理及物業管理方案報告書李 興 民前言為促進北京市雅寶路地區的經濟發展，擴大該地區已經正在發展形成的新型經濟區的態勢，發揮香港俊星集團和北京雅寶房地產開發公司的作用和優勢，充分利用已建成的“雅寶城商業廣場”這一已完工的商業大廈，實現較理想的社會效益和經濟效益；我們通過充分的商業物業調研和仔細科學的評估，同時特邀幾位北京市有關方面商業經營專家和物業管理專家共同分析研討，特提出如下商業經營分析管理和物業管理方案報告。該商業大廈的招商工作由于前期成功的銷售策劃和卓越的歷史地理優勢以及各種原因形成了目前較為可喜的

2、局面。是香港俊星基團領導和北京雅寶房地產有限公司領導預先考慮到了項目建設完工以后的商業物業經營管理，英明決策從現在起提前著手研究調整該項工作，這是完全正確的決定。首先感謝領導的信任，審定我的這一份商業經營管理和物業管理方案報告書。鑒于我對該項目還處在剛剛介入了解摸索階段現狀；該商業經營管理和物業管理方案是根據北京市目前商業地產發展變化的態勢以及我多年的管理經驗和經手管理的幾個商廈現狀管理實際情況而編制，此商業經營管理和物業管理方案如有與本項目的實際情況不符之處，還需隨著對本項目了解的進程進一步探討，并在今后的工作中進行不斷的調整。我相信，有香港俊星基團領導對項目的準確定位和我們豐富的商業經營管

3、理和物業管理經驗，北京雅寶城商業廣場一定可以成為北京商業房地產開發行業的一個亮點。本商業經營管理和物業管理方案僅作為今后開展商業招商、經營管理和物業管理工作的一個初步框架，在領導確定基本方案后，我將會形成更為具體的、分階段的招商、經營管理和物業管理的實施方案。現從以下幾個方面展開對本商業物業進行經營招商、管理分析的論證：目 錄一、項目概況二、北京市商業狀況分析三、雅寶城商業廣場商業經營管理定位四、雅寶城商業廣場的特點五、商業管理與物業管理當務之急要做的工作商業管理公司物業管理公司六、結論一、 項目概況雅寶城商業廣場位于朝陽區日壇公園西北角，是由香港俊星集團投資，北京雅寶房地產開發有限公司開發的

4、商業寫字樓項目。雅寶城定位于專業外貿批發，是集珠寶、裘皮、服裝鞋業、大型精品等國內名優商品于一體的五星級外貿平臺該項目占地面積9164平方米，建筑面積63767平方米，其中地上12層，建筑面積41000平方米；地下3層，建筑面積22000平方米；地下停車位300個；南側設有3000平方米的休閑商業廣場。項目工程采用框架剪力墻結構，平面方正布局，外立面采用中空玻璃幕墻加高檔石材，公共部分精裝修，配有中央空調、智能化設備、通訊系統、消防系統等。按商業標準，配置有自動扶梯、客梯觀光梯、貨梯，設有完善的金融、餐飲、商務、休閑等綜合配套。建成后，雅寶城可向中外商家提供珠寶、裘皮、服裝等多個業態的外貿專區

5、，為該區域最可期待的高端財富平臺。 北京市建設中的雅寶路出口貿易商務區位于雅寶路、朝外、國貿CBD三大主流商圈交匯之地，與第一使館區渾為一體。商務酒店、甲級寫字樓、公寓、銀行、高檔餐館娛樂場所俱全。物流、信息、人才服務便捷齊備。與秀水街、朝外大街等商品零售區相互呼應。中西文化融合，貿易繁榮，商賈云集，品牌行銷歐、美、非洲。 雅寶路臨近北京的CBD商務區和使館區，是對泛俄語地區及歐、非、中東貿易最為活躍的核心區。附近有俄羅斯、烏克蘭、沙特、美國、波蘭等四十多個國家的大使館。經過近二十年的發展，已成為著名的服裝及各類商品出口貿易集中地，商品遠銷歐、美、非各大洲；中東、俄羅斯、烏克蘭、利比亞、羅馬尼

6、亞、北美等三十多個國家和地區。年對外貿易額數百億元。雅寶路市場處于北京的CBD商務區和使館區；附近有俄羅斯、烏克蘭、沙特、美國、波蘭等40多個國家的大使館；交通便利，西臨東二環，南臨建國門外大街，乘車到首都機場30分鐘的路程。 雅寶路市場經過近20年的發展，已成為中國最大的服裝出口交易市場，由當初的路邊攤位市場發展到今天的高樓大廈的室內市場，現在共有近20個市場，其中以天雅大廈、吉利大廈、雅寶大廈、萬邦大廈等為主。雅寶路市場近5000個商戶，主要來自河北、山東、浙江、福建、廣州、安徽等省市的商家和廠家。其中，廠家銷售處就有1500家左右。市場上98%的產品遠銷到俄羅斯、烏克蘭、利比亞、羅馬尼亞

7、、北美等30多個國家和地區，每年對外貿易額在數百億元。吉利大廈、天雅大廈、漢鼎大廈等眾多商鋪目前出租率均為100%。 雅寶路為北京帶來了無盡的商機和財富。“雅寶路，北京對泛俄語地區貿易最為活躍的核心區！” 中俄雙邊貿易額連續五年保持20%以上的增長率。中俄雙方確定在2010年前實現雙邊貿易額翻三番，達到600億美元甚至更高水平。 環境決定商氣，催生高端商貿平臺與商業模式。商旅翹首以待，雅寶城應運而生，商戶于此，馳聘天下，盡占先機。二、北京市商業狀況分析目前北京商業物業樓市處于瘋狂發展的階段。尤其是最近幾年，在逐步開放和激烈競爭的宏觀形勢中，北京經濟持續發展，商業市場在其自身多次結構調整的推動下

8、，發展水平已明顯升級。個性鮮明的特色商業街、大型、現代化的購物中心、連鎖超市、便利店等商業物業星羅棋布，北京市商業市場開始呈現出現代化、市場化、多元化的發展趨勢，商業市場開始逐漸走向成熟和完善。同時，居民對消費品的需求呈逐年上升趨勢，消費品價格指數持續下降，為商業物業的快速發展奠定了較好的市場基礎。因此開發商對商業地產重視程度加強，尤以街區型商業發展迅速。近年商業物業供應量較大，根據搜鋪網不完全統計，目前北京新興商業地產項目（包括在建）總規模達1000多萬平方米，其中規模在5萬平方米以上的中大型項目的總規模居然達841萬平方米，占總在建規模的73%以上。 從上述統計也可以看出，建筑規模在3萬平

9、方米以下的商業地產項目總規模301萬平方米，雖然所占比例較低，但是鑒于很多社區商業及底商項目未進行營銷，很難被統計進來，所以北京3萬平方米以下商業地產的市場規模要大很多，保守估計應該有50萬平方米以上的供應量未被統計進來。從總體情況看，北京購物中心、百貨、大型超市總供應量達到436.59萬平方米，到2008年，新增加的供應量將達到594萬平方米建筑面積；2007年北京市社會消費品零售總額2916.7億元；其中百貨、超市、購物中心的零售額合計占去了80%以上的市場份額。從百貨、購物中心、大型超市未來發展趨勢來看，北京市未來百貨、購物中心、大型超市的發展將有以下趨勢：體量規模超大化，將以Shopp

10、ingMall的模式出現于北京；購物中心內各業態集中化；體驗業態成為中高檔商業市場需求的動力；文化底蘊深入化；消費者對大型購物中心的需求不斷增強；商品經營將向功能性轉變；從大眾化經營向中高檔經營轉變；百貨商場將由多種經營轉向主體性經營、主題經營；南城百貨業態有市場需求，但是短期內開發商的利益無法最大化。綜合來看，北京傳統百貨業處于經營的萎縮期，隨著各種新興零售業態的不斷發展和創新,傳統百貨業態受到的沖擊非常明顯，未來百貨業態的發展需要對經營模式等進行合理的再定位和發展思路的調整。與前幾年相比，2007年以后對北京商業地產市場而言，是變數最大的幾年。更多的人認為，從2007年開始，商業地產將從重

11、開發、重營銷，轉向重經營、重管理、重風險的規避、重開發商對社會的責任，同時商業地產的發展將會更加理性。商業市場發展分析 北京市的首都地位奠定了其商業市場的多樣化和競爭異常激烈。同時，也意味著比較高的發展速度。 社會消費品零售總額2007年北京全年實現社會消費品零售額4191.8億元，增長14.4%。其中，吃類商品零售額1610.8億元，增長22.7%；穿類商品零售額1242.1億元，增長15%；用類商品零售額1824.6億元，增長8.2%。居民消費結構穩步升級，汽車、家居、通訊類商品消費快速增長。全年銷售機動車44.7萬輛，比上年增長9.8%。其中，新車30.4萬輛，增長3.9%；舊車14.3

12、萬輛，增長24.8%。在限額以上商業企業零售額中，與住宅消費相關的建筑及裝潢材料類商品零售額增長1倍，家具類商品零售額增長11.8%，家用電器和音像器材類商品零售額增長18.8%；通訊器材類商品零售額增長41%。新型業態進一步發展。2007年末全市連鎖商業企業達到352個，實現零售額1635.2億元，分別增長4.1%和32.6%。連鎖商業零售額占社會消費品零售額的比重達到29%。商業布局逐步改善。2007年末，郊區鄉鎮連鎖超市、便利店達到843家，比上年末增長1.5倍。限額以上批發零售企業經營狀況良好。全年實現銷售收入5028.8億元，比上年增長24%。其中，批發業4122.4億元，零售業90

13、6.3億元，分別增長30%和2.6%。全年實現利潤167.4億元，增長1.1倍；實現利稅218.8億元，增長70.5%。 零售商業發展特點近年來城區二、三環附近有多個商城開業，許多大型物業也正在興建或改建，各類熱點地區綜合性物業、中小型餐飲零售商業也快速增加。北京零售市場過去往往主要以單幢獨立經營的百貨公司、倉儲式商店、中小型商場以及購物步行街為主。與之相比，最近開業的幾家大商場紛紛添加現代元素，除涌現不少新的服裝品牌，也融合了娛樂，餐飲等商戶，令北京的商業與國際商業接軌。運營商漸漸掌握商場定位、商戶組合、租金走勢等策略性元素，租賃市場開始走出低谷，呈上升趨勢。在挑選租客方面運營商也開始表現出

14、審慎的態度，以維護物業定位。租金的走勢呈現兩極化，個別熱門樓盤不但叫價堅挺，而且還出現店鋪供不應求的現象，如國貿商城、東方新天地，另一方面有部分購物中心的租金則出現疲軟現象。同時，市場逐步活躍且交易程序和規定日趨系統化和透明化，越來越多的中小型零售物業將采用銷售形式。電子、信息類產品、汽車類大型企業為了建立企業形象和擴大知名度，紛紛開設產品專賣店或展示廳直接服務消費者，從而大大增加市場對高檔零售物業的需求。越來越多的世界頂級品牌涉足北京市場，此類客戶要求商業物業具備高質量、高水準的軟、硬件設施配置，如黃金位置、一流的商場平面設計、專業的品牌店配套管理及完備的物業管理等。世界二線品牌名店也逐步進

15、入北京市場。形成了較完善的品牌組合。入世后各類進口產品關稅逐漸下降，價格逐漸降低。國內經營者將面臨激烈競爭，但同時也將推動零售業朝著低價格、高質量、多樣性方向發展，從而豐富零售市場。另一方面，政府對外資企業在華投資的政策將更加透明，外資企業必將加快開拓國內市場的步伐（國外企業間的競爭），已進入國內但一直未進入北京的國外企業終于進入北京市場，其他未進入中國市場的業內佼佼者也必將隨之進入市場分羹。連鎖企業方面，2007年北京市擁有各類連鎖總店353家，實現銷售額1840.4億元，比上年增長26.9%；實現零售額1760.1億元，比上年增長17.2%，連鎖商業呈現快速發展趨勢。2007年北京零售業市

16、場整體較為活躍。國外一些著名品牌店有突出表現。建材方面，德國歐倍德、英國百安居、法國的樂華梅蘭等已經完成了開店考察工作，開店迅速；超市方面，美國的沃爾瑪、法國的歐尚、迪亞折扣店開業，另有多家目前正處于報批和選址階段。此外，一些國內商業企業也加速推進市場，物美綜合超市、超市發便利店等企業的拓展也在進行，而北京傳統零售業著名企業集團如新燕莎集團、王府井百貨、西單商場、北京華聯等也均紛紛涉足SHOPPING MALL類項目。從以上北京零售業發展狀況可以看出，市場競爭加劇，表面上是進入市場的商業房地產規模加大的原因，本質上其實是傳統商業形式不能適應消費者的新的需求，包括消費方式，生活方式的需求等。從人

17、們新的消費特點及趨勢來看，休閑娛樂成為購物過程中必不可少的一個重要環節，休閑購物成為消費者購物的主要形式，而在整個休閑購物的過程中，購物越來越多的成為休閑娛樂的一部分內容，新興的商業項目應該加大對休閑娛樂需求的挖掘，充分考慮休閑娛樂設施對消費者的吸引作用，以及對購物消費的極大促進作用。零售商業發展趨勢未來北京市將控制城市中心區的大型百貨店和現有商業中心的數量和規模。北京市商業發展的重點將轉移到三環路外、四環路的周邊地區。有關部門預測，未來幾年北京商業將呈現八大發展趨勢：零售業將進一步整合，市場集中度將進一步提高；市場進一步對外開放，更多國外著名零售商將進入北京市場；新興業態將保持高速度、高水準

18、發展。自動售貨、電子商務、郵購等無店鋪零售業態發展加快；物流配送業進一步發展，將成為流通現代化重要標志和企業獲得競爭優勢的源泉；社區商業將成為連鎖商業企業重點進入的領域；京郊農村市場的發展前景廣闊，以連鎖經營為主的現代流通企業將進一步向鄉鎮市場延伸；與食品安全相關的新技術的開發應用成為熱點；商業領域信息技術等新技術的應用將更加廣泛。有關經濟學家分析認為，當前的經濟發展已經進入了“體驗經濟時代”，人們購物、休閑講求更多的多樣性。區域型社區商業街的商業形式與北京現有的“購物中心”互相補充，會讓北京逐漸具備國際化大都市的商業特質。區域型社區商業街開始迅速興起。隨著北京房地產市場的迅速發展，一些在社區

19、內規劃建設的“商業街”正在北京東南西北、城里城外建設。如雅寶路蘋果社區正在建設中的“蘋果商業街”，西南四環第七街區800米長的時尚商業街、亦莊境界1200米長的商業街等等，一批“社區”商業街正在北京興起，由此帶來的“街區時尚商業”也正在北京悄悄興起。社區商業成為新型商業理念的先鋒。北京市商務局有關負責人表示，今年將繼續鼓勵成熟的連鎖超市、便利店體系面向社區，特別是新建居民區發展。這種鄰里型購物中心服務內容包括：社區連鎖超市、便利店搭載洗衣、彩擴、快遞、報刊、快餐、家政以及網上或電話購物等便民服務功能。新型的鄰里型購物中心將集社區地域中心、活動中心、消費中心、集散中心和管理中心為一體，這樣，既可

20、以實現商住分離，把各個街坊變成純住宅，不再有沿街商店的喧囂；又可以達到社區配套資源的有效整合，最大限度地發揮配套設施的作用，實現小區的動靜分離，形成真正的舒適社區。不難發現，隨著經濟的不斷發展，消費者個性化的需求越來越明顯，傳統的商業形態及商品結構等難以滿足不斷差異的個性需求。眾多富有特色的社區型商業街區的興起，很好的適應了消費者多樣化購物需求的發展態勢。專業、批發商業發展態勢從北京市范圍來看，目前各類批發市場種類繁多，除去幾個有一定歷史和知名度的專業批發商業區外，分布相對比較分散。北四環中關村的IT批發商圈，北三環邊上的郵幣卡批發市場，西二環沿線的動物園批發市場、天意批發市場、天成批發市場、

21、官園批發市場、萬通小商品市場等，東南區域的潘家園舊貨市場、古玩市場、眼鏡批發城、十里河建材市場等，朝陽區的雅寶路市場、秀水市場，崇文區紅橋批發市場，豐臺區的新發地農貿市場、岳各莊批發市場市場，以及木樨園服裝批發市場、大紅門服裝街，沙子口文體用品批發區、鞋類批發區等，均已形成了一定的行業內知名度，取得了不錯的市場地位。這里需要注視的是北京雅寶路地區商圈；98%的產品遠銷俄羅斯、烏克蘭、利比亞、羅馬尼亞等30多個國家，每年的對外貿易額在40億美元左右，且保持近20%左右的年增長率。這就是曾在“占道、擾民”的雅寶路在地產大潮中書寫的神話。發展于上世紀八十年代，歷經二十多年的發展演變，這里的商家，有不

22、少人從擺地攤的小商販發展成身家過億的富翁；時至今天，雅寶路是老外們最愛光臨的地方，是東歐貿易的代名詞。隨著雅寶路商業物業的全面改造升級，與國際接軌，其能否續寫更加精彩的神話值得期待。各國客商云集雅寶商圈俄羅斯、烏克蘭、沙特、美國、波蘭等40多個國家的大使館，讓雅寶路的發展擁有了天生優勢，隨著市場的發展，雅寶路發展成最大的主要面對東歐的服裝、箱包類貿易市場。相關調查數據顯示，雅寶路市場目前共有3000多家服裝廠家銷售處和代理商，經營商戶6000多家。市場上98%的產品遠銷俄羅斯、烏克蘭、利比亞、羅馬尼亞等30多個國家，其中以俄羅斯、東歐、非洲為主要貿易出口地區，每年的對外貿易額在40億美元左右，

23、且保持近20%左右的年增長率。與此同時，越來越多的品牌商家紛紛借勢雅寶路搶占國際市場。例如派克蘭帝、富貴鳥、加菲貓、BASIC、Snowclassic、MarysTive、Anoy等著名品牌。這些品牌商家不僅將進一步鞏固雅寶路在東歐市場的地位，同時也為區域高檔商業物業帶來了強勁的需求。然而，區域內原有的商業體受規劃、配套、管理和服務等方面的制約和影響，已經不能承載雅寶路市場發展的需要。位于雅寶路南北兩側的天雅大廈、雅寶大廈、吉利大廈、國興大廈、萬邦科貿大廈等，是現有商貿市場中較大的幾個，然而還有十幾個小市場缺乏高檔次的軟硬件配置。從日壇公園往北，道路西側尚有幾十家小門臉房。雅寶路急需更加高端的

24、商業平臺來承載國際貿易之功能。正是在這樣的背景之下，雅寶路區域的樓盤開始了全面升級。在日壇公園路東側，日壇上街和雅寶城已進入到建設尾期，有望年內全面開業，路的西側，國雅大廈、U-Town正在建設之中。業內人士認為，這些樓盤的建成開業將全面提升雅寶路的檔次。“雅寶路商圈將不再局限在一條街上，南起建國門外大街，北至朝外大街，雅寶城、日壇上街、國雅大廈、U-Town、朝外MEN以及昆泰國際中心等，將連成一片，進一步延展雅寶路的范圍。”商業需求引發區域升級北京雅寶房地產開發有限公司策劃部經理賈新亮介紹，雅寶城位于日壇公園西北角，坐擁“金角”位置，而高端定位又超越了區域原有的商業體。同時，大型商務廣場、

25、外匯交易銀行、商務中心、咖啡廳、西餐廳、多功能廳等完善的配套設施，進一步優化商務環境。在運營管理上，項目請來美國仲量聯行做物業管理顧問，并且在招商時還建立了商業準入、商業運營以及市場調節等管理機制，保證品牌的高端，打造頂級外貿經營平臺；不僅如此，開發商積極與俄羅斯及東歐的商業組織、大中型采購商進行合作，以提高投資收益率。因此，雖然同樣面對雅寶路客群，卻實現了差異化競爭，受到品牌商家的追捧據說，在北京，來自俄羅斯的每3美元中，就有2美元裝進了雅寶路商家的口袋，雅寶路已經成為東歐貿易的代名詞。據統計，雅寶路的商品98%遠銷俄羅斯、烏克蘭、利比亞、羅馬尼亞等30多個國家，每年的對外貿易額保持近20%

26、左右的年增長率。這，就是雅寶路商圈寫就的神話。隨著雅寶路商業物業的全面改造升級，與國際接軌，雅寶路的神話是否還能繼續？30個國家“撐起”的雅寶商圈雅寶路緊鄰俄羅斯、烏克蘭、沙特、美國、波蘭等40多個國家的大使館的地理優勢，讓其發展成主要面對東歐的最大的服裝、箱包類貿易市場。相關調查數據顯示，雅寶路市場目前共有3000多家服裝廠家銷售處和代理商，經營商戶6000多家，以東歐、非洲的30多個國家為主要貿易出口地區，每年的對外貿易額保持近20%左右的年增長率。與此同時，越來越多的品牌商家紛紛借勢雅寶路搶占國際市場。例如派克蘭帝、富貴鳥、加菲貓、Snow classic、Marys Tive、Anoy

27、等著名品牌。這些品牌商家不僅進一步鞏固了雅寶路在東歐市場的地位，同時也為區域高檔商業物業帶來了強勁的需求。然而，區域內原有的商業體受規劃、配套、管理和服務等方面的制約和影響，已經不能承載雅寶路市場發展的需要。“區域應該有更加高端的國際外貿平臺，提供更好的硬件設施和物業服務等，這才有利于商家品牌的形成。”在雅寶路經營箱包的商戶陳文棟表示。雅寶路商家做的生意越來越大，對品牌和檔次的要求越來越高，雅寶路亟須更加高端的商業平臺來承載國際貿易之功能！正是在這樣的背景之下，雅寶路區域的樓盤開始了全面升級。在日壇公園路東側，日壇上街和雅寶城已進入到建設尾期，有望年內全面開業。路西的國雅大廈、U-Town正在

28、建設之中。業內人士認為，這些樓盤的建成開業將全面提升雅寶路的檔次。“雅寶路商圈將不再局限在一條街上，南起建國門外大街，北至朝外大街，雅寶城、日壇上街、國雅大廈、U-Town、朝外MEN以及昆泰國際中心等，將連成一片，進一步延展雅寶路的范圍。”第一太平戴維斯策劃總經理徐偉成表示。商業需求引發區域升級業內專家稱，朝外大街是首都總體規劃中的市級商業中心，也是通往北京國際商務中心區的重要通道，這二重屬性要求區域必須提升自己的形象，適應國際化的需求，適應城市發展的需要。因此，這一區域高檔樓盤的發展將面臨很好的發展前景。據了解，在雅寶路商貿變革的浪潮中，不少商家都在努力創新，從過去單一的代理或銷售轉向產業

29、一體化。大商戶不僅擁有自己的服裝設計工作室、展銷廳、洽談室，還有完善的物流等銷售體系，完成了研發、生產、展銷、市場拓展、物流，形成了自己完整的經營體系。目前雅寶路上最大的服裝品牌BASIC，就一舉認購了雅寶城近3000平方米的商業面積作為其戰略發展的旗艦平臺。“商家的需求促使商業項目改造升級，現代化的商業項目又為商家提供更好的環境和服務，二者互相促進。雅寶路的商業和區域整體環境都將得到更好的發展，其發展速度可比擬朝陽北路，像朝陽北路涌現星河灣一樣，國際投資客的青睞將催生高回報率的明星項目，從而帶動雅寶商圈商業價值的升級。”從北京市批發市場發展的過程和趨勢來看，主要的呈現出以下幾個明顯的特點：第

30、一，未來批發市場逐步走向規模化。隨著我國零售業市場的全面放開，外資零售企業的加快進入，國內零售市場必將面臨成本和價格的雙重競爭，零售業競爭的加劇將使小型批發商業的生存空間大大縮小。未來批發商業的生存必然要通過經營的規模效應和專業化的物流配送來獲得空間。第二，商品種類的細分化趨勢日漸明顯，同時商品逐漸升級換代。就雅寶路服裝批發商圈來看，一些細分的產品批發（如童裝、針織、窗簾布藝、皮革等）市場開始形成相對集中的經營區域和規模化的發展。第三，大中型專業批發市場對各類經營配套設施特別是物流、停車的配套要求日益強烈。近年來我國汽車消費的高速增長使得商業項目對停車規模的需求越來越高，一些幾年前開業或歷史較

31、長的批發商業在發展中受到停車及物流的極大制約，也為新興項目提供了在配套設施規劃上的借鑒。從市場空間上看，商業市場銷售點的分散性和數據的大量性決定了廠家要在市場上立足，必須通過各級批發分銷，擴大產品的覆蓋面，批發商作為通路的力量是不可阻擋，也無法替代的，不過發展的前提有兩個，一個是批發商自身經營意識的全面提高，另一個是政府積極扶持，創造有利批發市場發展的大環境。對于批發業的調整是加入世貿組織之后的迫切要求。北京市政府也正嘗試整合現有批發商業資源，積極引進國內外著名品牌，培育一批專業化的總經銷商和總代理商，加快引進國際上專門為企事業單位和中小商戶服務的批發業態，逐步替代傳統小商品和日用工業品批發市

32、場。綜觀已經建成的雅寶城商業廣場，具有以下特點：（僅限于幾個旁觀者的認識，可能所述不夠正確）項目優勢方面是本項目的絕對主流1、極其卓越的商業地理位置，雅寶城的位置是其優勢之一，處于雅寶路顯要的位置，緊鄰使館區，具有較強的國際貿易輻射能力，又是雅寶路最便捷的出入口，是使館區人員光臨雅寶路的必經之地，所以具備了穩定的國際貿易人流。 2、項目建筑外觀時尚，現代時尚的外觀設計也是雅寶城商業廣場的一個優勢，項目整體與相鄰樓宇具有明顯差異，外立面效果很具商業性，有很強的視覺沖擊力。3、商業旗艦店的進駐具有一定影響力，目前雅寶路上最大的服裝品牌BASIC，一舉認購了雅寶城近3000平方米的商業面積作為其戰略

33、發展的旗艦平臺。這樣的品牌商家進駐，作為商業旗艦店具有一定的影響力。項目劣勢方面只是本項目的支流1、目前小區域商業氛圍尚未形成，項目所處小區域商業氛圍尚未形成。雅寶路整個地區的情形還是有很大的差異，相鄰的日壇上街也正處在建設中，區域環境還未清理完善，缺乏一定商業氛圍。2、該項目商業部分缺乏鮮明的商業管理定位。一個商業項目管理定位和經營理念是項目初期最為重要的，對于項目的宣傳和招商以及后期的管理至關重要，尤其對商戶來說，判斷一個項目的適合入住與否主要要看項目的整體定位，包括消費檔次，業態特點等等。3、該項目開發商自持商業物業部分經營方向尚未落實，招商尚缺25的商戶還未落實到位。目前整個大廈尚有一

34、部分面積既未售出，也未出租立項。開發商自持的B1層一大塊面積準備自營但尚未落實定向組織；樓上也還有相當多的面積尚待銷售和出租。由于雅寶路地區較高水平的銷售與租金價格，完成上述工作相對具有一定難度。4、區域新建商業項目集中，同時開業帶來的直接影響是項目之間競爭激烈，商戶擔心養鋪時間可能會加長，給招商工作帶來了一定的負面影響。5、小業主反租回報期望值過高，小業主在購買商鋪時對商鋪回租期望值過高，過分拔高了商鋪的期望租價，在目前北京商業競爭激烈的情形下，對投資和經營者不利，商戶不敢涉足。我們需要警惕的是其必然會造成小業主招商不順利從而影響整個大廈正常開業和今后一系列的惡性循環。必須提前有所準備。三、

35、規劃雅寶城商業廣場需要幾個基本定位1商業物業名稱定位一個商業物業項目的成功以及日后招商、管理、宣傳、經營都與該商業物業的名稱有很大的關系，一個叫得響的商廈名稱其無形資產就是很大的，當然商廈名稱也是具有一定文章和行業訣竅的；我們原來規劃報建的項目名稱是：“雅寶城”給人的第一感覺是接近“雅寶大廈”有點給他人作嫁衣裳的感覺，同時純“雅寶城”又有些雷同于住宅小區的名稱；對于商場來說而非商業企業；其內涵和吸引力也不足；鑒于雅寶路地區的情況針對國際貿易批發為主的經營模式和項目規劃所適于招商運作的商業行業，我們建議暫冠名如下：“北京雅寶城商業廣場”這樣的名稱可以在北京很快叫響，同時“商業廣場”又具有很豐富的

36、內涵，更可以借助“雅寶”二字的無形資產，同樣對商戶的國際貿易，也對我們的經濟運作起到了很好的促進作用。2、經營管理模式定位和到位組建香港俊星基團下屬的專業商業管理公司物業管理公司，采用國際新型商業業態模式管理運營。并且要使該管理職能立即到位。（特別是有很多商業管理和物業管理政策文件需要立即審定出臺，目前都已經很晚了。）一個商業項目不能局限于簡單的招商，而是要進行全面的綜合管理，否則即招商困難同時也不能保證商戶的穩定和生存。3、整體賣場形象定位和到位統一經營區域規劃和管理到位；統一特色經營服務實施到位；統一實行專業商業物業管理到位；統一以商業專業對外廣告宣傳、形象一致4、經營特色定位主要為經營新

37、、特、優且由國內生產廠家一手批發的商品和雅寶路商戶經營的國際名優商品，重點突出具有特色、個性時尚、現代并且是全北京同等商品價格最低廉的特色。突出商品價值、品牌、檔次，主要鎖定國際貿易批發追求低廉價格購物心態的國際零售商和顧客群，以商品的檔次較高而價格較低來不斷刺激國際零售商和顧客的購物欲。大廈商務會館、寫字間、展示間和品牌商品特色組合，實現商務辦公、新穎產品展覽影響國際高檔商品批發。四、商業管理與物業管理當務之急要做的工作：一：商業管理公司1、 人員組織需要立即落實：商業管理公司需要設立以下組織機構： A、 招商部： 下設招商員、租金應收員、租賃合同管理員（兼文員）、鋪位規劃管理員B、 市場管

38、理部 下設總服務臺接待員、開票員、樓層管理員、租賃合同監督員（兼文員）、樓層經理、大堂值班經理C、 策劃部 下設商業促銷活動組織策劃員、美工兼電腦制作設計員D、 辦公室下設人事主管、行政文員、庫房管理員、采購員、司機兼辦事員E、 財務部 下設會計、出納員、收費員（兼對租金應收員、開票員進行業務指導和管理）2、 商業管理政策文件規定需要立即審定出臺并有的需要商戶或業主補簽部分協議書落實：當前急需落實商戶簽署下類文件和協議：（以下各項協議不可分割）A、商業用房銷售合同（或租賃合同）B、商業用房銷售或租賃經營管理公約C、商業用房銷售或租賃物業管理公約D、前期物業管理協議書 （已開始進行二次裝修的商戶

39、馬上補簽）E、二次裝修管理協議書 （已開始進行二次裝修的商戶馬上補簽）F、安全防火管理協議 （此時政府部門要求必須要簽署的協議）3、 招商工作必須抓緊落實招商工作采取以下幾個步驟：A、原有購買商業面積的業主補簽各項協議，并落實是否自營還是出租；B、原有已經簽署合同租賃開發商自持商業物業面積的商戶補簽各項協議，并落實經營品種和品牌；C、對原有意向簽署合同租賃開發商自持商業物業面積的商戶，立即落實簽署租賃合同及相關文件；D、定向組織招商迅速補齊尚未招商定位的商業面積（可考慮目標商戶和臺灣、港、澳、日、韓、俄等國際商戶商戶）E、對B1層大面積賣場定向組織開辦“尾貨市場”（這是最近北京比較火的行業）

40、F、對那些為投資而購買商業物業面積的業主，我們要提前采取措施，做好工作，為了整個大廈的利益，必要的時候應強行會租其購買的商業面積。這就是我們必須簽署有關商業用房銷售或租賃經營管理公約的用意所在了。4、 商業策劃工作需要全面設計和準備商業策劃工作需要開始全面設計和準備 A、北京雅寶城商業廣場開業慶典活動策劃設計立即開始著手； B、配合銷售和招商進行一次具有一定規模的廣告宣傳； C、建立北京雅寶城商業廣場網站和網上商城； D、設計北京雅寶城商業廣場全部CI和VI； E、在樓前廣場組織幾次具有一定影響的公益活動和商業活動。5、 人員需要立即進行全面培訓由市場部和辦公室對全體員工進行員工手冊培訓和商業

41、管理基本知識的培訓。6、 已購用品和物資立即進行清產核資、登記入庫并辦理領用、借用手續。7、 人員招聘、購買管理用物品須立即到位。8、 與物業管理公司簽署前期委托物業管理合同書。9、 制定和完善全部商業管公司的各項管理制度。二：物業管理公司1、 人員組織需要立即落實：物業管理公司需要設立以下組織機構： F、 客服部： 下設物業客務服務員、物業費應收員、水電費及各種費用代收服務員、物業管理合同管理員（兼文員）、物業客服主管G、 工程部 下設強電主管及員工、弱電及樓宇智能化主管及員工、空調與鍋爐取暖主管及員工、綜合維修主管及瓦、木、油、焊、水暖工、管、鉗等綜合維修工種、能源查表計量收費員、工程維修

42、調度長及調度員（兼文員）H、 保安部 下設內保主管及內保員、安保主管及保安員、消防中控值機員、外廣場及車場管理員、保安部值班員（兼文員）、廣播員I、 辦公室下設人事主管、行政文員、庫房管理員、采購員、司機兼辦事員J、 財務部 下設會計、出納員、收費員（兼對物業費應收員、水電費及各種費用代收服務員進行業務指導和管理）2、 物業管理政策文件規定需要立即審定出臺并有的需要商戶或業主補簽部分協議書落實：當前急需落實商戶簽署下類文件和協議：A、前期物業管理協議書 （已開始進行二次裝修的商戶馬上補簽）B、商業用房銷售或租賃經營管理公約C、商業用房銷售或租賃物業管理公約D、二次裝修管理協議書 （已開始進行二

43、次裝修的商戶馬上補簽）E、安全防火管理協議 （此時政府部門要求必須要簽署的協議）F、車場停車管理協議書G、業主手冊和商戶手冊3、二次裝修管理工作必須管理檢查落實到位二次裝修管理工作需要做好以下工作：A、對所有已開始進行二次裝修的商戶馬上補簽二次裝修管理協議書；B、對所有已開始進行二次裝修的商戶馬上登記造冊建立檔案；C、對所有已開始進行二次裝修的商戶進行全面檢查；嚴格按照規定要求進行管理；D、立即對貨用電梯、大堂、樓道進行防護，采取有效的成品保護措施；E、對B1層大面積賣場定向組織開辦“尾貨市場”進行設計和組織施工；F、對所有進場裝修公司嚴格進行管理。3、 物業管理工作需要公示的文件和規定立即設

44、計制作并張掛公示物業管理工作需要公示下列文件和規定： A、國務院物業管理條例B、北京市物業管理收費辦法的規定 C、本大廈物業管理收費標準、規定及說明；D、北京市有關幾種代收代繳費用的規定； E、物業管理人員公示4、 人員需要立即進行全面培訓由客服部和辦公室對全體員工進行員工手冊培訓和物業管理基本知識的培訓。5、 已購用品和物資立即進行清產核資、登記入庫并辦理領用、借用手續。6、 人員招聘、購買管理用物品須立即到位。7、 與商業管理公司簽署前期委托物業管理合同書。8、 北京市建委物業管理辦公室登記備案；9、 立即申辦北京市物業管理資質登記核準；10、 配合開發商對已完和未完在建工程的驗收及檢查；

45、11、 接收全部大廈竣工設計圖紙，進行整理和建立檔案；12、 接收全部大廈竣工項目保修合同資料，進行整理和建立檔案；13、 審核和選聘保潔、保安、電梯維保、花木租擺、垃圾清運、化糞池清掏等專項公司，簽署正式合同；14、 檢查和驗收已完在建工程項目，對不合格或有疑義的部分，列出清單提交開發商和施工單位要求整改修理并監督檢查驗收。15、 對已完工的機電設備進行檢查試運轉并做好記錄登記建檔。16、 組織對整個大廈的清潔開荒和籌備大廈開業慶典活動。17、 制定和完善全部商業管公司的各項管理制度。 綜上所述，本大廈的商業管理和物業管理工作已經迫在眉睫了，有些工作甚至已經滯后，急需我們抓緊工作，迅速彌補。特別是商業公司的龍頭工作招商，物業公司的緊前工作二裝管理；都已經到了最關鍵時刻了。一切都要抓緊，來不得半點懈怠和疏忽；時間就是生命；效益就是金錢，這是真理。（鑒于我對項目了解得還不夠深入，有錯誤之處還請批評指正）當否 請領導閱后定度 李興民 2008429日夜