1、上海樂斯廣場全套物業管理流程指南及表格 Developed By: Shanghai Ciros Real Estate Co., Ltd Managed By : Colliers International 目 錄序號內 容頁碼目錄2樂斯廣場物業租賃、移交、二次裝修、入駐等流程3一預驗4-6二訂立合同7-11三辦理收樓12-24四二次裝修申請、開工裝修25-72五竣工驗收、辦理入駐、退裝修押金73-85共計：85頁租 戶樂斯廣場物業租賃、移交、二次裝修、入駐等流程租戶與仙樂斯廣場市務部確定租賃意向市務部發仙樂斯廣場租戶匯總表給物業管理部明確租賃單元的交樓標準及約定交樓日期交收樓通知書致物業

2、部工程部通知給承包商按要求對租賃單元進行裝修物業工程部對租賃單元進行預驗（見交樓前預驗及跟進整改流程）（一）預 驗市務部、物業管理部對租賃單元進行交樓前聯合驗收致財務部交納租金管理費押金等費用租戶簽收：用戶守則、裝修守則及租戶收樓、二次裝修及入駐之主要流程租戶與市務部正式簽訂租賃合同（二）訂立合同物業部發出收樓通知書給租戶市務部在確認租戶已付清相關費用后，發交樓通知書給物業部租戶填寫租戶資料，現場收樓，確認接收鑰匙租戶至物業部辦理：攜帶公司委托書，本人身份證、營業執照復印件等(三)辦理收樓租戶至物業工程部辦理：攜帶公司委托書，本人身份證復印件，施工單位資質，營業執照呈交施工圖紙，辦理二次裝修手

3、續，填寫裝修申請租戶二次裝修申報有關政府部門（四）二次裝修申請開工裝修準備工作物業部審核匯總裝修押金清單送至財務部租戶至財務部辦理：交納二次裝修所需費用及其它費用審批后開工（開工核驗單）租戶致保安部辦理：辦理施工出入證租戶申請竣工驗收入駐申請監督工程（工程部）：質監部門中期檢驗及物業工程部中期驗收租戶提交有關政府部門檢驗報告應扣裝修押金確認表租戶辦公入駐核驗單（五）竣工驗收辦理入駐退裝修押金租戶申請退還裝修押金物業部每月25日匯總收費清單至財務部 （一）預 驗交樓前預驗及跟進整改流程一、 工程部在收到市務部的“樂斯廣場交樓通知書”后的第二天，根據表內（附件）交樓標準對預租單元進行一次預驗。二、

4、 如預租單元未達交樓標準，工程部根據交樓標準發PMI或整改通知或裝修擬定承包商進行裝修工程，并要求在正式收樓前十天按要求完工，工程進行中工程部予以監管。三、 裝修工程完工后第二天，物業部與工程部協調市務部對客戶預租單元進行一次正式預驗。四、 對該單元的遺留工程由工程主管發有關單位整改單，技術員跟進，物業部安排保潔工跟進保潔。五、 整改工程須在交樓日前五個工作日內予以完成。樂斯廣場交樓通知書新租戶全稱：樓層單元：建筑面積M2：新租戶聯系人：聯系電話：聯系傳真：合同起止日期： 年 月 日 年 月 日裝 修 期： 年 月 日 年 月 日合同簽約情況：已簽訂意向書 合同簽訂進行中 已簽訂合同 交樓日期

5、：合同約定 年 月 日交樓 已與租戶約定 年 月 日交樓 交樓標準： 天花： 墻面： 地面： 其它： 按新租戶合同要求裝修（附件） 市務部：日 期：（二）訂 立 合 同樂斯廣場租戶文件簽收表上海樂斯房地產有限公司市務部提供的以下材料：1樂斯廣場用戶守則一本；2樂斯廣場裝修守則一本；3樂斯廣場租戶收樓、二次裝修、入駐之主要程序指引。已交付給我司，特此確認。樂斯廣場 F 單元租戶 公 司 簽 收 年 月 日樂斯廣場租戶收樓、二次裝修、入駐之主要程序指引首先，熱烈歡迎閣下及貴司成為本大廈之客戶，以下是閣下及貴司在與本公司簽定租賃合同后，辦理此入駐手續和二次裝修的主要程序指引，望務必仔細參閱。租戶仙樂

6、斯廣場市務部租賃合同簽定租戶簽收：用戶守則、裝修守則及租戶收樓、二次裝修、入駐之主要流程指引訂立合同租戶填寫租戶資料，現場收樓，確認接收鑰匙租戶至物業部辦理收樓：聯系具體收樓日期，攜帶公司委托書，本人身份證、營業執照復印件辦理收樓有關二次裝修請務必參閱附頁之主要流程及裝修守則租戶二次裝修申報有關政府部門租戶至物業工程部辦理：攜帶公司委托書，本人身份征復印件，施工資質，呈交施工圖紙，辦理二次裝修手續，填寫裝修申請二次裝修準備工作租戶至財務部辦理：交納二次裝修所需費用及其它費用審批后開工開工裝修租戶致保安部辦理：辦理施工出入證監督工程（工程部）：質監部門中期檢驗租戶申請竣工檢驗竣工驗收如閣下/貴司

7、需詳盡資料，敬請與物業部聯系：聯系人：柴克岳 先生 地址：上海市南京西路388號仙樂斯廣場17F電話：63592699 傳真：63592969租戶提交有關政府部門檢驗報告辦理入駐租戶申請入駐退裝修押金租戶申請退還裝修押金 樂斯廣場租戶二次裝修主要流程及指引現將樂斯廣場有關二次裝修、補充裝修、改造工程及退租復原等單元施工手續環節匯總如下，務請關注：一、裝修開工前手續:1 按租賃合同管理部與租戶完成交/接樓，雙方填寫簽署交/接紀錄。租戶向管理部提供授權裝修證明；提交二次裝修申請（內附裝修公司營業執照、資質證書、資歷等文件）；2 租戶向管理部提供四套施工圖報送管理部；3 租戶將裝修項目報審質監和消防

8、；4 管理部于14個工作日內或按租賃合同約定時限批復圖紙審批意見，并向租戶介紹本大廈推薦監理聯系人；5 租戶根據審批意見限期作出更改；6 租戶辦妥租金、管理費及裝修相關款項的繳付；7 租戶獲得質監和消防批文并送交管理部備案。二、開工:1 施工單位技術負責人在裝修施工前為大廈管理部、工程部有關配合人員就租戶完成上述條款獲準開工后，辦理施工出入證；2 租戶應在施工區域配置足夠數量的滅火器材（1只/50平方米）；3 租戶在裝修期間需供/停電，供/停水（生活、噴淋、消火栓），供/停消防報警,供/停廣播喇叭,供/停攝像機等,須提前二天向管理部提出書面申請；4 租戶將隱蔽工程報質監組織中期驗收，租戶在裝修

9、期間隨時接受管理部的督導與檢查；5 租戶工程完工時，向管理部提出驗收申請，并報質監和消防組織竣工驗收，及時完成質監、消防提出的整改意見；6 管理部進行工程整體竣工驗收后，提出相關驗收意見；7 租戶根據驗收意見進行整改，管理部復驗；8 租戶提供質監、消防驗收批文、辦理施工隊退場手續；三、竣工及入駐:1 租戶二次裝修工程整體竣工后，向管理部提出驗收入駐申請。提供全套竣工圖二套。并報質監和消防組織竣工驗收，及時完成質監、消防提出的整改意見和管理部提出相關的驗收整改意見。2 租戶完成驗收整改項目后，通知管理部復驗。3 租戶提供質監、消防驗收批文。4 簽署樂斯廣場正式送電確認單。注：租戶如需更詳盡資料，

10、可致本部咨詢，TEL：63592699 聯系人：徐偉綸上海樂斯房地產有限公司 物業管理部（三）辦 理 收 樓樂斯廣場辦公樓/商場移交通知書承 租 方： 單元編號：（一） 請承租方代表最遲于 年 月 日 時到上海市南京西路388號樂斯廣場17樓物業管理部辦理房屋交接手續。屆時，請承租方代表務必攜帶以下證件；1 授權委托書（物業交接人）；2 承租方公章；3 承租方營業執照；4 承租方法人代表身份證明；5 租金保證金、管理費保證金收據影印件。（二）請承租方于收到此通知 年 月 日將回執寄回或傳真至本公司，如有任何疑問，請與本公司聯系。電 話：63592955、63592956轉8003傳 真：635

11、92969聯系人：柴克岳先生 上海樂斯房地產有限公司物業管理部 蓋章： 回 執本方收悉此通知書，定于 年 月 日 時至貴司辦理收樓移交手續。承租方： 蓋 章： 日 期：樂斯廣場租戶聯絡資料登記表序號內 容1單元位置：辦公樓/商場 座 層 單元2租戶詳細資料：單元使用名稱： （中文） （英文）租戶姓名： . 通訊地址： . 電話（辦公室）： 傳真機（辦公室）： . 電話（手 機）： 傳呼機： . 3緊急事故聯系人：辦公時間內（日間）姓名： 電話： 手機： 傳呼： .姓名： 電話： 手機： 傳呼： . 姓名： 電話： 手機： 傳呼： . 辦公時間外（夜間）姓名： 電話： 手機： 傳呼： . 姓名：

12、 電話： 手機： 傳呼： . 姓名： 電話： 手機： 傳呼： . 4其他：樂斯廣場物業管理部辦公樓/商場收樓確認書致：樂斯廣場物業管理部本人/本公司是樂斯廣場辦公樓/商場 層 單元租戶，現在樂斯廣場管理部同意交付單位情況如下，本司證明已接收上述單元，并確認該單元內設備完好，符合租賃合同內交樓之標準，及證明自即日起由本人/本公司接受上述單元。本人/本公司承諾遵守上海樂斯房地產有限公司制訂的辦公樓/商場用戶守則、裝修守則內的內容及條款，并承諾自即日起，將按時繳付一切相關之物業管理費用。租戶簽署： 日期： 姓 名：管理部人員簽署： 日期： 姓 名：樂斯廣場租戶鑰匙領用租戶名稱： 物業單位：辦公樓/商

13、場 座 層 單元 現管理部謹將上述物業單元門鑰匙交予以上租戶，請代本人/本公司開啟大門。 本人/本公司承諾：托管期內，本單位之設備、物件等，若有任何遺失、損毀，概與樂斯廣場物業管理部無關，且樂斯廣場管理部無須負擔任何責任。本人/本公司在租賃期滿后，將前往管理部送回鑰匙，并保證勿將該鑰匙交其他人士。本人/本公司同意上述承諾并簽署如下：鑰匙號碼：鑰匙數量： 把簽署人（簽字）：公司蓋章：日期： 年 月 日本管理部將代管之鑰匙收到并簽署如下：鑰匙數量： 把簽署人（簽字）：公司蓋章：日期： 年 月 日*本人/本公司已將領用之鑰匙 把全數送回。管理部簽收人： 日期： *請把不適用者刪除（此表一式兩份，租戶

14、與管理部各存一份）樂斯廣場租戶鑰匙托管承諾書租戶名稱： 物業單位：辦公樓/商場 座 層 單元 茲因上述物業仍需修葺，而本人/本公司無暇照顧，不能每日往返開啟大門予修葺人員進入施工，現謹將鑰匙交予樂斯廣場物業管理部托管，請代本人/本公司開啟大門。 本人/本公司承諾：托管期內，本單位之設備、物件等，若有任何遺失、損毀，概與樂斯廣場物業管理部無關，且樂斯廣場管理部無須負擔任何責任。本人/本公司在工程完工后，將前往管理部取回鑰匙，請勿將鑰匙交還其他人士。本人/本公司同意上述承諾并簽署如下：鑰匙數量： 把簽署人（簽字）：公司蓋章：日期： 年 月 日本管理部將代管之鑰匙收到并簽署如下：鑰匙數量： 把簽署人

15、（簽字）：公司蓋章：日期： 年 月 日*本人/本公司已將托管之鑰匙 把全數領回。簽收人： 日期： *請把不適用者刪除（此表一式兩份，租戶與管理部各存一份） 樂斯廣場物業管理部區域防火責任協議書消防工作重于泰山，為認真貫徹誰主管、誰負責的消防工作原則和預防為主、防消結合的消防工作方針，積極落實消防崗位責任制，努力搞好群治，維護大廈安全，樂斯廣場物業管理部防火責任達成如下協議：一、 區域防火責任范圍： 二、 區域防火責任人職責：1. 協助大廈防火責任人搞好消防工作，共同維護大廈防火安全。2. 負責本區域范圍內的防火工作，確保本區域的安全。3. 認真宣傳、貫徹、執行中華人民共和國消防條例和其他消防法

16、規。4. 制訂并組織實施區域防火責任和崗位防火責任制。5. 建立和健全防火制度和安全操作規程。6. 把消防工作列入生產、施工、經營管理的內容，經常對職工進行消防知識教育，領導和指導本區域的消防工作。7. 協助管理部保護好本大廈公共場所的消防設備、設施及愛護消防器材。8. 定期（每月一次）組織消防檢查，改善消防安全條件，完善消防設施，把火災事故消滅在萌芽之中。9. 審核、上報本區域裝修工程，糾正和處理區域的違反消防法規的現象和行為。10. 組織制訂本區域滅火作戰方案，帶領職工撲救火災，并保護好現場。三、 本協議書一式兩份，大廈防火責任人，區域防火責任人各一份。四、 協議書經雙方代表簽字后生效。樂

17、斯廣場物業管理部用戶名稱： （租戶）單 元： 防火責任人： 防火責任人： 電 話： 電 話：日 期： 日 期： 樂斯廣場辦公樓部分（公共區域）預驗表樓層驗收日期編號驗收移交內容數量狀況遺漏及整改內容負責單位 備注吊頂裝飾及風口地面和墻面裝飾電電梯門及門框扇梯儲藏室間大日光燈帶堂筒燈盞噴淋頭及煙感只廣播喇叭只消防喇叭只噴淋及煙感只核墻面粉刷及裝飾條心防火門及配件扇筒排煙風機口個墻消防栓箱和滅火器組面巡更按鈕只火警通訊電話及警鈴地磚、面磚及吊頂-清臺盆、水龍頭及地漏洗照明及開關間門、把手及閉門器扇茶地磚、面磚及吊頂水臺盆、水龍頭及吊櫥間門及把手照明及開關門、 把手及閉門器電開水爐地漏井道檢修門地磚

18、及面磚套吊頂套公水龍頭及洗手液頭只共臺盆套廁小便斗及感應器套所臺面、鏡面及臺下櫥只間座便器套及抽氣扇只熱手紙箱只水座便器隔斷及配件套間各種燈具盞照明開關及電源插座個喇叭只地漏只檢修口只強室內粉刷及地面電門、把手及閉門器間設備及管理線外觀照明和開關門與門板接地連接線弱室內粉刷及地面電門、把手及閉門器間設備及管理線外觀照明和開關空墻面及吊頂調門、把手及閉門器機設備外觀房照明和開關及插座地面、地漏天墻面及吊頂燃門鎖具氣地面井道儲室內粉刷及地面藏門、把手及閉門器室照明和開關辦公天花及地面墻面和柱面粉刷單管道井房門元墻幕玻璃區墻幕框架域墻幕開啟窗五金辦VAV空調機臺公FVP空調機臺區空調管道保溫域煙感只

19、機溫感只電噴淋頭及管道設幕墻與窗臺接縫處備樓樓梯及前室墻面梯樓梯及前室墻頂粉刷及樓梯及前室地面前樓梯扶手及欄桿室消防電梯門及門框防火門及配件正壓送排風煙閥樓層消防報警顯示器其他事項其他水表號碼： 讀數：電表號碼： 讀數：本人確認已收到（辦公樓用戶守則及裝修守則），本物業經交接雙方確認無誤，即日起，本租戶已是該物業合法持有人使用人。客戶驗收意見物業 部意見（此表一式二份，租戶與管理部各執一份）樂斯廣場辦公樓部分（公共區域）驗收表樓層驗收日期編號驗收移交內容數量狀況遺漏及整改內容負責單位 備注吊頂裝飾及風口地面和墻面裝飾電電梯門及門框扇梯儲藏室間大日光燈帶堂筒燈盞噴淋頭及煙感只廣播喇叭只消防喇叭只

20、噴淋及煙感只核墻面粉刷及裝飾條心防火門及配件扇筒排煙風機口個墻消防栓箱和滅火器組面巡更按鈕只火警通訊電話及警鈴地磚、面磚及吊頂-清臺盆、水龍頭及地漏洗照明及開關間門、把手及閉門器扇茶地磚、面磚及吊頂水臺盆、水龍頭及吊櫥間門及把手照明及開關門、 把手及閉門器電開水爐地漏井道檢修門地磚及面磚套吊頂套公水龍頭及洗手液頭只共臺盆套廁小便斗及感應器套所臺面、鏡面及臺下櫥只間座便器套及抽氣扇只熱手紙箱只水座便器隔斷及配件套間各種燈具盞照明開關及電源插座個喇叭只地漏只檢修口只強室內粉刷及地面電門、把手及閉門器間設備及管理線外觀照明和開關門與門板接地連接線弱室內粉刷及地面電門、把手及閉門器間設備及管理線外觀照

21、明和開關空墻面及吊頂調門、把手及閉門器機設備外觀房照明和開關及插座地面、地漏天墻面及吊頂燃門鎖具氣地面井道儲室內粉刷及地面藏門、把手及閉門器室照明和開關辦公天花及地面墻面和柱面粉刷單管道井房門元幕墻玻璃區幕墻框架域幕墻開啟窗五金辦VAV空調機臺公FVP空調機臺區空調管道保溫域煙感只機溫感只電噴淋頭及管道設幕墻與窗臺接縫處備樓樓梯及前室墻面梯樓梯及前室墻頂粉刷及樓梯及前室地面前樓梯扶手及欄桿室消防電梯門及門框防火門及配件正壓送排風煙閥樓層消防報警顯示器其他事項其他水表號碼： 讀數：電表號碼： 讀數：本人確認已收到（辦公樓用戶守則及裝修守則），本物業經交接雙方確認無誤，即日起，本租戶已是該物業合法

22、持有人使用人。客戶驗收意見物業部意見（此表一式二份，租戶與管理部各執一份）樂斯廣場租戶二次裝修推薦監理樂斯廣場塔樓辦公區域精裝修建設監理收費標準根據上海市建筑施工監理實施細則（滬建建管（95）200號）中監理費用計費標準按工程造價2.5%計取，施工階段質量控制這些上述基礎上以80%計取。因此我司計取樂斯廣場塔樓辦公區域精裝修基價以工程造價的2%計取。委托方可根據工程量大小經協商作適當調整。聯系單位：上海市建筑科學研究院建設工程咨詢監理部。聯系人： 周旭東聯系電話：64390539 BP： 54993-9355聯系地址：上海市宛平南路75號（四）二次裝修申請、開工裝修一、樂斯廣場租戶二次裝修等主

23、要流程及指引現將樂斯廣場有關二次裝修、補充裝修、改造工程及退租復原等單元施工手續環節匯總如下，務請關注：一、裝修開工前手續1 按租賃合同管理部與租戶完成交/接樓，雙方填寫簽署交/接紀錄。租戶向管理部提供授權裝修證明；提交二次裝修申請（內附裝修公司營業執照、資質證書、資歷等文件）；2 租戶向管理部提供四套施工圖報送管理部；3 租戶將裝修項目報審質監和消防；4 管理部于14個工作日內或按租賃合同約定時限批復圖紙審批意見，并向租戶介紹本大廈推薦監理聯系人；5 租戶根據審批意見限期作出更改；6 租戶辦妥租金、管理費及裝修相關款項的繳付；7 租戶獲得質監和消防批文并送交管理部備案。二、開工1 施工單位技

24、術負責人在裝修施工前為大廈管理部、工程部有關配合人員就租戶完成上述條款獲準開工后，辦理施工出入證；2 租戶應在施工區域配置足夠數量的滅火器材（1只/50平方米）；3 租戶在裝修期間需供/停電，供/停水（生活、噴淋、消火栓），供/停消防報警,供/停廣播喇叭,供/停攝像機等,須提前二天向管理部提出書面申請；4 租戶將隱蔽工程報質監組織中期驗收，租戶在裝修期間隨時接受管理部的督導與檢查；5 租戶工程完工時，向管理部提出驗收申請，并報質監和消防組織竣工驗收，及時完成質監、消防提出的整改意見；6 管理部進行工程整體竣工驗收后，提出相關驗收意見；7 租戶根據驗收意見進行整改，管理部復驗；8 租戶提供質監、

25、消防驗收批文、辦理施工隊退場手續。三、竣工及入駐1 租戶二次裝修工程整體竣工后，向管理部提出驗收入駐申請。提供全套竣工圖二套。并報質監和消防組織竣工驗收，及時完成質監、消防提出的整改意見和管理部提出相關的驗收整改意見。2 租戶完成驗收整改項目后，通知管理部復驗。3 租戶提供質監、消防驗收批文。4 簽署樂斯廣場正式送電確認單。注：租戶如需更詳盡資料，可致本部咨詢，TEL：63592699 聯系人：徐偉綸上海樂斯房地產有限公司物業管理部二、樂斯廣場租戶二次裝修圖紙目錄（大廈提供）序號圖 紙 名 稱規 格比 例數 量1.樓層照明平面圖A11:1001張2.樓層空調通風平面圖A11:1001張3.樓層消防平面圖（噴淋）A11:1001張4.樓層報警平面布線圖（煙感）A11:1001張5.樓層廣播系統平面圖A11:1001張物業管理部提供的租戶上述內