1、l 目的 對物業管理范圍內與業主和住戶有關的財產給予保護。2適用范圍 適用于對委托方交付的物業、業主和住戶用于維修安裝的物品及管轄區內車輛等的控制。3職責 3.1 總經理負責組織成立物業驗收接管領導小組。3.2 管理處負責物業驗收接管的日常事務組織協調工作。3.3 管理處各部門按規定組成接管領導小組的各專業組，參與物業的驗收接管工作。3.4 管理處工程部負責對業主、住戶提供的物品進行驗證、安裝服務等。3.5管理處保安隊負責各類車輛的綜合管理。 4程序 4.1業主和住戶的財產一般包括：a接管的物業，包括各類建筑物及公用設施；b業主和住戶提供的用于維修安裝用的物品，便民服務中業主和住戶送交修理或加
2、工的物品；c. 管轄區內的車輛；d. 其他與業主和住戶有關的財產。4.2驗收接管物業的控制4.2.1物業驗收應具備的條件4.2.1.1新建物業驗收應具備的條件：a建設工程施工全部完成，物業經竣工驗收合格；b供電、供氣、給排水、衛生、道路等設施能正常使用；c房屋幢、戶編號經有關部門確認。4.2.1.2原有物業驗收應具備的條件：a房屋所有權、使用權清楚；b土地使用范圍明確。4.2.2在公司總經理直接領導下，組織各部門成立物業驗收接管領導小組，總經理擔任組長，按專業設立資料組、工程土建組和機電組，管理處負責日常事務運作。 a各專業組組長負責接管分工范圍內的工作，嚴格驗收、把好工程質量關。管理處主任組
3、織編制物業接管計劃，報總經理批準實施； b各專業小組按國家、省、市工程驗收標準驗收物業，確保物業的各項功能、指標符合規定的要求。4.2.3參與竣工驗收的物業 4.2.3.1在驗收前的資料準備：對于物業公司參與竣工驗收的物業，則在竣工驗收之前，資料組應要求委托方提供開發建設單位、工程施工單位、監理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設計院等提供的有關資料，適當時應包括物業規劃圖，竣工總平面圖，單體建筑及結構竣工圖，地下管網竣工圖，建筑施工竣工圖，隱蔽工程驗收簽證，沉降觀察記錄，竣工驗收證明，房地產權屬關系的有關資料，機電設備使用說明書、消防系統竣工驗收證明、電梯等公共設施檢查驗收
4、證明；用水、電、氣指標批文，水、電、氣表校驗報告等圖紙資料，填寫物業接管文件資料交接清單；并對所有資料進行查驗，為物業接管驗收提供資料和數字依據。 4.2.3.2物業的竣工驗收：驗收接管領導小組參與開發建設單位、工程施工單位、監理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設計院等依照建設部城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法(199312)、房屋接管驗收標準(19912)等規定組織的竣工驗收工作。 4.2.4對已竣工、在用物業的驗收接管工作： a各專業組根據分工范圍分別負責對房屋主體結構、單元住宅、公共配套設施(水、電、機電設備、消防、管線等)進行現場檢查驗收，并填寫物業交接驗收表、設施
5、驗收單、物業分戶移交驗收單、物業交驗問題登記表； b驗收結束后，驗收接管領導小組對驗收中存在的問題進行歸納匯總，并將物業交接驗收表、設施驗收單、物業分戶移交驗收單、物業交驗問題登記表的副本交委托方，以落實責任部門限期整改，直至達到規定要求。4.2.5物業移交內容：4.2.5.1 建筑物移交a各類房屋清單及配套鑰匙；b單體建筑、結構、水、電、氣設備竣工圖；c住宅區規劃圖、竣工總平面圖；d其他必要的技術資料(含設計變更和隱蔽工程驗收簽證)。4.2.5.2公共設施及公共場所移交a公共設施及公共場地清單；b綠化竣工圖、室外竣工圖(含地下管網、道路、停車場等)；c機電設備操作、維護說明書；d其他必要的技
6、術資料(含設計變更和隱蔽工程驗收簽證)。4.2.5.3資料移交移交的資料應包括：產權資料和技術資料兩大類。資料組負責各類資料的核對、接收，填寫物業交接驗收表，并根據文件控制程序規定進行分類編號，列出清單，轉交管理處歸檔保管。 4.2.6對新竣工的物業的保修事宜，由物業公司根據具體情況開出工作聯系單交房產開發公司，由房產開發公司負責保修。 4.2.7根據有關規定，應加強對業主及住戶的房屋及維修的管理。努力做到：a房屋外觀完好、整潔，執行保潔服務控制程序的有關規定；b建筑物有明顯標志及方向指引，執行服務提供控制程序有關規定；c房屋完好率應達到98以上；d無違規建筑；e封閉陽臺統一有序，房屋裝修不危
7、及結構和安全，執行樓宇入住、裝修控制程序的有關規定； f.房屋零時維修及時，必要時建立回訪制度； h房屋資料檔案齊全，便于查閱，執行樓宇人住和裝修控制程序的有關規定。 4.3業主和住戶提供的用于維修、安裝、服務用的物品的控制：對業主、住戶提供的物品質量應進行控制，以確保公司對業主、住戶的維修、安裝、服務質量符合規定的要求。 4.3.1管理處工程維修部門負責對業主、住戶提供的物品進行驗證、維修、安裝、服務。 4.3.2對需要維修安裝的業主、住戶提供的物品，管理處工程部填寫派工單，在單上注明由業主、住戶提供的物品名稱及詳細信息，維修工持派工單前往業主、住戶處提供維修服務。 a維修工在維修前，應先對
8、業主、住戶提供的物品進行質量驗證，確認該產品能達到維修安裝要求后，方可進行安裝； b對不合格的物品，維修工應告知業主、住戶更換產品以達到要求。如果業主、住戶堅持安裝，則維修工須在派工單上“維修結果”欄內清楚說明情況，經業主和住戶簽字確認，方可維修安裝； c維修工現場維修安裝完畢后，應對安裝質量進行全面檢查，并請業主、住戶驗收，同時在派工單上“維修結果”欄內簽名，并按維修服務收費標準向業主、住戶收取費用后方可離開。維修工將派工單與維修費用一起交管理處收費人員，派工單交工程部主管或管理處主任存檔。 4.3.3公司其他專項便民服務中，對顧客提供用于服務的物品應嚴格驗證，妥善保管和使用，防止發生丟失、
9、損壞。如發現不適用應填寫顧客財產問題反饋表及時反饋給顧客，妥善處理。顧客財產問題反饋表由管理處自行保管。 4.4保安隊負責各類車輛的綜合管理，確保車輛行駛、停放安全有序。 4.4.1車輛管理服務登記a長住業主、住戶的車輛，應在保安部門填寫固定(非固定)車位登記表，并按時到財務部交納場地使用費或/和領取車輛停放卡或IC卡； b業主、住戶的摩托車、自行車應主動放到規定位置，或由保安人員安排。 4.4.2外來車輛的管理：外來車輛進入管轄區時，保安員應在機動車輛進出登記表上登記車型、車號及進、出時間，并按規定收費。4.4.3車輛在管轄區內的行駛管理a為確保車輛在區內行駛安全，保安部門根據有關交通規則，
10、設置各種道路交通標識；b在道路上適宜位置應設置減速坡，控制車輛行駛速度，減少意外交通事故發生；c區內行駛機動車嚴禁鳴喇叭、超速，保安員應按照規定對違章者給予教育；d機動車輛在區內行駛時造成服務設施或他人財產損失的，由保安員協調處理。4.4.4 車輛停放管理a區內設置停車場或在適當位置劃分停放區；b租用固定車位的車輛應按位停放，租用非固定車位的車輛由保安員指揮按序停放；對臨時進入區內的車輛停放實行照章擇位停放； c對區內汽車違章亂停放，保安員發出違章通知書給車主，并按有關規定處理。 4.4.5摩托車、自行車停放管理：摩托車、自行車應停放在指定的區內，必要時設專職管理員負責管理車輛。 5相關文件 城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法(建設部199312)房屋接管驗收標準杭州市物業管理條例全國優秀管理住宅小區標準文件控制程序服務提供控制程序清潔服務控制程序物業管理、服務費用收繳控制程序樓宇入住和裝修控制程序維修服務收費標準6質量記錄 物業接管計劃QR-751-01物業交接驗收表QR-751-02物業分戶移交驗收單QR-751-03物業交驗問題登記表QR-751-04顧客財產問題反饋表QR-751-05固定(非固定)車位登記表，QR-751-06小區機動車輛進出登記表QR-BA-02物業接管文件資料交接清單QR-751-07
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