1、LOGO 土地土地開發(fā)開發(fā)融融資資體系建立及體系建立及 融融資資渠道分析渠道分析 目錄目錄 土地一級(jí)開發(fā)綜述土地一級(jí)開發(fā)綜述 土地開發(fā)融資渠道分析土地開發(fā)融資渠道分析 土地開發(fā)模式分析土地開發(fā)模式分析 各開發(fā)區(qū)土地開發(fā)及投融資體制案例各開發(fā)區(qū)土地開發(fā)及投融資體制案例 1 2 3 4 一、土地一一、土地一級(jí)開發(fā)綜級(jí)開發(fā)綜述述 土地一級(jí)開發(fā)土地一級(jí)開發(fā) 特點(diǎn)特點(diǎn) 土地一級(jí)開發(fā)土地一級(jí)開發(fā) 成本成本 土地一級(jí)開發(fā)土地一級(jí)開發(fā) 定義定義 7 1 2 3 土地一級(jí)開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)是指政府在出讓土地前，對(duì)土地進(jìn)行整理、投資 和開發(fā)，將生地變?yōu)槭斓氐倪^程。 其目的是“生地做熟、毛地做凈”目的是“生地做熟、毛

2、地做凈” ，使土地具備可建設(shè)的條件， 具備高投入的屬性。 由于政策環(huán)境不完善，項(xiàng)目開發(fā)鏈條較長、涉及面較廣，資金 投入大，使得土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也很大。 而由于對(duì)資金需求量大，土地一級(jí)開發(fā)融資問題融資問題已經(jīng)成為土地 開發(fā)的瓶頸。 1.定義定義 落實(shí)擔(dān)保 落實(shí)擔(dān)保 申請(qǐng) 2.成本成本 北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法京國土市京國土市2005 540號(hào)文件對(duì)土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的構(gòu)成明確規(guī)定如下：號(hào)文件對(duì)土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的構(gòu)成明確規(guī)定如下： 征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)； 收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用； 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用； 招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用

3、； 貸款利息； 土地儲(chǔ)備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程 監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)以及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部 門核準(zhǔn)的其它支出。 征地拆遷安置費(fèi)用、市政道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用征地拆遷安置費(fèi)用、市政道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用是最主 要的兩部分費(fèi)用，占到了總成本的80%以上。 近年來，征地拆遷安置費(fèi)用征地拆遷安置費(fèi)用快速上升，已成為土地一級(jí)開 發(fā)的主要成本，部分項(xiàng)目達(dá)到了70%以上，使得項(xiàng)目在 資金運(yùn)作上的騰挪空間迅速降低。 征地拆遷費(fèi)用征地拆遷費(fèi)用都發(fā)生在一級(jí)開發(fā)的前期，且需要一次性支 付；同時(shí)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)征地拆遷難度也日益加大，直接影 響開發(fā)進(jìn)度和開發(fā)周期，增加資金回收的風(fēng)險(xiǎn)。 2.成本成本 3

4、.特點(diǎn)特點(diǎn) 1.資金密集，資金需求量大。資金密集，資金需求量大。 土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)是屬于資金密集型業(yè)務(wù)，資金需求量大，占用 時(shí)間長，流動(dòng)性差，使用集中，致使土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)資金嚴(yán)重 不足。 土地招拍掛出讓方式的規(guī)定，阻隔了房地產(chǎn)開發(fā)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的 “小步走，快速跑”的運(yùn)作方式，使得前期資金投入量加大。 2.某些業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)容易產(chǎn)生糾紛。某些業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)容易產(chǎn)生糾紛。 土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)為：規(guī)劃、征地補(bǔ)償、拆遷安置、 土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)、出讓。 其中的征地補(bǔ)償、拆遷安置等工作容易產(chǎn)生糾紛，拖延業(yè)務(wù)的進(jìn) 展，造成資金沉淀，延緩資金周轉(zhuǎn)。 3.特點(diǎn)特點(diǎn) 土地需求受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政

5、策影響大。土地需求受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策影響大。 其一，土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開發(fā)承擔(dān)了調(diào)控土地市場的 職能，是政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的工具。 其二，從二級(jí)市場需求來講，工業(yè)用地和商業(yè)物業(yè)用地 出讓容易受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，住宅用地則更是受到國 家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響。為支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，國內(nèi)許 多開發(fā)區(qū)及工業(yè)園區(qū)的工業(yè)用地出讓常常倒掛。 二、土地二、土地開發(fā)開發(fā)融融資資渠道分析渠道分析 從市場現(xiàn)狀來看，土地一級(jí)開發(fā)的資金來源可分為三部分： 金融機(jī)構(gòu)貸款、財(cái)政資金和其他資金。金融機(jī)構(gòu)貸款、財(cái)政資金和其他資金。 其中，財(cái)政投入和銀行貸款其中，財(cái)政投入和銀行貸款仍然是土地一級(jí)開發(fā)的主要資金 來源。 隨著金融市場的發(fā)

6、展，企業(yè)債券、中期票據(jù)等直接融資工具直接融資工具 ，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以及股權(quán)融資方式，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以及股權(quán)融資方式在土地一級(jí)開發(fā)中發(fā)揮 的作用逐漸增大。 1.金融機(jī)構(gòu)貸款金融機(jī)構(gòu)貸款 金融機(jī)構(gòu)貸款是目前土地一級(jí)開發(fā)資金的最主要來源。最主要來源。 銀行貸款融資：指借款人為滿足自身建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營的需要，同銀 行簽訂貸款協(xié)議，借入一定數(shù)額的資金，并在約定期限還本金并支 付利息的融資方式。按貸款的用途不同，可將貸款分為流動(dòng)資金貸 款、固定資金貸款和專項(xiàng)貸款等。 融資手續(xù)簡單、速度快 融資成本較低 融資彈性好 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大 限制條款較多 缺點(diǎn)缺點(diǎn) 金融機(jī)構(gòu)貸款方式：金融機(jī)構(gòu)貸款方式： 綜合授信

7、貸款：綜合授信貸款：以企業(yè)為主體的土地一級(jí)開發(fā)方式，可 以依靠企業(yè)的綜合實(shí)力和信用，獲得授信額度貸款。 綜合授信業(yè)務(wù)綜合授信業(yè)務(wù)是銀行根據(jù)符合對(duì)外授信條件的法人客戶的書 面申請(qǐng)，綜合評(píng)價(jià)法人客戶的全面情況及提供的擔(dān)保狀況， 確定該客戶在一定期限內(nèi)可使用的信用額度，并與之簽訂授 信合同。 抵押擔(dān)保貸款：抵押擔(dān)保貸款：通過抵押或其他擔(dān)保方式獲得銀行貸款 。例如將土地未來收益作為抵押物給銀行，取得銀行貸款 。 項(xiàng)目融資：項(xiàng)目融資：即項(xiàng)目的發(fā)起人（即股東）為經(jīng)營項(xiàng)目成立一家項(xiàng) 目公司，以該項(xiàng)目公司作為借款人籌借貸款，以項(xiàng)目公司本身的 現(xiàn)金流量和全部收益作為還款來源，并以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸 款的擔(dān)保物

8、。 該融資方式一般應(yīng)用于發(fā)電設(shè)施、高等級(jí)公路、橋梁、隧道、鐵路 、機(jī)場、城市供水以及污水處理廠等大型基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目大型基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，以及其他 投資規(guī)模大、具有長期穩(wěn)定預(yù)期收入的建設(shè)項(xiàng)目。 項(xiàng)目融資貸款一般期限較長，大都為中期（一年以上，五年以下） 或長期（五年以上）。 2.財(cái)政資金支持財(cái)政資金支持 土地一級(jí)開發(fā)資金需求量大，周轉(zhuǎn)時(shí)間長，政策性較強(qiáng)，尤 其涉及拆遷安置補(bǔ)償?shù)葮I(yè)務(wù)，需要強(qiáng)化財(cái)政政策的支持。 政府給予土地開發(fā)主體一定的財(cái)政補(bǔ)貼，以保證土地一級(jí)開 發(fā)的順利進(jìn)行。 方式：方式： 財(cái)政資金作為資本金注入土地開發(fā)主體財(cái)政資金作為資本金注入土地開發(fā)主體 土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的最低自有資金比例要求為3

9、0%-35%，政 府可將財(cái)政資金以注冊(cè)資本金的方式注入企業(yè)，以滿足相關(guān)要求 ，并為后續(xù)銀行貸款等融資方式提供保障。 貸款貼息貸款貼息 一級(jí)開發(fā)主體通過銀行貸款等方式融得資金，同時(shí)承擔(dān)了巨額 財(cái)務(wù)成本，加大了土地一級(jí)開發(fā)的壓力。政府可以通過貸款貼 息的方式減輕主體壓力，保證土地開發(fā)順利進(jìn)行。 保底承諾或收益分成保底承諾或收益分成 土地一級(jí)開發(fā)主體資金壓力大，且收益無法保障，尤其是在土 地招拍掛出讓后，阻隔了一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的開發(fā)方式?？梢酝ㄟ^合 同約定的方式，保障開發(fā)主體的最低收益。 案例：案例： 云南城投與昆明市政府云南城投與昆明市政府簽訂的土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)合同中規(guī)定： “本合同項(xiàng)下全部可出讓土地地

10、塊通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式 進(jìn)行出讓，全部可出讓土地出讓總價(jià)款在扣除全部土地一級(jí)開 發(fā)總成本及按國家有關(guān)政策提取各項(xiàng)基金后的土地出讓純收益 公司按按50%的比例獲得收益的比例獲得收益。但若公司按以上方式所提取的收 益不足全部土地的一級(jí)開發(fā)總成本的5%時(shí)，昆明市人民政府將 保證向公司另行支付差價(jià)款另行支付差價(jià)款，以確保公司的收益不低于本合同 項(xiàng)下的全部土地一級(jí)開發(fā)總成本的5%”。 3.其他融資方式其他融資方式 委托貸款委托貸款 委托貸款：委托貸款：系指由政府部門、企事業(yè)單位及個(gè)人等委托人提供資金 ，由貸款人（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額 期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回

11、的貸款。 貸款人（受托人）只收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。 委托貸款中所涉及到的業(yè)務(wù)費(fèi)用：業(yè)務(wù)費(fèi)用： 手續(xù)費(fèi)：手續(xù)費(fèi)：銀行接受委托人申辦委托貸款，按委托貸款金額、借款期限、 違約行為等約定條款按比例向委托人收取手續(xù)費(fèi)。 合同印花稅：合同印花稅：每筆委托貸款要按貸款金額的萬分之0.5繳納印花稅。 委托貸款中所涉及的利息費(fèi)用利息費(fèi)用。 各單位拆遷補(bǔ)償資金中集體部分可以通過委托貸款委托貸款的方式借予項(xiàng)目建設(shè)方； 項(xiàng)目建設(shè)方將資金投資于項(xiàng)目，解決項(xiàng)目資金暫時(shí)性短缺問題； 建設(shè)項(xiàng)目達(dá)到貸款標(biāo)準(zhǔn)后，可以通過項(xiàng)目貸款項(xiàng)目貸款的方式融得資金； 項(xiàng)目建成后收回成本并獲得收益； 部分所得收益用于歸還中委托貸款的本金

12、和利息，以及中銀行貸款的本 金和利息。 通過委托貸款的方式，保障了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行，并帶動(dòng)了銀行間接融資， 及時(shí)解決了項(xiàng)目建設(shè)所需的資金，起到有效的資金放大作用。 建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)方項(xiàng)目建設(shè)方 銀行銀行 拆遷補(bǔ)償資金拆遷補(bǔ)償資金 中集體部分中集體部分 拆遷補(bǔ)償款拆遷補(bǔ)償款 企業(yè)債券融資企業(yè)債券融資 指企業(yè)依照法定程序公開發(fā) 行并約定在一定期限內(nèi)還本 付息的有價(jià)證券。包括依照 公司法設(shè)立的公司發(fā)行的公 司債券和其他企業(yè)發(fā)行的企 業(yè)債券。 目前，上市公司發(fā)行的公司 債券由證監(jiān)會(huì)審批，非上市 公司發(fā)行的公司債券和其他 企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券由發(fā)改 委審批。 所籌資金用途符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)

13、發(fā)展 規(guī)劃； 凈資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到規(guī)定的要求（6000萬元以上 ）； 經(jīng)濟(jì)效益良好，近三個(gè)會(huì)計(jì)年度連續(xù)盈利； 最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度平均可分配利潤（或凈利 潤）足以支付債券一年的利息； 現(xiàn)金流情況良好，具有較強(qiáng)的到期償債能力 ； 近三年沒有違法和重大違規(guī)行為； 前一次發(fā)行的企業(yè)債券已足額募集； 已發(fā)行的企業(yè)債券沒有延遲支付本息的情形 ； 發(fā)行債券余額不超過凈資產(chǎn)的40。 發(fā)發(fā) 行行 企企 業(yè)業(yè) 債債 券券 的的 條條 件件 短期融資券和中期票據(jù)短期融資券和中期票據(jù) 短期融資券：是指具有法人資 格的非金融企業(yè)在銀行間債券 市場發(fā)行的，約定在1年內(nèi)還 本付息的債務(wù)融資工具。 中期票據(jù)：是企業(yè)在銀行間債 券市場

14、發(fā)行的一般性債務(wù)，無 需擔(dān)保、資產(chǎn)支持或其他復(fù)雜 交易結(jié)構(gòu)。企業(yè)在主管機(jī)構(gòu)注 冊(cè)一定發(fā)行額度后，可以按需 分期發(fā)行。 短期融資券期限在1年以內(nèi)， 中期票據(jù)期限為1年以上（以 3-5年為主）。 必備條件： 依法設(shè)立的企業(yè)法人機(jī)構(gòu)； 具有穩(wěn)定的償付資金來源； 可以按照要求進(jìn)行真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的信 息披露； 債務(wù)融資工具發(fā)行總額不超過公司凈資產(chǎn) 的40% （用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則報(bào)表，包含少數(shù)股東 權(quán)益）。 目標(biāo)條件： 信用資質(zhì)優(yōu)良； 近三年沒有違法和重大違規(guī)行為； 近三年發(fā)行的固定收益證券沒有延遲支付 本息的情形； 具有健全的內(nèi)部管理體系和募集資金的使 用償付管理制度。 發(fā)發(fā) 行行 主主 體體 條條 件件

15、發(fā)行人發(fā)行人 具有法人資格的非金融企業(yè)（AA級(jí)以上） 發(fā)行市場發(fā)行市場 銀行間市場 監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管機(jī)構(gòu) 中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)制 募集資金規(guī)模募集資金規(guī)模 所有債券待償余額不超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40% 產(chǎn)品期限產(chǎn)品期限 中期，以3年、5年為主 注冊(cè)期限注冊(cè)期限 注冊(cè)有效期為2年，按發(fā)行計(jì)劃可分期多次發(fā)行；注冊(cè)獲批后2月 須完成首次發(fā)行。 募集資金用途募集資金用途 用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，并在發(fā)行文件中明確披露具體資金用途。 發(fā)行利率發(fā)行利率 簿記建檔，公開招標(biāo)，市場化程度較強(qiáng) 擔(dān)保方式擔(dān)保方式 依靠發(fā)行人自身信用，無需擔(dān)保 承銷機(jī)構(gòu)承銷機(jī)構(gòu) 銀行的投行部 承銷方式承銷方式 余額包銷 短期融資券和

16、中期票據(jù)的發(fā)行要素短期融資券和中期票據(jù)的發(fā)行要素 與與 企企 業(yè)業(yè) 債債 發(fā)發(fā) 行行 條條 件件 的的 比比 較較 共同點(diǎn)：共同點(diǎn)： 發(fā)行規(guī)模不超過凈資產(chǎn)的發(fā)行規(guī)模不超過凈資產(chǎn)的40%40% 不同點(diǎn)：不同點(diǎn)： 1.凈利潤的要求凈利潤的要求 企業(yè)債券：企業(yè)債券：三年平均凈利潤足以支付一年的利息三年平均凈利潤足以支付一年的利息 短融、中票：無明確要求短融、中票：無明確要求 2.募集資金用途的要求募集資金用途的要求 企業(yè)債券：主要意義上的項(xiàng)目債，要求企業(yè)債券：主要意義上的項(xiàng)目債，要求項(xiàng)目審批手續(xù)齊全項(xiàng)目審批手續(xù)齊全，并符合國家的產(chǎn)業(yè)政策，并符合國家的產(chǎn)業(yè)政策 短融、中票：募集資金用于本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營

17、活動(dòng)，具體用途未限制短融、中票：募集資金用于本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，具體用途未限制 3.審批制度審批制度 企業(yè)債券：企業(yè)債券：審批制審批制國家發(fā)改委審批國家發(fā)改委審批 短融、中票：短融、中票：注冊(cè)制注冊(cè)制銀行間市場交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)（會(huì)費(fèi)銀行間市場交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)（會(huì)費(fèi)1010萬元萬元/ /年）年） 4.發(fā)行定價(jià)發(fā)行定價(jià) 企業(yè)債券：通過推介，主承銷商確定利率區(qū)間，報(bào)批人民銀行，市場化程度較低企業(yè)債券：通過推介，主承銷商確定利率區(qū)間，報(bào)批人民銀行，市場化程度較低 短融、中票：市場化發(fā)行，短融、中票：市場化發(fā)行，公開招標(biāo)，簿記建檔公開招標(biāo)，簿記建檔 三種債券融資方式的比較三種債券融資方式的比較 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)

18、不足不足 銀行貸款 融資手續(xù)簡單，速度快 嚴(yán)格的利率管制，融資成 本難以差異化。 企業(yè)債券 可以在較長期限內(nèi)（510年） 鎖定成本，降低利率風(fēng)險(xiǎn)。 審批制度較為繁瑣，債券 發(fā)行難度較大； 資金用途只與確定項(xiàng)目相 匹配。 短期融資券 中期票據(jù) 申請(qǐng)程序簡單，融資成本較低； 募集資金用于生產(chǎn)經(jīng)營，沒有固 定的使用限制； 一次注冊(cè)，分期發(fā)行，具有一定 靈活性 期限較短，利率風(fēng)險(xiǎn)及發(fā) 行風(fēng)險(xiǎn)大。 信托融資信托融資 發(fā)行信托計(jì)劃是目前除了銀行信貸以外，介入土地一級(jí)開發(fā)領(lǐng) 域最多的一種融資途徑。 信托信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托 人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的

19、利益 或者特定目的進(jìn)行管理或者處分的行為。 信托產(chǎn)品在做土地一級(jí)開發(fā)貸款的時(shí)候有更多的創(chuàng)新，如土地 證抵押模式、政府擔(dān)保模式、優(yōu)先收益權(quán)模式，以及先募集專 項(xiàng)基金再貸款和股權(quán)投資等模式。 信托融資案例：信托融資案例： 北京商務(wù)中心區(qū)（北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）土地開發(fā)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃）土地開發(fā)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃 信托資金以信托貸款方式向北京土地整理儲(chǔ)備中心商務(wù)區(qū)分中 心提供專項(xiàng)資金貸款，用于商務(wù)中心區(qū)土地開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建土地開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)項(xiàng)目設(shè)項(xiàng)目。 信托計(jì)劃規(guī)模：人民幣59594萬元 信托計(jì)劃期限為五年五年，于2002年10月16日信托計(jì)劃成立之日 起開始，于2007年10月16日信托計(jì)劃

20、終止。 基金基金 政府的土地儲(chǔ)備基金（專項(xiàng)資金）政府的土地儲(chǔ)備基金（專項(xiàng)資金） 土地儲(chǔ)備基金不同于一般的基金，它既是投融資體系建立的基礎(chǔ)，同時(shí)也是 順利進(jìn)行城市建設(shè)和土地一級(jí)開發(fā)所需資金的基本保證?？梢酝ㄟ^土地二級(jí)通過土地二級(jí) 市場回款成立土地儲(chǔ)備基金，為一級(jí)土地開發(fā)提供銀行貸款擔(dān)保，或者直接市場回款成立土地儲(chǔ)備基金，為一級(jí)土地開發(fā)提供銀行貸款擔(dān)保，或者直接 參與資金短缺的項(xiàng)目。參與資金短缺的項(xiàng)目。 土地儲(chǔ)備基金應(yīng)是?？顚Ｓ玫囊环N基金，其來源和使用都應(yīng)有明 確的規(guī)定。 主要來源：主要來源：土地收益（包括土地出讓金和土地增值部分）；財(cái)政撥款；法律 法規(guī)允許范圍內(nèi)的公共基金的有償使用；政策性銀行對(duì)

21、土地開發(fā)所需資金的 有償支持等。 土地儲(chǔ)備基金的建立應(yīng)強(qiáng)調(diào)政府的主導(dǎo)作用政府的主導(dǎo)作用，強(qiáng)化財(cái)政政策的支 持。 社會(huì)投資的土地基金社會(huì)投資的土地基金 土地基金土地基金是指由政府設(shè)立土地基金及其管理機(jī)構(gòu)，通過發(fā)行以土地未來收 益為擔(dān)保的土地收益權(quán)證，向社會(huì)大眾募集基金。所募集資金交由土地儲(chǔ)備 機(jī)構(gòu)進(jìn)行城市土地的經(jīng)營，而儲(chǔ)備土地的出讓、出租等相應(yīng)收益則進(jìn)入土地 基金，并由投資者根據(jù)土地收益權(quán)證進(jìn)行收益分配。 政府主導(dǎo)的土地儲(chǔ)備基金可以以引導(dǎo)基金引導(dǎo)基金的形式，撬動(dòng)更多社 會(huì)資金，用于土地開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。 由政府投入部分啟動(dòng)資金，吸納各類可以利用的資本，實(shí)行專業(yè)化管理，實(shí) 現(xiàn)土地經(jīng)營資金內(nèi)部

22、循環(huán)機(jī)制。 案例：案例： 天津?yàn)I海新區(qū)的開發(fā)，天津城投集團(tuán)與其他機(jī)構(gòu)投資者組建的渤海產(chǎn)業(yè) 基金，總額200億元，是我國第一支國務(wù)院批準(zhǔn)的契約性產(chǎn)業(yè)投資基金 ，為籌措城建投資提供了一個(gè)新的融資渠道。 REITS及其他資產(chǎn)證券化產(chǎn)品及其他資產(chǎn)證券化產(chǎn)品 REITs 房地產(chǎn)投資 信托基金 房地產(chǎn)信托投資基金房地產(chǎn)信托投資基金REITSREITS（Real Estate Investment Trust） 誕生于20世紀(jì)60年代的美國 ，目前已經(jīng)是國際上重要的房地產(chǎn)投融資方式。它 通過發(fā)行受益憑證匯集眾多投資者的資金，由專門 機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，主要投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房 地產(chǎn)，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過

23、將出租不動(dòng)產(chǎn)所 產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給投資人，從而使投 資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益； REITS是一種具有高收益率的防御性投資產(chǎn)品，風(fēng) 險(xiǎn)和收益介于股票和債券之間； REITS通常采取公司制或者契約制的形式，通過證 券化的形式，將不可實(shí)時(shí)交易的大宗的房地產(chǎn)資產(chǎn) ，轉(zhuǎn)化為小份額的可實(shí)時(shí)交易的REIT份額，提高了 房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和資金利用效率。 土地出讓收益證券化土地出讓收益證券化，就是將歸屬土地一級(jí)開發(fā)商的土地 出讓收益部分設(shè)計(jì)成證券在資本市場出售，將未來的土地 出讓收益現(xiàn)值用于今天的土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)。 一旦土地出讓收益證券化能夠?qū)嵤?，則土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)就可以使用 更多融資方式：財(cái)政

24、撥款、銀行貸款、土地信托、土地基金、土地債 券、利用住房公積金、社會(huì)保險(xiǎn)基金、保險(xiǎn)資金、離退休基金、養(yǎng)老 基金、企業(yè)或企業(yè)聯(lián)合體融資、招商引資、項(xiàng)目融資、國外融資等。 REITS及土地收益證券化產(chǎn)品在我國還無法突破政策及操 作上的瓶頸限制，逐漸在我國土地一級(jí)開發(fā)中引入這些產(chǎn) 品，必將是未來土地開發(fā)融資的方向。 三、土地三、土地開發(fā)開發(fā)模式分析模式分析 北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法京國土市京國土市2005540號(hào)號(hào) 文件中規(guī)定：文件中規(guī)定： 土地儲(chǔ)備開發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作的原則，可以由土地土地 儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過招標(biāo)方式選

25、擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資 金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí) 施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開 發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。 通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌 措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組 織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤，利潤率 不高于預(yù)計(jì)成本的8%。 根據(jù)國家政策規(guī)定及目前土地開發(fā)情況，可以將土地開 發(fā)模式分為政府主導(dǎo)型政府主導(dǎo)型和市

26、場化運(yùn)作型市場化運(yùn)作型兩種基本模式。 1.政府主導(dǎo)型政府主導(dǎo)型 政府主導(dǎo)型開發(fā)模式是指由土地儲(chǔ)備中心完全負(fù)責(zé)或由政府指定 特定的開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)。 主要包括兩種情形： 成立土地儲(chǔ)備中心，由其完成全部土地開發(fā)工作，資金可以由 政府通過財(cái)政撥款來獲得或銀行融資等其他方式獲得。 政府領(lǐng)導(dǎo)下的市場運(yùn)作：政府領(lǐng)導(dǎo)下的市場運(yùn)作：由政府授權(quán)直屬的大型企業(yè)進(jìn)行土地 一級(jí)開發(fā)，土地開發(fā)機(jī)構(gòu)隸屬于政府，代表土地儲(chǔ)備中心行使土 地儲(chǔ)備職能。 2.市場化運(yùn)作市場化運(yùn)作 政府負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)的招投標(biāo)工作，所有有資質(zhì)的企業(yè)均可參加 招投標(biāo)，由中標(biāo)企業(yè)完成土地開發(fā)，政府實(shí)施監(jiān)督。 這種模式通過市場化的運(yùn)作，能充分利

27、用社會(huì)力量實(shí)施土地開發(fā)。 開發(fā)企業(yè)自行組織融資，全部風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任都由其自行承擔(dān)，這 就會(huì)大大增加開發(fā)企業(yè)的融資難度。 所有融資的責(zé)任全部由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，一旦資金鏈出現(xiàn)斷裂， 不僅使得開發(fā)企業(yè)無法按合同規(guī)定及時(shí)、順利地完成土地一級(jí) 開發(fā)的任務(wù)，而且還會(huì)危及企業(yè)自身的生存。 相對(duì)于融資問題以及各種風(fēng)險(xiǎn)，8%的利潤率對(duì)開發(fā)企業(yè)的吸 引力并不大。 土地一級(jí)開發(fā)的市場化模式曾經(jīng)一度被推崇，但由于資金問題、可控 性問題、公平競爭問題和政企職責(zé)不分問題，北京市土地一級(jí)開發(fā)的 政府主導(dǎo)型和市場化相結(jié)合政府主導(dǎo)型和市場化相結(jié)合的模式逐漸被政府主導(dǎo)型政府主導(dǎo)型所取代。 北京市土地一級(jí)開發(fā)不同主體占比分析表北京市土地

28、一級(jí)開發(fā)不同主體占比分析表 2007 2008 2009 2010 招投標(biāo)企業(yè)占比招投標(biāo)企業(yè)占比 （% %） 31 低于30 低于20 0 土地儲(chǔ)備中心及國土地儲(chǔ)備中心及國 企占比（企占比（% %） 69 不低于70 不低于80 100 因此，在市場化運(yùn)作過程中，政府也要發(fā)揮其主導(dǎo)作用。 一方面政府要加強(qiáng)對(duì)成本的審核、控制和全過程監(jiān)管； 另一方面，要建立收益合理分配制度。 對(duì)于土地出讓增值部分，可以按照投資主體和收益主體實(shí)行“利益共享、風(fēng)險(xiǎn) 共擔(dān)”的原則，將增值部分按比例進(jìn)行分配。分配給一級(jí)開發(fā)企業(yè)的增值部分 作為補(bǔ)充給企業(yè)下一輪的土地一級(jí)開發(fā)資金，對(duì)該部分資金實(shí)行封閉運(yùn)行、專 項(xiàng)使用、專戶管

29、理、全過程監(jiān)管。 不同的開發(fā)融資模式存在不同的特點(diǎn)，選擇哪種模式主要考慮是 否有利于進(jìn)行融資、是否有利于提高資源運(yùn)行效率、是否有利于 增強(qiáng)招商能力。 隨著外部環(huán)境的變化和自身能力的增減，可以適時(shí)地調(diào)整開發(fā)模式，使其更有 效。 1.以政府為損益主體的開發(fā)模式以政府為損益主體的開發(fā)模式 蘇州做法：蘇州做法：新區(qū)政府委托蘇新集團(tuán)公司融資、征地、配套，政府出讓土 地，并將土地出讓金支付征地成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用，回購基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，不 足的部分逐年用財(cái)政收入彌補(bǔ)。蘇新集團(tuán)公司是融資主體，而新區(qū)政府 是損益主體。 重慶做法：重慶做法：建立政府全資的土地儲(chǔ)備中心土地儲(chǔ)備中心，由該中心以規(guī)劃土地未來的 土地出讓金作為

30、質(zhì)押，向銀行借款，由中心征地，并委托有關(guān)公司進(jìn)行 配套，中心代表政府出讓、拍賣土地。 不同融資模式案例不同融資模式案例 企業(yè)融資開發(fā)企業(yè)融資開發(fā) 政府出讓土地政府出讓土地 成本費(fèi)用 土地收益 支付成本、回購資產(chǎn) 2.以企業(yè)為損益主體的開發(fā)模式以企業(yè)為損益主體的開發(fā)模式 西安做法：西安做法：西安高新區(qū)在“一次創(chuàng)業(yè)”期間也采用了以高科集團(tuán)公司進(jìn)行土地 一級(jí)開發(fā)的模式，高科集團(tuán)公司向銀行融資并開發(fā)土地，以政府的名義出讓土 地，管委會(huì)（代表政府）除必要的財(cái)政支出外，將土地出讓金和節(jié)余的財(cái)政收 入都投入高科集團(tuán)公司用于土地的滾動(dòng)開發(fā)。 大連做法：大連做法：大連軟件園是由私營企業(yè)組建的大連軟件園開發(fā)有限公

31、司負(fù)責(zé)開發(fā) 的。該園區(qū)的良性運(yùn)營取決于三方面因素：一是獨(dú)特的行業(yè)定位，二是政府的 大力支持，大連市政府把軟件作為支柱產(chǎn)業(yè)，投入了許多資源。三是良好的地 段使得園區(qū)有可能獲得較好的房地產(chǎn)開發(fā)收益，以支撐園區(qū)的良性發(fā)展。 企業(yè)融資開發(fā)企業(yè)融資開發(fā) 企業(yè)出讓土地企業(yè)出讓土地 成本費(fèi)用 土地收益 政府財(cái)政支出 天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 蘇州工業(yè)園區(qū) 上海浦東新區(qū) 四、各四、各開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)土地土地開發(fā)開發(fā)及投融及投融資資體制案例體制案例 天津泰達(dá)投資控股有限公司天津泰達(dá)投資控股有限公司是天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的投資開發(fā)主體。是天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的投資開發(fā)主體。 公司基本情況公司基本情況 2001年天津開發(fā)區(qū)改制開

32、發(fā)區(qū)總公司，重組泰達(dá)集團(tuán)、建設(shè)集團(tuán)成立泰達(dá)控股。 截止到2010年三季度，總資產(chǎn)為1587.55億元，凈資產(chǎn)為272.21億元。 擁有泰達(dá)集團(tuán)、泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)等15家全資子公司； 泰達(dá)股份、津?yàn)I發(fā)展、濱海能源等5家上市公司； 濱?？焖?、天津鋼管集團(tuán)等30余家控股公司； 渤海銀行、渤海財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、恒安標(biāo)準(zhǔn)人壽等40余家主要參控股子公司。 發(fā)展路徑 公司遵循的是“做大做強(qiáng)做實(shí)”的發(fā)展道路。 成立后的成效 在成立后的5年內(nèi)泰達(dá)控股融通了超過800億以上的資金，在開發(fā)區(qū)擴(kuò)張發(fā)展期極 大地促進(jìn)了區(qū)域建設(shè)和區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展。 天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 泰達(dá)控股泰達(dá)控股 公用 事業(yè) 專營 領(lǐng)域 2

33、00億元 水電氣熱 軌道交通 道路橋梁 垃圾發(fā)電 、污水處 理、海水 淡化 城市開 發(fā)運(yùn)營 實(shí)業(yè) 投資 金融 產(chǎn)業(yè) 服務(wù)業(yè) 460億元 開發(fā)配套 ，泰達(dá)集 團(tuán)等 390億元 天津鋼管 、航母游 樂場等 40億元 渤海銀行 、證券信 托等 酒店、會(huì) 館、足球 場等 區(qū)域 開發(fā) 圍海造地、 收購海岸線 、灘涂進(jìn)行 臨海新城、 旅游區(qū)開發(fā) 38% 31% 16% 3% 12% 房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)投資市政公用金融其他 天津開發(fā)區(qū)投融天津開發(fā)區(qū)投融 資平臺(tái)三階段資平臺(tái)三階段 資金大循環(huán)：資金大循環(huán)： 財(cái)政資金、土地出讓金、銀 行貸款捆綁，用于建設(shè)和還 本付息 資源大循環(huán)：資源大循環(huán)： 1、以上市公司為平臺(tái)進(jìn)

34、行資源重組，通過注入 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、資產(chǎn)置換等方式推動(dòng)上市，發(fā)揮資 本放大效應(yīng) 2、通過上市融通資金，用資金去獲取更多的資 源，開發(fā)建設(shè)進(jìn)行培育 3、培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)再裝入上市公司獲取新一輪的 發(fā)展資金，以此實(shí)現(xiàn)資源循環(huán) 資本大循環(huán)資本大循環(huán) ： 1、組合政府、企業(yè)、 社會(huì)資源壯大融資平 臺(tái) 2、拓寬融資渠道，擴(kuò) 大直接融資，撬動(dòng)間 接融資，實(shí)現(xiàn)資本循 環(huán) 1 2 3 （1）園區(qū)開發(fā)的“雙主體模式”：政府組織推動(dòng)）園區(qū)開發(fā)的“雙主體模式”：政府組織推動(dòng)+主力銀行金融支主力銀行金融支 持持 政府出函指定(特許)地塊的土地開發(fā)權(quán)、土地出讓收益權(quán)授予開發(fā)公司土地開發(fā)權(quán)、土地出讓收益權(quán)授予開發(fā)公司； 開發(fā)公司

35、將獲得的土地出讓收益權(quán)質(zhì)押，獲取貸款。 園區(qū)承諾給予開行對(duì)園區(qū)未來5年內(nèi)政府計(jì)劃或規(guī)劃的項(xiàng)目優(yōu)先提供貸款的權(quán) 利，以及對(duì)后續(xù)融資服務(wù)（債券承銷、財(cái)務(wù)顧問）享有優(yōu)先權(quán)。 蘇州工業(yè)園區(qū) 蘇州工業(yè)園以中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)公司為主導(dǎo)進(jìn)行園區(qū)開發(fā)和 招商引資，管委會(huì)負(fù)責(zé)政府行政和社會(huì)管理職能。 （2）園區(qū)引導(dǎo)基金）園區(qū)引導(dǎo)基金 2006年3月22日，國內(nèi)第一只創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金“蘇州工業(yè)園區(qū)創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo) 基金”在蘇州工業(yè)園區(qū)成立。 （3）債權(quán)融資方式）債權(quán)融資方式 2003年11月蘇州工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)經(jīng)營管理公司發(fā)行10億元的企業(yè)債券。 2008年4月蘇州工業(yè)園國有資產(chǎn)控股有限公司發(fā)行10億元的短期融資券。

36、2009年蘇州工業(yè)園創(chuàng)業(yè)投資有限公司發(fā)行5億元公司債券。 （4）中小企業(yè)“統(tǒng)貸平臺(tái)”）中小企業(yè)“統(tǒng)貸平臺(tái)” 園區(qū)財(cái)政撥付2000萬元委托定向投資成立“融風(fēng)管理”，以“統(tǒng)貸平臺(tái)”的形式向 國開行申請(qǐng)了首期3000萬元的5年期貸款。 政府提供一定的貼息和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償政策，融創(chuàng)擔(dān)保公司負(fù)責(zé)“融風(fēng)管理”的日常經(jīng)營。 資金通過融創(chuàng)擔(dān)保專業(yè)的評(píng)審及管理手段，以委托貸款的方式，用于對(duì)集成電路設(shè)計(jì) 、通信、生物醫(yī)藥、光電、軟件、動(dòng)漫等高新技術(shù)企業(yè)在啟動(dòng)階段的的投入。 已有多家企業(yè)在“統(tǒng)貸平臺(tái)”的資金支持下取得長足進(jìn)步，并獲得了VC的資金投入 。 蘇州工業(yè)園區(qū) 蘇州工業(yè)園區(qū) 老撾萬象特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)項(xiàng)目，首次把開發(fā)區(qū)建設(shè)

37、經(jīng)驗(yàn)“打包”輸送海外老撾萬象特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)項(xiàng)目，首次把開發(fā)區(qū)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)“打包”輸送海外 ，國家開發(fā)銀行提供中方建設(shè)老撾，國家開發(fā)銀行提供中方建設(shè)老撾2009年東南亞運(yùn)動(dòng)會(huì)場館并開發(fā)萬年東南亞運(yùn)動(dòng)會(huì)場館并開發(fā)萬 象市周邊象市周邊10平方公里土地的資金支持。平方公里土地的資金支持。 免費(fèi)建設(shè)萬象體 育場 10平方公里萬象新 城的開發(fā)權(quán) 云南建工 蘇州工業(yè)園 國家開發(fā)銀行 廣州 老撾老撾 中國中國 免費(fèi)建設(shè) 戰(zhàn)略聯(lián)盟開發(fā) 協(xié)議 騰籠換鳥后土地轉(zhuǎn)讓收入 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后土地轉(zhuǎn)讓收入 一、二級(jí)土地開發(fā)收入 上海浦東（發(fā)展）集團(tuán)有限公司（簡稱“浦發(fā)集團(tuán)”）上海浦東（發(fā)展）集團(tuán)有限公司（簡稱“浦發(fā)集團(tuán)”） 成立于199

38、7年，以國有資產(chǎn)為紐帶，通過控股、參股等方式 ，吸納7 家子公司和80 家有關(guān)企業(yè)組建的國有獨(dú)資公司； 截至2010年三季度，公司總資產(chǎn)735.83億元，所有者權(quán)益 338.31億元。 浦東城投、浦建集團(tuán)等全資子公司8家 浦房集團(tuán)、浦東建設(shè)、浦城熱點(diǎn)能源等控股子公司11家 上海浦東路橋建設(shè)股份有限公司為控股上市公司 定位定位 浦東新區(qū)政府賦予其重點(diǎn)工程和重大項(xiàng)目投融資與資產(chǎn)經(jīng)營兩 大功能定位。 上海浦東新區(qū) 資產(chǎn)整合，公司資產(chǎn)在資產(chǎn)整合，公司資產(chǎn)在2008年迅速擴(kuò)張：年迅速擴(kuò)張： 2008年6月，浦東新區(qū)國資委下發(fā)關(guān)于將政府財(cái)力投資項(xiàng)目資產(chǎn)注入浦發(fā)集團(tuán)的通知， 將83.68億元億元的政府投資項(xiàng)

39、目資產(chǎn)注入公司資本公積； 2008年8月，浦東新區(qū)國資委下發(fā)關(guān)于將50億元資本金注入浦發(fā)集團(tuán)的通知，將上海政 府撥付世博會(huì)配套道路項(xiàng)目的建設(shè)資金50億元億元，作為項(xiàng)目資本金注入公司資本公積。 2009年，浦國資委將上海浦東新區(qū)公共交通有限公司100%股權(quán)、上海浦東商業(yè)發(fā)展有限公 司100%股權(quán)和公交車輛更新資本金、公交停車場等股權(quán)資產(chǎn)無償環(huán)轉(zhuǎn)至公司，增加公司資 本公積11.96億元億元。 上海浦東新區(qū) 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2006年2007年2008年2009年2010年3季度 0 50 100 150 200 250 300 350 400 總資產(chǎn)凈資產(chǎn) 運(yùn)營補(bǔ)貼 土地儲(chǔ)備，政府是投資主體，委托浦發(fā)集團(tuán)進(jìn)行一級(jí)開發(fā)委托浦發(fā)集團(tuán)進(jìn)行一級(jí)開發(fā) ，完成后政府回購進(jìn)行出讓，完成后政府回購進(jìn)行出讓； 路橋、管網(wǎng)、綠化、污水處理等建設(shè)資金作為注冊(cè)資本 金注入浦發(fā)集團(tuán)，公司代為投資建設(shè)，并與政府簽訂維 護(hù)管理協(xié)議； 水、電、氣、熱廠站和能源、公交項(xiàng)目，政府建立補(bǔ)貼機(jī) 制，由浦發(fā)集團(tuán)作為投資主體負(fù)責(zé)投融資、建設(shè)和經(jīng)營 折舊補(bǔ)貼保持損益表的微利 利潤補(bǔ)貼凈資產(chǎn)6%的回報(bào)率 投資方式 量化補(bǔ)貼 機(jī)制 公用事業(yè)公用事業(yè) 上海浦東新區(qū) LOGO