1、房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)研究機(jī)會(huì)研究 與案例分析與案例分析 目目 錄錄 第一部分、為什么要進(jìn)行第一部分、為什么要進(jìn)行 投資機(jī)會(huì)研究投資機(jī)會(huì)研究？ 第二部分、如何進(jìn)行第二部分、如何進(jìn)行 投資機(jī)會(huì)研究投資機(jī)會(huì)研究？ 第三部分、第三部分、投資機(jī)會(huì)投資機(jī)會(huì) 評(píng)價(jià)模型評(píng)價(jià)模型 第四部分、第四部分、投資機(jī)會(huì)投資機(jī)會(huì) 案例分析案例分析 一、一、為什么要進(jìn)行為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)房地產(chǎn) 投資機(jī)會(huì)研究投資機(jī)會(huì)研究? ? 經(jīng)濟(jì)狀況演變的必然經(jīng)濟(jì)狀況演變的必然: : 宏觀調(diào)控的必然宏觀調(diào)控的必然: : 市場(chǎng)細(xì)分的必然市場(chǎng)細(xì)分的必然: : 當(dāng)前當(dāng)前 房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè) 機(jī)會(huì)研究機(jī)會(huì)研究 的理由的理由 二、三線二、三線城

2、市開始啟動(dòng)城市開始啟動(dòng) 利潤逐步攤薄利潤逐步攤薄 投資基金大量進(jìn)入投資基金大量進(jìn)入 物業(yè)稅、囤積土地需繳稅、緊縮貸款、提高首付比例、物業(yè)稅、囤積土地需繳稅、緊縮貸款、提高首付比例、 控制最高貸款額度。控制最高貸款額度。 中國的房地產(chǎn)投資是一利潤高的行業(yè)，不斷有新的中國的房地產(chǎn)投資是一利潤高的行業(yè)，不斷有新的 開發(fā)商進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域。開發(fā)商進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域。 ，競(jìng)爭(zhēng)激烈競(jìng)爭(zhēng)激烈 二、如何進(jìn)行二、如何進(jìn)行 投資機(jī)會(huì)研究投資機(jī)會(huì)研究? ? 如何進(jìn)行如何進(jìn)行 機(jī)會(huì)研究？機(jī)會(huì)研究？ 了解客戶了解客戶需要、需要、 關(guān)注關(guān)注什么？什么？ 如何實(shí)現(xiàn)如何實(shí)現(xiàn) 關(guān)注要素？關(guān)注要素？ 從是否進(jìn)入城市從是否進(jìn)入城市 研究研究

3、 城市：城市：進(jìn)不進(jìn)進(jìn)不進(jìn)? ? 時(shí)機(jī)：時(shí)機(jī)：什么時(shí)候進(jìn)什么時(shí)候進(jìn)? ? 區(qū)位：區(qū)位：進(jìn)哪個(gè)區(qū)域進(jìn)哪個(gè)區(qū)域? ? 產(chǎn)品：產(chǎn)品：開發(fā)什么產(chǎn)品開發(fā)什么產(chǎn)品? ? 項(xiàng)目：項(xiàng)目：能不能介入能不能介入? ? 客戶：客戶：在哪里在哪里? ? 產(chǎn)品：產(chǎn)品：開發(fā)什么產(chǎn)品開發(fā)什么產(chǎn)品? ? 操作：操作：如何開發(fā)如何開發(fā)? ? 客戶：客戶：定位哪些客戶定位哪些客戶? ? 價(jià)格：價(jià)格：什么價(jià)格出售什么價(jià)格出售? ? 操作：操作：如何進(jìn)行開發(fā)如何進(jìn)行開發(fā)? ? 研究的整體脈絡(luò)研究的整體脈絡(luò) - - 房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè) ; 房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)的供、需狀況的供、需狀況 ( (如如, , 當(dāng)?shù)氐娜丝谀Ｐ彤?dāng)?shù)氐娜丝谀Ｐ秃?/p>

4、和房地產(chǎn)供給量是否充足房地產(chǎn)供給量是否充足) ) ; ; 基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) ( (如如, , 當(dāng)?shù)氐牡缆贰⑺姰?dāng)?shù)氐牡缆贰⑺姾秃屯ㄓ嵉仍O(shè)施的建設(shè)規(guī)模通訊等設(shè)施的建設(shè)規(guī)模) ) . . 2. 2.從從 發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì) 衡量當(dāng)?shù)氐暮饬慨?dāng)?shù)氐?城市發(fā)展方向是否符合房地產(chǎn)開發(fā)；城市發(fā)展方向是否符合房地產(chǎn)開發(fā)； 城市的規(guī)劃定位是否有利于房地產(chǎn)發(fā)展城市的規(guī)劃定位是否有利于房地產(chǎn)發(fā)展 . . 城市房地產(chǎn) 投資機(jī)會(huì) 總體評(píng)價(jià)模型(一) 3. 3.從從 政策面政策面 分析房地產(chǎn)投資環(huán)境，分析房地產(chǎn)投資環(huán)境，如如 當(dāng)?shù)氐恼呤欠裼欣诜康禺a(chǎn)發(fā)展當(dāng)?shù)氐恼呤欠裼欣诜康禺a(chǎn)發(fā)展 ; ; 當(dāng)?shù)氐慕鹑诓块T

5、是否愿意投資房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)?shù)氐慕鹑诓块T是否愿意投資房地產(chǎn)市場(chǎng). . 4. 4.從從 行業(yè)面行業(yè)面 評(píng)估房地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)評(píng)估房地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì) 開發(fā)容量；開發(fā)容量； 銷售量的上升速度銷售量的上升速度 . . 類別類別 影響因素影響因素 指標(biāo)指標(biāo) 闡述闡述 權(quán)權(quán) 重重 單項(xiàng)單項(xiàng) 得分得分 最終最終 得分得分 衡量標(biāo)準(zhǔn)衡量標(biāo)準(zhǔn) 基本面基本面 GDPGDP 衡量城市發(fā)展水平衡量城市發(fā)展水平 人口規(guī)模人口規(guī)模 衡量房地產(chǎn)的需求量是否充足衡量房地產(chǎn)的需求量是否充足 人均可支配收入人均可支配收入 衡量居民消費(fèi)力高低衡量居民消費(fèi)力高低 重大基礎(chǔ)設(shè)施重大基礎(chǔ)設(shè)施 衡量未來城市房地產(chǎn)的輻射半徑衡量未來城市房地產(chǎn)的輻射

6、半徑 發(fā)展面發(fā)展面 城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向 衡量城市發(fā)展方向是否適合發(fā)展衡量城市發(fā)展方向是否適合發(fā)展 城市規(guī)劃定位城市規(guī)劃定位 衡量城市規(guī)劃是否有利于房地產(chǎn)發(fā)展衡量城市規(guī)劃是否有利于房地產(chǎn)發(fā)展 政策面政策面 政策金融環(huán)境政策金融環(huán)境 衡量是否對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)有推動(dòng)作用衡量是否對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)有推動(dòng)作用 行業(yè)面行業(yè)面 供應(yīng)量供應(yīng)量 衡量城市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量衡量城市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量 成交量成交量 衡量城市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量衡量城市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量 價(jià)格價(jià)格 衡量市場(chǎng)上升空間衡量市場(chǎng)上升空間 產(chǎn)品產(chǎn)品 衡量產(chǎn)品的開發(fā)機(jī)會(huì)衡量產(chǎn)品的開發(fā)機(jī)會(huì) 合計(jì)合計(jì) 城市房地產(chǎn)城市房地產(chǎn) 投資機(jī)會(huì)投資機(jī)會(huì) 總體評(píng)價(jià)模型總體評(píng)價(jià)模型

7、(模型一模型一) 城市房地產(chǎn)城市房地產(chǎn) 投資機(jī)會(huì)投資機(jī)會(huì) 總體評(píng)價(jià)模型總體評(píng)價(jià)模型 (模型二模型二) 通過對(duì)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)估，來判斷是否能在當(dāng)?shù)赝ㄟ^對(duì)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)估，來判斷是否能在當(dāng)?shù)?進(jìn)行房地產(chǎn)投資建設(shè)；進(jìn)行房地產(chǎn)投資建設(shè)； 其評(píng)估項(xiàng)目為：其評(píng)估項(xiàng)目為： 城市的城市的 經(jīng)濟(jì)實(shí)力經(jīng)濟(jì)實(shí)力 和和 資金實(shí)力資金實(shí)力； 城市的城市的 技術(shù)實(shí)力技術(shù)實(shí)力 和和 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、效益產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、效益； 城市的城市的 開發(fā)程度開發(fā)程度； 城市的城市的 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 和和 當(dāng)?shù)卣漠?dāng)?shù)卣?管理水平管理水平。 城市綜合城市綜合 競(jìng)爭(zhēng)力競(jìng)爭(zhēng)力A A B1B1 城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì) 實(shí)力實(shí)力 C1C1 GD

8、PGDP C2C2 人均人均GDPGDP C3C3 利稅總額利稅總額 C4C4 社會(huì)消費(fèi)品零售總額社會(huì)消費(fèi)品零售總額 C5C5 規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤總額規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤總額 C6C6 人均可支配收入人均可支配收入 B2B2 城市資金城市資金 實(shí)力實(shí)力 C7C7 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 C8C8 人均年末儲(chǔ)蓄額人均年末儲(chǔ)蓄額 C9C9 人均地方財(cái)政收入人均地方財(cái)政收入 C10C10 人均地方財(cái)政支出人均地方財(cái)政支出 B3B3 城市科技城市科技 實(shí)力實(shí)力 C11C11 科研綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)人員數(shù)科研綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)人員數(shù) C12C12 每萬人擁有高校在校學(xué)生數(shù)每萬人擁有高校在

9、校學(xué)生數(shù) C13C13 人均教育事業(yè)費(fèi)支出人均教育事業(yè)費(fèi)支出 C14C14 高等學(xué)校數(shù)高等學(xué)校數(shù) C15C15 高等學(xué)校教師數(shù)高等學(xué)校教師數(shù) B4B4 城市產(chǎn)業(yè)城市產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)與效益結(jié)構(gòu)與效益 C16C16 第三產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDPGDP比重比重 C17C17 第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù) C18C18 工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù) C19C19 工業(yè)利潤總額工業(yè)利潤總額 城市房地產(chǎn)城市房地產(chǎn) 投資機(jī)會(huì)投資機(jī)會(huì) 總體評(píng)價(jià)模型總體評(píng)價(jià)模型 (模型二模型二) 城市綜合城市綜合 競(jìng)爭(zhēng)力競(jìng)爭(zhēng)力A A B5B5 城市城市 開放程度開放程度 C20C20 進(jìn)口總額進(jìn)口總額

10、C21C21 出口總額出口總額 C22C22 進(jìn)出口總額占進(jìn)出口總額占GDPGDP比例比例 C23C23 吸收外資金額吸收外資金額 C24C24 國際旅游收入國際旅游收入 B6B6 城市城市 基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施 C25C25 基礎(chǔ)設(shè)施投資額基礎(chǔ)設(shè)施投資額 C26C26 人均生活用水量人均生活用水量 C27C27 人均鋪裝道路面積人均鋪裝道路面積 C28C28 每萬人擁有公交車每萬人擁有公交車 C29C29 每十萬人擁有醫(yī)生數(shù)每十萬人擁有醫(yī)生數(shù) C30C30 每十萬人擁有醫(yī)院床位數(shù)每十萬人擁有醫(yī)院床位數(shù) C31C31 人均生活用電量人均生活用電量 C32C32 人均郵電業(yè)務(wù)總量人均郵電業(yè)務(wù)總量 C

11、33C33 每百萬人擁有影劇院數(shù)每百萬人擁有影劇院數(shù) C34C34 每百人擁有公共圖書館藏?cái)?shù)每百人擁有公共圖書館藏?cái)?shù) B7B7 政府管理政府管理 城市水平城市水平 C35C35 城市化水平城市化水平 C36C36 市區(qū)土地面積市區(qū)土地面積 C37C37 市區(qū)人口密度市區(qū)人口密度 C38C38 就業(yè)率就業(yè)率 C39C39 人均住房使用面積人均住房使用面積 C40C40 工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率 C41C41 人均蔬菜產(chǎn)量人均蔬菜產(chǎn)量 C42C42 人均肉產(chǎn)量人均肉產(chǎn)量 C43C43 建成區(qū)綠化覆蓋率建成區(qū)綠化覆蓋率 C44C44 環(huán)境噪聲達(dá)標(biāo)面積環(huán)境噪聲達(dá)標(biāo)面積 接上表 土地價(jià)值土地

12、價(jià)值 評(píng)價(jià)模型評(píng)價(jià)模型 (模型三模型三) 通過評(píng)估當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)值通過評(píng)估當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)值和和土地的增值空間來衡土地的增值空間來衡 量房地產(chǎn)開發(fā)投資的可行性量房地產(chǎn)開發(fā)投資的可行性; ; 其評(píng)估項(xiàng)目為：其評(píng)估項(xiàng)目為： 城市未來城市未來的的 基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施、城市的城市的 經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境； 房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的 土地供應(yīng)量土地供應(yīng)量 和和 價(jià)格走勢(shì)價(jià)格走勢(shì)、房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè) 競(jìng)爭(zhēng)程度競(jìng)爭(zhēng)程度 和和 利潤率利潤率等；等； 和和 生活配套設(shè)施生活配套設(shè)施 的發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展規(guī)劃; ; 城市的城市的 功能定位功能定位。 指標(biāo)項(xiàng)指標(biāo)項(xiàng) 因素因素 指標(biāo)評(píng)價(jià)指標(biāo)評(píng)價(jià) 因素因素 權(quán)重權(quán)重 指標(biāo)指標(biāo) 權(quán)重權(quán)

13、重 優(yōu)優(yōu)/100/100 良良/80/80 中中/60/60 差差/0/0 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 環(huán)境環(huán)境 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì) GDPGDP在全市的排名在全市的排名 人均可支配收入人均可支配收入 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 市場(chǎng)市場(chǎng) 土地供應(yīng)量土地供應(yīng)量 土地價(jià)格走勢(shì)土地價(jià)格走勢(shì) 房屋價(jià)格走勢(shì)房屋價(jià)格走勢(shì) 企業(yè)同行競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)同行競(jìng)爭(zhēng) 行業(yè)平均利潤行業(yè)平均利潤 未來發(fā)未來發(fā) 展規(guī)劃展規(guī)劃 區(qū)域功能定位區(qū)域功能定位 基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃 生活配套設(shè)施生活配套設(shè)施 發(fā)展規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃 改造工程規(guī)劃改造工程規(guī)劃 土地價(jià)值土地價(jià)值 評(píng)價(jià)模型評(píng)價(jià)模型 (模型三模型三) 指標(biāo)指標(biāo) 低方案低方案 中方案中方案 高方案高方案 說明

14、說明 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展發(fā)展 人均人均GDPGDP 居民收入居民收入 消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)結(jié)構(gòu) 內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長 城市城市 人口人口 城市化水平城市化水平 戶籍人口戶籍人口 機(jī)械增長機(jī)械增長 境外和外省士人的增加境外和外省士人的增加 城市城市 規(guī)劃規(guī)劃 城市相關(guān)規(guī)劃城市相關(guān)規(guī)劃 舊城改造舊城改造 軌道交通的建設(shè)軌道交通的建設(shè) 住宅市場(chǎng)需求分析模型住宅市場(chǎng)需求分析模型 （模型四）（模型四） 住宅市場(chǎng)需求住宅市場(chǎng)需求 評(píng)價(jià)模型評(píng)價(jià)模型 (模型四模型四) 配套配套 購買力購買力 指標(biāo)指標(biāo) 低方案低方案 中方案中方案 高方案高方案 說明說明 未來未來五年五年 住宅住宅 需求總量需求總量 總?cè)丝诳側(cè)丝?

15、 (萬人萬人) ) 城市化水平城市化水平 城市人口（萬人）城市人口（萬人） 本市居民改善居住需求（萬本市居民改善居住需求（萬M M2 2） 動(dòng)拆遷居民需求（萬動(dòng)拆遷居民需求（萬M M2 2） 農(nóng)民進(jìn)鎮(zhèn)需求（萬農(nóng)民進(jìn)鎮(zhèn)需求（萬M M2 2） 外籍人士需求（萬外籍人士需求（萬M M2 2） 城市人口機(jī)械化增長需求（萬城市人口機(jī)械化增長需求（萬M M2 2） 投資需求（萬投資需求（萬M M2 2） 外省市人口需求（萬外省市人口需求（萬M M2 2） 住宅需求量（萬住宅需求量（萬M M2 2） 接上表 住宅市場(chǎng)需求住宅市場(chǎng)需求 評(píng)價(jià)模型評(píng)價(jià)模型 (模型四模型四) 指標(biāo)指標(biāo) 低方案低方案 中方案中方案

16、高方案高方案 說明說明 區(qū)位區(qū)位 檔次檔次 中心城區(qū)中心城區(qū) 城市人口城市人口( (萬人萬人） 供應(yīng)供應(yīng) 需求需求 次中心次中心 城區(qū)城區(qū) 城市人口城市人口( (萬人萬人） 供應(yīng)供應(yīng) 需求需求 城市邊城市邊 緣區(qū)緣區(qū) 城市人口城市人口( (萬人萬人） 供應(yīng)供應(yīng) 需求需求 接上表 住宅市場(chǎng)需求住宅市場(chǎng)需求 評(píng)價(jià)模型評(píng)價(jià)模型 (模型四模型四) 指標(biāo)指標(biāo) 低方案低方案 中方案中方案 高方案高方案 說明說明 影響因素影響因素 發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì) 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展發(fā)展 三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 期末三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重期末三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重 吸引外資吸引外資 外來企業(yè)入駐外來企業(yè)入駐 城市城市 人口人口 勞動(dòng)力數(shù)

17、量勞動(dòng)力數(shù)量 期末第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員期末第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 占總就業(yè)人員比重占總就業(yè)人員比重 就業(yè)機(jī)會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì) 城市城市 規(guī)劃規(guī)劃 交通的規(guī)劃交通的規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)分布區(qū)域規(guī)劃產(chǎn)業(yè)分布區(qū)域規(guī)劃 科技園區(qū)等的規(guī)劃科技園區(qū)等的規(guī)劃 商務(wù)中心的規(guī)劃商務(wù)中心的規(guī)劃 寫字樓市場(chǎng)需求寫字樓市場(chǎng)需求 評(píng)價(jià)模型評(píng)價(jià)模型 (模型五模型五) 指標(biāo)指標(biāo) 低方案低方案 中方案中方案 高方案高方案 說明說明 未來未來五五 年年寫字寫字 樓需求樓需求 總量總量 總?cè)丝诳側(cè)丝? (萬人萬人) ) 城市就業(yè)人口（萬人）城市就業(yè)人口（萬人） 城市產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重城市產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重 第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)（萬人）第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)（萬人） 原有從業(yè)

18、人員改善辦公條件新增規(guī)模原有從業(yè)人員改善辦公條件新增規(guī)模 （萬（萬MM2 2） 新增第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員需求量新增第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員需求量( (萬萬MM2 2) ) 寫字樓需求規(guī)模（萬寫字樓需求規(guī)模（萬MM2 2） 未來寫未來寫 字樓需字樓需 求空間求空間 分布分布 中心城區(qū)中心城區(qū) 供應(yīng)供應(yīng) 需求需求 次中心城區(qū)次中心城區(qū) 供應(yīng)供應(yīng) 需求需求 接上表 寫字樓市場(chǎng)需求寫字樓市場(chǎng)需求 評(píng)價(jià)模型評(píng)價(jià)模型 (模型五模型五) 指標(biāo)指標(biāo) 低方案低方案 中方案中方案 高方案高方案 說明說明 影響因素影響因素 發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展 居民實(shí)際收入居民實(shí)際收入 恩格爾系數(shù)恩格爾系數(shù) 內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長內(nèi)需對(duì)

19、經(jīng)濟(jì)增長 城市人口城市人口 戶籍人口戶籍人口 城市化水平城市化水平 外地人和境外人士外地人和境外人士 旅游人次不斷增加旅游人次不斷增加 城市規(guī)劃城市規(guī)劃 旅游景點(diǎn)拓展旅游景點(diǎn)拓展 期末商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局期末商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局 旅游業(yè)發(fā)展旅游業(yè)發(fā)展 商業(yè)用房需求商業(yè)用房需求 評(píng)價(jià)模型評(píng)價(jià)模型 (模型六模型六) 指標(biāo)指標(biāo) 低方案低方案 中方案中方案 高方案高方案 說明說明 未來五年商業(yè)未來五年商業(yè) 用用 房需求總量房需求總量 總?cè)丝诳側(cè)丝? (萬人萬人) ) 購買力購買力 從業(yè)人員人均占有商業(yè)面積從業(yè)人員人均占有商業(yè)面積 (M(M2 2) ) 城市人均商業(yè)面積（城市人均商業(yè)面積（MM2 2） 原人口改善需求新

20、增規(guī)模原人口改善需求新增規(guī)模 ( (萬萬MM2 2) ) 新增人口需求規(guī)模新增人口需求規(guī)模 ( (萬萬MM2 2) ) 商用物業(yè)需求規(guī)模商用物業(yè)需求規(guī)模 ( (萬萬MM2 2) ) 未來商業(yè)用房未來商業(yè)用房 需需 求空間分布求空間分布 中心城區(qū)中心城區(qū) 供應(yīng)供應(yīng) 需求需求 次中心城區(qū)次中心城區(qū) 供應(yīng)供應(yīng) 需求需求 商業(yè)用房需求商業(yè)用房需求 評(píng)價(jià)模型評(píng)價(jià)模型 (模型六模型六) 接上表 四、案例分析案例分析 案例一：嘉興案例一：嘉興 案例二：合肥案例二：合肥 案例三：蘇州案例三：蘇州 案例說明案例說明： 嘉興市嘉興市、合肥市合肥市 是針對(duì)是否是針對(duì)是否 進(jìn)入城市進(jìn)入城市 進(jìn)行研究進(jìn)行研究; 蘇州市

21、蘇州市、杭州市杭州市 是針對(duì)是否是針對(duì)是否 開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目 進(jìn)行研究進(jìn)行研究. 第四部分、案例演示第四部分、案例演示 案例四：杭州案例四：杭州 案例案例1-1：嘉興市嘉興市 ( (開發(fā)商是否開發(fā)商是否進(jìn)入該城市進(jìn)入該城市的研究的研究) )說明：說明： 萬科萬科 有意將有意將 嘉興嘉興 作為下一個(gè)拓展城市作為下一個(gè)拓展城市, , 故研究目故研究目 前前 嘉興市嘉興市 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 判斷開發(fā)商現(xiàn)階段是否進(jìn)入判斷開發(fā)商現(xiàn)階段是否進(jìn)入 嘉興市嘉興市 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng) 案例案例1-2 ：嘉興市：嘉興市 秀洲新秀洲新 區(qū)區(qū) 南湖新區(qū)南湖新區(qū) 市中心市中心 經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)技術(shù) 開發(fā)區(qū)開發(fā)

22、區(qū) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境評(píng)價(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境評(píng)價(jià) 解決進(jìn)解決進(jìn)與與不進(jìn)、什不進(jìn)、什 么時(shí)候進(jìn)的問題么時(shí)候進(jìn)的問題 類別類別 影響因素影響因素 指標(biāo)闡述指標(biāo)闡述 權(quán)重權(quán)重 單項(xiàng)單項(xiàng) 得分得分 最終最終 得分得分 基本面基本面 GDPGDP 11561156億元億元 8%8% 8 8 0.640.64 人口數(shù)量人口數(shù)量 300300萬萬 8%8% 8 8 0.640.64 人均可支配收入人均可支配收入 1618916189 15%15% 9 9 1.351.35 重大基礎(chǔ)設(shè)施重大基礎(chǔ)設(shè)施 四通八達(dá)四通八達(dá)，融貫上海等周邊其他城市融貫上海等周邊其他城市 10%10% 9 9 0.90.9 發(fā)展面發(fā)展面 城市發(fā)展

23、方向城市發(fā)展方向 北抑南移北抑南移、東進(jìn)西拓東進(jìn)西拓 5%5% 7 7 0.350.35 城市規(guī)劃定位城市規(guī)劃定位 長三角經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市長三角經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、杭州灣濱海新市杭州灣濱海新市、江江 南水鄉(xiāng)文化大市南水鄉(xiāng)文化大市 5%5% 8 8 0.40.4 政策面政策面 政策金融環(huán)境政策金融環(huán)境 地方政策主要針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房地方政策主要針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房 8%8% 8 8 0.640.64 行業(yè)面行業(yè)面 供應(yīng)量供應(yīng)量 442442萬萬 m m2 2 8%8% 8 8 0.640.64 成交量成交量 298298萬萬 m m2 2 15%15% 8 8 1.21.2 價(jià)格價(jià)格 31813181元元/ /平方米平方米

24、 8%8% 8 8 0.640.64 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè) 以本地以本地和和區(qū)域開發(fā)商為主區(qū)域開發(fā)商為主 5%5% 8 8 0.40.4 項(xiàng)目品質(zhì)項(xiàng)目品質(zhì) 緊跟上海緊跟上海及及杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng) 5%5% 8 8 0.40.4 合計(jì)合計(jì) = 100%100% / / 8.28.2 案例案例1-3 ：嘉興市：嘉興市 運(yùn)用運(yùn)用 評(píng)估模型一評(píng)估模型一 市場(chǎng)需求環(huán)境評(píng)價(jià)市場(chǎng)需求環(huán)境評(píng)價(jià) 區(qū)域區(qū)域 權(quán)重權(quán)重 15%15% 10%10% 15%15% 10%10% 10%10% 25%25% 15%15% 綜合綜合 評(píng)分評(píng)分 區(qū)位區(qū)位 配套配套 客戶購客戶購 買力買力 產(chǎn)品產(chǎn)品 檔次檔次 價(jià)格價(jià)格

25、未來土未來土 地供應(yīng)地供應(yīng) 未來發(fā)未來發(fā) 展?jié)摿φ節(jié)摿?南湖新區(qū)南湖新區(qū) 4 4 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 5 5 得分得分 0.60.6 0.30.3 0.450.45 0.30.3 0.40.4 1 1 0.750.75 3.83.8 秀洲新區(qū)秀洲新區(qū) 4 4 3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 得分得分 0.60.6 0.30.3 0.450.45 0.30.3 0.30.3 1 1 0.60.6 3.553.55 市中心市中心 5 5 4 4 3 3 4 4 5 5 1 1 2 2 得分得分 0.750.75 0.40.4 0.450.45 0.40.4 0.

26、50.5 0.250.25 0.30.3 3.053.05 北方工業(yè)園北方工業(yè)園 3 3 4 4 3 3 2 2 3 3 2 2 2 2 得分得分 0.450.45 0.40.4 0.450.45 0.20.2 0.30.3 0.50.5 0.30.3 2.62.6 案例案例1-4 ：嘉興市：嘉興市 綜合綜合 評(píng)估模型四評(píng)估模型四 評(píng)估模型三評(píng)估模型三 解決進(jìn)入哪個(gè)區(qū)域問解決進(jìn)入哪個(gè)區(qū)域問 題題 產(chǎn)品開發(fā)環(huán)境評(píng)價(jià)產(chǎn)品開發(fā)環(huán)境評(píng)價(jià) 解決開發(fā)什么解決開發(fā)什么 產(chǎn)品問題產(chǎn)品問題 發(fā)現(xiàn)一：發(fā)現(xiàn)一：配套成熟度開始對(duì)配套成熟度開始對(duì) 項(xiàng)目去化項(xiàng)目去化 有較大影響有較大影響 發(fā)現(xiàn)二：發(fā)現(xiàn)二：社區(qū)商業(yè)概念已引

27、進(jìn)嘉興，市場(chǎng)反應(yīng)有待檢驗(yàn)社區(qū)商業(yè)概念已引進(jìn)嘉興，市場(chǎng)反應(yīng)有待檢驗(yàn) 發(fā)現(xiàn)三：發(fā)現(xiàn)三：自然水系資源豐富，本地客戶對(duì)有水景鑒別能級(jí)高自然水系資源豐富，本地客戶對(duì)有水景鑒別能級(jí)高 發(fā)現(xiàn)四：發(fā)現(xiàn)四：創(chuàng)新型產(chǎn)品的市場(chǎng)關(guān)注度較高創(chuàng)新型產(chǎn)品的市場(chǎng)關(guān)注度較高 發(fā)現(xiàn)五：發(fā)現(xiàn)五：戶型設(shè)計(jì)以二房二廳一衛(wèi)和三房二廳二衛(wèi)為主戶型設(shè)計(jì)以二房二廳一衛(wèi)和三房二廳二衛(wèi)為主 發(fā)現(xiàn)六：發(fā)現(xiàn)六：對(duì)房子的舒適性要求較高，已經(jīng)進(jìn)入二次置業(yè)階段對(duì)房子的舒適性要求較高，已經(jīng)進(jìn)入二次置業(yè)階段 發(fā)現(xiàn)七：發(fā)現(xiàn)七：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格差異不大當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格差異不大 案例案例1-5：嘉興市：嘉興市 綜合結(jié)論綜合結(jié)論 根據(jù)對(duì)嘉興市住宅市場(chǎng)的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)嘉興市根據(jù)

28、對(duì)嘉興市住宅市場(chǎng)的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)嘉興市低密度低密度住宅產(chǎn)品不多住宅產(chǎn)品不多; ; 如果萬科進(jìn)入嘉興低密度住宅市場(chǎng)，建議萬科為客戶打造一個(gè)如果萬科進(jìn)入嘉興低密度住宅市場(chǎng)，建議萬科為客戶打造一個(gè) 以我為中心，注重整體效應(yīng)以我為中心，注重整體效應(yīng)的景觀社區(qū)的景觀社區(qū); ; 為此要把握好幾方面因素：為此要把握好幾方面因素： 區(qū)位選擇區(qū)位選擇：各區(qū)差異性不大各區(qū)差異性不大, , 我們建議優(yōu)先考慮南湖區(qū)我們建議優(yōu)先考慮南湖區(qū), , 其次其次 秀州新區(qū)秀州新區(qū) 物業(yè)選擇物業(yè)選擇：建議以聯(lián)排別墅為主建議以聯(lián)排別墅為主, , 中央景觀區(qū)配有少量獨(dú)棟中央景觀區(qū)配有少量獨(dú)棟 產(chǎn)品塑造產(chǎn)品塑造：引進(jìn)一些城市成熟的低密度產(chǎn)

29、品引進(jìn)一些城市成熟的低密度產(chǎn)品, , 前期不建議前期不建議 產(chǎn)品超前產(chǎn)品超前 景觀功能景觀功能：緊抓緊抓水景水景, , 嘉興多水嘉興多水, , 居民樂水居民樂水 配套功能配套功能：做好小區(qū)內(nèi)部功能配套，提升小區(qū)整體檔次做好小區(qū)內(nèi)部功能配套，提升小區(qū)整體檔次 物業(yè)管理物業(yè)管理：引進(jìn)知名的物管公司，提升小區(qū)的物業(yè)管理引進(jìn)知名的物管公司，提升小區(qū)的物業(yè)管理 水平，拉開檔次水平，拉開檔次 案例案例1-6 ：嘉興市：嘉興市 案例案例2-1：合肥市：合肥市 機(jī)會(huì)研究說明機(jī)會(huì)研究說明： 萬科萬科 有意將合肥作為下一個(gè)拓展城市有意將合肥作為下一個(gè)拓展城市 故故研究研究目前合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況目前合肥市房地產(chǎn)市

30、場(chǎng)狀況 判斷判斷開發(fā)商現(xiàn)階段開發(fā)商現(xiàn)階段是否進(jìn)入合肥市是否進(jìn)入合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)? 高新區(qū)高新區(qū) 政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū) 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 蜀山區(qū)蜀山區(qū) 廬陽區(qū)廬陽區(qū) 包河區(qū)包河區(qū) 瑤海區(qū)瑤海區(qū) 新站區(qū)新站區(qū) 案例案例 2-1：合肥市合肥市 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境評(píng)價(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境評(píng)價(jià) 類別類別 影響因素影響因素 指標(biāo)闡述指標(biāo)闡述 權(quán)重權(quán)重 單項(xiàng)單項(xiàng) 得分得分 最終得分最終得分 基本面基本面 GDPGDP 854854億元億元 9%9% 5 5 0.450.45 人口數(shù)量人口數(shù)量 455.7455.7萬萬 9%9% 8 8 0.720.72 人均可支配收人均可支配收 入入 96849684 15%15%

31、 5 5 0.750.75 重大基礎(chǔ)設(shè)施重大基礎(chǔ)設(shè)施 華東第二通道樞紐站華東第二通道樞紐站 10%10% 6 6 0.60.6 發(fā)展面發(fā)展面 城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向 環(huán)城環(huán)城濱湖濱湖臨江臨江 8%8% 7 7 0.560.56 城市規(guī)劃定位城市規(guī)劃定位 一主城、四中心、一濱湖一主城、四中心、一濱湖 新區(qū)新區(qū) 8%8% 7 7 0.560.56 政策面政策面 政策金融環(huán)境政策金融環(huán)境 與其他城市基本一致，地與其他城市基本一致，地 方政策主要針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用方政策主要針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用 房房和和廉租房廉租房 8%8% 6 6 0.480.48 行業(yè)面行業(yè)面 供應(yīng)量供應(yīng)量 411411萬萬 9%9% 7 7

32、 0.630.63 成交量成交量 366366萬萬 15%15% 7 7 1.051.05 價(jià)格價(jià)格 31893189元元/ /平方米平方米 9%9% 7 7 0.630.63 合計(jì)合計(jì) / / 100%100% / / 6.436.43 案例案例 2-2：合肥市合肥市 市場(chǎng)需求環(huán)境評(píng)價(jià)市場(chǎng)需求環(huán)境評(píng)價(jià) 區(qū)域區(qū)域 權(quán)重權(quán)重 15%15% 10%10% 10%10% 10%10% 15%15% 10%10% 15%15% 15%15% 綜合綜合 評(píng)分評(píng)分 區(qū)位區(qū)位 配套配套 產(chǎn)品產(chǎn)品 檔次檔次 價(jià)格價(jià)格 供求比供求比 成交占全 成交占全 市比重市比重 未來土地未來土地 供應(yīng)供應(yīng) 未來發(fā)展未來發(fā)展

33、 潛力潛力 包河區(qū)包河區(qū) 0.60.6 0.20.2 0.30.3 0.20.2 0.450.45 0.30.3 0.30.3 0.60.6 2.952.95 政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū) 0.60.6 0.20.2 0.30.3 0.20.2 0.30.3 0.20.2 0.50.5 0.60.6 2.92.9 高新區(qū)高新區(qū) 0.450.45 0.20.2 0.40.4 0.20.2 0.450.45 0.20.2 0.50.5 0.450.45 2.852.85 廬陽區(qū)廬陽區(qū) 0.450.45 0.30.3 0.20.2 0.20.2 0.450.45 0.450.45 0.50.5 0.30.3 2.8

34、52.85 蜀山區(qū)蜀山區(qū) 0.450.45 0.30.3 0.30.3 0.20.2 0.30.3 0.30.3 0.50.5 0.450.45 2.82.8 新站區(qū)新站區(qū) 0.30.3 0.20.2 0.20.2 0.30.3 0.450.45 0.450.45 0.50.5 0.30.3 2.72.7 瑤海區(qū)瑤海區(qū) 0.450.45 0.20.2 0.20.2 0.30.3 0.450.45 0.450.45 0.250.25 0.30.3 2.62.6 經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū) 0.30.3 0.10.1 0.20.2 0.30.3 0.30.3 0.30.3 0.750.75 0.30.3 2.5

35、52.55 案例案例 2-3：合肥市合肥市 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) - 宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 影響因素影響因素 指標(biāo)闡述指標(biāo)闡述 評(píng)價(jià)評(píng)價(jià) 地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值 853.57853.57億億 位于長三角城市的中下游，以位于長三角城市的中下游，以工業(yè)立市工業(yè)立市發(fā)展方向的效果還發(fā)展方向的效果還 沒得到體現(xiàn)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)的總量沒得到體現(xiàn)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)的總量和和投入還不足。投入還不足。 人均可支配人均可支配 收收 入入 96849684 居民的可支配收入尚未足居民的可支配收入尚未足1000010000元，位于長三角城市的最末位，元，位于長三角城市的最末位， 居民的生活水平較低。居民的生活水平較低。 房地產(chǎn)

36、投資額房地產(chǎn)投資額 190.29190.29億億 房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資的房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資的38.4%38.4%，比上海還高。，比上海還高。 房地產(chǎn)竣工率房地產(chǎn)竣工率 30.76%30.76% 房地產(chǎn)竣工率逐漸降低房地產(chǎn)竣工率逐漸降低, , 開發(fā)周期被拉長開發(fā)周期被拉長, , 以往幾年出讓的土地以往幾年出讓的土地 還繼續(xù)供應(yīng)還繼續(xù)供應(yīng), , 加大了未來的消化壓力加大了未來的消化壓力, , 容易形成惡性循環(huán)容易形成惡性循環(huán) 房地產(chǎn)成交量房地產(chǎn)成交量 365.7365.7萬萬 省會(huì)城市省會(huì)城市, , 商品住宅成交量明顯偏低商品住宅成交量明顯偏低, , 城市房地產(chǎn)發(fā)展還處于一城市房地產(chǎn)

37、發(fā)展還處于一 個(gè)相對(duì)初級(jí)階段個(gè)相對(duì)初級(jí)階段, , 以當(dāng)?shù)鼐用褡宰橹饕援?dāng)?shù)鼐用褡宰橹? , 外來購買力不強(qiáng)外來購買力不強(qiáng) 商品住宅空置商品住宅空置 45.2445.24萬萬 已購商品住宅的空置率達(dá)到已購商品住宅的空置率達(dá)到12%12%以上以上, , 浙江一帶的投資客進(jìn)來導(dǎo)浙江一帶的投資客進(jìn)來導(dǎo) 致了當(dāng)?shù)厣唐纷≌目罩寐实奶岣咧铝水?dāng)?shù)厣唐纷≌目罩寐实奶岣? , 并且也制造了一些并且也制造了一些供不供不 應(yīng)求應(yīng)求假象假象 商品住宅均價(jià)商品住宅均價(jià) 31893189 價(jià)格受外界因素刺激作用較小價(jià)格受外界因素刺激作用較小, , 價(jià)格一直沒有較大增幅價(jià)格一直沒有較大增幅. . 由于供由于供 應(yīng)量較大

38、導(dǎo)致了開發(fā)商之間的價(jià)格戰(zhàn)應(yīng)量較大導(dǎo)致了開發(fā)商之間的價(jià)格戰(zhàn). .另外另外, , 近兩年的中低價(jià)房近兩年的中低價(jià)房 政策的實(shí)施對(duì)房?jī)r(jià)也是一個(gè)沖擊政策的實(shí)施對(duì)房?jī)r(jià)也是一個(gè)沖擊 房?jī)r(jià)收入比例房?jī)r(jià)收入比例 11.3611.36 居民的購房壓力偏高居民的購房壓力偏高 未來土地供應(yīng)未來土地供應(yīng) 1506015060畝畝 50775077畝畝已經(jīng)列入已經(jīng)列入0606年供地計(jì)劃年供地計(jì)劃, , 未來的供應(yīng)還將繼續(xù)放量未來的供應(yīng)還將繼續(xù)放量, , 在沒在沒 有外來購買力的情況下有外來購買力的情況下, , 合肥樓市合肥樓市去化速去化速度度將再次放慢將再次放慢 案例案例 2-4：合肥市合肥市 解決進(jìn)與不進(jìn)解決進(jìn)與不進(jìn)

39、 的問題的問題 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)-市場(chǎng)供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn) 板塊板塊 市場(chǎng)特征描述市場(chǎng)特征描述 20052005年銷售年銷售 面積面積( (萬萬) ) 20052005年度年度 成交價(jià)格成交價(jià)格 板塊可售板塊可售 面積面積( (萬方萬方) ) 20062006供應(yīng)供應(yīng) （畝）（畝） 所需銷售所需銷售 時(shí)間時(shí)間( (年年) ) 蜀山區(qū)蜀山區(qū) 發(fā)展早發(fā)展早配套成熟配套成熟學(xué)校資源多學(xué)校資源多 5757 33703370 161.75161.75 415415 3.43.4 高新區(qū)高新區(qū) 外部環(huán)境優(yōu)越 外部環(huán)境優(yōu)越, , 別墅類產(chǎn)品別墅類產(chǎn)品 為主為主, , 檔次較高檔次較高 3333 308030

40、80 81.6281.62 135135 2.82.8 政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū) 品牌開發(fā)企業(yè)樓盤檔次較高品牌開發(fā)企業(yè)樓盤檔次較高 2828 34503450 99.6599.65 / / 4.44.4 經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū) 房?jī)r(jià)低，中低檔產(chǎn)品居多房?jī)r(jià)低，中低檔產(chǎn)品居多 4242 24902490 92.3592.35 / / 2.12.1 廬陽區(qū)廬陽區(qū) 中心城區(qū)供應(yīng)稀少，北部受 中心城區(qū)供應(yīng)稀少，北部受 控制區(qū)，未來發(fā)展空間不大控制區(qū)，未來發(fā)展空間不大 5959 32003200 162.09162.09 16901690 4.94.9 包河區(qū)包河區(qū) 合肥濱湖新城重點(diǎn)開發(fā)區(qū)， 合肥濱湖新城重點(diǎn)開發(fā)區(qū)， 開發(fā)檔次

41、迅速提升開發(fā)檔次迅速提升 4141 33503350 114.03114.03 1139311393 （住宅（住宅 12001200） 5.15.1 新站區(qū)新站區(qū) 交通便捷、生態(tài)環(huán)境較好， 交通便捷、生態(tài)環(huán)境較好， 價(jià)格低，發(fā)展?jié)摿r(jià)格低，發(fā)展?jié)摿?3939 28402840 84.8384.83 / / 2.12.1 瑤海區(qū)瑤海區(qū) 工業(yè)區(qū)，環(huán)境較差，住宅升 工業(yè)區(qū)，環(huán)境較差，住宅升 級(jí)階段，級(jí)階段， 3232 29702970 63.0263.02 14271427 3.53.5 案例案例 2-5：合肥市合肥市 解決進(jìn)入哪個(gè)解決進(jìn)入哪個(gè) 區(qū)域問題區(qū)域問題 綜合結(jié)論綜合結(jié)論 通過對(duì)合肥市進(jìn)行了

42、調(diào)查通過對(duì)合肥市進(jìn)行了調(diào)查, , 以該城市的宏觀經(jīng)濟(jì)、房地以該城市的宏觀經(jīng)濟(jì)、房地 產(chǎn)各板塊市場(chǎng)發(fā)展情況作為衡量產(chǎn)各板塊市場(chǎng)發(fā)展情況作為衡量 萬科萬科 能否進(jìn)入合肥市場(chǎng)的能否進(jìn)入合肥市場(chǎng)的 標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)。 就合肥目前各方面發(fā)展來看，我們認(rèn)為，選擇目前進(jìn)入就合肥目前各方面發(fā)展來看，我們認(rèn)為，選擇目前進(jìn)入 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)具合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 案例案例 2-6：合肥市合肥市 案例案例3-1：蘇州市項(xiàng)目蘇州市項(xiàng)目 項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究說明： *企業(yè)有意在蘇州中心城區(qū)開發(fā)低密度產(chǎn)品企業(yè)有意在蘇州中心城區(qū)開發(fā)低密度產(chǎn)品 需需研究研究蘇州市中心城區(qū)蘇州市中心城區(qū)（金閶、平江、滄浪）（金閶、平江

43、、滄浪） 的的低密度低密度市場(chǎng)情況市場(chǎng)情況 判斷判斷能否開發(fā)容積率在能否開發(fā)容積率在0.80.8的低密度產(chǎn)品？的低密度產(chǎn)品？ 金閶區(qū)金閶區(qū) 平江區(qū)平江區(qū) 滄浪區(qū)滄浪區(qū) 案例案例3 3- -2 2：蘇州市項(xiàng)目蘇州市項(xiàng)目 案例案例3 3- -3 3：蘇州市項(xiàng)目蘇州市項(xiàng)目 1541 1760 2080 2802 4026.52 3450 0 1000 2000 3000 4000 5000 200020012002200320042005 單位：億元 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% GDP增長率 65.7% 66.8% 32.0% 31.2% 2.2% 2.0% 0.0%20

44、.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0% 2004年 2005年 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 10617 12361 16276 14451 0 5000 10000 15000 20000 2002年2003年2004年2005年 0% 5% 10% 15% 20% 人均可支配增長率 總體來說總體來說 蘇州市整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展良蘇州市整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展良 好，位列長三角城市的前茅好，位列長三角城市的前茅 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)各行業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)各行業(yè) 的協(xié)調(diào)發(fā)展的協(xié)調(diào)發(fā)展 房地產(chǎn)在蘇州經(jīng)濟(jì)中扮演著房地產(chǎn)在蘇州經(jīng)濟(jì)中扮演著 重要的角色重要的角色。 環(huán)境有支撐環(huán)境有支撐 定位優(yōu)勢(shì)

45、定位優(yōu)勢(shì)：中心城區(qū)中心城區(qū) 代表蘇州的城市形象，是蘇州文化的代表蘇州的城市形象，是蘇州文化的 魂魂， 蘇州的蘇州的政治、經(jīng)濟(jì)、文化高地政治、經(jīng)濟(jì)、文化高地。提高中心城區(qū)定位。提高中心城區(qū)定位 已已 納入蘇州納入蘇州十一五十一五規(guī)劃之中規(guī)劃之中 配套優(yōu)勢(shì)配套優(yōu)勢(shì)：各種商業(yè)、交通等配套設(shè)施日趨完善：各種商業(yè)、交通等配套設(shè)施日趨完善 園林優(yōu)勢(shì)園林優(yōu)勢(shì)：蘇州園林天下知名，各種風(fēng)格的園林如拙政園、留園、：蘇州園林天下知名，各種風(fēng)格的園林如拙政園、留園、 獅子林等都有悠久的歷史獅子林等都有悠久的歷史 土地稀缺土地稀缺：土地市場(chǎng)主要依靠舊城改造和城區(qū)外延提供開發(fā)用地，：土地市場(chǎng)主要依靠舊城改造和城區(qū)外延提供

46、開發(fā)用地， 可供開發(fā)的土地相對(duì)緊缺，商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求可供開發(fā)的土地相對(duì)緊缺，商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求 金閶區(qū) 平江區(qū) 滄浪區(qū) 2003-2006年9月蘇州中心城區(qū)土地出讓情況 49.3 45.1 65.4 55.1 169.3 0 50 100 150 200 2002年2003年2004年2005年2006年1-9月 萬平方米 案例案例3 3- -4 4：蘇州市項(xiàng)目蘇州市項(xiàng)目 區(qū)位有優(yōu)勢(shì)區(qū)位有優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)有需求市場(chǎng)有需求 20052005年蘇州中心城區(qū)上市別墅年蘇州中心城區(qū)上市別墅項(xiàng)目去化項(xiàng)目去化情況情況 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型 獨(dú)幢別墅獨(dú)幢別墅 聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅 其他其他 20042004 100%1

47、00% 100%100% 100%100% 20052005 97%97% 85%85% 75%75% 20062006 / / 70%70% / / 案例案例3 3- -5 5：蘇州市項(xiàng)目蘇州市項(xiàng)目 20052005年上市銷售的別墅項(xiàng)目中年上市銷售的別墅項(xiàng)目中, , 獨(dú)幢別墅的銷售情況最好獨(dú)幢別墅的銷售情況最好, , 推出的推出的6060套獨(dú)幢房中套獨(dú)幢房中, , 僅剩僅剩5 5套套房源可售房源可售, , 去化率已達(dá)去化率已達(dá)97%97% 聯(lián)排別墅的銷售次之聯(lián)排別墅的銷售次之, , 去化率去化率已達(dá)已達(dá)85%85%左右左右 其他類型別墅的其他類型別墅的去化率去化率在在75%75%左右左右,

48、, 整體去化情況良好整體去化情況良好 蘇州蘇州中心城區(qū)中心城區(qū)的地價(jià)穩(wěn)中有升的地價(jià)穩(wěn)中有升 中央政府對(duì)于別墅用地加以限制中央政府對(duì)于別墅用地加以限制 蘇州客戶對(duì)于園林別墅的追捧蘇州客戶對(duì)于園林別墅的追捧 這都導(dǎo)致了蘇州中心城區(qū)的別墅價(jià)格一路走高這都導(dǎo)致了蘇州中心城區(qū)的別墅價(jià)格一路走高, , 相信未來的稀缺性更是價(jià)格上揚(yáng)的基礎(chǔ)相信未來的稀缺性更是價(jià)格上揚(yáng)的基礎(chǔ) 8000 14000 11000 20000 15000 13000 0 5000 10000 15000 20000 25000 200420052006 元/平方米 案例案例3 3- -6 6：蘇州市項(xiàng)目蘇州市項(xiàng)目 價(jià)格有空間價(jià)格有空

49、間 產(chǎn)品有機(jī)會(huì)產(chǎn)品有機(jī)會(huì) 整體規(guī)劃水平不高整體規(guī)劃水平不高 由于土地由于土地稀缺性稀缺性和和低密度低密度 產(chǎn)品需求強(qiáng)勁，導(dǎo)致眾多開發(fā)產(chǎn)品需求強(qiáng)勁，導(dǎo)致眾多開發(fā) 商在開發(fā)過程中忽略了項(xiàng)目的商在開發(fā)過程中忽略了項(xiàng)目的 規(guī)劃質(zhì)量的提升。規(guī)劃質(zhì)量的提升。 內(nèi)部細(xì)節(jié)關(guān)注度不高內(nèi)部細(xì)節(jié)關(guān)注度不高 案例案例3 3- -7 7：蘇州市項(xiàng)目蘇州市項(xiàng)目 小區(qū)內(nèi)部三級(jí)道路即各排別墅之間的間距特別小，僅在小區(qū)內(nèi)部三級(jí)道路即各排別墅之間的間距特別小，僅在2 2 米左右，業(yè)主生活私密性得不到保障。米左右，業(yè)主生活私密性得不到保障。 小區(qū)內(nèi)部景觀處理比較一般。小區(qū)內(nèi)部景觀處理比較一般。 部分樓盤部分樓盤（如江南人家、水景麗

50、舍等）（如江南人家、水景麗舍等）產(chǎn)品內(nèi)部層高較低，進(jìn)產(chǎn)品內(nèi)部層高較低，進(jìn) 入之后給人明顯的空間壓抑感。入之后給人明顯的空間壓抑感。 綜合結(jié)論綜合結(jié)論 綜上所述綜上所述, , 無論從宏觀經(jīng)濟(jì)方面無論從宏觀經(jīng)濟(jì)方面, , 還是從微觀市場(chǎng)方面的分析還是從微觀市場(chǎng)方面的分析, , 蘇州市的房地產(chǎn)投資環(huán)境總體表現(xiàn)良好蘇州市的房地產(chǎn)投資環(huán)境總體表現(xiàn)良好 在整體經(jīng)濟(jì)方面在整體經(jīng)濟(jì)方面, , 蘇州市位于長三角城市前茅蘇州市位于長三角城市前茅, , 居民的生活水居民的生活水 平較高平較高, ,對(duì)相關(guān)資料請(qǐng)見附件：對(duì)相關(guān)資料請(qǐng)見附件：蘇州中心城區(qū)低密度物業(yè)市蘇州中心城區(qū)低密度物業(yè)市 場(chǎng)研究報(bào)告場(chǎng)研究報(bào)告 對(duì)改善居