1、物業管理投標文件格式、內容投標文件一 投標綜合說明書 業主：_1根據己收到的招標編號為物招審字(_)第(_)號的_ 物業的招標文件，遵照*市物業管理招標投標管理辦法的規定，我單位經考察現場和研究上述工程招標文件、招標文件補充通知，招標答疑紀要的所有內容后，我方愿以我方所遞交的標函摘要表中的總投標價，承擔上述物業的全部管理工作。2一旦我方中標，我方保證按我方所遞交的標函摘要表中承諾的期限和招標文什中對承包期限的要求如期按質提供服務。3一旦我方中標，我方保證所提供的物業管理質量達到我方所遞交的標函摘要表中承諾質量等級。4一旦我方中標，我方保證按投標文件中的物業管理管理班子及管理組織設計組織管理工作

2、，如確需變更，必須征得業主的同意。5我方同意所遞交的投標文件在投標有效期內有效，在此期間內我方的投標有可能中標，我方將受此約束。6.我方同意招標書中各條款，并按投標標價總額3交納保證金*萬元(大寫)。若我方違約，則扣除所繳納的全部保證金。7除非另外達成協議并生效，招標文件、招標文件補充通知、招標答疑紀要、中標通知書和本投標文件將構成約束我們雙方的合同。投標單位：_(印鑒)法定代表人或委托代理人：_(蓋章、簽字)日期：_年_月_日投標文件二企業法人地位及法定代表人證明一、法定代表人證明 法定代表人資格證明書 單位名稱：*物業管理公司地址：*省*市*街*號姓名： 性別：年齡： 民族：職務： 技術職

3、稱：身份證號碼*系*物業管理公司的法定代表人。負責為*物業提供物業管理服務，簽署上述物業的投標文件，進行合同談判，簽署合同和處理與之有關的一切事務。 特此證明 投標單位(蓋章)日期：_年_月_日上級主管部門(蓋章)日期：_年_月_日 二、營業執照三、資質證書四、法人代碼證書投標文件三*物業管理公司簡介.投標文件四物業管理專案組配備 一、本物業由我公司抽調有豐富管理經驗和較強指揮能力的人員組成物業管理班子。董事總經理，統籌整項發展計劃，為此專案最高負責人。董事總經理，統籌整項發展計劃，為此專案最高負責人。董事，專責處理該項發展計劃的物業管理服務工作。此先生在香港及臺灣前后共有十年的專業物業管理經

4、驗，而對物業管理顧問的經歷計有香港新界*發展計劃、香港*大廈、臺灣臺北市*集團超高層大樓、臺北市*集團總部大樓、上海外灘*廣場、上海*百貨公司、武漢*廣場、北京*大廈及珠海*廣場等。投標文件五對合同意向的承諾一、承包方式：物業設計圖紙預算。二、服務價款的計算方式：1、各項服務的工作量依照物業設計圖紙及行業常規計算；2、普通服務單價依照國家服務行業統一收費標準計算；3、特定服務單價參照國家類似服務統一收費標準，并適當浮動，予以確定；4、設備的購置租賃價及材料價格按本市有關規定執行；5、管理期間，凡遇有關政策性調整，按政策調整規定執行。二、在計算服務費用總成本的基礎上，乘以我方招標承諾的優惠百分比

5、作為實際收取費用。四、服務款項收取方式。物業峻工接管時，由物業管理公司從開發商處收取物業總造價1的管理基金。物業管理中日常服務收費由全體業主派出代表(或者固定或者輪流)收取并交至物業管理處。收取時間為每月一次，下月15日以前交至物業管理處。五、材料設備供應方式管理所用材料、設備除臨時所需的個別種類外，其他的應由甲方供應到現場，乙方提供材料和堆放場所；臨時所需材料設備由業主認質定價，乙方負責采購，并按委托管理合同有關規定執行。六、服務質量必須能使業主的合理要求得到滿足。在合同中制定出對物業管理公司高質量滿足業主要求行為的獎勵與不能提供符合業主要求服務的處罰。七、為保證服務質量所需的技術升級費和協

6、調費，應由物業管理公司通過精心組織管理和加強成本核算自行消化，不得向業主另行收費。八、文明管理，確保安全，實現無重大事故。物業管理投標書樣本投標文件六1、企業信謄2、企業資質(證書樣本見第四章附表)3、企業榮譽證書(略)4、企業安全生產證明資料5、企業物業管理服務質量證明資料(格式同上)6、近幾年所接管主要物業的服務質量、期限、安全情況及物業管理班子配備明細表：投標文件七物業管理要點物業管理服務可以說是一門專業學問，本公司以本著小心計算成本及為客戶創造最理想的環境為原則，并通過長期的工作改進和提升，努力創造條件使每一座大樓的收益利投資潛質都能得以達致極限。而這種“投資管理”的哲學，能使業主充分

7、保障其不動產的投資權益，不但使其保值，而且更能使不動產增值。*物業為高級工貿建筑物。其物業管理重點茲分析如下：一、工貿大廈管理工貿大廈需要極為周全的服務，特別是現代的新型高級發展計劃，還要照顧相當復雜的電動和機械裝備的操作和保養，這些都需要有專門知識和技術。而這些裝備不單只包括升降機和停車場電梯，還包括靈敏的裝備，如電腦控制的大樓自動化系統、中央空氣調節設備和通風裝備、保安監察和控制系統、自動濾水器、火警和其他消防裝置以及后備電力供應設備等。租用戶對這類大樓，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準期望相當高。大樓的外墻也必須定期清潔，以保持大樓的外貌美觀。清潔一座大樓例如香港新中國

8、銀行大廈的幕墻，其難度和這項工程所涉及的龐大費用，實非一般人所能想象。一幢工貿大廈是否得到完善管理，這對該物業的租金及售價水平有很大影響，與此同時其資本價值也會因而受到影響。二、停車塌管理現今停車塌的設備的管理多采用先進的自動管理系統來滿足日益繁重的日常運作需要。采用自動管理，可以減少人為舞弊，節省人力資源，增快車輛流量，從而使物業管理運作更為暢順，租用戶及訪客充分利用停車場設備也更加方便快捷。此外，停車場上的停車程序也必須作出周詳安排，以確保用戶能獲得所需服務。停車場必須有閉路電視作監控，保障訪客安全。大樓后備電源發電機需與停車場自動化系統及照明系統相接通，以備在緊急時段時仍能操作提供必要服

9、務。停車場內必須裝有足夠通風系統，供應新鮮空氣，以符合衛生安全。停車場經營管理策略應按照自給自足原則確定收費標準以降低管理費，而無須從管理費內補貼，這對整幢大樓出租及出售營運，都有著正面積極作用。服務內容依據*物業現時的工程進度及運作安排，本公司建議首先向物業提供管理顧問服務，待大樓完工后再提供管理運作服務。一、物業管理顧問服務建筑期間管理顧問服務提供大樓圖則專業意見提供大樓設施專業意見提供大樓建材專業意見預估大樓管理運作成本大樓管理進度檢討、停車場管理建議大樓竣工驗收證核發前的管理服務工作建議制定租約條款訂定管理守則員工培訓計劃財務預算用戶搬進及裝修期間的管理服務工作移交大樓單位與租戶程序裝

10、修工程及物料運送控制程序保安控制進入控制安全控制(一)、建筑期管理顧問服務1、這項服務將于大樓建筑施工期內提供給業主參照，其主要功能為：在管理前期能針對性地提出大樓現存且可能影響未來的管理問題，使業主能有時間考慮增減設施；節省日后管理設施修改或增加的費用，并可避免影響物業管理運作；在租用戶入住前可訂定管理費及其他費用的分攤原則，使日后管理運作能暢順。2、服務內容1)提供大樓圖則專業意見就本大樓的設計平面圖、立面圖、剖面圖及基地現況作出與日后管理相關的專業意見及分析。這項工作主要是針對大樓設計在落成后對管理操作的實際運行是否產生積極作用及其可行性而制定進行的。本公司將建議業主對部份設備的增添留出

11、空間，如預留中央監控室及相關設施的預定位置、垃圾處理室的適當地方、停車場的設備需求、車輛日常進出運作的安排、電梯系統運作規劃、大樓自動化系統及其他各類設施的預留等。2)提供大樓設施專業意見就業主已決定或需要提供意見的各項設施作出對將來管理運作有利的顧問意見，主要從使用者角度出發選擇種類設施及配備，并提供是否適合日后使用者需要的意見。大樓設施包括：電梯消防設備電氣設備照明設備給/排水系統大樓自動化系統垃圾處理設備洗窗機設備后備發電機設備大樓廣播系統停車場管理系統等3)提供大樓建材專業意見就業主己選定或預定的建樹資料作出對日后管理工作有影響的專業意見，例如對建材的耐用性、清潔性、優劣的區別，判斷有

12、關材料是否能對使用者達到預期效果，以及對管理工作能否妥善處理等加以分析。4)預估大樓管理運作成本就業主預定的各項大樓設施及配備，提供初步管理運作收支及人力資源費用預算與業主參考。5)大樓管理進度檢討本公司將針對建筑期內的不同情況提供意見，內容包括：分析及評估大樓施工期間的圖則是否配合先前提出的專業意見：當有重大設計修改時，派專業人員參加工程會議，與各有關單位配合協調，了解工作進度，以便即時提出專業意見，使日后管理運作能夠控制在一定的程度，省卻將來因修改設計而帶來的費用及時間耗費；就各廠商的設施及配備，向業主提供專業意見，例如該設施日后保養程序、零件配備是否足夠，維修保養服務是否滿意(可以引進外

13、國安全)，以及該項設計對管理者是否容易處理等，并以此作為業主及建筑師參考。6)停車場管理建議依據現在的停車場規劃作出管理顧問意見，內容包括：訂定停車場整體經營策略，如出租營運的安排及收費標準等。停車塌車輛樓層分配及運作形式，包括月租停車，計時停車及貨運車日常運作模式的評估。就選定的停車場設備從管理者角度出發作出分析及建議，包括人力安排及維修保養服務。(二)、物業竣工驗證發放前的管理顧問服務工作1、訂定租約條款及管理守則就租約條款部份，本公司將提供標準租約樣本給業主參考，并通過本公司代理部與物業部的協調，并參照業主意見，在條例中訂定特定租約內容及細則；物業的管理守則將作為租約條款的一部份，本公司

14、將依據外國的專業管理規范配合特定環境，訂定一套符合所設定的管理規章；除附加于租約條款的管理守則外，本公司將與各承租戶制定租用戶手冊，使租用戶在使用及搬進大樓前對管理運作能作出充分了解，從而配合管理公司的服務。2、員工培訓計劃本公司將物業管理確認為一項由人力作主導的服務行業，所以深信在物業管理中擔當第一線管理人員的員工必須接受專業的特定訓練，這些訓練除灌輸現代化物業管理知識外，還應包括其他項目如領導才能或公共關系等課程。培訓結束的考察將是理論與實務并行，半配合適當的演習，保證員工能熟習并實際體會突發事故的應變措施及程序。1)員工訓練課程就物業管理員工的培訓，本公司設有較為健全的訓練項目，建議管理

15、員工的課程主要包括下列各項：業主及管理公司簡介(包括人事組織及結構)管理員工職責管理員工在物業管理中扮演的角色員工守則、行為及紀律物業專門名詞介紹物業保安措施及輔助巡邏設備物業設施的定義及應用管理服務的目的及重要性移交及回收單位的程序防火知識及消防裝置無線電通話機的應用物業管理的基準緊急事件處理程序V水管爆破V火警應變V電力故障V瓦斯泄漏V雷暴及臺風V盜竊或搶劫V處理租用戶投訴V處理可疑物體及恐嚇電話V偷車V拾獲財物v發現租用戶受傷或意外v物業內違例或遺棄車輛v急救學常識V領導才能，組織能力及責任感等對于物業維修技工而言，其訓練課程除上述選擇性項目外，還將會加插以下課程：V機電維護的措施及程序

16、V物業空調運作流程V維修工具維護及保管v物業設施的操作流程等對于上述培訓計劃，本公司計劃在營運前為駐物業現場的管理員工提供訓練課程，務求使各職務人員能在正式投入管理工作前，對專業管理模式及工作執行取得系統的、深入的認識并獲取應有的訓練機會。3、財務預算現今的專業化物業管理，除極需要專業管理人員及特定的管理系統設備外，對整棟建筑物的財務管理，更為重視。精確的事前財務預算及分析能充分保障物業投資者權益，相對而言，也能確保并增加不動產價值。物業管理預算應當把握各項物業支出及定期收入，制定出一套完整而合理的預算案，并預留基金作長期性保養及更新計劃，以確保該項物業投資能達致極限。本公司將為該物業提供一套

17、依照現今先進國家及地方所采用的預算模式為基準所作的財務預算案。預算案內每一內容及項目均針對物業所選擇的設施和設備作評估，而該項評估以使物業能達到專業管理服務為目的，所有有關數據及服務條件都以高品質管理服務為依據。對于該項財務預算應包括下列各項支出，以便訂定日后管理運作費用的基準：1)、管理員工薪律V薪津及年終資金V加班費V勞工保險費v制服及洗衣費V員工訓練2)、維修及保養費V升降機V排水設備V電器裝置V保安系統V消防設備V后備發電機設備V給水設備V樓宇維修v大樓標志及指示牌V電訊及廣播v大樓自動化系統V垃圾處理設備v清洗儲水池V衛生設備V洗窗機V停車場設備等3)、公共事業支出費V電力V自來水V

18、電話V雜項支出V園藝保養V節日布置V大樓清潔V管理行政V會計稽核大樓賬目V大樓保險V預留修繕基金V管理經理人酬金(三)、用戶搬運期及裝修期及裝修期的管理顧問服務工作從物業落成到用戶搬運階段，大樓內將充斥各方面人士，包括租賃代理、承租戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等，這必將對大樓整體營運管理、保安、清潔等均會構成極大影響。本公司將提供有系統的搬運期及裝修期的運作顧問服務。該項運作服務包括下列各點：1移交大樓單位與用戶程序管理服務工作內容包括檢查用戶的有效租約文件，并由組長級員工與租戶作移交程序并提示應知事項，如大樓內各項設施、裝修須知、運送物件安排等。單位內工程問題亦需要用

19、戶于一定時間內告知管理公司作適當修葺。此外，本公司將負責批閱用戶提供的單位裝修圖則，并限定用戶在審批通過后才核準其承包商開始裝修工程，以保障大樓設施及業主權益。2裝修工程及物料運送控制程序為確保用戶的裝修工程及材料運送能配合大樓整體營運情況，要求各用戶指定的裝修承包商應在施工前提供有關資料及費用，以免妨礙大樓的正常操作，確保業主及用戶的權益。本行將要求用戶提供以下資料及相關費用：裝修樓層單位的證明二十四小時的聯絡人、電話、傳呼機、手提電話號碼承包商綜合保險單資料公共第三者保險單資料估計裝修工程日數裝修物料運送時間表每日工作人數駐場主管聯絡電話、手提電話、傳呼機裝修期的臨時水電供應與保證金及費用

20、等3保安控制此期間的保安顧問工作，將包括大樓內全部公共地方、走廊、機械室、空調室及樓梯等的保安評估。駐大樓管理處將嚴格執行由上級指示的各項保安措施，以確保大樓在此期間的安全運作。4運作控制為防止大樓樓板承重超過建筑法規，公司應告知各用戶有關資料，同時也要求用戶向其提供搬運特別物件或器材的明細計劃，以便審核這些行為是否違規。此外，對于搬遷期的電梯安排及運送方法等，管理處將制定適當程序及運作模式以配合用戶的遷入搬運安排。5安全控制本公司特別強調安全第一，無論管理人員，裝修承包商及用戶，必須遵守大樓訂定的安全守則，以防發生意外。如單位內樓板禁止切割或挖掘；用戶單位內設施的更改、易燃物體管理及處置等，

21、管理處將制定特定條規進行監管，以策安全。二、物業管理運作服務本公司可在大樓落成及發給樓宇使用執照后提供實質管理運作服務，各項服務如下：(一)物業管理運作服務v大樓保險事宜v大樓管理入力資源V保安服務V清潔服務v維護保養服務V財務管理V租務管理V停車場管理V處理租戶投訴v園藝保養及節日布置V公共關系v租戶聯系及管理報告1、大樓保險事宜本公司有專業人士提供認可的物業估值報告，以供確定大樓的保險價值參考。該項服務將于大樓正式營運前提供資料與業主參考。2、大樓管理人力資料配合大樓所需，聘請及培訓合適員工負責日常管理，保安及維修等工作以確保高品質服務素質；制定員工編制表，當值時間表，員工手冊及各項運作報

22、告等；在大樓正式營運前調派機電及管理人員進駐以熟悉各項設施運作，配合日后管理服務。(二)管理運作組織表就*物業的規劃，本公司建議物業管理組織的運作如下：管理員工編制職位 日班 夜班 工作時間物業主管(1) 1 0800-1700物業管理員(5) 2 3 0800-2000(日)2000-0800(夜)維修保養員(1) 1 0700-1700(日)停車場管理員(1) 1 0800-2000(日)(1)管理運作進程業主與*物業管理公司物業管理的運作由業主委任*物業管理公司指定管理經理人，負責本物業的一切物業管理事宜，本行則直接向業主負責并需定期或每月提交管理報告和物業財務資料。*物業管理公司與駐物

23、業現場主管其他管理人員本公司在被委任為管理經理人后，將委派資深物業經理進駐大廈統籌及處理日常管理事宜。而其他管理人員也將配合大廈運作需要設置適當人員。本公司總公司物業管理部專責人員將會同駐物業主管定期與業主溝通及檢討有關各項管理運作事務。*物業管理公司與基層管理員工各基層管理員工將依據其資歷及經驗在物業正式營運前接受調配及訓練，該級別的管理員工將著重選擇有實質經驗的管理人員，務求能配合日常管理事務運作。本公司將負責督導及培訓各管理員工的專業管理知識，使其能在理論中實踐實質管理工作。(2)管理員工的工作細則物業主管技其職權所屬，緊密監管其轄下各員工的日常工作；編制員工輪值表，作出精細安排，需要時

24、調派適量員工當值，避免出現人手不足，或冗員過多的情況；每日呈交工作報告給公司物業管理部；主持每周工作會議，檢討工作表現，并籍此溝通各階層工作人員；巡檢其職責范圍內的運作，以確保完成下列各項工作：v清潔情況滿意v保安系統操作正常V排水系統正常V空調供應正常V園藝擺設滿意v走火通路無障礙物阻塞V后備系統正常第一時間處理投訴，并確保事件已圓滿解決為止；協助安排物業管理部負責人員探訪廣場承租戶；遇有事件發生時，第一時間趕赴現場，指揮員工并控制場面；熟悉所有緊急情況處理步驟，臺風預防措施、放火設施、緊急出路位置等。物業管理員按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線；隨時保持最佳工作狀態，處理意外時必須保持

25、鎮定；絕對服從合理的工作指示：駐守崗位、巡視或監察物業范圍，如發現任有可疑之處，立即按工作指示處理，并通知值勤主管；盡量避免使用武力，有需要時應召喚其他值勤人士支援；下班時如接班同事因任何理由未能準時到達，不可離開崗位，并通知主管代安排接班。維修保養員按照主管指示執行修繕程序或其他應急職務；負責廣場內一切維修工程，如經由上級認定要由指定承包商保養的例外：維修工程進行時，應盡量避免對用戶造成不便；倘若工程進行時，涉及停電、停水、停空調時，需由上級決定，并發出書面通告預先通知；每日做好并提交工作記錄以及各修繕紀錄：領取工具時應填寫申請表，及妥為使用，完工后應立即交回并及時記錄；進行任何工作時，應以

26、保證安全為原則：按時檢查緊急系統，如抽水機、后備電力系統等。停車場管理員控制停車場管理系統及有關設施；記錄日常進出大樓車輛資料及協調貨運車輛上啟運裝卸貨物工作；上下班時協助疏導通道車輛流量：停車場內如發生意外，應知悉處理步驟；如發現有可疑人士在停車場內徘徊時，應立即呼喚其他管理員工到場協助；對停車場停放的車輛，如有警號長鳴時，應立即前往查看，并于事后記錄一切，包括誤鳴在內；未經主管同意，切勿代客停車；工作時必須穿上反光背心制服，以確保安全。清潔員工承包商打掃及清潔所有公共地方，包括公共走廊、樓梯、電梯大堂、管理處、洗手間及天臺等；清洗所有公共設施設備及裝置，包括電梯、電扶梯、各類喉管、木器、金

27、屬品、窗戶、玻璃門、滅火器、照明設備、垃圾設備及煙灰缸等；所有公共地板打蠟；將廢棄的用品收集及處置妥當：清潔及清除排水系統，以防堵塞：按照大樓經理主管組長的指示執行其他清潔職務或特別服務；所有在高空外墻工作之清潔員，必須配帶安全設備，違者一律處以紀律處分：所有清潔工具、用品，均為大樓財物，如有不正當使用者，可能被視為盜竊論，外包廠商工具器材例外。3、保安服務聘請適合員工并輔以專業訓練，依本公司以往經驗，直接聘任管理售貨員可免卻因外包承包商產生的管理問題，如員工流動性，缺乏歸屬感及對大樓的認知等。本行將配合業主代表意見，擬定保安人員崗位，設立特定并適合*物業的保安制度及編制各相關巡邏路線圖表等。

28、為確保*物業的保安服務能達到預定的效果，本公司將定期與業主代表舉行會議商討大樓保安問題。在大樓正式營運前，本公司將依據業主的特定要求制定一套能符合大樓需要的保安計劃草本供業主批核及確認。4清潔服務本公司將擬定大樓清潔服務標準，如建材的類別、位置、清潔次數及所需員工等；公司還將擬定清潔服務條款，以便進行招標所承包的清潔及垃圾清運服務；本公司憑借以往經驗及曾經處理的大樓，定必能獲得具有競爭價格的清潔服務合約，使業主能以合理費用而達成理想成效。本公司將備有適當報表監督清潔承包商日常運作，如查核清潔員工資歷，監察清潔服務品質等。本公司將設有罰則以規眼廠商的服務人數及清潔品質，罰則記錄將定期審核以確定清

29、潔費用的標準。本公司建議租用戶的單位內清潔委任相同的承包商處理，從而減少大樓內保安及管理運作問題。由同一廠商承包大樓清潔服務還可節省大樓營運支出，使公共地方的清潔費用更有競爭能力。本公司將協助擬定租用戶內的清潔服務細則及條款以期達到統一標準。5維護保養服務本公司將全權負責大樓內所有機電設備的運作及保養服務。各駐大樓技工：將在高級技師督導下處理各項操作、維護及定期保養工序。本公司將編制短期及長期修繕計劃，建立機電維護的標準及品質定位，并備有各類保養報表以達到特定效果：選擇適合的保養承包商處理定期及大型維修保養計劃，該項計劃將由本公司準備工程細則并通過核查程序，由業主核準后選定合適廠商。本公司將在

30、被委任為物業管理代理后，為大樓制定一套五年的長期修繕計劃書，并由業主審核后開始施行。6財務管理1)大樓管理預算案管理預算案主要針對大樓日常運作支出，作出評估并制定。經業主核準后，本公司將預算案作為大樓財務預算管理基準，由業主授權全責處理；依據預算案，本公司將建議管理處制訂空調費及保證金金額。2)處理支出帳目所有大樓內的管理運作帳目將由駐大樓經理審核后交由總公司作最后核準，一切支出項目將依據先前通過的大樓管理預算案所訂定的預估費用予以批核。3)收支損益表本公司將每月提交大樓收支損益報告于業主批核，報告內容包括大樓所有支出明細項目及預估支出，并提供管理費收支帳目與應收帳款相對照，以供業主了解大樓財

31、務狀況；大樓收支損益帳寄每年由認可會計師稽核并存檔作記錄。4)管理帳戶本公司將在業主指定的銀行開設大樓管理帳戶，以備業主審核各項開支；除有支出需要外，所有大樓管理金額將存放于專有帳戶，管理金額所獲得的利息將歸入大樓管理帳戶，并特定專供使用于大樓的管理營運：本公司每日將提供管理帳戶的銀行收支記錄及結存給業主以審核。5)代收租金及管理費本公司將每月代業主發出租金通知單給承租戶，所有收到的租金將立即存入業主指定銀行帳戶，并按時提交書面報告有關租金資料，同時本公司還將向欠租的租戶發出催收通知書，以確保業主能依期收到租金款項；除發出租金通知單外，本公司還將于每月發出管理費通知單給各承租戶，并將所有收到的

32、費用存入前述管理帳戶，并依據預算標準將其用于大樓管理營運。7租務管理為保障業主權益，本公司在被為委任為物業管理經理人后，除前述協助業主訂定的租約條款及細則外，還將在租用戶租約期內，向他們提供有關執行租約條文的服務；在租約有效期內，確保租戶遵從租約上所定理的條款，并作定期查核工作；如租戶有欠租或不履行租務契約條款的行為時，迅速報告業主以便盡快采取適當行動，以保障業主權益：在原租戶租約期滿前，代表業主與租戶洽談并訂定新租約，提供市場的現值租金水平與業主參考及批核；當租戶租約期滿后，本公司將代表業主收回有關單位，并建議進行適當修葺，使之能盡快租出。8。停車場管理訂定停車場整體經營策略，如出租營運安排

33、及收費標準等；規劃停車場的日常管理程序，制定停車場守則及車輛進出動線流程。9處理租戶投訴駐大樓管理處將記錄所有租用戶的建議或投訴，并在最短時間內處理；本公司物業管理部主管級人員將連同駐物業現場主管定期友善拜訪各承租戶，做適當溝通：將所有租戶的建議及投訴記錄提供給以備業主查核及檢討。10園藝保養及節日布置安排大樓園藝保養員工及園藝保養承包商處理日常園藝景觀的維護工作，并挑選廠商供應適時的盆栽以改善大樓環境；在特定節日，如中秋節、春節等期間安排大樓布置，所有計劃將在經業主核準后方才施行。11公共關系定期與大樓各業戶溝通并搜集意見，維持雙方友好關系，促使大廈管理運作更暢順；與區內政府機關及有關團體保

34、持聯絡，遏有特別時間或狀況時能即時發揮作用。12租戶聯系及管理報告大樓管理處將定期發出通告，報導有關部門大樓內咨訊及其他事項，并將最新或經修改的管理規章告知租戶；本公司物業管理部主管將定期拜訪主要用戶，以收集有關改善管理運作的意見及建議；本公司將于每月與業主舉行例會檢討及報告管理進度，另有需要時還可舉行特別會議，商討其他有關管理問題；本公司將每月提交詳盡的管理報告與業主審核，內容將包括大樓人力資源狀況、租用戶的投訴、租約將期滿的租用戶名單，大樓維修事項、管理費用及租金收支表等。服務形式及費用一、服務形式(一)、顧問服務本公司將在被委任為物業管理顧問期間，定期與業主、建筑師、承建商及各有關單位舉

35、行會議，報告工作進度及檢討有關問題并提供專業意見。本公司建議服務期限由公司被委任開始至樓宇使用執照發放為止。(二)、實質管理服務本公司在樓宇使用執照發放后開始進行實質管理服務并直接與業主負責，派出管理人員進駐大樓提供建議書所確定的服務，并定期與業主舉行會議，提交管理運作報告。本公司建議服務期限自樓宇發放使用執照開始，為期二年，開始二年合約完結則自動續約或變動方以三個月通知期終止合約。二、服務費用(一)、管理顧問服務為確立業主對本公司專業服務的信心，此階段服務本公司將不收取顧問費用。本公司確信該項費用對整項發展計劃的物業管理有積極的作用及幫助。(二)、物業管理服務依據建議書所提供的全面物業管理服務，(包括大樓管理、保安管理、財務管理、維護管理等項目)自發出入伙紙委任期開始，公司將于每月在管理帳戶內收取人民幣一萬二千元整作為服務費，每十二個月再行檢討費用。