1、LOGO 2021年1月15日星期五 尊法尊法 學(xué)法學(xué)法 守法守法 用法用法 物業(yè)管理及相關(guān)政策法規(guī)知識交流物業(yè)管理及相關(guān)政策法規(guī)知識交流 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 案例：某小區(qū)要召開業(yè)主大會，決定與現(xiàn)有的物 業(yè)管理公司是否續(xù)簽委托服務(wù)合同的問題，業(yè)主王某 因在開會時有重要事情外出，不能親自投票，他寫出 書面委托書，寫明委托程某（鄰居）投贊成與現(xiàn)有物 業(yè)管理公司繼續(xù)簽約的票，程某家的房產(chǎn)證上寫的名 字是他10歲的兒子，他是作為法定代理人的身份參加 業(yè)主大會的，所以在投票時他投了兩票。 請問程某投兩票是否合法？為什么？ 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 參考答案：

2、合法。 依據(jù)： 1、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則第二十五條，業(yè)主為無民事 行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權(quán)。 第二十六條，業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人 參加業(yè)主大會會議。 2、代10歲兒子投票的依據(jù)：根據(jù)民法通則第十二條規(guī)定，十周 歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進行與他的年齡、智力 相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他 的法定代理人的同意。不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由 他的法定代理人代理民事活動。 3、代王某投票依據(jù)：物業(yè)管理條例第十二條規(guī)定，業(yè)主可以委 托代理人參加業(yè)主大會會議。 2021/

3、1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 我對物業(yè)法規(guī)知多少？我對物業(yè)法規(guī)知多少？ 互動：互動： 請列舉出你所知道的物業(yè)管理及相關(guān)法律法規(guī)名稱請列舉出你所知道的物業(yè)管理及相關(guān)法律法規(guī)名稱 尊法是核心，學(xué)法是前提。尊法是核心，學(xué)法是前提。 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 第一部分 物業(yè)管理政策法規(guī)和相關(guān)政策法規(guī) 一、國家物業(yè)管理政策法規(guī)一、國家物業(yè)管理政策法規(guī) 1、物業(yè)管理條例 2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 3、住宅專項維修資金管理辦法 4、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則 5、物業(yè)承接查驗辦法 6、前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法 7、物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 8、物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定 9、

4、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行） 10、物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定 11、物業(yè)管理師資格考試實施辦法 12、關(guān)于實施物業(yè)管理師制度職責(zé)分工 有關(guān)問題的通知 13、物業(yè)管理師繼續(xù)教育暫行辦法 14、前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本） 15、業(yè)主臨時公約（示范文本） 16、建設(shè)部關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范 住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及 有關(guān)考評驗收工作的通知 17、國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的 代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 18、國家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項維修基 金免征營業(yè)稅問題的通知 19、最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分 所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干 問題的解釋 20、最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾 紛

5、案件具體應(yīng)用法律若干問題的解 釋 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 二、國家相關(guān)政策法規(guī) 1、中華人民共和國民法通則 2、中華人民共和國物權(quán)法 3、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 4、中華人民共和國消防法 5、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例 6、保安服務(wù)管理條例 7、房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 8、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 9、生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法 10、城市危險房屋管理規(guī)定 11、城市房屋白蟻防治管理規(guī)定 第一部分 物業(yè)管理政策法規(guī)和相關(guān)政策法規(guī) 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 三、鄭州市物業(yè)管理政策法規(guī) 1、鄭州市物業(yè)管理條例 2、鄭州市物業(yè)管理招標投標辦法 3、鄭州市

6、業(yè)主管理規(guī)約（示范文本） 4、鄭州市業(yè)主臨時管理規(guī)約（示范文本） 5、鄭州市前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本） 6、鄭州市業(yè)主大會議事規(guī)則 7、鄭州市房屋專項維修資金管理辦法 8、鄭州市物業(yè)承接查驗實施細則（試行） 9、鄭州市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 第一部分 物業(yè)管理政策法規(guī)和相關(guān)政策法規(guī) LOGO 2021年1月15日星期五 第二部分第二部分 物業(yè)管理及相關(guān)政策法規(guī)摘錄物業(yè)管理及相關(guān)政策法規(guī)摘錄 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 相關(guān)概念 物業(yè)物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。 物業(yè)管理，物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物

7、業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進行的維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 業(yè)主，業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。 已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。 新建商品房已交付使用但未進行房屋權(quán)屬登記的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登 記備案的商品房買賣合同記載的買受人，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。 物業(yè)使用人物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用人。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)管理 活動的企業(yè)。 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 業(yè)主大會業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全 體業(yè)主在物

8、業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。 業(yè)主委員會業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主 大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定 ，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為， 有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨 害、賠償損失。 相關(guān)概念 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 業(yè)主共同決定事項 物權(quán)法第七十六條物權(quán)法第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定： （一）制定和

9、修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總 面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前 款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 過半數(shù)的業(yè)主同意。 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 面積及人數(shù)認定 專有部分面積和建筑物總面積，可以按

10、照下列方法認定： （一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行 物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房 屋買賣合同記載的面積計算； （二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認定： （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計 算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受 人擁有一個以上專有部分的，按一人計算； （二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 前期物業(yè)管理合同 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當通過公 開招投

11、標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實施前期物業(yè)管理。 但投標人少于三個或者多層建筑總建筑面積在三萬平方米以下、高層建 筑總建筑面積在一萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房地 產(chǎn)管理部門批準，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè) 單位應(yīng)當與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員 會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具 有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支 持。 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 前期物業(yè)管理招投標 第二十八條 建設(shè)單位通過招投標方

12、式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當按照 以下規(guī)定時限完成招投標工作： （一）現(xiàn)售商品房項目在現(xiàn)售前三十日完成； （二）預(yù)售商品房項目在取得商品房預(yù)售許可證前完成； （三）非出售的新建物業(yè)項目在交付使用前九十日完成。 第二十九條 在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費 由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務(wù)費，由業(yè)主承擔(dān)。當事人 另有約定的除外。 第三十條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當參照臨時管理規(guī)約示范文本制 定臨時管理規(guī)約。 建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，應(yīng)當將臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同向物 業(yè)買受人明示，并作為物業(yè)買賣合同的附件。 業(yè)主大會成立后制定管理規(guī)約的，臨時管理規(guī)約失效。 業(yè)主大會

13、依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務(wù)企 業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 管理規(guī)約 第十九條 管理規(guī)約應(yīng)當約定下列主要內(nèi)容： （一）共有或者共用物業(yè)的使用、維護要求； （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類公共費用的分擔(dān)、公共收益的 分配； （三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使 用； （四）全體業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當共同遵守的行為準則； （五）物業(yè)管理爭議的處理方式； （六）違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任。 管理規(guī)約對全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 物業(yè)收費的案例 20

14、09年7月，河北省的張某購買鼎泰集團開發(fā)的鼎泰花園的一套商品房。 2010年3月鼎泰花園竣工驗收并交付，鼎泰集團向張某發(fā)出入伙通知書， 請張某于當年的4月1日前來辦理入伙和房屋交付手續(xù)。但由于張某在深圳 工作交通不方便，因此并未按照約定時間收樓。 2011年月2月，張某在春節(jié)回家期間前去鼎泰花園物業(yè)公司辦理入伙手續(xù) 時，鼎泰花園物業(yè)公司要求張某繳納2010年4月1日起至今的物業(yè)費。同時 根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)委托合同約定要繳納相應(yīng)的滯納金。 而張某表示自己并沒有辦理入伙手續(xù)，而且也沒有入住，更沒有享受物業(yè) 服務(wù)，因此不應(yīng)繳納2010年4月1日起至今的物業(yè)費，而是應(yīng)該自辦理入伙 手續(xù)之日起（即2011

15、年月2月）開始繳納物業(yè)費。至于說滯納金，張某說 自己沒有在前期物業(yè)服務(wù)委托合同上簽字，那是開發(fā)商自己與物業(yè)公司簽 署的合同，因此自己并不接受該協(xié)議的約束，也無須承擔(dān)違約責(zé)任繳納滯 納金。 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 互動問題 您認為：張某是否應(yīng)該繳納2010年4月1日至今的物業(yè)費及相應(yīng)的滯納金？ 依據(jù)是什么？ 同時，如果您是鼎泰花園的物業(yè)經(jīng)理，您應(yīng)該如何回避此問題？ 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 解析 開發(fā)商有權(quán)與物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同：開發(fā)商有權(quán)與物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同：根據(jù)物業(yè)管理條例第三章規(guī)定了前期物業(yè)管理服 務(wù)制度，法規(guī)賦予了建設(shè)單位選聘物

16、業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。也就是說開發(fā) 商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同是有法律效力的； 前期物業(yè)服務(wù)合同已成為物業(yè)買賣合同項下的法定義務(wù)：前期物業(yè)服務(wù)合同已成為物業(yè)買賣合同項下的法定義務(wù)：根據(jù)物業(yè)管理條例第25條規(guī)定“建設(shè)單 位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容”，此規(guī)定實際隱含了要求業(yè) 主承受前期物業(yè)合同權(quán)利義務(wù)的要求，業(yè)主在簽訂買賣合同合同并經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記后，物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi) 容已經(jīng)強行納入，并已成為買賣合同項下的法定義務(wù)； 開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對小業(yè)主具有約束力：開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對小業(yè)主具有約束力：根據(jù)2009年最高人民

17、法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù) 糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第1條明確規(guī)定“開發(fā)建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的 前期物業(yè)服務(wù)委托合同，對業(yè)主具有約束力”。 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 未入住沒有享受服務(wù)并不代表不履行繳費義務(wù)未入住沒有享受服務(wù)并不代表不履行繳費義務(wù) 中華人民共和國合同法第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定 采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受 的，該合同成立”。 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第六條規(guī) 定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè) 費

18、，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按 照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗 辯理由的，人民法院不予支持。” 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 沒有讓每個小業(yè)主參與前期物業(yè)服務(wù)合同的締約制訂是保護公眾利益的立法沒有讓每個小業(yè)主參與前期物業(yè)服務(wù)合同的締約制訂是保護公眾利益的立法 精神：精神：小業(yè)主是否承受未參與締約的前期物業(yè)合同的爭論，可能涉及小業(yè)主 個人利益與公眾利益的沖突，物業(yè)管理條例是優(yōu)先保護大多數(shù)公眾利益 的立法精神，表明好像是限制了業(yè)主個人契約自由，但實際上是克服了業(yè)主 個人自由無限擴張與泛濫可能帶來的

19、公眾悲劇（公眾悲劇（物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備內(nèi)無 人管理、公共秩序無人維護，出現(xiàn)混亂狀態(tài)）和效率減損效率減損（前期物業(yè)企業(yè)與 每一個業(yè)主逐一談判所面臨的高昂締約成本及物業(yè)因缺乏有效管理而導(dǎo)致的 價值減損），這也符合現(xiàn)代民法以社會公共利益限制契約自由的立法理念。 結(jié)論：張某的主張無效，沒有法律依據(jù)。結(jié)論：張某的主張無效，沒有法律依據(jù)。其仍需按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定 繳納物業(yè)費及相應(yīng)的滯納金。 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 1.在前期物業(yè)項目獲得，要通過合法途徑，走合法程序，簽訂合法的物業(yè)服務(wù)委托合同； 2.前期物業(yè)服務(wù)委托合同中不能有違反法律和政策規(guī)定的條款，不能有違反業(yè)主權(quán)益的條款

20、； 3.前期物業(yè)服務(wù)委托合同要備案，要公示； 4.在物業(yè)買賣合同中在主合同條款和附件中要約定前期物業(yè)服務(wù)委托合同的主要條款； 5.在物業(yè)買賣合同的附件中要有“買受人簽署本合同的同時承諾對出讓人依法與其委托的物業(yè) 管理企業(yè)簽署的前期物業(yè)服務(wù)委托合同條款的認同和遵守”； 6.要求業(yè)主在簽署物業(yè)買賣合同的同時簽署前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議和臨時管理規(guī)約，詳細 約定業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、物業(yè)服務(wù)費價格和支 付方式、以及違約責(zé)任； 7. 建立完整的服務(wù)過程記錄：建立完整的服務(wù)過程記錄：讓服務(wù)留下痕跡，表明物業(yè)已經(jīng)合格履行物業(yè)服務(wù)合同約定義務(wù) 8. 暢通客戶溝通渠道：暢通客戶溝通

21、渠道：讓業(yè)主感覺你的服務(wù)在繼續(xù)和運轉(zhuǎn)，并沒有因為他的不參與而停止。同 時告知業(yè)主雖然沒有入住，但我們已經(jīng)履行物業(yè)服務(wù)的合同義務(wù)。案例：電子郵件的溝通方 式讓服務(wù)信息無處不在。 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理用房 第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當按照不低于物業(yè)總建筑面積千分之四的標準 配置物業(yè)管理用房；二萬平方米以下的物業(yè)項目，物業(yè)管理用房的建筑 面積不得少于八十平方米。 建設(shè)單位應(yīng)當將物業(yè)管理用房納入建設(shè)配套項目計劃，與新建物業(yè)同步 設(shè)計、同步施工、同步交付使用。 物業(yè)管理用房，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會使用；任何單位和個人不 得擅自改變其用途。 2021/1/15 河南正弘物

22、業(yè)管理有限公司 地上規(guī)劃總建筑面積所配備的物業(yè)管理用房應(yīng)位于地面以上，設(shè)置在 物業(yè)項目出入口附近或中心區(qū)域并相對集中，具備自然通風(fēng)采光條件。沒 有配備電梯的物業(yè)項目，物業(yè)管理用房位置不應(yīng)超過第三樓層。 地下規(guī)劃總建筑面積所配備的物業(yè)管理用房可設(shè)置在地面以下，但應(yīng) 具有獨立性、可分割性，并可單獨進行產(chǎn)權(quán)登記。 總建筑面積在五萬平方米以下的，所配備的物業(yè)管理用房應(yīng)當設(shè)置在 地面以上。 物業(yè)管理用房應(yīng)為永久性建筑，并具有相應(yīng)的規(guī)劃審批手續(xù)。電梯井 、管道井、樓梯間、垃圾房、變電室、設(shè)備間、消防控制室、監(jiān)控室、公 共門廳、過道、車棚、車庫、人防工程、社區(qū)配套用房、臨時性建筑及室 內(nèi)層高不足2.2米的房

23、屋不得作為物業(yè)管理用房。 物業(yè)管理用房建設(shè)應(yīng)當符合下列標準： （一）進行簡單裝修，并達到辦公或生活條件； （二）符合安全、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等相關(guān)要求，上下水、供電等具備 正常使用功能，并獨立計費； （三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶等設(shè)施的，應(yīng)當在物 業(yè)管理用房內(nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能。 物業(yè)管理用房 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 第三十四條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承 擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 建設(shè)單位應(yīng)當設(shè)置維修機構(gòu)，配備維修人員，履行維修責(zé)任，并在 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)履 行保修責(zé)任的，應(yīng)當簽訂委托合同。 物

24、業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助業(yè)主或業(yè)主委員會聯(lián)系建設(shè)單位落實保修責(zé) 任。 保修責(zé)任 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 第三十六條 業(yè)主大會依法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當 在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新選聘的物業(yè)服 務(wù)企業(yè)就交接時間、交接內(nèi)容、業(yè)主欠費清交等事項進行約定。 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照約定做好交接工作 。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費或其他相關(guān)費用等理由 拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行接管。 第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前三個月，業(yè)主委員會應(yīng)當召集業(yè)主 大會會議決定是否續(xù)約，并將結(jié)果及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

25、同意續(xù)約 的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)服 務(wù)企業(yè)不同意續(xù)約的，應(yīng)當在合同期滿兩個月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公 告全體業(yè)主。 業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當告 知對方，并提前三個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。 交接與合約 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)服 務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，應(yīng)當遵守下列規(guī)定： （一）嚴格執(zhí)行國家和省、市規(guī)定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準、服務(wù)規(guī)范； （二）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項； （三）確保消防等公共安全設(shè)施完好有效； （四）建

26、立各種突發(fā)事件的處理機制和應(yīng)急預(yù)案； （五）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)監(jiān)督電話，定期聽取業(yè)主有關(guān)改進 和完善服務(wù)的意見和建議； （六）配合居民委員會做好社區(qū)建設(shè)和管理的相關(guān)工作。 約定與法定 注意事項 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價兩種價格管理模式。 住宅小區(qū)未成立業(yè)主大會和新建住宅前期物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)收費實行 政府指導(dǎo)價。 住宅小區(qū)已成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。 別墅及非住宅類物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。 物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。 物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成內(nèi)容 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的

27、大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專 項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。 物業(yè)服務(wù)收費 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 物業(yè)服務(wù)收費以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積為準計算；辦理房屋所 有權(quán)證前以售房合同中約定的建筑面積為準計算。 完成物業(yè)承接查驗并交付使用的房屋，自開發(fā)建設(shè)單位交付之日下月 起，業(yè)主開始按月交納物業(yè)服務(wù)費。因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給 物業(yè)買受人的房屋或已竣工但尚未出售的空置房屋，物業(yè)服務(wù)費用由 開發(fā)建設(shè)單位全額承擔(dān)。（期間的費用誰來承擔(dān)） 物業(yè)服務(wù)收費 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信

28、、有線電視 等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代 收有關(guān)費用。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用 。 第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護和管 理發(fā)生的費用，計入物業(yè)服務(wù)成本，由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)。 第四十四條 住宅小區(qū)交付使用后，建設(shè)單位應(yīng)當代為業(yè)主辦理水、電、氣 、暖分戶計量設(shè)施注冊手續(xù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關(guān)費用，應(yīng)當由物 業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)。 依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根 據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)相

29、應(yīng)的維修、養(yǎng)護責(zé)任。 第四十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當依法 承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。 物業(yè)服務(wù)收費 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、 附贈或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 規(guī)劃用于停放機動車的車位，在產(chǎn)權(quán)人取得相關(guān)產(chǎn)權(quán)后，可由產(chǎn)權(quán)人通過出售、 附贈或者出租等方式約定。產(chǎn)權(quán)未明晰前，車位的收益歸全體業(yè)主所有。（ 須與律師、置業(yè)等方進一步溝通

30、、尋求依據(jù)、規(guī)避潛在風(fēng)險） 第五十條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告或從事租賃等經(jīng) 營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定 辦理有關(guān)手續(xù)。 在全體業(yè)主共有道路或者其他場地停放機動車輛的，是否交納車位占用費， 由業(yè)主大會決定。車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另 行簽訂合同。 經(jīng)營收入和收取的車位占用費扣除經(jīng)營管理成本后的業(yè)主所得收益應(yīng)當主要 用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。（思考：如何合 理合法的維護自身利益） 車位及其他經(jīng)營收益 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

31、（一）損壞房屋承重和抗震結(jié)構(gòu)； （二）未經(jīng)規(guī)劃等有關(guān)部門批準改變房屋用途和房屋外貌； （三）違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施； （四）擅自占用、挖掘道路、場地； （五）侵占綠地、毀壞花草樹木； （六）亂設(shè)攤點或者亂倒垃圾、堆放雜物； （七）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫； （八）超過規(guī)定標準排放噪音； （九）排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品； （十）法律、法規(guī)禁止的其他行為。 有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當予以制止；制止無 效的，可以向有關(guān)部門舉報或投訴。 物業(yè)管理禁止事項 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

32、不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法 律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主 請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的 ，人民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應(yīng)當認定為物業(yè) 服務(wù)合同的組成部分。 第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害 物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、 排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī) 章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費

33、為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取 的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。 第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限 內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支 持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享 受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。 服務(wù)糾紛司法解釋 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使 用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支 持。 第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或

34、者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè) 服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民 法院應(yīng)當參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。 物業(yè)使用人相關(guān)條款 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 第五十四條 違反本條例第五十一條第一款第（二）、（三）、（五）、（六） 、（七）、（八）項規(guī)定的，按照城市規(guī)劃、園林綠化、城市市容和環(huán)境衛(wèi)生、 環(huán)境保護等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定處罰。 前款規(guī)定的行政處罰權(quán)，在依法實行城市管理相對集中行政處罰權(quán)區(qū)域內(nèi)的，由 城市管理行政執(zhí)法機關(guān)行使；其他區(qū)域內(nèi)的，由有關(guān)部門按照法定權(quán)限行使。 第五十五條 違反本條例第三十六條第二款規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕辦理交

35、接 手續(xù)或拒不撤出，或者新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強行接管的，由縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理 部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬以下罰款，并建議原 發(fā)證機關(guān)吊銷其資質(zhì)證書或者降低其資質(zhì)。 第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十七條第二款規(guī)定擅自撤離的，由縣 （市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處以五千元以上三萬元以下罰款；情節(jié) 嚴重的，建議原發(fā)證機關(guān)吊銷其資質(zhì)證書。 第五十七條 違反本條例的行為，觸犯其他法律、法規(guī)規(guī)定的，由有關(guān)部門按照 其他法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。 第五十八條 業(yè)主或物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定或者管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的 約定，損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，應(yīng)當依法承

36、擔(dān)民事責(zé)任。 法律責(zé)任 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 第三部分 學(xué)習(xí)物業(yè)法律法規(guī)知識的目的 一、遵規(guī)守約，不違法，不失約； 二、指導(dǎo)工作，規(guī)約要求是服務(wù)的最低標準； 三、學(xué)以致用，宣傳、引導(dǎo)客戶； 四、合理維護自身權(quán)益。（以戰(zhàn)促和） 注意適用范疇 不以法律為底線， 讓客戶永遠感覺是贏家。 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 真實投訴案例 臨近年終，公司某項目客戶至公司投訴，反映項目部不解決客戶室內(nèi)問題，反而將自己 起訴至法院。客戶反映問題如下： 1、樓上客戶裝修時，在客廳砌設(shè)景觀水池，造成其室內(nèi)多次漏水，認為物業(yè)公司在裝 修審批、管理過程中存在管理過失，應(yīng)負責(zé)協(xié)調(diào)處理

37、； 2、其室內(nèi)衛(wèi)生間裝修期間向樓下漏水，經(jīng)置業(yè)與物業(yè)公司人員查看后認為可能屬于客 戶裝修原因，當時客戶衛(wèi)生間地磚墻磚已鋪好，敲開以后發(fā)現(xiàn)不屬于客戶自身裝修原因，此 后客戶自行恢復(fù)，當時置業(yè)公司承諾予以補償?shù)恢蔽磧冬F(xiàn)；（有改動痕跡，無記錄） 3、項目部未實行一戶一表供電期間，經(jīng)常停電，恰逢客戶小孩子出生，生活極為不便 ，小孩子面部等部位多處膿瘡，后多方醫(yī)治，產(chǎn)生了一定的費用并造成了極大地精神影響， 且停電期間為避免惡化，多次住宿賓館，產(chǎn)生了很高的住宿費用。要求物業(yè)或置業(yè)公司支付 其上述各項成本，并予以精神補償。 客戶認為上述問題一直未得到解決的情況下，項目部在馬上過春節(jié)的情況下將其起訴至 法院

38、，從情理上不應(yīng)該（做生意比較忌諱），聲稱如果不讓他過好年，他也不會讓小區(qū)得以 安寧。項目部認為客戶不積極與樓上客戶對接處理，客戶主張期望過高。此外，客戶已欠費 兩年，擔(dān)心超過訴訟時效，且部分質(zhì)保金早已到期，遲遲不能與施工單位結(jié)算。 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 第四部分 分組互動 請列舉我們實際工作過程中發(fā)生 的典型案例，并分析其中運用的法律 依據(jù)！ 2021/1/15 河南正弘物業(yè)管理有限公司 要求 1、4月15日前，各部門結(jié)合自身工作 性質(zhì)及階段組織不少于2次的物業(yè)管理及相 關(guān)政策法規(guī)培訓(xùn)。 2、進行案例匯編：物業(yè)公司各部門3 月31日前，原則上職能部門/案場項目提交 不少于3個，在管項目部提交不少于10個案 例，提交呼叫中心。 LOGO 2021/1/15 謝謝大家！謝謝大家！