1、廣西南寧利海亞洲國際中心國廣西南寧利海亞洲國際中心國 際酒店物業管理方案概要際酒店物業管理方案概要 商家逐利商家逐利 當擁有一個高消費力的業主群落當擁有一個高消費力的業主群落 + 擁有一個無限升值的物擁有一個無限升值的物 業空間業空間 + 擁有一個國內獨一無二的全區域金鑰匙酒店式物業服務擁有一個國內獨一無二的全區域金鑰匙酒店式物業服務 商場和寫字樓租售定價離“我的底盤我做主”這個境界還遠嗎？！商場和寫字樓租售定價離“我的底盤我做主”這個境界還遠嗎？！ 前言前言 第一部分第一部分 利海酒店物業獨具特色的一體化酒店式物業利海酒店物業獨具特色的一體化酒店式物業 管理在南寧亞洲國際中心的應用管理在南寧

2、亞洲國際中心的應用 第二部分第二部分 對本項目物業管理的整體設想及規劃對本項目物業管理的整體設想及規劃 第三部分第三部分 構建和諧社區與金鑰匙服務體系構建和諧社區與金鑰匙服務體系 第四部份第四部份 物業收費標準物業收費標準 第五部份第五部份 自留物業酒店式公寓經營可行性分析自留物業酒店式公寓經營可行性分析 目目 錄錄 一一 項目管理品牌定位項目管理品牌定位 1 1、服務指導思想、服務指導思想 對于本項目的服務思想必須要深入貫徹公司酒店式服務對于本項目的服務思想必須要深入貫徹公司酒店式服務 主主 題，確立鮮明的項目個性，建立有實質內涵的項目服務題，確立鮮明的項目個性，建立有實質內涵的項目服務 形

3、象。提升物業管理服務品質，突出個性化服務特色，最大形象。提升物業管理服務品質，突出個性化服務特色，最大 限度滿足業主居家、購物和辦公的各項生活需求。促進消費限度滿足業主居家、購物和辦公的各項生活需求。促進消費 群對項目的認知和接受度。群對項目的認知和接受度。 針對本項目的實際情況，我們確立了高起點的物業管理針對本項目的實際情況，我們確立了高起點的物業管理 目標定位和整體構想：目標定位和整體構想： 在管理期內，使亞洲國際中心的物業管理成為南寧市物在管理期內，使亞洲國際中心的物業管理成為南寧市物 業管理的典范，獨樹一幟、不可復制的業管理的典范，獨樹一幟、不可復制的品牌物業形象。品牌物業形象。 前前

4、 言言 2 2、服務定位、服務定位 根據利海亞洲國際中心的項目特點，通過酒店物業房屋的根據利海亞洲國際中心的項目特點，通過酒店物業房屋的 差異性定位，形成服務產品區隔，突出本項目服務的特有價值。差異性定位，形成服務產品區隔，突出本項目服務的特有價值。 提出物業管理服務的整體定位：提出物業管理服務的整體定位： 1 1）安全舒適的酒店式公寓產品：通過提供優質的管）安全舒適的酒店式公寓產品：通過提供優質的管 理服務創造安全舒適的工作、生活環境；理服務創造安全舒適的工作、生活環境； 2 2）現代高效：展示現代化、國際化、方便快捷的商）現代高效：展示現代化、國際化、方便快捷的商 務辦公形象；務辦公形象；

5、 3 3）繁榮時尚：聚集濃厚的商貿氣氛，打造項目所在）繁榮時尚：聚集濃厚的商貿氣氛，打造項目所在 區域的商業亮點。區域的商業亮點。 市場主題品牌定位：市場主題品牌定位： 以酒店式服務，都市化品質；以休閑購物，大都市生活，以酒店式服務，都市化品質；以休閑購物，大都市生活， 等為核心功能的管理主題品牌定位：等為核心功能的管理主題品牌定位： 中國中國南寧首家引入國際南寧首家引入國際 金鑰匙酒店服務物業金鑰匙酒店服務物業 “金鑰匙”是頂級服務的形象代表金鑰匙”是頂級服務的形象代表 利海酒店物業將在南寧首家引進國際“金鑰匙”服務理念利海酒店物業將在南寧首家引進國際“金鑰匙”服務理念 和服務品牌，全面實施

6、“金鑰匙”國家星級酒店服務，為業主和服務品牌，全面實施“金鑰匙”國家星級酒店服務，為業主 提供“滿意提供“滿意+ +驚喜”的物業管理服務。驚喜”的物業管理服務。 以引進國際金鑰匙服務為主打品牌，充分挖掘酒店式管理以引進國際金鑰匙服務為主打品牌，充分挖掘酒店式管理 和辦公、居住和購物的內涵，提升該區的影響力和生活力。和辦公、居住和購物的內涵，提升該區的影響力和生活力。 3 3、形象總體定位、形象總體定位 本案是辦公本案是辦公+ +酒店式公寓酒店式公寓+ +商城商城= =構筑獨立復合式生活區構筑獨立復合式生活區 的綜合性產品，是推廣一種全天候的享受空間。的綜合性產品，是推廣一種全天候的享受空間。

7、我們用前瞻性的國際管理演繹現代及創新的生活方式，我們用前瞻性的國際管理演繹現代及創新的生活方式， 創造一個多姿多彩的城市航母級綜合體，引領一種新的生活創造一個多姿多彩的城市航母級綜合體，引領一種新的生活 方式。提供了豐富的公共空間于大眾，營造豐富的，動態的，方式。提供了豐富的公共空間于大眾，營造豐富的，動態的， 互動的商業氛圍?；拥纳虡I氛圍。 推廣語：打造廣西南寧精英階級生活城推廣語：打造廣西南寧精英階級生活城 這一切的一切只為亞洲國際中心的業主、住客和顧客所尊這一切的一切只為亞洲國際中心的業主、住客和顧客所尊 享，而我們將以無限細致的工作，嚴格的管理，盡心盡力按照享，而我們將以無限細致的工

8、作，嚴格的管理，盡心盡力按照 國際酒店式物業管理的標準，熱誠地為亞洲國際中心提供尊貴國際酒店式物業管理的標準，熱誠地為亞洲國際中心提供尊貴 服務。服務。 （1 1）榮耀）榮耀. . 臻品臻品 金鑰匙酒店式公寓金鑰匙酒店式公寓 （2 2）完美生活圈輕松擁有所有的夢想）完美生活圈輕松擁有所有的夢想 （3 3）辦公就在家門口給自己一個第二居所，用來鎬賞自）辦公就在家門口給自己一個第二居所，用來鎬賞自 己，也用來改變人生。己，也用來改變人生。 最頂尖的辦公室；最頂尖的辦公室； 最具身份價值的駐足點；最具身份價值的駐足點； 世界一流的商務配套；世界一流的商務配套； 媲美五星級酒店的商務與個人服務媲美五星

9、級酒店的商務與個人服務。 4 4、市場的切入點：、市場的切入點： (1)(1)該區現有酒店式管理項目是一塊空白。該區現有酒店式管理項目是一塊空白。 (2)(2)該區的社會、經濟呈良性發展，對房產的積極影響以及因該區的社會、經濟呈良性發展，對房產的積極影響以及因 此衍生出的高檔公寓類產品的市場需求產生了很大促進作此衍生出的高檔公寓類產品的市場需求產生了很大促進作 用。用。 (3)(3)以高端的、具有國際超前意識的服務管理方式，引領品質以高端的、具有國際超前意識的服務管理方式，引領品質 生活與時尚潮流，以金鑰匙服務為引線，成就南寧、乃至生活與時尚潮流，以金鑰匙服務為引線，成就南寧、乃至 全西南地區

10、最具有代表的商業文化休閑酒店公寓。以金鑰全西南地區最具有代表的商業文化休閑酒店公寓。以金鑰 匙服務為最大亮點，吸引更多的投資信心與創業。匙服務為最大亮點，吸引更多的投資信心與創業。 5 5、客戶分析、客戶分析 利海利海. .亞洲國際中心的客戶群體包括業主、租用人、住客、亞洲國際中心的客戶群體包括業主、租用人、住客、 顧客等，其中商務辦公樓以企業白領、上班一族為主，普遍素顧客等，其中商務辦公樓以企業白領、上班一族為主，普遍素 質較高、眼界寬廣，法律觀念和維權意識較強，對物業管理服質較高、眼界寬廣，法律觀念和維權意識較強，對物業管理服 務需求期望值較高，對環境、文化、環保、信息等方面的要求務需求期

11、望值較高，對環境、文化、環保、信息等方面的要求 與一般客戶群體亦有所不同。商場等場所客戶成份復雜，需求與一般客戶群體亦有所不同。商場等場所客戶成份復雜，需求 多樣化，經營者對營造繁華的商業氣氛需求突出，消費者要求多樣化，經營者對營造繁華的商業氣氛需求突出，消費者要求 方便舒適、悠閑自在、彰顯尊貴，對私人生活亦具有獨特的高方便舒適、悠閑自在、彰顯尊貴，對私人生活亦具有獨特的高 尚品味。酒店公寓主要是于成功人士，處于中高層社會地位；尚品味。酒店公寓主要是于成功人士，處于中高層社會地位； 熱愛都市生活，追求高品質生活，有藝術品味；工作忙碌，無熱愛都市生活，追求高品質生活，有藝術品味；工作忙碌，無 暇

12、打理日常家務；對產品高度認可，具有較強的投資意識，曾暇打理日常家務；對產品高度認可，具有較強的投資意識，曾 多次置業，也是本管理項目的最高端的客群。多次置業，也是本管理項目的最高端的客群。 小結：小結： 根據以上的說明我司建議采用根據以上的說明我司建議采用國際金鑰匙酒店式管理國際金鑰匙酒店式管理，把，把 酒店式服務公寓與商務、居住酒店式服務公寓與商務、居住文化的高度復合，貼心管家服文化的高度復合，貼心管家服 務務尊貴享受，南寧唯一、獨享。成為南寧酒店公寓服務生尊貴享受，南寧唯一、獨享。成為南寧酒店公寓服務生 活的引導者、倡導者！活的引導者、倡導者！ 一、宏觀政策的利好，呼喚一種標志性商業地產服

13、務的誕生；一、宏觀政策的利好，呼喚一種標志性商業地產服務的誕生； 二、我們“獨一無二”的國際金鑰匙服務是絕對優勢，具備行二、我們“獨一無二”的國際金鑰匙服務是絕對優勢，具備行 業領袖氣度；業領袖氣度； 三、“我們”的特性恰恰滿足各行業領袖的內外需求。三、“我們”的特性恰恰滿足各行業領袖的內外需求。 20082008年，利海發展的元年，利海發展的元 年、南寧城市升級元年。年、南寧城市升級元年。 讓世界發現東盟，讓東讓世界發現東盟，讓東 盟發現世界，那就從利海亞盟發現世界，那就從利海亞 洲國際中心金鑰匙酒店式公洲國際中心金鑰匙酒店式公 寓開始。寓開始。 一酒店式物業經營管理服務一酒店式物業經營管理

14、服務物業管理的進化物業管理的進化 （一）現有的物業管理體系（一）現有的物業管理體系以產品管理為核心以產品管理為核心 如今，像第一太平戴維斯、戴德梁行、中海物業等境內如今，像第一太平戴維斯、戴德梁行、中海物業等境內 外著名的物業服務公司在國內大城市紛紛搶灘，挑選知名物外著名的物業服務公司在國內大城市紛紛搶灘，挑選知名物 業公司也成了購房人選擇物業項目的因素之一。業公司也成了購房人選擇物業項目的因素之一。 第一部分第一部分 利海酒店物業利海酒店物業酒店式物業酒店式物業 經營管理服務概述經營管理服務概述 （二）物業管理與酒店管理的異同（二）物業管理與酒店管理的異同 酒店式物業服務是界于普通物業管理與

15、酒店管理之間酒店式物業服務是界于普通物業管理與酒店管理之間 的一種新型服務提供方式，把酒店管理的模式和服務意識融的一種新型服務提供方式，把酒店管理的模式和服務意識融 入物業管理，同時結合物業管理的特點，在高檔的物業內實入物業管理，同時結合物業管理的特點，在高檔的物業內實 施的一種優質的管理和服務形式。施的一種優質的管理和服務形式。 （三）酒店式服務成為高端樓盤的競爭項目是必然的趨向（三）酒店式服務成為高端樓盤的競爭項目是必然的趨向 二廣州利海酒店物業管理有限公司實行酒店式物業經營管理服二廣州利海酒店物業管理有限公司實行酒店式物業經營管理服 務的例子務的例子廣州君林天下國際公寓廣州君林天下國際公

16、寓 廣州利海酒店物業管理有限公司通過引進酒店式的物業服廣州利海酒店物業管理有限公司通過引進酒店式的物業服 務，并且通過與金鑰匙聯盟的合作，在全國首創以樓盤名義加務，并且通過與金鑰匙聯盟的合作，在全國首創以樓盤名義加 入金鑰匙聯盟的做法，全面提升了樓盤的品牌形象。入金鑰匙聯盟的做法，全面提升了樓盤的品牌形象。 成功案例：利海集團君林天下成功案例：利海集團君林天下 在尊享華南植物園，感受自然召喚、遠離都市在尊享華南植物園，感受自然召喚、遠離都市 喧囂的同時，被譽為管家的廣州利海酒店物業管理喧囂的同時，被譽為管家的廣州利海酒店物業管理 有限公司，不惜重金率先引入目前五星級酒店方具有限公司，不惜重金率

17、先引入目前五星級酒店方具 備的國際金鑰匙機構，使君林天下的業主能夠享受備的國際金鑰匙機構，使君林天下的業主能夠享受 到國際酒店式物業管理的奢華服務，鞏固物業升值到國際酒店式物業管理的奢華服務，鞏固物業升值 潛力。潛力。 金鑰匙個性化管家服務在很大程度上為君林天金鑰匙個性化管家服務在很大程度上為君林天 下的售價和銷售量提供了有力的支持。君林天下均下的售價和銷售量提供了有力的支持。君林天下均 價從價從0606年年3 3月的月的45004500元元/ /平方攀升至現在的平方攀升至現在的1200012000元元/ / 平方，特別在平方，特別在0707年五一期間創下年五一期間創下1.51.5億的銷售佳績

18、。億的銷售佳績。 一亞洲國際中心金鑰匙酒店式物業經營管理服務的理念和目標一亞洲國際中心金鑰匙酒店式物業經營管理服務的理念和目標 （一）金鑰匙酒店式經營管理服務理念：（一）金鑰匙酒店式經營管理服務理念： “金鑰匙”是一個國際性的聯盟組織，總部在法國巴黎?！敖痂€匙”是一個國際性的聯盟組織，總部在法國巴黎。 每一位“金鑰匙”服務人員都要經過推薦、培訓、考核的種種每一位“金鑰匙”服務人員都要經過推薦、培訓、考核的種種 嚴格程序才能獲得認證資格。全球目前有嚴格程序才能獲得認證資格。全球目前有50005000多位金鑰匙會員，多位金鑰匙會員， 中國有中國有10001000多位，分布在國內各大城市的多位，分布

19、在國內各大城市的600600多家四星、五星多家四星、五星 級酒店。級酒店。 第二部分第二部分 利海酒點物業獨具特色的酒店式物業利海酒點物業獨具特色的酒店式物業 管理在亞洲國際中心的應用管理在亞洲國際中心的應用 “金鑰匙”服務有三大理念：金鑰匙”服務有三大理念： 一、先利人后利己；一、先利人后利己； 二、滿意驚喜；二、滿意驚喜； 三、在客人的驚喜中找到富裕的人生。三、在客人的驚喜中找到富裕的人生。 業主滿意，生活辦公兩便利只是我們服務的起點，全封閉業主滿意，生活辦公兩便利只是我們服務的起點，全封閉 式智能化管理只是我們服務的手段，我們追求一種至善至美的式智能化管理只是我們服務的手段，我們追求一種

20、至善至美的 人生境界。希望借助于我們國際金鑰匙酒店物業管理方案，將人生境界。希望借助于我們國際金鑰匙酒店物業管理方案，將 未來亞洲國際中心項目的業主帶進一個新的商住天堂。未來亞洲國際中心項目的業主帶進一個新的商住天堂。 專精管理，精細服務，精彩生活，是利海酒店物業追求的專精管理，精細服務，精彩生活，是利海酒店物業追求的 一種工作目標，惟精惟微是利海酒店物業追求的一種服務境一種工作目標，惟精惟微是利海酒店物業追求的一種服務境 界。界。 用科技演繹自由，用精神凝聚責任，用心靈守望家園，這用科技演繹自由，用精神凝聚責任，用心靈守望家園，這 就是我們要在亞洲國際項目貫徹落實的金鑰匙酒店式經營管理就是我

21、們要在亞洲國際項目貫徹落實的金鑰匙酒店式經營管理 服務理念。服務理念。 ( (二二) )酒店式經營管理服務目標：酒店式經營管理服務目標： 前期介入階段：前期介入階段： 1 1成為開發商的好參謀、好幫手、好朋友，降低開發成為開發商的好參謀、好幫手、好朋友，降低開發 商的重復建設，改造成本，商的重復建設，改造成本， 2 2以惟精惟微的酒店式服務，賦予樓盤更充實的品牌以惟精惟微的酒店式服務，賦予樓盤更充實的品牌 及附加值，增加購買者信心，提升樓盤銷售價值，及附加值，增加購買者信心，提升樓盤銷售價值， 促進樓盤的銷售速度。促進樓盤的銷售速度。 物業接管階段：物業接管階段： 1.1.建設南寧地區地標式的

22、商住社區。建設南寧地區地標式的商住社區。 2.2.提高樓盤商住質量，推動樓盤二手市場交易價格上提高樓盤商住質量，推動樓盤二手市場交易價格上 升。升。 3.3.通過公寓經營，以租帶售，推動發展商自留物業租通過公寓經營，以租帶售，推動發展商自留物業租 售價值上升。售價值上升。 二獨具特色的物業管理功能規劃及服務建議二獨具特色的物業管理功能規劃及服務建議 ( (一一) )服務國際化標準服務國際化標準-中央管理模式的酒店式物業服務中央管理模式的酒店式物業服務 廣州利海酒店物業管理有限公司所提供的酒店式物業廣州利海酒店物業管理有限公司所提供的酒店式物業 服務目標是：以滿足顧客（業主）的需求取代普遍物業管

23、服務目標是：以滿足顧客（業主）的需求取代普遍物業管 理中的對產品實行維護和管理的理念。理中的對產品實行維護和管理的理念。 如何在亞洲國際中心項目的物業管理中引入酒店模式，如何在亞洲國際中心項目的物業管理中引入酒店模式， 最重要的部分應在于服務方面。現代化酒店的服務有著明最重要的部分應在于服務方面?，F代化酒店的服務有著明 顯地盡量滿足賓客需求的特性，向客人提供一條龍服務。顯地盡量滿足賓客需求的特性，向客人提供一條龍服務。 酒店模式的要求很高，要求管理人員和服務人員精力充沛、酒店模式的要求很高，要求管理人員和服務人員精力充沛、 性情豁達、幽默感強、悟性較高，具有較強的組織能力，性情豁達、幽默感強、

24、悟性較高，具有較強的組織能力， 善于與人溝通，外語基礎強，綜合素質高，且有一定的從善于與人溝通，外語基礎強，綜合素質高，且有一定的從 業資歷。業資歷。 在亞洲國際中心項目中，我們將推行中央管理式的酒在亞洲國際中心項目中，我們將推行中央管理式的酒 店式物業服務。這種服務的目的是統一住宅、會所、銷售店式物業服務。這種服務的目的是統一住宅、會所、銷售 中心、商業等項目內的物業服務水平和質量，并在管理模中心、商業等項目內的物業服務水平和質量，并在管理模 式上實現統一結合，由中央小組通過大堂經理來實現。式上實現統一結合，由中央小組通過大堂經理來實現。 （二）盈利源于創造力（二）盈利源于創造力-權益性多功

25、能會所配套設施經營權益性多功能會所配套設施經營 雖然亞洲國際中心項目目前并未規劃會所功能，但我雖然亞洲國際中心項目目前并未規劃會所功能，但我 們經過市場分析認為：們經過市場分析認為： 1 1、一個功能強大實用的高檔會所一個功能強大實用的高檔會所可在銷售期給予樓盤可在銷售期給予樓盤 銷售強有力的支撐，一定程度上吸引到潛在的投資客戶群銷售強有力的支撐，一定程度上吸引到潛在的投資客戶群 體購買，同時可以現場承辦各種輔助營銷的酒會，餐會，體購買，同時可以現場承辦各種輔助營銷的酒會，餐會， 晚宴；會議室可現場承辦各種輔助營銷的新聞發布會，營晚宴；會議室可現場承辦各種輔助營銷的新聞發布會，營 銷推廣活動等

26、。銷推廣活動等。 2 2、銷售期后這些設施將為平日的租客及業主提供完善、銷售期后這些設施將為平日的租客及業主提供完善 優質的餐飲，洗衣等服務，使亞洲國際中心項目的酒店式優質的餐飲，洗衣等服務，使亞洲國際中心項目的酒店式 服務體系更為完善。服務體系更為完善。 如果發展商有計劃把亞洲國際中心項目建設成為地標式建如果發展商有計劃把亞洲國際中心項目建設成為地標式建 筑的同時，把廣西公司總部移駐本項目，在自身擁有的高檔商筑的同時，把廣西公司總部移駐本項目，在自身擁有的高檔商 務宴客會所進行公關活動將更好地提升公司品牌形象。務宴客會所進行公關活動將更好地提升公司品牌形象。 會所的初步功能規劃：會所的初步功

27、能規劃： 1 1、屏棄酒樓的做法，將餐飲項目以高檔酒店的餐飲配備調整，我們、屏棄酒樓的做法，將餐飲項目以高檔酒店的餐飲配備調整，我們 需求的不僅是面積的確立，對餐飲項目的日常經營標準也必須保需求的不僅是面積的確立，對餐飲項目的日常經營標準也必須保 持在專業會所的水平，特別是提倡私秘性的餐飲包房，包房內還持在專業會所的水平，特別是提倡私秘性的餐飲包房，包房內還 需配備高檔次音響系統及點歌系統，以備日常顧客對于聚會的需需配備高檔次音響系統及點歌系統，以備日常顧客對于聚會的需 求，彌補面積所限而被迫忽略的娛樂項目。求，彌補面積所限而被迫忽略的娛樂項目。 2 2、進駐后利海酒店物業的專業人員將根據現時

28、樓盤的建筑風格，對、進駐后利海酒店物業的專業人員將根據現時樓盤的建筑風格，對 會所的設計風格提出專業設計要求、功能配備分布等。會所的設計風格提出專業設計要求、功能配備分布等。 3 3、進駐后利海酒店物業將會委派工程經理協同專業設計人員，連同、進駐后利海酒店物業將會委派工程經理協同專業設計人員，連同 公司各級核心管理層對以上涉及面進行深入研究，確定明細方公司各級核心管理層對以上涉及面進行深入研究，確定明細方 案，上報有關上級領導；案，上報有關上級領導； 4 4、在會所的選址方面，為了將來會所的對外經營，我們的建議是盡、在會所的選址方面，為了將來會所的對外經營，我們的建議是盡 量避免利用優勢商業位

29、置，但必須要注意私密性，該點可從環境量避免利用優勢商業位置，但必須要注意私密性，該點可從環境 布置、裝修設計風格、門口朝向等方面予以實現；布置、裝修設計風格、門口朝向等方面予以實現； 5 5、會所的功能選定方面上必須具備，會議設施齊全的中小型會議、會所的功能選定方面上必須具備，會議設施齊全的中小型會議 室，以便于商務客人的選用。值得一提的是會所多功能宴會室，室，以便于商務客人的選用。值得一提的是會所多功能宴會室， 因為其自身的設定無論從業主的宴席聚會或商務客人的標準會議因為其自身的設定無論從業主的宴席聚會或商務客人的標準會議 均具有其存在的必然性，所以面積我們建議不小于均具有其存在的必然性，所

30、以面積我們建議不小于300300平方米；平方米； 6 6、 會所必須要具備西餐功能，因為在將來的經營中，供業主或公寓住會所必須要具備西餐功能，因為在將來的經營中，供業主或公寓住 客享用的早餐或自助餐需要在此完成，平時也可為高檔客人提供紅酒、客享用的早餐或自助餐需要在此完成，平時也可為高檔客人提供紅酒、 雪茄等個性服務，使其樂此消閑；雪茄等個性服務，使其樂此消閑； 7 7、 根據東盟或北部灣概念根據東盟或北部灣概念, ,會所可考慮增設三維科技高爾夫球模擬室會所可考慮增設三維科技高爾夫球模擬室, , 滿足國內政要和國際商家對這項高尚社交活動的熱愛滿足國內政要和國際商家對這項高尚社交活動的熱愛. .

31、 8 8、 在會所的設計中，往往會忽略后勤保障區域的設置，造成經營管理在會所的設計中，往往會忽略后勤保障區域的設置，造成經營管理 中出現困難，所以屆時我們的專業人員會嚴格審核圖紙，確定工作區中出現困難，所以屆時我們的專業人員會嚴格審核圖紙，確定工作區 域與路線，特別是要求與服務中心相聯合，以便于將來各項服務的實域與路線，特別是要求與服務中心相聯合，以便于將來各項服務的實 施及延伸；施及延伸； 9 9、 管理初期即要著手設計會所功能服務手冊，以便于銷售人員以此為管理初期即要著手設計會所功能服務手冊，以便于銷售人員以此為 賣點增加銷售，同時將良好的遠景帶給客戶，增強購買者信心；賣點增加銷售，同時將

32、良好的遠景帶給客戶，增強購買者信心； 1010、在未來的會所經營中，權益性會員制的會所經營模式將會占主導地、在未來的會所經營中，權益性會員制的會所經營模式將會占主導地 位。在經營目標上，前期我們會制定，“立足本地發展周邊”的可行位。在經營目標上，前期我們會制定，“立足本地發展周邊”的可行 性策略發展有償會員。性策略發展有償會員。 （三）體驗營銷（三）體驗營銷- -用服務帶動銷售的營銷中心標準管用服務帶動銷售的營銷中心標準管 理模式：理模式： 亞洲國際中心項目定位于建設地區性標志性亞洲國際中心項目定位于建設地區性標志性 酒店式服務的頂級商住樓盤及無論是采取“東酒店式服務的頂級商住樓盤及無論是采取

33、“東 盟商務概念”還是“泛北部灣概念”，都可以盟商務概念”還是“泛北部灣概念”，都可以 可以清晰地明確其談判客人的定位：絕不是普可以清晰地明確其談判客人的定位：絕不是普 通的大眾，而是一群注重享受、休閑、崇尚知通的大眾，而是一群注重享受、休閑、崇尚知 識尊重人本位的富有情調的城市精英層。而上識尊重人本位的富有情調的城市精英層。而上 等的咖啡是作為全球性的飲料，在受過良好教等的咖啡是作為全球性的飲料，在受過良好教 育、有較高文化品位的人士商務交往圈落中，育、有較高文化品位的人士商務交往圈落中， 備受寵愛。備受寵愛。 （四）技防（四）技防+ +人防人防= =休閑商務就在家門口休閑商務就在家門口 亞

34、洲國際中心項目打造成技防亞洲國際中心項目打造成技防+ +人防人防= =休閑商務休閑商務 就在家門口的理想商住天堂，更可作為提升樓就在家門口的理想商住天堂，更可作為提升樓 盤賣價的一個很好的銷售熱點。盤賣價的一個很好的銷售熱點。 （五）沒有最好只有更優（五）沒有最好只有更優-利海酒店物業品質監管體利海酒店物業品質監管體 系系 一流的物業需要一流的管理，一流的管理出一流的質量。一流的物業需要一流的管理，一流的管理出一流的質量。 通過我們的服務，為“亞洲國際中心”創造價值，為業戶營造通過我們的服務，為“亞洲國際中心”創造價值，為業戶營造 一個“安全、舒適、溫馨、親情、體面”的生活、辦公及購物一個“安

35、全、舒適、溫馨、親情、體面”的生活、辦公及購物 環境，讓業戶“安心、放心、虛榮心”。環境，讓業戶“安心、放心、虛榮心”。 第二部分第二部分 對本項目物業管理的整體設想對本項目物業管理的整體設想 及規劃及規劃 一、一、 酒店式物業服務初步工作概述酒店式物業服務初步工作概述 在未來的管理中，廣州利海酒店物業管理有限公司將會以在未來的管理中，廣州利海酒店物業管理有限公司將會以 一體化的酒店式物業服務模式融合“金鑰匙”國際性標準的管一體化的酒店式物業服務模式融合“金鑰匙”國際性標準的管 家服務，對樓盤內的酒店式服務中心、會所、商場、銷售中心家服務，對樓盤內的酒店式服務中心、會所、商場、銷售中心 等進行

36、管理。等進行管理。 （一）物業管理與酒店式服務的融合（一）物業管理與酒店式服務的融合 （二）銷售中心的運作模式簡述（二）銷售中心的運作模式簡述 作為酒店式的銷售中心，我們倡導的是一對一的個性化服作為酒店式的銷售中心，我們倡導的是一對一的個性化服 務。在提供優質的五星級服務的同時，我們還有帶給客人區別務。在提供優質的五星級服務的同時，我們還有帶給客人區別 于其他樓盤銷售中心不同的服務方式。于其他樓盤銷售中心不同的服務方式。 （三）會所的功能選定（三）會所的功能選定 會所功能的設施完備對銷售和提供的服務完善性起著會所功能的設施完備對銷售和提供的服務完善性起著 至關重要的影響，所以會所的基本功能設置

37、必須具備，否至關重要的影響，所以會所的基本功能設置必須具備，否 則很難形成高檔局面，側面上也拉低了摟價。酒店式的會則很難形成高檔局面，側面上也拉低了摟價。酒店式的會 所一般情況下必須具備有：餐飲、娛樂、康樂、住宿、休所一般情況下必須具備有：餐飲、娛樂、康樂、住宿、休 閑、商務、租賃等基本配備。我們將會根據實際情況對會閑、商務、租賃等基本配備。我們將會根據實際情況對會 所的一些不必要的項目進行刪減或增加。在此提出部分要所的一些不必要的項目進行刪減或增加。在此提出部分要 求及實施構思：求及實施構思： 會所的經營主線為：會所的經營主線為：配合亞洲國際中心樓盤銷售，配合亞洲國際中心樓盤銷售， 成為業主

38、享受生活和尊貴身份的標志；成為業主享受生活和尊貴身份的標志；要以市場為導向，要以市場為導向， 以私密性會員制俱樂部的經營理念，做到業主、會籍、高以私密性會員制俱樂部的經營理念，做到業主、會籍、高 消費層三個市場同步發展，成為有一定知名度和盈利能力消費層三個市場同步發展，成為有一定知名度和盈利能力 的經濟實體。的經濟實體。 營銷策略概述：營銷策略概述： 通過一系列的差異化經營戰略全面提升亞洲國際中心會所的檔通過一系列的差異化經營戰略全面提升亞洲國際中心會所的檔 次和運作水平。如：國際金鑰匙酒店服務的管理理念、提供優次和運作水平。如：國際金鑰匙酒店服務的管理理念、提供優 質的服務和硬件設施、引入專

39、業公司提供會所客戶名單、對樓質的服務和硬件設施、引入專業公司提供會所客戶名單、對樓 盤業主提供額外優惠等等。盤業主提供額外優惠等等。 根據廣州利海酒店物業管理有限公司豐富的酒店及會所銷售經根據廣州利海酒店物業管理有限公司豐富的酒店及會所銷售經 驗，按五星級酒店的營銷模式在會所內設置獨立的會員卡銷售驗，按五星級酒店的營銷模式在會所內設置獨立的會員卡銷售 部，組織和培養專業的銷售團隊，為會所會籍及會員卡的前期部，組織和培養專業的銷售團隊，為會所會籍及會員卡的前期 推廣制定銷售計劃，并為日后會所會籍及會員卡的銷售提前做推廣制定銷售計劃，并為日后會所會籍及會員卡的銷售提前做 好準備工作。好準備工作。

40、通過廣州利海酒店物業管理有限公司的成熟酒店管理理念，將通過廣州利海酒店物業管理有限公司的成熟酒店管理理念，將 酒店運營的模式引進來，充分利用會所的會議和餐飲功能。將酒店運營的模式引進來，充分利用會所的會議和餐飲功能。將 酒店管理、培訓模式和會所經營管理相結合，可使酒店提供高酒店管理、培訓模式和會所經營管理相結合，可使酒店提供高 星級酒店服務質量水準。星級酒店服務質量水準。 由于會所面對的目標客群消費能力較強，對服務水準要求高，由于會所面對的目標客群消費能力較強，對服務水準要求高， 因此，提供酒店式服務可成為會所吸引會員的亮點，為會所因此，提供酒店式服務可成為會所吸引會員的亮點，為會所 帶來更廣

41、闊的客源；帶來更廣闊的客源； 將亞洲國際中心會所的發展定位為高端私密性會所，超越周將亞洲國際中心會所的發展定位為高端私密性會所，超越周 邊環境，并通過優質的服務及完善的設施，可建立會員的口邊環境，并通過優質的服務及完善的設施，可建立會員的口 碑效應，提高會員忠誠度，有利于進一步開發會員市場；碑效應，提高會員忠誠度，有利于進一步開發會員市場； 抓住“私密更顯尊貴”抓住“私密更顯尊貴” 作為私密性會員制會所的核心概念，作為私密性會員制會所的核心概念， 包裝和宣傳會所的家庭影院、健身房、紅酒雪茄廳、多功能包裝和宣傳會所的家庭影院、健身房、紅酒雪茄廳、多功能 廳等配套設施，做到“人無我有，人有我專”從

42、而提高會所廳等配套設施，做到“人無我有，人有我專”從而提高會所 會籍的價值會籍的價值; ;大力宣揚和推進特色餐飲及高檔會議場所等的大力宣揚和推進特色餐飲及高檔會議場所等的 特點，使會所建立起與其他會所不同的差異化經營優勢；特點，使會所建立起與其他會所不同的差異化經營優勢； 一、和諧社會一、和諧社會 社區活動的形式多種多樣，酒店式服務中心將視實際社區活動的形式多種多樣，酒店式服務中心將視實際 情況來開展社區文化活動。情況來開展社區文化活動。 二、金鑰匙服務體系二、金鑰匙服務體系 為體現服務定位，把酒店管理的模式和服務意識融入為體現服務定位，把酒店管理的模式和服務意識融入 物業管理，利海酒店物業為

43、項目所有區域（公寓物業管理，利海酒店物業為項目所有區域（公寓/ /商場商場/ /寫寫 字樓）在不違反法律字樓）在不違反法律, ,不違背道德的前提下不違背道德的前提下, ,提供了超出一提供了超出一 般管理標準的任何個性化酒店式服務。般管理標準的任何個性化酒店式服務。 第三部分第三部分 構建和諧社區與金鑰匙服務體系構建和諧社區與金鑰匙服務體系 一南寧市物業市場收費調研及分析一南寧市物業市場收費調研及分析 目前南寧市的物管水平僅為起步階段，無論是物管內容還目前南寧市的物管水平僅為起步階段，無論是物管內容還 是管理水平都跟不上商業發展的需要。利海集團旗下擁有專業是管理水平都跟不上商業發展的需要。利海集

44、團旗下擁有專業 的物管公司，物管公司可在物業管理上運用先進的管理理念對的物管公司，物管公司可在物業管理上運用先進的管理理念對 項目進行管理，提高項目的整體品質，使之成為南寧市商業物項目進行管理，提高項目的整體品質，使之成為南寧市商業物 管的引領者！管的引領者！ 二亞洲國際物業收費標準二亞洲國際物業收費標準 以南寧高端物業市場收費現狀為參考依據，在南寧政府指以南寧高端物業市場收費現狀為參考依據，在南寧政府指 導價范圍內，結合國內未來導價范圍內，結合國內未來3 3- -5 5年的經濟增長及年的經濟增長及CPICPI一再創新高一再創新高 的經濟背景，在本項目引入國際著名品牌管理公司顧問管理，的經濟背

45、景，在本項目引入國際著名品牌管理公司顧問管理， 加盟金鑰匙服務聯盟，為業主加盟金鑰匙服務聯盟，為業主/ /租戶提供一體化酒店式物業管租戶提供一體化酒店式物業管 理服務的眾多附加值前提下，擬定以下管理費收費標準。理服務的眾多附加值前提下，擬定以下管理費收費標準。 第四部分第四部分 物業收費標準物業收費標準 綜合商業城配套的酒店式公寓本身就是一種偏向于投資的綜合商業城配套的酒店式公寓本身就是一種偏向于投資的 產品。采用酒店式公寓，以租帶售的銷售模式，是發展商最主產品。采用酒店式公寓，以租帶售的銷售模式，是發展商最主 動，最能靈活掌控市場的方式。動，最能靈活掌控市場的方式。 第五部分第五部分 自留物

46、業酒店式公寓經營自留物業酒店式公寓經營 可行性分析可行性分析 一、酒店式公寓比同檔次的公寓更值得投資的原因一、酒店式公寓比同檔次的公寓更值得投資的原因 1 1、酒店式公寓的散賣，為買家們提供了又一條投資途徑，在地理、酒店式公寓的散賣，為買家們提供了又一條投資途徑，在地理 位置和硬件品質相當、服務配套完整的基礎上，酒店式公寓比位置和硬件品質相當、服務配套完整的基礎上，酒店式公寓比 同檔次的公寓更值得投資。其原因主要在于：同檔次的公寓更值得投資。其原因主要在于： 2 2、投資回報率：酒店式公寓的前期投入資金較多，如需要配置酒、投資回報率：酒店式公寓的前期投入資金較多，如需要配置酒 店的一整套服務系

47、統等，但同時，額外的服務項目提供也使得店的一整套服務系統等，但同時，額外的服務項目提供也使得 其租金高于同檔次公寓，一般高出其租金高于同檔次公寓，一般高出20%20%左右。另外，在租賃淡、左右。另外，在租賃淡、 旺季，經營公司能根據市場行情調控租價的高低，保證最終的旺季，經營公司能根據市場行情調控租價的高低，保證最終的 收益；而統一的裝修模式和管理，可以調整各出租房屋的內部收益；而統一的裝修模式和管理，可以調整各出租房屋的內部 配置，滿足不同租客的需求，減少裝修成本。配置，滿足不同租客的需求，減少裝修成本。 3 3、出租率：酒店式公寓大多聘請專業的酒店物業管理公司和酒店、出租率：酒店式公寓大多

48、聘請專業的酒店物業管理公司和酒店 式公寓管理公司入駐管理，他們有廣泛的租客來源，而普通公式公寓管理公司入駐管理，他們有廣泛的租客來源，而普通公 寓的小業主出租，偶然性強。此外，租客也愿意花比公寓不高寓的小業主出租，偶然性強。此外，租客也愿意花比公寓不高 的價差，獲得更多的服務，其風險更小。的價差，獲得更多的服務，其風險更小。 4 4、租金穩定性：由于各投資者的資金、持房能力不同，投資比例、租金穩定性：由于各投資者的資金、持房能力不同，投資比例 的增加勢必導致小業主的惡性競爭。統一經營方式使各業主的的增加勢必導致小業主的惡性競爭。統一經營方式使各業主的 經濟利益捆綁在一起，管理公司根據收益分成，

49、保持了物業的經濟利益捆綁在一起，管理公司根據收益分成，保持了物業的 整體租價。整體租價。 二、南寧亞洲國際中心酒店式公寓的最大賣點二、南寧亞洲國際中心酒店式公寓的最大賣點 酒店式公寓經歷了三代產品換代。所謂第一代酒店式公寓酒店式公寓經歷了三代產品換代。所謂第一代酒店式公寓 是指僅提供保潔、保安等一般的服務管理，這樣的產品基本上是指僅提供保潔、保安等一般的服務管理，這樣的產品基本上 只能算服務公寓；第二代酒店式公寓通常擁有華麗的大堂，卻只能算服務公寓；第二代酒店式公寓通常擁有華麗的大堂，卻 無法提供真正的酒店標準服務；到如今，酒店式公寓發展到了無法提供真正的酒店標準服務；到如今，酒店式公寓發展到

50、了 第三代，這是有由五星級酒店提供全程服務，提供全套裝修和第三代，這是有由五星級酒店提供全程服務，提供全套裝修和 家具、家電，國際服務團隊大管家服務的新一代產品。家具、家電，國際服務團隊大管家服務的新一代產品。 標準一：人性化標準一：人性化 南寧亞洲國際中心酒店式公寓最大的賣點應體現在服務上，南寧亞洲國際中心酒店式公寓最大的賣點應體現在服務上， 力求做到每個細節的標準與專業，服務也更為人性化。比如走力求做到每個細節的標準與專業，服務也更為人性化。比如走 道、門的寬度、高度，電梯的分類等硬件設施方面，都嚴格遵道、門的寬度、高度，電梯的分類等硬件設施方面，都嚴格遵 循國際化標準。在軟件服務方面，制