1、第 1 頁 共 114 頁 第一章 設備管理組織架構圖 一、設備管理組織機構圖 公司總經理 各物業管理處 品質技術部 工程部主管 工程部高級技工 工程部技工 合格供應方 第 2 頁 共 114 頁 第二章 工作職責 一、工程部工作職責 1、 消防中心、配電房、電梯組實行 24 小時值班，做好記錄。 2、 每天定時巡視一次各處機電設備運行狀況，發現異常及時修理及保養。 3、 對重大突發性故障，立即搶修。 4、 對全部設備進行預防性保養及定期檢修，確保設備良好可行地運作。 5、 對業戶投訴，快速予以處理。 6、 節約材料及電能消耗，做好低耗優質服務，將每月水、電單審核分析后送收款室。 7、 對樓宇

2、設備做到三干凈、四不漏、五良好。即： 三干凈：指設備干凈、機房干凈、工作場地干凈； 四不漏：指不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣； 五良好：指使用性能良好、密封良好、潤滑良好、堅固良好、調整良好。 8、 編制每月備品備件計劃，上報管理處。 9、 按設備實際情況和更好地為業主服務的需要，提出設備局部改造的合理化建議，報 管理處審核并實施。 10、 確保管轄區域消防設備完好無缺，保證任何時候都可起動使用，達到滅火救災的 目的。 11、 積極組織參加管理處的各項義務活動和物業管理專業知識的培訓。 第 3 頁 共 114 頁 12、 完成上級領導交辦的其他工作。 二、工程部主管崗位職責 1、 在物業管理處

3、經理的領導下，負責管理處房屋本體維護的全面管理工作，并定期對 房屋本體進行檢查。 2、 全面掌握公司管轄的物業情況，每月對管理處的房屋本體維修進行統計、審查。 3、 負責組織制定房屋本體維修保養計劃和方案，并定期組織檢查，使計劃得以落實。 4、 對管理處的技工進行監督、指導，負責制定培訓計劃，并對管理處技工進行業務培 訓及季度考核。 5、 協助物業管理處經理跟進樓盤遺留問題的改造及大型維修項目， 確保樓盤正常使用。 6、 負責組織技術文件和檔案的接管，參與組織對公司接管的樓盤進行驗收及其設施的 完善工作。 7、 按時、按質、按量完成上級領導交辦的其它工作。 三、工程部高級技工崗位職責 1、 負

4、責機電安裝、維修工程的日常維護工作，確保管理區域的供水、供電、設備運行 正常。 2、 貫徹執行公司制定的規章制度，確保機電設施、設備處于安全、良好的運行狀態。 3、 對設施、設備的運行、維修和保養工作進行定期和不定期檢查，保證設施、設備的 正常運行。 4、 根據崗位要求以及自身能力，對負責片區的設備運行、維修、保養工作進行實際操 作。 第 4 頁 共 114 頁 5、 巡檢消防栓、消防水管、給排水主管道、管道配件、樓道、天臺系統，并做記錄。 6、 巡檢強弱電設備、線路、公共天線、集中監控系統及水池水位控制線路等。 7、 對工程部技工的工作情況記錄進行匯總，發現故障的立即向值班工程師匯報并及時

5、處理。 8、 負責公共設施設備及水、電維修，并對維修工作質量進行跟蹤。 9、 嚴格遵守安全技術操作規程并按有關制度辦事。 10、 按照公司節水節電的規定，做好節水節電的工作，并提出可行性建議。每月對公共 用水、用電量進行統計，如有異常，進行分析并進行解決。 11、 按時、按質、按量完成上級領導交辦的其他工作。 四、工程部技工崗位職責 1、 確保整個管理項目供水正常，負責給排水系統維修工作。 2、 檢修涂刷消防栓、消防水管、配件、開關、樓道、天臺、水池開關、給排水，并做 記錄。 3、 檢修涂刷，給排水主管道、開關、草地噴淋系統。 4、 參加供水公司抄表。 5、 給排水、土木維修工程質量監督。 6

6、、 參加管理處大型全面檢查。 7、 提出下月給排水維修計劃，給排水維修材料計劃。 8、 熟悉強弱電設備、線路、公共天線、集中監控系統、消防及水池水位控制線路等。 第 5 頁 共 114 頁 9、 每日巡視供電系統的運行情況， 做好記錄， 發現故障后立即向主管匯報并及時處理。 10、 檢查配電系統的空氣開關、斷路器、電表等用電設備是否正常運行。 11、 參加供電公司抄表。 12、 負責用電線路、電器維修、更換工作。 13、 處理有關違章。 14、 參加抄住戶電表，計出電度交財務計費。 15、 嚴格遵守安全技術操作規程并按有關制度辦事。 16、 對維修保養及施工中出現的故障及不安全因素及時處理并匯

7、報。 17、 負責處理業主（住戶）水電項目報修處理。 18、 完成上級領導交辦的其它工作。 五、工程部木工崗位職責 1、 嚴格遵守規章制度和操作規程。 2、 負責管理項目所有木器家具的維修、保養。 3、 負責管理項目墻紙、大花板、玻璃及各種裝飾的裝修維護。 4、 為管理項目舉辦的各種活動制作和安裝道具。 5、 負責管理項目貼面維修保養和更新。 6、 定期巡回檢查所管范圍設施的完好狀況， 發現問題及時維修。 接到派工單迅速維修， 遇到重大問題及時請示匯報。 7、 維修完畢后清理現場。 第 6 頁 共 114 頁 8、 完成上級指派的其它工作。 六、工程部水暖工崗位職責 1、 認真執行公司各項規章

8、制度和工作程序，服從上級指揮和有關人員的監督檢查，保 質保量按時完成工作任務。 2、 熟知管理項目水暖管路的布置和分布情況，掌握主要控制閘閥的具體位置，以利于 維修、維護工作的快速、準確進行。 3、 對主要閘閥做好日常維護和檢查工作，并做好記錄。 4、 接到報修任務時及時趕赴現場，及時維修、填寫維修記錄，并及時復命。 5、 管路、管件維修好后，及時通知相關部門，保持現場環境整潔。 6、 努力學習業務知識，提高業務操作技能。 7、 妥善保管維修用具、丟失、損壞時將根據情況承擔相關責任。 8、 定期向工程部高級技工述職。 9、 完成工程部高級技工交辦的其它工作任務。 七、工程部鍋爐工崗位職責 1、

9、 認真執行公司各項規章制度和工作程序，服從上級指揮和有關人員的監督檢查，保 質保量按時完成工作任務。 2、 根據鍋爐的保養要求，做好鍋爐的日常保養和維護工作。 3、 鍋爐出現故障時，及時通知并協助維修人員進行搶修。 4、 負責鍋爐房的環境衛生。 第 7 頁 共 114 頁 5、 認真做好鍋爐運行的原始記錄、巡檢記錄。 6、 做好交接班工作，認真填寫當班記錄。 7、 定期向工程部高級技工述職。 8、 積極參加培訓活動，努力鉆研本職工作，主動提出合理化建議。 9、 完成工程部高級技工交辦的其他工作任務。 八、工程部電工崗位職責 1、 認真執行公司各項規章制度和工作程序，服從上級指揮和有關人員的監督

10、檢查，保 質保量按時完成工作任務。 2、 熟知公司主要電氣設備、設施的構造、原理及易損壞部件名稱，從而為維護、維修 工作的快遞、準確進行打下堅實的業務基礎。 3、 做好主要電氣設備、設施的日常保養和檢查工作，并做好記錄。 4、 接到報修任務應及時趕赴現場，及時維修，填寫維修記錄，并及時復命。 5、 在停電維修設備時必須掛警告牌，以保證人身和設備安全。 6、 設備、設施維修好后及時通知使用部門，并保持現場環境整潔。 7、 努力學習業務知識，提高業務操作技能。 8、 妥善保管維修用具、丟失、損壞時將根據情況承擔相關責任。 9、 定期向工程部高級技工述職。 10、 完成工程部高級技工交辦的其它工作任

11、務。 九、工程部弱電工崗位職責 第 8 頁 共 114 頁 1、 負責水泵變頻柜、消防系統、監控系統、對講系統等弱電設備的管理、維修、保養。 2、 熟練掌握弱電設備的技術性能及工作原理并能優質、高效地完成維修任務。 3、 負責聯絡弱電設備的包修公司，督促協助進行維修保養。 4、 負責申請購買維修所需的電子元件、工具儀表。 5、 當弱電設備（系統）發生故障時，應立即趕到現場進行維修，確保系統正常運行， 維修后做好維修記錄。 6、 每日進行一次巡視檢查。 7、 每周對弱電系統進行一次細致的檢查、調整和維護保養并作好記錄。 8、 積極參加工程部和管理處的各項義務活動、專業培訓和物業管理專業知識的培訓

12、， 努力提高自身修養和維修技能。 9、 認真做好工程部高級技工及主管安排的其它工作任務。 十、工程部土建工崗位職責 1、 負責房屋本體公用配套設施及管理項目內室外公用配套設施的維修及保養，為管理 項目創造一個舒適良好的環境。 2、 服從管理處經理、工程部主管及高級技工的工作安排，協助其它維修工做好各項維 修工作。 3、 負責管理項目內水泥路、道牙、走道、污水井、雨水井、中心花園瓷磚、瓷片等公 共設施的維修及養護工作。 4、 負責每棟樓天面隔熱保濕層及墻體的裂縫、起灰、起殼、剝落的維修保養工作。 第 9 頁 共 114 頁 5、 負責鋼門窗、鐵欄桿、鐵門、電梯房防盜網、停車場防護欄及管理項目內污

13、水井蓋、 雨水井蓋等市政網蓋的除銹及刷油漆工作。 6、 及時滿足業戶土建方面的維修工作，做到急修不過夜，小修小補應及時修完。維修 時認真負責，盡職盡責，不能造成返工、窩工。 7、 配合水工確保管理項目內地上、地下排污管（溝）、雨水管道、化糞池的暢通。每 月要全面檢查一次并作巡查記錄。發現問題及時處理，不能處理的大工程要及時報 告工程部主管或管理處主任。 8、 負責管理項目內公共設施及業主室內外滲水的處理，認真做好各項質量記錄。 9、 積極參加工程部和管理處的各項義務活動、專業培訓和物業管理專業知識的培訓， 努力提高自身修養和維修技能。 10、 認真完成管理處經理、工程主管及高級技工交給的其它任

14、務。 十一、工程部維修技工崗位職責 1、 遵守公司各項規章制度。 2、 服從工程部主管及工程部高級技工調度和安排，按時、按質、按量完成工作。注意 安全操作，保證維修質量，盡量作到讓業主滿意。 3、 遵守操作維修持程序，作到高效、優質、安全地完成維修任務。 4、 努力學習專業知識，不斷總結維修經驗，提高思想素質和技術業務水平，做好各項 質量記錄。 5、 發揚主人翁精神，開動腦筋，提出合理化建議，為管理處多作貢獻。 6、 對業主及住戶要彬彬有禮，以及時優質的服務為管理處爭取榮譽。 第 10 頁 共 114 頁 7、 作好“工完場清”衛生工作，注意節約材料。 8、 著裝整潔，上班要佩掛員工牌，保持管

15、理處良好形象。 9、 積極參加工程部和管理處的各項義務活動、專業培訓和物業管理專業知識的培訓， 努力提高自身修養和維修技能。 10、 認真完成管理處安排的其它工作任務。 十二、工程部中央空調工崗位職責 1、 熟練掌握管理項目中央空調系統情況，設備技術性能及操作規程。 2、 按規定及時巡檢各層樓溫度及機組運行情況， 發現故障及時排除； 并認真做好記錄。 3、 監督保養單位做好對機組的保養。 4、 保持機房設備的清潔，做到無油漬、無積水、無灰塵。 5、 遵守員工守則和各項規章制度，服從上級領導的安排。 十三、工程部電梯工崗位職責 1、 熟練掌握管理項目的電梯系統情況，設備技術性能及操作規程。 2、

16、 堅守崗位，定期對電梯整個系統進行巡視檢查，發現異常情況及時分析并處理，解 決不了的及時報上級領導，認真做好記錄。 3、 嚴格遵守安全操作規程，不得利用職務之便開啟已停電梯；不得隨意改變電梯的性 能，特殊情況及時上報工程部。 4、 維修保養及其他原因造成的停梯應及時在基站掛牌。 5、 監督保養單位做好對設備的維護保養 第 11 頁 共 114 頁 6、 保持機房的清潔衛生，做到地上無積塵、無水漬、無油漬。 7、 遵守員工守則和各項規章制度、服從上級領導的安排。 第 12 頁 共 114 頁 第三章 工程部工作制度及規程 一、設備保修期管理辦法 1、 國務院建設工程質量管理條例規定建設工程的最低

17、保修期限為： a、 供熱與供冷系統，為 2 個采暖期、供冷期； b、 電氣管線、給排水管道、設備安裝，為 2 年； c、 其他項目的保修期限自竣工驗收合格之日起計算。 2、 保修期的計算應以上述條款及發展商與安裝單位、設備供貨單位的合同保修期限為 準。工程竣工日若距物業接管日過長，導致接管驗收時保修期已滿者，應建議發展 商適當延長保修期。 3、 物業設備接管時，工程部、發展商、保修單位三方應就設備保修期（特別是電梯） 保修的內容、范圍、期限，工程部維護的內容、范圍，保修款支付，做出界定，達 成共識，形成書面協議。保修期，保修單位提供的服務單一，難以達到企業標準， 適應考評的需要，保修工作之外的

18、保養內容需工程部自己做（或委托專業公司） ，書 面協議有助于解決矛盾、糾紛。 4、 設備保修期時間內，工程部可委托專業公司對設備進行維護，機電設備可委托其做 日常維護、一級保養、二級保養，電梯可按標準責任合約形式委托，工作應以清潔、 防腐、潤滑、調整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機電設備、電梯故障 維修，工程部應督促保修單位解決。 5、 保修期結束，保修單位結算保修金時，工程部須在結算申請書上如實填寫使用方意 見，并報公司品質技術部審核，行政部蓋章。保修單位不履行保修義務，工程部有 第 13 頁 共 114 頁 權拒絕簽字。 二、水電過戶審批制度 1、 用電、 用水過戶更名/抄表到戶直

19、接關系到物業管理運營成本， 各單位嚴格遵守審批 制度。 2、 用電、用水由發展商過戶到管理處必須滿足以下條件： a、 各項政府驗收通過，物業接管驗收、房屋設備驗收合格，計量裝置符合要求。 b、 工程施工收尾工作均結束，無施工臨時用電、用水發生。 c、 水電居民、商業比例發展商已調整到合理的數值。未調整到合理數值者，就 發展商對多支出的水電費進行補貼事宜已達成協議。 d、 以住宅為主的小區/大廈，發展商已申請辦理抄表到戶。 e、 原用電用水戶結清已發生的水電費。 3、 水電過戶由公司財務部負責審核并辦理合同會簽手續。 管理處須向發展商索要原 供 用電合同、供水合同、供水合同執行單及近期電費、水費

20、單提交公司財 務部，審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，未經財務部審核管理 處不得自行辦理。 4、 水電過戶審批流程圖 開始 是否滿足過戶條件 1、政府部門已驗收 管理處向發展商索要用電用水合同及以 發展商、 管理處向供電供水部門寫抄表到 要求發展商辦 有問題 符合抄表到戶 第 14 頁 共 114 頁 三、配電房管理制度 為貫徹安全第一的方針，確保管理項目供電系統安全正常運行及服務質量，特制定配電 房管理制度。 1、 配電房全部機電設備由工程部負責管理和值班，停送電由值班人員操作，無關人員 禁止進入配電房。 2、 配電設備由工程部負責管理和值班，配電設備的停送電由工程部值班員操作

21、，非工 程部值班員禁止操作。復雜的倒閘操作，必須執行操作票制度、監護制度，高壓環 進、環出柜嚴禁操作。操作及檢修時必須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣 手套等。高低壓柜開關狀態須作好警示、標識。 第 15 頁 共 114 頁 3、 室內照明、通風保持良好，并經常保持配電房地面及設備外表清潔無塵，室內溫度 控制在 35以下，墻壁配掛溫度計。 4、 建立運行記錄，每天巡查、每月細查一次，半年大檢修一次。查出問題及時處理， 并做好記錄，解決不了的問題書面報告主管部門領導。 5、 配電房內禁止亂拉亂接線路，嚴禁超載供電。 6、 經常保持配電房消防設施的完好齊備，保證應急燈在停電狀態下能正常使用。

22、四、發電機房管理制度 1、 非公司領導或維修人員須經管理處經理同意后，在工程部值班員的陪同下方可進入 發電機房，其它人員不得隨意進入。平時機房門應加鎖。 2、 機房內禁止存放易燃、易爆物品，嚴禁吸煙、嚴禁明火。 3、 發電機平時置于自動待發狀態，蓄電池定期充電保養。 4、 配電房工程部值班員必須熟悉機組開停操作及機組正常運行參數，發電機運行時， 應派專人值班。 5、 每月啟動機組運轉檢查半小時，確保機組正常自動投入。 6、 發電機實行定人定機操作、保養和每月定期運行檢查。非值班或維修人員不得機房 及機組的清潔衛生由發電機責任人打掃。 7、 機房及油庫內消防須定期檢查，確保設施完好、有效。 8、

23、 發電機檢查時須將主令開關置于停止檔，以避免市電意外停電，導致發電機運行， 發生意外傷害。 五、水泵房管理制度 第 16 頁 共 114 頁 水泵房是提供住戶生活、物業消防用水的關鍵部位，水泵房能否正常工作直接影響到住 戶人身財產安全。為及時向住戶提供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下 制度： 1、 工程部值班員應對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。 2、 經常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常情況下， 生活水泵、消防水泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關應置于自動位置。 3、 生活水泵規定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動和手動操作試

24、機一次，確 保消防泵在事故狀態下能正常啟動。 4、 泵房每星期由分管責任人打掃一次，確保泵房地面和設備外表的清潔。 5、 水池觀察口應加蓋并上鎖，鑰匙由指定的工程部技工管理；透氣管應用紗布包扎， 以防雜物掉入水池中。 6、 按照水泵保養要求定期對其進行維修保養。 7、 保證水泵房的通風、照明，以及應急燈在停電狀態下的正常使用。 六、空調制冷設備房管理制度 空調設備房是中央空調系統的控制中心，為確?？照{設備的安全、高效運行，特作如下 規定： 1、 空調制冷機房的全部設備， 必須由指定的電氣人員管理操作， 非本職人員禁止操作。 2、 無關人員必須經工程部主管許可，方能進入制冷機設備房。 3、 室內

25、保持良好的清潔衛生、照明、通風并嚴禁煙火，嚴禁明火。 4、 做好設備運行記錄，分析機組各種壓力表、溫度計的讀數是否正常準確，發現異常 第 17 頁 共 114 頁 應及時處理并上報。 5、 須每月對中央空調系統抄一次電能表，并做分析。根據空調負荷的變化調節機組， 確保機組運行在節能狀態，費用不超標。 6、 定期保養檢查，及時更換磨損的零件，并作好記錄。 7、 定期對冷凍水系統、冷卻水系統進行清理、水處理。 8、 調整冷卻塔風扇角度或加擋板，減少冷卻塔的飄水。 9、 控制冷卻塔托盤的水位，避免溢水。 10、 空調值班室每天清掃一次，制冷機設備房每周清掃一次，新風空調機房每月清掃 一次，制冷冷水機

26、組每月清潔一次。 七、中控/消防中心管理制度 中央控制室（或消防中心）是設備運行、監控的心臟，直接關系到轄區的各項安全。為 保障業主人身、財產安全，特制定本制度。 1、 中控室/消防中心實行 24 小時值班制度。 2、 各種相關制度、規程、流程、應急電話等須上墻。 3、 值班人員必須熟悉相關工作流程、規定，值班時不得擅離崗位，須全神注視顯示器、 儀表、信號燈等，認真作好記錄，交班時雙方須對設備狀態進行檢查。 4、 火災報警控制、聯動系統的終端設備（如水泵控制柜、風機控制柜等）須將主令開 關置于自動檔， 中控室/消防中心聯動柜可置于手動檔。 當值班人員發現報警信號后， 須立刻核實信號的真偽，信號

27、為真時，將其置于自動，并按相關程序對設備進行操 作，信號為誤報時，及時將設備復位。 第 18 頁 共 114 頁 5、 防盜監視系統的錄像，火災報警控制器中的報警記錄、打印記錄，門禁、紅外防盜 系統報警記錄等按下列時間進行保存、更新：紙張記錄須妥善保管一年；錄像信息 保存七天，無用者可更新；軟盤、硬盤信息記錄.由專業人員檢查后，無用者刪除。 6、 中控室/消防中心設備應由維修方專業人員進行維修保養。 使用者應在使用界面內進 行操作，不得擅自修改系統程序、密碼等。設備供貨商/保修單位技術人員對系統進 行調試、維修、系統升級時必須征得工程部同意、登記，且工程部主管在場情況下， 方可進行，無關人員不

28、得操作中控室/消防中心設備。 7、 辦理業主裝修申請時，工程部須對擬裝修部分的火災報警裝置、噴淋裝置、弱電裝 置狀況進行檢查，檢查結果須由業主簽字確認。裝修造成的系統故障或損壞，須由 業主支付系統維修恢復費。 8、 對監控設備每月要進行一次保養。 八、電氣維修規定 為保證電氣設備的正常運行，促進電氣設備設施保養、維修工作正?；?、規范化、科學 化，做到安全工作、萬無一失，特制定以下規定： 1、 必須嚴格遵守執行國家電氣安全操作規程，工程部技工做到培訓后持證上崗，以保 證工作萬無一失。 2、 供方（或維修人員）對于轄區內配置的電氣設備，按計劃定期保養及維修。重大電 氣設備的檢修計劃，要由品質技術部

29、把關審查并派專人參加。 3、 維修和保養電氣設備時，維修人員要采取相應的安全技術措施，工程部對作業人員 必須進行安全生產交底和技術交底，防止觸電及設備事故的發生。 4、 在電源干線、低壓配電盤及配電箱等設備上進行工作時，必須有專人監護，至少由 第 19 頁 共 114 頁 兩人互相配合進行。操作前必須摘掉檢修設備的電源保險后驗電，并懸掛標識牌， 操作人員必須使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業。 5、 維修后的電氣設備及線路，要經專職人員檢查無誤并拆除所有的安全措施后，方可 投入運行。嚴禁在處于工作狀態的電動機及其附屬裝置回路上進行工作。 6、 本規定與“配電房管理制度”同時執行，互為補充。 九、

30、臨時用電管理規定 為了加強樓宇修繕和業主裝修工程的臨時施工用電管理，確保管理項目電源線路安全和 電氣設施設備安全運行，維護管理項目住戶正常的工作秩序和生活秩序，特制訂本規定。 1、 管理處對管理項目進行重大修繕工程使用施工電動設備和電動工具的用電量，必須 限定在不影響管理項目供電系統正常運作和供電負荷量允許范圍內。維修人員在報 修繕計劃時，必須同時上報用電設備詳細資料，經管理處批準后，才能組織施工。 2、 臨時用電必須符合消防和安全用電要求。 3、 凡進入管理項目內進行施工的單位和個人使用電動設備、工具及電源線等器材，必 須符合國家有關產品質量規定和安全要求，并安裝漏電保護開關，配備分線電閘箱

31、 和安裝電表，電動工具、臨時照明線路應有合格插頭插座，并在管理處專業人員指 定地點接線，禁止亂拉亂接電線。 4、 進入管理項目的臨時施工人員使用的電動設備和工具，必須在管理處規定時間內使 用，禁止在其它時間內使用，以防發出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。 5、 管理處專業人員有權對違章操作的人員和電動設備工具進行檢查，有權制止違章電 動設備及工具的使用。對不聽勸阻者，應立即報告管理處，停止施工。 第 20 頁 共 114 頁 十、用水、供水管理規定 為保證向住戶供應符合衛生標準的生活用水，加強供水管理，達到節約用水、滿足用戶 需要之目的，特規定如下： 1、 由管理處指派一名責任心強、作風正派

32、、身體健康的技工負責對樓宇水池、水箱鑰 匙的保管和水池、水箱的清洗工作。 2、 在非限水季節（以市政府通知為準），管理處應盡力保證隨時向住戶供水。在確實 需要臨時停水時，應先通知住戶。 3、 地下貯水池、天面水箱每年應徹底清洗兩次，由水務局取樣檢驗。水質必須合格。 水箱入口應加蓋密封并加鎖。每年 510 月每個月加藥二次（每 15 天一次）；1 4 月及 1112 月每個月加藥一次。 4、 在巡查中發現水泵、閥門、供水管道有跑、冒、滴、漏現象，水池的水位控制器、 浮球閥工作不正常，應立即向管理處報告，由管理處組織人員進行搶修，杜絕浪費。 5、 隨時向住戶進行節約用水、計劃用水宣傳教育，提高全體

33、用戶節約用水意識。 6、 執行市政府分段收費規定，用經濟手段管理，加強節約用水。 7、 本規定與“水泵房管理制度”同時執行，互為補充。 十一、電梯管理規定 為保證電梯正常運行，更好地為業主和顧客服務，特制定本規定： 1、 電梯內任何設備非電梯維修人員禁止操作。 2、 運行中突然出現故障， 工程部值班人員盡可能疏散乘客， 并通知電梯工作人員檢修。 3、 切勿讓幼兒單獨乘搭電梯，以免發生危險。 第 21 頁 共 114 頁 4、 電梯維修人員每月應對電梯例行檢查，如發現有震蕩，不正常的聲音或電梯損壞， 應立即停梯檢修。 5、 全面認真執行電梯例保、一級保養、二級保養、中修、大修的維修、保養規則，認

34、 真填寫維修保養記錄及故障處理記錄。 6、 因維修、保養、正常使用等原因停梯，應在一樓掛牌告示。 7、 組織專人應每天用清潔劑擦拭電梯一遍。 十二、設備管理規程 為保證所有為業主（住、用戶）提供各種服務的公共設備滿足服務要求，特制定本規程。 （一）定義 1、例保 指經常性的保養工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經常運行的機械 進行盤車、試車（正壓風機、消防水泵、發電機），發現小故障及時排除，作好記錄。 2、一級保養 對機械設備進行檢查、檢測，根據實際需要局部解體，進行清洗、調整、維修更換；對 電機進行絕緣搖測；對電氣設備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對電子設備除塵、觸 頭研磨

35、、更換，功能檢查；對管道、風道局部除銹防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風閥、 防火閥）滲漏、故障進行處理。 3、二級保養 對機械設備進行全面清洗、調整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動、 泄漏檢測，發電機帶負荷試車；對電機進行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對電氣 第 22 頁 共 114 頁 設備全面清掃，母線、導線、電器端子壓接面除氧化，電器參數整定，耐壓絕緣測試；對電 子設備除塵、插接件接口清洗，系統功能、參數測試；對管道、風道部分除銹、防腐、刷漆； 對各種主要閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。 4、中修工程 中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修，對設備

36、部分解體修理和更換少量磨 損零部件，保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備能正常運轉到下一次修理。 5、大修工程 大修工程是指對設備進行定期的全面檢修，對設備要求全面解體、更換主要部件或修理 不合格的零部件，使設備基本恢復原有性能。 6、設備更新和技術改造 設備更新和技術改造是指設備使用到一定年限后，技術性能落后、效率低、耗能大或污 染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴重，須更新設備，提高和改善技術性能。 7、事后維修（故障維修） 設備發生故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。 8、狀態維修 通過監測設備狀態參數的變化，出現明顯劣化后實施的維修。 （二）設備分類 根據設備對業主服

37、務的重要性將其分為三級（風機類、泵類、機組類均含相應的電機、 電氣控制柜）： 級設備：電梯、發電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩壓泵、低壓配電柜、火災中 第 23 頁 共 114 頁 央報警控制柜、消防聯動柜、冷水機組、BA 中央管理計算機。 級設備：正壓風機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統、對講報警系統、防盜監視 系統、氣體自動滅火設施、高壓開關柜、變壓器、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、DDC 現場控制器。 級設備：除、級以外的所有設備。如：區域火災報警控制箱、小型控制箱（配電 箱）、交通道閘、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、 保安通訊設備等。 （三）設

38、備管理模式 采用計劃預修制（三級保養例保、一級保養、二級保養、小修、中修、大修、設備更 新和技術改造）與狀態維修、事后維修相結合的管理模式。 1、對于符合磨損規律的、級設備（電梯、水泵、正壓風機、電動機、柴油發電機、 冷水機組等），定期做三級保養，定期進行小修、中修、大修。小修包含在三級養護中。中 修、大修周期見附表設備保養、中修、大修周期。 2、對于、級電氣設備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設備（火災報 警控制柜、放大器、計算機等）進行三級保養、探測性維修（功能檢查）、狀態維修。 3、對于級設備，采取事后維修，每年進行一次保養，并記錄在級設備保養、檢查 記錄表內。 （四）職責 1

39、、品質技術部負責設備接管驗收，中修、大修及設備更新改造計劃制定、方案審批、各 管理處維修人員的調配、工程監督、組織驗收，保養計劃審批，設備（器具）申購、報廢審 批，組織招投標，選擇、評價設備維修養護供方，負責公共機電設備維修保養合同、 電 第 24 頁 共 114 頁 梯維修保養合同、設備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會簽 手續。 2、品質技術部負責機電設備維修保養情況及設備技術狀態的月檢查。 3、管理處負責機電設備日常操作、運行、巡查、點檢及公共機電設備維修保養合同 委托范圍外的一切保養、維修工作，填寫相關記錄，編制保養計劃，與供方根據公共機電 設備維修保養合同確定分

40、包內容。維修養護合同簽訂后，按合同監督檢查、評定供方。 （五）設備前期管理 1、前期介入 設備選型、安裝要求等由品質技術部對有關物業考察后，向發展商提出。政府有關部門 的驗收，管理處應參與。 2、設備的接管驗收 （1）設備的接管驗收由品質技術部代表公司，組織專家及相關管理處技術人員組成驗收 組，會同發展商、承包商進行。驗收依據為設備出廠說明書及國家有關規范、標準。確實達 不到上述條件的應在驗收單中寫明實際情況及原因，并限期整改，進行復驗。設備的接管憑 證由公司品質技術部對地產商辦理（驗收單接收人處簽字蓋品質技術部公章）。、級設 備由品質技術部組織專家及管理處人員一同檢驗，級設備由管理處檢驗，填

41、寫驗收單報辦 公室復核蓋章。驗收單蓋章后，原件發展商、管理處各留一份作為交接憑證。設備技術資料 在設備交接驗收時，由品質技術部向發展商收取并辦理接收手續。對于發展商尚未移交的資 料，由品質技術部代表公司跟蹤收取并填寫接管驗收移交工程資料清單，全部資料收齊后， 在品質技術部辦理清單簽字、蓋章手續。資料由管理處專人保管。 （2）當供電設備、供水設備驗收合格接管后，方可與發展商辦理水、電用戶更名、過戶 第 25 頁 共 114 頁 手續，最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續。辦理手續前，管理處須向發展商 索要原供用電合同、供水合同、供水合同執行單及近期電費、水費單提交公司 辦公室審核。審核通

42、過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，辦公室負責辦理供用 電合同、供水合同、委托銀行代收水電費協議書等對外合同會簽手續。 3、設備的編號 設備編號由以下四部分組成： （1）第一部分表示單位的名稱：用雙字母表示(取 AZ)。 （2）第二部分表示設備的類別：用數字 0199 表示； （3）第三部分表示單位設備序號：用數字 123.表示； （4）第四部分表示設備的管理等級：用羅馬數字、表示； 例： KD 03 1 () 學府康都物業管理處 電梯 1 號梯 級管理設備 4、設備的建帳 （1）管理處給所管物業的全部設備編號，并填寫機電設備統計表。 （2）管理處對所管理的所有設施設備都應建立設備臺帳。

43、 5、設備質量缺陷整改 新入伙的管理處，機電設備接管后，由品質技術部委托專業公司對設備質量缺陷進行三 個月整改，整改達到企業標準后，由品質技術部驗收，通過后，再與供方簽訂公共機電設 備維修保養合同。 第 26 頁 共 114 頁 6、設備標識管理 （1）設備標牌 未隱蔽的設備須在規定位置貼設備標牌。對新入伙的物業，管理處可要求進行質量缺陷 整改的供方按機電設備統計表填寫設備標牌，并按有關規定要求，貼在設備上。 （2）設備的顏色 設備的顏色由各管理處自行統一。 （3）設備狀態標識 重要危險設備的工作狀態須標識（如配電柜掛“禁止合閘”等），報廢、封存的設備須 標識。 （4）設備標識牌由各管理處統一

44、設計。 （六）設備使用管理 1、物業公共設備的操作使用權歸管理處，供方維修保養時，停電梯、停電、停水、操作 設備須征得管理處同意。 2、管理處技工必須按國家規范、公司有關制度、規定及作業指導書要求對本管理處管理 的設備進行操作使用，確保對業主服務質量達標。須認真、全面、細致的作好運行監視、檢 查工作，并作記錄，記錄應保證準確性、及時性和真實性。 3、管理處技工應定期分析各種設備狀態記錄（含水、電抄表記錄），確定系統工作是否 正常。作經濟性分析，確保設備工作在節能狀態，及時予以控制調整。 4、重要設備（如變壓器、中央空調等）的投入、報停須經品質技術部批準。 （七）設備維修保養管理 第 27 頁

45、共 114 頁 1、計劃 （1）維修保養計劃 供方應將委托范圍內的設備下年度保養計劃于每年 12 月中旬報管理處，保養周期、級別 應符合本文設備保養、中修、大修周期的規定及合同要求。管理處審核、調整后，與管 理處保養范圍內的設備保養計劃表匯總，于每年 12 月下旬報品質技術部審批，審批后的 設備保養計劃品質技術部、管理處、專業公司各保留一份。設備中修、大修、更新改造計劃 由品質技術部制定，并審查確定方案，編制或審查預算。 （2）檢定計劃：電梯檢定計劃由管理處制定；計量器具檢定計劃由管理處制定。 2、實施 （1）有關制度、規定及作業指導書要求對設備進行保養維修。供方負責公共機電設備 維修保養合同

46、委托范圍內的設備維修保養，可采用供方提供的表格作記錄，管理處工程部 負責合同委托范圍外的設備維修保養工作。 （2）發現設備故障（不屬于工程部負責維修范圍內的故障維修），工程部應用故 障 轉呈單立即通知供方，供方接到轉呈單后，須在半個工作日內給管理處答復，確定維修時 間。一時無法解決的問題應給管理處書面說明，承諾修復時間。對于重大維修，品質技術部 應組織專業工程師進行現場監督、指導。對于供方不能解決的問題，需要向其它專業公司委 托維修時，供方負責人應先填寫外委維修申請表，維修費報品質技術部審核， 呈報總經理批準后，再進行修理。若公司進行發包，由管理處填寫外委維修申請 表按上述程序辦理審批。維修費

47、用較高的項目，由品質技術部組織招標。關鍵設備發生故 障，造成小區停電、停水、停梯或嚴重影響業主生活（不含重大設備事故），須按應急程序 進行搶修。管理處首先應電話通知品質技術部，并立即組織搶修，恢復設備功能。搶修所用 第 28 頁 共 114 頁 的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規程序補辦審批手續。 （3）設備中修、大修、更新改造工程由品質技術部選擇供方（招標或指定合格的供方）， 組織訂立有關合同，辦理合同會簽手續，并由品質技術部組織有關人員（相關管理處技術人 員、辦公室工程師或聘請的專家）進行工程施工監督。 3、檢查 （1）維修保養檢查 工程部日常對設備進行巡視時，應對設備重點部

48、位進行檢查（點檢），并作好記錄。發 現問題及時解決，無法解決的問題提交專業公司解決。設備（、級設備）“例保” 計劃執行情況由管理處經理檢查。設備維修完畢后，應對設備功能進行檢定，屬、級設 備由品質技術部組織檢定并備案；屬級設備由管理處檢定，所有設備檢定記錄管理處都應 備案。設備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由品質技術部組織驗收。 （2）設備的檢定 對于電梯，電梯廠家每年進行一次自檢，并按規定時限報送政府有關部門檢定。有功電 能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責定期 檢 定，管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。 （八）設備安全管理 （1）持證上崗與安全檢查 從事特殊工

49、種作業的員工（電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等），須持證上崗。 公司品質技術部每半年對設備安全狀況等進行一次檢查，并責成未達標單位對安全隱患進行 整改。 第 29 頁 共 114 頁 （2）安全事故處理程序 當管理處發生設備安全事故后，須立即通知公司品質技術部。在調查人員未趕到現場之 前，應盡可能地保護現場，拍照或錄像。品質技術部須組織人員搶修，保證對業主的服務。 事后管理處須向品質技術部提交設備安全事故報告，品質技術部根據管理處的報告及調查結 果，向總經理提交設備安全事故調查報告，并提出處理意見。 （九）設備封存及報廢管理 1、設備封存 擬封存的、級設備由管理處報品質技術部，品質技術部

50、計劃安排設備封存前的處理 工作（防腐、防護等）。封存地點應保持干燥、干凈、安全。管理處應定期檢查。封存的設 備，應貼封存標記，重新啟用時預先保養一次。 2、設備報廢 對不能修復或維修后檢定不合格的設備， 由技工填寫 設備停用/封存/報廢審批表 ， 報品質技術部審核并呈報總經理批準報廢。報廢的設備應在設備檔案中注明報廢日期，封存 該設備檔案。設備維修過程中更換下來的器件（報廢件）應在設備維修記錄上寫明。報 廢的設備及報廢件，管理處應妥善保管，并統一填寫設備停用/封存/報廢審批表。 （十）組織對供方的控制 1、供方的選?。?類 提供零星設備維修的維修方 類 提供設備設施大中修、更新改造工程承包商