1、深圳市保利物業管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次：A/0 文件編號：POLY-WI-750-03 第 1 頁 共 59 頁 工程管理手冊總目錄工程管理手冊總目錄 序號 標 題 頁碼 1 設備管理規程 2 2 房屋本體、室外公共設施的維修養護周期及質量標準 10 3 供電系統規程 11 4 供配電系統巡視維護規定 15 5 供水系統操作規程 17 6 供水系統巡視維護規定 19 7 排水系統操作規程 22 8 排水系統巡視維護規定 23 9 空調系統操作規程 24 10 空調系統巡視維護規定 26 11 電梯系統操作規程 28 12 電梯系統巡視維護規定 30 13 消防報警系統操作規

2、程 32 14 消防報警系統巡視維護規定 34 15 氣體消防系統操作規程 37 16 氣體消防系統巡視維護規定 40 17 監控系統操作規程 41 18 監控系統巡視維護規定 43 19 停車場管理系統操作規程 45 20 停車場管理系統巡視維護規定 46 21 樓宇自控系統操作規程 47 22 樓宇自控系統巡視維護規定 48 23 接地電阻測試操作規程 49 24 避雷系統巡視維護規定 51 25 計量設備檢定操作規程 52 深圳市保利物業管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次：A/0 文件編號：POLY-WI-750-03 第 2 頁 共 59 頁 一、設備管理規程一、設備管理規程

3、 10目的 保證所有為業主（住、用戶）提供各種服務的公共設備滿足服務要求。 20適用范圍 管理處管轄的電力(油)拖動設備、電機、電氣設備（含強電主線路） 、電子設備（含弱電線路） 、管 道、風道、閥門及其它房屋附屬裝置。 30定義 31日常維護保養 指經常性的保養工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經常運行的機械進行盤車、 試車（正壓風機、消防水泵、發電機） ，發現小故障及時排除，作好記錄。 32一級保養 對機械設備進行檢查、檢測，根據實際需要局部解體，進行清洗、調整、維修更換；對電機進行絕 緣搖測；對電氣設備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等） ；對電子設備除塵、觸頭研磨、更換，功能

4、檢 查、軟件檢查；對管道、風道局部除繡防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障進 行處理。 33二級保養 對機械設備進行全面清洗、調整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動、泄漏檢測， 發電機帶負荷試車；對電機進行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對電氣設備全面清掃，母線、 導線、電器端子壓接面除氧化，電器參數整定，耐壓絕緣測試；對電子設備除塵、插接件接口清洗，系 統功能、參數測試，工作點調整，軟件維護；對管道、風道部分除繡、防腐、刷漆；對各種主要閥門（含 風閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。 34中修工程 中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修，對設備部分解體

5、修理和更 換少量磨損零部件， 保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求， 使設備能正常運轉到下一次修 理。更換率一般在10%-30%，周期3-5年。 35大修工程 大修工程是指對設備進行定期的全面檢修， 對設備要求全面解體、 更換主要部件或修理不合格的零 部件，使設備基本恢復原有性能。更換率一般超過30%，周期610年。 36設備更新和技術改造 設備更新和技術改造是指設備使用到一定年限后，技術性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、 排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴重，須更新設備，提高和改善技術性能。 37事后維修（故障維修） 設備發生故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。 38狀態維修 通過監測

6、設備狀態參數的變化，出現明顯劣化后實施的維修。 深圳市保利物業管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次：A/0 文件編號：POLY-WI-750-03 第 3 頁 共 59 頁 40設備分類 根據設備對業主服務的重要性將其分為三級 （風機類、 泵類、 機組類均含相應的電機、 電氣控制柜） ： 級設備：電梯、發電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩壓泵、低壓配電柜、火災中央報警控制 柜、消防聯動柜、冷水機組、BA中央管理計算機。 級設備：正壓風機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統、對講報警系統、防盜監視系統、氣體 自動滅火設施、高壓開關柜、變壓器、交通道閘、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、DD

7、C現場控制 器。 級設備：除、級以外的所有設備。如：區域火災報警控制箱、小型控制箱（配電箱） 、排風 機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設備等。 50設備管理模式 采用計劃預修制（三級保養-日常維護保養、一級保養、二級保養、小修、中修、大修、設備更新 和技術改造）與狀態維修、事后維修相結合的管理模式。 51對于符合磨損規律的、級設備（電梯、水泵、正壓風機、電動機、柴油發電機、冷水機組、 道閘等） ，定期做三級保養，定期進行小修、中修、大修。小修包含在三級養護中。中修、大修周期見 附表設備保養、中修、大修周期 。 52對于、級電氣設備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控

8、制柜等） 、電子設備（火災報警控制柜、 放大器、計算機等）進行三級保養、探測性維修（功能檢查） 、狀態維修。 53對于級設備，采取事后維修，每年一次保養。 60職責 61物業公司負責設備接管驗收，中修、大修及設備更新改造計劃制定、方案審批、工程監督、組 織驗收，保養計劃審批，設備（器具）維修、申購、報廢審批，組織招投標，選擇、評價設備維修養護 供方，負責公共機電設備維修保養合同 、 電梯維修保養合同 、設備缺陷整改、中修、大修、更新 改造委托合同的審核，辦理合同會簽手續，組織專家對重要設備進行診斷，確定狀態維修時機。 62管理處工程主管負責機電設備維修保養情況及設備技術狀態的月檢查。 63管理

9、處工程部負責機電設備日常操作、運行、巡查、點檢及公共機電設備維修保養合同委 托范圍外的一切保養、維修工作，填寫相關記錄，編制保養計劃，與供方根據公共機電設備維修保養 合同確定分包內容。維修養護合同簽訂后，按合同監督檢查、評定供方。 70設備前期管理 71前期介入 設備選型、安裝要求等由物業公司有關物業考察后，向發展商提出。政府有關部門的驗收，管理處 應參與。 72設備的接管驗收 7.2.1設備的接管驗收由物業公司組織專家及相關管理處技術人員組成驗收組，會同發展商、承包 商進行。 驗收依據為設備出廠說明書及國家有關規范、 標準。 確實達不到上述條件的應在驗收單中寫明實際 情況及原因，并限期整改，

10、進行復驗。設備的接管憑證由物業公司對發展商辦理（驗收單接收人處簽字 蓋設備管理部公章） 。、級設備由物業公司組織專家及管理處人員一同檢驗，級設備由管理處檢 驗，填寫驗收單報物業公司復核蓋章。驗收單蓋章后，原件發展商、物業公司各留一份作為交接憑證， 深圳市保利物業管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次：A/0 文件編號：POLY-WI-750-03 第 4 頁 共 59 頁 管理處留復印件。 7.2.2當供電設備、供水設備驗收合格接管后，方可與發展商辦理水、電用戶更名、過戶手續，最 好直接與供電局、 自來水公司辦理抄表到戶手續。 辦理手續前， 管理處須向發展商索要原 供用電合同 、 供水合

11、同 、 供水合同執行單及近期電費、水費單提交物業公司審核。審核通過后，由管理處具體 辦理過戶、抄表到戶事宜，物業公司負責辦理供用電合同 、 供水合同 、委托銀行代收水電費協議 書等對外合同會簽手續。 73設備的編號 設備編號由以下四部分組成： 第一部分表示設備的類別：用數字表示； 第二部分表示單位的名稱：用字母P P表示； 第三部分表示單位設備序號：用數字.表示； 第四部分表示設備的管理等級：用羅馬數字、表示； 例：03P1() 電梯 保利城 1號梯 級管理設備 74設備的建帳 7.4.1管理處工程部負責給所管物業的全部設備編號，并用EXCEL編制機電設備統計表 ，錄入電 腦。 7.4.2管理

12、處對所管理的所有設施設備都應建帳。 75設備質量缺陷整改 新入伙的管理處， 機電設備接管后， 由物業公司委托專業公司或該管理處對設備質量缺陷進行三個 月整改，整改達到保利物業公司標準后，由物業公司和該管理處驗收，通過后，再與供方簽訂公共機 電設備維修保養合同 。 76設備標識管理 7.6.1設備標牌 未隱蔽的設備須在規定位置貼設備標牌。 對新入伙的物業， 管理處可要求進行質量缺陷整改的供方 按機電設備統計表填寫設備標牌，并按有關規定要求，貼在設備上。 7.6.2設備的顏色 設備一律按附表設備顏色規定的要求顏色進行刷漆。 7.6.3設備狀態標識 重要危險設備的工作狀態須標識（如配電柜掛“禁止合閘

13、”等） ，報廢、封存的設備須標識。 7.6.4設備標識牌由物業公司統一設計。 80設備使用管理 81物業公共設備的操作使用權歸管理處，供方維修保養時，停電梯、停電、停水、操作設備須征 得管理處同意。 82管理處維修人員必須按國家規范、公司有關制度、規定及作業指導書要求對本管理處管理的設 備進行操作使用，確保對業主服務質量達標。須認真、全面、細致的作好運行監視、檢查工作，并作記 錄，記錄應保證準確性、及時性和真實性。 83管理處工程主管應定期分析各種設備狀態記錄（含水、電抄表記錄） ，確定系統工作是否正常。 深圳市保利物業管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次：A/0 文件編號：POLY-

14、WI-750-03 第 5 頁 共 59 頁 作經濟性分析，確保設備工作在節能狀態，及時予以控制調整。 84重要設備（如變壓器、中央空調等）的投入、報停須經公司批準。 90設備維修保養管理 91計劃 9.1.1維修保養計劃 A供方應將委托范圍內的設備下年度保養計劃于每年12月中旬報管理處，保養周期、級別應符合 本文設備保養、中修、大修周期的規定及合同要求。管理處審核、調整后，與管理處保養范圍內的 計劃匯總，于每年12月下旬報物業公司審批，審批后的設備保養計劃物業公司、管理處、專業公司各保 留一份。 B設備中修、大修、更新改造計劃由專業公司制定，并審查確定方案，編制或審查預算。 9.1.2檢定計

15、劃 A電梯檢定計劃由外包專業公司制定。 B計量器具檢定計劃由管理處工程部制定。 92實施 9.2.1管理處工程部及供方維修人員須按國家標準、規范、公司有關制度、規定及作業指導書要求 對設備進行保養維修。供方負責公共機電設備維修保養合同委托范圍內的設備維修、保養可采用供 方手冊的表格作記錄， 管理處工程部負責合同委托范圍外的設備維修、 保養工作并采用本手冊表格做記 錄。 9.2.2發現設備故障（不屬于工程部負責維修范圍內的故障維修） ，工程部應用設備故障問題轉呈 單立即通知供方，供方接到轉呈單后，須在半個工作日內給管理處答復，確定維修時間。一時無法解 決的問題應給管理處一書面說明，承諾修復時間。

16、對于供方不能解決的問題，需要向其它專業公司委托 維修時，供方負責人應先填寫設備外委維修申請表 ，報管理處審批走審批程序。 關鍵設備發生故障，造成大廈/小區停電、停水、停梯或嚴重影響業主生活（不含重大設備事故） ， 須按應急程序進行搶修。首先應電話通知管理處，并立即組織搶修，恢復設備功能。搶修所用的配件、 材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規程序補辦審批手續。 9.2.3設備中修、大修、更新改造工程由物業公司選擇供方（招標或指定合格的供方） ，組織訂立有 關合同，辦理合同會簽手續，并由物業公司組織有關人員（相關管理處技術人員、物業公司或聘請的專 家）進行工程施工監督。 93檢查 9.3.1維

17、修保養檢查 A工程部人員日常對設備進行巡視時，應對設備重點部位進行檢查（點檢） ，并作好記錄。發現問 題及時解決，無法解決的問題用設備故障轉呈單提交專業公司解決。設備（、級設備）“日 常維護保養、一級保養、二級保養”計劃執行情況由管理處工程部主管檢查，按同類設備的30比例進 行抽樣，并填寫保養檢查記錄。 B設備維修完畢后，應對設備功能進行檢定，由管理處工程主管檢定，所有設備檢定記錄管理處 都應備案。 C管理處每月對保養計劃執行情況、設備技術狀態、記錄資料，進行一次檢查、評定，并做相關 月檢記錄。評定結果（分數）作為考核維修保養質量及分包方履約情況的依據。 深圳市保利物業管理有限公司 文件名稱：

18、工程管理手冊 版 次：A/0 文件編號：POLY-WI-750-03 第 6 頁 共 59 頁 D設備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由物業公司組織。驗收合格，填寫工程竣工驗收證 明 ，由施工單位、管理處在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改，進行復驗。復驗合格辦理工 程竣工驗收證明 ，未辦理工程竣工驗收證明者不予結算工程款。 9.3.2設備的檢定 A對于電梯，物業公司每年組織有關部門進行一次自檢，并按規定時限報送政府有關部門檢定。 B有功電能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責定期檢定，管 理處須保護好計量表、柜上的鉛封。 C計量器具萬用表、鉗形電流計，絕緣搖表等由

19、管理處自行送檢，將檢定證書原件送管理處存檔。 933 管理處負責人審批測量設備統計表及計量器具檢定計劃 ； 100設備安全管理 10.1持證上崗與安全檢查 從事特殊工種作業的員工（電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等） ，須持證上崗。 102事故處理程序 當管理處發生設備安全事故后，須立即通知物業公司（安委會） 。在調查人員未趕到現場之前，應 盡可能地保護現場，拍照或錄象。管理處工程部須組織人員搶修，保證對業主的服務。事后管理處須向 安委會辦公室提交設備安全事故報告， 物業公司根據管理處的報告及調查結果， 向總經理提交設備安全 事故調查報告，并提出處理意見。事故處理須堅持“三不放過”的原則。

20、 110設備封存及報廢管理 111設備封存 擬封存的、級設備由管理處報物業公司，物業公司計劃安排設備封存前的處理工作（防腐、防 護等） 。封存地點應保持干燥、干凈、安全。管理處應定期檢查。封存的設備，應貼封存標記，重新啟 用時預先保養一次。 112設備報廢 對不能修復或維修后檢定不合格的設備，由工程部填寫設備（機具）報廢單 ，由管理處主任批 示；上報物業公司經公司同意后審核后進行報廢。報廢的設備應在設備檔案中注明報廢日期，封存該設 備檔案。設備維修過程中更換下來的器件（報廢件）應在設備維修記錄上寫明。報廢的設備及報廢 件，管理處應妥善保管，并統一填寫報器件清單 ，清單每半年上報公司物業公司，由

21、物業公司確認 有利用價值的統一調配、回收。 120組織對供方的控制 121供方的選取原則上其應通過ISO9000認證。 122物業公司每年（或一個合同期）對供方進行一次評價并做記錄，對于不符合要求的供方，不 予續簽合同。 123當發生嚴重投訴或事故時，物業公司須組織人員對供方的質量體系進行審核。 124日常檢查、監督供方按本規程要求執行，按合同約定對供方是否按設備保養計劃進行保養， 按約定進行維修予以確認，在保養、維修記錄上簽字。管理處的確認（簽字）不免除供方對不合格保養、 維修進行返工、返修的責任。 130設備技術檔案資料管理 131設備技術資料 深圳市保利物業管理有限公司 文件名稱：工程管

22、理手冊 版 次：A/0 文件編號：POLY-WI-750-03 第 7 頁 共 59 頁 資料的借閱必須辦理相關手續。 132質量記錄 13.2.1所有質量記錄均須采用保利物業公司標準表格。 13.2.2設備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養、維修的設備，由 管理處保養維修人填寫記錄，分包方實施保養維修的設備，由分包方填寫保養記錄、維修記錄。保養檢 查記錄、維修檢定結論填寫按本文9.3.1.1、9.3.1.2條執行。管理處維修班對所在物業所有的設備質量 記錄應按時間順序裝訂成冊，專柜保存。 13.2.3機電設備月檢記錄由管理處工程部保管。 13.2.4管理處保存、級設

23、備維修記錄，設備診斷記錄，設備完好率評定統計記錄。 140設備（機具）的申請、采購、驗證、入庫建帳 141申請 根據樓宇正常運作或維修需要，由工程部或辦公室申請，填寫設備(設施)購置（維修）申請表 。 管理處主任、公司財務審核；總經理批準購置；人事部負責購買。 142采購 采購人員應對所采購設備的用途、基本要求、質量標準等掌握清楚。購買時應會同機具使用人或申 請人共同對設備性能、質量等作鑒定。確認質量優良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、 價格合適才能辦理付款提貨手續。 143驗證 對于的設備（設施） ，購進后，在合同規定期內，由管理處工程主管會同有關人員驗證，填寫采 購設備驗收表

24、 ；方可辦理入庫建帳手續。所有購置的設備均須在采購記錄中登記。 附:設備代碼及分類 代碼 設備類別名稱 01 水泵 02 風機 03 電梯 04 發電機 05 變壓器 06 空調(冷水機組、冷卻塔、風機盤管、分體及窗式空調、風扇等) 07 消防設備(包括控制聯動柜.報警控制器(屏).防火卷簾門.巡檢箱.氣體自動滅火系統) 08 公用天線、對講報警系統(包括對講主機、視頻監視器等)、防盜監視系統 09 電氣柜(箱)(包括高壓開關柜.低壓配電柜.控制柜(箱).照明配電箱.電表箱等) 10 維修機具(包括水電、電梯等的維修機具) 11 食堂設備 12 清潔設備 13 交通設備(包括機動車輛、擋車器、

25、自動收費系統等) 14 保安通訊設備(包括手持式對講機) 15 辦公設備 16 自動抄表系統 17 BA系統 物業代碼及分類 深圳市保利物業管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次：A/0 文件編號：POLY-WI-750-03 第 8 頁 共 59 頁 大廈名稱 保利城 代 碼 A 深圳市保利物業管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次：A/0 文件編號：POLY-WI-750-03 第 9 頁 共 59 頁 設備保養、中修、大修周期 序號 設備編號 名 稱 日常維護 保養周期 一級保養 周期 二級保養 周期 中修周期 大修周期 01 01 生活水泵 半月 每季 每年 三年 六年 0

26、2 01 消防水泵 每月 每季 每年 五年 八年 03 02 風機 每月 每季 每年 五年 八年 04 03 電梯 半月 每季 每年 三年 六年 05 04 發電機 每月 每季度 每年 五年 八年 06 05 干式變壓器 / 半年 每年 / / 07 06 空冷水機組 每月 每半年 每年 三年 六年 08 07 火災報警系統 每月 每季 每年 / / 09 07 氣體滅火系統 每月 每季 每年 / / 10 07 消防聯動控制柜 每月 每季 每年 / / 11 08 公共天線系統 每月 每半年 每年 / / 12 08 對講報警系統 每月 每季 每年 / / 13 08 防盜監視系統 每月 每

27、季 每年 / / 14 09 低壓配電柜 半月 半年 每年 / / 15 09 高壓開關柜 每月 每年 / 16 13 交通道閘 每月 每季 每年 三年 六年 17 17 BA系統 每月 每季 每年 / / 注:逢高級保養的，低級保養可以不再做。對級設備，每年至少保養一次。 設備顏色規定 序號 設 備 名 稱 油 漆 顏 色 附 注 1 消火栓泵 紅色 2 噴淋泵 紅色 3 生活泵 藍色 深藍色 4 消火栓泵電機 灰色 深灰色油漆 5 噴淋泵電機 灰色 深灰色油漆 6 生活泵電機 灰色 深灰色油漆 7 潛水泵電機 黑色 8 空調水泵電機 灰色 深灰色油漆 9 空調主機 原色 10 電梯曳引機、

28、電機 本色 11 設備底座 黑色 12 高區噴淋管 紅色 明管“高噴”二字+箭頭 13 低區噴淋管 紅色 明管“低噴”二字+箭頭 14 高區消火栓管 紅色 明管+“高消”二字+箭頭 15 低區消火栓管 紅色 明管+“低消”二字+箭頭 16 生活管道 綠色 17 煤氣管道 銀灰色 明管+黃色環+“石油氣”三字+箭頭 18 氣體消防管 紅色 19 空調冷卻水管 綠色 20 空調冷凝管 銀灰色 銀粉漆 21 閥門本體 黑色 22 閥門手輪 紅色 23 單流閥 黑色 深圳市保利物業管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次：A/0 文件編號：POLY-WI-750-03 第 10 頁 共 59 頁

29、設備顏色規定（續一） 序號 設 備 名 稱 油 漆 顏 色 附 注 24 排污閥 黑色 25 聯軸器 本色 26 防護罩 黑色 27 控制箱、開關箱 本色 28 配電柜、控制柜 本色 29 各種支架 紅色 防銹漆 30 電纜槽架 本色 31 室內接地扁鋼 黃綠雙色 100mm寬度，黃綠相間的條紋 32 屋面避雷帶 銀灰色 銀粉漆 33 天線支架 銀灰色 銀粉漆 34 風機 本色 35 送風閥 紅色 防銹漆 36 排風閥 紅色 防銹漆 37 防火閥 紅色 防銹漆 38 送風管 本色 防銹漆 39 排風管 本色 防銹漆 40 百葉 本色 41 排水管 本色 42 中水管 本色 說明： 1適用于設備

30、房內所有設備及管道。 2管道的文字、箭頭應與管道直徑相適應。一般情況字體為宋體， 字的大小按管道直徑的0.5倍考慮，箭頭的長度按管道直徑考慮。 （直徑80mm，長度為管徑的2倍；80mm，長度為200mm。 ） 3所有的文字和箭頭一律用白色油漆，箭頭的方向以水的流向為準。 4色環的寬度：管徑150mm，色環寬度為50mm，色環間距1.52M； 管徑150mm，色環寬度為70mm，色環間距2.02.5M。管井內的管道色環間距每層一道。 深圳市保利物業管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次：A/0 文件編號：POLY-WI-750-03 第 11 頁 共 59 頁 二、二、房屋本體、室外公共

31、設施的維修養護周期及質量標準房屋本體、室外公共設施的維修養護周期及質量標準 10房屋本體、室外公共設施的維修養護周期及質量標準： 序號 項目名稱 周期 巡視維護要點 質量標準 1 基 礎 及 承 重結構 （柱、梁、 板、墻） 每日 1檢查承重結構有無裂紋、變形和腐蝕。 2發現問題及時聯系有專業維修隊伍，按全國物業管理考評標準要 求對建筑物進行維護。 1 基礎沉降在國標允 許范圍之內。 2 承重結構無大的損 傷及變形。 每年 1檢查基礎及承重結構整體的結構性能是否完好。 2檢查基礎有無不均勻沉降，勒腳有無破損。 2 天面、 平臺 每日 1檢查天面及平臺地面伸縮縫密封膠有無變硬、疏松開裂、脫落現

32、象。 2檢查地面是否有裂縫、起鼓、空洞，有無滲漏現象。 1無大面積積水現 象。 2無滲、漏水現象。 3 無起鼓、 空洞現象。 每年 1伸縮縫密封膠老化問題發現后，清除舊膠，重新灌注新密封膠。 2對地面裂縫，因會造成防水性能降低，必須請專業維修補漏施工 隊進行處理。 3 樓地面及 樓梯 每日 1檢查地面瓷磚是否有損壞、空鼓、脫落現象。 2檢查樓梯踢面和踏面有無破損、空鼓、松脫現象。 3檢查樓道扶手有無損壞、銹蝕現象。 4檢查大理石面是否有裂紋、劃痕、松動現象。 1瓷片無松脫，扶手 無銹跡損壞。 2大理石無污漬、劃 痕，光潔、平整。 每月 1對大理石進行固定、拋光，做晶面處理。 每年 1對樓梯扶手

33、除銹，涂刷一次保護漆。 2更換或重貼損壞或脫落的瓷磚。 4 內墻面 每日 1檢查墻面涂料顏色是否一致，有無水漬印。 2檢查墻面是否有裂紋、起鼓、脫落現象。 3檢查大理石、瓷片墻面是否有損壞、脫落、松動現象。 1 瓷片無脫落、 污漬。 2墻面無污漬、水漬 及霉變痕跡。 半年 1對墻面涂料及裂紋脫落現象發現后及時填補粉刷。 2對松動脫落的大理石重新裝貼。 5 外墻面 每日 1檢查外墻面是否清潔，有無污漬，玻璃幕墻有無損傷、污漬。 2檢查瓷片有無損壞、脫落。 3檢查大理石墻面有無污漬、損傷及銹漬。 1 外觀清潔， 無損傷。 2無滲、漏水。 半年 請專業施工人員進行外墻清洗及修補工作。 6 門、窗 每

34、日 1檢查門窗有無損壞、松脫現象。 2檢查門窗與墻體縫隙密封材料有無開裂、脫落。 3檢查門窗轉動部位是否靈活，轉動時有無噪音。 1門窗、玻璃完好無 損，清潔美觀，無霉 變。 2門窗關閉靈活，無 異響。 每年 1維修損壞門窗，更換損壞部件。 2為轉動部位加注潤滑油。 7 吊頂天花 每日 1檢查吊頂天花有無損傷、擦、劃痕及裂紋，如有問題及時更換、 修補。 2檢查吊頂天花有無水漬印和霉變印，發現問題及時清除。 3檢查吊頂天花有無陷落，若有問題重新安裝或更換。 1天花吊頂平整，無 污漬。 2無裂縫及破損。 8 道路、 廣場 每日 1檢查路面、廣場有無塌陷、起殼、地鼓、開裂現象，對出現的問 題及時處理。

35、 2檢查廣場瓷磚是否損壞、松脫，標志線是否整齊，對有損壞脫落 部位及時更換修補。 3檢查廣場及道路伸縮縫是否完好無損。 4檢查道路道牙是否完好無損，油漆是否脫落。 1道路廣場整潔，無 堆放雜物。 2地面瓷磚無脫落， 路面無塌陷，伸縮縫 正常。 半年 1更換損壞的道牙，對道牙進行一次刷漆 9 兒童游樂 設施 每日 每天檢查一次，如上潤滑油，緊固等 每月 每月保養一次， 20 各部門發現的問題及時填寫部門往來聯絡單報工程部進行維修、周期公共建筑設施保養 計劃填寫相應的保養記錄。 。管理處其他人員若發現建筑物異常，及時通知責任人或值班人員處理。 30 支持性文件及記錄 深圳市保利物業管理有限公司 文

36、件名稱：工程管理手冊 版 次：A/0 文件編號：POLY-WI-750-03 第 12 頁 共 59 頁 31公共建筑設施保養記錄 深圳市保利物業管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次：A/0 文件編號：POLY-WI-750-03 第 13 頁 共 59 頁 三、供配電系統規程三、供配電系統規程 10 工作票制度 11 在電氣設備上工作，應填寫工作票或按命令執行。 12 須填用工作票的情形為： 121 高壓設備及線路上工作需全部或部分停電時； 122 低壓設備及線路上的工作需將高壓設備停電或部分停電時； 123 高壓室內的二次接線和照明回路上的工作、需要將高壓設備停電或做安全措施時；

37、124 各部門進行設備半年及以上周期的綜合檢修；在配電主接線、高低壓配電母線上進行工作 時。 13 工作票簽發或命令發布人（部門負責人）所負安全責任： 131 工作的必須性； 132 工作是否安全； 133 工作票上所填安全措施是否正確、完備； 134 所派工作負責人和工作班人員是否適當和足夠，精神狀態是否良好。 14 工作負責人（工作監護人，一般為部門安全員）所負安全責任： 141 正確安全地組織工作； 142 工作前應向工作人員交待清楚，并結合實際進行安全思想教育； 143 負責檢查工作票所填安全措施是否正確、完備和值班所做的安全措施是否符合現場實際條 件； 144 督促、監護工作人員遵守

38、本制度； 145 工作班人員變動是否合適。 15 工作許可人（值班人員）在完成施工現場的安全措施后，還應： 151 會同工作負責人到現場再次檢查所做好的安全措施，以電筆等儀器觸試以證明檢修設備確 無電壓； 152 對工作負責人指明帶電設備的位置和注意事項； 153 和工作負責人在工作票上分別簽名。 16 完成上述許可手續后，工作許可人一律不得擅自變更措施，值班人員不得變更有關檢修設備 的運行、結線方式，工作中如有特殊情況需要變更時，應事行取得對方的同意。 17 工作班經許可工作后，工作負責人即對工作人員的安全加以監護，工作負責人必須始終在工 作現場，及時糾正違反安全的操作。 18 工作期間，工

39、作負責人若因故必須離開工作地點時，應指定能勝任的人員臨時代替，離開前 應將工作現場交待清楚， 并告知工作班人員， 在工作負責人返回工作地點時， 也應履行同樣的交待手續。 19 工作負責人除擔任監護工作外，不得兼做其它任何工作。工作負責人在全部停電時，可以參 加工作班工作，但在部分停電時，只有在安全措施可靠、人員集中在一個工作地點，不致誤碰導電部分 的情況下，方能參加工作。 110 工作許可人值班中如發現工作人員違反安全規程或任何危及工作人員安全的情況，應向工作 負責人提出改正意見，必要時可暫時停止工作，并立即報告上級。 深圳市保利物業管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次：A/0 文件編

40、號：POLY-WI-750-03 第 14 頁 共 59 頁 111 工作許可人應負責檢查工作票上所寫各項安全措施是否完備及合符現場條件，并正確執行； 負責檢查停電設備有無突然來電的可能。 能否許可工作是關系到工作人員生命安危的大事， 工作許可人 必須以高度工作責任感來對待。 112 參加工作班的所有工作人員均應認真執行本制度和現場安全措施，工作中應相互配合，并監 督本制度和現場安全措施的實施。 113 需要變更工作班的成員時，須經工作負責人的同意。需要變更工作負責人時，應由工作票簽 發人將變動情況記錄在工作票上，并在工作票上簽字。若擴大工作任務時，必須由工作負責人通過工作 許可人，并在工作票

41、上注明，并重新履行工作許可手續。 114 整個變電所全部停電，則所有不同工作地點的工作或事故檢修工作可以在工作開始以前直接 交給值班員。 115 工作票一般應在工作第一天交給值班員，臨時工作或事故檢修工作可以在工作開始以前直接 交給值班員。 116 工作票應填寫一式兩份，須用鋼筆或圓珠筆填寫正確、清楚，不得任意涂改。 117 兩份工作票中復寫（印）件必須經常保存在工作地點，由工作負責人收執，原件為存檔件， 由值班員保存，按班移交。 118 工作間斷時，工作班人員從作現場撤出，所有安全措施保持不動，工作票仍由工作負責人執 存。間斷后繼續工作，無需通過工作許可人，由工作負責人帶領全班工作人員到工作

42、地點繼續工作。 119 在未辦理工作票終結手續以前，值班員不準將施工設備合閘送電。在工作期間，若有緊急需 要， 值班員在工作票未交回的情況下合閘送電， 但應先將工作班全班人員已經離開工作地點的確切根據 通知工作負責人，在得到他可以送電的簽復后方可執行，并應拆除臨時遮欄、接地線和標示牌，恢復常 設遮欄，清理現場后再合閘送電。 120 檢修工作結束以前若需將設備加電測試，可按下列條件進行： 1201 全體人員撤離工作地點； 1202 收回工作票、拆除臨時遮欄、接地線和標示牌，恢復常設遮欄； 1203 應在工作負責人和值班員進行全面檢查無誤后，由值班員進行加電試驗；工作班若需繼 續工作時，應重新履行

43、工作許可手續。 121 在同一電氣連接部分用同一工作票依次在幾個工作地點轉移工作時，全部安全措施由值班員 在第一次工作前一次做完，不需再辦轉移工作手續，但工作負責人在轉移工作地點時，應向工作人員交 待帶電范圍、安全措施和注意事項方能開工。 122 全部工作完畢后，工作班應清掃、整理現場，工作負責人應先周密的檢查，待全體人員撤離 工作地點后，再向值班員講清所修項目、發現的問題、試驗的結果和存在的問題等，并和值班員共同檢 查設備狀況、有無遺留物件、是否清潔好，工作票方告終結。 123 只有在同一停電系統的所有工作票結束，拆除所有接地線、臨時遮欄和標示牌，恢復常設遮 攔后，方可合閘送電。嚴禁臨時停送

44、電。 124 對作業過程應在工作票中進行記錄。 20 停、送電操作規程 21 停電 211 操作人員通過柜外操作手柄，切斷分路開關。 212 通過按動配電柜外分閘按鈕，切斷母線電源。 213 操作人員在高壓房通過操作手柄，拉下閘刀，切斷變壓器高壓進線后再投入三相短路接地 深圳市保利物業管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次：A/0 文件編號：POLY-WI-750-03 第 15 頁 共 59 頁 線。 214 將變壓器低壓端 A、B、C 三相端頭與接地端頭短路進行放電。 215 檢修電容或搖測電纜阻值時，必將端頭短接進行放電。 216 經驗電無誤并設警示牌后，才能進行檢修工作。 22

45、送電 221 仔細檢查維修設備內部及變壓器端頭，有無導線、雜物及工具遺留。 222 用搖表檢查母線及輸出線相間絕緣電阻和接地電阻。 223 在高壓房通過操作手柄，斷開三相接地線后，合上閘刀，接通變壓器高壓進線。 224 按下各自對應的出線柜合閘按鈕，接通母線電源。 225 通過配電柜外操作手柄，合上分路開關，給用電負荷供電。 226 拆除警示牌，做好相應的記錄。 23 注意事項 231 嚴格執行電氣工作票制度，符合填寫工作票情形的停、送電操作必須在接到管理處主任簽 字的工作票后才能進行。 232 作業時必須有專人監護并懸掛“嚴禁合閘，有人工作”警示牌。 233 一般情況下嚴禁帶電作業，確需帶電

46、作業時必須有完整的防護措施（穿絕緣靴、戴絕緣手 套等） 。 234 必須堅持一人指揮的原則，實行誰通知停電，誰就負責通知送電。 235 高空作業時必須有保護措施。 30 發電機操作規程 31 啟動前檢查 3. 1. 1 將啟動開關轉到檢修位。 3. 1. 2 將發電機輸出電壓轉到 OFF 位。 3. 1. 3 發電機啟動電瓶電壓是否高于電瓶電壓（2.5V） 。 314 發電機轉動部位有無雜物，轉動是否靈活。 315 各附件及線路接頭是否連接牢固。 3. 1. 6 檢查完畢一切正常。 3. 1. 7 將啟動開關轉到手啟動位，發電機就會運行。 3. 1. 8 試機空轉時間不得超過十分鐘（每次） 3

47、. 1. 9 保證發電機在滿負荷下運行至少 4 小時（每年） 。 3. 1.10 在發電機運行中，檢查，水溫，轉速，三相電壓，機油壓。 3. 1.11 停機將開關轉到檢修位，發電機停業運行。 3. 1.12 聲暗和水溫到充電正常，先將輸出電源轉到輸位后再啟動開關轉到自動位。 32 自動啟動、停止 321 將發電機控制面板上轉換開關轉到“自動” （AUFO）位置。 322 當市電停電時， 26P 聯配電柜至“1GA”開關斷開。同時，1GA 市/發電聯鎖開關柜市電開 關斷開，33-1 聯，33-2 聯配電柜市/發電雙電源切換控制屏市電開關斷開。 323 26P 聯配電柜“至 1GA”開關斷開后，其

48、輔助常閉觸點閉合，通過時間繼電器延時 510S 后接通發電機啟動電源，發電機啟動運行。 324 發電機輸出電后，1GA 市/發電聯鎖開關柜內發電電源開關閉合，給 2GA、3GA、4GA 負荷供 深圳市保利物業管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次：A/0 文件編號：POLY-WI-750-03 第 16 頁 共 59 頁 電。發電電源通過 33P 配電柜“至 33-1 聯” 、 “至 33-2 聯”轉換開關送到 33-1 聯，33-2 聯配電柜市/ 發電雙電源切換控制屏，發電開關閉合，自動完成由市電切換到發電狀態，給 33-1 聯，33-2 聯配電柜 負荷供電。 325 當市電來電時，人

49、為合上 26AA 聯配電柜“至 1GA”開關，其輔助常閉觸點斷開，切斷發電 機啟動電源。 326 發電機通過控制柜內時間繼電器，延時 10-15 后自動停止運行，1GA 市/發電聯鎖開關柜內 發電電源開關斷開、市電電源開關閉合。市電電源通過 26p 配電柜“至 33-1 聯” 、 “至 33-2 聯”轉換開 關送到 33-1 聯，33-2 聯配電柜市/發電雙電源切換控制屏，市電開關閉合，自動完成由發電切換到市 電狀態，給 33-1 聯，33-2 聯配電柜負荷供電。 33 手動啟動、停止 331 將發電機操作面板轉換開關轉到“運行”TEST 位置，發電機啟動運行。 332 將電動機控制面板上轉換

50、開關轉到“停止”位置，發電機停止運行。 34 周試運行 341 將發電機控制面板上轉換開關轉到“自動”AUTO 位置。 342 分閘 26P 聯配電柜發電聯鎖開關柜市電開關斷開。 343 26P 聯配電柜“至 1GA”開關斷開后，其輔助常閉觸點閉合，通過時間繼電器延時 510S 后接通發電機啟動電源，發電機啟動運行。 344 發電機輸出電后，1GA 市/發電聯鎖開關柜內發電電源開關閉合，給 2GA、3GA、4GA 負荷供 電。發電電源通過 26P 配電柜“至 33-1 聯” 、 “至 33-2 聯”轉換開關送到 33-1 聯，33-2 聯配電柜市/ 發電雙電源切換控制屏，市電開關控制電源取至