1、世紀廣場世紀廣場2期主樓期主樓(寫字樓寫字樓)物業發展建議物業發展建議 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 謹呈：昆明盤通屋業有限公司謹呈：昆明盤通屋業有限公司 世紀廣場二期世紀廣場二期 定位及物業發展建議定位及物業發展建議 2 0 0 8 0 6 0 5 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 1 目錄目錄 報告一報告一 一環內寫字樓調研分析一環內寫字樓調研分析 報告三報告三 商業發展報告商業發展報告 報告四報告四 停車位物業發展建議停車位物業發展建議 報告二報告二 商務塔樓物業發展建議商務塔樓物業發展建議 世紀廣場世紀廣場2期主樓期主樓(寫字樓

2、寫字樓)物業發展建議物業發展建議 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 至祥置業至祥置業( (昆明昆明) )有限公司有限公司 2008-06-05 昆明一環內寫字樓昆明一環內寫字樓 調研報告調研報告 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 3 目錄 二、昆明一環內寫字樓調查 一、寫字樓宏觀數據 三、重點案例裙樓及地下層調查 四、順城項目調查 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 4 1）總體供應狀況 我司2006年近期的寫字樓普查來看，中高層寫字樓個數增加非常 明顯。2000年的時候，昆明市區10層以上用于辦公的物業數量是4

3、5 個（除酒店），而到今年近期已經上升到94個（除酒店），增加率 為109%。平均以每年21.8%的比率上升。其中，最高的寫字樓為地 上39層，平均樓層數為19.7層。 1、可用于辦公的10層以上寫字樓/商務樓市場供應狀況 4 4 1919 2727 2323 2222 0 0 5 5 1010 1515 2020 2525 3030 30層以上30層以上25-29層25-29層20-24層20-24層15-19層15-19層10-14層10-14層 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 5 2）價格供應狀況 通過監測，我們發現昆明寫字樓市場價格供應有高有低，從十幾塊

4、一平米到一百 塊多一點均有，但是大部分集中在30 50元/平米之間。可以說，昆明寫字樓市場的 價格（包括目前相對較好的幾個寫字樓）與全國其他城市相比是低廉的，全國其他 城市的好寫字樓的租金基本是以好幾十或者好幾百美元來計算的。 寫字樓名稱 租賃價格（元/平米/月） （2001年/2006年） 出售價格（元/平米） （2001年/2006年） 紅塔集團 -/85-120 不出售 柏聯廣場 -/60 不出售 世紀廣場 -/40-60 -/4600-6000 華爾貝大廈 20-30/25-40 -/5000-6000 華爾頓大廈 40-50/45-60 -/4000-5000 華域大廈 -/48 不

5、出售 新紀元廣場 60/60 不出售 豐園大廈 42-75/45/70 3600/3800-4600 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 6 1）一半的消費者認為目前辦公的使用滿意情況為一般，接近4分之一的消 費者表示不滿意。 消費者對于目前的辦公使用的滿意度評分為60.6，屬基本滿意狀況。其中， 不滿意的原因主要是“目前的辦公面積太小”、“隨著人員的增多，越來越 不夠用”；滿意的原因有“目前環境還不錯，不想換”、“已經夠用了”等 等。認為寫字樓一般的消費者比例將近50。 2、消費者對目前昆明市區現有寫字辦公物業的滿意度及需求情況 49%49% 26%26% 23%

6、23% 1%1%1%1% 0%0% 10%10% 20%20% 30%30% 40%40% 50%50% 60%60% 一般一般滿意滿意不滿意不滿意非常不滿意非常不滿意非常滿意非常滿意 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 7 2）46%的消費者對辦公寫字樓的附屬配套不滿意，不滿意的主要原因是電梯和車位太 少；消費者對于目前的辦公配套設施（如電梯、停車位、娛樂休閑配套等）表示不滿 意的比例高達44，是最高的，還有2%的表示非常不滿意，經過測算，綜合滿意度評 分為55.6，屬整體不滿意狀況。 44%44% 32%32% 18%18% 4%4% 2%2% 0%0% 5%5

7、% 10%10% 15%15% 20%20% 25%25% 30%30% 35%35% 40%40% 45%45% 不滿意不滿意滿意 滿意 非常不滿意非常不滿意 不滿意的集中原因不滿意的集中原因 滿意的集中原因滿意的集中原因 辦公的配套設施不齊全,停車不方便 一般對物業管理比較滿意. 本樓電梯太少,車位太少 電梯故障泰多 ,商務配套不齊全 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 8 3）六成左右的單位未來喜歡選擇市中心區相對純一些的寫字樓。消費者對 于新辦公環境的選擇，59%的喜歡市中心區的寫字樓，有63的希望是 “像華爾頓大廈一樣的純寫字樓” 。 59%59% 14%

8、14% 11%11% 7%7% 6%6% 0%0% 10%10% 20%20% 30%30% 40%40% 50%50% 60%60% 市中心市中心南市區南市區北市區北市區西市區西市區東市區東市區 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 9 4）消費者希望的寫字樓形式 63%63% 17%17% 9%9% 5%5% 6%6% 0%0% 10%10% 20%20% 30%30% 40%40% 50%50% 60%60% 70%70% 純寫字樓純寫字樓 像銀海soho一樣像銀海soho一樣 的商住樓的商住樓 像世紀廣場一樣像世紀廣場一樣 的商住樓的商住樓 酒店式寫字樓酒店式

9、寫字樓 其他其他 純寫字樓將成為昆明市場商務辦公的主要需求產品. 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 10 目錄 二、昆明一環內寫字樓調查 一、寫字樓宏觀數據 三、重點案例裙樓及地下層調查 四、順城項目調查 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 11 個案寫字樓 項目名稱 銀海SOHO 開發商 銀海地產 地理位置 北京路612號 建筑類別 高層 建筑面積 38495平米 樓層數 33層 層高 5.4米(凈層高,躍式) 物管費 2.5元/平米/月 寫字樓棟數 1 標準層面積 約為1100平米 電梯品牌 三菱 電梯數量 8部 電梯速度 3m/s

10、 價格 租金35-40元 (三級市場全部為出租,沒有出售) 售賣方式 可租可售 銷售率 已售部分100%銷售 入駐率 85% 使用率 82% 停車位 室內137個，租金300元/月/個，室外40個，150元/月 洗手間位置 室內雙衛生間配置 物業類型和具 體分布樓層 銀海SOHO的地下2層、3層為地下車庫，從1層到3層 是面積廣大的商場，超市、專賣店、精品屋，第4層是專門設 置的住戶大堂，從第5層以上就是住戶的住宅區 物管公司 銀海物業管理有限公司 入駐公司一覽 云南創進科技開發有限公司、北京雄冠體育發展有限公司、 云南騰宇集團、云南中炬石化集團有限公司、云南永泰電氣 消防檢測有限公司、富源信

11、德有限責任公司、中信銀行、昆 明和泰銀石房地產經濟有限公司、昆明龍翔電器成套設備有 限公司、云南西部智庫策劃有限公司、云南華庭房地產開發 有限公司、云南創佳科技工程有限公司 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 12 個案寫字樓 項目名稱 匯都國際商務港 開發商 云南金馬源房地產開發(集團)有限公司 地理位置 白塔路與尚義街交匯處 建筑類別 高層 建筑面積 12000平米 樓層數 6-12層為寫字樓 層高 3.4米(凈層高) 物管費 未定 寫字樓棟數 1 標準層面積 2000-3000平米 電梯品牌 立升 電梯數量 6部 電梯速度 3m/s 價格 均價7200元/平米

12、，租金為60元/平米（銷售中心預計） 售賣方式 可租可售 銷售率 出售出租共計銷售70% 入駐率 未交房 使用率 70% 停車位 400個 洗手間位置 每層配有男女公共衛生間各一個 物業類型和具 體分布樓層 1-5層為商業太平洋百貨,6-12層為寫字樓部分. 大堂設立商務中心，每層配套（免費使用）：公共會議室、 公共洗手間、電梯出口走廊處設立企業名錄等 。 物管公司 未定 入駐公司一覽 太平洋百貨。 效果圖 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 13 個案寫字樓 項目名稱 華爾貝大廈 開發商 昆明房屋開發總公司 地理位置 昆明市青年路與尚義街交匯處 占地面積 5畝 建

13、筑面積 33622平米 樓層數 29 層高 2.8米(凈層高) 物管費 1.5元/平米/月 寫字樓棟數 1 標準層面積 1051.66平米 電梯品牌 FUJI(國產) 電梯數量 4部 電梯速度 3m/s 價格 三級市場售價5500-6000元;租金25-40元,租金為半年一年付 售賣方式 可租可售 銷售率 - 入駐率 90% 使用率 80% 停車位 200個 每個車位租金為200元/月 洗手間位置 內部自帶(商住兩用) 物業類型和具體 分布樓層 1-6層為昆明房地產交易中心,一層沿街部分為商鋪,地下為停 車場,7-29層為寫字樓及住宅. 戶型面積區間 165.75平米-182.35平米 物管公

14、司 龍園物業公司 入駐公司一覽 昆明臺鑫環保設備有限公司 、云南恒豐建材、昆明市公證處 、昆明三德木業公司、昆明攀登電子商務有限公司、云南麥 普科技咨詢有限公司、經通偉達科技有限公司、云南省中國 旅行社、成都柔婷企業顧問管理有限公司、昆明緣成影視有 限公司、昆明房地產交易中心、昆明圣華旅行社有限公司。 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 14 個案寫字樓 華爾貝大廈 平面圖 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 15 個案寫字樓 項目名稱 華爾頓大廈 開發商 昆明華爾頓房地產開發有限公司 地理位置 昆明市青年路448號 建筑類別 高層 建筑

15、面積 49700平米 樓層數 30 層高 3米(凈層高) 物管費 4.8元/平方米/月 寫字樓棟數 1棟 單層面積 1250 電梯品牌 三菱 電梯數量 6部 電梯速度 2.5m/s 價格 當時售價4000-5000元,現在三級市場價格在5800元左右;租金 45-60元,租金為半年一年付 售賣方式 可租可售 銷售率 出售部分銷售率100% 入駐率 100% 使用率 72% 停車位 240個 租金為200元/月/個 洗手間位置 每層男女洗手間各一個 物業類型和具體 分布樓層 地下2層為停車場,地上1-6層為裙樓專門為銀行和證券設計的 ,7層為餐廳,8-22層為辦公室,23-28為商務套房,30-

16、31為會所. 物管公司 昆明華爾頓物業公司 入駐公司一覽 北京用友軟件股份有限公司昆明分公司、北京正東建筑設計 公司昆明分公司、昆明美達前瞻科技有限公司、昆明國際信 托國際有限公司中國國際航空有限公司昆明營業部、云南利 合恒信息科技發展有限公司、云南豐泰投資管理有限公司。 云南凌士商務有限公司、深圳發展銀行、中美煙草、三菱電 梯、云南鐵路通信公司、紅塔證券、雅戈爾服飾。 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 16 個案寫字樓 項目名稱 世紀廣場 開發商 昆明盤通物業 地理位置 南屏步行街 總占地面積 27.88畝 BC區建筑面積 114694平方米 樓層數 22層 層

17、高 2.6米(裝修后層高) 物管費 2.1元 寫字樓棟數 2棟 電梯品牌 三菱 電梯數量 6部 電梯速度 2.5m/s 價格 租金40-60元/平米/月（三級市場售價4600-6000元/平米） 售賣方式 前期銷售，現只租不賣 銷售率 已售部分100%銷售 入駐率 98% 使用率 75左右 停車位 483個 只租不賣，200元/月/位 洗手間位置 室內（商住一體） 物業類型和具體 分布樓層 一期工程為B、C兩區，共22層，B、C區一至五層為群樓，將 五幢塔樓連接為一體，B、C區均為地上20層。其中一至五層為 商場，6層以上為住宅和公寓，地下二層，為車庫，設備機房， 庫房和管理用房 物管公司 世

18、紀廣場物業管理處 入駐公司一覽 北京正東建筑設計公司昆明分公司、昆明國際信托國際有限公 司、風馳傳媒、昆明恩派瑞網絡技術有限公司、北京用友軟件 股份有限公司昆明分公司、中國國際航空有限公司昆明營業部 、云南利合恒信息科技發展有限公司、云南豐泰投資管理有限 公司、云南凌士商務有限公司、屈臣氏、家樂福、麥當勞、昆 明格林美地廣告有限公司、昆明時尚前沿模特經濟有限公司、 昆明海訊商貿有限公司、昆明羅蘭詩日用化妝品有限公司 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 17 個案寫字樓 項目名稱 傲城 開發商 昆明銀順房地產公司 地理位置 五華區人民中路與象眼街交匯處 建筑類別 高層

19、 建筑面積 75726平方米 樓層數 21層 層高 3.5米(凈層高) 物管費 3元/平方米/月 寫字樓棟數 1棟 單層面積 2000平方米左右 電梯品牌 西門奧的斯 電梯數量 8部 電梯速度 3米/秒 價格 19層均價6200左右,三級市場售價在5500元-6000元/平米; 租金：2530元/平方米 一年一付 售賣方式 可賣可租 銷售率 已售部分98銷售 綠化率 36% 入駐時間 2006.3.31 入駐率 新房入住率不高 容積率 6.5 總戶數 497 停車位 180個左右 350元/月/個 洗手間位置 室內（商住一體） 物業類型和具體 分布樓層 14層商場 521層寫字樓與住宅混合 物

20、業管理公司 昆明冠江集團物業管理有限公司 戶型面積區間 53110平方米 入駐公司一覽 昆明嘉立誠地產經濟公司、昆明億網科技有限公司、昆明 傲城裝飾有限公司、安利銷售、云南特郎潔殺菌總代理云 南瑞天綠化工程有限公司、北京合眾思壯公司、昆明大石 頭茶葉公司 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 18 個案寫字樓 項目名稱 巨龍大廈 開發商 昆明商匯房地產開發經營公司 地理位置 昆明市人民路33號 建筑類別 高層 建筑面積 約20000平米 樓層數 21層 層高 3米(凈層高) 物管費 3元/平方米 寫字樓棟數 1棟 單層面積 900左右 電梯品牌 三菱 電梯數量 3部

21、電梯速度 2m/s 價格 三級市場價格4500左右 租金50元/平方米/月 售賣方式 可租可售 銷售率 已售部分100%銷售 入駐率 90 使用率 83% 停車位 20個左右 400元/月 洗手間位置 室內（商住一體） 物業類型和具體分 布樓層 高層 1-2層為裙樓，321全部為寫字樓與住宅混合 戶型面積區間 80110平方米左右 寫字樓內部配套及 具體分布樓層 三部電梯，兩個安全通道 物管公司 巨龍物管 入駐公司一覽 昆明黃頁、云南網通分公司、人才交流中心、德國企業 聯合體昆明辦事處、江蘇省郵電設計院昆明辦事處、昆 明福國裝飾工程公司、云南省資信評估事物所、云南奧 通公司、云辰科工貿有限公司

22、、昆明昌匯達商貿有限公 司、昆明康撥盛凱科技公司、昆明諾克維頓科技有限公 司、云南茂洲投資有限公司、昆明陽辰寬帶有限公司。 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 19 個案寫字樓 項目名稱 鴻城廣場 開發商 昆明鴻城房地產開發有限公司 地理位置 青年路與人民路交匯處 建筑類別 高層 建筑面積 46000平方米 樓層數 21層 層高 4.5米(凈層高) 物管費 2.3元 寫字樓棟數 1棟 電梯品牌 瑞士訊達 電梯數量 4部 電梯速度 2m/s 價格 三級市場價格45006000左右.35元/平米 使用率 80% 入駐率 80% 售賣方式 前期銷售 現只租不賣 銷售率 已

23、售部分100%銷售 停車位 80左右（立體停車場）500元/月/個 洗手間位置 室內（商住一體） 物業類型和具體 分布樓層 1 3 艾維名店 421 寫字樓及住戶 物管公司 鴻城物管 入駐公司一覽 昆明城源經貿有限公司、昆明道合明經貿有限公司 、興企 科技有限公司 、風馳傳媒、麥肯管理咨詢公司 、順彩美容 公司 、亞特蘭織發中心 、星空聯信息咨詢有限公司、麥當 勞、昆明性空聯信息咨詢有限公司、昆明旗幟科技有限公 司、昆明亞德信息咨詢有限公司、昆明鑫泰旅行社科技有 限公司、昆明涵照體育商務有限公司、昆明蘇博泰克計算 機有限公司 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 20

24、 個案寫字樓 項目名稱 志遠大廈 開發商 昆明志遠房地產開發商 地理位置 東風路與青年路交匯處 建筑類別 高層 建筑面積 約為45000平米 樓層數 28層 層高 3.2米(凈層高) 物管費 3.5元/月 寫字樓棟數 1棟 單層面積 1635.12平方米 電梯品牌 三菱 電梯數量 5部 電梯速度 2.5米/秒 價格 租金：35元/平方米/月 半年或一年一付 售賣方式 只租不賣 入駐率 98 洗手間位置 樓道內 辦公間外部 物業類型和具體分布 樓層 16裙樓 728塔樓 物管公司 志遠物管 入駐公司一覽 中企動力科技集團股份有限公司、中國大地財產保險 股份有限公司、昆明奧聯興商貿有限公司、昆明強

25、旺 達建材有限公司、昆明金拓科技有限公司、昆明市景 谷科技有限公司、昆明滇錘拍賣有限公司、云南云之 港科技有限公司、昆明香格里拉制藥有限公司、云南 博天科技有限公司、昆明雷若旅游信息咨詢有限公司 、金昆侖云南實業集團有限公司、云南禾銳科技有限 公司 、云南恩典科技產業發展有限公司、中國平安人 壽保險云南分公司、環球互易資訊集團云南分公司、 昆明健年商貿有限公司。 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 21 個案寫字樓 項目名稱 三合商利 開發商 大潮房地產開發有限公司 地理位置 東風路西路123號 樓層數 25層 層高 3.1米(凈層高) 寫字樓棟數 1棟 電梯品牌

26、三菱 電梯數量 4部 電梯速度 2.5米/秒 總戶數 70戶左右 售賣方式 只租不賣 入駐率 100 洗手間位置 每層男女洗手間各一個 物業類型和具體分 布樓層 16層裙樓 一樓：榮光眼鏡，人財保險公司。 7層物 業管理公司 725塔樓 2125人財保險公司 寫字樓內部配套及 具體分布樓層 每層男女洗手間各一個，電梯4部，安全通道2部，大堂 有送餐服務 物管公司 大潮物業 入駐公司一覽 上海市建緯律師事務所昆明分所 、中國人民財產保險有 限公司、昆明桑普科技有限公司、云南盤亞通信系統有 限公司 、SEW傳動設備（廣州）有限公司昆明辦事處 、云南大朝房地產開發經營有限公司、銀聯股份、云南 建廣律

27、師事物所、云南金窿偉業有限公司、昆明桑普電 子科技有限責任公司、銀聯商務有限公司云南分公司、 明博弈技術服務有限公司、云南創景科技有限公司、辰 星之旅、云南盤亞通訊有限公司、云南鼎銘藥業集團、 云南玉溪雷森種業有限公司、云南云綠生物有限公司、 云南南藥梁河制藥有限公司 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 22 個案寫字樓 項目名稱 華一廣場 開發商 云南華一投資集團股份有限公司 地理位置 五華區昆明市青年路387號 占地面積 6.13畝 建筑面積 32364.12 樓層數 25層 層高 3.3米(凈層高) 物管費 3.1元/平方米/月 寫字樓棟數 1棟 單層面積 9

28、00平方米左右 電梯品牌 三菱 入住率 90% 使用率 80% 電梯數量 3部 電梯速度 2.5米/秒 價格 租金：45元/平方米/月 半年或一年一付 交房時間 1999.8.12 洗手間位置 每層男女各一室 物業類型和具體分布 樓層 15層為裙樓 625層為塔樓 物管公司 華一物管 入駐公司一覽 搜房網昆明公司、深圳市粵鵬建筑設計有限公司云南 分公司 、杭州紙友科技有限公司、飾美家裝飾 、云商 日盛期貨經紀有限公司、云南金璽達進出口有限公司 、昆明正地商貿有限公司、昆明優力威爾信息系統有 限公司、昆明海創科技有限公司、昆明泰尊祥和房地 產開發有限公司、昆明新海岸出國咨詢有限公司、昆 明圣地豪

29、房地產開發有限公司、云南圣威商務股份有 限公司、華脈物流公司、云南國豐商務有限公司、云 南光越商貿有限公司等 。 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 23 個案寫字樓 項目名稱 華域大廈（A區）/國托大廈（B區）（兩個樓為一棟） 開發商 昆明國托地產 地理位置 昆明市南屏街口 建筑類別 高層 總建筑面積 56000平米 樓層數 B區34層，A區39層 層高 3.1米(凈層高) 物管費 B區3元，A區2.5元 寫字樓棟數 1棟 單層面積 B區664，A區690 電梯品牌 三菱 電梯數量 B區3部，A區3部 電梯速度 2.5m/s 價格 B區租金40-45元,A區租金3

30、5元.租金為季度支付 售賣方式 可租可售 銷售率 已出售部分100% 入駐率 B區95%,A區90% 使用率 75% 停車位 地上50個地下20個 洗手間位置 B區外部配有衛生間,A區內部自帶衛生間. 物業類型和具體 分布樓層 地下2層為停車場1-4層為商業5層為內部食堂,6層以上為辦 公部分 物管公司 B區國托物業,A區華域物業 入駐公司一覽 華好網金蝶軟件公司昆明分公司、昆明貝斯特軟件有限公司 、昆明智辰科技有限公司 、昆明中策裝飾有限公司、昆明市 南方國際旅行社、云南現代物業管理技能培訓站、昆明英格 外語學校、昆明翔天科技有限公司、昆明朝源經貿有限責任 公司、金兆麟商貿有限公司、昆明信息

31、產業協會、昆明陽光 鞋業公司 、雙峰地產。 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 24 個案寫字樓 項目名稱 建業商務中心 開發商 城市建設中心 地理位置 東風東路49號 建筑類別 高層 建筑面積 30000平米 樓層數 28層 層高 3.1m(凈層高) 物管費 2.1元/平方米/月 寫字樓棟數 1 單層面積 907.4平米 電梯品牌 三菱 電梯數量 6部 電梯速度 2.5米/秒 價格 租金30元/平米/月,三級市場售價5000元/平米 售賣方式 可租可售 銷售率 已售部分96%銷售 入駐率 96% 使用率 68% 停車位 地下90個,立體60個 租金為每個250元/

32、月 洗手間位置 辦公室外部,每層2個女衛生間,2個男衛生間 物業類型和具體 分布樓層 1-6層為裙樓部分,7-28層為辦公用. 物管公司 昆明春苑物業管理有限責任公司 入駐公司一覽 深圳至祥置業（昆明）有限公司、昆明晨晟招標有限責任 公司、昆明貴鉑商貿有限公司、中電華通通訊有限公司云 南分公司、中國市政工程西南設計院昆明分公司、昆明是 同力建筑工程有限公司、昆明市建設咨詢檢理公司、張萍 齒科、海南航空股份有限公司昆明營業部、云南五礦新化 有限公司、云南盛隆房地產開發有限公司、昆明工程質量 監督、云南三環化工有限公司、云南高原置業有限公司、 駝峰咖啡、云南安聯科技發展有限公司。 深圳至祥置業（昆

33、明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 25 個案寫字樓 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 26 個案寫字樓 項目名稱 柏聯廣場 開發商 昆明柏聯房地產開發有限公司 地理位置 昆明市三市街 占地面積 24畝 總建筑面積 110000平米 樓層數 17層 層高 3米（凈層高） 物管費 包含租金內 寫字樓棟數 1棟 寫字樓單層面積 約2382平米 電梯品牌 瑞士迅達電梯 電梯數量 3部 電梯速度 3米/秒 租金價格 6065元/m2/月 銷售率 售賣方式 只租不售 使用率 80% 入駐率 95 停車位 230個 洗手間位置 寫字樓中部，男女各兩個 物業類型和分

34、布樓層 16層大型商業，7層會所，地上8-15層A座寫字樓， B座住宅 戶型面積區間 85344平米 內部配套及分布樓層 整幢樓有3部智能電梯 物管公司 柏聯物業管理公司 入駐公司一覽 諾基亞、迪美剩健身運動有限公司、昆明柏聯房地產開發有限公司、昆明柏聯物業管理有限公司、昆明云珍品商貿有限公司、柏聯SPA溫泉酒店銷售部、中國太平洋人壽保險股份有限公司、奧林巴斯銷售服務有限公司、百爵珠寶培訓 室、昆明小鴿日化有限公司、昆明德克士食品開發有限公司、松下電工云南松下商貿有限公司、博思格建筑系統昆明辦事處、昆明榮文燈飾有限公司、深圳博威奇裝潢工程有限公司、香港新昌明設計工作室、云南金冠源房地產開發 有

35、限公司、昆明同策房地產經濟有限公司 、都市精粹、中美天津史克制藥有限公司、云南天源礦業有限公司、新百麗鞋業有限公司 、昆明冰點火花廣告有限公司。 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 27 個案寫字樓 柏 聯 寫 字 樓 九 層 平 面 圖 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 28 個案寫字樓 項目名稱 環球金融 開發商 云南城建房地產開發股份有限公司 地理位置 東風西路藝術劇院旁 建筑面積 約22050平米 單層面積 約1050平米 樓層數 20層 層高 3米(凈層高) 物管費 4.6元/平米/月 寫字樓棟數 1棟 停車位 180個左右

36、電梯品牌 FUJITEC 電梯數量 4部 電梯速度 3米/秒 租金價格 75元/平米/月 銷售率 已售部分90 銷售 售賣方式 可租可售 售價 物管公司銷售價格6600元/平米. 三級市場售價10000元 入駐率 剛交房，洽談中 使用率 70 洗手間位置 一層內男女衛生間各一個 物業類型和分 布樓層 高層，全部為寫字樓 戶型面積區間及配貨 比 一層一間，未分割 內部配套及分 布樓層 各層均有兩個衛生間、4部電梯、2部安 全通道，裙樓3部汽車電梯 物管公司 城建物業管理公司 入駐公司一覽 上海浦東發展銀行，2007年1月2日開業 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 2

37、9 一環內寫字樓價格 寫字樓名稱 租賃價格（元/平米/月 ） 出售價格（元/平米） 物業管理費（元/平米/月） 環球金融 75 10000 4.6 柏聯廣場 60 不出售 包含在租金內 世紀廣場 40-60 4600-6000 2.1 華爾貝大廈 25-40 5000-6000 1.5 華爾頓大廈 45-60 4000-5000 4.8 華域大廈 B區40-45，A區35 - B區3 A區2.5 傲城 25-30 6200 3 鴻城廣場 35-40 4500-6000 2.3 志遠大廈 35 不出售 3.5 華一廣場 45 - 3.1 建業商務中心 30 3300-3700 2.1 匯都國際

38、60 7200 未定 銀海SOHO 35-40 - 2.5 巨龍大廈 50 4500 3 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 30 一環內寫字樓價格分析 一環內寫字樓租金價格25-75元/平米/月。 一環內寫字樓售價4000-10000元/平米。 一環內寫字樓物管費1.5-4.8元/平米/月。 一環內寫字樓售價在4000元以下的幾乎沒有，售價在4000- 5000元占30%，售價在5000元以上的占45%，有部分寫字樓為 較有實力的企事業單位開發，不對外出售出租。 在租金方面，一環寫字樓租金水平普遍集中在306元平 方米之間，占89的比例， 少數商住兩用樓租金在25

39、元，最 新推出的高檔次寫字樓租金超過70元/平米，如環球金融。 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 31 一環內寫字樓客戶調查 客戶類型 省內外較有實力的大型金融、經貿、科技、信息、地產企業，律師行、會計師事務所、貿易公司、 廣告公司、金融服務類公司、IT行業、高科技公司、咨詢公司、旅游公司、網站等 客戶類型分析 現代成長型商務機構或公司，并在各專業上具有前瞻發展優勢的企業 企業性質 私營企業占絕大多數，占的比例；其次是外資企業和機構，占的比例；另外就是國營 企業和合資企業，也占一定比例。 購買寫字樓客 戶性質 購買寫字樓物業的客戶中，以國營企業居多，占的比例；其次

40、是私營企業和個人投資者。而 私營企業則明顯選擇中小型規模的寫字樓，這可能與中小型企業成長的速度和獲取的價值有關。 購買客戶分析 都是自用，自用加投資的占的比例，純投資的占比例。 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 32 一環內寫字樓配套服務 停車位通過本次調查發現一環內寫字樓停車位缺少是普遍 現象，幾乎所有的寫字樓停車位都不能滿足自身的需求。多數 寫字樓停車位只對內使用，只有少數對外。單個停車位租金在 200-500元/月。 電梯本次調查發現三菱電梯為昆明一環內寫字樓使用率最 高約占60%，其他品牌電梯占40%。其中如柏聯廣場等檔次較 高的寫字樓，一般使用瑞士訊達電

41、梯。在被調查的寫字樓中3 部電梯（包括3部以下的）占21%，4-6部電梯配置的占到66%， 8部電梯占13%。 衛生間純寫字樓多為公用衛生間，生活區與辦公區分割較 明顯，如柏聯廣場、環球金融。商住兩用辦公樓衛生間多配備 在辦公區內。 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 33 一環內寫字樓入住率 寫字樓名稱 入住率 物業類型 商住比例 環球金融 剛交房裝修階段 寫字樓 - 柏聯廣場 95% 商住 寫字樓部分與住宅部 分分開 世紀廣場 98% 商住 辦公用占71% 華爾貝大廈 90% 商住 辦公用占75% 華爾頓大廈 100% 寫字樓 - 華域大廈 B區95%,A區90

42、% 寫字樓 - 傲城 新房入住率不高 商住 辦公用占20% 鴻城廣場 80% 商住 辦公用占68% 志遠大廈 98% 寫字樓 - 華一廣場 90% 寫字樓 - 三合商利 100% 寫字樓 - 建業商務中心 96% 寫字樓 - 銀海SOHO 85% 商住 辦公用占90% 巨龍大廈 90% 商住 辦公用占70% 一環內寫字 樓平均入駐 率為92.8%， 一環內是昆 明的核心商 務區，同時 大公司的入 駐對一環內 的寫字樓入 駐率起到帶 動作用。 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 34 一環內寫字樓車位面積比： 寫字樓名稱 車位數量（個） 總建筑面積（平米） 每個車位/

43、建面（平 米） 環球金融 180 22050 1/122.5 柏聯廣場 230 110000 1/478 世紀廣場 483 114694 1/237 華爾貝大廈 200 33622 1/168 華爾頓大廈 240 49700 1/207 華域大廈 70 56000 1/800 傲城 180 75726 1/420 鴻城廣場 80 46000 1/575 建業商務中心 150 30000 1/200 巨龍大廈 20 20000 1/1000 匯都國際 400 12000 1/30 銀海SOHO 177 38495 1/217 從調查的情況來看,一環內寫字樓車位與建面比在1/30至1/1000之間

44、. 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 35 一環內寫字樓價格與住宅價格比： 價格 寫字樓(元/平米) 一環內在售住宅價格 ( 元/平米) 最高價 7200 8000 均價 5185 6275 最低價 3300 4800 均價對比,一環內住宅售價比寫字樓售價 每平米高出1090元.高出比例為21%. 72007200 80008000 51855185 62756275 33003300 48004800 0 0 10001000 20002000 30003000 40004000 50005000 60006000 70007000 80008000 最高價最高

45、價均價均價最低價最低價 寫字樓寫字樓 一環內在一環內在 售住宅價售住宅價 格格 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 36 一環內寫字樓底層商業情況： 寫字樓名稱 底商情況 備注 環球金融 上海浦東發展銀行 柏聯廣場 百盛百貨 主要經營業態為服裝、皮具等品牌. 世紀廣場 家樂福珠寶首飾IT產品 華爾貝大廈 云南房屋交易中心 華爾頓大廈 深圳發展銀行 華域大廈 零售底商、蘇寧電器 底商業態大部分為品牌服飾 傲城 招商中（預計為大型百貨公司） 鴻城廣場 艾維名店 以服裝為主 華一廣場 中國農業銀行 三合商利 榮光眼鏡 建業商務中心 體育用品店 以經營體育品牌服裝、鞋類為主

46、。 銀海SOHO 中信銀行 匯都國際 太平洋百貨 巨龍大廈 經營服裝類型的底商 一環內寫字樓商業多為大型金融企業及大型購物場所。零散底商以經營品牌服裝為主. 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 37 一環內寫字樓總述： 1、昆明一環內達到標準的純寫字樓數量不多，部分核心地段辦 公樓多為商住兩用； 2、目前寫字樓有只租不售，或亦租亦售兩種形式，售價約為 40007200元/平米不等； 3、一環內寫字樓租金價格2570元/平米/月，物管費1.54.8元 /平米/月； 4、物業形態基本為2030層的高層，分為塔樓和裙樓兩部分， 裙樓多為綜合性商業； 5、各個寫字樓配備36

47、部電梯，幾十至四百個車位不等，每個 車位租價200500元/月不等，車位通常比較緊張； 6、寫字樓物業管理公司通常為開發商自己組建，少部分聘請其 他物管公司。 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 38 目錄 二、昆明一環內寫字樓調查 一、寫字樓宏觀數據 三、重點案例裙樓及地下層調查 四、順城項目調查 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 39 說明 寫字樓的大堂布局寫字樓的大堂布局, ,是體現寫字樓檔次的一個重要外在是體現寫字樓檔次的一個重要外在 表現表現, ,而同時裙樓商業是一個樓盤的重要利益組成部分而同時裙樓商業是一個樓盤的重要利益組成

48、部分, , 商業部分與商務部分矛盾由此產生商業部分與商務部分矛盾由此產生. . 本次調研主要通過對昆明市場上的頂級寫字樓裙樓部分本次調研主要通過對昆明市場上的頂級寫字樓裙樓部分 和地下層的調研和地下層的調研, , 為解決上面矛盾提供數據支持為解決上面矛盾提供數據支持. . 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 40 柏聯廣場柏聯廣場 項目名稱 柏聯廣場 開發商 昆明柏聯房地產開發有限公司 地理位置 昆明市三市街 占地面積 24畝 總建筑面積 110000平米 樓層數 17層 層高 3米（凈層高） 物管費 包含租金內 寫字樓棟數 1棟 寫字樓單層 面積 約2382平米

49、電梯品牌 瑞士迅達電梯 電梯數量 3部 電梯速度 3米/秒 租金價格 6065元 銷售率 售賣方式 只租不售 使用率 80% 入駐率 95 停車位 230個 洗手間位置 寫字樓中部，男女各兩個 物業類型和 分布樓層 16層大型商業，7層會所，地上 8-15層A座寫字樓， B座住宅 戶型面積區間 85344平米 內部配套及 分布樓層 整幢樓有3部智能電梯 物管公司 柏聯物業管理公司 入駐公司一 覽 諾基亞、迪美剩健身運動有限公司、昆明柏聯房地產開發有限公司、昆明柏聯物業管理有限公司、昆 明云珍品商貿有限公司、柏聯SPA溫泉酒店銷售部、中國太平洋人壽保險股份有限公司、奧林巴斯銷售 服務有限公司、百

50、爵珠寶培訓室、昆明小鴿日化有限公司、昆明德克士食品開發有限公司、松下電工 云南松下商貿有限公司、博思格建筑系統昆明辦事處、昆明榮文燈飾有限公司、深圳博威奇裝潢工程 有限公司、香港新昌明設計工作室、云南金冠源房地產開發有限公司、昆明同策房地產經濟有限公司 、都市精粹、中美天津史克制藥有限公司、云南天源礦業有限公司等 深圳至祥置業（昆明）有限公司深圳至祥置業（昆明）有限公司 （） 41 柏聯廣場柏聯廣場-裙樓部分裙樓部分 裙樓裙樓1 1- -7 7層層 為購物廣場為購物廣場 充分體現商充分體現商 業價值業價值. . 1、一樓沿街商鋪對外有出入口. 2、寫字樓入口大堂面積較小,約15平米. 商務配套