1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2009 本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原地產書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。 城市中心締造者城市中心締造者! 奧克斯濱江項目產品打造及布局建議奧克斯濱江項目產品打造及布局建議 湖南中原 事業一部出品 Hunan Changsha.10.2010 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 前言前言 在與貴司第一次溝通后，湖南中原地產迅速成立了奧克斯項目組，在與貴司第一次溝通后，湖南中原地產迅速成

2、立了奧克斯項目組， 并立即展開了對項目的思考、調研并立即展開了對項目的思考、調研 等工作，并已被湖南中原地產列入等工作，并已被湖南中原地產列入 戰略性合作伙伴之列。戰略性合作伙伴之列。 因為時間較短，本報告側重闡述對本案市場和客戶的洞察，布局調因為時間較短，本報告側重闡述對本案市場和客戶的洞察，布局調 整初步建議、物業檔次定位及產品（含精裝）的方向性建議，以及對各整初步建議、物業檔次定位及產品（含精裝）的方向性建議，以及對各 類型物業的初步價格測算。類型物業的初步價格測算。 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 目標目標

3、 基于前期溝通，本報告核心解決如下三個問題基于前期溝通，本報告核心解決如下三個問題 Q1Q1：基于項目定位，順應市場和客戶需求，對酒店、寫字樓、公寓、住宅的：基于項目定位，順應市場和客戶需求，對酒店、寫字樓、公寓、住宅的 產品打造及調整的產品打造及調整的方向性建議。方向性建議。 Q2Q2：對項目整體：對項目整體規劃布局規劃布局的調整建議。的調整建議。 Q3Q3：基于市場、客戶和項目價值，對項目各類型物業的銷售：基于市場、客戶和項目價值，對項目各類型物業的銷售價格測算價格測算。 未能詳盡論述的問題，還需在后期的溝通中進行補充和深化。 Code of this report | 4 Copyrig

4、ht Centaline Group, 2010 報告體系報告體系 Analyze System 中原是最具市場信息掌控力的公司中原是最具市場信息掌控力的公司 中原對項目占位的洞察中原對項目占位的洞察 中原對長沙房地產市場的洞察中原對長沙房地產市場的洞察 基于整體定位及市場洞察的打造建議及經基于整體定位及市場洞察的打造建議及經 濟測算濟測算 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 中原擁有最廣闊最真實的市場信息來源中原擁有最廣闊最真實的市場信息來源 廣闊信息來源廣闊信息來源 強大信息平臺強大信息平臺 強大總部支持強大總部支

5、持 央區運營經驗央區運營經驗 熟知河西市場熟知河西市場 湖南中原：市場占有率第一，全面、迅速掌握長沙市場一線信息湖南中原：市場占有率第一，全面、迅速掌握長沙市場一線信息 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 中原獨有最強大的信息收集研發機構中原獨有最強大的信息收集研發機構 廣闊信息來源廣闊信息來源 強大信息平臺強大信息平臺 強大總部支持強大總部支持 央區運營經驗央區運營經驗 熟知河西市場熟知河西市場 中原內部網站平臺，收錄全國各地 中原所有最新最快房地產信息； 湖南中原擁有長沙市規模最大的研 究部門，針對市場數據進行收集

6、、 整理、分析、研究、預判等等。掌 握強大信息平臺，預測最新樓市走 勢。 每月定期出刊月報，每周定期出刊 周報，形成較為完善的信息搜集整 理機構。 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 中原具有最強大最廣闊的總部力量支持中原具有最強大最廣闊的總部力量支持 廣闊信息來源廣闊信息來源 強大信息平臺強大信息平臺 強大總部支持強大總部支持 央區運營經驗央區運營經驗 熟知河西市場熟知河西市場 耕耘陸港澳三地，國內26個省市建立分 公司，國內最具規模房地產代理公司； 深圳中原，成立于1997年1月，是深圳最 具規模的大型專業地產代理

7、公司，素有 “皇牌代理 信心標志”的美譽。10年連 續創造深圳市場占有率第一位； 布局大深圳，珠海中原、東莞中原、云 南中原、福建中原、湖北中原、惠州中 原、湖南中原湖南中原等，初步形成中國華南房 地產整合體系。 源于香港，全國品牌代理公司三甲。所屬深圳中原地產，內設資源中心、建筑中心源于香港，全國品牌代理公司三甲。所屬深圳中原地產，內設資源中心、建筑中心 等多方機構，同時有一線城市央區綜合體運營經驗，時常來長進行培訓。等多方機構，同時有一線城市央區綜合體運營經驗，時常來長進行培訓。 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010

8、 中原擁有央區綜合體的高價運營經驗中原擁有央區綜合體的高價運營經驗 廣闊信息來源廣闊信息來源 強大信息平臺強大信息平臺 強大總部支持強大總部支持 央區運營經驗央區運營經驗 熟知河西市場熟知河西市場 北辰三角州、萬科金域華府、萬博匯、嘉盛國際等眾多央區總體運營經驗。北辰三角州、萬科金域華府、萬博匯、嘉盛國際等眾多央區總體運營經驗。 嘉盛國際嘉盛國際 開盤實收： 9300元/M 區域均價： 7000元/M 萬博匯萬博匯 開盤實收： 8500元/M 區域均價： 7000元/M 中原運營過央區華都、嘉盛國際、 萬博匯等項目，最突出的有嘉盛國嘉盛國 際際和萬博匯萬博匯。嘉盛國際在區域均價 僅7000元/

9、 的侯家塘地區，賣到了 9300元/ 的實收均價，目前已經達 到9600元/ 的實收，創造了長沙長沙 公寓近公寓近1 1萬元萬元/ / 的價格天花板。的價格天花板。 同樣的，萬博匯在區域均價7000元/ 的雨花亭地區第一次開盤實收8500 元/ ，創造了長沙住宅突破長沙住宅突破80008000 的價格天花板。的價格天花板。 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 中原是最了解河西房地產的公司中原是最了解河西房地產的公司 廣闊信息來源廣闊信息來源 強大信息平臺強大信息平臺 強大總部支持強大總部支持 央區運營經驗央區運營經驗

10、熟知河西市場熟知河西市場 中原河西代理的樓盤有：湘騰城市廣場、卓越蔚藍海岸、長房時代城、高信向日葵、中原河西代理的樓盤有：湘騰城市廣場、卓越蔚藍海岸、長房時代城、高信向日葵、 勤誠達新界、盛大澤西城等眾多樓盤，熟知河西市場和客戶。勤誠達新界、盛大澤西城等眾多樓盤，熟知河西市場和客戶。 中原河西代理的樓盤：中原河西代理的樓盤： 1 2 3 4 5 6 湘騰城市廣場（16萬方，商業驅動型城市綜合體） 卓越蔚藍海岸（45萬方，別墅+小高+高層） 長房時代城（城市綜合體，人人樂入駐） 盛大澤西城（市府央區國際友好社區） 高信向日葵（星城動脈上的藝術家） 勤誠達新界（120萬方大盤） 1 2 3 4 5

11、 6 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 項目名稱 1、佳兆業水岸新都（94萬 ） 2、郡原美村(80萬) 3、卓越麓山別墅（38萬 ） 4、卓越蔚藍海岸（50萬 ） 5、中鐵水映加州（40萬） 6、嘉盛格蘭小鎮（51萬） 7、恒基凱旋門（72萬 ） 8、奧林匹克花園（70萬） 9 9、北辰、北辰三角洲（三角洲（530530萬萬 ） 1010、新華都、新華都萬家城（萬家城（330330萬萬 ） 1111、建鴻達、建鴻達萬博匯（萬博匯（5050萬萬 ） 1212、湘騰城市廣場（、湘騰城市廣場（1515萬萬 ） 1313

12、、嘉盛國際廣場（、嘉盛國際廣場（7.77.7萬萬 ） 1414、長房、長房時代城（時代城（4040萬萬 ） 15、三一街區(47萬) 16、萬科金域華府（56萬 ） 17、珠江實業珠江花城（ 48萬 ） 18、幸福里潤城(64萬) 19、岳陽巴陵尚都（14萬 ） 20、郡原廣場(12.8萬) 21、郡原居里(10萬) 豪 宅 數 量 第 一 ! 綜 合 體 量 第 一 ! Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 報告體系報告體系 Analyze System 中原是最具市場信息掌控力的公司中原是最具市場信息掌控力的公司

13、中原對項目占位的洞察中原對項目占位的洞察 中原對長沙房地產市場的洞察中原對長沙房地產市場的洞察 基于整體定位及市場洞察的打造建議及經基于整體定位及市場洞察的打造建議及經 濟測算濟測算 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 思維導圖：思維導圖： 項目占位項目占位 地塊界定地塊界定 項目界定項目界定 城市背景城市背景 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 區位及指標界定：二橋西，區位及指標界定：二橋西，舊改大盤，舊改大盤，在傳統的成熟居住老區，在傳

14、統的成熟居住老區， 商業積淀商業積淀良好；良好；2020萬商業面積，帶來無限商業發展空間。萬商業面積，帶來無限商業發展空間。 地塊界定地塊界定 項目界定項目界定 城市背景城市背景 項目地塊經濟指標項目地塊經濟指標 總用地面積：48753平方米 總建筑面積： 41.6萬平米 其中： 住宅面積： 9.1萬平方米 商業面積：20.9萬平方米 地下總建筑面積:8萬平方米 建筑密度:54% 容積率:4.96 綠地率:12% 停車位: 2000個 岳麓大道岳麓大道 榮榮 銀銀 路路 市政府市政府 觀沙嶺觀沙嶺 本本 案案 幸福娃雙語幼兒園幸福娃雙語幼兒園 十二中十二中 安居樂建材廣場安居樂建材廣場 銀盆嶺

15、小學銀盆嶺小學 昌隆超市昌隆超市 恒生超市恒生超市 岳北社區衛生站岳北社區衛生站 岳麓區法院岳麓區法院 岳麓區檢察院岳麓區檢察院 濱江金座濱江金座 銀馨家園銀馨家園 湘許體育健身湘許體育健身 裕湘醫院裕湘醫院 黃泥河中西醫黃泥河中西醫 中南大學湘雅圖書館中南大學湘雅圖書館 文物古跡文物古跡 市四水廠市四水廠 湘許大廈湘許大廈 萬利大廈萬利大廈 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 交通界定：四通八達，二橋橋頭堡，河東河西溝通咽喉地段。交通界定：四通八達，二橋橋頭堡，河東河西溝通咽喉地段。1111條過條過 江通道促進河東

16、河西融合，本案將成為優先受益的橋頭堡。江通道促進河東河西融合，本案將成為優先受益的橋頭堡。 本地塊位于銀盆嶺大橋河西的橋頭大橋河西的橋頭，河東 河西溝通咽喉，地處重點城市道路岳麓大道 與榮銀路的十字路口處，地理位臵優越性明 顯。未來將有1111條條通道連接河東河西（目前 已建成4條）。 項目位于濱江新城規劃的頭部，南接榮灣 鎮商圈，向西可輻射汽車西站及岳麓區政府 商圈，在整體區位上，本案位于大河西未來 的商業、金融中心，占據得天獨厚的城市規 劃優勢和交通優勢。 未來地鐵地鐵5 5號線號線還將從本項目經過，連接河 西含浦片區、豐順路站、師大南院站、湖南 大學 、溁灣鎮、觀沙嶺、望城。 榮灣榮灣

17、鎮商鎮商 圈圈 汽車汽車 西站西站 商圈商圈 岳麓岳麓 區政區政 府商府商 圈圈 五一商圈五一商圈 伍家伍家 嶺商嶺商 圈圈 輻射區域輻射區域 濱濱 江江 新新 城城 本案本案 地塊界定地塊界定 項目界定項目界定 城市背景城市背景 營盤路過江隧道營盤路過江隧道 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 規劃界定：濱江新城“活力生活區規劃界定：濱江新城“活力生活區”的商業金融中心，并作為首的商業金融中心，并作為首 發地塊，與世茂地塊一起承擔了號角手角色。發地塊，與世茂地塊一起承擔了號角手角色。 本案本案 世茂集團地塊世茂集團

18、地塊 地塊界定地塊界定 項目界定項目界定 城市背景城市背景 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 地塊界定：濱江新城目前已經出讓的五塊用地，合計地塊界定：濱江新城目前已經出讓的五塊用地，合計643643畝，皆畝，皆 為商住用地，集體爆破，有利于地塊區域商業金融中心迅速成型。為商住用地，集體爆破，有利于地塊區域商業金融中心迅速成型。 地塊界定地塊界定 項目界定項目界定 城市背景城市背景 世茂地產 含五星酒店 濱江金座 二十中 銀盆嶺公園 本 案 蘭卡威國際 原有建筑 新一佳+商鋪 原有住宅 恒生超市+商 鋪+商住樓 B4

19、 59.54畝 B5 175.68畝 B6 101.46畝 B7 306.08畝 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 地塊界定：項目擁有地塊界定：項目擁有2 2大十字路口，可匯聚榮灣鎮、市政府、西站、桐子坡等大十字路口，可匯聚榮灣鎮、市政府、西站、桐子坡等 成熟商圈人流車流。其中人流匯聚區在銀盆嶺路和榮銀路交匯處，車流匯聚成熟商圈人流車流。其中人流匯聚區在銀盆嶺路和榮銀路交匯處，車流匯聚 在岳麓大道與榮銀路交匯處。在岳麓大道與榮銀路交匯處。 地塊界定地塊界定 項目界定項目界定 城市背景城市背景 一級車流線一級車流線

20、二級車流線二級車流線 三級車流線三級車流線 一級人流線一級人流線 二級人流線二級人流線 三級人流線三級人流線 岳麓大道：路幅岳麓大道：路幅6060米米 榮銀路：榮銀路： 路幅路幅4646米米 二十中二十中 銀盆嶺路：路幅銀盆嶺路：路幅2020米米 岳麓大道岳麓大道：快車道，承擔了河東河西車流 的溝通要塞，可匯聚市政府、西站商圈車流， 車流量大，不利于聚集人氣。 榮銀路榮銀路：城市大干道，承擔了來自桐子坡 商圈、榮灣鎮商圈過來的車流，車流量中等， 利于人氣聚集，人流量較大。 銀盆嶺路銀盆嶺路：城市小干道，路幅小，車流量 小，利于人氣聚集，人流量大。與榮銀路交 匯處，將成為人氣最旺盛區域。 Cod

21、e of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010 項目四至：西北角立交橋、地塊北面及西北面約項目四至：西北角立交橋、地塊北面及西北面約8 8米高差，不利米高差，不利 于人氣的聚集。于人氣的聚集。 N W E S 伍家嶺伍家嶺 上海世茂上海世茂 汽車西站汽車西站 榮灣鎮榮灣鎮 大學城大學城 岳麓區政府岳麓區政府 地塊界定地塊界定 項目界定項目界定 城市背景城市背景 銀盆嶺立交橋銀盆嶺立交橋 項目北面高差約項目北面高差約8 8米米 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 201

22、0 地塊界定地塊界定【關鍵字關鍵字】 地塊關地塊關 鍵字鍵字 指標界定：指標界定： 航母級商業帶來無限暢想航母級商業帶來無限暢想 區位界定：區位界定： 二橋西市府政務圈核心，二橋西市府政務圈核心， 舊改區，社區型商業積淀好舊改區，社區型商業積淀好 人流界定：人流界定： 匯聚河西四大商圈人流車流匯聚河西四大商圈人流車流 抗性界定：抗性界定： 立交橋、高差不利人氣聚集立交橋、高差不利人氣聚集 規劃界定規劃界定: : 商業金融中心、號角手商業金融中心、號角手 交通界定：交通界定： 橋頭堡，河東河西溝通咽喉橋頭堡，河東河西溝通咽喉 需要透支地塊未來價值需要透支地塊未來價值 Code of this r

23、eport | 20 Copyright Centaline Group, 2010 地塊界定小結：地塊界定小結： 2020萬商業體量，成熟地段，咽喉要地萬商業體量，成熟地段，咽喉要地 有潛力打造區域性的商業金融中心有潛力打造區域性的商業金融中心 Future regional commercial and financial center Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010 走近奧克斯：源起寧波，布局全國。走近奧克斯：源起寧波，布局全國。 地塊界定地塊界定 項目界定項目界定 城市背景城市背景 天津天津 寧波寧波 南

24、昌南昌 長沙長沙 四川四川 中國500強企業奧克斯集團旗下寧波奧克斯臵 業有限公司，成立于2000年12月，目前已在寧波、南 昌、天津、成都等地進行了房產開發。 秉承集團“以人為本、誠信立業”的經營宗旨，奧 克斯地產在寧波已成功開發了“盛世東方”、 “盛 世華城”、“盛世酈都”等眾多精品系列樓盤，不 僅在設計上充分吸收了國內外先進的建筑理念，而 且在管理上引入了國內一流的管理體系，所開發的 項目取得領先銷售成就和重大影響力。 在集團公司的傾力支持下，奧克斯地產將不斷提升 行業地位，以“筑就生活理想”為開發理念，致力 于發展成為在國內地產業極具影響力的大型專業房 地產開發企業。 Code of

25、this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 走近奧克斯：正以“類萬達模式”擴張全國，通過自持大體量商業，統一招走近奧克斯：正以“類萬達模式”擴張全國，通過自持大體量商業，統一招 商，運營區域。以“航母級商業商，運營區域。以“航母級商業+ +五星以上酒店五星以上酒店+ +甲級寫字樓甲級寫字樓+ +公寓公寓+ +高尚住宅”高尚住宅” 進行物業組合。進行物業組合。 地塊界定地塊界定 項目界定項目界定 城市背景城市背景 奧克斯在寧波奧克斯在寧波 奧克斯在天津奧克斯在天津 奧克斯在南昌奧克斯在南昌 奧克斯在成都奧克斯在成都 成都新城中心56萬方的奧克

26、斯財富廣場，10年6月份開建。含 高檔商業廣場、超五星酒店、甲級寫字樓、亞洲最高檔的國際 數碼影城、娛樂休閑不夜城等 盛世經典地處南昌市紅角洲，距老城區約2公里，交通非常便 捷，具有良好的位臵優勢。占地面積13.4萬，擬建建筑總面 積約28萬左右的大型住宅社區，綠化率35%，建筑密度20%。 天津武清區51萬方的高端地標樓盤，將于2010年6月份盛大開 盤。 開發了“盛世東方”、 “盛世華城”、“盛世酈都”等眾多 精品系列樓盤。其中“盛世東方”，作為寧波城東具有地標意 義的項目，榮獲2003年度“全國住宅人居環境獎”。 Code of this report | 23 Copyright Ce

27、ntaline Group, 2010 長沙奧克斯項目：航母級商業驅動型城市綜合體項目，另有高端長沙奧克斯項目：航母級商業驅動型城市綜合體項目，另有高端 “酒店“酒店+ +寫字樓寫字樓+ +公寓公寓+ +住宅”物業呼應，成就未來商圈格局。住宅”物業呼應，成就未來商圈格局。 地塊界定地塊界定 項目界定項目界定 城市背景城市背景 規劃商住用地規劃商住用地 規劃住宅用地規劃住宅用地 規劃金融用地規劃金融用地 濱江新城規劃 本案本案 住宅住宅 公寓公寓 住宅住宅 住宅住宅 廣 場 廣場 廣 場 百貨樓百貨樓 寫寫 字字 樓樓 寫寫 字字 樓樓 娛樂樓娛樂樓 步行步行 街街 步步 行行 街街 本案初步規

28、劃 濱江新城規劃：濱江新城，是大河西先導區啟動區的核心區， 規劃區面積6.7平方公里將建可容納57萬人的長沙復合型新都會 商務、金融、居住中心。 本案初步規劃：20.9萬平米的商業規劃，可容納國際一線零售 商2家、國內一線零售商3 5家，建成后將成為大河西最大的商 業體量項目，完全有能力輻射整個大河西 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 長沙奧克斯項目：航母級商業驅動，形成內部物業的良性互動。超大商業的長沙奧克斯項目：航母級商業驅動，形成內部物業的良性互動。超大商業的 驅動，要求其他業態以高端形態出現與之匹配，并因商

29、業的影響力而帶來客驅動，要求其他業態以高端形態出現與之匹配，并因商業的影響力而帶來客 戶置業；反之，其他物業又為商業奠定了高端客戶基礎，并輝映其形象。戶置業；反之，其他物業又為商業奠定了高端客戶基礎，并輝映其形象。 地塊界定地塊界定 項目界定項目界定 城市背景城市背景 商業對其他物業的驅動商業對其他物業的驅動：大體量商業：大體量商業 改寫商圈格局，并為住宅、寫字樓、酒改寫商圈格局，并為住宅、寫字樓、酒 店帶來形象提升和高端客戶來源。店帶來形象提升和高端客戶來源。 其他物業對的商業反哺其他物業對的商業反哺：高端的住宅、：高端的住宅、 寫字樓和酒店的客戶，又奠定了商業的寫字樓和酒店的客戶，又奠定了

30、商業的 客戶基礎，并輝映其形象?？蛻艋A，并輝映其形象。 商業商業 酒店酒店 公寓公寓 住宅住宅 寫字樓寫字樓 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 項目界定小結：項目界定小結： 高檔“寫字樓高檔“寫字樓+ +公寓公寓+ +住宅住宅”相呼應的相呼應的 航母級商業驅動型航母級商業驅動型高端城市綜合體高端城市綜合體 Carrier-class business-driven urban complex 基于基于“奧克斯模式奧克斯模式”的項目界定的項目界定 Code of this report | 26 Copyright

31、 Centaline Group, 2010 城市發展背景：長沙迎來歷史性革新，城市發展背景：長沙迎來歷史性革新，【升級升級】【】【裂變裂變】【】【西擴西擴】 成為主旋律。成為主旋律。 地塊界定地塊界定 項目界定項目界定 城市背景城市背景 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 國際化大都市若現，長沙迎來歷史性革新國際化大都市若現，長沙迎來歷史性革新 【升級升級】【】【裂變裂變】【】【西擴西擴】成為主旋律成為主旋律 【升級升級】城市功能、檔次升級，一個國際大都市的身影漸現。城市功能、檔次升級，一個國際大都市的身影漸現。

32、【裂變裂變】城市中心由一極到多極，五一商圈單極優勢削弱。城市中心由一極到多極，五一商圈單極優勢削弱。 【西擴西擴】大河西先導區發展，長沙出現的河西副中心。大河西先導區發展，長沙出現的河西副中心。 地塊界定地塊界定 項目界定項目界定 城市背景城市背景 城市發展背景：升級、西移、裂變中，城市形象和消費檔次的大幅提城市發展背景：升級、西移、裂變中，城市形象和消費檔次的大幅提 升，為項目崛起為升級版的商圈帶來契機，也為項目商業、商務、公升，為項目崛起為升級版的商圈帶來契機，也為項目商業、商務、公 寓、住宅物業奠定了消費能力基礎。寓、住宅物業奠定了消費能力基礎。 Code of this report

33、| 28 Copyright Centaline Group, 2010 地塊界定地塊界定 項目界定項目界定 城市背景城市背景 傳統商圈背景：傳統的傳統商圈背景：傳統的1313個商圈，一主兩副十個區域中心。本個商圈，一主兩副十個區域中心。本 案作為新一代的案作為新一代的2020萬商業體量項目，影響新的商圈格局形成。萬商業體量項目，影響新的商圈格局形成。 市級商業中心市級商業中心 市級商業副中心市級商業副中心 區域性商業中心區域性商業中心 本案位置本案位置 傳統的傳統的1313個商圈：一主兩副十個區域中心個商圈：一主兩副十個區域中心 五一廣場 代表性商業中心基本情況（代表性商業中心基本情況（20

34、072007年統計）年統計） 商圈名稱商圈名稱 營業面積營業面積 消費人群消費人群 榮灣鎮 東塘 火車站 伍家嶺 紅星商圈 5050萬萬 長沙市甚至國內 外的旅客 6.56.5萬萬 1515萬萬 1010萬萬 4 4萬萬 - 河西客戶 南拓門戶 湖南省最大電腦及電 子產品集散地 衰落的城北門戶 新南城中心 本案 2020萬萬 崛起的新一代商圈 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 匯金國際 化機廠 萬科城 保利保利4 4號地塊號地塊 中建南湖地塊 水泵廠 納愛斯 盛和國際 北辰新河三角洲北辰新河三角洲 典型項目典型項目

35、 開發商開發商 總建面總建面 （萬平米）（萬平米） 中建南湖地塊 中建集團 28.7 保利4號地塊 保利集團 65 匯金國際 建發集團 19.3 化機廠 建鴻達 83.4 水泵廠 建鴻達 66 納愛斯 納愛斯 25 盛和國際 建鴻達 50 圭塘河 嘉盛地產 160 奧園 湘天房地產 40 北辰 北辰 300 萬達廣場 萬達地產 100 德斯勤廣場 德斯勤地產 145 萬科城 萬科集團 49 合計合計 1131.41131.4 友阿大廈 華都 嘉盛國際 金領家族 德斯勤廣場德斯勤廣場 圭塘河 湘江世紀城 萬達廣場萬達廣場 商圈發展態勢：群雄逐鹿，綜合體項目百花齊放。區域性的格局形成，商圈發展態勢

36、：群雄逐鹿，綜合體項目百花齊放。區域性的格局形成， 南有德斯勤、保利，北有北辰、湘江世紀城，中有萬達，西有奧克斯南有德斯勤、保利，北有北辰、湘江世紀城，中有萬達，西有奧克斯 的局面。的局面。 地塊界定地塊界定 項目界定項目界定 城市背景城市背景 北辰北辰 總建面500500萬萬，其中住宅300萬，酒酒 店、商業、寫字樓、公寓店、商業、寫字樓、公寓等綜合公 共建筑8080萬萬；社區商業配套和停車 庫等120萬。規劃建設的一棟高約 260260米米的標志性建筑，將成為中南地 區的新地標。 德斯勤廣場德斯勤廣場 總建面145145萬萬，含大型商業中心大型商業中心+ +五星級酒店五星級酒店+ +甲級寫

37、字樓甲級寫字樓+ +淘寶城淘寶城 + +主題商業街主題商業街+ +電視直播大廳電視直播大廳+ +環球影視城環球影視城+ +國際學校國際學校+ +高檔公寓高檔公寓等 諸多物業類型，集高檔購物、時尚淘寶、商務辦公、金融、政務、 會務、餐飲、娛樂、教育、居住等十大功能于一體。 保利南湖項目保利南湖項目 總建面6565萬萬，其中五星級酒店五星級酒店 + +甲級寫字樓甲級寫字樓+ +公寓公寓+ +商業合計商業合計 建面建面1919萬平米萬平米。 奧克斯項目奧克斯項目 湘騰城市廣場 世貿項目 萬達廣場萬達廣場 總建面100100萬萬，其中商業2020萬萬， 另有五星級酒店五星級酒店+ +甲級寫字樓甲級寫字

38、樓+ + 公寓公寓+ +高尚住宅高尚住宅。 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010 1、傳統商圈以榮灣鎮為龍頭 ，商業體量6.5萬，吸納了全河 西消費人群； 2、以湘騰為中心的市政府商 圈，加上御院、永祺西京、郡 原廣場、金麓國際、西城龍庭 等上也體量約13萬，崛起為新 的核心商業中心； 3、本案以20萬體量商業，當 之無愧將成為河西商圈的統領 者，并將取代榮灣鎮，成為河 西影響力最強的商業中心。 地塊界定地塊界定 項目界定項目界定 城市背景城市背景 河西商圈格局：本案河西商圈格局：本案2020萬體量商業，當之無愧將成為

39、河西商圈萬體量商業，當之無愧將成為河西商圈 的統領者，并將取代榮灣鎮，成為河西影響力最強的商業中心。的統領者，并將取代榮灣鎮，成為河西影響力最強的商業中心。 西站商圈西站商圈 約約4萬萬 榮灣鎮商圈榮灣鎮商圈 約約6.5萬萬 觀沙嶺商圈觀沙嶺商圈 約約5萬萬 市政府商圈市政府商圈 以湘騰為中心，約以湘騰為中心，約13萬萬 傳統商業中心傳統商業中心 新興商業中心新興商業中心 Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010 城市背景小結：城市背景小結： 城市升級裂變契機，綜合體群雄逐鹿下城市升級裂變契機，綜合體群雄逐鹿下 輻射大河西

40、的商業驅動綜合體輻射大河西的商業驅動綜合體 Carrier-class business-driven urban complex 基于基于“奧克斯模式奧克斯模式”的項目界定的項目界定 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 項目占位：項目占位： 輻射大河西的輻射大河西的 航母級商業驅動型航母級商業驅動型 高端高端 城市綜合體城市綜合體 地塊界定地塊界定 項目界定項目界定 城市背景城市背景 高檔“寫字樓高檔“寫字樓+ +公公 寓寓+ +住宅住宅”相呼應相呼應 的。的。航母級商業驅航母級商業驅 動型城市綜合體動型城市綜合體

41、 城市升級裂變契機，城市升級裂變契機， 綜合體群雄逐鹿下。綜合體群雄逐鹿下。 輻射大河西的商業輻射大河西的商業 驅動綜合體驅動綜合體 2020萬商業體量，成萬商業體量，成 熟地段，咽喉要地。熟地段，咽喉要地。 未來區域性的商業未來區域性的商業 金融中心金融中心 符合城市占位背 景，界定項目影 響力和輻射范圍。 符合奧克斯模式 和項目大體量商 業實情。 符合奧克斯 運營模式。 多維價值的聚合 體，滿足多方位 人群需求。 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010 * * 奧克斯，城市中心締造者奧克斯，城市中心締造者 * * C

42、ode of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010 * * 永不落幕的時尚舞臺永不落幕的時尚舞臺 * * Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010 這里將會有這里將會有 Supper market ：諸如沃爾瑪、家樂福； 高檔百貨：諸如REEL時尚生活百貨；OLE超級市場； 娛樂城：諸如嘉禾深圳影城；真冰滑冰場； 各地精致美食：諸如王子飯店、意粉屋、Delicity美食城 * * 匯聚萬象精彩匯聚萬象精彩 * * Code of this report | 36

43、Copyright Centaline Group, 2010 在這里，感受最絢爛的夜色在這里，感受最絢爛的夜色 Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010 在這里，在這里， 體驗最動感的生活體驗最動感的生活 Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010 在這里，在這里， 體驗最時尚的體驗最時尚的shopppingshoppping Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010 在這里，在這

44、里， 暢享最刺激的視覺盛宴暢享最刺激的視覺盛宴 Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010 在這里，在這里， 接觸最世界的商務接觸最世界的商務 Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010 在這里，在這里， 奢想最愜意的居家奢想最愜意的居家 Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010 報告體系報告體系 Analyze System 中原是最具市場信息掌控力的公司中原是最具市場信息掌控力的公

45、司 中原對項目占位的洞察中原對項目占位的洞察 中原對長沙房地產市場的洞察中原對長沙房地產市場的洞察 基于整體定位及市場洞察的打造建議及經基于整體定位及市場洞察的打造建議及經 濟測算濟測算 Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010 思維導圖：思維導圖： 中原對長沙房地產中原對長沙房地產 市場的洞察市場的洞察 長沙房地產發展概況長沙房地產發展概況 河西住宅市場分析河西住宅市場分析 河西酒店市場分析河西酒店市場分析 河西公寓市場分析河西公寓市場分析 河西寫字樓市場分析河西寫字樓市場分析 Code of this report |

46、 44 Copyright Centaline Group, 2010 長沙樓市發展階段：城市化水平長沙樓市發展階段：城市化水平63%63%，整體上處于黃金發展階段，整體上處于黃金發展階段， 中部六省的價值洼地，具有巨大的發展空間。中部六省的價值洼地，具有巨大的發展空間。 長沙房地產發展概況長沙房地產發展概況 河西酒店市場分析河西酒店市場分析 河西寫字樓市場分析河西寫字樓市場分析 河西公寓市場分析河西公寓市場分析 河西住宅市場分析河西住宅市場分析 09年中部六省商品房均價對比09年中部六省商品房均價對比 4652 4463 5240 3951 4359 4232 0 1000 2000 300

47、0 4000 5000 6000 鄭州太原武漢合肥長沙南昌 城市化水平與房地產階段的關系： 小于30%， 初創期 ，發展緩慢；30%-70%，黃金時期， 高速發展；70%-90%，趨于飽和，發展緩慢；大于90%， 已經飽和，基本停滯。 長沙房地產市場目前處于高速發展的黃金時期長沙房地產市場目前處于高速發展的黃金時期 2002-2009年長沙城市化水平年長沙城市化水平 53.87% 56.50% 60.20% 61.25% 62.63% 51.19% 46.20% 49.16% 1.38% 1.05% 3.70% 2.58% 2.63%2.68% 2.03% 2.96% 0.00% 10.00%

48、 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 城市化率城市化率同比增加值 長沙是中部六省會房價的洼地長沙是中部六省會房價的洼地 2009年中部六省會商品房均價顯示： 長沙商品房均價3951元/平米，是中部六省價格最的省 會城市。其洼地效應，將吸引越來越多的資金進入長 沙房地產市場。 Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010 樓市板塊格局

49、：東南西北四面開花，河西主要因市府效應、麓谷樓市板塊格局：東南西北四面開花，河西主要因市府效應、麓谷 工業園和大學城帶動發展。工業園和大學城帶動發展。 長沙房地產發展概況長沙房地產發展概況 河西酒店市場分析河西酒店市場分析 河西寫字樓市場分析河西寫字樓市場分析 河西公寓市場分析河西公寓市場分析 河西住宅市場分析河西住宅市場分析 城城 北北 板板 塊塊 城南板塊城南板塊 月湖星月湖星 沙板塊沙板塊 城城 東東 板板 塊塊 金星大金星大 道沿線道沿線 板塊板塊 中心中心 區區 板塊板塊 麓谷板塊麓谷板塊 麓南板塊麓南板塊 各板塊的核心價值提煉：各板塊的核心價值提煉： 中心板塊中央生活區配套價值 城

50、東板塊芙蓉區政府、武廣線規劃、 體育新城 城南板塊長株潭融城規劃、省政府、天心區政府 麓南板塊長潭西線、大學城、濕地生態公園 麓谷板塊高新區環境品質 金星大道市政府、空氣環境 城北板塊新河三角洲、開福區政府 月湖星沙月湖公園、金鷹文化城、星沙經開區 長沙房產圍繞城市中心，呈現四面開長沙房產圍繞城市中心，呈現四面開 花的發展勢頭！花的發展勢頭！ 市府板塊市府板塊 Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010 長沙房地產市場表現：成交量比長沙房地產市場表現：成交量比0909年穩中略升，成交價格在調年穩中略升，成交價格在調 控波動微