1、本報(bào)告嚴(yán)格保密 柏龍商業(yè)廣場柏龍商業(yè)廣場 定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告 2 過去過去，我們曾經(jīng)走錯(cuò)了路，結(jié)果失敗了！，我們曾經(jīng)走錯(cuò)了路，結(jié)果失敗了！ 現(xiàn)在現(xiàn)在，上天給了一個(gè)可以重來的機(jī)會，我們?nèi)f分珍惜！，上天給了一個(gè)可以重來的機(jī)會，我們?nèi)f分珍惜！ 未來未來，路在何方？，路在何方？ 現(xiàn)狀現(xiàn)狀：抱著金飯碗抱著金飯碗 夾縫中求存夾縫中求存 項(xiàng)目處于東部門戶，龍崗老街商圈人氣金三角；項(xiàng)目處于東部門戶，龍崗老街商圈人氣金三角； 夾縫中求存，總體經(jīng)營情況一般，缺乏競爭力！夾縫中求存，總體經(jīng)營情況一般，缺乏競爭力！ 項(xiàng)目屬性判定項(xiàng)目屬性判定 占地面積： 8445.52平方米 總經(jīng)營面積：25

2、000平方米 樓層：共4層 一層：餐飲、珠寶、蘇寧 電器 二層及三層：ITAT， 四層目前空置 經(jīng)營情況： 主力店目前經(jīng)營良 好，其他經(jīng)營一般 ，2014年租期 截止； 項(xiàng)目形象：中低檔。 項(xiàng)目位置：兩大項(xiàng)目之間，夾縫 中生存。 租售情況：蘇寧：100元/平米/ 月 ，ITAT:30元/平米/月, 商鋪 部分已經(jīng)銷售，售價(jià)2.8萬元/平 米 右側(cè)：天虹人氣較旺右側(cè)：天虹人氣較旺 左側(cè)：吉之島人氣較旺左側(cè)：吉之島人氣較旺 對面：老街人氣較旺 本項(xiàng)目人流相對較少本項(xiàng)目人流相對較少 本項(xiàng)目是一個(gè)“二次啟動(dòng)，二次定位”的項(xiàng)目本項(xiàng)目是一個(gè)“二次啟動(dòng)，二次定位”的項(xiàng)目 項(xiàng)目具體持久市場競爭力項(xiàng)目具體持久市

3、場競爭力 開發(fā)商不過多參與項(xiàng)目實(shí)際的經(jīng)營管理開發(fā)商不過多參與項(xiàng)目實(shí)際的經(jīng)營管理 項(xiàng)目至少實(shí)現(xiàn)年項(xiàng)目至少實(shí)現(xiàn)年1600萬元租金收益萬元租金收益 開發(fā)商開發(fā)商 三要求三要求 二次啟動(dòng)二次啟動(dòng) 二次定位二次定位 通過項(xiàng)目的二次啟動(dòng)和重新定位，打造項(xiàng)目持久市場競爭力，并通過項(xiàng)目的二次啟動(dòng)和重新定位，打造項(xiàng)目持久市場競爭力，并 獲得價(jià)值最大化，樹立項(xiàng)目良好的品牌形象獲得價(jià)值最大化，樹立項(xiàng)目良好的品牌形象 價(jià)值最大化價(jià)值最大化 項(xiàng)目成功招商； 項(xiàng)目成功銷售； 實(shí)現(xiàn)1600萬以上的年租金收益。 項(xiàng)目影響力項(xiàng)目影響力 構(gòu)建適宜的商業(yè)模式，適宜發(fā)展商需求，打造 項(xiàng)目持久市場競爭力； 建立項(xiàng)目良好的市場品牌； 我

4、們的目標(biāo)我們的目標(biāo) 目標(biāo)理解目標(biāo)理解 項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目定位應(yīng)該達(dá)成的目標(biāo)項(xiàng)目定位應(yīng)該達(dá)成的目標(biāo) 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 區(qū)域研究及定位區(qū)域研究及定位 思路思路 項(xiàng)目定位及論證項(xiàng)目定位及論證 區(qū)域研究區(qū)域研究 商圈研究商圈研究 項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目定位思路 專業(yè)類市場定位及論證專業(yè)類市場定位及論證 休閑休閑MALLMALL定位及論證定位及論證 購物中心定位及論證購物中心定位及論證 風(fēng)格及行道規(guī)劃設(shè)計(jì)建議風(fēng)格及行道規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 地標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議地標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 邊緣規(guī)劃設(shè)計(jì)建議邊緣規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)建議區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 商業(yè)氛圍營造商業(yè)氛圍營造 思維導(dǎo)

5、圖思維導(dǎo)圖 天時(shí)天時(shí)：上天賜予的最后一次機(jī)會：上天賜予的最后一次機(jī)會 區(qū)域研究區(qū)域研究 區(qū)域定位區(qū)域定位 深圳市戰(zhàn)略地位重要的城市次中心深圳市戰(zhàn)略地位重要的城市次中心 產(chǎn)業(yè)支撐產(chǎn)業(yè)支撐 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流配送業(yè)、高端服務(wù)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)提速龍崗發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流配送業(yè)、高端服務(wù)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)提速龍崗發(fā)展 通信、計(jì)算機(jī)及外部設(shè)備、新型儲能材料、微電子及元器件、生物醫(yī)藥及醫(yī)療器械 、有機(jī)高分子材料、軟件、先進(jìn)制造技術(shù)設(shè)備、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 高速發(fā)展中之深圳重要的城市次中心高速發(fā)展中之深圳重要的城市次中心 10 大運(yùn)會落戶龍崗，提升龍崗商業(yè)輻射力，為龍崗區(qū)域商業(yè)大運(yùn)會落戶龍崗，提升龍崗商業(yè)輻射力，為龍崗區(qū)域商

6、業(yè) 帶來帶來巨大發(fā)展契機(jī)帶來帶來巨大發(fā)展契機(jī) 大型城市設(shè)施、商務(wù)商業(yè)區(qū)建設(shè)加快大型城市設(shè)施、商務(wù)商業(yè)區(qū)建設(shè)加快 大運(yùn)新城為政府重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目，現(xiàn)已建成的國際自行車賽場以及規(guī)劃中的高交會館， 五星級酒店，主體育館，游泳中心，數(shù)碼城，留學(xué)生工業(yè)園等國際級的市政配套及深 圳教職員的遷移。新高交會館大運(yùn)會相關(guān)設(shè)施酒店商務(wù)區(qū)也在建設(shè)中。 舊改工程加快城市建設(shè)與商業(yè)發(fā)展構(gòu)筑“一主兩副”的多元服務(wù)中舊改工程加快城市建設(shè)與商業(yè)發(fā)展構(gòu)筑“一主兩副”的多元服務(wù)中 心心大運(yùn)新城為副中心大運(yùn)新城為副中心 副中心一是以龍城片區(qū)西區(qū)為主體的綜合服務(wù)中心，發(fā)展成為集商業(yè)文化中心、高 尚住區(qū)和直銷市場區(qū)為一體，服務(wù)于整個(gè)深圳市

7、的體育新城； 副中心二則為以龍崗街道辦及周邊的商業(yè)、辦公等用地組成的綜合服務(wù)中心。該次 中心區(qū)承擔(dān)龍崗片區(qū)的生活配套及商業(yè)服務(wù)功能。 大運(yùn)會優(yōu)勢規(guī)劃推進(jìn)商業(yè)進(jìn)程大運(yùn)會優(yōu)勢規(guī)劃推進(jìn)商業(yè)進(jìn)程 居住環(huán)境、配套優(yōu)勢、地鐵 號線的延伸，大運(yùn)會影響的大運(yùn)會影響的 輻射等，使其樓市的輻射區(qū)域輻射等，使其樓市的輻射區(qū)域 可以擴(kuò)寬至關(guān)內(nèi)，甚至在小可以擴(kuò)寬至關(guān)內(nèi)，甚至在小 時(shí)生活圈內(nèi)的惠州、東莞相關(guān)時(shí)生活圈內(nèi)的惠州、東莞相關(guān) 區(qū)域，吸引其周邊的中高端客區(qū)域，吸引其周邊的中高端客 戶向城際中心聚集。戶向城際中心聚集。 從而引發(fā)商業(yè)形成、發(fā)展與 升級。 11 地鐵地鐵5號線開通，商圈輻射增強(qiáng)，商圈價(jià)值提升號線開通，商

8、圈輻射增強(qiáng)，商圈價(jià)值提升1530%以以 上，上，對本項(xiàng)目而言，價(jià)值提升對本項(xiàng)目而言，價(jià)值提升202040%以上以上。 地鐵3號線鳥瞰圖 老城商圈（明年地老城商圈（明年地 鐵開通后對項(xiàng)目的鐵開通后對項(xiàng)目的 影響）影響） 中心城商圈中心城商圈 地鐵三號線跨越老城商圈及中心城商圈，將地鐵三號線跨越老城商圈及中心城商圈，將 對兩商圈的未來商業(yè)發(fā)展起到巨大的帶動(dòng)作用：對兩商圈的未來商業(yè)發(fā)展起到巨大的帶動(dòng)作用： 地處深圳、東莞、惠州“金三角”的龍崗，具有商 業(yè)發(fā)展的先天優(yōu)勢。在大工業(yè)、大物流的產(chǎn)業(yè)背景下，帶 來了商業(yè)的高速發(fā)展，而地鐵開通，更是進(jìn)一步催化商圈 的發(fā)展進(jìn)程。 按國際慣例，一般地鐵開通后，其商

9、業(yè)價(jià)值會提升商業(yè)價(jià)值會提升 30%30%左右左右。區(qū)域距離城市中心越遠(yuǎn)，原有交通條件越差， 價(jià)值提升比率越高。 日本、香港、深圳地鐵發(fā)展的規(guī)律：地鐵開通，日本、香港、深圳地鐵發(fā)展的規(guī)律：地鐵開通， 商圈輻射增強(qiáng)，商圈價(jià)值提升商圈輻射增強(qiáng)，商圈價(jià)值提升151530%以上以上。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展及收入經(jīng)濟(jì)發(fā)展及收入 大運(yùn)會、地鐵、深惠路改造，使龍崗基礎(chǔ)設(shè)施條 件及內(nèi)外部交通條件大為改善，推動(dòng)區(qū)域影響力 增強(qiáng)。 龍崗近三年來GDP快速增長，居民人均收入快速 增多，人口數(shù)量增加，龍崗商業(yè)有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 居民生活水平的不斷提高，催生了一大批中產(chǎn)階 級，其對中高端消費(fèi)需求日益增強(qiáng)。 基礎(chǔ)設(shè)施及交通基礎(chǔ)設(shè)施及交通

10、區(qū)域商業(yè)需求區(qū)域商業(yè)需求 未來商業(yè)發(fā)展未來商業(yè)發(fā)展 前景看好，商業(yè)前景看好，商業(yè) 開發(fā)時(shí)機(jī)良好。開發(fā)時(shí)機(jī)良好。 修煉內(nèi)功，盛裝以待天時(shí)修煉內(nèi)功，盛裝以待天時(shí) 13 區(qū)域商業(yè)發(fā)展結(jié)論區(qū)域商業(yè)發(fā)展結(jié)論 龍崗房地產(chǎn)的價(jià)格洼地，消費(fèi)力不斷提升，地鐵交通等的完善，為房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。龍崗房地產(chǎn)的價(jià)格洼地，消費(fèi)力不斷提升，地鐵交通等的完善，為房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 根據(jù)研究，兩個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格差距大于根據(jù)研究，兩個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格差距大于2000元元平米時(shí)，銷售價(jià)的地方消費(fèi)人流將出現(xiàn)回流（至售價(jià)低的地方）。其平米時(shí)，銷售價(jià)的地方消費(fèi)人流將出現(xiàn)回流（至售價(jià)低的地方）。其 回流程度取決與交通、配套的

11、改善等?；亓鞒潭热Q與交通、配套的改善等。而回流帶來的人口，帶動(dòng)的新消費(fèi)力增長將為房地產(chǎn)而回流帶來的人口，帶動(dòng)的新消費(fèi)力增長將為房地產(chǎn)商業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。商業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 地鐵的開通，在地鐵的開通，在拉近同城距離拉近同城距離，促進(jìn)消費(fèi)的同時(shí)，促進(jìn)消費(fèi)的同時(shí)，“地鐵“地鐵+公交車”公交車”的發(fā)展模式，將對進(jìn)一步擴(kuò)大商的發(fā)展模式，將對進(jìn)一步擴(kuò)大商 業(yè)商圈輻射力，促進(jìn)商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。業(yè)商圈輻射力，促進(jìn)商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。 觀點(diǎn)：觀點(diǎn)：區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民收入快速增加，大運(yùn)會、地鐵等重點(diǎn)項(xiàng)目利好，增加了區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民收入快速增加，大運(yùn)會、地鐵等重點(diǎn)項(xiàng)目利好，增加了 區(qū)域商業(yè)的影響力和輻射力，

12、將帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)快速發(fā)展。區(qū)域商業(yè)的影響力和輻射力，將帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)快速發(fā)展。 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 區(qū)域研究及定位區(qū)域研究及定位 思路思路 項(xiàng)目定位及論證項(xiàng)目定位及論證 區(qū)域研究區(qū)域研究 商圈研究商圈研究 項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目定位思路 專業(yè)類市場定位及論證專業(yè)類市場定位及論證 休閑休閑MALLMALL定位及論證定位及論證 購物中心定位及論證購物中心定位及論證 風(fēng)格及行道規(guī)劃設(shè)計(jì)建議風(fēng)格及行道規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 地標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議地標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 邊緣規(guī)劃設(shè)計(jì)建議邊緣規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)建議區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 商業(yè)氛圍營造商業(yè)氛圍營造 思維導(dǎo)圖思維導(dǎo)圖 地利地利：東部

13、門戶：東部門戶 地鐵商業(yè)時(shí)代來臨地鐵商業(yè)時(shí)代來臨 大運(yùn)新城大運(yùn)新城 中心城商圈中心城商圈 老城商圈老城商圈 龍崗商圈格局：三大商圈，龍崗商圈格局：三大商圈，百貨超市為主，多種業(yè)態(tài)共百貨超市為主，多種業(yè)態(tài)共 同發(fā)展同發(fā)展 未來：體育新城的規(guī)劃定位未來：體育新城的規(guī)劃定位 是依托深圳市大運(yùn)中心，是依托深圳市大運(yùn)中心，集集 體育、教育、居住、商業(yè)文體育、教育、居住、商業(yè)文 化、旅游休閑為一體的城市化、旅游休閑為一體的城市 復(fù)合功能區(qū)，將成為深圳以復(fù)合功能區(qū)，將成為深圳以 體育為主體的新“地標(biāo)”體育為主體的新“地標(biāo)”。 目前：商業(yè)暫未成形。目前：商業(yè)暫未成形。 龍崗老街龍崗老街 五洲風(fēng)情五洲風(fēng)情 龍盈

14、泰龍盈泰- -天虹天虹 世貿(mào)中心世貿(mào)中心 東方茶都東方茶都 龍崗電子世界龍崗電子世界 碧湖港澳城碧湖港澳城 中心城天虹中心城天虹 歲寶百貨歲寶百貨 商圈研究商圈研究 百貨超市成為主流：百貨超市成為主流： 專業(yè)市場占據(jù)一定份額：專業(yè)市場占據(jù)一定份額：老城、 中心城目前已有龍崗賽格、電子世 界、東方國際茶都等專業(yè)市場，相 對規(guī)模均較有影響力。 多種業(yè)態(tài)共同發(fā)展：多種業(yè)態(tài)共同發(fā)展：專賣店、便 利店、個(gè)體戶店、專業(yè)店等也有一 定發(fā)展，其中以龍崗老街為代表的 早期商業(yè)及以中心城社區(qū)商業(yè)為代 表的新發(fā)展商業(yè)，都在不同程度上 對龍崗老城、中心城的業(yè)態(tài)互補(bǔ)起對龍崗老城、中心城的業(yè)態(tài)互補(bǔ)起 到積極作用到積極作用

15、。 零售業(yè)的行業(yè)：零售業(yè)的行業(yè)：行業(yè)涉及餐飲、 食品、服裝、家電、電子、醫(yī)藥、 建材、音像等等。 大運(yùn)新城大運(yùn)新城 中心城商圈中心城商圈 老城商圈老城商圈 未來：體育新城的規(guī)劃定位未來：體育新城的規(guī)劃定位 是依托深圳市大運(yùn)中心，是依托深圳市大運(yùn)中心，集集 體育、教育、居住、商業(yè)文體育、教育、居住、商業(yè)文 化、旅游休閑為一體的城市化、旅游休閑為一體的城市 復(fù)合功能區(qū)，將成為深圳以復(fù)合功能區(qū)，將成為深圳以 體育為主體的新“地標(biāo)”體育為主體的新“地標(biāo)”。 目前：商業(yè)暫未成形。目前：商業(yè)暫未成形。 地位地位 龍崗未來規(guī)劃中的新商圈 規(guī)劃中新市級商圈 大運(yùn)會優(yōu)勢規(guī)劃推進(jìn)商業(yè)大運(yùn)會優(yōu)勢規(guī)劃推進(jìn)商業(yè) 進(jìn)程進(jìn)

16、程 居住環(huán)境、配套優(yōu)勢、地鐵號線 的延伸，大運(yùn)會影響的輻射等，使 其樓市的輻射區(qū)域可以擴(kuò)寬至關(guān)內(nèi)， 甚至在小時(shí)生活圈內(nèi)的惠州、東 莞相關(guān)區(qū)域，吸引其周邊的中高端 客戶向城際中心聚集，從而引發(fā)商 業(yè)形成、發(fā)展與升級。 大運(yùn)新城商圈規(guī)劃建設(shè)，促進(jìn)商圈形成與發(fā)展，但目前尚未發(fā)展成熟大運(yùn)新城商圈規(guī)劃建設(shè)，促進(jìn)商圈形成與發(fā)展，但目前尚未發(fā)展成熟 大型城市設(shè)施、商務(wù)商業(yè)區(qū)建設(shè)加快 舊改工程加快城市建設(shè)與商業(yè)發(fā)展 構(gòu)筑“一主兩副”的多元服務(wù)中心大運(yùn)新城 為副中心 商圈一：大運(yùn)新城商圈：前景看好，但尚未成型的商圈一：大運(yùn)新城商圈：前景看好，但尚未成型的 商圈商圈 商圈一商圈一 大運(yùn)新城大運(yùn)新城 中心城商圈中心

17、城商圈 老城商圈老城商圈 世貿(mào)中心世貿(mào)中心 東方茶都東方茶都 龍崗電子世界龍崗電子世界 碧湖港澳城碧湖港澳城 商圈二：中心城商圈，點(diǎn)狀非集中分布，依托周邊眾多高商圈二：中心城商圈，點(diǎn)狀非集中分布，依托周邊眾多高 檔住宅區(qū)消費(fèi)，以中高檔消費(fèi)為主，輻射范圍很廣檔住宅區(qū)消費(fèi)，以中高檔消費(fèi)為主，輻射范圍很廣 業(yè)態(tài)以購物廣場、百貨超市、獨(dú)立業(yè)態(tài)以購物廣場、百貨超市、獨(dú)立 街鋪及專業(yè)市場為主。如：街鋪及專業(yè)市場為主。如：樂購、 世貿(mào)中心、中心城天虹、歲寶百貨 商圈輻射范圍：商圈輻射范圍：以龍城街道（愛聯(lián)、以龍城街道（愛聯(lián)、 龍西、五聯(lián)、回龍埔、紫薇、天健、龍西、五聯(lián)、回龍埔、紫薇、天健、 愉園等）區(qū)域?yàn)楹?/p>

18、心輻射圈，一般愉園等）區(qū)域?yàn)楹诵妮椛淙Γ话?為各商業(yè)點(diǎn)為各商業(yè)點(diǎn)1-1.5公里范圍居民比重公里范圍居民比重 最大；同時(shí)吸引主要來自龍崗、布最大；同時(shí)吸引主要來自龍崗、布 吉等街道部分中高消費(fèi)者。部分來吉等街道部分中高消費(fèi)者。部分來 自莞惠周邊消費(fèi)者。自莞惠周邊消費(fèi)者。 中心城天虹中心城天虹 歲寶百貨歲寶百貨 商圈二商圈二 區(qū)位 位于龍崗中心城區(qū)域?qū)冽垗彙靶屡d商圈” 商業(yè)形態(tài) 百貨超市、社區(qū)街鋪、專業(yè)市場等 主要商家 天虹、國美、蘇寧、吉之島 優(yōu)勢 商業(yè)規(guī)劃檔次高、起點(diǎn)高、大型商業(yè)較多、地處居住密集區(qū)、未來市場需求大、 不足 整體商業(yè)相對分散、各主要商業(yè)點(diǎn)消費(fèi)者資源共享度不高、各自為政不利于整

19、體 商圈的共同發(fā)展 租金 歲寶百貨一樓一樓街鋪200-300元/月；東方茶都：一樓街鋪60-120元/月 （位置不同，跨幅較大），二樓40-50元/月；樂購（東方明珠城）：一層街 鋪130-150元/月（樂購?fù)庾罴盐恢茫?中心城商圈中心城商圈：商圈已經(jīng)成型，輻射力很強(qiáng)，依托中心城高檔住宅：商圈已經(jīng)成型，輻射力很強(qiáng)，依托中心城高檔住宅 區(qū)的發(fā)展，具有很強(qiáng)的市場競爭力，但分散點(diǎn)式布局不利于商業(yè)區(qū)的發(fā)展，具有很強(qiáng)的市場競爭力，但分散點(diǎn)式布局不利于商業(yè) 的集聚和商圈的發(fā)展的集聚和商圈的發(fā)展 綜合評述：綜合評述： 作為龍崗商業(yè)的新興商圈，其發(fā)展預(yù)示著未來龍崗商業(yè)的發(fā)展方向，從其高檔的商業(yè)定位及至今的發(fā)

20、作為龍崗商業(yè)的新興商圈，其發(fā)展預(yù)示著未來龍崗商業(yè)的發(fā)展方向，從其高檔的商業(yè)定位及至今的發(fā) 展現(xiàn)狀看，龍崗中心城商圈開始逐步走向高檔商業(yè)軌道，其商圈輻射力已經(jīng)逐步形成，并不斷發(fā)展擴(kuò)大展現(xiàn)狀看，龍崗中心城商圈開始逐步走向高檔商業(yè)軌道，其商圈輻射力已經(jīng)逐步形成，并不斷發(fā)展擴(kuò)大 。片區(qū)內(nèi)消費(fèi)水平高于龍崗其他片區(qū)消費(fèi)力水平，市場需求潛力巨大。片區(qū)內(nèi)消費(fèi)水平高于龍崗其他片區(qū)消費(fèi)力水平，市場需求潛力巨大。 大運(yùn)新城大運(yùn)新城 中心城商圈中心城商圈 老城商圈老城商圈 龍崗老街龍崗老街 五洲風(fēng)情五洲風(fēng)情 龍盈泰龍盈泰- -天虹天虹 地位地位 龍崗認(rèn)知度最高的零售老商 圈 老牌市級商業(yè)中心 范圍范圍 以龍崗老街、五

21、洲風(fēng)情、龍 盈泰天虹為中心的周邊約2公 里范圍內(nèi)。 商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模 商業(yè)面積30萬平方米以上 （三大商場為22.6萬平方米） 商圈三商圈三 商圈三：老街商圈三：老街-五洲風(fēng)情商圈，龍崗最成熟的商圈，以本片五洲風(fēng)情商圈，龍崗最成熟的商圈，以本片 區(qū)消費(fèi)為主，以中檔、中低檔消費(fèi)為主。區(qū)消費(fèi)為主，以中檔、中低檔消費(fèi)為主。 業(yè)態(tài)以購物廣場、百貨超市、獨(dú)立街鋪等為主以購物廣場、百貨超市、獨(dú)立街鋪等為主，業(yè)種主要為：服裝鞋類、皮具箱包、 化妝品、首飾品、電器、電子產(chǎn)品、及生活日用品等。 新興業(yè)態(tài)已開始發(fā)展，業(yè)態(tài)格局逐漸走向多元化。新興業(yè)態(tài)已開始發(fā)展，業(yè)態(tài)格局逐漸走向多元化。以龍崗老街及幾個(gè)大型商業(yè)物業(yè)

22、為依托，如賽格電子等專業(yè)市場在商圈內(nèi)逐漸得到發(fā)展； 因片區(qū)整體商業(yè)還處更新?lián)Q代發(fā)展階段，一系列商業(yè)配套未能完善（如交通設(shè)施）， 各種業(yè)態(tài)還未能形成有效互補(bǔ)，同質(zhì)化現(xiàn)象問題嚴(yán)重同質(zhì)化現(xiàn)象問題嚴(yán)重。 老街老街- -五洲風(fēng)情商圈五洲風(fēng)情商圈業(yè)態(tài)業(yè)種業(yè)態(tài)業(yè)種 業(yè)態(tài) 典型物業(yè) 百貨 龍盈泰天虹、柏龍廣場、五洲風(fēng)情（吉之島）、人人購物廣場 超市 天虹超市、超級市場（吉之島） 步行街 龍崗老街 本商圈融合了龍盈泰天虹、吉之島為代表的中高檔百貨超市中高檔百貨超市及以老街為代表的中老街為代表的中 低檔低檔街鋪零售商業(yè)，是龍崗商業(yè)發(fā)展較早的區(qū)域； 商圈內(nèi)消費(fèi)客戶群：以區(qū)域中低收入居民（部分為高消費(fèi)居民，但比例有限

23、）及外以區(qū)域中低收入居民（部分為高消費(fèi)居民，但比例有限）及外 來打工者為主，消費(fèi)水平不高。同時(shí)消費(fèi)力水平處于不斷上升階段。來打工者為主，消費(fèi)水平不高。同時(shí)消費(fèi)力水平處于不斷上升階段。 商圈內(nèi)消費(fèi)目前屬大眾化消費(fèi)形態(tài)大眾化消費(fèi)形態(tài)，高檔商業(yè)發(fā)展相對欠缺高檔商業(yè)發(fā)展相對欠缺，如高檔休閑娛樂、餐 飲等相對不足。 商業(yè)檔次 商圈內(nèi)典型項(xiàng)目 消費(fèi)群 中高檔商業(yè) 龍盈泰天虹、吉之島 中高端消費(fèi)人群 中低檔商業(yè) 人人購物廣場、老街商業(yè)區(qū) 中低端消費(fèi)人群 老街老街- -五洲風(fēng)情商圈五洲風(fēng)情商圈檔次與消費(fèi)群檔次與消費(fèi)群 備注：以上消費(fèi)者調(diào)研數(shù)據(jù)分析見本報(bào)告下半部分分析。 老街老街- -五洲風(fēng)情商圈五洲風(fēng)情商圈輻

24、射范圍與客流量輻射范圍與客流量 依托片區(qū)消費(fèi)者，商業(yè)輻射范圍一般依托片區(qū)消費(fèi)者，商業(yè)輻射范圍一般 老城商圈以龍崗老街、五洲風(fēng)情、龍盈泰老城商圈以龍崗老街、五洲風(fēng)情、龍盈泰天虹為中心，向外周邊延伸約約天虹為中心，向外周邊延伸約約2 2公里范圍內(nèi)區(qū)域。公里范圍內(nèi)區(qū)域。 其主要依托幾個(gè)大型購物中心及老街商業(yè)的帶動(dòng)。其主要依托幾個(gè)大型購物中心及老街商業(yè)的帶動(dòng)。 雖然做為龍崗認(rèn)知度最高的零售老商圈，但其輻射范圍基本以龍崗街道為核心輻射范圍，龍城其輻射范圍基本以龍崗街道為核心輻射范圍，龍城 街道為次級輻射范圍，街道為次級輻射范圍，部分?jǐn)U大到坪山、坪地、布吉等區(qū)域。 商圈客流量：商圈客流量：龍崗老城區(qū)人口占

25、龍崗老城區(qū)人口占1717萬，占龍崗鎮(zhèn)總?cè)丝诘娜种?qiáng)萬，占龍崗鎮(zhèn)總?cè)丝诘娜种?qiáng)，歷來就是龍崗的商業(yè)消 費(fèi)區(qū)域，依托業(yè)已形成的商業(yè)氛圍和消費(fèi)習(xí)慣，片區(qū)客流量充足。 區(qū)位 位于龍崗街道區(qū)域（項(xiàng)目所在商圈），屬龍崗“老商圈” 商業(yè)形態(tài) 百貨超市、購物廣場、步行街 主要商家 天虹、國美、蘇寧、吉之島 優(yōu)勢 商業(yè)發(fā)展早、商業(yè)體量大、地處居住密集區(qū)、未來市場需求大 不足 商業(yè)配套不完善、整體檔次較低、目前部分商業(yè)物業(yè)經(jīng)營遭遇瓶頸等 租金 老街150-300元/（700-13000元/間）；龍盈泰1F街鋪： 100-300元/ ；五洲風(fēng)情MALL1F：平均：100元/ （旺的可達(dá)380元/ ）2F：

26、60-70元/（其中賽格內(nèi)商鋪2000-3500元/間，柜臺約1000元/間） 綜合評述：綜合評述： 做為龍崗商業(yè)發(fā)展較早的老街五洲風(fēng)情MALL商圈，從早期的自由發(fā)展形成聚集區(qū)，到如今 的整體規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)定位，確定了其龍崗商業(yè)的老區(qū)地位。但商業(yè)發(fā)展到一定程度有瓶頸出現(xiàn)，亟 待更新?lián)Q代，但市場反映出來的巨大需求及商業(yè)發(fā)展的加快趨勢日益凸現(xiàn)市場反映出來的巨大需求及商業(yè)發(fā)展的加快趨勢日益凸現(xiàn)。 商圈小結(jié)商圈小結(jié)：成熟商圈，主要以中檔、中低檔為主，主要以片區(qū)消費(fèi)：成熟商圈，主要以中檔、中低檔為主，主要以片區(qū)消費(fèi) 為主，具有較強(qiáng)的市場競爭力，商業(yè)聚集度較高，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、老為主，具有較強(qiáng)的市場競爭力，商

27、業(yè)聚集度較高，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、老 城區(qū)的改造、交通條件的改善將促進(jìn)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展城區(qū)的改造、交通條件的改善將促進(jìn)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展 老城商圈與中心城商圈作為兩個(gè)老牌及新興商圈，在龍崗商業(yè)市場中占有絕對地位； 兩商圈作為龍崗商業(yè)的新老代表，由于其發(fā)展軌跡及各自的空間區(qū)位特殊性，致使兩者發(fā)展形 成了目前不同的特點(diǎn)： 商圈商圈 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 經(jīng)營經(jīng)營 商業(yè)物商業(yè)物 業(yè)體量業(yè)體量 檔次檔次 消費(fèi)群消費(fèi)群 發(fā)展空間發(fā)展空間 發(fā)展前景發(fā)展前景 老城商 圈 百貨超市， 商業(yè)街 零售 30萬以 上 中低 檔 龍崗街道居民（原住居民、部分龍崗街道居民（原住居民、部分 中高端樓盤的置業(yè)居民）、外來中高端樓盤的置業(yè)居民）、外來

28、 中低收入打工人員中低收入打工人員 逐漸向西、向 東發(fā)展（沿路 帶） 老牌商圈規(guī)模、 檔次擴(kuò)大、升級 ，配套不斷完善 中心城 商圈 百貨超市， 商業(yè)街，專 業(yè)市場等 零售+ 批發(fā) 35萬以 上 中高 檔 龍城街道居民（原住居民、深圳龍城街道居民（原住居民、深圳 、惠州、東莞各地的中、高端客、惠州、東莞各地的中、高端客 戶置業(yè)中心城居民，數(shù)量較大）戶置業(yè)中心城居民，數(shù)量較大） 、外來中高收入打工人員、外來中高收入打工人員 由點(diǎn)商業(yè)朝面 商業(yè)，直至片 商業(yè)發(fā)展 新興商圈地位確 立，擴(kuò)大商圈輻 射范圍 商圈對比分析商圈對比分析 老城商圈輻射范圍相對較低，消費(fèi)者總體質(zhì)量一般，商圈內(nèi)商業(yè)基老城商圈輻射范

29、圍相對較低，消費(fèi)者總體質(zhì)量一般，商圈內(nèi)商業(yè)基 礎(chǔ)設(shè)施、交通條件、外部環(huán)境比中心城商圈不占優(yōu)勢。礎(chǔ)設(shè)施、交通條件、外部環(huán)境比中心城商圈不占優(yōu)勢。 老城商圈基本以中檔、中低檔消費(fèi)為主，中心城商圈主老城商圈基本以中檔、中低檔消費(fèi)為主，中心城商圈主 要以中高檔消費(fèi)為主。要以中高檔消費(fèi)為主。 由于老城商圈作為歷史遺留下來的傳統(tǒng)商圈，目 前主要經(jīng)營檔次以中低檔為主；硬件配套更新?lián)Q代以中低檔為主；硬件配套更新?lián)Q代 較慢（如交通配套）較慢（如交通配套）；業(yè)態(tài)由原來的以街鋪便利店、 專賣店、個(gè)體戶店等向百貨超市為主，其他業(yè)態(tài)共 同發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變。 目前老城商圈整體環(huán)境相對較差，整體商業(yè)周邊 購物環(huán)境檔次較低，硬

30、件配套及部分商業(yè)物業(yè)效能購物環(huán)境檔次較低，硬件配套及部分商業(yè)物業(yè)效能 沒有得到充分發(fā)揮沒有得到充分發(fā)揮（如五洲風(fēng)情），（如五洲風(fēng)情），休閑娛樂設(shè)施休閑娛樂設(shè)施 相對缺乏。相對缺乏。 由深惠路一側(cè)大型商業(yè)如龍盈泰、柏龍、五洲風(fēng)深惠路一側(cè)大型商業(yè)如龍盈泰、柏龍、五洲風(fēng) 情等大型商業(yè)購建老城商圈新典范。情等大型商業(yè)購建老城商圈新典范。 中心城為近幾年新興起的商圈，總體定位及規(guī) 劃科學(xué)，各項(xiàng)商業(yè)配套相對較為完善；整體商業(yè)配套相對較為完善；整體商業(yè) 經(jīng)營環(huán)境良好；經(jīng)營環(huán)境良好； 對于正處于發(fā)展中的新興商圈，中心城商圈的中心城商圈的 潛力巨大潛力巨大，其所處區(qū)域及發(fā)展速度客觀要求它將 擔(dān)當(dāng)起未來龍崗片區(qū)主

31、要商圈之一的歷史使命。 分散點(diǎn)狀布局，不利于商業(yè)的聚集和發(fā)展。分散點(diǎn)狀布局，不利于商業(yè)的聚集和發(fā)展。 老城商圈老城商圈 中心城商圈中心城商圈 實(shí)用消費(fèi)為主，享受型消費(fèi)共同發(fā)展實(shí)用消費(fèi)為主，享受型消費(fèi)共同發(fā)展：片區(qū)房 地產(chǎn)的發(fā)展，大大增大和提升了片區(qū)居民的數(shù)量與素質(zhì)， 片區(qū)的消費(fèi)需求形成了實(shí)用性消費(fèi)與享受型消費(fèi)共同發(fā) 展的局面。 夜消費(fèi)欠缺夜消費(fèi)欠缺：受片區(qū)娛樂性商業(yè)發(fā)展的制約，目前 片區(qū)夜消費(fèi)相對較弱，仍舊以白天消費(fèi)為主。 中高檔次潮流消費(fèi)良好：中高檔次潮流消費(fèi)良好：由于片區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi) 水平相對較高，對中高端商業(yè)購物需求較為旺盛，促使 中高檔潮流消費(fèi)市場發(fā)展不斷壯大。 備注：以上消費(fèi)者調(diào)研數(shù)

32、據(jù)分析見本報(bào)告下半部分分析。 消費(fèi)習(xí)慣：實(shí)用消費(fèi)為主，檔次消費(fèi)不同，夜消費(fèi)欠缺消費(fèi)習(xí)慣：實(shí)用消費(fèi)為主，檔次消費(fèi)不同，夜消費(fèi)欠缺 老城商圈老城商圈 中心城商圈中心城商圈 實(shí)用消費(fèi)為主實(shí)用消費(fèi)為主：受到片區(qū)居住區(qū)聚集及工業(yè)園的 影響，居民消費(fèi)多注重實(shí)用性消費(fèi)。 夜消費(fèi)欠缺夜消費(fèi)欠缺：受片區(qū)娛樂性商業(yè)發(fā)展的制約，目前 片區(qū)夜消費(fèi)相對較弱，以白天消費(fèi)為主。 低檔次潮流消費(fèi)良好：低檔次潮流消費(fèi)良好：片區(qū)外來人口多，年輕的 打工一族部分生活壓力較輕，隨收入不高，但可支配消 費(fèi)相對寬松。同時(shí)片區(qū)原住居民消費(fèi)水平的逐步提升， 促使潮流消費(fèi)不斷提升，相對低檔次潮流產(chǎn)品發(fā)展良好。 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 區(qū)域研

33、究及定位區(qū)域研究及定位 思路思路 項(xiàng)目定位及論證項(xiàng)目定位及論證 區(qū)域研究區(qū)域研究 商圈研究商圈研究 項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目定位思路 專業(yè)類市場定位及論證專業(yè)類市場定位及論證 休閑休閑MALLMALL定位及論證定位及論證 購物中心定位及論證購物中心定位及論證 風(fēng)格及行道規(guī)劃設(shè)計(jì)建議風(fēng)格及行道規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 地標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議地標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 邊緣規(guī)劃設(shè)計(jì)建議邊緣規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)建議區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 商業(yè)氛圍營造商業(yè)氛圍營造 思維導(dǎo)圖思維導(dǎo)圖 29 從目前龍崗老城片區(qū)商業(yè)發(fā)展成熟，并升級換代。從競爭態(tài)勢來看，老街商圈 區(qū)內(nèi)的“以百貨超市為主”的商業(yè)物業(yè)同質(zhì)化競爭激

34、烈，涵蓋了從低、中、中偏高 等各檔次商業(yè)，并逐步由單一的零售向餐飲等多元化功能商業(yè)發(fā)展。 我們應(yīng)該如何突破重圍，如何后發(fā)制人？我們應(yīng)該如何突破重圍，如何后發(fā)制人？ 定位思路定位思路1 競爭突圍，通過本項(xiàng)目二次定位，特別是業(yè)態(tài)定位，打競爭突圍，通過本項(xiàng)目二次定位，特別是業(yè)態(tài)定位，打 造項(xiàng)目核心競爭力造項(xiàng)目核心競爭力 30 從未來片區(qū)競爭態(tài)勢來看，伴隨地鐵開通等外部條件利好，所帶來的新 消費(fèi)人流和更高消費(fèi)需求的提升，以高檔服裝、娛樂休閑、中高檔餐飲等消 費(fèi)需求日益擴(kuò)大。 我們?nèi)绾尾町惢ㄎ?，如何因勢利?dǎo)，借勢發(fā)展我們?nèi)绾尾町惢ㄎ唬绾我騽堇麑?dǎo)，借勢發(fā)展 并與之共生？并與之共生？ 定位思路定位思路

35、2 以大運(yùn)會、地鐵、深惠路重大利好為契機(jī)，差異化競爭。以大運(yùn)會、地鐵、深惠路重大利好為契機(jī)，差異化競爭。 32 本項(xiàng)目所屬老城商圈，共享老城商圈輻射范圍人流商氣及知名度。 市場環(huán)境市場環(huán)境 項(xiàng)目條件項(xiàng)目條件 客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成 優(yōu)勢：優(yōu)勢：地段交通條件優(yōu)越。 劣勢：劣勢：本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值較低，規(guī)模體量較小，昭示性相對周邊兩個(gè) 大型商業(yè)物業(yè)優(yōu)勢不足。 共享老城商圈工業(yè)區(qū)內(nèi)居民、外來打工者以及小白領(lǐng)等中產(chǎn)階層的消費(fèi) 者為主、部分中心城及如惠莞等其他區(qū)域外來客戶資源。 立足于立足于區(qū)域消費(fèi)者區(qū)域消費(fèi)者需求，實(shí)現(xiàn)可成長性商業(yè)定位需求，實(shí)現(xiàn)可成長性商業(yè)定位 定位思路定位思路3 1 1、本項(xiàng)目所屬老城商圈規(guī)模

36、、檔次擴(kuò)大、升級，配套不斷完善，加之地鐵開通，交通、本項(xiàng)目所屬老城商圈規(guī)模、檔次擴(kuò)大、升級，配套不斷完善，加之地鐵開通，交通 環(huán)境改善等利好，商圈輻射力進(jìn)一步擴(kuò)大。環(huán)境改善等利好，商圈輻射力進(jìn)一步擴(kuò)大。（定位要有較強(qiáng)的市場輻射力）（定位要有較強(qiáng)的市場輻射力） 2 2、但鑒于龍崗片區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，特別是工業(yè)發(fā)展，老城商圈的主力消費(fèi)群檔次較低，消、但鑒于龍崗片區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，特別是工業(yè)發(fā)展，老城商圈的主力消費(fèi)群檔次較低，消 費(fèi)力有限。這種狀況在短期內(nèi)無法改變。費(fèi)力有限。這種狀況在短期內(nèi)無法改變。（定位要以本項(xiàng)目區(qū)域消費(fèi)者為依托）（定位要以本項(xiàng)目區(qū)域消費(fèi)者為依托） 3 3、本項(xiàng)目所屬老城商圈以青年消費(fèi)者為代

37、表的主流消費(fèi)群，仍以實(shí)用性消費(fèi)為主，但、本項(xiàng)目所屬老城商圈以青年消費(fèi)者為代表的主流消費(fèi)群，仍以實(shí)用性消費(fèi)為主，但 對餐飲娛樂休閑，以及時(shí)尚、流行的消費(fèi)也有較大需求。對餐飲娛樂休閑，以及時(shí)尚、流行的消費(fèi)也有較大需求。（定位要注意補(bǔ)差）定位要注意補(bǔ)差） 啟示一啟示一 啟示一啟示一 啟示一啟示一 婚慶專業(yè)市場婚慶專業(yè)市場 項(xiàng)目可能定位方向一項(xiàng)目可能定位方向一 青年婚慶市場青年婚慶市場 青年為主，追求中高檔以及良好的消費(fèi)環(huán)境、體驗(yàn)，對時(shí)尚、潮流的接受度最高青年為主，追求中高檔以及良好的消費(fèi)環(huán)境、體驗(yàn)，對時(shí)尚、潮流的接受度最高 吸引力更強(qiáng)吸引力更強(qiáng) 吸引范圍更廣吸引范圍更廣 多業(yè)態(tài)多元化多業(yè)態(tài)多元化 休

38、閑休閑MALL 項(xiàng)目可能定位方向二項(xiàng)目可能定位方向二 消費(fèi)體驗(yàn)需求消費(fèi)體驗(yàn)需求 立足片區(qū)商圈，對餐飲娛樂的消費(fèi)市場空白點(diǎn)進(jìn)行補(bǔ)缺立足片區(qū)商圈，對餐飲娛樂的消費(fèi)市場空白點(diǎn)進(jìn)行補(bǔ)缺 餐飲休閑餐飲休閑 購物中心購物中心 項(xiàng)目可能定位方向三項(xiàng)目可能定位方向三 購物為主購物為主 滿足消費(fèi)實(shí)用性消費(fèi)為主，但時(shí)尚、流行性消費(fèi)產(chǎn)品（如服飾等多種商品）的需求滿足消費(fèi)實(shí)用性消費(fèi)為主，但時(shí)尚、流行性消費(fèi)產(chǎn)品（如服飾等多種商品）的需求 女人、兒童服女人、兒童服 飾、鞋帽等飾、鞋帽等 多業(yè)態(tài)多元化多業(yè)態(tài)多元化 定位？定位？ 本項(xiàng)目的突破口？本項(xiàng)目的突破口？ 思維的困局思維的困局 哪種定位方向最適合本項(xiàng)目？哪種定位方向最

39、適合本項(xiàng)目？ ？ 進(jìn)一步論證各定位方向的可行性！進(jìn)一步論證各定位方向的可行性！ 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 區(qū)域研究及定位區(qū)域研究及定位 思路思路 項(xiàng)目定位及論證項(xiàng)目定位及論證 區(qū)域研究區(qū)域研究 商圈研究商圈研究 項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目定位思路 專業(yè)類市場定位及論證專業(yè)類市場定位及論證 休閑休閑MALLMALL定位及論證定位及論證 購物中心定位及論證購物中心定位及論證 風(fēng)格及行道規(guī)劃設(shè)計(jì)建議風(fēng)格及行道規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 地標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議地標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 邊緣規(guī)劃設(shè)計(jì)建議邊緣規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)建議區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 商業(yè)氛圍營造商業(yè)氛圍營造 思維導(dǎo)圖思維導(dǎo)圖 39 婚慶

40、市場需求婚慶市場需求 龍崗老城商圈以青年為主的婚慶消費(fèi)需求：龍崗老城商圈以青年為主的婚慶消費(fèi)需求： 下轄13個(gè)街道、147個(gè)社區(qū)，2007年末全區(qū)常住人口193萬人，其中 戶籍人口37萬人（實(shí)際管理人口超過460萬）。 近兩年來，龍崗居住人 口不斷提升。 目前龍崗大工業(yè)區(qū)的規(guī)劃定位，以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，其工業(yè)產(chǎn)以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，其工業(yè)產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)了以“外來務(wù)工年輕人”為主消費(fèi)群，業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)了以“外來務(wù)工年輕人”為主消費(fèi)群，其占龍 崗總?cè)丝诘谋壤鄬^大，同時(shí)加上本地的年輕人比例。 總體而言，龍崗的婚慶需求目標(biāo)客戶體量較大，具有一定市龍崗的婚慶需求目標(biāo)客戶體量較大，具有一定市 場空間場空

41、間。 針對龍崗片區(qū)青年為主力的消費(fèi)特征，存在滿足其一定規(guī)模的針對龍崗片區(qū)青年為主力的消費(fèi)特征，存在滿足其一定規(guī)模的 婚慶市場消費(fèi)需求婚慶市場消費(fèi)需求 隨著龍崗國民經(jīng)濟(jì)的快速增長， 居民生活水平的日益提高，以及居民 對現(xiàn)代社會時(shí)尚追求，使得大眾生活 中婚慶習(xí)俗在不斷產(chǎn)生變化，從而誕 生了有一定規(guī)模符合本地的婚慶市場。 婚慶行業(yè)投資門檻低，利潤較大；催生了此類商戶的發(fā)展擴(kuò)婚慶行業(yè)投資門檻低，利潤較大；催生了此類商戶的發(fā)展擴(kuò) 大。大。 新婚消費(fèi)結(jié)構(gòu)新婚消費(fèi)結(jié)構(gòu) 近三年我國新婚消費(fèi)結(jié)構(gòu) 3526 5659 2008 7464 1030 9304 0100020003000400050006000700

42、080009000 10000 影樓婚紗照 結(jié)婚珠寶首飾 婚紗禮服 婚慶禮儀 喜宴水平（不含酒水/桌） 蜜月旅行 數(shù)據(jù)來源：全國結(jié)婚產(chǎn)業(yè)調(diào)查統(tǒng)計(jì)中心 未計(jì)購買新居和轎車，我國城鎮(zhèn)居民的新婚消費(fèi)結(jié)構(gòu)比未計(jì)購買新居和轎車，我國城鎮(zhèn)居民的新婚消費(fèi)結(jié)構(gòu)比 44%44% 27%27% 13%13% 16%16% 新居裝修新居用品婚慶宴請其他綜合 就一般婚慶市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)而言，婚慶消費(fèi)所占比例僅為新婚消費(fèi)就一般婚慶市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)而言，婚慶消費(fèi)所占比例僅為新婚消費(fèi) 的的16%，消費(fèi)比重較低，消費(fèi)比重較低 就一般婚慶市場的新婚消費(fèi)結(jié)構(gòu)而言：就一般婚慶市場的新婚消費(fèi)結(jié)構(gòu)而言： 一般婚慶市場的新婚消費(fèi)中，以“新居裝修

43、、家用電器、家具”占了絕大部分比例；而婚慶消費(fèi)占了非常小的比例（ 注：未計(jì)婚宴） 。 說明婚慶產(chǎn)業(yè)在我國僅為起步階段，其消費(fèi)需求雖然存在，但要充分挖掘其潛力，并形成產(chǎn)業(yè)一條鏈，需要較長的發(fā)說明婚慶產(chǎn)業(yè)在我國僅為起步階段，其消費(fèi)需求雖然存在，但要充分挖掘其潛力，并形成產(chǎn)業(yè)一條鏈，需要較長的發(fā) 展時(shí)間，短期內(nèi)難于實(shí)現(xiàn)。這還需要整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)水平的提高以及消費(fèi)意識的提升。展時(shí)間，短期內(nèi)難于實(shí)現(xiàn)。這還需要整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)水平的提高以及消費(fèi)意識的提升。 婚慶產(chǎn)品選擇婚慶產(chǎn)品選擇 在結(jié)婚消費(fèi)項(xiàng)目選擇上，在結(jié)婚消費(fèi)項(xiàng)目選擇上，20062006- -20072007年新人對僅結(jié)婚才需要的主要服務(wù)

44、和產(chǎn)品選擇中：年新人對僅結(jié)婚才需要的主要服務(wù)和產(chǎn)品選擇中： 其首選為婚紗攝影（85.6%的新人需要拍攝婚紗照）； 其次為婚宴服務(wù)（78.74%的新人準(zhǔn)備到酒樓舉辦婚宴）； 然后依次為婚禮服務(wù)、蜜月旅游和購買婚紗，即56.2%的新人計(jì)劃請婚慶公司為他們舉辦婚禮； 46.4%的新人將安排蜜月旅游；36.6%的新人要為新娘購買婚紗。 根據(jù)婚慶市場行業(yè)發(fā)展情況，消費(fèi)者在消費(fèi)取向上婚慶產(chǎn)品消費(fèi)選擇單一，婚慶行業(yè)起步階根據(jù)婚慶市場行業(yè)發(fā)展情況，消費(fèi)者在消費(fèi)取向上婚慶產(chǎn)品消費(fèi)選擇單一，婚慶行業(yè)起步階 段特征決定婚慶專業(yè)市場產(chǎn)業(yè)化形成相對較難。尚需要較長時(shí)間和市場積累。段特征決定婚慶專業(yè)市場產(chǎn)業(yè)化形成相對較難

45、。尚需要較長時(shí)間和市場積累。 目標(biāo)客戶特征目標(biāo)客戶特征 以“打工青年一族”為主的以“打工青年一族”為主的 婚慶目標(biāo)客戶消費(fèi)特征：婚慶目標(biāo)客戶消費(fèi)特征： 1、思想開放，易于接受新鮮事物； 2、追求時(shí)尚、潮流； 3、消費(fèi)力水平有限。 體現(xiàn)在婚慶產(chǎn)品的消費(fèi)上，僅對高端婚慶產(chǎn)品需求較少，基 本屬于中低檔次需求：如婚慶系列（婚紗照、喜宴等）產(chǎn)品需 求較大，而（蜜月旅游和購買婚紗）等事項(xiàng)為則由于資金、時(shí) 間、消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)意識原因，暫未形成強(qiáng)大的消費(fèi)需求。 1、物質(zhì)需求相對滿足或富足，開始尋求精神需求； 2、以“中產(chǎn)階級目標(biāo)客戶”為主流形成的消費(fèi)群體 為婚慶專業(yè)市場的主力支撐客群； （其具有一定消 費(fèi)實(shí)力

46、，婚慶消費(fèi)意識較強(qiáng)） 婚慶產(chǎn)業(yè)及專業(yè)市場發(fā)展所具備的前提條件一：婚慶產(chǎn)業(yè)及專業(yè)市場發(fā)展所具備的前提條件一： 根據(jù)區(qū)域差異性，目標(biāo)客戶的質(zhì)素決定婚慶產(chǎn)業(yè)及婚慶專業(yè)市場發(fā)展的規(guī)模、檔次、發(fā)展水根據(jù)區(qū)域差異性，目標(biāo)客戶的質(zhì)素決定婚慶產(chǎn)業(yè)及婚慶專業(yè)市場發(fā)展的規(guī)模、檔次、發(fā)展水 平及發(fā)展趨勢。而老城商圈消費(fèi)群特征決定其專業(yè)市場發(fā)展的局限性。平及發(fā)展趨勢。而老城商圈消費(fèi)群特征決定其專業(yè)市場發(fā)展的局限性。 以“中產(chǎn)階級”為主體的以“中產(chǎn)階級”為主體的 婚慶目標(biāo)客戶消費(fèi)特征：婚慶目標(biāo)客戶消費(fèi)特征： 婚慶專業(yè)市場形成的前提條件婚慶專業(yè)市場形成的前提條件 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、集群效益突顯產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、集群效益突顯 龍崗

47、以“工業(yè)為主導(dǎo)”的市場龍崗以“工業(yè)為主導(dǎo)”的市場 經(jīng)濟(jì)發(fā)展，片區(qū)商業(yè)以“多點(diǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，片區(qū)商業(yè)以“多點(diǎn) 開花”布局逐步形成商圈輻射。開花”布局逐步形成商圈輻射。 片區(qū)商業(yè)以“多種業(yè)態(tài)”共同片區(qū)商業(yè)以“多種業(yè)態(tài)”共同 發(fā)展。發(fā)展。 婚慶產(chǎn)業(yè)及專業(yè)市場發(fā)展所具備的前提條件二：婚慶產(chǎn)業(yè)及專業(yè)市場發(fā)展所具備的前提條件二： 根據(jù)龍崗目前市場經(jīng)濟(jì)及商業(yè)發(fā)展，龍崗以工業(yè)為主導(dǎo)，缺乏婚慶專業(yè)市場的上下游發(fā)展的根據(jù)龍崗目前市場經(jīng)濟(jì)及商業(yè)發(fā)展，龍崗以工業(yè)為主導(dǎo)，缺乏婚慶專業(yè)市場的上下游發(fā)展的 行業(yè)基礎(chǔ)。行業(yè)基礎(chǔ)。 婚慶產(chǎn)業(yè)是屬于以產(chǎn)品與服務(wù)結(jié)合的需 求拉動(dòng)型產(chǎn)業(yè)，而且有多種產(chǎn)品與服務(wù)。 婚慶專業(yè)市場則是婚慶專業(yè)市

48、場涵蓋了婚 紗攝影、美容美發(fā)、首飾禮品、煙酒餐飲、交 通旅游、家居用品等眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展于一 體的，產(chǎn)業(yè)化、行業(yè)鏈集群產(chǎn)業(yè)化、行業(yè)鏈集群。 婚慶專業(yè)市場發(fā)展前提婚慶專業(yè)市場發(fā)展前提 45 婚慶專業(yè)市場優(yōu)劣勢分析婚慶專業(yè)市場優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢：優(yōu)勢： 行業(yè)進(jìn)駐門檻低；行業(yè)進(jìn)駐門檻低； 一旦形成，難于被復(fù)制；一旦形成，難于被復(fù)制； 突出差異化，市場競爭力強(qiáng)；突出差異化，市場競爭力強(qiáng)； 輻射范圍廣，吸引力強(qiáng)；輻射范圍廣，吸引力強(qiáng)； 劣勢：劣勢： 龍崗婚慶產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄，規(guī)模市場形成難；龍崗婚慶產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄，規(guī)模市場形成難； 形成時(shí)間長，需較長時(shí)間培育；形成時(shí)間長，需較長時(shí)間培育； 所需時(shí)間、精力及推廣等成

49、本高；所需時(shí)間、精力及推廣等成本高； 項(xiàng)目體量難于支撐大體量的婚慶專業(yè)市場；項(xiàng)目體量難于支撐大體量的婚慶專業(yè)市場； 對本項(xiàng)目原有定位及商戶調(diào)整大。對本項(xiàng)目原有定位及商戶調(diào)整大。 與老城商圈整體商業(yè)氛圍及商業(yè)形態(tài)差距較大與老城商圈整體商業(yè)氛圍及商業(yè)形態(tài)差距較大 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 區(qū)域研究及定位區(qū)域研究及定位 思路思路 項(xiàng)目定位及論證項(xiàng)目定位及論證 區(qū)域研究區(qū)域研究 商圈研究商圈研究 項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目定位思路 專業(yè)類市場定位及論證專業(yè)類市場定位及論證 休閑休閑MALLMALL定位及論證定位及論證 購物中心定位及論證購物中心定位及論證 風(fēng)格及行道規(guī)劃設(shè)計(jì)建議風(fēng)格及行道規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 地標(biāo)規(guī)劃設(shè)

50、計(jì)建議地標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 邊緣規(guī)劃設(shè)計(jì)建議邊緣規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)建議區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 商業(yè)氛圍營造商業(yè)氛圍營造 思維導(dǎo)圖思維導(dǎo)圖 47 一座集龍崗中心城人“吃喝玩樂”為一體的，經(jīng)營最集中，人一座集龍崗中心城人“吃喝玩樂”為一體的，經(jīng)營最集中，人 氣最旺，設(shè)計(jì)最富特色的氣最旺，設(shè)計(jì)最富特色的休閑娛樂城休閑娛樂城。 娛樂休閑娛樂休閑MALLMALL 商務(wù)休閑消費(fèi)天堂商務(wù)休閑消費(fèi)天堂 周邊的休閑娛樂及特色餐飲商業(yè)物業(yè)不足，休閑娛樂是市場空周邊的休閑娛樂及特色餐飲商業(yè)物業(yè)不足，休閑娛樂是市場空 白點(diǎn)白點(diǎn) 通過我司前期對本片區(qū)的市調(diào)發(fā)現(xiàn)： 目前片區(qū)內(nèi)商業(yè)以商業(yè)街及