合肥金大地政務新區取地可行性研究報告（223頁）.pdf
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合肥金大地政務新區取地可行性研究報告（223頁）.pdf
1、金大地政務新區取地可行性研究金大地政務新區取地可行性研究本報告是嚴格保密的。2項目研究的工作階段劃分項目研究的工作階段劃分?項目地塊查勘?區域宏觀經濟背景研究?房地產市場調研?政府人員訪談?專業人士訪談?一線銷售人員訪談?消費者訪談20072007?項目界定及研判?問題結構化分析?宏觀市場及房地產市場分析與預測?案例借鑒和分析?根據收益要求和財務風險進行經濟測算?取地策略?發展方向研究2006/11/92006/11/9第二階段整體定位及物業發展建議第二階段整體定位及物業發展建議第一階段取地策略研究第一階段取地策略研究2006/11/162006/12/042006/11/162006/12/
2、04第一階段市場調研第一階段市場調研本報告是嚴格保密的。3報告結構報告結構1 1項目簡介項目簡介4 4客戶問題分析梳理與研究思路客戶問題分析梳理與研究思路5 5根據收益要求與財務風險評估拿地可行性根據收益要求與財務風險評估拿地可行性3 3客戶問題客戶問題6 6回顧：項目運作模式推薦回顧：項目運作模式推薦2 2城市宏觀經濟背景、區域格局簡介土地一級市場城市宏觀經濟背景、區域格局簡介土地一級市場本報告是嚴格保密的。4方案簡述方案簡述拿下南面50畝高容積率411.7億0綜合體最后僅獲得酒店，酒店兌現和持有經營難度大考慮建設酒店并最后僅獲得酒店6最后僅獲得酒店18.52億-0.7億前期獲益3.3億純住
3、宅市場風險最低不考慮巨額的酒店財務風險，將項目風險降到最低3.5市場最易實現方案不考慮酒店211.84億3.14億以住宅功能為主，輔以商務功能既能保證產品品質，同時使單價更易實現，市場風險最低稀釋容積率，減少土地單價，相應減少風險42.85億盈利10.46億開發強度56容積率綜合體功能功能3超過5的容積率遠遠高于在區域內整體小于3.5的容積率，不利于同類產品競爭使單價在現有市場自然發展下更易實現最后獲得酒店和15%的稅后利潤建設酒店推薦市場風險描述方案本報告是嚴格保密的。51 1項目簡介項目簡介本報告是嚴格保密的。6項目區位地處合肥政務新區，交通便利，北臨合肥著名的天鵝湖，與新的市政府大樓隔湖相望，地理位置優越項目區位地處合肥政務新區，交通便利，北臨合肥著名的天鵝湖，與新的市政府大樓隔湖相望，地理位置優越?政務新區是合肥近年發展的熱點區域，經4年的發展，本區域已被合肥人認為是老城區的一部分
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