1、鄭州金水廣場項(xiàng)目報(bào)告鄭州金水廣場項(xiàng)目報(bào)告 謹(jǐn)呈：謹(jǐn)呈：鄭州廣場投資有限公司鄭州廣場投資有限公司 報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)報(bào)告思路與結(jié)構(gòu) 市場分析市場分析 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 物業(yè)建議物業(yè)建議 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略思考 分別為二七商業(yè)中心、碧沙商業(yè)中心和龍湖商業(yè)中心； 按照規(guī)劃，將在鄭州市區(qū)建設(shè)41個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，以服務(wù)本區(qū)域 居民消費(fèi)為主，兼有一定的集聚輻射功能。服務(wù)范圍35平方公 里，服務(wù)人口1015萬人； 以社區(qū)內(nèi)居民為服務(wù)對象，以便民利民為宗旨，以優(yōu)化 居住環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目 標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。 市級市級 商業(yè)中心商業(yè)中心 4141個(gè)區(qū)

2、域商業(yè)中心個(gè)區(qū)域商業(yè)中心 數(shù)數(shù) 十個(gè)社區(qū)商業(yè)十個(gè)社區(qū)商業(yè) 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 小李莊小李莊 商圈更多承載著鄭州西區(qū)居民日商圈更多承載著鄭州西區(qū)居民日 常生活集散地的功能常生活集散地的功能 鄭州 市政 府規(guī) 劃的 三大 市級 商圈 鄭州市商業(yè)分析鄭州市商業(yè)分析 二七商圈二七商圈 碧沙碧沙 崗商崗商 圈圈 龍湖龍湖 商圈商圈 目前代表鄭州城市形象的目前代表鄭州城市形象的 標(biāo)志性商圈標(biāo)志性商圈 二七商圈：二七商圈：是鄭州市商業(yè)最為繁華的地方的，也是聞名全國的商戰(zhàn)斗獸場。 城市交通的樞紐中心，交通極為便利； 商業(yè)項(xiàng)目密集度高、商業(yè)氛圍濃； 中高物業(yè)頗受追捧，低端物業(yè)面臨挑戰(zhàn)； 大型賣場云集、產(chǎn)品

3、同質(zhì)化過高、商業(yè)競爭激烈； 二七商圈概況二七商圈概況 商圈名稱商圈名稱 租金范圍租金范圍 重要特征重要特征 火車站商圈 200-400元/平方米/月 服裝和小商品批發(fā)為主; 花園路緯四路商圈 40-150元/平方米/月 以正道花園商廈為中心 ,周 邊主要業(yè)態(tài)是,小餐飲、服裝、 雜貨店、手機(jī)、眼鏡等 ; 花園路農(nóng)業(yè)路商圈 30-120元/平方米/月 該商業(yè)圈以位于花園路的丹 尼斯大賣場及丹尼斯折扣店 為中心 ,周邊主要的經(jīng)營種 類：手機(jī)、餐飲、雜貨、機(jī) 電、汽修等; 文化路黃河路商圈 50-130元/平方米/月 該商圈以北京華聯(lián)為中心， 科技文化市場 ,黃河路服裝 市場 ; 鄭汴路商圈 20-1

4、50元/平方米/月 以中博專業(yè)市場和東建材為 中心的專業(yè)市場商圈; 其他商圈概況其他商圈概況 鄭州商業(yè)區(qū)域發(fā)展不均衡，局部過于集中導(dǎo)致發(fā)展不受限； 鄭州整體處于成長過渡期，正在經(jīng)歷新一輪洗牌； 國內(nèi)外先進(jìn)的商業(yè)運(yùn)作模式還未引入，商業(yè)正處于升級換代時(shí)期； 政府對商業(yè)引導(dǎo)力度不夠，商業(yè)規(guī)劃網(wǎng)點(diǎn)不夠合理； 城市商業(yè)業(yè)態(tài)單一，同質(zhì)化競爭惡劣，缺乏大型一站式購物中心； 鄭州商業(yè)小結(jié)鄭州商業(yè)小結(jié) 中原家具大世界 蘇寧電器 五金大世界（眼鏡城） 家世界 世紀(jì)聯(lián)華 鄭州西建材大世界 濱河花卉交易中心 鄭州市古玩城 鄭州佳和家居 金泰成燈飾廣場 鞋城 慶豐市場 航海家具城 國美電器 小李莊商圈小李莊商圈 14個(gè)

5、中大型商業(yè)市場 營業(yè)面積近30萬平方米 西南版塊商圈 （零售行業(yè)輻射圈） 鄭州專業(yè)市場 （專業(yè)市場輻射圈） 注釋： 西南版塊商圈： 鄭州西南以中原 路與大學(xué)路交匯 的二七區(qū)。 小李莊核心商圈： 指東至京廣中路； 南至航海路；西至 嵩山路；北至隴海 路的半徑 米商圈 小李莊片區(qū)商業(yè)小李莊片區(qū)商業(yè) 項(xiàng)目1500米半徑內(nèi)有4家超市，經(jīng)營面積逾5000平米的中型超市、世紀(jì)聯(lián)華、家世界（華潤萬佳）、 項(xiàng)目對面的沃爾瑪預(yù)計(jì)年底即將動工 目前片區(qū)內(nèi)無大型百貨，丹尼斯百貨意向入駐長城康橋華城，預(yù)計(jì)2007年底開業(yè) 超市超市 百貨百貨 片區(qū)商業(yè)概況片區(qū)商業(yè)概況 小李莊商圈專業(yè)市場云集：家私市場4家，電器市場2家

6、，建材、燈飾、鞋帽、古玩、眼鏡城、低檔服 裝批發(fā)市場各家，其中家具市場最為成熟。 3 3 專業(yè)市場專業(yè)市場 片區(qū)主要商街片區(qū)主要商街 主要商街業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)主要商街業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì) 0 10 20 30 40 50 60 70 80 學(xué)校 政府機(jī)關(guān) 金融保險(xiǎn) 專業(yè)市場 大型百貨 文化辦公 服飾鞋帽 餐飲 休閑娛樂 美容美發(fā) 生活配套 其他專業(yè)店 五金汽配 大學(xué)中路大學(xué)中路 淮河路淮河路 航海中路航海中路 生活配套型商業(yè)街生活配套型商業(yè)街 主要經(jīng)服裝、餐飲、書店、眼鏡等零 售型產(chǎn)品，以滿足周邊學(xué)生、公務(wù)員、 企事業(yè)單位人群的日常消費(fèi)。租金約 35-150元/平米 月不等。 專業(yè)市場商業(yè)街專業(yè)市場商業(yè)街 是行政

7、機(jī)關(guān)、專業(yè)市場的密集地， 是一條典型的專業(yè)市場型商業(yè)街， 街鋪?zhàn)饨鹩?0-200元/平米 月不等。 人文專業(yè)商業(yè)街人文專業(yè)商業(yè)街 密集的院校拉動了文化產(chǎn)品的發(fā)展， 依賴于便利交通，汽配及專業(yè)市場 也得以蓬勃發(fā)展，租金由30-150元/ 平米 月不等 嵩山路商業(yè)嵩山路商業(yè) 隴海路商業(yè)隴海路商業(yè) 京廣中路商業(yè)京廣中路商業(yè) 經(jīng)營種類經(jīng)營種類 數(shù)量數(shù)量 飲食店 38 行政機(jī)關(guān) 10 專業(yè)市場 2 煙酒副食 18 娛樂 3 經(jīng)營種類經(jīng)營種類 數(shù)量數(shù)量 餐飲店 20 行政機(jī)關(guān) 10 煙酒、雜貨 8 連鎖店、專賣店 5 桑拿、歌房、酒吧等娛樂場所 3 化妝品 3 經(jīng)營種類經(jīng)營種類 數(shù)量數(shù)量 專業(yè)市場 6 電

8、動車店 7 鞋店 5 小型生活超市 5 銀行 3 餐飲 3 桑拿、歌房、酒吧等娛樂場所 2 生活配套型商業(yè)街生活配套型商業(yè)街 生活配套型商業(yè)街生活配套型商業(yè)街 專業(yè)市場型商業(yè)街專業(yè)市場型商業(yè)街 鞋城、電動車市 場密集，商業(yè)氛 圍濃厚 片區(qū)主要商街片區(qū)主要商街 市場啟示錄市場啟示錄 結(jié)論一：區(qū)域級商業(yè)中心形成勢在必然結(jié)論一：區(qū)域級商業(yè)中心形成勢在必然 鄭州市西南版塊（項(xiàng)目所在區(qū)域）商業(yè)布局散亂，小李莊核心商圈各個(gè)街道商業(yè)特征明顯，但相 對零散，西南區(qū)域缺乏大規(guī)模、集中式區(qū)域級商業(yè)中心。 結(jié)論二：休閑娛樂有待整合結(jié)論二：休閑娛樂有待整合 小李莊核心商圈娛樂業(yè)相當(dāng)缺乏，多以零散的小型店鋪為主，完全無

9、法滿足區(qū)域的人群娛樂休閑 消費(fèi)，這也為行業(yè)的發(fā)展帶來了相當(dāng)大的空間。 結(jié)論三：百貨商場需求強(qiáng)烈結(jié)論三：百貨商場需求強(qiáng)烈 區(qū)域內(nèi)無大型百貨商場，但區(qū)域內(nèi)百貨消費(fèi)群體都被抽離至二七核心區(qū)消費(fèi)，雖然片區(qū)消費(fèi)力的 增強(qiáng)，百貨商場在片區(qū)也存在巨大的市場空白點(diǎn)。 結(jié)論四：專業(yè)市場亟需更新?lián)Q代結(jié)論四：專業(yè)市場亟需更新?lián)Q代 在西南版塊專業(yè)市場零散且不形成規(guī)模，相比于二七商圈和火車站商圈，西南板塊商業(yè)輻射面小， 主要是區(qū)域市場環(huán)境和專業(yè)市場硬件及軟件落后所至，如鞋城、眼鏡批發(fā)市場、家具市場在整體 的布置成列、建筑規(guī)劃、科學(xué)配套上已經(jīng)跟不上鄭州的其它專業(yè)市場，相比于廣州、浙江的五金、 小商品、塑料等市場，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)

10、落后，產(chǎn)品亟需更新?lián)Q代。 報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)報(bào)告思路與結(jié)構(gòu) 市場分析市場分析 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 物業(yè)建議物業(yè)建議 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略思考 項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo) 占地面積 181705.1 總建面 1102882.09 住宅 560031.43 酒店式公寓 185326.6 酒店 33084.12 辦公 37278 商業(yè)街 136422.57 商業(yè) 136537 底商 14202.37 人流及車流主通道人流及車流主通道 人流及車流次通道人流及車流次通道 人流及車流次通道人流及車流次通道 地塊商業(yè)價(jià)值地塊商業(yè)價(jià)值 項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析 1. 背離核心商圈；

11、 2. 低端商業(yè)較多，區(qū)域形象差； 3. 開發(fā)周期較長； 4. 商業(yè)招商困難； 5. 缺乏中高端消費(fèi)支撐。 優(yōu) 勢 （ 優(yōu) 勢 （ S S ） 劣 勢 （ 劣 勢 （ W W ） 機(jī) 會 （ 機(jī) 會 （ O O ） 威 脅 （ 威 脅 （ T T ） 1. 商業(yè)環(huán)境濃厚； 2. 交通環(huán)境優(yōu)越； 3. 西南片區(qū)大規(guī)模商業(yè)缺乏； 4. 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢喜人。 1. 區(qū)域商業(yè)的升級換代； 2. 交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)； 3. 中高端消費(fèi)的市場空白； 4. 沃爾瑪帶來品牌效應(yīng)； 5. 商業(yè)地產(chǎn)投資的興起。 1. 規(guī)模大造成的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 2. 未來商業(yè)面積供大于求 3. 市場培育期較長 4. 同質(zhì)化的競爭 5.

12、房地產(chǎn)政策性風(fēng)險(xiǎn) 報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)報(bào)告思路與結(jié)構(gòu) 市場分析市場分析 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 物業(yè)建議物業(yè)建議 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略思考 核心問題界定核心問題界定 Q1：如何順應(yīng)未來發(fā)展趨勢，解決項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展問題？：如何順應(yīng)未來發(fā)展趨勢，解決項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展問題？ Q2：如何平衡短期資金回收與利潤最大化的矛盾：如何平衡短期資金回收與利潤最大化的矛盾 ？ Q3：如何平衡住宅、商業(yè)與消費(fèi)市場三者的關(guān)系？：如何平衡住宅、商業(yè)與消費(fèi)市場三者的關(guān)系？ Q4：如何解決銷售與經(jīng)營兩者之間的矛盾？：如何解決銷售與經(jīng)營兩者之間的矛盾？ Q5：如何打造項(xiàng)目的核心競爭力以應(yīng)對未來市場的挑戰(zhàn)？：如何打造項(xiàng)目的核心競爭

13、力以應(yīng)對未來市場的挑戰(zhàn)？ 項(xiàng)目自身競爭要素項(xiàng)目自身競爭要素 0 0 2 2 4 4 6 6 8 8 1010 地段 規(guī)模 經(jīng)營特色 專業(yè)性 商品檔次 商品豐富性 服務(wù) 購物體驗(yàn) 經(jīng)營成本 競爭現(xiàn)狀競爭現(xiàn)狀本項(xiàng)目本項(xiàng)目未來競爭項(xiàng)目未來競爭項(xiàng)目 同致行認(rèn)為：同致行認(rèn)為： 規(guī)模化、特色化、體驗(yàn)化規(guī)模化、特色化、體驗(yàn)化是本項(xiàng)目可以打造的核心競爭力！是本項(xiàng)目可以打造的核心競爭力！ 核心戰(zhàn)略選擇核心戰(zhàn)略選擇 差異化差異化 瞄準(zhǔn)市場縫隙瞄準(zhǔn)市場縫隙 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 挖掘市場需求，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展挖掘市場需求，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展 跟隨化跟隨化 跟隨大勢，規(guī)避風(fēng)

14、險(xiǎn)跟隨大勢，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 利用現(xiàn)有資源，縮短培育時(shí)間利用現(xiàn)有資源，縮短培育時(shí)間 對本項(xiàng)目而言，我們有兩種競爭戰(zhàn)略可選擇：對本項(xiàng)目而言，我們有兩種競爭戰(zhàn)略可選擇： 戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位 總體戰(zhàn)略思想總體戰(zhàn)略思想 遠(yuǎn)見未來，定位前瞻，打造商圈內(nèi)遠(yuǎn)見未來，定位前瞻，打造商圈內(nèi)最高端的商業(yè)綜合體最高端的商業(yè)綜合體； 以以經(jīng)營為核心經(jīng)營為核心，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展； 增強(qiáng)增強(qiáng)目的性消費(fèi)目的性消費(fèi)，擴(kuò)大項(xiàng)目輻射范圍；，擴(kuò)大項(xiàng)目輻射范圍； 以以規(guī)模化規(guī)模化、特色化特色化和和差異化差異化打造核心競爭力。打造核心競爭力。 報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)報(bào)告思路與結(jié)構(gòu) 市場分析市場分析 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 物業(yè)建議物業(yè)建議 項(xiàng)

15、目分析項(xiàng)目分析 戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略思考 項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目總體定位 打造華北地區(qū)最大的生活體驗(yàn)購物公園打造華北地區(qū)最大的生活體驗(yàn)購物公園 商業(yè)形式商業(yè)形式 總體規(guī)模總體規(guī)模 建筑形式建筑形式 交通條件交通條件 輻射范圍輻射范圍 業(yè)態(tài)形式業(yè)態(tài)形式 城市級商業(yè)中心城市級商業(yè)中心 20萬m2 以上 多個(gè)獨(dú)體商 業(yè)樓組成的 商業(yè)街 依托城市中心主干道 的交通樞紐，充裕停 車場地 外向吸引力極強(qiáng)， 輻射整個(gè)城市 大型綜合類商業(yè)，以 百貨、主題店、超市、 專業(yè)市場為主，輔以 餐飲、娛樂、休閑、 旅游 區(qū)域級商業(yè)中心區(qū)域級商業(yè)中心 10萬m2 左右 23個(gè)獨(dú)體 商業(yè)樓組合 依托城市主要干道的 交通樞紐，充裕停車 場

16、地 外向吸引為主， 周邊服務(wù)為輔， 可輻射12個(gè)區(qū) 同上 次區(qū)域級商業(yè)中心次區(qū)域級商業(yè)中心 5萬m2 左右 12個(gè)獨(dú)體 商業(yè)樓輔以 底商；或低 密度商業(yè)街 依托城市輔路或靠近 主干道，周邊人口密 集，擁有相應(yīng)停車位 外向吸引與周邊 服務(wù)并舉，通常 輻射本區(qū) 綜合商業(yè)，以百貨、 大型超市、特色餐飲 為主，輔以娛樂、社 區(qū)便利商業(yè) 區(qū)域社區(qū)商業(yè)區(qū)域社區(qū)商業(yè) 2萬m2 左右 獨(dú)體商業(yè)樓 或社區(qū)底商 依托城市輔路，周邊 社區(qū)較多，有停車位 周邊服務(wù)為主， 輻射多個(gè)社區(qū) 社區(qū)便利商業(yè)，以超 市、餐飲、特色專營 店為主 社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè) 5000 m2 左右 同上 依托社區(qū)道路 服務(wù)社區(qū)周邊 社區(qū)便利商業(yè)

17、，以超 市、便利店、特色專 營店為主 商業(yè)形式定位商業(yè)形式定位 體驗(yàn)式體驗(yàn)式風(fēng)情式風(fēng)情式主題式主題式 第二代購物公園第二代購物公園 商業(yè)主題定位商業(yè)主題定位 主題概念詮釋主題概念詮釋 第一代：第一代： 購物、休閑、娛樂、餐飲，滿足消費(fèi)者多元化需求 第二代：第二代：體驗(yàn)式、風(fēng)情式、主題式消費(fèi)體驗(yàn)式、風(fēng)情式、主題式消費(fèi) 體驗(yàn)式消費(fèi)將是未來的主流銷售方式，他不僅滿足多元化的需求，提供特色化和舒適的購物環(huán)境， 更關(guān)注消費(fèi)者的購物感受，如：華南MALL的水上購物、上海新天地的歷史風(fēng)情、周莊人家的旅游主 題，風(fēng)情式主要指項(xiàng)目的建筑及規(guī)劃與歷史文化形成高度的融合，沉淀昔日的記憶，更注重消 費(fèi)者的心理感受，如

18、：法國的香榭麗舍大街、莫斯科的阿爾加特大街，主題式是指項(xiàng)目組合了 多個(gè)具有關(guān)聯(lián)性的主題式業(yè)態(tài)，更便利的滿足消費(fèi)者多元化的需求，一站式的購物。 建筑形態(tài)突變，帶來視覺享受的驚喜建筑形態(tài)突變，帶來視覺享受的驚喜 業(yè)態(tài)布局突變，激發(fā)購物情緒的激動業(yè)態(tài)布局突變，激發(fā)購物情緒的激動 休閑與娛樂化，帶來全新的購物體驗(yàn)休閑與娛樂化，帶來全新的購物體驗(yàn) 生態(tài)與文化，生態(tài)與文化， 激發(fā)購物的獵奇心態(tài)激發(fā)購物的獵奇心態(tài) 第二代購物公園第二代購物公園創(chuàng)造不可預(yù)期的購物驚喜創(chuàng)造不可預(yù)期的購物驚喜 主題概念建議主題概念建議 文化體驗(yàn)中心文化體驗(yàn)中心 特色主題百貨特色主題百貨 業(yè)態(tài)總體定位業(yè)態(tài)總體定位 時(shí)尚時(shí)尚 HiHi

19、- -Tech Tech MALLMALL 創(chuàng)意生活街創(chuàng)意生活街 精品燈飾街精品燈飾街 后家裝體驗(yàn)館后家裝體驗(yàn)館 社區(qū)配套街社區(qū)配套街 藍(lán)海區(qū)藍(lán)海區(qū) _差異特色區(qū)差異特色區(qū) 以差異化定位占領(lǐng)市場空白以差異化定位占領(lǐng)市場空白 點(diǎn)，倡導(dǎo)主題、特色及風(fēng)情點(diǎn)，倡導(dǎo)主題、特色及風(fēng)情 的理念，通過舒適購物環(huán)境的理念，通過舒適購物環(huán)境 的營造以及產(chǎn)品的組合提升的營造以及產(chǎn)品的組合提升 項(xiàng)目檔次，主要吸引非定向項(xiàng)目檔次，主要吸引非定向 消費(fèi)型人流。消費(fèi)型人流。 紅海區(qū)紅海區(qū) _定向成熟區(qū)定向成熟區(qū) 跟隨片區(qū)專業(yè)市場發(fā)展跟隨片區(qū)專業(yè)市場發(fā)展 大勢，利用片區(qū)成熟商大勢，利用片區(qū)成熟商 戶及消費(fèi)資源，縮短市戶及消費(fèi)

20、資源，縮短市 場培育期，宣導(dǎo)專業(yè)市場培育期，宣導(dǎo)專業(yè)市 場的升級換代，樹立市場的升級換代，樹立市 場標(biāo)桿，主要吸引定向場標(biāo)桿，主要吸引定向 消費(fèi)型群體。消費(fèi)型群體。 沿大學(xué)路把項(xiàng)目分成定向及沿大學(xué)路把項(xiàng)目分成定向及 非定向消費(fèi)兩個(gè)自然區(qū)域非定向消費(fèi)兩個(gè)自然區(qū)域 是專門經(jīng)營一類風(fēng)格或主題的大中型商店是專門經(jīng)營一類風(fēng)格或主題的大中型商店; ; 主題建議：檔次主題、折扣店主題、品類主題（如：男士用品、主題建議：檔次主題、折扣店主題、品類主題（如：男士用品、 女士用品、兒童用品、化妝品等）、風(fēng)格主題（如：日韓風(fēng)、歐女士用品、兒童用品、化妝品等）、風(fēng)格主題（如：日韓風(fēng)、歐 陸休閑）等；陸休閑）等； 通過

21、特色化、主題化增強(qiáng)目的性消費(fèi)力，讓消費(fèi)者為樂趣而不是通過特色化、主題化增強(qiáng)目的性消費(fèi)力，讓消費(fèi)者為樂趣而不是 為購買而購買。為購買而購買。 建筑面積：建筑面積： 單層面積：單層面積： 層數(shù)：層數(shù)：4 4層層 特色主題百貨特色主題百貨 如：太平洋百貨、新世界百貨、大商百貨、丹尼斯等如：太平洋百貨、新世界百貨、大商百貨、丹尼斯等 時(shí)尚時(shí)尚 Hi-Tech MALL 建筑面積：建筑面積： 單層面積：單層面積： 層數(shù)：層數(shù)：3 3層層 是專門經(jīng)營時(shí)尚電子數(shù)碼體驗(yàn)中心，是電子市場的升級版是專門經(jīng)營時(shí)尚電子數(shù)碼體驗(yàn)中心，是電子市場的升級版 集數(shù)碼、通訊、電腦、家用電器、動漫、電玩、軟件、影院、娛樂集數(shù)碼、

22、通訊、電腦、家用電器、動漫、電玩、軟件、影院、娛樂 于一體的體驗(yàn)式電子科技專業(yè)市場于一體的體驗(yàn)式電子科技專業(yè)市場 功能涵蓋批發(fā)采購、零售、展示、教育，以及休閑娛樂等功能涵蓋批發(fā)采購、零售、展示、教育，以及休閑娛樂等 通過業(yè)態(tài)的組合及內(nèi)部設(shè)計(jì)體現(xiàn)了鮮明的主題與特色通過業(yè)態(tài)的組合及內(nèi)部設(shè)計(jì)體現(xiàn)了鮮明的主題與特色 如：賽格數(shù)碼、賽博數(shù)碼、華強(qiáng)數(shù)碼等如：賽格數(shù)碼、賽博數(shù)碼、華強(qiáng)數(shù)碼等 1F1F：溝通無限館：溝通無限館 電信運(yùn)營商、各類手機(jī)、藍(lán)牙耳機(jī)、智能電話、手機(jī)配件及工具等電信運(yùn)營商、各類手機(jī)、藍(lán)牙耳機(jī)、智能電話、手機(jī)配件及工具等 時(shí)尚時(shí)尚 Hi-Tech MALL 數(shù)碼產(chǎn)品、家庭數(shù)碼產(chǎn)品、家庭 數(shù)

23、碼、音箱影院數(shù)碼、音箱影院 設(shè)備等設(shè)備等 品牌臺式機(jī)、筆記本、工作站品牌臺式機(jī)、筆記本、工作站 D D裝機(jī)中心、辦公產(chǎn)品主機(jī)配件、裝機(jī)中心、辦公產(chǎn)品主機(jī)配件、 外接設(shè)備外接設(shè)備 2F2F：時(shí)尚電腦數(shù)碼館：時(shí)尚電腦數(shù)碼館 3F: 3F: 科技體驗(yàn)館科技體驗(yàn)館 科技培訓(xùn)：科技培訓(xùn)： 科技軟件開發(fā)科技軟件開發(fā)、動漫制作動漫制作 、網(wǎng)頁制作網(wǎng)頁制作、培訓(xùn)學(xué)校培訓(xùn)學(xué)校 游戲中心：游戲中心： 網(wǎng)絡(luò)娛樂中心、游戲機(jī)網(wǎng)絡(luò)娛樂中心、游戲機(jī) 中心等，可不定期舉辦中心等，可不定期舉辦 游戲大賽游戲大賽 科技書店：科技書店： 專營軟硬件開發(fā)、網(wǎng)絡(luò)專營軟硬件開發(fā)、網(wǎng)絡(luò) 假設(shè)等科技書籍假設(shè)等科技書籍 空中影院：空中影院：

24、 高檔大型特色影院高檔大型特色影院 如：如：VersinoVersino、Dan RyanDan Ryans s、El CidEl Cid、ViVi ShopViVi Shop（玩具）、（玩具）、 SportHouseSportHouse、Bear in MindBear in Mind、莎莎化妝品、熱帶雨林西餐廳、莎莎化妝品、熱帶雨林西餐廳、Remy Fine Remy Fine WinesWines（美酒坊）、（美酒坊）、Swanky SmokeSwanky Smoke（雪茄屋）等等。（雪茄屋）等等。 按按shophouse(shophouse(商業(yè)街商業(yè)街) )的模式進(jìn)行塑造，創(chuàng)造盡可能

25、多的沿街面，的模式進(jìn)行塑造，創(chuàng)造盡可能多的沿街面， 使主題和特色能得以完美的結(jié)合使主題和特色能得以完美的結(jié)合 建筑表面做多處開放式處理，有效引導(dǎo)人流進(jìn)入商業(yè)街內(nèi)部建筑表面做多處開放式處理，有效引導(dǎo)人流進(jìn)入商業(yè)街內(nèi)部 WindowWindow- -shoppingshopping的商業(yè)街。增加展示空間，增強(qiáng)了對消費(fèi)者的的商業(yè)街。增加展示空間，增強(qiáng)了對消費(fèi)者的 “誘惑誘惑”，如寬大的落地櫥窗，與逛街人進(jìn)行的視覺溝通，如寬大的落地櫥窗，與逛街人進(jìn)行的視覺溝通 騎樓設(shè)計(jì)可有利于商鋪全天侯使用，并從建筑形態(tài)上營造風(fēng)情感、騎樓設(shè)計(jì)可有利于商鋪全天侯使用，并從建筑形態(tài)上營造風(fēng)情感、 異域時(shí)尚感。異域時(shí)尚感。

26、 建筑面積：建筑面積： 單位面積：單位面積： 層數(shù)：層數(shù)：3 3層層 創(chuàng)意生活街創(chuàng)意生活街 創(chuàng)意生活街創(chuàng)意生活街 2F2F 流行服飾流行服飾 3F3F 休閑娛樂休閑娛樂 空中美食空中美食 1F1F 珠寶服飾珠寶服飾 品牌旗艦品牌旗艦 是專門經(jīng)營是專門經(jīng)營“后家裝后家裝”產(chǎn)品的中型至大型商店產(chǎn)品的中型至大型商店; ; 通過專業(yè)化的增強(qiáng)目的性消費(fèi)，擴(kuò)大商圈輻射力通過專業(yè)化的增強(qiáng)目的性消費(fèi)，擴(kuò)大商圈輻射力; ; 配合項(xiàng)目整體的形象，以生活精品的新概念，售賣品位產(chǎn)品為主，配合項(xiàng)目整體的形象，以生活精品的新概念，售賣品位產(chǎn)品為主， 如：家居精品店（軟家裝）、特色家具、裝飾生活用品等。如：家居精品店（軟家

27、裝）、特色家具、裝飾生活用品等。 品牌提示：宜家、伊力諾依、美克美家、百安居等品牌提示：宜家、伊力諾依、美克美家、百安居等 建筑面積：建筑面積： 單層面積：單層面積： 層數(shù)：層數(shù)：3 3層層 后家裝體驗(yàn)館后家裝體驗(yàn)館 后家裝 :是在基礎(chǔ)或公共裝修后所進(jìn)行的二次裝修，后家裝的主要是滿足對個(gè)性空間及生活 品味需求，裝修過程中使用產(chǎn)品多屬于家居裝飾類和精品類的業(yè)種，如：衛(wèi)浴、潔具、廚柜、 燈飾、布藝、藝術(shù)飾品等。因此，在對“后家裝”產(chǎn)品賣場的包裝上，更要體現(xiàn)購物環(huán)境特 色化，通過對象項(xiàng)目的整體包裝，營造出時(shí)尚、現(xiàn)代、個(gè)性化的購物氛圍以樹立項(xiàng)目的整體 形象。 是專門經(jīng)營是專門經(jīng)營“文化相關(guān)文化相關(guān)”產(chǎn)

28、品的中型至大型商店；產(chǎn)品的中型至大型商店； 通過專業(yè)化的增強(qiáng)目的性消費(fèi)，擴(kuò)大商圈輻射力通過專業(yè)化的增強(qiáng)目的性消費(fèi)，擴(kuò)大商圈輻射力; ; 配合項(xiàng)目整體的形象，以文化享受的概念，售賣相關(guān)產(chǎn)品，如：書配合項(xiàng)目整體的形象，以文化享受的概念，售賣相關(guān)產(chǎn)品，如：書 籍、報(bào)刊、文具、眼鏡、影像制品、辦公用品、玩具禮品、樂器琴籍、報(bào)刊、文具、眼鏡、影像制品、辦公用品、玩具禮品、樂器琴 行等。行等。 建筑面積：建筑面積： 單層面積：單層面積： 層數(shù)：層數(shù)：3 3層層 文化體驗(yàn)中心文化體驗(yàn)中心 品牌提示：席殊書屋、商務(wù)印書館，三聯(lián)書店，品牌提示：席殊書屋、商務(wù)印書館，三聯(lián)書店，PAGEONEPAGEONE 、明朗

29、、精藝、明朗、精藝 建筑表面做多處開放式處理，風(fēng)格獨(dú)特，以吸引更多消費(fèi)者；建筑表面做多處開放式處理，風(fēng)格獨(dú)特，以吸引更多消費(fèi)者； 提升展示空間，設(shè)置展示櫥窗，增強(qiáng)消費(fèi)者對產(chǎn)品的關(guān)注度；提升展示空間，設(shè)置展示櫥窗，增強(qiáng)消費(fèi)者對產(chǎn)品的關(guān)注度； 沿街商鋪設(shè)置成一拖二式獨(dú)體商鋪，便于經(jīng)營者的展示及貨品儲藏。沿街商鋪設(shè)置成一拖二式獨(dú)體商鋪，便于經(jīng)營者的展示及貨品儲藏。 建筑面積：建筑面積： 單位面積：單位面積： 層數(shù)：層數(shù)：3 3層層 精品燈飾街精品燈飾街 業(yè)態(tài)定位中檔業(yè)態(tài)定位中檔 形象推廣中高檔形象推廣中高檔 中檔中檔 中高檔中高檔 中低檔中低檔 低檔低檔 高檔高檔 業(yè)態(tài)定位中檔符合項(xiàng)目市場需求，并有

30、利于經(jīng)營及銷售 產(chǎn)品形象推廣高端化，通過對概念塑造及購物環(huán)境包裝提升物業(yè)形象 經(jīng)營檔次定位經(jīng)營檔次定位 娛樂娛樂 展示展示 購物購物 餐飲餐飲 休閑休閑 功能定位功能定位 報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)報(bào)告思路與結(jié)構(gòu) 市場分析市場分析 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 物業(yè)建議物業(yè)建議 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略思考 集中商業(yè)部分面積充足，完全可以滿足主力店的要求；集中商業(yè)部分面積充足，完全可以滿足主力店的要求； 集中商業(yè)部分既可統(tǒng)一又可分割，既可規(guī)避短期經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)又為集中商業(yè)部分既可統(tǒng)一又可分割，既可規(guī)避短期經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)又為 將來預(yù)留了足夠的發(fā)展空間，確保持續(xù)競爭力；將來預(yù)留了足夠的發(fā)展空間，確保持續(xù)競爭力； 通過規(guī)模化、特

31、色化、主題化打造核心競爭力；通過規(guī)模化、特色化、主題化打造核心競爭力； 商業(yè)與住宅空間與人流相對分離，減少對住宅的干擾；商業(yè)與住宅空間與人流相對分離，減少對住宅的干擾； 大幅增加街鋪面積，既提升商業(yè)價(jià)值，又營造主題街區(qū)。大幅增加街鋪面積，既提升商業(yè)價(jià)值，又營造主題街區(qū)。 規(guī)劃源點(diǎn)：規(guī)劃源點(diǎn)： 商業(yè)總體規(guī)劃商業(yè)總體規(guī)劃 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 風(fēng)格：個(gè)性、時(shí)尚、大膽、跳躍風(fēng)格：個(gè)性、時(shí)尚、大膽、跳躍, , 通過對立面造型的獨(dú)特化設(shè)計(jì)提升通過對立面造型的獨(dú)特化設(shè)計(jì)提升 視覺享受視覺享受. . 色彩：采用輕松活潑的顏色色彩：采用輕松活潑的顏色, , 體體 現(xiàn)賣場的現(xiàn)代感現(xiàn)賣場的現(xiàn)代感, ,主題色調(diào)與塔主題

32、色調(diào)與塔 樓保持一致樓保持一致 建議：以現(xiàn)代設(shè)計(jì)手法，采用簡約的風(fēng)格形式，突現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的獨(dú)特性，形成另別具風(fēng)建議：以現(xiàn)代設(shè)計(jì)手法，采用簡約的風(fēng)格形式，突現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的獨(dú)特性，形成另別具風(fēng) 格的效果。格的效果。 通過設(shè)置萬國旗、噴泉及個(gè)性雕塑點(diǎn)綴項(xiàng)目廣場，提升 項(xiàng)目的檔次。巧妙連接一層與二層，形成兩層地面，消 除消費(fèi)者對二層的拒絕心理，合理并分立引導(dǎo)購物人， 造統(tǒng)一和諧商業(yè)環(huán)境。 廣場建議廣場建議 櫥窗景觀櫥窗景觀 街鋪采用街鋪采用 寬大落地寬大落地 櫥窗，增櫥窗，增 加產(chǎn)品展加產(chǎn)品展 示空間，示空間， 利用沿街利用沿街 櫥窗景觀櫥窗景觀 增強(qiáng)產(chǎn)品增強(qiáng)產(chǎn)品 “誘惑誘惑” 力力 室內(nèi)裝飾室內(nèi)裝飾 引

33、入生態(tài)概念，利用室 內(nèi)外的園林設(shè)計(jì)，打造 綠色生態(tài)購物空間。 塑造中庭空間，特色主 題渲染，營造海洋式或 綠色生態(tài)式休閑空間。 采用柔和、浪漫燈光營 造獨(dú)特購物環(huán)境，成為 引導(dǎo)潮流的購物街區(qū)。 小品裝飾小品裝飾 應(yīng)用Applebaum、Huff模型對商圈范圍（STORE TRADE AREAS）進(jìn)行研究； 商圈購買力研究（PURCHASING POWER RESEARCH） ； 競爭對手特征詳解（COMPETITORS RESEARCH）； 各業(yè)態(tài)零售空間需求分析（RETAIL AREA ANALYSIS）; 定量描述商圈消費(fèi)者特征與消費(fèi)習(xí)慣； 定量研究（定量研究（QUANTITATIVE STUDY QUANTITATIVE STUDY ） 定性研究（定性研究（QUALITATIVE INVESTIGATIONQUALITATIVE INVESTIGATION） 專家訪談、商戶訪談； 經(jīng)營管理模式建議； 市場定位，業(yè)態(tài)規(guī)劃； 同致行下階段工作計(jì)劃同致行下階段工作計(jì)劃 商業(yè)部分匯報(bào)完畢商業(yè)部分匯報(bào)完畢