1、1 長房長房 華城廣場商業物業解決方案華城廣場商業物業解決方案 2 本案本案 項目基本數據指標：項目基本數據指標： 具體位置：萬家麗路具體位置：萬家麗路 大潤發旁大潤發旁 總建筑面積：總建筑面積：6000060000平方米平方米 臨街面：臨街面：121121米米 擬業態構成：住宅擬業態構成：住宅+ +商業裙樓商業裙樓 裙樓商業面積：裙樓商業面積：60036003平方米平方米 項目基本數據指標項目基本數據指標 3 項目分析項目分析 長沙嬰幼童消費市場現狀調查長沙嬰幼童消費市場現狀調查 1 2 市場分析市場分析 3 提案內容提案內容 項目定位項目定位 4 商業規劃商業規劃 5 項目操作思路建議項目

2、操作思路建議 6 4 通過裙樓商業的打造提升項目整體形象 解決裙樓商業的問題 實現項目價值最大化的同時提升企業的品牌形象 發展商開發目標發展商開發目標 5 周邊商業氛圍濃厚，業態成熟周邊商業氛圍濃厚，業態成熟 項目商業面積項目商業面積2 2層層60006000平米，平米， 不大不小不大不小 項目商業部分進深達到項目商業部分進深達到3232 3232米，銷售難度大米，銷售難度大 如何進行本項目的商業定位，如何進行本項目的商業定位， 實現錯位經營？實現錯位經營？ 如何找準最適合項目規模的業態如何找準最適合項目規模的業態 組合組合 如何進行最好的銷售，開發如何進行最好的銷售，開發 發商利潤最大化發商

3、利潤最大化 項目發展核心難點項目發展核心難點 6 我們的目標 我們的一切研究都以現實條件為基礎， 以共同的目標為導向，包括： 消費者導向 形象業態布局商業租戶的組合 開發利潤商業人氣 7 第一部分第一部分 項目概述項目概述 8 項目區位項目區位 芙蓉區商業規劃網點：芙蓉區商業規劃網點： 1.商業體系結構：商業體系結構：2個區域性商業中心即火車站商業中 心和馬坡嶺商業中心；4個社區級商業中心。 2.特色專業街規劃：特色專業街規劃：蔡鍔路通訊器材一條街、解放中 路服裝精品一條街、朝陽路IT產品一條街 3.大型批發市場規劃：大型批發市場規劃：大型批發市場14處，以電腦、 通訊、建材為主 4.主要零售

4、業態建設規劃：主要零售業態建設規劃：大型購物中心1座、百貨商 場5處、倉儲式商場1處、大型綜合超市8個、專業商場 19處、生鮮超市33個 項目處項目處 于馬王于馬王 堆社區堆社區 商業中商業中 心延伸心延伸 處處 項目隸屬于芙蓉區商業規劃網點之馬王堆社區級商業中心 延伸區，與大潤發與旺德府的毗鄰，商業氛圍濃厚 9 項目四至項目四至 項目四周： 東面隔萬家麗路為新世紀家園小區，芙蓉區政府 西面為長房東郡小區 南臨籌建中旺德府建材超市，大潤發超市 北面為住宅區及社區道路，北面1公里為萬家麗建材超市 項目周邊為成熟社區，政府機關及社區商業中心，長沙最主要 的建材商圈 10 交通組織交通組織 項目直臨

5、萬家麗路，交通進入性與昭示性強，未來軌道交通 利好，更提升項目區域價值 路名路名 通達點通達點 級別級別 連通核心節點連通核心節點 時間時間 萬家麗萬家麗 路路 向南貫穿環保 科技園 北至開福區 市最長城市 南北主干道 之一，約達 50公里 汽車南站15分 鐘車程 人民路人民路 西起湘江大道， 東街星沙大道 城市最主要 橫向主干道 長沙市最核心 經濟商貿交易 圈 馬王堆馬王堆 路路 拓寬后為雙向6 車道連通高橋 到瀏陽河的主 干道 區級道路 到達高橋大市 場5分鐘 社區道社區道 路路 橫貫地塊北側， 連通社區內部 與外部交通 區級道路 縮短建成區內 居民出行時間 公交線：103丶110丶114

6、丶122丶131丶132丶142丶148丶156丶 301丶317丶502等12條公交線路 地鐵：在建地鐵2號線，2014年通車 11 項目配套項目配套 項目周邊配套成熟，大中型超市，醫院，教育機構林立 周邊主要配套：東郡小學、芙蓉中學（在建）；大潤發超市、肯德基、必勝客、沃爾瑪、家潤多、步步高 超市等；市、區教育局幼兒園、萬嬰幼兒園等；旺旺醫院、附二醫院等醫療機構；小肥羊、新玉樓東、新 長福等知名中西餐廳 12 項目項目SWOTSWOT分析分析 機遇機遇 劣勢劣勢 威脅威脅 優勢優勢 瀕臨大潤發，社區商業中心確立瀕臨大潤發，社區商業中心確立 項目周邊大型社區林立，消費能力強項目周邊大型社區林

7、立，消費能力強 發展商實力雄厚發展商實力雄厚 項目項目臨萬家麗路路幅寬及綠化帶形臨萬家麗路路幅寬及綠化帶形 成自然的商業隔閡成自然的商業隔閡 項目總體規模不大項目總體規模不大 項目周邊為長沙市主要的高檔消費群體，消項目周邊為長沙市主要的高檔消費群體，消 費能力支撐費能力支撐 萬家麗路往東無大型商業設施，周邊消費人萬家麗路往東無大型商業設施，周邊消費人 群聚集群聚集 萬家麗區域逐漸形成為馬王堆商業次中心萬家麗區域逐漸形成為馬王堆商業次中心 項目周邊存在一定競爭威脅，大潤發對項目周邊存在一定競爭威脅，大潤發對 面，萬家麗國際廣場等面，萬家麗國際廣場等 項目項目SWOTSWOT分析分析 13 小結小

8、結 本項目商業總量較小,但是基于地塊限制和競爭態勢，未來的物業基礎不具 備做購物中心或大型百貨商廈形態的條件； 與區域缺失功能高擬合度的優點, 確立萬家麗區域配套商業的精致典范； 物業基礎的可控性，舒展了定位的空間。我們做出的定位結論和建議，都 是在這一彈性空間的允許范圍內，符合客觀條件的要求，并滿足可操作性 的要求。 結論：結論：本項目商業定位思路應針對本區域商業空白點及機會點缺失，深度利用 項目周邊高消費人群，緊緊圍繞如何讓”客人“留下來和再次光臨，合理布置 各種業態，真正做到深度利用優勢資源。 14 第二部分第二部分 商業市場分析商業市場分析 15 區域內典型商業物業分布區域內典型商業物

9、業分布 本項目周邊商業物業分布以家居建材、專業市場 以及綜合性超市為主。 廣州服飾城廣州服飾城 16 典型商業物業經營現狀調查典型商業物業經營現狀調查 上河國際商業廣場業態以大型商業為主，結合休 閑、娛樂、美食等，連鎖品牌眾多。 概況 上河國際商業廣場位于長沙市雨花區萬家麗路 于朝暉路交匯處，總投資超過20億元，總建筑 面積達60萬平方米，由1條主題商業街、2大休 閑廣場、約1500個車位的超大停車場、高級住 宅、時尚公寓、商務辦公、百貨店、超市、美 食館、兒童樂園、酒吧等業態構筑而成，為長 沙新商業地標、成就包羅萬象的城市綜合體。 主要業態 沃爾瑪、通程、歐亞達、必勝客、肯德基、百 年紅、老

10、樹咖啡、帕菲克、汎歌、咿呀等國際、 國內商業翹楚品牌相繼強勢入駐 體驗點 集購物、娛樂、休閑、居住、商務、餐飲等多 功能于一體的近20萬平米風情SHOPPING MALL。 17 典型商業物業經營現狀調查典型商業物業經營現狀調查 大潤發超市業態以生活配套、休閑業態為主，經 營良好，一樓租金水平較高。 概況 大潤發超市萬家麗店是臺灣潤泰集團在長 沙開的第一家超市，大潤發租用長房東郡物業， 超市面積在3萬平方米左右，大潤發超市所在 物業已經成為長沙城東重要的商業綜合體。 2009第一季度，憑借單店平均銷售額與銷售總 額雙雙超過家樂福、沃爾瑪，大潤發正式坐上 了中國外資零售企業的頭把交椅，也成為中國

11、 市場的第二大連鎖零售企業。 主要業態及品牌 其中一樓以超市、零售門面、西餐、快餐為主； 三樓為KTV；四樓為健身俱樂部、電玩城。 主要品牌有：肯德基、必勝客、卡迪歐、金大 福、周六福、利朗、柒牌 體驗點 大潤發30000 ；卡迪歐健身2600； 電玩城500 18 廣州服飾城開業約半年時間，經營檔次為中高檔， 目前經營效果不是十分理想。 概況 長沙 廣州服飾城定位為中國首席品牌服 飾批零直銷中心，由湖南瑞天實業有限公司投 資運營。項目首期開發的服裝城建筑面積5萬 平方米，是一家集品牌服飾展示、批零、銷售 等多功能于一體的國際知名服裝品牌交易中心。 它承接整合了高橋成熟商圈資源，國內外服飾 行

12、業優秀資源和高效團隊資源，并從軟硬件兩 方面進行提升，致力打造中國服飾行業的商業 旗艦。 經營業種及鋪面數 一樓：女裝、內衣，鋪面182間； 二樓：女裝，鋪面232間； 三樓：童裝、飾品、鞋，鋪面257間； 四樓：童裝、床上用品、箱包，鋪面256間 體驗點 中廳式設計，裝修規范，批零兼營，統 一收銀 典型商業物業經營現狀調查典型商業物業經營現狀調查 19 典型商業物業經營現狀調查典型商業物業經營現狀調查 萬家麗家居建材廣場發展相對成熟，經營種類豐 富，綜合性強，租金在同類型市場中相對較高。 概況 萬家麗家居建材廣場位于長沙第一主干道 萬家麗大道與荷花路交匯處的萬家麗廣場，現 萬家麗家居建材廣場

13、營業面積六萬平方米，停 車面積一萬四千平方米，三十多萬平方米的倉 儲物流中心。市場套服務設施一應俱全、購物 環境一流，是一個大而專、專而全的室內商業 運行體系，其經營品種有十五大類數十萬種商 品，銷售范圍輻射全國。成為國內建材市場行 業各項經濟指標綜合考評第一的家居建材市場。 市場經營種類 萬家麗家居建材廣場為五層，一樓：國內特大 型室內陶瓷城；二樓國內特大型室內精品潔具 城、木地板城；三樓：全國特大型門業城、墻 紙、五金、布藝城；四樓：全國特大型精品櫥 柜城、專業樓梯城、廚衛電器城、精品燈飾城； 五樓：湖南精品家具城 體驗點 一站式購物，建材、家居品種齊全 20 典型商業物業經營現狀調查典型

14、商業物業經營現狀調查 好百年形成專業的中高檔或高檔市場，受萬家麗 中檔產品的沖擊整體銷售情況不容樂觀 概況 總占地面積30，000平方米，建筑面積53，000 平方米，營業面積達49,000平方米，并擁有 18,000平方米、可以同時泊放900多輛車的大 型停車場。共分四層，單層營業面積9,7000平 方米. 。 市場經營種類 負一層家具超市; 一層建材超市 ； 二層、三層為家具廣場經營 體驗點 一站式購物，建材、家居品種齊全 21 周邊商業臨街業態統計周邊商業臨街業態統計 周邊臨街商業以餐飲休閑、銀行等業態為主。 商業類型商業類型 數量數量 主要品牌主要品牌 專業市場 6 萬家麗家居建材廣場

15、、歐亞達家居廣場、好百年家居廣場、高橋專業市場等 商業綜合體 2 大潤發、上河國際商業廣場 中餐館 17 人民公社、九子跳跳蛙、新長福、老媽廚房、新玉樓東、大碗廚、錢糧湖土菜館等 銀行 14 中國銀行、中國建設銀行、中信銀行、中國農業銀行、光大銀行、中國郵政儲蓄、長沙銀行、 招商銀行 足浴洗浴 12 天之道 酒店賓館 12 7天 藥店 9 全洲、金沙、萬眾、慶元堂、養天和、老百姓 超市 8 大潤發、沃爾瑪、步步高 中西餐廳 6 名典、老樹咖啡、米蘿、迪歐、山堤 美容美體 6 汎歌 茶樓 4 花之林 健身 4 奇跡 娛樂休閑會所 2 住宅 折扣店 1 通程奧特萊斯直銷廣場 其他 94 黃春和、鑫

16、眾鑫 總計總計 179179 22 業態分析總結業態分析總結 家居建材、專業市場所占比例高，家居建材、專業市場所占比例高，馬王堆陶瓷市場、萬家麗家居建材廣場、好百年 家居廣場、歐亞達家居廣場分布于該段路上，毗鄰項目旺德府建材超市也將在明年 投入使用，已經成為長沙市最主要的建材家居商圈建材家居商圈。 各類中餐和西餐眾多，各類中餐和西餐眾多，且商家經營狀況良好，餐飲23家，比例達13%，芙蓉區政府、 長沙市交通局等行政事業單位、幾大專業市場以及東方新城等社區分布于沿線兩邊， 市場需求大；附近樓盤大多為高檔樓盤，居住人口眾多而且消費層次高。 23 租金調查租金調查 從租金類別來看，集中商業一樓租金最

17、高，臨近集中商業 臨街商鋪租金較高。 物業名稱物業名稱 租金（元租金（元/ / /月）月） 好百年 二樓：80-100 三樓：60-80 歐亞達家居城 一樓100-140 二樓90-120 三樓70-90 四樓 60-80 五樓50-60 大潤發超市 一樓360 廣州服飾城 扣點，0租金 上河國際商業廣 場 一樓250-350 二樓90 東方家園東方家園、好百年好百年 7070- -300300元元/ / /月月 萬家麗家居廣場萬家麗家居廣場 萬萬 家家 麗麗 路路 100100- -150150元元/ / /月月 8080- -100100元元/ / /月月 9090- -150150元元/

18、 / /月月 租金：租金：6565- -7070元元/ / /月月 售價：售價：2180021800元元 產權產權4040年年 本本 案案 芙蓉區政府芙蓉區政府 一樓一樓6060- -8080元元/ / /月月 二樓二樓3535- -4545元元/ / /月月 林迪國際家居廣場林迪國際家居廣場 高橋現代建材批發市場高橋現代建材批發市場 大潤發大潤發 400400元元/ / /月月 上河國際商業廣場上河國際商業廣場 二樓二樓9090元元/ / /月月 高橋農副產品城高橋農副產品城 遠大路遠大路 荷花路荷花路 人民東路人民東路 4040- -9090元元/ / /月月 集中商業集中商業 臨街商業臨

19、街商業 24 總體來說，該區域臨街門面租金水平不高。但是在幾個商業節點附近的門面租 金價格高些，例如步步高附近門面租金可達300-350元/ 月，大潤發一樓門 面可達400元/ 月左右，上河國際商業廣場一樓的經營場地租金價格也可達 250-350元/ 月。 該區域路段的臨街門面不連續，被公共綠化設施所隔斷，沒有形成規模商業 的效應。例如萬家麗路西面臨街鋪面反而比長房東郡的內街租金價格低；人 民東路從芙蓉區政府往東路段多為高檔小區，門面雖然臨街，但被綠化帶阻 隔，只能為社區門面，租金價格低。 萬家麗路、人民東路路面寬達雙向八車道，街兩邊不能方便地通達，也是照成 租金價格不高的原因之一。 荷花路和

20、萬家麗路交匯處地鐵建設施工也對附近門面租金價格造成一定影響。 節點節點 連續性連續性 通達性通達性 交通提質交通提質 租金分析總結租金分析總結 25 商業市場分析小結商業市場分析小結 周邊大型商業密集，商業氛圍濃厚，商業環境好 周邊物業分布以家居建材、專業市場和綜合性超市為主 臨街商業以餐飲休閑等生活配套類為主，經營狀況良好 臨街門面租金不高但集中商業內租金較高 26 項目周邊生活超市、家居建材廣場競 爭激烈，但缺乏品牌家電超市，本區域的 居民都要到附近區域去購買家電。 距項目最近的電器超市在楊家山。 本項目周邊高檔樓盤較多，但缺乏經 營面積在20000以上的大型百貨商場來滿 足本區域高收入人

21、群的購物需求。 本項目周邊居住人口眾多，少年兒童數 量龐大，但缺乏為少年兒童提供購物、娛 樂、教育等專業服務的兒童專業商場。 市場空白點與市場機會點分析市場空白點與市場機會點分析 品牌家電超市 大型百貨 專業兒童商場 27 由于項目周邊人民路沿線已有多個超市和賣場，區域競爭激 烈，故不建議發展此類業態。 本項目商業裙樓面積較小，不太符合大型百貨店的業態布局要 求，且長沙大型百貨商場主要集中在城市中心地段，區域性特 征較為明顯。 長沙星級酒店市場競爭激烈，且本項目自身條件不符合星級 酒店布局要求。 長沙兒童專業市場相對較為缺乏，綜合性強、一站式的兒童 專業商場屬市場空白點；本項目周邊10多萬居住

22、人口存在強 大的消費潛力。 品牌家電品牌家電 超市超市 大型百貨大型百貨 商場商場 星級酒店星級酒店 兒童專業兒童專業 商場商場 市場機會點與項目匹配度分析市場機會點與項目匹配度分析 28 兒童專業商場是市場空白點兒童專業商場是市場空白點，與項目的匹與項目的匹 配度高配度高，符合區域發展趨勢符合區域發展趨勢！ 29 第三部分第三部分 長沙嬰幼童消費市場現狀調查長沙嬰幼童消費市場現狀調查 30 五一廣場王府井百貨五一廣場王府井百貨 孕婦裝區域孕婦裝區域 邊廳邊廳 嬰兒用品嬰兒用品 邊廳邊廳 童裝區童裝區 邊廳邊廳 童車區域童車區域 邊廳邊廳 文具玩具文具玩具 區區 邊廳邊廳 電梯電梯 童鞋區域童

23、鞋區域 邊廳邊廳 童裝區童裝區 中島中島 童裝區童裝區 邊廳邊廳 王府井百貨童裝區域經營面積約為1500，經營檔次為中高檔 經營品牌：好孩子，麗嬰房，小豐龍，丑丑，阿迪達斯，耐克，惠葆等 無游戲區域，童鞋進入品牌為3家，好孩子，麗嬰房經營面積較大 31 童裝區童裝區 中島中島 嬰兒用品嬰兒用品 邊廳邊廳 童鞋區童鞋區 邊廳邊廳 游樂場區游樂場區 封閉式封閉式 玩具區玩具區 邊廳邊廳 電電 梯梯 天虹百貨童裝區域經營面積約為800，經營檔次為中檔 經營品牌：好孩子，麗嬰房，小豐龍，丑丑，阿迪達斯，耐克，惠葆等及天虹百貨在深圳帶過來 的幾個中檔品牌，玩具區域約為50，為深圳偉宏源公司獨家經營 有兒

24、童游樂區域，經營面積約為80，童鞋進入品牌為2家 芙蓉南路天虹百貨芙蓉南路天虹百貨 32 孕婦裝區域孕婦裝區域 邊廳邊廳 嬰兒用品嬰兒用品 中島中島 童裝區童裝區 中島中島 童裝區域童裝區域 邊廳邊廳 游樂場區游樂場區 封閉式封閉式 文具玩具區文具玩具區 邊廳邊廳 電電 梯梯 東塘平和堂童裝區域經營面積約為1200，經營檔次為中高檔 經營品牌有：好孩子，麗嬰房，小豐龍，丑丑，阿迪達斯，耐克，惠葆等及2個日本著名品牌 有兒童游樂區域，經營面積約為40，部分兒童玩具區域為平和堂自營 扣點情況視品牌情況而定，約23%30% 東塘平和堂五樓東塘平和堂五樓 33 電梯電梯 童裝區童裝區 中島中島 童裝區

25、童裝區 邊廳邊廳 嬰兒用品嬰兒用品 邊廳邊廳 孕婦裝區域孕婦裝區域 邊廳邊廳 童鞋區域童鞋區域 邊廳邊廳 文具玩具區文具玩具區 中島中島 游樂場區游樂場區 封閉式封閉式 東塘友誼商城童裝區域經營面積約為800，經營檔次為中高檔 經營品牌：好孩子，麗嬰房，小豐龍，丑丑，阿迪達斯，耐克，惠葆等 有兒童游樂區域，經營面積約為40，童鞋經營主要為1家 東塘友誼商城東塘友誼商城 34 物業物業 經營種類經營種類 鋪面數鋪面數 鋪面面積鋪面面積 商品檔次商品檔次 商品價格商品價格 廣州服飾城 兒童服裝、童鞋 150間 左右 20-60 中低檔 30-100元 高橋兒童用品城 兒童服飾、童車童床、 玩具、音

26、像圖書 200間 左右 25-150 中低檔 40-150元 項目周邊兒童用品經營項目周邊兒童用品經營 項目周邊兒童用品經營場所缺乏，且檔次較低，經營項目周邊兒童用品經營場所缺乏，且檔次較低，經營 類別相對單一，市場接受度不高。類別相對單一，市場接受度不高。 35 長沙品牌商家拓展意向長沙品牌商家拓展意向 長沙專業兒童商場缺失，品牌商家拓展意向強烈，萬長沙專業兒童商場缺失，品牌商家拓展意向強烈，萬 邦公司全國兒童商場經營成果經驗可成功打造邦公司全國兒童商場經營成果經驗可成功打造 有意向拓展有意向拓展 93%93% 無意向拓展無意向拓展 7%7% 意向意向調查調查品牌商家品牌商家57家家 無意向

27、客無意向客戶為戶為2家：家： -時尚小魚 長沙銷售業績不好，其它商場準備 拆柜 - 小豐龍 長沙開設專柜較多，忙不過來 有意向品牌商家意有意向品牌商家意見見： - 貴司有無品牌兒童商場運作經驗 - 商場產權及公司實力 - 經營裝修檔次 -運作模式 -招商資料（手冊/平面圖/效果圖/招商政策)入手 后約見面談 36 長沙兒童用品經營狀況小結長沙兒童用品經營狀況小結 1 目前長沙中高檔兒童用品經營主要集中在大型 中高檔超市和百貨商場內 2 3 4 經營面積有限，品牌相對集中，經營類別以童 裝為主，鞋類、玩具、用品等相對缺乏 涵蓋兒童吃、穿、用、住、玩以及早教、培訓、 攝影等機構的綜合性兒童專業商場

28、基本空白 隨著80后生育高峰的到來以及目前中國家庭對子 女消費的高投入，兒童市場具有良好發展前景 5 兒童消費品品牌商家長沙區域拓展意向強烈，兒 童專業商場招商問題解決，商業前景利好 37 綜合性兒童商場將成為本項目商業的突破口綜合性兒童商場將成為本項目商業的突破口！ 綜合性兒童商場將成為本項目商業價值的支撐點綜合性兒童商場將成為本項目商業價值的支撐點！ 綜合以上因素綜合以上因素，我司認為我司認為 38 第四部分第四部分 項目定位項目定位 39 項目是否具有差異化，直接決定了競爭的優劣勢項目是否具有差異化，直接決定了競爭的優劣勢 如果不能做到差異化，我們將處于競爭的劣勢：如果不能做到差異化，我

29、們將處于競爭的劣勢： 1）規模不占優勢，體量有限、缺乏規模效應； 2）位置不占優勢（萬家麗路路寬幅度及綠化帶的景觀優勢形成了天然阻隔）； 3）規劃局規定綠化退讓破壞了沿街面的完整性，商業可見性一般、消費直達性 差，大大削弱商業吸引力。 如果不能做到差異化，項目就必須面臨殘酷的市場競爭環境：如果不能做到差異化，項目就必須面臨殘酷的市場競爭環境： 即業態重復、市場飽和、顧客爭奪、惡性競爭和利潤瓜分。即業態重復、市場飽和、顧客爭奪、惡性競爭和利潤瓜分。 項目定位思路解析項目定位思路解析 40 項目定位思路解析項目定位思路解析 定位差異化內容差異化形式差異化定位差異化內容差異化形式差異化 從三個方面創

30、建差異化，打造核心競爭優勢從三個方面創建差異化，打造核心競爭優勢 定位差異化：規避傳統底商千篇一律、零售、餐飲規劃散亂的做法，做到主題鮮明的定位； 內容差異化：引進有特色的商業業態，吸引錯位消費客群，做到人無我有、人有我特； 形式差異化：結合項目的建筑布局和規劃布局，結合不同的商業理念，合理的布置商業業態，能 夠將整體的商業價值最大化。 41 項目發展定位解析項目發展定位解析 商業級別商業級別 市級中心商業區市級中心商業區 區域性商業區區域性商業區 社區性商業社區性商業 鄰里性商業鄰里性商業 規模（M2） 30萬以上 3.6-10萬 9000-36000 1800-9000 區位 城市交通、人

31、口核心 區，歷史形成的商業 聚集區 居民聚居區、商務 集聚地，公共交通 集散地周邊 大型住宅小區， 人流集中交通便 利 住宅小區自發形 成，配套物業 客流量 日人流量50萬以上 日人流量10萬以上 5萬以上 居住人口5000以 上 核心客戶 內城區與中距離郊區 （半小時車程內）居 民與辦公工作人員、 旅游者 區域15分鐘車程內 居民，以及外來消 費者 步行15分鐘內的 居民 小區內部及周邊 居民 商業形態 集中商業為主 商業街集中商業 商業街為主，個 別集中商業 小型商業店鋪 項目商業級別：項目存在著社區性商業和規模；項目商業級別：項目存在著社區性商業和規模； 周邊社區中高消費能力充分保證。周

32、邊社區中高消費能力充分保證。 42 項目商業定位項目商業定位 以規劃或產 品 的首創和創 新點定位 以項目的目 標客戶定位 優勢組合定 位 以一種生活 方式定位 以行業或片 區 的引領者定 位 以文化形象 定位 以地段的特 征定位 通過產品特 征 或顧客利益 點定位 形象定位形象定位 的切入點的切入點 規劃及產品：規劃及產品： 強調親子童趣格調 優勢組合：優勢組合： 集兒童購物、學習、 娛樂于一體 生活方式：生活方式： 倡導體驗式休閑購物 方式 片區引領者：片區引領者： 長沙首家專業兒童商 場。 項目商業定位的切入點項目商業定位的切入點 43 項目商業定位項目商業定位 兒童商城集購物、學習、娛

33、樂于一身，是面向少年兒童及家長服務的綜合性購兒童商城集購物、學習、娛樂于一身，是面向少年兒童及家長服務的綜合性購 物中心。全方位覆蓋兒童學習，生活，娛樂空間。物中心。全方位覆蓋兒童學習，生活，娛樂空間。 打造長沙首家中高檔集購物打造長沙首家中高檔集購物、學習學習、娛樂于一身的綜合性專業娛樂于一身的綜合性專業 兒童商場兒童商場 44 第五部分第五部分 商業規劃商業規劃 45 整體規劃原則整體規劃原則 業態互動：業態互動：統一主題的前提下，將商業面積劃分為不同的商業業態組成，并根據建筑物 樓層結構的關系，將商業業態規劃有機結合，既可以靈活調整從新組合，又盡量避免了 業態之間的斷層，并通過內鋪人行通

34、道的人流動線的組織形成商場的人行環流。 建筑互動：建筑互動：考慮到日后租售的便利，希望將建筑物未來經營要求分割的靈活性充分計算， 所有的功能建議都是可以在不破壞建筑結構前提下靈活拆分、組合，并通過建筑物的細 節處理及適當的透視玻璃增加了購物環境的趣味性； 46 整體規劃原則整體規劃原則 城東大型兒童游樂場-淘氣堡，沙灘，畫室，手 工制作等 遙控類、電動類、芭比娃娃類、回力慣性車 類、沙灘益智類、體育類、餐具飾品類、 模型類、片裝類、盒裝類、動物類 胎教光碟，兒童文具，兒童書籍，光 碟，教育用品，兒童攝影，早教，培 訓 品牌嬰幼童護理用品，嬰幼童 食品 中高檔品牌孕婦裝，嬰 幼童裝，童鞋 游樂區

35、 動漫玩具區 兒童服務，文體學習區 兒童護理，食品區 孕婦、嬰幼童服飾區 47 業態規劃建議業態規劃建議 區域名稱 計劃面積 （） 單店面積 （） 計劃招商商家數量 備注 服飾區 2300 50100 2330 其中孕婦裝10%，嬰兒裝20%，幼兒裝20%，童裝50% 兒童家私/床上用 品區 600 100 46 兒童家私/床上用品各2家 兒童護理區 200 200 1 大型承包商一家，場地出租或者聯營方式 兒童食品區 250 250 1 大型承包商一家，場地出租或者聯營方式 兒童服務區 400 100 24 培訓，手工制作，親子，攝影 文體學習區 300 50 36 圖書光碟商家一家100，

36、文具品牌商3家，運動器械商 1家 動漫玩具區 200 50 12 大型玩具區承包商一家或者玩具品牌2家 兒童游樂園 600 300 12 大型兒童游樂場一家，場地出租或者聯營方式 T/T 4850 3652 48 業態規劃業態規劃 1F 1F 區域功能布局建議區域功能布局建議 業態規劃建議業態規劃建議 以上各類業態中所標注的商業業態為類比商業業態，僅作為招商過程中以上各類業態中所標注的商業業態為類比商業業態，僅作為招商過程中 的參考，具體商家和業態可在招商執行中實時調控。的參考，具體商家和業態可在招商執行中實時調控。 49 2F 2F 區域功能布局建議區域功能布局建議 業態規劃建議業態規劃建議

37、 以上各類業態中所標注的商業業態為類比商業業態，僅作為招商過程中以上各類業態中所標注的商業業態為類比商業業態，僅作為招商過程中 的參考，具體商家和業態可在招商執行中實時調控。的參考，具體商家和業態可在招商執行中實時調控。 50 丁丁嬰童世界丁丁嬰童世界 丁丁嬰童世界雨花亭店是省內首家擁有超大型主題商場、兒童才藝培訓學校、兒童 攝影機構的專業兒童商場，由長沙丁丁嬰童用品有限公司開發運營。 競爭對手分析競爭對手分析 經營種類數量面積主要品牌檔次 服裝1320-60/每家 齊齊庫、鉛筆俱樂部、七波輝、天線寶寶、蒙蒂羅莎、快樂斑馬、ABC童鞋中高 飾品130 240反斗樂園，其中有70看書休息的區域，

38、提供桌子和顏料給兒童繪畫 2500左右稚成一派兒童拓展大本營，分成幾個區域，有碰碰車、城堡、繪畫等等 丁丁綜合購物1800左右高檔 丁丁明星培訓學校1 丁丁攝影1100 丁丁早教140015間教室，教室面積從5-30不等 玩具1300稚成一派 書籍1100兒童書籍占30%，其余是成人書籍 總計5000-6000 游樂2 51 競爭優勢分析競爭優勢分析 丁丁嬰童世界雨花亭店特點總結： 1、沒有統一的規劃和管理。丁丁嬰童世界是租用嘉 信茂廣場四樓場地經營，同層還有幾家餐飲在經營，兒 童主題不突出。兒童游樂區和其他購物店面也不屬于丁 丁管理。 2、兩家主力店丁丁嬰童世界和稚成一派經營面積較 大，其他

39、購物店面積小，屬于借勢型。 3、沒有設置專門的休息區。 針對以上特點，我們的優勢非常明顯： 1、有統一的規劃和經營管理，各區域劃分專業細致。 2、作為專業兒童商場連鎖品牌，我們提供的是一個 平臺，商場內各品牌獨立經營，商場統一運營，留給消 費者的商場形象更專業、更深刻。 3、除了各購物區域和兒童游樂區域外，商場還設置 了休息區和學習區，更能培養客戶的忠誠度。 4、商場經營模式可以復制，帶領一大批相關品牌跟 隨。 商業商業VIVI延伸延伸 53 商業商業VIVI延伸延伸 54 商業商業VIVI延伸延伸 55 商業商業VIVI延伸延伸 56 商業商業VIVI延伸延伸 57 第六部分第六部分 項目操

40、作思路建議項目操作思路建議 58 商業銷售建議商業銷售建議 商業銷售模式：商業銷售模式： 由于本案一樓、二樓都有考慮出售，擬按樓層不同及萬邦對商業作模式的由于本案一樓、二樓都有考慮出售，擬按樓層不同及萬邦對商業作模式的 經驗，對出售模式細化考慮經驗，對出售模式細化考慮 1）一層部分外鋪直接劃分2550平米的鋪位直接銷售 2）一層內鋪、二層發劃分為面積1535平米的鋪位返租銷售； 銷售模式：年返租8.18%，返租1年，首期一次性返租1年8.18%，必須與經營管理 公司簽訂10年經營合同，每年返租8.18% 59 銷售價格建議銷售價格建議 根據街鋪的基準價格，按照市場推行的價格比例，推導項目一樓內

41、鋪，根據街鋪的基準價格，按照市場推行的價格比例，推導項目一樓內鋪， 二樓商業物業的銷售均價二樓商業物業的銷售均價 項目名稱 銷售價格 銷售價格 街鋪 30000元/平方 一樓內鋪 等于街鋪80% 24000元/平方 二樓 等于一樓內鋪的55% 10800元/平方 60 租賃價格建議租賃價格建議 項目名稱 銷售價格 租金推算 街鋪 30000元/平方 208元/平方/月 一樓內鋪 24000元/平方 166元/平方/月 二樓 10800元/平方 75元/平方/月 按照長沙市場基本情況研判，每年返租率按照長沙市場基本情況研判，每年返租率8%8%是常規做法，通過年收益是常規做法，通過年收益 8%8%推算，投資者需要推算，投資者需要12.512.5年收回投資成本。年收回投資成本。 租金推導公式：基準租金租金推導公式：基準租金= =基本銷售價格基本銷售價格/12/12年年/12/12月月 61 第七部分第七部分 合作模式建議合作模式建議 62 合作模式建議合作模式建議 合作模式：合作模式： 項目全程營銷代理項目全程營銷代理，獨家招商委托；獨家招商委托； 住宅營銷代理住宅營銷代理，商業合作；商業合作； 63 我們就是商業地產專家我們就是商業地產專家! 64