1、高速營(yíng)銷下的商業(yè)物業(yè)規(guī)劃建議 本次報(bào)告的邏輯結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目地塊解析 目標(biāo)與愿景 實(shí) 現(xiàn) 原設(shè)計(jì)方案點(diǎn)評(píng) 核心問題提出 原則及思路 解決方案 地塊位置 地塊東端：貫穿縣城南北的交通主干道郯東路G205； 地塊西端：縣區(qū)核心商業(yè)路段郯中路； 地塊南端：居民棚戶區(qū)； 地塊北段：核心商業(yè)路段團(tuán)結(jié)路； N 開發(fā)條件： 項(xiàng)目規(guī)劃總用 地85畝，地塊基本呈長(zhǎng)方 形，東西長(zhǎng)約390米，南北長(zhǎng) 約140米。地塊內(nèi)部較為平 整，便于開發(fā)； 項(xiàng)目位于縣城中心區(qū)域，三面臨街，交通便利，且內(nèi)部地塊 平整，先天條件優(yōu)越，便于開發(fā)； 地塊四至及開發(fā)條件 地塊周邊及區(qū)域環(huán)境 項(xiàng)目位于縣城中央核心區(qū)，該區(qū)域是 縣城的政務(wù)、商貿(mào)、文
2、化的集中地。 項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃厚，大賣場(chǎng)、零售 百貨及品牌服飾專賣云集，且銀都、 福隆以及御道橋環(huán)繞周邊，呈購物廣場(chǎng)三足鼎立之勢(shì)； 項(xiàng) 目 周 邊 機(jī) 關(guān) 事 業(yè) 單 位 較 多 ， 縣 區(qū) 內(nèi) 的高收入人群較為集中，為本項(xiàng)目提 供了充足的中高端客戶資源； 項(xiàng)目地處中央核心商圈，周邊商業(yè)氛圍濃厚，高收入人群 較為集中，地塊升值潛力巨大； 項(xiàng)目周邊商業(yè)、教育、醫(yī) 療以及政務(wù)中心等配套設(shè)施 齊全；且地塊三面臨街，交 通便利，經(jīng)商氛圍成熟，生 活氣息濃厚； 整個(gè)項(xiàng)目地塊平整，土地 狀況良好，無自然條件限 制，便于開發(fā)； 縣區(qū)中心不可再生絕版旺 段，升值潛力巨大，商鋪及 住宅開發(fā)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值高，投 資
3、以及自住需求旺盛； 開發(fā)價(jià)值評(píng)估 機(jī)會(huì)價(jià)值評(píng)估 延伸價(jià)值評(píng)估 地塊開發(fā)符合區(qū)域發(fā)展的總體 思路，且區(qū)域發(fā)展的趨勢(shì)也為商 圈升級(jí)提供了有利支持，同時(shí)商 圈升級(jí)的絕佳機(jī)會(huì)也為本項(xiàng)目的 成功運(yùn)營(yíng)提供了保障； 該地塊屬于商圈升級(jí)改造項(xiàng) 目，具有重要的社會(huì)意義。同 時(shí)會(huì)提升開發(fā)商在政府部門的 信譽(yù)，有利于其以后在臨沂地 產(chǎn)界的發(fā)展； 本項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)必然為會(huì) 開發(fā)商在后期項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作 中提供有利的資金支持； 城市發(fā) 展趨勢(shì) 機(jī) 會(huì) 商圈改 造升級(jí) 符 合 地塊 開發(fā) 推 進(jìn) 迎合 保障 支 持 環(huán)境資源為本項(xiàng)目提供了良好開發(fā)價(jià)值，區(qū)域發(fā)展更新提供 了絕佳的機(jī)會(huì)條件，地塊屬性決定了積極的延伸價(jià)值； 地塊
4、價(jià)值總體評(píng)估 本次報(bào)告的邏輯結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目地塊解析 目標(biāo)與愿景 實(shí) 現(xiàn) 原設(shè)計(jì)方案點(diǎn)評(píng) 核心問題提出 原則及思路 解決方案 優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，打造項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)終極目標(biāo)的基礎(chǔ)， 因此本次報(bào)告我們將針對(duì)原規(guī)劃方案進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，并提出我們對(duì)該地塊的規(guī)劃 設(shè)計(jì)思路。 目標(biāo)與愿景 核心目標(biāo)：保障項(xiàng)目安全、持續(xù)、成功開發(fā)運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)上，實(shí) 現(xiàn)利潤(rùn)最大化； 縮短項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)周期，實(shí)現(xiàn)快速銷售，保障資金快速回籠； 優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品價(jià)值，降低項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)率； 優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，打造項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)終極目標(biāo)的基礎(chǔ)， 因此本次報(bào)告我們將針對(duì)原規(guī)劃方案進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，并提出我們對(duì)該地塊的規(guī)劃 設(shè)計(jì)思路。 本次
5、報(bào)告的邏輯結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目地塊解析 目標(biāo)與愿景 實(shí) 現(xiàn) 原設(shè)計(jì)方案點(diǎn)評(píng) 核心問題提出 原則及思路 解決方案 商業(yè)a，如圖示藍(lán)色部分商業(yè)為北 臨郯城商業(yè)主干道團(tuán)結(jié)路，且緊鄰 項(xiàng)目北向主入口，商業(yè)價(jià)值最大； 商業(yè)b，如圖綠色色部分，緊鄰上 也干道郯中路，商業(yè)氛圍較好，商 業(yè)價(jià)值次之； 商業(yè)c，紅色部分，緊鄰國道郯東 路，商業(yè)價(jià)值第三； 商業(yè)d，粉色部分，靠近北入口、 東入口，商業(yè)價(jià)值為第四； 商業(yè)e,橙色部分，道路流線相對(duì)較 差，商業(yè)價(jià)值第五； 商業(yè)f，黃色部分南邊為小巷，無 人流量，商業(yè)價(jià)值最低，是銷售難 點(diǎn)； 原規(guī)劃方案點(diǎn)評(píng)：地塊商業(yè)價(jià)值評(píng)判 商業(yè)人流動(dòng)線分析 如圖所示，按原規(guī)劃方 案，主要人流線為
6、紅色虛 線部分而如何保障藍(lán)色虛 線部分的人流量實(shí)現(xiàn)商業(yè) 利益的最大化，是必須考 慮的主要問題； 社區(qū)內(nèi)部缺乏明晰的 人流線，商鋪的臨街面太 少； 總體評(píng)價(jià)：規(guī)劃總體缺乏 均好性，地塊西南角和東 南角商業(yè)及內(nèi)部商業(yè)缺乏 明顯的人流動(dòng)線，銷售難 度相對(duì)較大； 如圖所示，緊鄰團(tuán)結(jié)路段的商鋪是本 項(xiàng)目地塊價(jià)值最大的區(qū)域，目前因其規(guī) 劃為住宅底商，所以造成商鋪內(nèi)柱較 多，實(shí)用性不足，商鋪價(jià)值無法得到凸 顯； 單鋪面積相對(duì)較大,如圖所示，最小 面積商鋪單層面積約98.4，上下兩層 面積約近200，預(yù)估總價(jià)在200萬以 上，銷售難度相對(duì)較大； 地塊西南端目前規(guī)劃為三層內(nèi)街商 業(yè)，商鋪單層面積近94，合計(jì)三層
7、面 積近300，預(yù)估總價(jià)較高，銷售難度 較大； 產(chǎn)品分析 本次報(bào)告的邏輯結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目地塊解析 目標(biāo)與愿景 實(shí) 現(xiàn) 原設(shè)計(jì)方案點(diǎn)評(píng) 核心問題提出 原則及思路 解決方案 項(xiàng)目核心問題界定：怎么做才能低風(fēng)險(xiǎn)快速實(shí) 現(xiàn)收益？ 構(gòu)建核心問題 1 2 3 4 如何優(yōu)化商業(yè)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，最大限度的提升產(chǎn)品價(jià)值， 并通過產(chǎn)品創(chuàng)新，打造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？ 如何提升地塊南端的整體價(jià)值，使其地塊整體達(dá)到均好統(tǒng) 一，以此保證難點(diǎn)商鋪快速銷售？ 如何降低面積相對(duì)較大、總價(jià)較高的商鋪比例，降低操作 風(fēng)險(xiǎn)？ 如何部署開發(fā)戰(zhàn)略，有效的控制開發(fā)及營(yíng)銷節(jié)奏，使項(xiàng)目 能持續(xù)、穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)？ 本次報(bào)告的邏輯結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目地塊解析 目標(biāo)與愿
8、景 實(shí) 現(xiàn) 原設(shè)計(jì)方案點(diǎn)評(píng) 核心問題提出 原則及思路 解決方案 商業(yè)規(guī)劃原則 規(guī)劃調(diào)整思路 一道兩街、內(nèi)鋪?zhàn)兘咒仭佷伵R街； 退路造街、通暢商業(yè)人流、減少商業(yè)死角； 大鋪?zhàn)冃′仯刂瓶們r(jià)在100萬左右，零剪力墻， 零柱子，提高商鋪的實(shí)用性； 分期開發(fā)、控制單期開發(fā)體量，確保開發(fā)一期，成 功銷售一期、火爆運(yùn)營(yíng)一期； 針對(duì)問題一、問 題二的解決思路 針對(duì)問題三的解 決思路 針對(duì)問題三的解 決思路 實(shí) 現(xiàn) 原設(shè)計(jì)方案點(diǎn)評(píng) 核心問題提出 原則及思路 解決方案 本次報(bào)告的邏輯結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目地塊解析 目標(biāo)與愿景 針對(duì)問題一、二的解決方案 利用現(xiàn)有地塊，商業(yè)和住宅形成組團(tuán)，增加?xùn)|西、南北商業(yè)人流通 暢度、增加商
9、業(yè)的臨街面，使西南面商業(yè)難點(diǎn)形成步行商業(yè)街； 布局設(shè)計(jì)原則：圍繞地塊資源，商業(yè)與住宅區(qū)協(xié)調(diào)，達(dá)到商 業(yè)和住宅規(guī)劃的均好性； 住宅布局設(shè)計(jì)原則 獨(dú)立性：盡量保持住宅的獨(dú)立性，使住宅從商業(yè)群體中相對(duì)獨(dú)立出來，保 持其居住的靜謐性； 組團(tuán)分明：使住宅的布局盡量呈現(xiàn)出一定的組團(tuán)； 商業(yè)布局設(shè)計(jì)原則 增加商鋪的臨街面：讓盡可能多的商鋪臨街或者臨路，使商鋪的人流量有 明顯的提升； 增加商業(yè)步行街： 以商業(yè)步行街的方式提高消費(fèi)者在購物中的休閑性和品 位性； 整體布局設(shè)計(jì)原則 利用現(xiàn)有地塊，商業(yè)和住宅形成組團(tuán)，增加?xùn)|西、南北商業(yè)人流通 暢度、增加商業(yè)的臨街面，使西南面商業(yè)難點(diǎn)形成步行商業(yè)街； 新布局建議 商業(yè)
10、規(guī)劃建議 規(guī)劃建議將原地塊劃分成四塊地塊 思路：通過東西、南北兩條路將原地塊進(jìn)行分割； 商業(yè)布局在住宅四周，商業(yè)沿道路單面布置； 商業(yè)和住宅之間的空地采取綠化的方式，提升住宅的景觀； 南向原商業(yè)部分北退，形成商業(yè)步行街，沿步行街兩側(cè)布置商業(yè)； 地塊東面布置四層商業(yè)，引進(jìn)商業(yè)主力店； 原方案 調(diào)整后方案 項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整思路詳解 住宅和商業(yè)間的綠地， 可以增加休閑、景觀類 資源，提高住宅品位 住宅和商業(yè)相互獨(dú)立，住 宅的圍合入口部分 獨(dú)立的步行商業(yè)街，兩 的視線效果圖 住宅周邊圍 合的2層商業(yè) 步行商業(yè)街和新增商業(yè)街自西向東 酒店（四層）， 可以提升西南向 商業(yè)價(jià)值 定向開發(fā)的四層商 業(yè) 側(cè)為進(jìn)深6
11、-10m的商業(yè) 調(diào)整后的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 商業(yè)面積：約61000平米； 住宅面積：約28033平米； 沿郯東路部 分可規(guī)劃成 4層商業(yè)引 進(jìn)主力店 考慮到住宅的實(shí)用價(jià)值建議將住宅 1-2層架空，架空層與周變的綠地 融為一體，最大限度的提升住宅的 景觀價(jià)值 空間綠地部分可以適 當(dāng)增加一些休閑小品 或景觀椅，提升周圍 住宅和商業(yè)的價(jià)值 規(guī)劃調(diào)整建議 項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整后的商業(yè)人流動(dòng)線分析 調(diào)整后方案組團(tuán)更加清晰； 東西向、南北向增加了人流 和車流量； 南向增加了步行商業(yè)街，提 高了原來的商業(yè)價(jià)值； 每個(gè)組團(tuán)的商業(yè)都形成了臨 街面，人流量明顯增加，提高 了商業(yè)的價(jià)值； 每個(gè)組團(tuán)住宅與商業(yè)基本保 持獨(dú)立，住宅有獨(dú)
12、立的入口； 原方案A、B兩層商業(yè) 為內(nèi)街商業(yè)，臨街面較 少，人流量較低，商業(yè) 價(jià)值不高； 調(diào)整后，商鋪鋪鋪臨 街，商業(yè)價(jià)值明顯提 升； 調(diào)整前整體的人流動(dòng) 線比較曲折，人流通暢 性較差； 調(diào)整后，增加了南北、 東西橫穿項(xiàng)目的商業(yè)大 道，人流通暢性較好； A B 項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整后的臨街商鋪明顯增多 針對(duì)問題三的解決方案 針對(duì)問題四的解決方案 項(xiàng)目的開發(fā)周期劃分 考慮到商業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性，建 議將項(xiàng)目分四期開發(fā)，一方面 可以有效的降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)一 期的成功開發(fā)也會(huì)為二期、三 期項(xiàng)目的成功奠定基礎(chǔ)； 項(xiàng)目分期開發(fā)的順序如右圖所 示： 一期住宅面積約7425平米；商 業(yè)約12000平米，總面積約 1942
13、5平米； 二期住宅面積約7497平米，商 業(yè)面積約21000平米，總建筑面 積約28000平米； 三期住宅面積約9821平米，商 業(yè)面積約18000平米，總建筑面 積約27821平米； 四期住宅面積約3304平米，商 業(yè)面積約10000平米，總建筑面 積約13304平米 2007年郯城商業(yè)年消化量約在5萬平米左右，郯城目前有中央城、 站前廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目正在發(fā)售 或者即將面市，競(jìng)爭(zhēng)也比較激烈； 本項(xiàng)目商業(yè)總體量在6萬平米左右，加上住宅總體量約在10萬平米 左右，如果同步開發(fā)無疑會(huì)加 大項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，因此我司建議項(xiàng)目分 四期開發(fā)，每期的開發(fā)量約在2-3萬平米左右（含住宅），這樣可 以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目當(dāng)期快速銷售、成功招商、成功運(yùn)營(yíng)； 最后，我司真誠期待與貴司共同將項(xiàng)目打造為 “郯城商業(yè)第一品牌”
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