楊浦區(qū)平?jīng)雎?49街坊地塊開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告（156頁(yè)）.pdf

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楊浦區(qū)平?jīng)雎?49街坊地塊開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告（156頁(yè)）.pdf

1、第一章第一章簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介一、任務(wù)介紹 ? 大通地產(chǎn)受電力集團(tuán)的委托，為位于楊浦區(qū)平?jīng)雎?149 街坊地塊提供投資咨詢服務(wù)。 ? 此次投資咨詢服務(wù)的目的是在研究區(qū)域商業(yè)辦公等發(fā)展情況的基礎(chǔ)上，為此地塊提供適當(dāng)?shù)牡貎r(jià)方案、適宜的項(xiàng)目規(guī)劃以及電力集團(tuán)參與項(xiàng)目的合作模式等。二、重要結(jié)論及建議 1. 報(bào)告說(shuō)明本報(bào)告中投資估算的地價(jià)按照 82341.84 萬(wàn)元計(jì)算，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣例。租價(jià)預(yù)測(cè)采用市場(chǎng)比較法，售價(jià)預(yù)測(cè)采用市場(chǎng)比較法和收益還原法。本報(bào)告所采用的計(jì)算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點(diǎn)，供開(kāi)發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用。在實(shí)際開(kāi)發(fā)中按照實(shí)際

2、情況作相應(yīng)調(diào)整。2. 方案比較 ? 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占地面積 32675 建筑總面積 98026 土地規(guī)劃用途商業(yè)、辦公容積率 3.0 建筑密度 35% 綠化率 30% 建筑限高 100 米 ? 方案說(shuō)明方案一：方案一：（自有資金 50000 萬(wàn)元，（自有資金 50000 萬(wàn)元，保留 20000保留 20000 平方米甲級(jí)辦公物業(yè)平方米甲級(jí)辦公物業(yè)，其余物其余物業(yè)全部銷(xiāo)售）業(yè)全部銷(xiāo)售）經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研和科學(xué)預(yù)測(cè)(詳見(jiàn)租售價(jià)格定位)： 2013 年辦公樓預(yù)期銷(xiāo)售均價(jià) 2013 年辦公樓預(yù)期銷(xiāo)售均價(jià) 30685 元/平方米 30685 元/平方米 2013 年商鋪預(yù)期銷(xiāo)售均價(jià)46

3、970 元/平方米(2013 年商鋪預(yù)期銷(xiāo)售均價(jià)46970 元/平方米(使用面積使用面積) ) 方案二：方案二：租售模式租售模式( (自有資金 50000 萬(wàn)元，自有資金 50000 萬(wàn)元，保留區(qū)政府使用面積，保留區(qū)政府使用面積，商鋪和部商鋪和部分辦公物業(yè)出售，其余辦公樓租賃)分辦公物業(yè)出售，其余辦公樓租賃) 經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研和科學(xué)預(yù)測(cè)(詳見(jiàn)租售價(jià)格定位) 租金收益以項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入使用的 2014 年開(kāi)始計(jì)算：租金收益以項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入使用的 2014 年開(kāi)始計(jì)算： 2014 年辦公樓預(yù)租賃均價(jià)2.59 元2014 年辦公樓預(yù)租賃均價(jià)2.59 元/平方米/天/平方米/天3. 方案比較投資估算表(直接開(kāi)發(fā)成本) 編號(hào) 工程或費(fèi)用名稱單位價(jià)值（元）計(jì)算指標(biāo) （平米）總值（萬(wàn)元）備注 1 1 土地出讓金及動(dòng)遷安置費(fèi) 土地出讓金及動(dòng)遷安置費(fèi) 84008400 98026 82341.84

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