財富中心房地產項目可行性研究報告（42頁）.pdf
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財富中心房地產項目可行性研究報告（42頁）.pdf
1、 上海滬西財富中心項目上海滬西財富中心項目 市場可行性報告市場可行性報告 2008 年年 4 月月 1目 錄 一、上海寫字樓市場概況 . 2 二、區域市場分析 . 7 u 真北商務區（項目所屬板塊） . 10 u 長風現代服務區 . 13 u 真如城市副中心 . 15 u 重點案例分析 . 18 三、區域商業市場分析 . 23 四、土地價值分析 . 29 1、項目概況： . 29 2、項目價值分析： . 31 四、項目定位 . 32 1、市場定位 . 32 2、項目價格定位 . 34 3、客戶定位 . 35 附件一：六類綜合用地 . 36 附件二：甲級寫字樓和 5A 寫字樓標準 . 37 附件
2、三：建安成本相關費用 . 41 2一、上海寫字樓市場概況一、上海寫字樓市場概況 市場擁有量市場擁有量 在 1978-1992 年的起步期，上海寫字樓的擁有量逐步增長；1993-1998 年，進入快速增長期，市場供給表現過于旺盛，并且在 1998 年市場擁有量突破 2000萬,2004 年 4012 萬，2005 年 4334 萬，07 年達到 4896 萬，市場增量歸于理性。 04-07年全市擁 有量、增量、增量 比年全市擁 有量、增量、增量 比010002000300040005000600004050607萬平米0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%全市增量增量比 在世博
3、會等城市發展利好因素的帶動下， 上海在全國乃至亞洲地區的城市地位不斷上升， 外資企業、 國際總部型企業、 第三產業鏈的龍頭企業紛紛落戶上海，并由此引發的中下游企業爭相進駐，上海中高端寫字樓物業的需求量不斷擴大；而另一方面， 受中國經濟宏觀政策的影響， 上海土地市場的供應端處于收緊狀態，雖然近幾年上海土地出讓商辦比例逐年增加，但可供市場總量卻依然不足，導致二級市場的增量逐年遞減。兩者疊加造成上海上海寫字樓市場供求關系緊張。 從目前的市場情況判斷，至 2010 年前 3 年內上海寫字樓市場將持續目前供求關系緊張的狀態。 3 寫字樓租賃市場概況寫字樓租賃市場概況 隨著大量外資的進入和辦公智能化水平的提高，上海市中心區域內甲級寫字樓已成為上海寫字樓市場的主流產品。根據現有寫字樓的分布狀況，上海已經形成了 6 大大 CBD 商圈商圈：南京西路南京西路上海服務性行業聚集的頂級寫字樓商務圈、小陸家嘴小陸
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