福田香蜜湖度假村用地更新研究項目建議書(附表)（146頁）.pdf
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福田香蜜湖度假村用地更新研究項目建議書(附表)（146頁）.pdf
1、 深圳市福田深圳市福田 05-04 片區片區香蜜湖地區香蜜湖地區深深圳圳香蜜湖度假村有限公司用地更新研究香蜜湖度假村有限公司用地更新研究 項目建議書項目建議書 深圳深圳香蜜湖度假村有限公司香蜜湖度假村有限公司 戴德梁行房地產顧問戴德梁行房地產顧問（深圳）（深圳）有限有限公司公司 二零零九年二零零九年七七月月 目目 錄錄 報告摘要報告摘要 . 1 1 1 項目概況項目概況 . . 1010 1.1 研究范圍 . 10 1.2 用地現狀 . 11 1.3 交通條件 . 12 1.4 土地權屬 . 14 1.5 上層次規劃 . 16 2 項目用地更新的必要性項目用地更新的必要性 . 2020 2.1
2、 城市開發破壞下，片區已不具備繼續發展旅游的條件 . 20 2.2 旅游產業發展中心已經轉移，片區定位亟需更新 . 21 2.3 區域整體形象不佳，形成城市商務發展主軸上一道明顯的斷裂帶 . 22 2.4 經濟高速發展，產業升級受到用地制約 . 24 2.5 城市綠帶受到破壞，亟需重新規劃 . 27 2.6 土地權屬單一，拆遷量少，易于更新 . 28 3 項目戰略發展方向項目戰略發展方向 . 2929 3.1 項目面臨的戰略發展機會分析 . 29 3.2 項目發展條件分析 . 34 3.3 項目戰略發展方向分析 . 38 4 項目總體發展定位項目總體發展定位 . 3939 4.1 項目總體定位
3、 . 39 4.2 項目目標產業定位 . 41 4.3 項目形象及功能定位 . 44 4.4 項目物業功能組合及檔次定位 . 48 4.5 規劃設計構思 . 53 5 項目規劃體量建議項目規劃體量建議 . 5555 5.1 規劃要求 . 55 5.2 項目功能物業市場分析 . 58 5.3 相關案例分析 . 68 5.4 物業發展體量建議 . 73 6 項目經濟效益評價項目經濟效益評價 . 7474 6.1 基本假設 . 74 6.2 經濟效益評價結果匯總 . 84 6.3 敏感性分析 . 85 7 社會效益評價社會效益評價 . 8888 7.1 直接經濟收益 . 88 7.2 綜合社會效益 . 90 8 結論與建議結論與建議 . 9292 8.1 主要結論 . 92 8.2 項目建議 . 93 附件一：用地更新的市場空間分析附件一：用地更新的市場空間分析 . 9494 附件二：財務測算表
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