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深圳中航物業(yè)管理公司CPM概況培訓課件資料(12頁).pdf

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深圳中航物業(yè)管理公司CPM概況培訓課件資料(12頁).pdf

1、1 第一章第一章 CPM 概況概況 一一. . CPM 簡介簡介 深圳市中航物業(yè)管理有限公司(CATIC PROPERTY MANAGEMENT,下稱 CPM)是中國物業(yè)管理協(xié)會常務理事單位和國家物業(yè)管理一級企業(yè)。隸屬于深圳 中航企業(yè)集團物業(yè)總公司。作為中國最早的物業(yè)管理法規(guī)深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū) 物業(yè)管理條例及其實施細則的參與編撰單位,經(jīng)過十五年的悉心探索和實踐, 現(xiàn)已發(fā)展成為中國最具規(guī)模和影響力的物業(yè)管理服務專業(yè)提供商之一。 CPM 目前所經(jīng)營管理的各類型物業(yè)規(guī)模已達數(shù)百萬平方米,其中大多榮獲國 家和地方優(yōu)秀物業(yè)管理的榮譽稱號,管轄的各類物業(yè)客戶年度有效投訴率均控制 在 2以下,為業(yè)界最低。C

2、PM 擁有樓宇設備管理公司和中航電梯工程公司作為 技術支持,更聚集了一支富有實踐經(jīng)驗和創(chuàng)新精神的物業(yè)管理專業(yè)團隊,可以為 客戶提供物業(yè)管理專業(yè)保障。近幾年來,CPM 年度經(jīng)營規(guī)模(物業(yè)管理費和代理 租賃收入)均超過一億元人民幣。 進入 21 世紀,CPM 確定的發(fā)展戰(zhàn)略為:以深圳為基地,以北京、武漢為業(yè) 務重點,以社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一為目標,突出經(jīng)營型物業(yè)管理 優(yōu)勢,創(chuàng)造市場,引導消費,主動地拓展業(yè)務規(guī)模,儲備人才,儲備資金,為迎 接加入 WTO 后的所面臨的國際國內的激烈競爭做好準備。 2 二二. CPM 組織架構組織架構 CPM 架構,基本上是一個寶塔式管理機構,由董事會領導

3、的總經(jīng)理負責制。 在市場經(jīng)濟形勢要求下,通過實質性的運行,有待于探討及改革,期望有實質性 的突破。 中 航 苑 南 區(qū) 管 理 處 中 航 苑 北 區(qū) 管 理 處 房 產(chǎn) 維 修 班 天 景 管 理 處 電 氣 運 行 開 關 站 管 道 維 修 班 沙 河 管 理 處 電 梯 公 司 中 航 武 漢 分 公 司 經(jīng) 理 物 業(yè) 財 務 質 量 管 機 電 工 消 防 治 經(jīng) 營 金 融 中 心 分 公 司 市 場 拓 董事會 CPM 北 京 分 3 三三. CPM 北京分公司組織架構北京分公司組織架構 CPM 北京分公司組織架構,是一個扁平式的管理模式,具有利于分公司高層 次的決策、指揮、組

4、織、計劃、管理等優(yōu)點。 四四. CPM 發(fā)展規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃 (一)(一) 物業(yè)管理行業(yè)的形勢與前景物業(yè)管理行業(yè)的形勢與前景 1. 行業(yè)形勢 深圳及國內物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,是從本世紀八十年代開始新興起來的,經(jīng) 過十余年的發(fā)展已由單一福利型的房屋管理向企業(yè)化、專業(yè)化、經(jīng)營型和市場機 制方向轉變。這不僅僅是深圳才有的模式,它已逐步向全國各地普及。形成了政 府宏觀調控為主,企業(yè)自由公平競爭為核心,社會經(jīng)濟綜合效益為目標,規(guī)范化 街道辦、工商、稅務、 公安等 政府行業(yè)主管部門 客戶服務中心 CPM 北京分公司 工程部 物業(yè)部 行政部 項目公司 CPM 本部 4 高標準服務為內容,創(chuàng)品牌上規(guī)模為方向,形成了

5、業(yè)主(群眾)樂意,企業(yè)愿意, 政府滿意的勃勃生機的競爭局面。 2. 行業(yè)前景 從九十年代開始,物業(yè)管理行業(yè)得到迅速的發(fā)展,目前全國有國家一級物業(yè) 管理企業(yè)四十八家,深圳有十八家,在全國同行業(yè)中是發(fā)展最快的,95 年物業(yè)管 理單位近 400 家,到 99 年已有 1000 余家,從業(yè)人員近 10 萬人,甲級公司 30 多 家, 真正有名氣而又發(fā)展較快的只有 10 多家。 從全國來說, 目前城市物業(yè)有近 400 億平方米,有幾百萬人從事物業(yè)管理工作。在不斷推進城市化進程的過程中,第 三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將是今后一段時間的熱點和重點,而第三產(chǎn)業(yè)的薄弱環(huán)節(jié)就是物業(yè) 管理和家庭服務業(yè),因此,物業(yè)管理行業(yè)具有廣闊

6、的前景,它將比任何一個行業(yè) 都有發(fā)展的生機和前途,最重要的原因就是物業(yè)管理周期長,最少都在 50 年,而 其它行業(yè)周期相對短得多。正是有了這種市場環(huán)境和自然條件 CPM 擁有廣闊的前 景和發(fā)展機遇。 (二)(二) CPM 在物業(yè)管理行業(yè)所處的現(xiàn)狀及優(yōu)勢在物業(yè)管理行業(yè)所處的現(xiàn)狀及優(yōu)勢 1. 現(xiàn)狀 CPM 是隨著特區(qū)的建立,改革開放和市場經(jīng)濟體制不斷完善及深圳中航集團 的發(fā)展壯大,逐步從一個不起眼的小公司發(fā)展成為深圳市最具規(guī)模的“經(jīng)營型” 物業(yè)管理名牌企業(yè)。年經(jīng)營收入已近億元,這是深圳市物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)絕無僅 有的,縱觀近五年 CPM 的發(fā)展,首先是在思想上和觀念上進行大的轉變,把創(chuàng)建 5 文明大

7、廈、文明小區(qū)作為整個物業(yè)管理工作的動力,把規(guī)范化管理作為這個動力 的聯(lián)動器,把市場開發(fā)、對外承接物業(yè)管理項目作為這個動力的添加劑,采取穩(wěn) 扎穩(wěn)打,逐步推進的經(jīng)營方式,以實現(xiàn)質量方針中提出的“創(chuàng)建中國物業(yè)管理行 業(yè)的名牌企業(yè)”的宏偉目標。其次是在經(jīng)營發(fā)展過程中,始終堅持以人才管理為 核心,同時在質量管理、目標管理、信息管理、成本管理等方面下功夫,一靠人 才,二靠科技,多管齊下,走出了一條專業(yè)化、社會化、經(jīng)營型的發(fā)展道路。 2. 優(yōu)勢 在深圳最有名氣的物業(yè)管理公司如萬科物業(yè),他是以接管政府開發(fā)和萬科自 己開發(fā)的物業(yè)為主,并以精品意識和超前創(chuàng)新見長,號稱中國物業(yè)管理“領路人” , 他們一般不接其他企

8、業(yè)開發(fā)的物業(yè),其主要原因是不想加大投入,影響自身的發(fā) 展;中海物業(yè)對接管物業(yè)要求規(guī)模要大能賺錢,他們是以規(guī)模管理、規(guī)模效應取 勝,并號稱“全國規(guī)模第一” ;萬廈物業(yè)是在蓮花北村社區(qū)文化搞得有聲有色而出 名,后來又接管了梅林一村,相對來說規(guī)模也比我們大一些。但也各有其弱點, 我們完全有能力趕上或超過他們。 目前 CPM 在深圳物業(yè)管理行業(yè)中正處于高速發(fā)展時期, 而且有我們的獨到之 處,主要優(yōu)勢表現(xiàn)在: (1) 依托中航技深圳公司和中航物業(yè)(總)公司作后盾,招牌響亮,信譽卓 著,技術實力雄厚,人才陣營強大,這是 CPM 對外發(fā)展經(jīng)營的重要保證。 (2) 擁有一支富有經(jīng)驗的、穩(wěn)定的員工隊伍,凝聚著一

9、批以董事長,總經(jīng)理 為龍頭的物業(yè)管理經(jīng)理人,并抱有創(chuàng)建中國物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè)的雄心壯志, 6 積累了對各類物業(yè)開發(fā)建設、經(jīng)營管理、租賃代理、業(yè)務開拓、市場競爭等物業(yè) 管理相關業(yè)務的豐富經(jīng)驗。 (3) 具有一套符合物業(yè)管理運作的 ISO9002 質量保證體系,并擁有國際國內 雙重認證,每年四次(各兩次)跟蹤復審,確保該系統(tǒng)運作的完整、持續(xù)、有效, 自我約束和外部監(jiān)督相結合。 (4) 公司有近 20 年的物業(yè)管理工作經(jīng)驗,對樓宇設備管理,如電梯、樓宇 控制、消防、空調、水、電設施等均有專長所在,設備管理的技術優(yōu)勢都強于同 行業(yè)其他公司。 (5) 公司先后五次(深圳市鹿丹村、桃源村、梅林一村、工商

10、銀行、天津津 都花園)參與市場公開競爭,就曾獲得兩次(工商銀行、天津津都花園)成功, 這充分說明 CPM 完全有能力參與市場競爭,特別是工商銀行的成功接管和管理所 產(chǎn)生的滿意結果,為今后對外承接管理項目提供了經(jīng)驗保證。 (6) “經(jīng)營型”物業(yè)管理模式是 CPM 最大優(yōu)勢所在,她比任何一家單純物業(yè) 管理公司更有發(fā)展前途和機遇。目前 CPM 在深圳物業(yè)管理行業(yè)排名已逐步靠前, 在社會上或主管部門都有“兩中” (中航、中海) , “兩萬” (萬科、萬廈)之稱, 這已說明 CPM 正朝名牌公司邁進。只要我們執(zhí)著追求,堅定信心,迎接挑戰(zhàn),真 正行業(yè)名牌離我們不遠矣。 3. 主要制約因素 (1) 員工整體

11、素質偏低。由于過去對人才素質要求不高,安排人員時沒有把 個人綜合素質考慮進去,培訓力度又不強,造成專業(yè)人才的短缺,隨著技術進步 7 和科技含量越來越高,對員工綜合素質要求也隨之提高,但因為人員的更新?lián)Q代 周期長,不能立竿見影,只能逐步進行,有計劃地調整。 (2) 機制陳舊,思想老化,長期國有企業(yè)的大鍋飯,干好、干壞,只要不犯 錯誤均一個樣的分配機制,不思進步,只求穩(wěn)定的老思想仍然存在;懶惰、混日 子、思想老化是國有企業(yè)長期大鍋飯的集中體現(xiàn),養(yǎng)成了“混吃” “混拿”的陋習, 只有通過加大改革力度,改變分配體制,加強思想教育并充分調動員工積極性, 才能徹底轉變這種被動局面,一流的企業(yè)必須要有一流的

12、思想意識和工作作風。 (3) 對 CPM 來說,最為束縛和難以扭轉的是所管理的物業(yè)沒有一個象樣的 小區(qū),就中航苑來說,它雖然是一個大型的綜合小區(qū),但它的多頭管理、老式建 筑、條塊分割,形成不了整體規(guī)模,真正象模象樣的只有幾棟高樓,每次遇到客 戶實地考察時都是難以應付,最終導致業(yè)務的失敗。這種局面只能靠今后通過市 場來扭轉。 (三)(三) 主要措施主要措施 通過上述幾方面的分析,說明物業(yè)管理行業(yè)的前景廣闊,市場環(huán)境不斷在完 善,有了這種前景和市場環(huán)境,以及 CPM“敬業(yè)、服務、創(chuàng)新”的企業(yè)精神和創(chuàng) 建中國物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè)的堅強決心,在機遇與壓力同在,希望與挑戰(zhàn)并存 的情況下,如何面對未來是企

13、業(yè)在市場搏擊成敗的關鍵。 1. 確定幾種創(chuàng)新 制度創(chuàng)新 8 管理創(chuàng)新 市場創(chuàng)新 技術創(chuàng)新 2. 樹立幾種觀念 樹立接受業(yè)主監(jiān)督的觀念 樹立優(yōu)質服務的觀念 樹立提前介入的觀念 樹立品牌觀念 3. 掌握幾種未來發(fā)展趨勢 (1) 未來建筑風格對物業(yè)管理的影響; (2) 未來智能化系統(tǒng)在物業(yè)管理中的運用(所謂智能化系統(tǒng)一般是指 5A 系 統(tǒng):即 BA 樓宇自動化、OA 辦公自動化、CA 通信自動化、FA 防火監(jiān)控自動化、 SA 保安自動化) ; (3) 信息技術在物業(yè)管理中的運用; (4) 物業(yè)管理發(fā)展趨勢:即無人管理趨勢; (5) 綜合上述四種發(fā)展所引發(fā)的對高素質人才需求趨勢; (6) 以人為本的居

14、住環(huán)境趨勢。 (四)(四) “十五”期間物業(yè)管理和經(jīng)濟發(fā)展目標十五”期間物業(yè)管理和經(jīng)濟發(fā)展目標 1. “十五”期間 CPM 發(fā)展指導思想 9 從深圳中航企業(yè)集團和中航物業(yè)(總)公司的整體利益出發(fā),弘揚“敬業(yè)、 服務、創(chuàng)新”的企業(yè)精神,為社會提供“安全、文明、繁榮、高尚”的物業(yè)管理 服務。堅持“體制是基礎,人才是關鍵,科技是先導,品牌是目標”的發(fā)展戰(zhàn)略。 緊緊地抓住良好的市場競爭環(huán)境,對內苦練內功促管理,對外參與項目競爭促規(guī) 模,創(chuàng)造最佳的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益,以堅定的信念實現(xiàn)公司總體目 標創(chuàng)建中國物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè)。 2. 建立和完善適應市場環(huán)境的企業(yè)管理體制: (1) 積極探索企業(yè)

15、中骨干持股運作方式,從公司機制上及時作出適應市場的 調整,增強公司的競爭力。 (2) 在公司管理體制上,形成“競爭上崗、優(yōu)勝劣汰”的體制。 (3) 按現(xiàn)代企業(yè)制度要求,完善公司管理體系。 (4) 按物業(yè)管理條例和實施細則運作。提供規(guī)范優(yōu)質的物業(yè)管理服 務。 3. 培養(yǎng)企業(yè)內外競爭環(huán)境,創(chuàng)造幾個特殊效應: (1) 企業(yè)與企業(yè)之間的競爭,歸根到底都是人才實力的競爭,企業(yè)要想在行 業(yè)當中立穩(wěn)腳根,開拓一片新天地,就必須培養(yǎng)造就及儲備一批懂技術、會管理 的高級人才隊伍,CPM 將把這項工作作為首要工作去抓,通過有針對性的招賢納 才,專項培養(yǎng)及逐步淘汰一些低素質和影響公司整體發(fā)展的不思進步的個別員工 等

16、方式,提高整體檔次和素質,實行內部競爭上崗,能者上,庸者下。 (2) 實行崗位輪換制,為參與全方位市場競爭培養(yǎng)一批管理全才,優(yōu)化人才 10 結構,加大人才培訓力度,充分調動員工的積極性。 (3) 創(chuàng)造幾個特殊效應,即“人才效應” 、 “競爭效應” 、 “品牌效應” 、 “規(guī)模 效應” 、 “效益效應” ,使 CPM 真正強立于“名牌效應”之中,實現(xiàn) CPM 的創(chuàng)建總 目標。 4. 物業(yè)管理方面的主目標 (1) 集中精力管好中航苑、沙河工業(yè)區(qū)以及現(xiàn)有的各類物業(yè)項目,實現(xiàn)一體 化管理目標。 (2) 學習“萬科”以物業(yè)管理品牌促開發(fā)、銷售的良好運作經(jīng)驗,配合物總 物業(yè)開發(fā)、銷售,做到開發(fā)、銷售與物業(yè)

17、管理的有效結合,形成良性循環(huán)。 (3) 明確專業(yè)分工,培養(yǎng)企業(yè)競爭環(huán)境,培育樓宇設備管理實力,滿足市場 對空調、水電、機電、消防及樓宇自控等專業(yè)項目高科技含量越來越多的技術需 求,增強整體競爭能力。 (4) 積極開拓物業(yè)管理市場,以深圳為基地,以珠江三角洲為重點區(qū)域,積 極向周邊及省內外發(fā)展,創(chuàng)出 CPM 真正名牌的物業(yè)管理行業(yè)品牌。 (5) 將租賃代理和對外承接物業(yè)管理項目的經(jīng)驗優(yōu)勢有效結合,形成 CPM 獨有的物業(yè)管理及相關業(yè)務競爭實力,適應規(guī)模化發(fā)展的市場要求。 (6) 物業(yè)管理規(guī)模及經(jīng)濟指標 積極、慎重、穩(wěn)步發(fā)展,不搞盲目的規(guī)模擴充,既要發(fā)展規(guī)模,又要經(jīng)濟 效益,確保兩者的有效結合。

18、通過規(guī)范化管理,提高人員綜合素質和管理水平,加大相關項目的投入, 11 廣泛開拓租賃代理、物業(yè)管理服務項目和顧問服務項目以及專項技術服務,增加 經(jīng)濟收入和效益,確保較高的經(jīng)濟增長速度。 “十五”期間物業(yè)管理和經(jīng)營租賃及代理規(guī)模預測: A. 物業(yè)管理總的發(fā)展速度以每年 25%左右的速度遞增。 到 2005 年管理費收入總額為:9424.8 萬元。 B. 物業(yè)租賃及對外租賃代理。 到 2005 年租賃代理年收入為 9120 萬元(上繳集團、物總租金總額為:7680 萬元) 。 (五)(五) 幾項不可忽視的重要配套工作幾項不可忽視的重要配套工作 1. 從整體出發(fā),協(xié)助和配合中航集團、中航物業(yè)(總)公

19、司開展各項業(yè)務, 做好服務,以達到共同發(fā)展的目的。 2. 繼續(xù)抓好企業(yè)文化工作,凝聚全體員工的智慧,抓住機遇,在競爭中求發(fā)展。 3. 繼續(xù)探索和塑造經(jīng)營型物業(yè)管理模式,特色經(jīng)營,培養(yǎng)CPM核心競爭力。 4. 強化科技概念,積聚技術實力,保持 CPM 設備技術管理優(yōu)勢。 5. 2005 年前公司組織實施 ISO14000 環(huán)境管理體系的認證工作, 為走向國際 化物業(yè)管理打下質量管理基礎。 6. 集中優(yōu)勢,發(fā)展多種經(jīng)營,完善配套服務設施。重點培育有經(jīng)濟前途的與 搞好配套服務有關的企業(yè)或分支機構的設立、組建工作,確保投資的收益性。 7. 在對外承接有關項目時,有目的的對項目收益、成本、風險等進行控制、 12 預測,制定切實可行的實施方案,提高參與市場競爭能力和每一承接項目的盈利 性目標。 8. 堅持經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一,走持續(xù)發(fā)展的道路。


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