1、1.1 設施設備綜合管理規定 1.1 設施設備綜合管理規定 1 目的 1 目的 從總體上確立各類設施設備的管理要求，確保各類設施設備管理工作的統 一、完整和完善。 2 適用范圍 2 適用范圍 適用于公司各部門對設施設備的綜合管理。 3 引用標準和文件 3 引用標準和文件 3.1 ISO9001：20006.1 資源提供 6.3 基礎設施 6.4 工作環境 3.2 公司質量手冊第六章第一節 資源的提供與管理 4 職責 4 職責 4.1 各小區/大廈管理處具體負責本小區設施、設備的管理。 4.2 工程技術部負責對小區的設施設備管理工作進行組織、指導和協調。 4.3 維修中心和各小區維修組負責責任范
2、圍內設施設備維修和維護，建立設備 臺帳。 5 程序要求5 程序要求 5.1 設施設備管理流程圖（附后) 5.2 設施設備的交接驗收 5.2.1 公司在接管新物業時，主管責任部門負責按國家的法律法規、設備使用 說明書和設施設備移交清單等相關資料對接管區域的設施設備進行驗收。 對達不 到要求的， 應通知有關單位進行整改。 設備的接管由主管責任部門辦理相應手續， 相關資料由主管責任部門復核存檔。 （設施設備管理納入維修中心管理的小區或 大廈，維修中心為設施設備管理的責任部門；未納入維修中心管理的設施設備管 理的責任部門為小區或大廈管理處。) 5.2.2 設施設備正式接管后，由主管責任部門進行清點，并
3、分別在設施/設備 臺帳上登記。 5.2.3 新接管物業設施設備的交接驗收操作具體見設施設備交接驗收制度 。 5.3 設備的購置 5.3.1 設備的決策與選擇 5.3.1.1 使用部門根據需要提出購置申請，由該部門組織進行可行性論證后呈 報總經理審閱。總經理批準后，由工程部對同類多家產品做出經濟技術性能綜合 評價提交總經理決策。具體操作詳見設備購置規程 。 5.3.1.2 工程部負責對設備進行綜合評價。 必要時應采取以下措施： a) 了解國內外市場信息，如生產廠家、價格、質量、性能等； b) 向經初步挑選的供貨方索取報價單、技術說明書等有關資料。 5.3.2 設備采購的審批 5.3.2.1 總經
4、理根據工程部提交的綜合評價及申請的實際情況對設備采購進行 審批。 所有權屬于業主的設備在經過總經理審核后由管理處呈報給業主委員會審 批。 5.3.3 設備的采購 設備在辦妥購置審核手續后，按“公開、公平、公正”原則采用詢價、議價、 招標等形式， 由相關部門進行采購。 5.3.4 設備的驗收 5.3.4.1 外購設備到貨后，應由工程技術部、采供部門和設備使用部門一起參 加開箱驗收，并將驗收情況記錄在“設備開箱驗收單”中，有關技術資料由工程 技術部收集存檔。 5.3.4.2 在驗收中，如發現問題，應及時向有關方面查詢或向責任方索賠，如 設備驗收不合格，由采購人員與供貨方進行交涉和處理。 5.3.4
5、.3 對技術要求比較復雜，且公司無法進行驗收的，由工程技術部報告總 經理批準后，委托第三方驗收，工程部及相關部門協同參加。 5.3.5 安裝、調試和移交 5.3.5.1 需要安裝的設備，如水泵、巡更設備等，其安裝工作由工程技術部負 責組織實施，工程部可獨立完成該項工作，也可委托專業單位進行檢查、調試， 確信達到技術規定的要求后，即可提交驗收。 5.3.5.2 工程技術部、安裝單位會同使用部門對設備進行安裝驗收，驗收合格 后，必須填寫“設備安裝驗收交接報告 ”移交給使用部門。詳見設備驗收、 安裝與移交規程 。 5.4 設施設備的檔案管理 5.4.1 技術資料的管理 5.4.1.1 公司自有設備（
6、所有權屬于公司)的技術資料應集中交工程技術部歸 檔，并進行統一管理。工程部可對技術資料進行備份，視情況在統一登記后分發 給使用部門。 5.4.1.2 業主所有設備（所有權屬于業主）的技術資料由小區管理處歸檔，并 進行統一管理。 5.4.2 設備的檔案管理 工程技術部負責對設備進行統一分類和編號， 并建立設備臺帳由專人負責保 管。各管理處應建立設備分類臺帳。具體操作詳見設施設備檔案管理制度 。 5.5 設施設備的使用、維護與維修 5.5.1 設施設備的維護保養和維修 5.5.1.1 各小區維修組應對設施設備進行日常巡檢，發現問題及時排除，具體 操作詳見設施設備日常巡檢制度 。 5.5.1.2 設
7、備的定期維護保養由專職維修人員完成，具體操作詳見設施設備 維修保養規程 。 5.5.1.3 電梯、水泵、鍋爐、冷水機組等重要設備必須由專人管理、維護、檢 修，并建立相應的機房管理制度。 5.5.1.4 發生設備事故后，事故發生部門應填寫“設備事故報告書” ，經工程技 術部經理簽署意見后，送總經理批示，轉由工程部和相關部門處理。 5.5.1.5 維修中心、各小區維修組負責指定責任范圍內設施、設備的年度維修 保養計劃，報工程技術部審核后實施，具體操作詳見設施設備維修保養規程 5.5.1.6 設施設備如發生故障或損壞，則應由使用部門報維修組或維修中心進 行維修。具體操作詳見日常報修規程 。 5.5.
8、1.7 業主需要維修、 安裝等服務的， 由小區維修組提供， 具體操作詳見 日 常報修規程 。 5.5.2 監視和測量裝置的管理 5.5.2.1 工程技術部負責建立監測設備的定期校準計劃，并做好各類校準、鑒 定記錄。 5.5.1.2 工程技術部負責監測設備的校準、鑒定，本公司無法鑒定或國家規定 的應送國家專門檢測機構進行“外檢” ，其余設備則由工程部負責進行“內檢” ， 具體操作詳見監視和測量裝置控制規程 。 5.5.3 設備的封存和啟封 5.5.3.1 各部門根據需要停用某設備或新購未使用達三月以上的設備，由維修 中心或維修組對設備進行封存處理，并在設備檔案中予以記錄。 5.5.3.2 需要重
9、新使用封存設備時，應由維修中心或維修組進行啟封檢查和試 運行，確認合格后方可投入使用，并在原檔案中注明啟封日期和相關事項。 5.5.4 維修零備件管理 維修中心負責組織維修零備件管理， 各小區維修組負責本小區的維修零部件 管理。具體操作詳見維修零部件管理制度 。 5.6 設施設備的改造和更新 當原有設施設備已不能適應需要時，可由使用部門提出申請，經工程部簽署 意見后，報總經理審批。所有權屬于業主的還需報業主委員會審批。如果屬于改 造范疇，則由工程技術部會同有關部門實施，具體操作見設備更新改造和大修 管理規程和共用設施大中修管理規程 ；如果屬于更新范疇，則由使用部門 按設備購置程序辦理。 5.7
10、 設備的報廢 5.7.1 設備的報廢應由使用部門提出申請，由工程部負責進行技術鑒定，確認 符合報廢要求后，填寫“設備報廢申請單” ，經總經理批準后由使用部門作報廢 處理（所有權屬于業主的還需經業主委員會批準)，設備作報廢處理后，財務部 應注銷設備資產，各建帳部門應注銷設備臺帳。 5.7.2 報廢設備有多種處理方法 具體可作如下處理： a) 出售； b) 零拆，對可利用零部件進行拆除備用； c) 無用部件作廢品處理； d) 處理資金交財務部作設備殘值處理。 5.8 意外事件處理預案 5.8.1 電梯緊急援救預案 維修組接到報告后，立即派人前往電梯機房，切斷機房主電源并對曳引機進 行手動操作，使電
11、梯轎廂移至最近層平層處，打開廳門、轎門放人或卸貨。具體 操作見電梯應急處理規程 5.8.2 斷電預案 當發現停電時，配電房值班人員應首先確認是外線停電還是內部故障。如果 是外線停電，應立即進行倒閘操作，將負荷切換到另一個供電回路上。如果是內 部跳閘，則應先把分開關拉開，進行檢查。沒有異常情況就試送總開關，再試送 各分開關。如果發現異常，應迅速派出維修人員搶修。具體操作見供電系統應 急處理規程 5.8.3 斷水預案 如果是內部水管爆裂或其他故障而導致停水，維修組應迅速派出人員搶修。 如果是外部停水，維修組應立即通知水廠搶修并切斷所有公共區域用水，以保證 業主用水得以暫時維持。具體操作見給排水系統應急處理規程 6 相關文件 6 相關文件 設施設備日常巡檢制度 設施設備維修保養規程 維修零部件管理制度 維修工具管理制度 供電系統應急處理規程 給排水系統應急處理規程 電梯應急處理規程 日常報修規程 設備事故處理規程 設備更新改造和大修管理規程 共用設施大中修管理規程 7 流程圖 7 流程圖 設備的購置 分類、編號、建檔 建賬 使用與維護 修理 改造與更新 報廢 設施設備的交接驗收
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