易居_上海永新房產徐匯華涇項目前期策劃報告（190頁）.pdf
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易居_上海永新房產徐匯華涇項目前期策劃報告（190頁）.pdf
1、上海易居房地產研究院版權所有 2015/7/3 永新房產徐匯華涇項目永新房產徐匯華涇項目 前期策劃報告前期策劃報告 謹呈：上海永新房產 3 徐匯華涇項目致勝產品策略需要解決的兩徐匯華涇項目致勝產品策略需要解決的兩個核心問題：個核心問題： 問題一：問題一： 未來本案目標客戶范圍擴大的機會點在未來本案目標客戶范圍擴大的機會點在哪里？哪里？ 問題二：問題二： 在新的房地產政策下，本案產品定位的在新的房地產政策下，本案產品定位的可能性有多少？可能性有多少？ 4 核心導讀：核心導讀： 步驟一：步驟一： 土地市場屬性解析土地市場屬性解析 步驟二：步驟二： 土地產品屬性解析土地產品屬性解析 步驟三：步驟三：
2、 土地建設產品選擇土地建設產品選擇 步驟四：步驟四： 項目客戶定位項目客戶定位 步驟五：步驟五： 項目產品策劃項目產品策劃 附附 錄：項目策劃過程資料錄：項目策劃過程資料 5 步驟一：步驟一： 土地市場屬性解析土地市場屬性解析 6 土地市場屬性解析土地市場屬性解析 分析框架分析框架 關鍵關鍵 步驟：步驟： 地塊的區位特征 地塊的交通狀況 區域市場競爭現狀 未來商業配套 未來產業規劃 未來板塊競爭 未來項目競爭 成果：成果： 華涇具有客源導入的基華涇具有客源導入的基礎礎 未來華涇客源裂變，外未來華涇客源裂變，外部客源開始導入部客源開始導入 1 1 2 2 現實性現實性 未來性未來性 7 土地市場
3、屬性解析土地市場屬性解析 現實性現實性 地塊區位特質地塊區位特質 北段北段 楊浦：楊浦：規劃重點在于復興島的綜合開發、上海水產城（漁人碼頭）和濱江工業博覽帶的建設上。，主體功能定位以休閑、旅游，同時結合居住為特征。這一特征決定該區域將很難形成以居住為導向的功能配套，以濱江為資源的居住區也將很難形成規模。 中段中段 虹口：虹口：該區域的開發重點在于北外灘地區，該地區以航運為特色，住宅集中在周家嘴路沿線，很難直接獲取黃浦江的景觀資源。 黃浦：黃浦：董家渡是以居住為主體功能的聚居區，可以看到小陸家嘴地區建筑群的景觀優勢和復興路隧道的交通優勢，成為濱江高檔居住區的新亮點。 盧灣：盧灣：位于盧灣區沿江且在盧浦大橋以南區域還有利用的空間，但范圍小且已經零星的開發造成無統一規劃影響檔次。 南段南段 作為南段主要區域的徐匯區將是浦江沿岸地區唯一可以把居住概念臵于首位進行大片區開發的，也是世博會址南擴的最大
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