1、1 許昌市灞陵路、許由路地塊定位報告許昌市灞陵路、許由路地塊定位報告許昌市灞陵路、許由路地塊定位報告許昌市灞陵路、許由路地塊定位報告 浙魯豫區(qū)域-豫南區(qū)域公司 2018年4月 3 【核心結(jié)論】 地塊核心競爭力：南區(qū)板塊B-類地段，生態(tài)資源強勢，區(qū)域競品項目少，未來土地潛在存量低，缺乏品牌開發(fā)商，市場競爭空白； 城市特征：緊鄰鄭州南部，工業(yè)強市，GDP中上等水平，人口基數(shù)較少，城市向東、向北發(fā)展； 整體市場：許昌有詳細限價政策，2017年許昌市市區(qū)成交164.2萬，近兩年年均市場容量156萬，市場實際成交均價6800-7000元/， 2017年市場銷冠項目爆量約15萬，許昌市現(xiàn)貨去化周期約0.4
2、6個月，一年期去化周期約19.7個月，整體去化存量約70個月，整體市場風險較大； 區(qū)域市場：競爭區(qū)域價格集中在6000-7000，綜合市場容量約為65-70萬，區(qū)域項目爆量最多為5萬，現(xiàn)貨存量去化周期約0.66個月，一年期存量去化周期約18.8個月，整體存量去化周期約38個月，區(qū)域市場相對其他板塊風險小，未來可期； 客戶定位：以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣市進城剛需客戶為主，占比約70%，區(qū)域內(nèi)剛改客戶為輔，占比20-30%； 產(chǎn)品定位：高層+洋房，貨值最大化，高層主力產(chǎn)品為98-113三房，洋房主力產(chǎn)品為123三房； 價格定位：項目預計11月入市開盤，高層產(chǎn)品靜態(tài)價格為6300元/，洋房靜態(tài)價格7000元/
3、。 4 【城市屬性】許昌地處河南省中心，北部鄰鄭州，工業(yè)強市，漢魏帝都，歷史文化底蘊深厚。 1、城市區(qū)位 許昌，地處河南省中心，是中原城市群、中原經(jīng)濟區(qū)核心城市之一，中原城市群第一圈層，是鄭州大都市區(qū)次中心城市。東與商丘市和周口市接壤，西與平頂山市相連，北靠鄭州市，南臨漯河市。 2、行政區(qū)劃 許昌現(xiàn)轄長葛市、禹州市、襄城縣、鄢陵縣、建安區(qū)（許昌縣）和魏都區(qū)；行政新區(qū)的設立，標志著許昌城市化進程將迎來高速發(fā)展的新階段。 2016年人口總量為483萬人，約占全省比重為4.58%，人口年均增長率為0.47% ，2016年城鎮(zhèn)化率49.38% 。 3、城市地位 許昌是漢魏帝都，華夏文明的重要發(fā)祥地，歷史文化名城，經(jīng)濟強市；生態(tài)資源豐富、工業(yè)基礎雄厚，被譽為花木之都、煙草王國。 許昌市 5 【經(jīng)濟人口】許昌市2016年GDP2353億元，處于河南省第四名，常住人口438萬人，中低水平，許昌城鎮(zhèn)化率4
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