世聯(lián)第五園策劃報(bào)告（73頁(yè)）.ppt

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世聯(lián)第五園策劃報(bào)告（73頁(yè)）.ppt

1、第五園策劃報(bào)告第五園策劃報(bào)告與之前諸多策劃報(bào)告有所不同的是，本提案的主旨不在于創(chuàng)造，甚至不在于提出建議，更多的是世聯(lián)地產(chǎn)基于對(duì)的理解，而作出的相關(guān)分析和切實(shí)可行的操作方案Q1：房地產(chǎn)宏觀大勢(shì)將何去何從？必須明確的3個(gè)前提關(guān)于房地產(chǎn)泡沫：論據(jù)不足100120140160可支配收入與住宅銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)比較（中國(guó)）定基指數(shù)：1997年=100可支配收入定基指數(shù)住宅銷(xiāo)售價(jià)格定基指數(shù)155.05123.55商品住宅價(jià)格上漲幅商品住宅價(jià)格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期城鎮(zhèn)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配居民家庭人均可支配收入增長(zhǎng)速度收入增長(zhǎng)速度1998-2003年，我國(guó)年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房的城鎮(zhèn)居民住房的“房房?jī)r(jià)

2、收入比價(jià)收入比”呈現(xiàn)下降呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)態(tài)勢(shì)（深圳：（深圳：20032003年房?jī)r(jià)收入比為年房?jī)r(jià)收入比為4.254.25）宏觀調(diào)控措施對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了顯著影響數(shù)量型貨幣政策下的貸款月度增加額變動(dòng)在數(shù)量型貨幣政策手在數(shù)量型貨幣政策手段影響下，貸款增速段影響下，貸款增速同比明顯減緩?fù)让黠@減緩對(duì)于對(duì)于10月份實(shí)施的價(jià)月份實(shí)施的價(jià)格型貨幣手段格型貨幣手段基基準(zhǔn)利率調(diào)整，尚無(wú)法準(zhǔn)利率調(diào)整，尚無(wú)法觀察其帶來(lái)的效應(yīng)觀察其帶來(lái)的效應(yīng)億元03/603/803/1003/1204/204/404/6010001000200030004000500060002003年6月央行121號(hào)文件出臺(tái)2003年9月存款準(zhǔn)備金率上調(diào)

3、1個(gè)點(diǎn)2004年3月央行實(shí)施差別存款準(zhǔn)備金率制度地產(chǎn)行業(yè)前景：快速發(fā)展可持續(xù)數(shù)十年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)增長(zhǎng)彈性與其占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的份額1991-2003年，我國(guó)年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值平均房地產(chǎn)業(yè)增加值平均只占只占GDP的的1.8%20042010201320162019 20222022546789101120072025 2028 2031 2034增長(zhǎng)彈性=1.5增長(zhǎng)彈性=1.4增長(zhǎng)彈性=1.31991-2001年，我國(guó)房年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值對(duì)地產(chǎn)業(yè)增加值對(duì)GDP增長(zhǎng)彈性為增長(zhǎng)彈性為1.09，未來(lái)，未來(lái)十幾年，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)十幾年，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)彈性將上升到彈性將上升到1.3，甚，甚至至1.5（即（即GDPGDP增長(zhǎng)增長(zhǎng)1%1%，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出增長(zhǎng)1.3%1.3%或或1.5%1.5%）美國(guó)40年來(lái)的穩(wěn)定線微觀視角下：房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)空間巨大我國(guó)人均住宅使用面積的未來(lái)

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