1、越秀星匯悅城營銷策略報告 世聯行 2016.5.30報告思路營銷的背景專題 溢價八式專題 形象再造營銷節奏的部署世聯的支持專題 渠道管理營銷的背景1市場及競爭注：本報告中的杭州指杭州市區（含余杭區、蕭山區）。整體市場p 2014年四季度以來，市場需求明顯復蘇，受利率進一步下降的影響，市場回暖的趨勢仍會延續。p貨幣政策與行業政策推動下，樓市基本面持續利好，420降準落地且力度遠超預期，加快了330 新政的落實，5.11央行再次降息，而杭州市公積金政策的調整又減輕了購房者的商貸壓力，市場預期企穩，樓市需求進一步釋放。p 預計2015年商品房成交面積較2014年上升是大概率事件，在價格趨穩情況下，成
2、交額回升。p 與以往經驗相悖，市場狀況完全由政策所指引，“金三銀四、金九銀十”不在。市場受政策影響明顯：新政推動下，市場整體呈現“量升價穩”格局；政策利好對杭州市場刺激作用明顯限購放開限貸松綁首付寬松整體市場主力剛需，庫存壓力持續：截至2015年5月底，杭州顯性庫存繼續高位15.8萬套左右；整體成交仍以剛需為主，進入5月份以來，改善類成交有明顯抬頭庫存近16萬整體市場購房者信心指數大幅提升：受政策寬松影響，2015年1季度購房者信心持續改善，樓市成交量企穩可期7板塊競爭項目整體競爭一般，合計競品6個；區域內核心競品2個，為未來城和奧克斯，周邊及邊緣競品各2個；屬于競爭相對和緩區域，市場機會明顯
3、越秀星匯悅城越秀星匯悅城在售競品奧克斯締壹城奧克斯締壹城萬科未來城萬科未來城七賢郡七賢郡EFC萬科北宸之光萬科北宸之光濱江萬家名城濱江萬家名城區域內核心競品周邊區域競品邊緣區域競品競爭分析項目核心競品戶型及部分價值點類似，卻又各有特點，價格差異不明顯，較難突破；周邊及邊緣競品價格相對較高或位置較偏1、七賢郡（精裝、11300元/平米良渚文化村內）2、EFC（住宅毛坯、12500元/平米科技城CBD、海歸社區）1、萬科北宸之光（精裝、15000元/平米配套、性價比）2、濱江萬家名城（毛坯、12900元/平米學區房）1.奧克斯締壹城（毛坯、11000元/平米 自帶5萬方商業、學區、地鐵）2.萬科未來城（精裝、12900元/平米科技住宅,學區房）邊緣競品（邊緣區域）周邊競品（勾莊）核心競品（區域內）競爭板塊20152016區域內(可售5.26萬方，待推19.74萬方)周邊區域(可售10.8萬方，
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