房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理制度(9頁(yè)).docx
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房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理制度(9頁(yè)).docx
1、房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理制度隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇,為提高產(chǎn)品及企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作的重要性愈來愈顯著。在開發(fā)建設(shè)的整個(gè)過程中(立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、結(jié)算、銷售)每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本都要進(jìn)行嚴(yán)格的和科學(xué)的控制和管理,尤其是在立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,所以,房地產(chǎn)的成本管理應(yīng)該是全過程的成本管理,并且不僅僅要關(guān)注財(cái)務(wù)成本,而且要關(guān)注質(zhì)量、工期等隱性成本,還要考慮消費(fèi)者的消費(fèi)成本。(一)立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制1、新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須提交詳細(xì)的可行性研究報(bào)告,可行性研究報(bào)告除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外,還須
2、包括以下內(nèi)容(可行性研究報(bào)告詳細(xì)內(nèi)容詳見可行性研究報(bào)告指引):1.成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施;2.投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排;3.稅務(wù)環(huán)境及其影響;4.資金計(jì)劃;5.競(jìng)投方案(僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目);6.投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策;7.項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見;(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制1、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇應(yīng)遵循以下原則:1)能由公司內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作,應(yīng)由公司內(nèi)部自行完成;2)需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作,應(yīng)采取招標(biāo)方式,擇優(yōu)確定。2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(必須包括建造成本控制總體目標(biāo),即目標(biāo)成本:詳見附錄 1目標(biāo)成本的編制與審核),應(yīng)首先上報(bào)由公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)”審查,獲
3、通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段(如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì))。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)概(預(yù))算,并在與上一階段的概(預(yù))算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上,編制我方的建造成本概(預(yù))算,確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo),并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。3、施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款,并載明:設(shè)計(jì)單位的施工圖預(yù)算原則上不得突破我方編制的建造成本預(yù)算。4、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員、物業(yè)管理人員組成聯(lián)合小組,對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性(包括建成后的物業(yè)管理成本、用戶使用成本)等進(jìn)行會(huì)審,提出明確的書面審查意見,并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正,避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失、浪費(fèi)。5、 材料設(shè)備之品牌標(biāo)準(zhǔn)、 參數(shù)的選用應(yīng)與工程項(xiàng)目的品質(zhì)、 技術(shù)要求相匹配, 在滿足功能的前提下,杜絕質(zhì)量超標(biāo)。6、對(duì)工程之做法應(yīng)當(dāng)結(jié)合工程項(xiàng)目的實(shí)際情況,對(duì)規(guī)范、圖