1、 南京分公司天正湖濱花園入伙服務方案擬制： 日期： 審核： 日期： 批準： 日期： 歸檔： 日期： 二九年六月二十五日目 錄一、公寓樓接管驗收時間安排3二、成立接管驗收小組3三、成立售后返修小組4四、制定接管驗收標準并對參加驗收人員進行培訓。5五、接管驗收10六、入伙時間安排12七、入伙辦公地點12八、工作目標13九、入伙流程圖14十、入伙準備工作進度表（以時間先后為序）15十一、入伙前主要工作安排17十二、入伙工作小組人員及職責分工20十三、入伙專題會議計劃23十四、入伙培訓計劃24十五、入伙人員名單及聯系方式25十六、入伙所需材料清單和費用測算26十七、入伙應急預案27公寓樓基本情況1、層

2、高8層，13層為商業用房，48層為公寓住宅。2、停車場情況：分地下停車場和地面臨時停車場；3、設施設備情況：（1）供電系統：地下室設一變電所，采用2臺變壓器，裝設容量600KVA每臺。（2）給排水系統：給水水源13層為市政供水，48層為二次供水，采用從商業水箱中區系統變頻供水。給水、污水、雨水就近與城市管網連接。（3）消防控制系統：（需蔡工安排人員查驗）（4）電梯系統：電梯7部，（需蔡工安排人員查驗）（5）監控系統：公寓樓內安裝有線電視監控系統，監控中心設在6號寫字樓一樓，與寫字樓組成監控系統。（6）空調系統：13商業用房采用中央空調，48層公寓每套房采用分體空調。一、公寓樓接管驗收時間安排由

3、于5號公寓樓為精裝修房，驗收接管應慎重對待，為確保樓宇正常使用功能、盡量減少業主入伙時的不滿意因素，在取得規劃驗收合格證建筑工程消防意見書南京市電梯準用證工程竣工核驗證書環保合格證消防驗收合格證等后，入伙前必須按照建設部、省、市標準和技術規范對房屋建筑、給排水管道系統、機電設備、消防工程及配套設施等分項進行交接驗收，移交硬件前一周，先進行資料移交驗收、操作培訓（要求作培訓記錄）。接管驗收時間表：1、監控、門禁系統：10月3031日2、戶內裝修工程：11月13日3、房屋本體：11月45日4、公共設施設備（電氣、消防、電梯、給排水）：11月615日二、成立接管驗收小組（一）、物業公司樓宇驗收、接管

4、領導小組組 長： 魏麗娟副組長： 王念洪組 員：蔡新淼、徐志明、雷明榮、彭加風、（天正工程師）1、組織天正項目部、施工單位、物業公司樓宇初檢。確定交接日期、內容和辦法。2、對存在質量缺陷的不合格項目應及時以書面形式提交天正項目部和施工單位整改，指定專業人員進行跟蹤復檢，合格一套系統，簽收一套系統，缺陷整改、硬件移交應在11月25日前完成。3、由天正項目部確定，盡早實現“五通”，即水、電、路、電話、有線電視，落實門牌號碼后，爭取盡快通郵。（二）資料驗收組負責人：王念洪、 組 員：徐志明、蔡新淼（天正工程師）天正項目應移交完整竣工資料一套，對樓宇移交的資料、圖紙、清單認真記錄、分類裝訂，由物業公司

5、存檔備案（將來創優評比時亦需要）。目前，應先移交部分急需的說明書（電梯、供電系統、消防控制系統、）以供維修班提前熟悉。（三）樓宇接管組負責人：蔡新淼 組 員：彭加風 雷明榮等4人。（天正工程師）做好樓宇接管物資準備工作。如：（1）記錄夾、本；（2）接管驗收記錄、交接清單；（3）工具：水桶、試電插板等。（四）物料移交組 負責人：趙飛飛（天正）組 員：葛娟、徐麗（天正）公共大堂的物資及業戶戶內配置的物資。三、成立售后返修小組組 長：趙曉峰副組長：楊勇組 員：蔡新淼、王波、各施工單位對返修的信息受理、信息的反饋、修返的落實、返修進展的跟蹤及返修的質量情況進行明確分工。返修信息來源：物業公司接管驗收遺

6、留問題檢查、業戶入伙驗房存在問題記錄、物業公司日常巡查、檢查發現的問題。信息受理：物業公司、天正銷售部、天正客服都是返修信息的受理人，各方受理的信息，及時匯總物業公司客服。信息的反饋：物業公司將受理的返修信息進行匯總，填寫工程維修聯絡單，及時將信息反饋給返修小組組長。對已完成的返修內容及時與業戶進行反饋。對未按時完成返修的內容及時反饋給業戶。 各施工單位按時按質完成返修內容，并將返修問題在物業公司客服處進行封閉。物業公司工程部指定專人對返修情況進行跟蹤。四、制定接管驗收標準并對參加驗收人員進行培訓。室內裝飾工程驗收標準第一部分、 材料驗收驗收要點：看外觀、聞味道、驗質量材料要求： 材質要求 環

7、保要求 美觀要求一、板材類：（細木工板、歐松板、澳松板、多層板、飾面板）1、不應有起鼓、起皮、裂紋、缺角、翹曲、污垢和圖案不完整等缺陷。2、不應有脫膠、變色和腐蝕。3、細木工板中間拼縫不應大于4。4、單板無異味。5、施工現場集中存放區無較大異味和熏眼現象。6、表面平整，邊緣應整齊，色澤一致。7、木線用料不得有死節、蟲眼和裂縫，且順直、均勻。8、凡公司配送的材料均有公司標志。二、電工電料類：（穿線管、下線盒、電線）1、所用管和電線、下線盒必須符合載荷和設計要求，有出廠合格和驗收報告，符合國家標準。2、電線必須采用2.5mm2國標線,空調電源必須采用4mm2國標線。3、下線盒必須采用國際金屬盒或硬

8、塑盒。4、穿線管必須采用國標硬塑管。硬塑管適用于有酸、堿等腐蝕性高的場所和部位，不得在有高溫和易受機械損傷的場所和部位鋪設。5、埋于地下受力較大處的硬塑料管，宜使用比一般硬塑料管壁厚的重型管。 6、金屬電線保護管的管壁、管口及接線盒穿線孔應平滑無毛刺，外形不應有折扁和裂縫。三、石膏線：1、 規格尺寸一致，無掉角無毛邊2、無色差，花紋順暢，符合國家標準四、防水材料：1、 必須采用國標環保型材料，檢驗出廠合格證和環保標志認證2、符合國家標準，請認準*OEM標記五、漆膠類：1、 必須采用國標環保型材料，檢驗出廠合格證和環保標志認證2、符合國家標準 請認準*OEM標記說明：凡*公司配送的材料，除水泥、

9、木方、輕鋼龍骨、石膏板和水泥壓力板外，均有*標識或OEM標志。如遇配送不齊的工程輔助性材料，應經客戶同意后，由工程隊長購買或雙方共同購買，客戶認可后簽字留存。第二部分、防水工程驗收要點：防水工程結束后，必須進行24小時的蓄水試驗1、涂膜表面平整，不起泡、不流淌，與管件、潔具地腳、地漏、排水口接縫嚴密，上返不少于300mm，過渡圓滑，不得有滲漏現象；2、涂膜防水層涂刷應均勻平整，厚度不少于1.5 mm；3、防水層應從地面延伸到墻面，高出地面不低于300 mm，淋浴處墻面防水層高度不得低于1800 mm；4、地面不平整需作保護層時水泥沙漿厚度、強度必須符合設計要求，根據設計要求做好地面泛水坡度，排

10、水要暢通、不得有積水倒坡現象。第三部分、 電工工程驗收要點：材料達標，安全可靠，外觀潔凈，靈活有效1、墻、頂、地面剔槽，埋PVC硬質阻燃管及配件，內穿國標2.5 mm2塑銅線，分色布線，空調等大功率電器應采用4 mm2以上塑銅線；2、阻燃管內穿線不超過4根，弱電（電話、電視）單獨穿管，水平間距不應小于500 mm，特殊情況時可考慮屏蔽后并行；3、暗線鋪設必須配阻燃管，嚴禁將導線直接埋入抹灰層內，導線在管內不得有接頭和扭結，如需分線，必須用分線盒。暗埋時需留檢修口。吊頂內可直接用雙層塑膠護套線；4、剔槽埋管后，需經甲方簽字驗收后，方可用水泥沙漿或石膏填平；5、安裝電源插座時，面向插座應符合“左零

11、右相，保護地線在上”的要求，有接地孔插座的接地線應單獨鋪設，不得與工作零線混用；6、廁浴間應安裝防水插座，開關宜安裝在門外開啟側的墻體上；7、燈具、開關、插座安裝牢固，靈活有效，位置正確，上沿標高一致，面板端正，緊貼地面、無裂隙，表面潔凈；8、電氣工程安裝完工后，應進行24小時滿負荷運行試驗，檢驗合格后才能驗收使用；9、工程竣工時應向用戶提供電路竣工圖，標明導線規格和暗線管走向。第四部分、水工工程驗收要點：安裝牢固、橫平豎直、開關靈活、不滴不漏1、管道安裝橫平豎直，鋪設牢固、無松動，坡度符合規定要求。嵌入墻體和地面的暗管道應進行防腐處理并用水泥砂漿抹砌保護；2、應采用墻面打孔下木楔或塑料脹栓，

12、鍍鋅螺釘固定配套卡具，固定管材的方法，間距不大于600mm；3、冷熱水安裝應左熱右冷，安裝冷熱水管平行間距不小于20mm，當冷熱水供水系統采用分水器時應采用半柔性管材連接；4、龍頭、閥門安裝平正，位置正確便于使用和維修；5、浴缸排水口應對準落水管口做好密封，不宜使用塑料軟管連接；6、給水管道與配件、器具連接嚴密，通水后不得有滲漏現象；7、排水管道應暢通，無倒坡、無堵塞、無滲漏。地漏篦子應略低于地面，走水順暢；8、衛生器具安裝位置正確、牢固端正，上沿水平，表面光滑無損傷。第五部分、隔墻工程驗收標準：牢固、平整1、輕鋼龍骨安裝要符合產品的組合要求，安裝位置正確、連接牢固無松動；2、面板安裝必須牢固

13、、無脫層、翹曲、折裂、缺棱、掉角；3、遇保溫墻或包管項目宜采用木龍骨制作；4、木質龍骨和木質罩面板在安裝前應進行防火處理；5、木質罩面板接頭應位于龍骨中心，明縫或壓條寬厚基本一致，與龍骨結合嚴密；6、在輕鋼龍骨上固定罩面應用自攻螺釘，釘頭略埋入板內但不得損壞紙面，釘眼處應做防銹處理；7、潮濕處或電源留線過低時，安裝輕質隔墻必須做防潮處理。如設計有地枕帶要求時，應在掃地龍骨下設置用混凝土或磚砌的地枕帶。一般地枕帶高度為120 mm，寬與隔墻寬度一致；8、隔墻內填充材料應干燥，鋪設厚度均勻、平整，填充飽滿，應有防下墜措施；9、罩面板表面應平整、潔凈、拼縫嚴密、壓條直順、不露釘帽，無返銹。套割電氣盒

14、蓋位置準確、整齊。第六部分、吊頂工程驗收要點：材料合格、牢固可靠、表面平整1、吊頂龍骨不得扭曲、變形，木質龍骨無樹皮及蟲眼，并按規定進行防火和防腐 處理，吊桿布置合理、順直，金屬吊桿和掛件應進行防銹處理，龍骨安裝牢固可靠，四周平順；2、吊頂罩面板與龍骨連接緊密牢固，陰陽角收邊方正，起拱正確；3、紙面石膏板可用沉頭螺釘與龍骨固定，釘帽沉入面板，非防銹螺釘的頂面應做防銹處理，板縫應進行防裂嵌縫，安裝雙層板時，上下板縫應錯開；4、罩面板與墻面、窗簾盒、燈槽交接處應接縫嚴密，壓條順直、寬窄一致；5、吊頂內填充的吸音、保溫材料的品種和鋪設厚度應符合設計要求，并應有防散落措施；6、燈具、電扇等設備的安裝必

15、須牢固，重量大于3公斤的燈具或電扇以及其他重量較大的設備，嚴禁安裝在龍骨上，應另設吊掛件與基底結構連結；7、玻璃吊頂應采用安全玻璃，搭接寬度和連接方法應符合設計要求；8、吊頂飾面板表面平整、邊緣整齊、顏色一致，不得有污染、折裂、缺棱、掉角、錘印等缺陷第七部分、木工工程驗收要點：所有木工工程的材料和工藝做法應符合設計要求和國家規范、標準。一、木質門、窗1、木門、窗應采用烘干的木材，含水率不大于12% ；2、木門、窗框與磚石砌體、混凝土或抹灰層接觸部位以及固定用木磚等均應進行防腐處理；3、木門、窗框與墻體間隙的填嵌材料應符合設計要求，填嵌應飽滿；4、建筑外門、窗安裝必須牢固，嚴禁在砌體上用射釘固定

16、；5、木門、窗的安裝位置、開啟方向及連接方式應符合設計要求；6、木門、窗扇安裝必須牢固、開關靈活、關閉嚴密，無走扇、翹曲現象；7、膠合板門，不得有脫膠、刨透表層、戧8、木門、窗表面應潔凈，不得有刨痕、錘??；9、木門、窗的割角拼縫嚴密平整，框扇裁口順直，刨面平整；10、木門、窗披水、蓋口條、壓縫條、密封條的安裝應順直，與門、窗結合應牢固、嚴密。二、木柜工程1、木柜表面應平整、光滑、潔凈、色澤一致，不露釘帽、無錘?。环指窬€應均勻一致，線角順直；無彎曲變形、裂縫及損壞現象；裝飾線刻紋應清晰、直順、棱線凹凸層次分明；出墻尺寸一致，柜門與邊框縫隙應均勻一致；2、板面的拼接位置應在龍骨上，超過基材尺寸限度

17、的接縫應安排在不顯眼的位置；拼縫應嚴密，紋理應通順，表面應平整；3、木柜與頂棚、墻體等處的交接、嵌合應嚴密，交接線應順直、清晰、美觀三、細部制品工程1、細部制品安裝必須粘釘牢固無松動，襯板與飾面板應粘結密合，不得起層、起鼓；2、窗簾盒、窗臺板與基體連接嚴密、棱角方正，同一房屋內的位置標高及兩側伸出窗洞口外的長度應一致；3、木護墻表面應平整光潔，棱角方正，線條順直，顏色一致，不得出現裂縫開膠，與踢腳板連接處無縫隙；4、踢腳板上口平直，接縫嚴密，出墻厚度一致；5、頂角線、掛鏡線、腰線等應順直，緊貼墻面，交圈收口正確，木線對接宜采用45度加膠坡接，接頭不得有錯位離縫現象；四、欄桿扶手；1、 護欄高度

18、、欄桿間距必須符合設計要求；2、 玻璃護欄、欄板應采用厚度不小于12mm的安全玻璃；3、護欄、扶手材質和安裝方法應能承受規范允許水平荷載，扶手高度應不小于0.9m，護欄高度應不小于1.05m，欄桿間距不應大于0.11m 。五、接管驗收1、工程準備：工程準備是對項目的建筑主體、戶內裝修、公共設施設備、景觀道路等各方面存在的問題；設計安裝工程存在哪些不足或還需完善的方面進行檢查匯總，向開發商反饋。工程準備中有以下內容須注意：（1）建筑主體類：綜述：查看墻體有無裂縫、破損，走道、扶手安裝是否符合規范?？照{室外機是否有安裝位置，空調冷凝水是否有收集管，空調孔有無預留。室內排水管有無安裝阻燃圈，進戶門開

19、啟會否碰到室內消火栓廂，煙道壁是否有裂縫，煙道止回閥安裝位置是否合理，煤氣表安裝位置是否合理。衛生間有無預留排氣孔和熱水器排氣孔，雨后查看有無外墻、飄窗滲水現象，廚房衛生間的地面防水狀況，屋面天臺隔熱層、防水層保護完好，無漏水現象。門窗：查看門窗材質是否和銷售承諾一致，門窗閉合是否緊密、有無變形，推拉窗、移門應推拉自如，平開窗應開閉自如不變形。進戶門上貓眼、門鈴安裝位置是否正常等。樓道燈開關：樓道燈目前采用普通開關，為節約能源，管理處應建議開發商更換觸摸式延時開關。戶內裝修：戶內裝修材料采用節能防火材料，各類材料按要求安裝到位，戶內清潔開荒，無裝修垃圾，無明顯積塵，木地板、桌面、臺面表面光潔，

20、衛生潔具無破損、無裂紋、表面光潔，衣柜、燈具等戶內設置安裝牢固可靠。戶內電氣：戶內電氣按國家規范進行安裝，家用電氣合格證、保修證、出廠證、使用說明齊全。戶內衛生潔具：衛生潔具安裝牢固，表面無破損、無劃傷、無裂紋，安裝無跑漏水現象，水閥、水龍頭開啟靈活，無滴水現象。（2）設備設施類：綜述：在設備的安裝階段介入不僅可以對發現的問題及時提出整改，也有利于我司工程人員在設備調試過程中有深入熟悉和了解的機會，為日后的維護保養創造了很好的條件。住宅小區的設備主要有低壓配電室、消防設備、電梯、閉路監控、消防監控中心等。我司選派的工程技術人員不僅要具備各個系統設備的專業理論知識，熟悉設備的安裝規范，還要針對今

21、后管理中可能會發生的問題給予關注。譬如：配電室有無緊臨水廂水池，配電室門口有無安裝放水門檻；每個水閥控制哪些區域；電梯機房有無排風扇，電梯是否安裝有三方對講；外圍紅外對射系統有無盲區，圍墻旁是否種植高大喬木，室內報警裝置安裝位置是否合理；可視對講系統針對每個單元是否設有后備電源，視頻信號的衰減是否在合理范圍內；監控攝像機的安裝位置是否合理，錄像保存期限能否超過技術防范要求的15天；消防監控中心設備散熱是否給予充分考慮，各管線進出口應及時封閉以防止老鼠進入等；弱電及監控系統：弱電及監控系統在未正式施工前，準備小組應要求開發商提供圖紙，就監控布控數量、位置等系統設置提出合理化建議。電梯：應有三方對

22、講系統，內置式通話裝置，并連接到監控室，同時應配置監控鏡頭，以確保電梯出現關人等運行事故時管理處能接到訊息，及時處理，避免重大安全事故的發生。電梯機房應做好防靜電及散熱工程，安裝換氣扇或散熱百葉窗，確保機房溫度適宜，電梯能正常運行。電梯安裝調試完畢時不可將保護膜撕去，同時還應增加保護措施，防止在裝修期間電梯受到損壞。（3）景觀及道路類：綜述：景觀設計應考慮四季花木的搭配，宜少植果木、多種花木和常青喬木。高大喬木種植時不要靠近建筑物，避免有人攀爬和遮擋底層住戶光線；道路的設計應充分考慮便捷，道路鋪設時要保證平整，道路要高于周圍綠化且排水設施完備，防止雨水浸淹路面；景觀設計：景觀設計階段應積極介入

23、，要求發展商提供設計圖紙，就景觀規劃、樹種選擇、水池分布、垃圾桶設置、休息椅設置等各方面提出建議。特別應注意景觀設計應符合即美觀，又實用，還應具備安全性高，易于保養，維護成本低等要求。2、資料交接：（1）產權資料清單：項目批準文件用地批準文件建筑執照拆遷安置資料（2） 技術資料清單：竣工圖（總平圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽工程管線的全套圖紙）地質勘察報告工程合同及開、峻工報告工程預決算圖紙會審記錄工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）隱蔽工程驗收簽證沉降觀察記錄竣工驗收證明書鋼材、水泥等主要材料的質量保證書新材料、構配件的堅定合格書水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗

24、合格證書砂漿、混凝土試塊試壓報告供水、供暖的試壓報告六、入伙時間安排此次交付合同約定交付時間為2008年11月29日，為了減小集中交房時的壓力，杜絕因延期交付而導致業主投訴、索賠等事件發生，擬本期公寓集中4天交付。即2008年11月29日12月2日集中辦理入伙手續，每天交付約25戶，每日具體入伙名單營銷部安排。1、集中入伙時間：11月29日 12月2日2、12月3日之后在服務中心辦理入伙手續。七、入伙辦公地點集中入伙手續辦理地點（待選）：酒店式公寓的一樓大廳貴賓室（用于個別業戶交房過程中產生矛盾時的調解場所）：設在5號樓4層，選一空房。八、工作目標1. 確保業主均能夠順利收房，集中入伙期不發生

25、集體投訴或被任何新聞媒體曝光的事件；2. 入伙現場整潔有序、各組配合默契；3. 確保客戶的財產安全，不發生治安、刑事案件及意外傷害事故；4. 資料填寫、文件簽署、費用收取均準確無誤，不遺漏、不發生差錯；5. 任何存在疑慮或不滿意見的業主均能及時得到處理，避免因處理不及時造成的矛盾或不滿情緒的擴散。6. 涉及工程維修、保修事宜由（甲方指定人員）及時得到落實，確保入伙期間不因房屋質量問題而影響交房。 九、入伙流程圖負責部門及負責人 業戶辦理入伙手續流程圖接待組甲方業主憑入伙通知書，按規定時間到達入伙現場，由甲方指定人員發放交房單、房屋使用說明書、房屋質量保證書。資料組負責人：業主補簽相關合同，填寫

26、業主情況登記表，領取業戶手冊、裝修手冊、，簽署區域防火責任書、前期物業管理服務協議收費組負責人：業主繳納物業管理費、水電周轉金運費，開具發票。鑰匙組負責人：業主領取鑰匙及物品驗房組工作人員與業主共同對房屋進行驗收，填寫收樓意見書復 驗驗收不合格填寫收樓意見書，交甲方簽收驗房組甲方工程部負責人驗收合格甲方按項目整改報告書內容進行維修，并通知業主復驗（小修10天、大修20天完成）。驗放組工作人員和業主共同抄讀水、電、氣表底數，雙方在收樓意見書上簽確認。業主入伙手續完畢十、入伙準備工作進度表（以時間先后為序）為保證入伙計劃是有序推進確保按時交付，特制定下列時間進度表，所涉及部門和個人務必按計劃時間完

27、成各自分工。物業公司時間進度計劃序號計劃完成時間工作內容責任部門/人支持部門/配合人1確定入伙各項表單趙飛飛2準備驗房工器具。蔡信淼4完成入伙相關表格及驗房工、器具采購李子媛5完成公寓樓辦公用品的配備徐 麗6服務中心電話安裝李子媛7完成清潔的開荒工作趙飛飛8完成物業管理服務費等手續審批李子媛9銀行POS機申請錢美霞10督促甲方完成智能化系統、監控中心設備安裝調試交付物業公司使用王念紅發展商11完成消防、配電等重要設備和設備房鑰匙移交王念紅發展商12業主對物業關注的問題進行匯總結合甲方的統一說詞，制定完整統一說詞。魏麗娟13完成服務中心維修工器具采購徐 麗14完成入伙前的培訓工作魏麗娟相關人員1

28、5完成歡迎標語制作、溫馨提示的制作李子媛16督促甲方完成單元門禁卡制作王念紅發展商17完成入伙業戶檔案資料分裝工作趙飛飛客服員18完成返修維修及單體建筑、電梯等設施移交王念紅發展商19通用門禁卡移交趙飛飛發展商20完成各類設備使用說明書移交王念紅發展商21督促施工單位完成特殊設備操作使用培訓王念紅工程人員22索要竣工備案表粘貼公示趙飛飛發展商23完成所有住戶門禁卡分類與標識并分裝至專用袋趙飛飛保安部24完成入伙現場的布置工作魏麗娟服務中心25現場入伙演練（詳見演練流程）魏麗娟全體人員26集中辦理入伙魏麗娟全體人員27甲方進度計劃序號計劃完成時間工作內容1完成服務中心辦公用房裝修和固定設施配置2

29、完成業戶手冊、入伙通知書、入伙須知等資料印刷3智能化系統、監控中心設備安裝調試完畢交付物業公司使用4二次供水、消防、配電等重要設備和設備房鑰匙移交5寄發入伙通知書、入伙須知6對業主關注的問題進行匯總，制定統一說詞。7完成地下車庫標識系統制作和施工8完成一房一驗工作9電梯、地下車庫等通過相關部門驗收，隨時交付使用。10完成業戶門禁卡制作和門鎖清零復位，移交門禁卡至服務中心11完成房屋使用說明書、房屋質量保證書制作12將業戶按投資客戶、常住戶和特殊客戶進行分類，以便物業公司針對客戶分類在交付時分別對待處理。13完成返修維修及單體建筑、電梯等設施移交14通用門禁卡移交15完成各類設備使用說明書移交1

30、6督促施工單位完成單元門禁卡制作17完成特殊設備操作使用培訓18完成拓荒保潔19取得單體建筑竣工備案表交服務中心粘貼公示20參與入伙演練21完成地下車庫標識系統制作和施工（如需投入使用）22完成地下車庫車輛管理系統安裝施工（如需投入使用）23聯系電梯施工單位在入伙期間確保有專人在現場保證電梯運行24組織成立維修小組落實處理交房時的房屋質量問題25指定專人解答交房時業戶提出的銷售、工程等方面疑難問題26入伙現場發放交房單、房屋使用說明書、房屋質量保證書。27完成單體建筑水電、結構、建筑等竣工圖紙移交28指定專人負責與業戶溝通及時反饋維修情況并請業戶復驗十一、入伙前主要工作安排根據上述時間進度計劃

31、，在入伙前各部門要完成下列事宜。1.銷售部：業戶手冊的制作入伙通知書制作和郵寄組織完成拓荒保潔和外墻清洗工作填寫房屋出庫單或交房單將業戶按投資客戶、常住戶和特殊客戶進行分類，以便物業公司針對客戶分類在交付時分別對待處理。完成每日45戶交房客戶名單交于物業公司對業主關注的問題進行匯總制定統一說詞指定專人解答交房時業戶提出的銷售方面疑難問題協助物業公司完成交房現場布置參與入伙演練入伙現場發放交房單、房屋使用說明書、房屋質量保證書。2.工程部：完成服務中心辦公用房裝修和固定設施配置完成住戶門禁卡移交完成二次供水、智能化系統、供配電、消防、電梯、地下車庫等重要設備、設施驗收工作，取得竣工或使用許可證。

32、完成地下車庫標識系統制作和施工（如若交房期間投入使用）完成地下車庫車輛管理系統安裝施工（如若交房期間投入使用）聯系電梯施工單位在入伙期間確保有專人在現場保證電梯運行完成智能化系統設備及資料移交工作完成供配電系統設備及資料移交工作完成消防系統設備及資料移交工作完成電梯設備及資料移交工作完成停車場管理系統設備及資料移交工作完成設備房鑰匙移交完成單體建筑水電、結構、建筑等竣工圖紙移交督促施工單位完成單元門禁卡制作完成一房一驗取得竣工備案表完成單體建筑及附屬設施移交督促施工單位完成特殊設備操作使用培訓組織成立維修小組落實處理交房時的房屋質量問題指定專人解答交房時業戶提出的工程方面疑難問題指定專人與物業

33、公司對接處理入伙期間房屋維修事宜指定專人負責與業戶溝通及時反饋維修情況并請業戶復驗3. 物業公司完成服務中心組建工作配合甲方完成一房一驗工作，并做好返修維修記錄的統計分析及維修后的復驗工作。參與重要設備后期調試、驗收工作，對存在的問題進行匯總及時上報甲方工程部。完成重要設備及各類資料接管工作完成房屋移交和鑰匙核對負責組織召開入伙專題會議完成各項培訓、申報、招投標工作負責引進特色服務商家、品牌產品促銷、廣告公司等，營造入伙現場氣氛，讓業主入伙同時得到相對實惠產品和服務（另有詳細方案）。組織入伙演練等3.1.資料組按交付數量將交房時所用表格、資料分別裝入檔案袋，以便交房時隨時取用，每只檔案袋內裝入

34、如下資料：業戶手冊 1本業主公約 2本區域防火責任書 2張入伙流程簽認單 1張業戶情況登記表 1張智能化、配套設備的使用說明書各1本3.2. 鑰匙組 督促甲方工程部完成交房業戶的鑰匙、門禁卡的接管驗收，核對A鑰匙標注是否與房號對應，檢查A、B是否是對應。按棟、單元、住戶對鑰匙進行分類；每戶分戶門鑰匙（A、B鑰匙應標識清楚）+單元門IC卡+陽臺門鑰匙+防火門鑰匙+信報箱鑰匙+牛奶箱鑰匙，用鑰匙袋分裝好并在鑰匙和鑰匙袋上分別標識戶號。因蓄水試驗需要，統一留存A鑰匙1把。 業戶辦理好相關的交費手續后為業戶發放鑰匙，做好鑰匙留存手續和保管工作。3.3. 驗房組準備資料： 業戶鑰匙移交登記表 業主托管鑰

35、匙委托書 業主入伙驗收表項目整改報告 衛生間蓄水試驗單交房期間做好入伙流程簽認單、業主入伙驗收表、項目整改報告、衛生間蓄水試驗單保管工作，交房結束后將入伙流程簽認單、業主入伙驗收表交資料組存檔，將項目整改報告復驗后交甲方指定的工程對接人員。衛生間蓄水試驗單交付專人保管并負責第二天查驗蓄水試驗結果。十二、入伙工作小組人員及職責分工組織、落實入伙的具體工作由深圳市保利物業服務有限公司南京分公司負責，入伙小組成員及各組的分工與職責如下：組長：陳龍兵、職責：負責整個入伙工作的領導，總體協調各種資源確保入伙工作順利進行；負責處理入伙過程中可能發生的重大危機；負責外圍關系的協調（公安、新聞媒體及政府有關部

36、門等）；負責處理業主的特殊需求（如退房、賠償、減免有關費用等）。副組長：魏麗娟職責：負責制定入伙計劃；負責按照審批后的入伙方案對各組工作的符合性進行審查、評估、確認工作，保證整個入伙工作嚴格遵循有關流程、標準實施；負責召開入伙協調會議；負責組織入伙前培訓工作；督促相關部門按既定時間完成入伙準備工作；負責協調現場資源保證入伙順利進行；負責監督、指導入伙全過程；督促完成交房場地設施擺放，組織相關人員進行交房預演；負責交房過程中特殊住戶處理。 負責每日入伙情況統計分析，上報公司領導； 負責入伙現場突發事件處理； 落實處理其他事宜。接待組：（負責人：發展商）職責：負責在小區門口迎接業戶，將其引至簽到處

37、簽到； 查驗入伙通知書、購房合同原件、業主身份證或業主委托書（委托辦理時），確認無誤后向業主發放出庫單、房屋質量保證書、房屋使用說明書。（甲方銷售人員負責）負責將業戶引領至辦理入伙接待臺；資料組：（負責人：趙飛飛） 職責： 核對并回收出庫單負責與客戶進行溝通填寫業戶情況登記表，補簽前期物業管理協議及相關合同；發放業戶手冊、裝修手冊及各類使用說明書，簽署區域防火責任書；負責回收入伙流程簽認單、及所有資料的收集、錄入與歸檔；負責將業主引導至收費組；每日18：00前統計入伙情況上報副組長。收費組：（負責人：錢美霞、主要部門：財務部）職責： 負責向業主收取各種規定的物業管理費、裝修垃圾清運費，預收公共

38、水電費； 負責向業主闡述收費標準和依據，對收費有異議的業主進行溝通解釋；負責辦理銀行存款業務；負責將業主引導至組鑰匙組；每日18：00點前統計收費情況上報副組長；未交費的業戶流程單的收繳與保管。驗房組：（負責人：蔡新淼、主要部門：維修組、甲方工程部）職責：負責帶領業戶現場驗房；確認客戶在收樓過程中提出的維修要求，并詳細填寫項目整改報告書；負責整理項目整改報告，及時提交復印件于甲方工程部負責人并做好簽收手續；負責解答客戶有關工程技術問題的咨詢。鑰匙發放組：（負責人：陳箐）職責：負責鑰匙的接管驗收與核對（工程維修配合）； 負責鑰匙的分類、標識、分裝； 負責門禁卡標識與分裝； 負責鑰匙的保管；負責按

39、流程確認單流程發放鑰匙； 負責辦理業戶鑰匙留存手續；維修組：（負責人：甲方工程部）職責：完成一房一驗取得竣工備案表完成單體建筑及附屬設施移交組織成立維修小組（如若需要）落實處理交房時的房屋質量問題指定專人解答交房時業戶提出的工程方面疑難問題指定專人與物業公司對接處理入伙期間房屋維修事宜指定專人負責與業戶溝通及時反饋維修情況并請業戶復驗后勤組：（負責人：）職責：負責相關資料、工器具采購等后勤保障工作； 根據各組的需要實施協助、配合工作。負責入伙現場茶水、降溫飲料的供應；負責等候區業主招待工作；負責入伙現場及外圍場所的保潔工作。培訓組：（負責人：魏麗娟）職責：負責檢查、監督、指導入伙的各項手續、表

40、格的完善狀況；按培訓計劃落實培訓并對培訓效果進行考核；根據各組的需要實施協助、配合工作。安全護衛組：（負責人：唐愛田、主要部門：安保部） 職責：負責在指定的路口引導客戶至停車區；負責指引車輛進入停車區，按順序停車；維護停車區安全秩序； 負責維持小區的公共秩序； 協助處理各類突發事件； 負責甲方、物業公司收款處的保衛任務；從停車區引導客戶至集中辦理入伙地點。十三、入伙專題會議計劃會議時間會議主題會議內容參加人員會議地點確定入伙方案1.就入伙手續辦理順序進行確定2.對時間節點進行確定3.入伙相關資料印刷事宜4.拓荒保潔與后期保潔事宜5.交房期間地下停車場是否啟用6.收集業戶關注問題7.管理用房裝修

41、8.大、小維修時間9.業戶門鎖說明書、可視對講系統說明書的人制定10.討論入伙現場廠家促銷活動等甲方工程部甲方銷售部陳龍兵魏麗娟王念洪待定入伙通知書內容及統一說詞內容收集1.確定入伙通知書內容與項目2.入伙須知內容及有無特殊事項3.匯集統一說詞內容4.確定入伙相關資料印刷事宜5.其他相關事宜甲方銷售部陳龍兵魏麗娟待定配套設備移交會議1.確定智能化設備移交時間和操作人員培訓事宜2.確定二次供水設備移交時間和操作人員培訓事宜3.配電設施移交時間4.消防設施移交移交和操作人員培訓事宜5.停車管理系統的移交時間6.單體建筑和電梯移交時間7.其他配套設施移交時間確定甲方工程部相關施工單位魏麗娟王念洪蔡新

42、淼待定2008-6-13房屋保修維修會議1.討論確定房屋質量問題處理程序2.是否成立獨立售后維修服務小組3.如何規范施工單位維修人員管理4.其他售后服務問題探討甲方工程部甲方銷售部魏麗娟王念洪蔡新淼待定2008-6-20入伙工作會議1.向甲方匯報入伙工作準備情況2.入火過程中出現重大問題處理機制3.協調資源保證入伙順利進行4.明確各部門在入伙期間的工作重點與分工5.有關入伙的其他事宜甲方部門經理以上人員物業公司主要領導待定2008-6-22入伙動員大會入伙動員大會物業公司全體員工服務中心會議室十四、入伙培訓計劃培訓時間培訓內容培訓導師參加人員培訓地點備注2008-5-23接管驗收培訓王念洪維修人員現場2008-6-61.企業文化培訓2.南京公司企業介紹李子媛全體人員服務中心會議室2008-6-10物業管理費收取標準錢美霞全體員工服務中心會議室2008-6-131.服務禮儀禮貌的培訓2.服務標準3.小區周邊配套設施及相關服務機構辦事程序培訓4.小區基本情況培訓魏麗娟全體人員服務中心會議室2008-6-171.住戶水、電、氣、智能化等有關情況培